Как можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в 2019 году

Наличие в собственности земельного участка – это не только возможность пользоваться и распоряжаться землей, но и определенные права и обязанности, которые устанавливаются нормами действующего законодательства Российской Федерации.

Собственник имеет право совершать с данным объектом любые имущественные сделки – продать или подарить участок, оформить его в ренту, предложить его другому человеку в аренду или передать по наследству. Но помимо всех преимуществ, хозяин берет на себя обязанность по уплате налога за владение, пользование и собственное распоряжение участком. И далеко не все собственники знают, что для правильного расчета налога нужно знать точную кадастровую стоимость недвижимого имущества.

Неправильный расчет реестровой цены земельных участков может привести к существенным убыткам его владельцев. Именно поэтому многие из них, попавшие в такую неприятную ситуацию, спешат оспорить результаты государственной оценки. Можно ли уменьшить кадастровую стоимость ?!  Да, но для этого придется обращаться за защитой своих прав и интересов в судебные органы.

Какие действия надо предпринять в первую очередь ?!

Снизить кадастровую стоимость собственник земельного участка может при помощи подачи искового заявления в судебный орган. В целом, кадастровая оценка земли является одним из важнейших этапов ее регистрации. В соответствии с нормами земельного законодательства все земельные участки в Российской Федерации должны иметь свой кадастровой номер и стоять на учете. При этом неправильная оценка кадастровой сложности имеет довольно негативные последствия для самого собственника.

Как же поступить в ситуации, когда после очередного определения кадастровой стоимости земли обнаружилось, что итоговая сумма не соответствует ее прямой рыночной цене? Допустим, она превышает ее более чем на 20%. В первую очередь, стоит разобраться, почему так произошло, и только потом надо применять действия для ее постепенного уменьшения.

Стоит сказать то что собственник сам, собственными глазами может посмотреть заключение оценщика и в дальнейшем оспорить его путем подачи искового заявления в суд. Это сложный и неоднозначный процесс, который требует существенных затрат временных ресурсов, поэтому за помощью лучше обратиться к опытному и компетентному юристу, который поможет разобраться в сложившейся ситуации.

Порядок действий заключается в том, чтобы при обнаружении неточностей обратиться в специализированную экспертную комиссию при Росреестре, затем с выпиской из Росреестра уже можно обращаться непосредственно в судебные органы.

Заказать обратный звонок

Получить юридическую консультацию:

Предварительная запись на консультацию: +7 (495) 774-83-38+7 (977) 356-73-61

Физические и юридические лица ежегодно платят государству 0,3% от кадастровой стоимости своей недвижимости в виде налога. Однако теперь, когда кадастровая стоимость объектов недвижимости приравнена к рыночной, расходы на уплату налогов выросли в два и более раз. Поэтому ниже я хочу коснуться такой острой темы, как уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. Материал будет интересен собственниками больших земельных участков, а так же обладающим правом аренды земельных участков из муниципальной собственности.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. 

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

О том, как выгодно взять землю в аренду у администрации, я рассказываю здесь.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимоть, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Обратиться в местный многофункциональный центр и заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимость нашего объекта. Сроки получения выписки в Росреестре — до трех рабочих дней (могут быть задержки), поэтому рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку из ЕГРН в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

  1. Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
  2. В массиве овраг, обрыв или болото;
  3. Оформлен публичный сервитут и т.д.

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Шаг 3 — разобраться в законодательстве

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3. — Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили. Теперь дело за малым, отправляем дело в суд. При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

  1. Для начала, как и описано выше, мы (представители ООО «Меридин») направляемся в местный многофункциональный центр и заказываем справку о кадастровой стоимости нашего участка (Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости). Получив выписку мы узнаем, что кадастровая стоимость нашего участка составляет — 18 000 000 руб., дата определения кадастровой стоимости — 20.10.2016 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости — 24.10.2016 г.
  2. Далее, мы также, как и наш партнер по бизнесу ИП Солнышкина, заказываем отчет о рыночной стоимости земельного участка. И что же мы видим, рыночная стоимость нашего участка 7 млн. рублей (вот так вот), а платим налог мы с 18 млн. рублей.
  3. Полистав законодательство и проконсультировавшись с ИП Солнышкиной, юрист ООО «Меридин» понимает, что порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка для ООО отличается от порядка оспаривания для ИП (т.е. для физ. лиц.). Отличия в том, что для ООО нужно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению кадастровой стоимости Росреестра. Обращаемся в комиссию, прикладываем наш отчет и конечно же нам отвечают отказом, ну ещё бы.
  4. Берем отказ + отчет + исковое заявление (выше описано) + государственную пошлину (2000 руб.) + нашу справку и направляем все это богатство в Областной суд. Порядок рассмотрения дела немного отличается, но конечный итог такой же.

Итоги

В результате нашего обращения в суд с учетом судебной экспертизы нам снизили кадастровую стоимость земельного участка с 18 млн. руб. до 7.7 млн. руб. То есть почти в 2.5. раза!








Копия судебного решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

  1. Уменьшить площадь земельного участка;
  2. Изменить вид разрешённого использования;
  3. Изменить категорию земель.

Изучайте законодательство, отстаивайте свои права и пишите комментарии — будем обсуждать.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка – это актуальная процедура, направленная на снижение последующей суммы земельного налога, на формирование которой влияет упомянутый показатель.

Причины уменьшения

Снижение кадастровой стоимости представляет собой процедуру пересмотра и оспаривания установленной оценки, с которой владелец земельной территории по какой-либо причине оказывается не согласен.

Так как официально процедура оценки производится не реже, чем один раз в пять лет, существует вероятность устаревания стоимости, её необъективности и неактуальности.

Поскольку кадастровый показатель влияет на рыночную оценку и на формирование налогового сбора, очень важно ответственно отнестись к данному вопросу при желании платить государству меньше.

Кадастровая стоимость, как и иные показатели, которые присваиваются земельному участку в процессе его регистрации, влияет не только на формирование налога. Она является отправной точкой для:

  • арендной платы;
  • налогового процента при осуществлении финансовых операций (купля и продажа);
  • вступления в наследство;
  • выкупной стоимости земли.

Исходя из этого, нередко собственники или арендаторы земельной территории решают пересмотреть оценку с целью её снижения.

Процедура производится либо сотрудниками соответствующей государственной инстанции, либо частными инженерами, которые получили соответствующую квалификацию, прошли экзамен и числятся в определенной базе, фиксирующей работающих специалистов.

И если общая государственная оценка доступна собственникам земли раз в пять лет, то заказать индивидуальную процедуру можно не чаще одного раза в два или три года (в зависимости от региона регистрации недвижимости).

Следует отметить, что есть существенные различия между общей и индивидуальной процедурой. Общая государственная оценка производится по следующему алгоритму:

  • определение группы земельного участка;
  • начисление одной кадастровой суммы стоимости для всех участков одной группы.

Это значит, что не учитываются многие индивидуальные особенности земли, что приводит к необъективности результата. Это обосновано тем, что невозможно в каждом конкретном случае осуществить выезд государственных экспертов – территория страны слишком велика, чтобы это было реально.

Индивидуальная процедура позволяет учесть все особенности земельного объекта, оценить не только его площадь и границы, но и расположение, транспортную доступность, наличие различных построек в его пределах, ресурсы, доступные на выделенном участке, и его расположение относительно административного деления области, к которой он принадлежит.

В каких случаях оценка пересматривается?

На желание уменьшить кадастровую стоимость участка влияют следующие причины:

  1. Произошли какие-либо изменения, требующие переоценки. Было произведено разделение площади, ликвидировались возведенные постройки, подверглось изменению целевое назначение земельного участка, территория переводится из одной категории в другую (из дачной в жилую, к примеру).
  2. В документах найдены ошибочные сведения, из-за которых кадастровая стоимость значительно завышена относительно рыночной.
  3. При такой ситуации, когда рыночная и кадастровая оценка были определены в одно время, но при этом первая ниже последней.

Методы оспаривания стоимости

Существует три способа, которые может использовать владелец земельного участка, чтобы снизить кадастровую стоимость. Они заключаются в следующем:

  1. Установка стоимости, которая будет равна рыночной. С этой целью осуществляется создание отчета по рыночному показателю и делается обращение в кадастр для произведения уравнения оценки.
  2. Обращение в суд для физических лиц. Найдя достаточно опытного специалиста, работающего с подобными делами, владелец земли обеспечит себе экономию на как минимум пятилетний срок даже с учетом оплаты услуг адвоката.
  3. Запросить помощь комиссии по земельным вопросам. Данный вариант не всегда подходит для небольших населенных пунктов в связи с недоступностью экспертов.

Судебные разбирательства

Следует отметить, что обращению в суд должна предшествовать работа опытного оценщика, который соберет все необходимые для оспаривания сведения. Его работа – это больше половины успеха, поскольку речь идет об анализе участка с учетом всех внешних и внутренних особенностей территории.

Необходимо помнить и о том, что даже при положительном решении суда новая стоимость не сразу вступит в силу. Поэтому необходимо провести предварительные консультации с юристами, убедиться в том, что были наняты опытные профессионалы. Это очень важно, так как самостоятельное доведение вопроса до желаемого результата невозможно.

Заключение

Процедура уменьшения кадастровой стоимости особенно актуальна в последнее время, поскольку произошли изменения в Налоговом кодексе. В 2018 году значительно вырос процент тех, кто пожелал совершить переоценку при помощи кадастровой комиссии или посредством обращения в суд.

Последний вариант считается самым сложным и достаточно затратным, так как требует найма опытных специалистов сначала для оценки земельного участка, являющегося предметом судебного разбирательства, а затем для защиты прав собственника в процессе. Поэтому получить положительное решение весьма сложно, хотя и реально.

Что такое снижение кадастровой стоимости земельных участков?

Уменьшение кадастровой стоимости ЗУ – это юридическая процедура внесения в записи регистрационного учёта сведений о снижении кадастровой стоимости. Производится по инициативе собственника земельного участка на основании норм законодательства, установленных для внесения изменений в

государственный кадастр недвижимости

(ГКН).

От установленной кадастровой стоимости участка зависит сумма, начисляемая к уплате земельного налога. Поэтому завышенная стоимость приводит к увеличению налоговой ставки.

Применяется в нескольких случаях:

  1. Если в процессе проведения ревизии оценочная деятельность земель проведена с ошибками или были допущены иные нарушения ценообразования.
  2. Когда оценочная ревизионная комиссия не учитывает особенности ЗУ, снижающие его полезные свойства.
  3. При порче почвы на участке, независимо от времени проведения оценки.
  4. Если рыночная стоимость существенно ниже установленной кадастровой.

В каждом случае можно использовать варианты обращения в местное отделение ГКН или Росреестр или обратиться в органы юстиции.

Кто вправе ходатайствовать об изменении стоимости?

Оспорить кадастровую стоимость, применяющуюся ревизионной комиссией или внести коррективы в стоимость, утратившую актуальность по ряду причин, может только правообладатель участка, у которого таковой находится в распоряжении на правах:

  • собственности;
  • пожизненно наследуемого владения;
  • постоянного (бессрочного) пользования.

Третьи лица из числа близких родственников и иные, могут выступить в интересах землевладельца только на основании переданной им, нотариально удостоверенной доверенности.

То есть данное право предоставлено только налогоплательщикам, чьи имущественные права нарушаются в результате завышения кадастровой стоимости земель.

Арендаторы не вправе ходатайствовать о снижении кадастровой стоимости ЗУ, так как не относятся к налогоплательщикам.

Основания для снижения

Обозначенный вопрос решается на основании заявления, поданного заинтересованным лицом или его представителем:

  • в Росреестр;
  • в районный суд по месту расположения ЗУ.

При этом заявленная просьба требует юридического подкрепления, подтверждающего правомерность заявленного. Для этого потребуется представить справки и акты независимой экспертизы от лицензированных оценщиков или из почвоведческой лаборатории.

Если порча почвы произошла по вине владельца участка, этот прецедент не принимается в качестве юридического основания для снижения кадастровой стоимости.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно после ревизии?

Не позднее, чем один раз в 5 лет проводится ревизия земель в выбранном в плановом порядке, земельном массиве. Данные процедуры инициированы административным органом власти, который избирает специализированную комиссию. После ревизионных работ комиссия подготавливает отчёты в течение полугода. Эти 6 месяцев допускают координирования цен на участки, со стороны их правообладателей.

Для этого проводятся следующие поэтапные действия, как снизить кадастровую стоимость земли:

  1. Узнать из СМИ или на сайте Росреестра время проведения ревизии в массиве, где расположен участок заинтересованного лица.
  2. Проверять поступление в открытый доступ информации по результатам переоценки.
  3. Сверить вновь установленную стоимость с существовавшей ранее, до проведения ревизии.
  4. В случае существенного повышения таковой, обратиться в Росреестр за кадастровой выпиской о вновь установленной стоимости на ЗУ.
  5. Проверить возможность допущения ошибки. В этом случае – подать заявление начальнику кадастровой палаты.

Заявление и документы

Пишется в свободной форме от руки, с указанием ошибки и просьбой пересмотра установленной стоимости в сторону снижения. В заключение ставится дата и подпись.

Заявитель подходит в Росреестр лично, с паспортом и свидетельством о форме права. Прилагает полученную ранее выписку.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Пошлины и сроки

В этом случае оплата не взимается, исправление ошибки происходит безвозмездно.

Такое заявление рассматривается по преимуществу в течение от 5 до 15 дней.

Ответ на такой запрос должен иметь официальную форму и выдаваться заявителю в письменном виде, за подписью начальника отделения, и быть удостоверенным печатью регистрирующего органа.

Обычно согласие на исправление поступает, если ошибка действительно возникла по вине регистрирующего органа или членов уполномоченной комиссии.

В этот период, до завершения подготовки отчётов, допустимо ходатайствовать так же и тогда, когда ошибка не допускалась, но возрастание стоимости произошло более, чем на 30%. Перечисленные положения опираются на нормы Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.07 г.

Снижение без обращения в суд

Иногда время после переоценки прошло, стоимость установлена и внесена в информационный банк ГКН. Но возникшие не по вине владельца ЗУ, или обнаруженные им, условия снизили ценность надела по причине:

  • обстоятельств неодолимой силы техногенного характера;
  • отравления почвы ядохимикатами;
  • в результате природных катаклизмов;
  • обнаружения перечисленных обстоятельств, происшедших ранее.

Данный перечень может быть продолжен, в него входят все факты, снижающие полезные свойства земель и имеющие объективное происхождение.

В этом случае требуется соблюдать следующей инструкции, как снизить кадастровую стоимость земельного участка:

  1. Провести экспертизу почв и собрать иные доказательства, подтверждающие порчу почвы.
  2. Обратиться в местное отделение ГКН лично или через представителя и подать заявление на имя начальника.
  3. К заявлению приложить пакет документации, отражающей правомочие заявленного.
  4. Получить расписку за переданные в Росреестр документы. В день, указанный в расписке подойти повторно за получением результатов рассмотрения вопроса администрацией.
  5. Получить выписку из решения администрации отделения ГКН. Если в ней высказано разрешение на замену сведений – документация будет переоформлена.
  6. По завершении процедуры переоформления целесообразно получить кадастровую выписку о кадастровой стоимости ЗУ.

Заявление и документы

Должно оформляться на типовом бланке, полученном у регистратора. По преимуществу регистратор заполняет его самостоятельно, а заявитель лишь перепроверяет внесённые сведения и ставит собственноручную подпись. В иных случаях заполняются поля, выделенные на бланке для заполнения.

Предъявляется свидетельство о собственности, кадастровый паспорт (см. где и как его получить в этой статье) и подтверждающие правомочие запроса документы:

  • справки о завышении стоимости;
  • акты от независимых оценщиков;
  • акты экспертизы почв;
  • иные подтверждения.

Например, при изменении полезной площади участка в результате размыва берегов или обрушения оврага, допустимо предъявить результат топографической съёмки.

Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков: стоимость

В стоимость процедуры войдут траты на получение справок и актов от оценщиков ЗУ. Их стоимость отсчитывается обычно от 3 тысяч рублей. По мере усложнения выполняемой услуги, возрастает сумма, уплачиваемая за неё. Может потребоваться не менее трёх актов от разных оценщиков.

То же касается почвоведческой экспертизы, её проведение оценивается от 5 тысяч и увеличивается пропорционально увеличению сложности исполнения. В этом случае обычно достаточно одного анализа, но может потребоваться дополнительно акт оценки ЗУ, за вычетом непригодных для использования частей участка.

Пошлины и сроки

Изменение стоимости проводится безвозмездно. При заказе кадастровой выписки или кадастрового паспорта ЗУ, с обновлёнными данными, взимается соразмерная сумма. Соответственно – 200 или 350 рублей (ст. 333.33 НК РФ).

Подготовка решения не должна превышать одного календарного месяца.

Уменьшение кадастровой стоимости ЗУ в суде

Если в обозначенных выше случаях администрация отделения ГКН отказала от исправления ошибки или снижения указанного параметра, по заявлению собственника ЗУ, нужно обратиться в суд.

Все вопросы, связанные с недвижимостью, рассматриваются в районном суде по месту расположения объекта недвижимости, в том числе – земельного участка.

Взыскание в суде обязательно следует за досудебной процедурой, которая проводится в кадастровой палате, допуская так же подачи заявления через многофункциональный центр (МФЦ). Без предварительного обращения в Росреестр, что подтверждается официальным документом, исковое производство возбуждено не будет.

Обращение в суд состоит из следующих шагов:

  1. Получить в отделении Росреестра официальный документ, с мотивированным отказом от уменьшения установленных ранее ценовых параметров ЗУ.
  2. Приложить полученную выписку к пакету документации, которая подавалась в Росреестр. Дополнить доказательства иными фактами, к которым могут относиться фотоматериалы и свидетельские показания.
  3. Уплатить пошлину, приложив квитанцию к пакету документов.
  4. Написать исковое заявление, приложив к нему сопутствующую документацию и подать мировому судье.
  5. Участвовать в полемике сторон на судебном заседании.
  6. Получить выписку из решения суда, на основании признания иска подать документы в Росреестр повторно.

Исковое заявление

Если необходимо уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, исковое заявление оформляется по установленной форме (ст. 131 ГПК РФ). Кроме сведений о мировом судье и сторонах, обязательно указываются:

  1. Обстоятельства повышения кадастровой стоимости ЗУ или те, которые требуют (допускают) её уменьшения.
  2. Причины, по которым стоимость не была изменена в кадастровой палате.
  3. Просьба к суду о признании иска.

В заключение даётся перечень приложений, ставится дата подачи и подпись.

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка: исковое заявление.

Документы

Предъявляются гражданские паспорта, и документация двух видов:

  • правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на ЗУ;
  • доказательная база.

В их число входят те, которые передавались в Росреестр и дополнительные доказательства, имеющие отношение к делу.

Пошлины и сроки

Решение выносится не позднее чем через 2 месяца после подачи иска, при необходимости уточнения тех или иных обстоятельств, заседание может переноситься, что увеличит срок рассмотрения спора.

Отрицательное решение можно опротестовать в областном суде в десятидневный срок со дня подготовки выписки.

Подробнее об уменьшении кадастровой стоимости земельного участка смотрите в видео:

При уменьшении кадастровой стоимости ЗУ можно использовать несколько представленных выше способов. Кроме этого допускается пересылка документов Почтой РФ.

В России достаточно часто возникают случаи, когда устанавливаемая государством кадастровая стоимость земельного участка, равно как и какого-то иного объекта недвижимости, является завышенной. Между тем кадастровая стоимость оказывает влияние на целый ряд финансовых вопросов, которые имеют самое непосредственное отношение к использованию недвижимого имущества, поэтому многие владельцы недвижимости весьма заинтересованы в реальных цифрах. Стремясь уменьшить кадастровую стоимость земельного участка, пользователи и владельцы данного вида недвижимого имущества хотят получить такие преимущества, как:

  • более низкий земельный налог;
  • снижение арендной платы (в данном случае выгодоприобретателем являются естественно, лица, арендующие участок);
  • меньшая выкупная цена, позволяющая сэкономить определенную сумму денег при покупке участка;
  • снижение ставки налога на имущество организаций.

Читайте также: Как можно получить бесплатные земли на Дальнем Востоке

Это только лишь основные преимущества, получаемые если уменьшить стоимость объекта недвижимости. На самом деле, здесь приведен далеко не полный перечень.

Напомним, что в Российской Федерации, налог на недвижимое имущество физлиц определяется, начиная с прошлого года, исходя из его кадастровой стоимости. Соответственно, у собственников недвижимости появилась прямая материальная заинтересованность в том, чтобы на их имущество была установлена правильная, а не завышенная стоимость.

Впрочем, нередки случаи, когда у собственников недвижимости появляется совершенно противоположный интерес, то есть они стремятся не уменьшить, а, наоборот, повысить кадастровую стоимость. Как в первом, так и во втором случае, оспаривать стоимость способно только лишь заинтересованное лицо, которое может быть, в частности, собственником недвижимого имущества, его арендатором, или же претендентом в правах, таким, например, как потенциальный покупатель.

При этом практика показала, что наибольший интерес среди всех объектов недвижимости, вызывают как раз земельные участки.

В каждом из регионов России оценка проводится специалистами своих оценочных организаций, после чего ее результаты должен утвердить глава субъекта РФ соответствующим постановлением. В данном документе следует указать категорию земель, а также установить удельную единицу стоимости на 1 квадратный метр. Она может быть разной для того или иного населенного пункта страны, поскольку здесь в расчет берется географический принцип.

Прежде чем оспаривать стоимость земли, сперва следует узнать текущую кадастровую стоимость земельного участка. Это можно решить несколькими способами, выбрав для себя наиболее подходящий:

  • на официальном интернет-портале Росреестра нужно вести в поле поиска в разделе «Публичная карта» кадастровый номер земельного участка;
  • можно рассчитать стоимость и самому – для этого нужно сопоставить сведения об участке (место нахождения, площадь, категория) с данными об утверждении оценки, указанными в постановлении губернатора;
  • обратившись в кадастровую палату для получения соответствующей справки.

Читайте также: Налоговый вычет при покупке дома и земельного участка

Следующим этапом здесь станет обращение к оценщикам относительно соответствия кадастровой стоимости земельного участка его нынешней рыночной цене. Оценка, сделанная оценщиками, будет ориентировочной – она нужна для того, чтобы понять, существует ли расхождение, и насколько оно велико. Получив данные сведения, можно принимать решение относительно того, нужно ли затевать процедуру оспаривания.

Снижаем кадастровую стоимость земельного участка

Нынешние нормы законодательства предусматривают, что изменить, в том числе и уменьшить, стоимость земельного участка можно 2-мя способами: либо обратиться в органы судебной власти, либо с помощью соответствующего обращения в комиссию по переоценке.

Более подходящим для владельца недвижимости является первый вариант, поскольку комиссия, по своей сути, – это админорган. Соответственно, она заинтересована в том, чтобы был оставлен в силе ранее утвержденный результат, и не будет стремиться к изменению кадастровой оценки. Впрочем, если говорить формально, то комиссия должна состоять из незаинтересованных и независимых членов, как того требует закон, но на практике она очень редко встает на сторону правообладателей.

Рассмотрим вариант с комиссией по переоценке более детально. Обращаться в данную структуру могут собственники недвижимости и иные обладатели прав на нее. В прошлом году были внесены определенные изменения в соответствующие нормы законодательства, согласно которым организации, прежде чем обращаться в суд, сперва обязательно должны обращаться в комиссию.

Для физлиц, в том числе и ИП, такого требования нет – это просто их право, не более. Учитывая это, им здесь рекомендуется обращаться сразу же в суд, не ввязываясь в споры с комиссией. Обращаться в судебные органы можно в течение 5 лет с момента, когда были утверждены результаты кадастровой оценки, причем в суд следует обратиться до того, как будет утверждена новая оценка земельного участка.

Пытаться оспорить текущую стоимость земельного участка разрешается либо для того, чтобы уравнять кадастровую оценку с рыночной стоимостью, или же при наличии неправильных сведений, которые были учтены в процессе оценивания. Чтобы комиссия Росреестра приступила к работе, нужно подготовить определенные документы, и подать соответствующее заявление, к которому обязательно следует приложить:

  • документы на землю, заверенные нотариусом, подтверждающие права заявителя;
  • отчет оценщика с четко прописанной, отличной от кадастровой, стоимостью земельного участка – представляется и в электронной форме, и в письменном виде;
  • проведенная Союзом оценщиков экспертиза обоснованности отчета оценщика;
  • информация, касающаяся недостоверных сведений, использованных в процессе оценки – для случаев обжалования из-за недостоверности данных;
  • кадастровая справка, в которой будет указана стоимость земельного участка.

При отсутствии хотя бы одного из приведенных выше документов, комиссия откажется от рассмотрения поданного заявления.

На заседании комиссии не предусмотрено присутствие заявителя. Члены комиссии должны определиться со своим вердиктом в течение 1 месяца. Вариантов вынесенного решения может быть всего лишь 2: изменение стоимости участка или отклонение поданного заявления. В первом случае комиссия сама направит в кадастровый орган всю необходимую информацию, после чего в кадастр будут внесены изменения. Во втором случае заявителю придет соответствующее уведомление. В случае несогласия с решением комиссии, заявитель может обратиться в суд для его обжалования. Кроме того, он может просто обратиться в суд, потребовав изменить стоимость земельного участка, не ссылаясь при этом на вынесенное оценочной комиссией решение.

Начиная с прошлого года, в РФ административные дела о кадастровой стоимости рассматриваются республиканскими, краевыми и областными федеральными судами. Перед обращением в суд истцу следует составить административный иск, к которому нужно приложить требуемые законодательством документы. Лучше всего здесь будет обратиться за помощью к квалифицированному юристу.

В подаваемом в суд иске истцу следует указать:

  • во-первых, всю информацию о земельном участке;
  • во-вторых, данные о его кадастровой стоимости;
  • в-третьих, актуальную рыночную стоимость недвижимости. Здесь есть очень важный момент – она должна существенно отличаться от кадастровой, например, при разнице в 10 процентов, шансы выиграть суд минимальные;
  • указать конкретные нарушения, допущенные против прав собственника или пользователя.

Стоит особо подчеркнуть тот факт, что исковым заявлением истец оспаривает стоимость, и поэтому в просительной части документа следует подчеркнуть необходимость установить для объекта недвижимости рыночную стоимость вместо текущей кадастровой.

К иску также нужно приложить следующие документы:

  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • копии документов на объект недвижимости;
  • копию отчета о текущей рыночной стоимости недвижимости, составленного оценщиком – лучше всего будет обратиться за оценкой к известной в регионе организации с безупречной репутацией;
  • заключение экспертизы Союза оценщиков по отчету оценщика, в частности, о его соответствии действующим правовым нормам;
  • справку о кадастровой стоимости участка;
  • информацию о некорректных данных, принятых во внимание при проведении кадастровой оценки – в случае обжалования именно по этой причине;
  • копия квитанции об отправке заявления в оценочную комиссию и копия вынесенного ею решения – эти документы в обязательном порядке подаются только лишь юрлицами;

Читайте также: Продажа земельного участка, который в собственности менее 3 лет

В каждом индивидуальном случае могут потребоваться какие-то иные дополнительные документы. В качестве ответчика здесь привлекается Росеестр, кадастровая палата и орган, постановлением которого были утверждены результаты проведенной кадастровой оценки. Все, кто имеет интерес к этому спору, могут быть привлечены к судебному разбирательству в качестве третьих лиц.

yurist-ocenshik.ru
Как можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка
Как можно уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: