Определение вида разрешенного использования земельного участка — важный юридический момент, который позволяет определить, здания какого типа можно строить на той или иной территории.
Этот вопрос регулируется:
- Министерством экономического развития,
- Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
Для чего нужно знать ВРИ?
На приобретенном участке невозможно строить все, что заблагорассудится, поскольку, например, на земле, предназначенной для строительства торговых объектов, невозможно заниматься сельским хозяйством.
Это противоречит юридическим регламентам и за такую самодеятельность можно получить штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
Согласно этой статье, в случае, если уже была определена кадастровая стоимость земельного участка, гражданские лица обязаны выплатить до 1% от общей суммы, но при этом она не должна быть менее 10000 рублей.
Для юридических лиц штраф больше, он составляет от 0,5 до 2%.
Если же кадастровая стоимость земли еще не была определена, то первая категория лиц должна выплатить штраф в размере от 10000 до 20000 рублей, а вторая — уже от 100000 до 200000 рублей.
Вопрос очень серьезен, поэтому игнорировать его нельзя.
Способы определения
Определение ВРИ производится теми же способами, что и определение категории земли.
Итак, как определить вид разрешенного использования земельного участка? Куда можно обратиться?
По выписке из ЕГРН
До 1 января 2017 года на территории России действовали кадастровые паспорта, в которые вносилась вся информация о квартире или земельном участке.
Затем паспорта упразднили и собрали ЕГРН — Единый Государственный Реестр Недвижимости, объединив в нем сведения о правах на владение и о технической информации, касаемо земельного участка.
Получение выписки из Реестра — наиболее простой способ определить, какой вид разрешенного использования земельного участка ему сейчас назначен.
Сделать это можно двумя способами:
- обратиться кадастровую палату или МФЦ;
- заполнить специальную форму на сайте Росреестра.
На выписке будут указаны: кадастровый номер и номер кадастрового квартала, а ниже находятся строки:
- «категория земель»
- «вид разрешенного использования».
Например, там может быть указана категория «земли населенных пунктов», а в информации о ВРИ указано «одноквартирные дома с земельными участками». Также там прописывается возможность содержания птицы или скота.
Если на таком участке планируется построить многоквартирный дом, то такая деятельность без смены ВРИ будет незаконной. По поводу смены вида разрешенного использования также нужно обращаться в кадастровую палату.
Выписка не имеет срока действия, но обязательно нужно получить новую, если произошли какие-либо изменения в информации по поводу участка, например, сменился собственник, поменялось ВРИ и т.д.
В кадастровой палате
Информацию об участке земли может при желании получить любой интересующийся, оплатив необходимую госпошлину.
Такого рода сведения может получить любой человек, даже не являющийся собственником участка.
Но получить документы, устанавливающие право на владение участком, либо их копии может только собственник земельного надела.
Для получения выписки нужно иметь с собой:
- паспорт;
- доверенность, полученную у нотариуса;
- квитанцию об уплате государственной пошлины.
Для юридических лиц потребуется также свидетельство о директорских полномочиях.
Готовую выписку можно будет забрать примерно через 5 дней, в случае обращения в МФЦ этот срок увеличится на 2-4 дня. Можно забрать документ как в бумажном виде, так и в электронном.
Физическому лицу придется отдать:
- 150 р. за электронную версию выписки;
- 400 р. за распечатанный документ.
Для юридических лиц стоимость составит 300 р. за электронную и 1200 р. за бумажную кадастровую выписку.
Кроме личного обращения, есть еще вариант послать письмо, желательно заказное и отслеживаемое.
В конверте должно быть заявление, составленное в соответствии с приложениями к приказу Минэкономразвития (схему составления можно посмотреть здесь), а также квитанцию об уплате госпошлины.
Отправлять письмо необходимо на адрес кадастровой палаты, которая располагается в том же городе или поселке, где находится и земельный участок.
На сайте Росреестра
В век развитых технологий необходимость ходить по инстанциям постепенно отпадает, это касается и вопросов получения выписки.
Получить ее очень просто, для этого нужно:
- зайти на сайт Росреестра,
- выбрать вкладку «Физическим лицам»,
- найти справа зеленую таблицу с названием «Электронные сервисы»,
- кликнуть на строку «Получение сведений ЕГРН».
- После этого можно начинать заполнение формы запроса.
Если получать выписку на сайте Росреестра, то за бумажный вариант физическим лицам придется заплатить 250 рублей, электронная выписка стоит столько же.
Юридические лица отдадут 1100 и 700 рублей за бумажный и электронный вариант соответственно.
Если подробная кадастровая выписка не требуется, а нужна общая информация об участке, то можно перейти по ссылке и заполнить форму.
Для более успешного результата желательно знать кадастровый номер земельного участка, можно также ввести условный или ранее присвоенный номер, но обычно это не требуется.
Ниже находятся строки для ввода адреса, а также несколько строк по поводу прав и ограничений.
Для определения ВРИ нужно обратить внимание на строку «Разрешенное использование».
Получение информации по кадастровой карте
Кадастровая карта — самый наглядный вариант определения вида разрешенного использования земельных участков, где посмотреть информацию можно, даже не зная точного номера участка. Для осуществления этого способа нужно перейти по ссылке, нажать на значок лупы и ввести кадастровый номер участка.
Помимо ВРИ, кадастровый номер помогает также определить категорию земель, к которой относится участок. После этого появится таблица со всей необходимой информацией по участку. Способ удобен еще и тем, что можно на карте сразу найти свой участок, он будет выделен желтым цветом.
Убедитесь, что рядом со строкой поиска написано слово «Участки», иначе поиск будет некорректным.
Видео-инструкция
На видео продемонстрирован поиск участка по кадастровой карте:
По классификатору
Рассмотрим конкретную ситуацию: человек приобрел земельный участок и собирается использовать его по прямому назначению, например, для сельского хозяйства. Как узнать вид разрешенного использования земельного участка заранее?
Для того, чтобы узнать, что именно он имеет право строить на данном участке, в первую очередь необходимо определить, к какой зоне относится территория, поскольку для каждой зоны может быть прописан отдельный регламент.
Для того, чтобы человек мог заниматься сельским хозяйством на своем участке, земельный надел должен принадлежать к категории зон для сельскохозяйственного использования.
Территориальное зонирование можно наглядно увидеть на публичных кадастровых картах, которые составляются как для отдельных субъектов Российской Федерации, так и для всей страны.
После того, как определена зона, к которой принадлежит земельный участок, можно приступать к определению непосредственно ВРИ.
С 3 ноября 2015 года были внесены изменения в процесс определения вида разрешенного использования земельного участка.
На их основе был составлен новый Классификатор, позволяющий достоверно узнать, каким именно типом ВРИ обладает участок и что можно строить на его территории.
Посмотреть приказ Минэкономразвития можно на этом сайте.
Важно! Классификатор может быть использован только для основных видов разрешенного использования земельного участка, остальные регулируются местными градрегламентами.
Если внимательно рассмотреть документ, то можно увидеть, что каждой зоне соответствует свой раздел, которому присваивается цифра.
Например:
- территории для сельскохозяйственного использования отмечены цифрой 1,
- жилая застройка — 2,
- территории для постройки общественных объектов — 3 и т.д.
Каждый раздел делится на подпункты, которым также присвоен номер, который пишется после основного номера территориальной зоны, отделяясь точкой.
Рассматривая ситуацию с участком для сельскохозяйственных нужд, нужно отметить, что человек должен определить, чем именно он будет заниматься на этой территории и затем проинформировать об этом Кадастровую Палату, чтобы данные были внесены в ЕГРН.
Если человек решил разводить свиней, то код его ВРИ будет 1.11, если на территории планируется выращивать зерновые культуры, то числовое обозначение будет 1.2 и т.д.
Для максимального охвата всей возможной деятельности, производимой на участке, авторы Классификатора сделали его раздробленным, разделив каждую территориальную категорию на множество подразделов.
Благодаря этому можно утвердить:
- возможность продать, купить или подарить участок,
- установить размер налога на землю и возможные льготы,
- определить размеры используемой территории и т.д.
В каждом из подразделов классификатора подробно указано, что может быть построено на участке.
Например, в категории «Развлечения» прописано, что кроме:
- аквапарков,
- дискотек,
- клубов и других заведений,
могут быть построены:
- отели,
- кафе,
- рестораны.
В категории «Торгово-развлекательные центры» упоминается возможность обустройства стоянок и гаражей.
Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ владелец участка имеет право самостоятельно выбрать ВРИ, не обращаясь при этом за специальными разрешениями и другими документами. Но это правило не распространяется на органы власти и самоуправления, а также на государственные учреждения и предприятия.
Возможные проблемы
Классификатор, несмотря на свою подробность и проработанность, не может охватить все возможные способы использования земельных участков.
Например, в нем нет категории для жилых домов, построенных на территории для ведения фермерского хозяйства.
Но, поскольку Классификатор работает только для основных ВРИ, то есть смысл обратиться к Правилам землепользования и застройки, установленным в районе, где находится земельный надел.
Вполне возможен вариант, что строительство дома для жилья на территории для сельского хозяйства будет относиться к условно разрешенным ВРИ.
Для того, чтобы землю можно было в таком случае полноценно использовать, необходимо обратиться в комиссию по ПЗЗ и написать заявление о смене вида разрешенного использования. После проведенных слушаний собственник получит разрешение на строительство.
Если участок изначально имел условно разрешенный ВРИ, то владельцу придет постановление о том, что нужно подать заявление по поводу разрешения на использование. Это еще один способ определить, какой ВРИ имеет территория: основной или условно разрешенный.
Полезное видео
Подробнее о видах разрешенного использования земельных участков смотрите в данном видео:
Подводя итоги
Наиболее достоверный способ определить вид разрешенного использования участка — получить выписку в кадастровой палате или онлайн на сайте Росреестра.
В документе указана вся информация об участке, в том числе категория земель и ВРИ.
Для того, чтобы лучше понять, как именно можно использовать землю, необходимо обратиться к Классификатору, найдя свою категорию территориальных участков.
При возникновении несоответствий ВРИ и строительным задумкам владельца нужно написать заявление и сменить вид разрешенного использования на желаемый.
Одной из наиболее важных характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, который напрямую определяет, какие именно цели собственник может реализовывать с его помощью.
При этом данная характеристика является несколько ограничивающей, поскольку использовать участок не по назначению запрещается законом.
Стоит более подробно рассмотреть основные виды разрешенного использования и возможности относительно изменения собственником уже установленного целевого назначения.
Законодательство
Основные положения относительно разрешенного использования земли, а также правил его установления или изменения, содержатся в таком документе, как Градостроительный кодекс РФ. В частности, данному вопросу посвящена статья 37 данного нормативно-правового акта.
Также более подробно этот вопрос освещается в отдельном документе, который носит название приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
Данный классификатор содержится там же, в приложении к приказу.
В этом документе подробно приведены все возможные виды использования земельного участка, которые допускаются в действующем законодательстве. Они включают в себя следующие направления деятельности:
1. Сельскохозяйственное использование. Всего здесь предусмотрено 18 различных направлений (1.1–1.18), например:
- садоводство;
- животноводство;
- содержание питомников;
- ведение ЛПХ на полевых участках.
2. Жилая застройка. Под этим понимается возведение жилых зданий различных видов и обеспечения проживания в них людей. Включает в себя 7 разных направлений деятельности (2.1–2.7), в том числе:
- жилую застройку;
- индивидуальное жилищное строительство;
- ведение ЛПХ;
- обслуживание жилой застройки и т. д.
3. Общественное использование объектов капстроительства. В этом случае допускается постройка на участке зданий с целью удовлетворения различных потребностей человека, например:
- коммунальное обслуживание;
- здравоохранение;
- образование и т. п.
4. Предпринимательство. Данная цель предполагает, прежде всего, получение прибыли от построенного объекта. Это могут быть различные торговые и развлекательные центры, рынка, гостиницы, магазины, кафе и т. п.
5. Отдых. В этом случае земля может использоваться для целей, связанных с организацией спортивных мероприятий, пикников, рыбалки и другой подобной деятельности.
6. Производственная деятельность. Этот вид использования предполагает размещение на участке объектов с целью добычи или переработки недр, а также для промышленного изготовления различных вещей.
7. Транспорт. На земельном наделе могут располагаться разного рода пути сообщения, которые используются для перевозки людей или товаров.
8. Обеспечение обороны и безопасности. В этом случае земля может применяться для размещения на ней различных военных и оборонных объектов.
9. Проведение деятельности по охране природы. Сюда относятся охраняемые территории, направленные на сбережение отдельных растений, животных, птиц и т. п.
10. Использование лесов. Это направление включает деятельность по обработке древесины, ее вывозу, а также обеспечению охраны некоторых лесов.
11. Использование водных объектов. Сюда включаются территории с расположенными на них водными объектами различных типов: реками, морями, озерами, водохранилищами и т. п.
12. Земельные участки общего пользования. Данный вид предполагает размещение на земле объектов, доступных всем гражданам.
Помимо названия, в Классификаторе также есть описание каждого вида и присвоенный ему числовой код.
При этом текстовое и числовое наименования являются равнозначными.
Понятие и основные группы
Несмотря на то, что вид разрешенного использования земельного участка выступает одной из его наиболее значимых характеристик, ни в одном законодательном документе не содержится определения данного понятия. Поэтому можно использовать только примерную трактовку, сформированную на основании анализа имеющейся информации.
Итак, разрешенное использование — это одна из важнейших характеристик земельного участка, которая напрямую влияет на правовой режим его использования и устанавливается согласно зонированию территорий.
Она определяет, для реализации каких именно целей собственник может применять свою землю, а какие действия на ней находятся под запретом.
Под видом разрешенного использования (ВРИ), в свою очередь, понимается его допустимое функциональное назначение.
В соответствии со ст. 37 ГрК РФ, все они могут быть поделены на три группы:
Основные
Они могут осуществляться собственником земельного надела без необходимости получать какие-либо дополнительные разрешения или согласовывать этот вопрос с публичными органами. При этом перечень основных видов для конкретного объекта недвижимости устанавливается градостроительным регламентом, который действует в той территориальной зоне, в которой он располагается.
Условно разрешенные
Данные формы использования могут быть определены только после того, как будет пройдена специальная публичная процедура и, как следствие, получено отдельное разрешение. Законодательно это регулируется при помощи ст. 39 ГрК РФ.
В частности, для начала заинтересованное лицо (которое может быть как физическим, так и юридическим) направляет соответствующее заявление в комиссию, которая уполномочена рассматривать подобные обращения.
В заявлении указывается, какое именно условно разрешенное использование участка заявитель хочет установить.
В дальнейшем этот вопрос обсуждается и рассматривается на публичных слушаниях, порядок проведения и организации которых устанавливается нормативно-правовыми актами муниципального органа. При этом расходы за эту процедуру несет заявитель.
В результате слушаний выносится решение о том, предоставлять ли заявителю возможность установления условного разрешения на использование земельного участка или отказать в этом. В последнем случае отказ может быть обжалован в судебном порядке.
Вспомогательные
Они устанавливаются только в качестве дополнительных к двум из перечисленных выше групп. Как правило, их целью является предоставление возможности обслуживания основных направлений деятельности.
Например, для отдельной территориальной зоны могут быть установлены следующие виды использования:
- основной — индивидуальное жилищное строительство;
- условно разрешенный — объекты жилой недвижимости площадью до 100 м2;
- вспомогательный — стоянка для легковых автомобилей.
Это означает, что на данном участке можно:
- строить здание в рамках ИЖС без необходимости получать какие-либо разрешения;
- строить нежилые объекты (например, магазин, салон красоты, кафе) только после получения на это отдельного разрешения и только в пределах установленной территории;
- размещать на участке стоянку для автомобилей только после постройки одного из зданий (жилого или нежилого) с целью его обслуживания.
Стоит учесть, что ВРИ устанавливаются к каждой территориальной зоне, при этом определение основного из них является обязательным требованием.
В соответствии со ст. 85 ЗК РФ, выделяются следующие территориальные зоны, к которым могут быть отнесены земельные участки:
- жилые;
- производственные;
- рекреационные;
- общественно-деловые;
- инженерные;
- специального назначения;
- военных объектов;
- транспортных инфраструктур;
- сельскохозяйственного использования;
- иные зоны.
При этом стоит учесть, что границы этих зон должны быть установлены так, чтобы каждый земельный надел принадлежал только к одной из них. Соответственно, данная зона и будет определять вид основного разрешенного использования участка.
Установление и изменение ВРИ
В некоторых случаях собственнику может потребоваться установление вида использования участка или изменение уже установленного.
Например, это может понадобиться в следующих целях:
- строительство на нем объекта с другим функциональным назначением, чем это допускается в соответствии с уже установленными правилами;
- изменение назначения уже существующего объекта;
- уточнение вида из-за его первоначального неправильного установления или приведения в соответствие с Классицикатором.
Алгоритм действий при этом зависит от того, действуют ли в отношении участка установленные градостроительные регламенты.
Если они действуют, то вся процедура как раз и происходит в соответствии с этими регламентами.
В этом случае, как уже отмечалось, происходят следующие действия:
- Основной вид использования определяется самостоятельно правообладателем из того перечня, который закреплен в Правилах землепользования и застройки. При этом собственник должен составить заявление с указанным в нем ВРИ и подать его в уполномоченный орган.
- Условно разрешенный — в соответствии со ст. 39 ГрК РФ. Собственник подает заявление, которое рассматривается на публичных слушаниях, где и принимается окончательное решение. В случае положительного исхода дела решение закрепляется специальным документом.
- Вспомогательный — только в качестве дополнительного по отношению в двум уже перечисленным. Осуществляться он должен также только параллельного основному или условно разрешенному виду.
В ситуации, когда градостроительные регламенты отсутствуют, установление и изменение ВРИ происходит в соответствии с федеральными законами. Заниматься этим вопросом могут, в зависимости от ситуации, органы исполнительной власти (как федерального, так и регионального уровня) или же местного самоуправления.
Конкретный алгоритм действий в этом случае зависит от того, к какой именно категории принадлежит участок.
Возможны ситуации, когда изменение вида использования вообще не допускается законом. Например, это относится к участкам, полученных в результате торгов, а также к некоторым объектам, которые охраняются законом.
Таким образом, можно отметить, что вид разрешенного использования участка представляет собой одну из его важнейших характеристик, которую необходимо обязательно учитывать при осуществлении на нем деятельности. В случае нарушения законодательных требований и использования земельного надела не по назначению правообладателя может ожидать определенная ответственность.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему,
звоните по телефонам
:
- Москва: +7(499)350-6630.
- Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
В нашей стране существует около 113 видов разрешенного землепользования. Большинство из них обычные граждане использовать не могут, однако, чтобы при выборе участка земли правильно выбрать данную характеристику, целесообразно изучить тонкости хотя бы некоторых категорий. Иначе можно столкнуться с массой трудностей при оформлении землевладения в собственность.
Как выбрать вид разрешенного использования земли
Для начала нужно отыскать Классификатор видов использования, точнее его последнюю редакцию, действующую на настоящий момент. Самая последняя версия принята в соответствии с приказом №540 Минэкономразвития.
В данный документ довольно часто вносятся изменения. Поэтому при ознакомлении с классификатором обратите особое внимание на дату его публикации и узнайте, не было ли выпущено более новой редакции нормативного правового акта.
Последние изменения легко отследить на сайте КонсультантПлюс. Открыв ресурс, выберите вкладку «Некоммерческие интернет-версии», где можно ознакомиться с содержимым необходимых документов совершенно бесплатно.
Далее кликнем на кнопку «Начать работу». В появившемся окне нажимаем на вкладку «Карточка поиска». Появляется поисковая форма. Ищем строки «Дата» и «Номер» – их необходимо заполнить в первую очередь.
В первой графе введите 1.09.2014 – именно в это время утвержден приказ Минэкономразвития №540, выбрав в появившемся окне пункт «Точная дата». Таким же образом заполняем строку «Номер». Нажимаем F9 или кнопку перехода на документ.
Система выдает акты, подходящие к запросу. На данный момент он всего один – это и есть действующая редакция приказа.
Если рядом с названием документа будет находиться красный значок, это означает, что на безвозмездной основе получить доступ к нему через систему можно только в определенные часы. В какие именно – будет указано на сайте. Можно попытаться также оформить заказ, тогда интересующий акт будет направлен на электронную почту.
Если документ скачан на другом портале, необходимо обратить внимание на дату редакции. Она должна соответствовать той, которая указана на сайте КонсультантПлюс.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков
Что содержит данный документ?
В нем имеются следующие пункты:
- Во вступительной части содержатся основные сведения о приказе, который вводит в действие классификатор;
- Таблица, содержащая в себе три столбца. В первом указывается непосредственное наименование категории землепользования, во втором внесена основная информация о ней, а в третьем – код, присвоенный тому или иному виду.
Объем классификатора – 38 листов.
На что обратить внимание при выборе вида разрешенного использования
При изучении классификатора можно заметить, что некоторые виды использования имеют больший объем по сравнению с другими, и даже могут объединять в себе несколько этих типов. Например, растениеводство – как понятно из названия данный тип связан с выращиванием различных культур в сельском хозяйстве.
В него также входят другие виды пользования – те, которым присвоен код 1.2-1.6. Из этого следует, что категория 1.1 – расширенный тип использования земли, в него входят овощеводство, зерновые культуры, и т. д.
Данному факту уделите особое внимание, и при выборе категории обязательно смотрите на ее описание и кодовый номер. Стоит помнить, что вид может входить в более широкую группу. Оцените ситуацию и определитесь, может ли использоваться данная категория при работе с документами в конкретном случае.
Рассмотрим еще один вид использования – магазины. Его описание подразумевает, что объект недвижимости будет использоваться для постройки здания, в котором будут продаваться различные товары, притом его площадь не должна быть свыше 5000 кв.м.
Для возведения данного сооружения требуется разрешение на строительство. Объект, не относящийся к категории капитального строительства, не будет считаться магазином. Если участку присвоен данный вид использования, но возведенные постройки не отвечают требованиям классификатора, его владелец будет нести ответственность за нецелевое использование земель.
Чем отличается ВРИ ведение садоводства и ведение дачного хозяйства
Стоит уделить особое внимание рассмотрению категорий под кодом 13.2 и 13.3 ведение садоводства и ведение дачного хозяйства.
Садоводство, как понятно из названия, подразумевает выращивание различных культур: бахчевых, ягодных, плодовых. Также на участке данного вида землепользования можно возвести небольшой дом (садовый), в котором можно отдыхать. Но делить его на отдельные квартиры при этом запрещено.
При выборе категории дачного хозяйства владельцы участков получают возможность построить на нем дом, в котором должно быть максимум три этажа. Предназначено строение для отдыха, и разбивать его на квартиры также нельзя. На участке можно выращивать различные растения, плодовые и ягодные культуры.
При детальном изучении можно заметить, что садовый дом может использоваться лишь для отдыха. А построенное в рамках категории дачного хозяйства помещение может использоваться как для отдыха, так и для постоянного проживания. Из этого следует, что прописаться в садовом доме нельзя, а вот регистрация в дачном доме не запрещена.
Как изменить вид разрешенного использования земельного участка
Если в наличии имеется градостроительная документация и результаты зонирования территории, принят генеральный план застройки, то сменить категорию землепользования можно только после внесения изменений в данную документацию.
Это относится и к участкам, сведения о которых внесены в государственный реестр кадастра вместе с координатами – изменение вида использования земель осуществляется только в декларативном порядке, после того, как собственник подаст соответствующий запрос в органы кадастрового учета.
Если бумаги планирования и зонирования находятся на стадии разработки, вид разрешенного использования меняется только после выдачи разрешения органами местной власти после написания заявления заинтересованным лицом.
На данный момент разработан специальный регламент, в котором содержится вся информация, необходимая для смены вида использования земель, установление соответствия данной категории классификатору.
Все сведения можно найти на официальном ресурсе РПГО, где имеются все административные регламенты. Местные органы власти на данный момент занимаются переводом всей своей документации в электронный вид.
Процедура изменения вида землепользования, разрешенного законодательством, включает в себя несколько этапов:
- Сначала обратитесь в многофункциональный центр с ходатайством, которое будет отсюда направлено в соответствующий орган местной власти. Под его контролем должна находиться территория, где расположен участок;
- Далее происходит межведомственное взаимодействие: заказываются необходимые бумаги из ЕГРН, выписки, предоставляемые органами, в ведении которых находится архитектура;
- Власти могут отказать заявителю сразу после получения всех документов. Это означает, что бумаги градостроительства утверждены и изменения в них внести невозможно;
- В иных случаях документация подлежит рассмотрению межведомственной комиссии, в дальнейшем отправляется на градсовет, если не возникает необходимость в проведении публичных слушаний. Последние не нужны только тогда, когда изменения связаны с ИЖС или рекреацией – все остальные решения принимаются только на подобных собраниях;
- После обработки документации в МВК и градсовете, протокол заседания направляется в местные органы самоуправления, который и принимает за три дня решение по данному вопросу;
- Решение направляется в кадастровую палату, его копия выдается собственнику земли.
Внедрение электронной технологии подачи заявления существенно облегчила жизнь гражданам: теперь, чтобы начать процедуру перевода земель между категориями, не нужно идти в офис и сидеть в очередях. Производится предзапись, также возможно подать документы через Интернет, обязательно проведя последующую сверху копий и оригиналов.
Срок рассмотрения ходатайства – 23-45 дней.
Решение также можно получить посредством Глобальной сети. Его направляют в личный кабинет гражданина на сайте Госуслуг.
Основная юридическая характеристика участков – деление на категории и виды разрешенного использования земли. Необходимо учитывать особенности территорий и применять их целесообразно. Деление на категории земель и виды разрешенного использования позволяет государству контролировать базовые ресурсы страны и минимизировать потери полезных свойств земельных участков.
Рекламный блок:
Какие бывают категории земель?
Состав земель на территории России регулирует ст. 7 Земельного Кодекса. Согласно законодательству, всего существует семь категорий земель:
- Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.
- Земли населенных пунктов.
- Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
- Земли особо охраняемых территорий и объектов.
- Земли лесного фонда.
- Земли водного фонда.
- Земли запаса (участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).
Правовой режим отдельных категорий земель может предусматривать особые условия. Это необходимо для сохранения природных характеристик, присущих территории (например, участки национальных парков).
Каждая категория имеет несколько видов допустимого использования земельных участков. Что такое «разрешенное использование земли» читайте далее.
Виды разрешенного использования земельных участков
Разрешенное использование земельного участка – это уточняющая характеристика, показывающая назначение территории. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования.
Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе, который был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.
Штраф за использование земли не по назначению весьма существенный – до 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.
Кроме того, если на участке, разрешенное использование которого – постройка жилого дома, собственник разместил торговую точку, ему придется не только выплатить штраф, но и снести нецелевое сооружение.
Перед приобретением земельного участка стоит уточнить вид разрешенного использования. Как правило, он прописывается в кадастровом паспорте.
В активном обороте участвуют, в основном, две категории земли – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Несмотря на то, что участки лесного фонда тоже можно оформить в частную собственность, граждане пользуются этим редко.
Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования
Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.
Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:
- Жилые зоны.
- Общественно-деловые.
- Производственные.
- Инженерные и транспортные инфраструктуры.
- Рекреационные зоны.
- Участки сельскохозяйственного использования.
- Зоны специального назначения.
- Военные объекты.
- Иные земельные участки.
Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.
Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:
- ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
- ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
- ДНП (дачная застройка).
Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.
Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.
Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.
Виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель
Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.
Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:
- Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
- Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
- Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.
Существенный минус приобретения в собственность участков сельскохозяйственного назначения – практически полная невозможность прописаться в построенном жилом доме.
Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору
Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:
- постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
- выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
- подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
- постройка садовых зданий;
- ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
- постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).
При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.
Какие еще виды разрешенного использования земель бывают?
Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель. Согласно, ст. 37 ГрК РФ существуют:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования земель;
- вспомогательные виды.
Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.
Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.
Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение торговой точки для сбыта мелкорозничного товара.
Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.
Вид разрешенного использования – одна из основных характеристик, благодаря которой можно найти и установить все допустимые варианты эксплуатации земельного участка, конечно же, всех строительных объектов. Разрешает ведение строительных работ на тех или иных участках, устанавливает возможность возведения различных домов, учреждений. То, какой будет категория земли, зачастую зависит от строительных регламентов, которые предназначены определенному населенного пункту. Согласно статье 84 земельного кодекса Российской Федерации, земли всех населенных пунктов – это участки, которые предназначены для застройки различных деревень, поселков городского типа и городов.
Кто имеет право изменять категорию земель?
В первую очередь, этим могут заниматься владельцы территории в любом населенном пункте России. Это могут быть как физические, так юридические лица. Здесь нет никаких ограничений.
Вторые по очередности – это арендаторы, они также имеют право менять категорию земли под свои надобности. Но они могут совершать это действие, если в дальнейшем не потребуется проектирование нового участка или реконструкция.
Правовой режим земельного участка можно определить с помощью всего трех факторов:
- первый — если он принадлежит к какой-то уже определенной категории;
- второй — если эксплуатация разрешена законодательством нашей страны и соответствует зонированию;
- последний — его эксплуатация разрешена и полностью соответствует требованиям действующего законодательства.
Функции участков зависят от их месторасположения. Есть статья, которая подразделяет все участки на восемь зон:
- Зоны, пригодные для проживания людей.
- Общественные и деловые зоны.
- Зоны, которые используются для постройки сельскохозяйственных построек (территории, которые используются для возведения дач, садоводств или ферм).
- Рекреационные зоны (площади, которые заняты лесами, парками, реки, водоемами).
- Зоны, которые имеют ценное научное значение, историческое, оздоровительное и другие территории особого значения.
- Зоны особенного назначения, то есть участки земли, на которых расположены кладбища, объекты расположения отходов.
- Другие территории, которые выделены с учетом местных особенностей для капитальной стройки.
- Зоны военных учреждений или других охраняемых объектов.
Границы всех строительных работ и будущих учреждений, зданий строго устанавливаются законом и правилами земельного пользования.
Функциональные зоны – это площадь определенного населенного пункта, для которого генеральный план устанавливает особые позиции, относящиеся ко всем категориям участкам, например:
- Функции, которые будет выполнять то или иное здание, построенное на территории населенного пункта.
- Виды и типы функциональных и планировочных образований, которые будут построены именно в этой зоне.
- Другие параметры для определенной зоны и варианты ее развития (жилое, рекреационное или промышленное назначение здания).
Перефразировав данное предложение, можно сказать, что функциональные зоны – это зонирование площади на различные участки с разным функциональным назначением. Это единственный принцип рациональной территориальной организации всех населенных пунктов страны.
Действующие правила земельного пользования и застройки
Нормативный документ, в котором прописаны все правила пользования, называется актом. Это документ принимается муниципальными учреждениями, которые учитывают градостроительный кодекс и земельный кодекс России, а также устав и генеральный план муниципального образования, иногда могут браться во внимание и другие постановления правительства России.
В этих правилах прописаны все самые важные отрасли и возможности экономического, градостроительного, социального развития, продвижения и охраны природы, всех объектов, которые относятся к культурному наследию страны. Также в них написано, как экономно эксплуатировать природные ресурсы нашей страны.
Самый важный документ для начала строительства – это генеральный план. Именно здесь расписан план по развитию городских и сельских территорий. Генеральный план – градостроительный документ, он определяет:
- Самые важные направления в развитии городских поселков, при этом учитывая социальные и экономические особенности определенной территории. Таким особенностями могут быть: количество жителей в данном поселении, природные и климатические условия, а также наличие культурных и исторических памятников.
- Зонирование поселения на функциональные зоны.
- Запреты на эксплуатацию площади определенных земельных территорий.
- Варианты защиты и сохранения городских и сельских поселений от воздействия природных катастроф, чрезвычайных ситуаций. Защищает от влияния инженерной инфраструктуры.
- Границы всех существующих поселений.
- Как обеспечить используемую территорию всеми необходимыми ресурсами, чтобы она всесторонне развивалась.
Градостроительный документ, узаконенный Правительством Российской Федерации, делит виды пользования на три большие группы:
- основной
- условно – разрешенный.
- вспомогательный.
Для того, чтобы в них разобраться, необходимо каждую группу рассмотреть более детально.
Первая группа – это основной вид. Он, зачастую, определяется градостроительным регламентом. Важно помнить, что градостроительные регламенты не будут устанавливаться на земельные участки, с лесным фондом и те, на которых были обнаружены поверхностные воды.
Вторая группа вида разрешенного пользования – условно – разрешенный. Для строительства на таких территориях необходимы дополнительные согласования, получить их можно благодаря рассмотрению этого дела в комиссии по земельному пользованию и застройке населенных пунктов, также могут понадобиться публичные слушания.
Последняя, третья группа — это вспомогательные виды пользования. Они являются как бы дополнением к основным, условно-разрешенным видам. Их используют только вместе с каким-то из двух первых видов. Это могут быть участки под гаражи, хозяйственные постройки, объекты инженерной структуры. Использовать только этот вид разрешенного использования категорически запрещено.
До того момента, как приняли правила пользования земельными участками и постройками, категория земель и объектов недвижимости решалась на основании данных их технического учета.
В документе, в котором прописаны правила пользования земельным участком, установлено, что виды участков необходимо устанавливать с помощью определенного документа, так называемого классификатора. Он был ранее утвержден органом исполнительной власти.
Правообладателю земли необходимо отнести в администрацию по месту нахождению его участка документы. В этот список бумаг входит:
- заявление, в котором описана ваша просьба об изменении статуса вашей земельной территории.
- оригинал и копию документа, который подтверждает и устанавливает вашу личность.
- бумаги, которые подтверждают ваше право на пользования и внесение изменений на данном участке земли (это может быть документ о купле этой земли, а также бумаги, в которых указано, что вы арендуете участок), кадастровый паспорт участка, а если на участке есть здания и сооружения ─ технические паспорта и иные официальные документы на них.
После истечения срока рассмотрения заявки, заявитель получает разрешение сменить вид допустимого пользования или отказ, которые будет предоставлен в письменной форме. Отказать вам могут, если у вас были неправильно оформлены документы или было какое-то серьезное нарушение. Также отказ может последовать, если вы планируете построить то, что не соответствует данному виду разрешению на земельный участок.
Принадлежность и назначение участка, в основном, меняют из-за нескольких причин. На продаже участка, которая считается жилой, можно заработать намного больше, чем на участке, который числится как сельскохозяйственный.
Изменив вид земли, собственник может открыть на участке какое-то свое небольшое предприятие или магазин.
Если участок предназначен для хозяйственных построек, то изменив его назначение, на нем можно будет построить многоквартирный дом и сдавать квартиры, тем самым иметь стабильный доход каждый месяц.
Застроить участок сельскохозяйственного вида жилыми домами.
Процесс изменения вида эксплуатации можно сделать, изменив категорию прилежащих участков. Изменение категории вам потребуется в случае, если категория вашего участка не может иметь вида использования, если вы собрались на нем строить.
Как происходит процесс изменения назначения территории?
Процесс изменения категории земли происходит согласно требованиям, прописанными российским законом.
Чтобы изменить одну категорию земли на другую, вам потребуется сходить в комитет, который занимается по месту расположению вашей земли с просьбой, в котором потребуется написать:
- кадастровый номер участка;
- настоящее назначение земельного участка и тот, на который вы хотите его сменить;
- причины, по которым вы решили изменить вид, об этом надо заранее подумать и обязательно вписать в просьбу. Иначе вам могут отказать в изменении.
Информация о правах на участок (кто правообладатель, есть ли долги, которые касаются данного участка).
Для того чтобы изменить назначение земли и его вида разрешенного использования, может потребоваться до пятнадцати рабочих дней. Но это в том случае, если изменив роль земли, не потребуется проводить дополнительные строительные работы или проектирование.
Важно помнить, что рассмотрение вашего заявления займет больше времени, когда помимо изменения категории земельного участка, потребуется еще реконструкция земли и составление нового проекта. И это все займет до сорока пяти рабочих дней. Будьте готовы, что вам придется достаточно долго ждать.
Узнать все особенности различных категорий участков можно в государственном кадастровом реестре земель. В этом документе собраны все сведения и вся информация на каждый участок земли по всей стране. Для того чтобы узнать все данные по определенному участку, вам потребуется запросить выписку с данного земельного реестра. Ее получить не составит никакого труда. Бывают ситуации, когда земельный участок не числится в реестре, это может означать только одно, что на эту землю не установлен правовой режим. Следовательно, вы не сможете эту землю сдавать в аренду, что-то на ней строить.
При изменении категории земельного участка, вам нужно быть готовым к тому, что придется переделывать все документы на землю. Есть вариант, просто внести некоторые поправки в старые документы, но после их необходимо будет заверить у нотариуса, но это можно сделать в случае незначительных изменений.
Процедура изменения категории земель очень трудоемкая, требующая много времени и сил. И если вовремя не проконсультироваться у профессионального юриста или нотариуса, то возможно может возникнуть огромное количество трудностей, неприятностей, которые будут связаны с тем, что вы можете не знать некоторых нюансов, связанных с этим процессом. Также если вы получили отрицательное решение в изменении вида земли, вы имеете право обратиться в суд и обжаловать вердикт местной администрации. В большинстве случаев, суд поддерживает стороны истца, то есть человека, которому отказали в местной администрации. Тогда суд выносит решение изменить категорию земельного участка.
Изменение вида земли – это совершенно бесплатный процесс. Вам, возможно, придется оплачивать только обращение в суд, если такой потребуется. Но как показывает практика, отказы получают намного реже, в отличие от одобрения на изменение категории земель. Единственная причина отрицательного ответа с органов местного управление – это полное отсутствие каких-либо данных о границах территории на вашем участке. Чтобы исправить этот недочет, необходимо провести работу по описанию этих границ и внесении их в документ по ГКН.
Для людей, у которых нет времени заниматься этими делами: собирать большое количество документов, ходить в администрации, подписывать различные документы, давно придумали конторы и агентства, которые за определенную плату сделают все за них. Это намного легче, быстрее и меньше вероятность, что будет допущена какая-либо ошибка в оформлении документов для земельного участка, находящегося в вашей собственности.
При получении документов на вашу собственность, в данном случае, землю, обращайте внимание на то, чтобы везде стояли необходимые подписи, иначе в будущем это может помешать вам проводить различные процессы над собственным земельным участком. К примеру, вы не сможете его перепродать, сдать в аренду или построить там магазин.
Сохранить
ПОМОГЛА ЛИ ВАМ БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА?
