Изменения в сути и расчетах кадастровой стоимости земельного участка в 2019 году

Число судебных исков в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости растет год от года. Так, если в 2013 г. суды рассмотрели 6190 судебных исков по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости, то за январь — ноябрь 2014 г. в судебные органы было подано 14 010 исков. Растущее количество споров обусловлено использованием методов массовой оценки при определении кадастровой стоимости, что приводит к большому числу ошибок и многократному завышению стоимости земельных участков.

Нередко результаты определения кадастровой стоимости оспариваются заинтересованными лицами в судебном порядке путем предъявления требований об установлении в отношении земельных участков их рыночной стоимости. Если после внесения в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) сведений о размере кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда в размере рыночной, собственник решит разделить свой участок, он должен быть готов к тому, что кадастровая стоимость образованных участков опять взлетит до прежних значений.

Это следует из комментируемого Определения. Суть дела заключается в следующем. Обществу с ограниченной ответственностью на праве собственности принадлежал земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 30.11.2012 его кадастровая стоимость установлена равной его рыночной стоимости (разница с государственной оценкой в 7,5 раза).

Впоследствии общество разделило этот земельный участок на 10 новых участков. При их постановке на кадастровый учет Кадастровая палата внесла в ГКН сведения о кадастровой стоимости этих участков, исходя из удельного показателя земель сельхозназначения, оценочная группа N 1, утвержденного Постановлением администрации Тамбовской области от 25.11.2011 N 1652 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Тамбовской области» (далее — Постановление администрации).

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконными действий по формированию в ГКН недостоверных сведений об удельном показателе кадастровой стоимости на дату образования 10 земельных участков, указав, что удельный показатель кадастровой стоимости этих участков должен быть получен путем деления рыночной стоимости, ранее установленной в судебном порядке, на площадь ранее существовавшего земельного участка. Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 29.10.2014, оставленным без изменения Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2014, в удовлетворении требований отказано.

Арбитражный суд Центрального округа Постановлением от 18.03.2015 отменил указанные судебные акты, направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тамбовской области. Соглашаясь с доводами истца, суд кассационной инстанции, в частности, отметил, что суд (устанавливая кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости) мог определить удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка, так как она сформирована из его рыночной стоимости. При наличии рыночной стоимости земельного участка, зная его площадь, всегда можно определить удельный показатель кадастровой стоимости (кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости — п. 3 ст. 66 Земельного кодекса (ЗК) РФ).

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ (далее — Коллегия), рассмотрев кассационную жалобу Кадастровой палаты, пришла к мнению, что выводы суда кассационной инстанции не соответствуют нормам материального права, и определила Постановление Арбитражного суда Центрального округа отменить, акты нижестоящих судов оставить без изменения.

По общему правилу государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в 3 года (в городах федерального значения не чаще одного раза в 2 года) и не реже чем один раз в 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, в порядке, предусмотренном ст. 24.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности). В связи с тем, что использование земли в Российской Федерации является платным, ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности и Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.2006 N 222 (далее — Методические указания), установлен порядок определения кадастровой стоимости вновь образуемых (учтенных) земельных участков, которые не попали в перечни, формируемые при осуществлении государственной кадастровой оценки.

Учитывая, что на момент постановки на кадастровый учет образованных земельных участков в ГКН отсутствовали сведения об удельном показателе кадастровой стоимости земли преобразуемого земельного участка, на основании п. 2.1.1, 2.1.17 Методических указаний суды сделали вывод о правомерности использования Кадастровой палатой значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельхозназначения, утвержденного Постановлением администрации.

Пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (далее — Правила кадастровой оценки), предусмотрено, что при проведении кадастрового учета вновь образуемых земельных участков определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Аргументация Коллегии по данному делу вызывает немало вопросов. Так, согласно п. 2.1.17 Методических указаний в случае образования новых земельных участков путем раздела земельного участка кадастровая стоимость образуемых участков определяется путем умножения их площади на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка. Определение кадастровой стоимости в этих случаях осуществляет орган кадастрового учета, и в случае отсутствия кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка в соответствии с п. 2.1.1 Методических указаний оно должно происходить путем умножения среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости земель сельхозназначения соответствующей группы на площадь земельного участка.

Однако в рассматриваемом случае в ГКН отсутствовала не кадастровая стоимость, а удельный показатель кадастровой стоимости земли преобразуемого земельного участка. Ведь на основе п. 3 ст. 66 ЗК РФ и ст. 3, 24.18 Закона об оценочной деятельности можно сделать вывод о том, что устанавливается (определяется) именно кадастровая стоимость участка в размере (равной) его рыночной стоимости. То есть после внесения в ГКН рыночной стоимости земельного участка, установленного решением суда, она становится кадастровой. Следовательно, среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в данном случае не должно было применяться.
Ссылка Коллегии на п
. 13 Правил кадастровой оценки представляется не совсем корректной. Последние изменения в этот документ были внесены Постановлением Правительства РФ от 30.06.2010 N 478. То есть, по сути, Правила кадастровой оценки не приведены в соответствие с Законом об оценочной деятельности, в который глава III о государственной кадастровой оценке была внесена позднее Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ.

Определения понятия «удельный показатель кадастровой стоимости земли» в федеральных законах нет. Однако в п. 2.2.7 Приказа Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов» рядом с этим понятием в скобках содержится пояснение — это кадастровая стоимость земельного участка в расчете на единицу его площади.

Содержащееся в Определении ВС РФ утверждение о том, что в ГКН отсутствовали сведения об удельном показателе кадастровой стоимости земли преобразуемого земельного участка, потому что были исключены на основании судебных актов об установлении его рыночной стоимости, представляется не соответствующим действительности. Дело в том, что ни Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», ни Приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 «Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости» не предусмотрено внесение в ГКН сведений об удельном показателе кадастровой стоимости. Этот показатель содержится в отчете об оценке.

Представитель Кадастровой палаты ссылался в данном деле на то, что Кадастровая палата не вправе самостоятельно устанавливать удельный показатель кадастровой стоимости земли. В связи с этим надо заметить, что согласно письму ФГБУ «ФКП Росреестра» от 05.09.2012 N АС-399/2012 Кадастровая палата считает возможным, чтобы ее филиалы при применении требований Методических указаний для определения кадастровой стоимости земельного участка, образованного из участка, в отношении которого в ГКН в качестве сведений о кадастровой стоимости внесена его рыночная стоимость, производили определение удельного показателя кадастровой стоимости путем вычисления отношения величины рыночной стоимости преобразуемого земельного участка к величине его площади.

Можно было бы предположить, что лицам, обращающимся в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, следовало бы одновременно заявлять требование об установлении удельного показателя кадастровой стоимости земли на случай, если эти лица в перспективе планируют осуществить раздел своих участков. Однако такое предположение опровергнуто выводами, содержащимися в Определении ВС РФ от 02.09.2015 N 89-АПГ15-1. Судебная коллегия по административным делам ВС РФ определила, что требование заявителей об установлении удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (которое было заявлено вместе с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости) удовлетворению не подлежит, так как исходя из положений ст. 24.17 и 24.18 Закона об оценочной деятельности значения удельных показателей кадастровой стоимости определяются только в рамках утверждения результатов определения государственной кадастровой стоимости по итогам государственной кадастровой оценки.

Надо согласиться с доводом Коллегии о том, что исходный земельный участок прекратил свое существование после осуществления его раздела. Однако нельзя не признать, что рыночная стоимость конкретного земельного участка напрямую зависит от многих факторов, которые не могут быть учтены при установлении кадастровой стоимости методом массовой оценки. То есть рыночная стоимость исходного земельного участка, очевидно, является более точной применительно к образованным из него участкам, чем стоимость, определенная на основании среднего для муниципального района (городского округа) значения удельного показателя кадастровой стоимости.

Следуя логике Определения ВС РФ, можно сделать вывод о том, что собственник земельного участка, который снизил кадастровую стоимость путем внесения в ГКН его рыночной стоимости, в случае осуществления преобразований своего участка будет возвращаться на исходную позицию. Для того чтобы снизить налогооблагаемую базу по земельному налогу — кадастровую стоимость земельного участка, собственнику придется снова обращаться к оценщику, в саморегулируемую организацию оценщиков, в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (если правообладатель участка — юридическое лицо или публичное образование), в суд. Все эти действия требуют от правообладателя земельного участка дополнительных финансовых и временных затрат. Кроме того, если заинтересованное лицо, привлеченное к участию в деле об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной, не будет возражать против удовлетворения требований, расходы по делу будут отнесены на заявителя (п. 31 Постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Таким образом, получается, что для собственника земельного участка нет смысла обращаться в суд с требованием об установлении его рыночной стоимости, если в ближайшем будущем он собирается разделить свой участок.

Землякова Г.Л. Определение кадастровой стоимости земельного участка, образованного из участка, в отношении которого установлена рыночная стоимость. Комментарий к Определению Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 23.09.2015 N 310-КГ15-5224 // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 10. С. 16 — 20.

Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение кадастровой стоимости земли (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Изменение кадастровой стоимости земли

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Изменение кадастровой стоимости земли

Путеводитель по сделкам. Купля-продажа земельного участка. Покупатель
При изменении кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода налоговая база по земельному налогу определяется в порядке, установленном п. 1 ст. 391 НК РФ. В общем случае изменение кадастровой стоимости земельного участка в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах (п. 1 ст. 391 НК РФ). Исключением из общего правила являются следующие случаи изменения кадастровой стоимости:

Физические и юридические лица ежегодно платят государству 0,3% от кадастровой стоимости своей недвижимости в виде налога. Однако теперь, когда кадастровая стоимость объектов недвижимости приравнена к рыночной, расходы на уплату налогов выросли в два и более раз. Поэтому ниже я хочу коснуться такой острой темы, как уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. Материал будет интересен собственниками больших земельных участков, а так же обладающим правом аренды земельных участков из муниципальной собственности.

Что такое кадастровая стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости. Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит. По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. 

Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

О том, как выгодно взять землю в аренду у администрации, я рассказываю здесь.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3. договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимоть, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Обратиться в местный многофункциональный центр и заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимость нашего объекта. Сроки получения выписки в Росреестре — до трех рабочих дней (могут быть задержки), поэтому рекомендую сервис Ктотам.про, который присылает готовую выписку из ЕГРН в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается. Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков. Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

  1. Зафиксирован факт порчи плодородного слоя;
  2. В массиве овраг, обрыв или болото;
  3. Оформлен публичный сервитут и т.д.

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Шаг 3 — разобраться в законодательстве

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3. — Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили. Теперь дело за малым, отправляем дело в суд. При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).
  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

  1. Для начала, как и описано выше, мы (представители ООО «Меридин») направляемся в местный многофункциональный центр и заказываем справку о кадастровой стоимости нашего участка (Выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости). Получив выписку мы узнаем, что кадастровая стоимость нашего участка составляет — 18 000 000 руб., дата определения кадастровой стоимости — 20.10.2016 г., дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости — 24.10.2016 г.
  2. Далее, мы также, как и наш партнер по бизнесу ИП Солнышкина, заказываем отчет о рыночной стоимости земельного участка. И что же мы видим, рыночная стоимость нашего участка 7 млн. рублей (вот так вот), а платим налог мы с 18 млн. рублей.
  3. Полистав законодательство и проконсультировавшись с ИП Солнышкиной, юрист ООО «Меридин» понимает, что порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка для ООО отличается от порядка оспаривания для ИП (т.е. для физ. лиц.). Отличия в том, что для ООО нужно предварительно обращаться в комиссию по рассмотрению кадастровой стоимости Росреестра. Обращаемся в комиссию, прикладываем наш отчет и конечно же нам отвечают отказом, ну ещё бы.
  4. Берем отказ + отчет + исковое заявление (выше описано) + государственную пошлину (2000 руб.) + нашу справку и направляем все это богатство в Областной суд. Порядок рассмотрения дела немного отличается, но конечный итог такой же.

Итоги

В результате нашего обращения в суд с учетом судебной экспертизы нам снизили кадастровую стоимость земельного участка с 18 млн. руб. до 7.7 млн. руб. То есть почти в 2.5. раза!

Копия судебного решения о снижении кадастровой стоимости земельного участка

Как еще можно снизить кадастровую стоимость

  1. Уменьшить площадь земельного участка;
  2. Изменить вид разрешённого использования;
  3. Изменить категорию земель.

Изучайте законодательство, отстаивайте свои права и пишите комментарии — будем обсуждать.

Большинство из нас знакомы или слышали такое понятие, как «переоценка кадастровой стоимости», но до конца не понимают, что это такое и с какой целью используется данная схема в кадастровой системе России. Москвичи, наверное, одни из самых первых поняли, что кадастровая стоимость играет важнейшую роль при проведении различных сделок и операций по недвижимости.

В некоторых регионах России население с недоумением смотрит на этот процесс и не понимает, для каких целей предназначена официальная государственная оценка недвижимости.

Отметим сразу, что, если технические параметры недвижимости могут оставаться неизменными на протяжении всего срока «жизни» объекта права, кроме случаев выделения доли, перепланировки, то кадастровая оценочная стоимость изменяется. Обратим внимание к ФЗ-218, где оговорено, что Росреестр обязан каждые 5 лет проводить переоценку кадастровой государственной оценки или стоимости. В некоторых регионах переоценка будет проводиться один раз в 3 года, и даже каждые 2 года (это для городов федерального значения).

Переоценка кадастровой стоимости земли и земельных участков

Сейчас в Роскадастре есть специальный орган, который заработал с 2018 года. Это подразделение имеет государственную юрисдикцию, и его предназначение проверка базы данных по кадастровой стоимости, определение цены исходя из методики расчёта. До введения нового федерального закона, кадастровую оценку проводили все кому не лень, и зачастую цифры были разные.

К оценке имущества и собственности в то время были подключены как частные компании, так и сертифицированные специалисты. Чуть позже Росреестр принял решение о проведении оценки по кадастру только сертифицированным специалистам, имеющие статус в СРО кадастровых инженеров. После вступления ФЗ-218 пришлось отказаться и от их услуг. Теперь все оценочные действия возлагаются на Федеральное Бюджетное учреждение, которое находится в ведении Росреестра. Таким образом, государство берет на себя всю ответственность по определению окончательной стоимости собственности.

В ряде случаев, когда органы Росреестра допускают ошибку при проведении расчёта по кадастровой недвижимости, требуется переоценка кадастровой стоимости. На практике переоценка кадастровой стоимости вызвана несогласованностью действий Росреестра и местных органов власти. Поясним причём здесь местные органы власти. Росреестр должен осуществлять расчет исходя из специально разработанной методики, где местные органы власти должны предоставить свои данные для расчёта. То есть, местная власть даёт свои данные, Росреестр проводить расчет и проверку. После этого, кадастровая стоимость, утверждённая Росреестром, согласовывается с местными властями. Таким образом, создаётся двухфакторная система проверки расчётных данных. На самом деле местные органы власти не везде «утруждают» себя предоставить точные данные для расчёта.

Переоценка кадастровой стоимости недвижимости и квартир

Как показывает практика, чаще всего переоценка касается земельных участков, так как основная налоговая нагрузка идёт по ставкам налоговой базы ФНС на земельный участок и в 80% случаев обращений в госреестр составляют споры по земельным участкам. Переоценка недвижимости квартир и прочей недвижимости рассматривается в Росреестре, и принцип рассмотрения заявление аналогичен переоценке земельных участков. Основной спор стоимости касается даты постройки здания и материал стен, на основании которых снижается кадастровая стоимость в будущем. Сейчас данные проверяются, и Росреестр должен перепроверить все сведения до конца 2020 года.

Нюансы проведения кадастровой оценки

При проведении расчёта стоимости кадастровой недвижимости подвергаются:

  • Земли населённых пунктов на территории России.
  • Участки, предназначенные для сельскохозяйственных работ.
  • Промышленные зоны.
  • Объекты капитального строительства.
  • Лесные массивы.

При формировании цены учитываются следующие факторы:

  • Инфраструктура местности.
  • Удалённость от центра кадастрового региона.
  • Транспортная доступность.
  • Наличие линейной и инженерной коммуникаций.
  • Материал стен для дома.
  • Дата строительства объекта капитального предназначения.
  • Экологические характеристики местности.
  • Экономические данные региона.
  • Иное.

В целом методика является единой для всех регионов, но вводятся региональные коэффициенты для некоторых регионов Российской Федерации. Кадастровая стоимость отличается от рыночной, это нужно обязательно брать во внимание. Сама рыночная цена формируется по другому принципу. Даже если вы закажите справку о кадастровой стоимости, то можете увидеть существенную разницу в цене. По общим данным разница не должна превышать 30% в ту или иную сторону, это, возможный фактор для проведения оспаривание и переоценки кадастровой стоимости.

Примеры типичных ошибок при расчетах кадастровой стоимости

В качестве примера, почему нужно будет провести переоценку, является такой интересный случай. Как известно, кадастровая фактическая цена собственности влияет на расчет налоговой базы на землю. Жительница курской области однажды увидала в своем почтовом ящике уведомление из ФНС, где была указана баснословная цена на земельный участок. Дама обратилась в ФНС, там ей сказали, мы все правильно начислили, вот вам сведения из Росреестра. Женщина решила пойти в Росреестр, чтобы выяснить, откуда у неё такая завышенная оценка на земельный надел. Оказалось, что и Росреестр провёл все верные расчёты, которые были основаны на данных местных органов власти. Дальше было еще интереснее, женщине дали расчёты по кадастровой стоимости, где она увидела не соответствующие реальной действительности данные. У женщины был дачный участок, где не было никакой инженерной инфраструктуры, ни коммуникаций, ни даже дорог. Местные власти каким-то чудным образом достали документы, где …в проекте (!!!) должны быть и дороги, и инженерные коммуникации и предъявили эти сведения в Росреестр. Естественно, Росреестр произвёл расчет согласно имеющейся базе данных от местной власти. В конечном итоге, женщина сумела оспорить кадастровую стоимость и пересмотреть неверно начисленные налоги на землю.

Таким образом, Росреестр как бы ни причём, так как данные были предоставлены местными органами власти. Сейчас этот казус отрегулирован в законодательстве. Росреестру совместно с местными органами власти необходимо до 2020 года исправить неточности в своих расчётах, в дальнейшем, если такие неточности будут выявлены, государство будет само оплачивать излишне уплаченные налоги на имущество.

Куда обращаться для переоценки кадастровой стоимости

По закону предполагается как досудебное решение вопроса, так и судебное рассмотрение спора. Для того, что оспорить стоимость, вам необходимо следующее:

  • Заказать в Росреестре справку соответствующего вида — выписку из ЕГРН.
  • Предоставить копии документов, справок и прочих сведений на право собственности.
  • Предоставить какие-то сведения, если они имеются, по недостоверности госоценки имущества.
  • Отчёт или информацию, которые определяют рыночную стоимость земли (можно заказать у риэлторов).
  • Заключение оценщиков, желательно из СРО кадастровых инженеров.
  • Если имеется официальное решение комиссии о начислении стоимости.

Факт несоответствия цены должен в любом случае появиться, но для этого нужно заключение комиссии Росреестра. В течение 1 календарного месяца проходит проверка данных, и после этого вы должны быть уведомлены о расчётах.

В 2017 году был зафиксирован рекордный показатель данных по оспариванию стоимости. Почти в 70% случаях, Росреестр удовлетворял требования собственником недвижимости. Предстоит колоссальная работа по устранению недостатков в ближайшие годы. Если вы не уверены с правильным фактом решения службы комиссии, где оставлена прежняя сумма учетной оценки или стоимости, тогда идёте в суд, где должны окончательно утвердить, какая из сторон права при определении точной стоимости.

Пошаговая инструкция обращения для оспаривания

Оспорить неверные данные кадастровой оценки собственности могут некоторые лица, оговорённые в законе о кадастре:

  • Физическое лицо, которое является собственником недвижимости.
  • Юридическое лицо — владелец недвижимости.
  • Местные муниципалитеты или полномочные представители органов власти

Все участники спора обращаются на первом этапе только в комиссию при Росреестре.  Собрав все документы, необходимо дождаться  срока в 40 дней (иногда могут продлить до 60 дней) решение комиссии Росреестра. Специалисты дают своё согласие или отказ с требованиями владельца собственности о пересмотре кадастровой стоимости.

Если вы не согласны с решением комиссии (то есть, этот вариант считается досудебным урегулированием), можете обращаться в судебные инстанции, предварительно собрав те же самые документы, что и в Росреестре, но приложив дополнительно заключение экспертной комиссии Росреестра.  Окончательное решение суда является основополагающим для принятия точной кадастровой стоимости недвижимости.  

Какие документы нужны для переоценки кадастровой стоимости

Предполагается два фундаментальных варианта решения спора, это досудебный — то есть,путём официального обращения в комиссию Росреестра, и если вы не согласны с решением комиссии — обращаемся в суд. Досудебное решение предполагает подачу официального прошения(заявления) в Роскадастр-комиссию, как через каналы Интернет, так и при прямом посещении подразделения Росреестра. Необходимо предъявить следующие документы:

  • Оригинал (допускается копия, если провели расчет через интернет) платёжки об оплате госпошлины (только при обращении в суд- 4500руб. за каждый участок для Юрлиц и 300 руб. – для физлиц). В комиссию Росреестра не нужно ничего оплачивать;
  • Экземпляр Отчётного Акта об определении цены объекта собственности;
  • Экземпляр положительного отчетного акта на экспертизу со стороны профильного СРО;
  • Нотариальные или официально подписанные и заверенные копии правоустанавливающих документов на собственность;
  • Решение официального органа Роскадастра- Комиссии ( необходимо только для судебной инстанции) и др. документы.

Оплата пошлин

При обращении в Росреестр никаких пошлин не нужно оплачивать, так как это досудебный вариант рассмотрения вопроса. При подаче в суд предусмотрены госпошлины следующего размера, в соответствии с НК РФ 333.19:

  • В случае, если истцом возникают нюансы по фактам оспаривания по фактическим результатам государственных, федеральных, местных органов управления, имеющие все признаки недействительности положений нормативных регламентов, которые были приняты в своё время органами власти, то по НК РФ статья 333.19 пункт 1 п.п. 6 для физических лиц и граждан установлен сбор в размере 300 рублей, для всех остальных категорий – 4500 руб за 1 обращение.
  • В случае оспаривания со стороны истца результатов по ненормативному положению кадастровой оценки недвижимости или права собственности, или действии( с возможным бездействием) органов местного самоуправления, которые издали акт с признаком ненормативного расчёта, взимается согласно ст. 333. 10 пункт 1 п.п. 7 действующего положения НК РФ с физического лица государственный сбор в сумме 300 рублей, с юрлица или прочих не указанных лиц в статье- 2000 рублей.

Какие основания пересмотра фактической кадастровой оценки

Головотяпство местных органов самоуправления, это важный момент для решения вопросов по оспаривания цены кадастра. Кроме этого есть дополнительные факторы, которые предусматривают переоценку недвижимости:

  1. Первичная постановка участка или недвижимости на учет в Росреестр, в том числе после приобретение нового права.
  2. Земельному наделу собственника, построенному и функционирующему объекту капитального строительства был нанесён вред вследствие природной стихии, военных действий, стихийных катастроф, повреждение плодородности почв вследствие иных факторов.
  3. Имеется факт незаконного повышения стоимости после проведённой ревизии.
  4. Кадастровая стоимость имеет все признаки повышения от рыночной(рекомендуемое превышение не более 30%).

Если с земельными участками Росреестр разобрался, и идёт «на уступки» собственникам, то в объектах капитального строительства есть острые углы пересмотра данных по объективной стоимости недвижимости. Главный упор, это снижение стоимости за счёт износа домов. Планируется, что в ближайшее время государство сумеет найти оптимальное решение проведения расчётов для зданий, ресурс эксплуатации которых составляет от 50 лет и более, так этот показатель сегодня занимает почти 85-87% всего жилого фонда страны.

Правительство планирует привести всю кадастровую систему России в надлежащий вид, ведь от кадастровой стоимости земли и имущества зависит экономический рост регионов, и в том числе инвестирование в региональные бюджеты. В будущем от стоимости земли будет зависеть привлекательность для инвесторов по привлечению дополнительного финансирования региона. Таким образом, если вы хотите знать объективную сторону начисления налога на землю или правильный расчет страхования, а может быть вам нужно оформить залог земли, то конечная сумма кадастровой стоимости играет важную и определяющую роль в этом процессе.

Изменение кадастровой стоимости в 2018 году

В 2017 году вступили в действие поправки, изменяющие порядок снижения кадастровой стоимости. Проект ознаменовал начало подготовительного этапа к внеочередной волне переоценки недвижимости, назначенной на 2020 год.

Не успели собственники привыкнуть к новой системе налогоисчисления, связанной с кадастровой стоимостью, как правительство подготовило поправки, которые вновь затрагивают область кадастра недвижимости. Напомним, что с 2014 года каждый объект недвижимости был оценён муниципалитетами, и его стоимость занесена в единый реестр.

Кадастровая стоимость необходима для любых денежных операций с собственностью. Из неё вычисляются:

  • налог (вместо старой инвентаризационной стоимости);
  • арендная ставка на землю;
  • стоимость выкупа земли.

Самое интересное, что оценка проводилась без участия граждан, т. е. ей занимались независимые эксперты, нанятые местными администрациями. Кадастровая стоимость сама по себе в разы выше инвентаризационной, но многие собственники стали жаловаться на чересчур завышенные показатели. Судебные заседания, связанные с оспариваем, проходят до сих пор. Новые поправки призваны упростить этот процесс и навести порядок в области оценки.

Два главных изменения к 2020 году:

  1. Это изменение касается самой процедуры оспаривания стоимости. Раньше собственник должен был в досудебном порядке обратиться в комиссию, занимающуюся пересмотром кадастровой ставки. Если там отказывали в уменьшении показателя, то только после этого можно было подавать иск.

В обход комиссии

Сейчас граждане в праве самостоятельно решить, стоит ли идти в комиссию или сразу обращаться в суд. Как показала практика, чиновники крайне редко соглашались с доводами собственников и в большинстве случаев отказывали в пересмотре стоимости. Перечень документов, которые понадобятся для обращения в комиссию, остался практически без изменений. Только вместо выписки из упразднённой ЕГРП понадобится аналогичный документ из ЕГРН. Полный набор документов следующий:

  • выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;
  • документ, подтверждающий, что вы собственник;
  • данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях.

Для чего был придуман Многофункциональный центр «Мои документы» и какие операции он выполняет: МФЦ изначально — это посредник между собственником и государственными…# Кадастр недвижимости

Для подачи иска в суд, кроме вышеназванных документов, нужно приложить заключение экспертов о соответствии оценки стоимости законодательству РФ и другим нормам.

Кто теперь будет оценивать стоимость?

Последняя поправка связана с урегулированием деятельности оценщиков. Раньше муниципалитеты проводили конкурс на отбор независимых экспертов, которые и определяли кадастровую стоимость в первую волну оценки. Теперь будут созданы специализированные бюджетные учреждения, на которые возложена обязанность самостоятельно проводить оценку без участия сторонних экспертов. Также в этих структурах граждане смогут получить разъяснения по поводу определения стоимости их недвижимости. А вот при оспаривании учреждения осуществлять экспертизу не в праве. С этой целью собственник должен обратиться к независимым специалистам.

Для предотвращения нарушений прав граждан за новыми органами будет осуществлять надзор Росреестр.

  • кадастровая стоимость
  • рыночная оценка

yurist-ocenshik.ru
Изменения в сути и расчетах кадастровой стоимости земельного участка
Изменения в сути и расчетах кадастровой стоимости земельного участка

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: