Главные условия перепланировки помещений в 2019 году

226

В большинстве случаев для ведения предпринимательской деятельности требуется переустройство или перепланировка нежилых помещений. О том, какой порядок оформления перепланировки установлен законодательством нашей страны, в каких случаях требуется получить разрешение от государственных служб и как оформляется заключительный акт — читайте в нашей статье.

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется в жилищной инспекции, необходимо наличие письменного согласия всех жильцов.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
остекление лоджий и балконов;
изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. На федеральном уровне в Жилищном кодексе РФ порядок согласования перепланировки нежилых помещений не прописан. Поэтому конкретный порядок согласования устанавливается на региональном и местном уровне, но в основных чертах процедура является идентичной. О не и будет сказано ниже более подробно.

Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

заявление от имени заказчика;
копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения:

Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
Согласование в государственных инстанциях.
Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Акт перепланировки нежилого помещения

Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:

владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
представителей службы пожнадзора;
представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку:

соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.

Акт перепланировки нежилого помещения подписывается в трех экземплярах: один остается у собственника, второй передается представителям жилищной инспекции для направления в БТИ, третий экземпляр остается на хранение в архиве жилищной инспекции.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Какой бы удобной ни была квартира, часто появляется желание ее изменить.
Для начала нужно определиться с количеством и расположением
ванных комнат и санузлов, так как они привязаны к стоякам. От того,
насколько они удобно, продуманно расположены, зависит комфорт всей
квартиры. Ведь зачастую ванная и туалет по утрам, когда члены семьи
собираются на работу или в школу, становятся центром споров и суеты.

Для того чтобы затеять перепланировку в квартире, ее нужно
согласовать в соответствующих службах города. Они получают пакет
документов и принимают решение.

С 01.03.2005г. на территории Российской Федерации действует
Жилищный кодекс. Согласно ЖК(ст.14) органы государственной власти
определяют условия и порядок переустройства (перепланировки) жилых
помещений. Местные органы власти занимаются согласованием и контролем
перепланировки, соблюдением санитарных и технических норм.

По определению ЖК РФ(ст.25): «Переустройство
жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос
инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого
оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого
помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение
его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт
жилого помещения. Техпаспорт — это документ, содержащий техническую и
иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением
соответствия жилья установленным требованиям»(ст.19 ЖК РФ).

Паспортизацией жилья занимается БТИ; форма техпаспорта пока
законом не установлена.

Пока квартира не имеет собстсвенника, в ней запрещено
проводить какие-либо работы по переустройству (перепланировке). По
статье 26 ЖК РФ такие работы может проводить только
собственник квартиры. Собственником является частное лицо или
муниципалитет.

Вот перечень документов, которые собственник квартиры должен
представить в органы местного самоуправления ( по месту нахождения
жилого помещения) для согласования:

заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме,
утвержденной Правительством Российской Федерации;
правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или)
перепланируемое жилое помешение (подлинники или засвидетельствованные в
нотариальном порядке копии);
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект
переустройства и (или) перепланируемого жилого помещения;
технический паспорт переустраиваемого и (или)
перепланируемого жилого помешения;
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в
том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих
переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании
договора социального найма (в случае, если заявителем является
уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим
пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или)
перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории
и культуры о допустимости проведения переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в
котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или
культуры.

Решение о согласовании принимается не позднее 45 дней с момента
передачи документов в органы власти. Документ, подтверждающий
разрешение на переустройство (перепланировку) и является основанием для
начала работ.

Получить разрешение обязательно на следующие работы:

изменение в плане или переоборудование санузлов;
удаление или перемещение внутренних стен квартиры;
перенос дверных проемов;
создание (изменение) тамбуров;
перемещение газовых и нагревательных приборов;
перенос сантехники;
остекление лоджий, балконов.

В случае несоответствия проекта перепланировки установленным законом
нормам возможен отказ в согласовании, при этом должны быть указаны
нарушения (ст.27 ЖК РФ). Отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Госты и СНиПы

По СНиП 31.01.2003г, п.9.22
«Здания жилые многоквартирные» запрещается
устройство санузлов (туалета, ванной) над жилыми помещениями или
кухнями. В многоуровневой квартире допускается размещение санузла над
кухней. Санузлы можно расширять только за счет соседних вспомогательных
помещений (коридоров или кладовок), но не кухни.

Если квартира не имеет «гостевого» санузла, то нельзя делать вход в
санузел непосредственно из спальни или кухни.

Если квартира имеет газовое оборудование, нельзя убирать стенку между
кухней и комнатой. Жилые комнаты и кухня должны получать прямое естественное освещение
(п.5.1 СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к
жилым зданиям и момещениям»).

Нельзя выносить радиаторы на лоджии и балконы. В межквартирных стенах нельзя разбирать перегородки, если не
планируется объединение квартир.

Нельзя перекрывать доступ к вентилям и кранам (СНиП 31.01.2003,
п.10.6), а также устанавливать регулирующие (отключающие) устройства на
общедомовые инженерные сети.

Нельзя устраивать теплые полы с подогревом от общедомовых систем
отопления (водоснабжения). Не разрешается установка каминов на твердом топливе в квартирах на всех
этажах жилого дома, кроме верхнего этажа, а также любого уровня
многоуровневой квартиры, размещенной последней по высоте в доме.

На кухне запрещается
изменять вентиляционный короб.
Нельзя присоединять к квартире подвалы, чердаки, тамбуры (ЖК РФ, ст.36).

Согласование перепланировки, подача документов

Проект переустройства (перепланировки) должен быть обоснован
технически и содержать:

чертеж с точными существующими размерами;
план демонтажа;
план перепланировки с указанием будущих стен и отметок
потолка и пола;
развертки по стенам;
информацию об отделочных материалах;
схемы разводки отопления с указанием места размещения
отопительных приборов (в случае, если подразумеваются изменения в
системе отопления);
планы электромонтажных работ с указанием электроточек;
планы расположения сантехприборов и оборудования.

После завершения перепланировки орган, осуществляющий согласование,
направляет комиссию для проведения приемки и составления акта.

Переустройство и перепланировка жилого помещения подразумевает изменение его конфигурации с внесением корректив в инженерные конструкции. Типовые постройки уже давно перестали удовлетворять потребности жильцов, а потому нередко возникает потребность в определенных изменениях. Стоит отметить, что, несмотря на то что значительная часть помещений находится в частной собственности, это не дает владельцам права самовольно изменять их технические и эксплуатационные характеристики.

Переустройство и перепланировка жилого помещения — что это такое

В соответствии с Жилищным кодексом, переустройство включает в себя следующие действия:

замена газовых плит на электрические;
перенос сантехнических и газовых приборов;
переоборудование санузлов;
реконструкция или прокладка трубопроводов или сетей подачи электричества;
прочее.

Что касается перепланировки, то это понятие подразумевает изменение конфигурации с сохранением основного предназначения помещения. Это корректировка или полная переработка первоначального проекта с внесением корректив во внутреннее или внешнее пространство.

Условия перепланировки (переустройства) жилого помещения находят свое отражение в законодательстве. Если требования не будут соблюдены, то по решению суда может быть назначено наказание вплоть до изъятия помещения из собственности. Чаще всего, если это возможно, лицо, совершившее подобные противоправные действия, обязывают вернуть строению первоначальное состояние.

Переустройство и перепланировка жилого помещения: понятие и виды

Решаясь на изменения в своем жилище, далеко не все владельцы знают, какие именно действия требуют соответствующего разрешения. Жилищный кодекс определяет перечень работ, которые можно отнести к такой категории, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Понятие и виды могут быть описаны следующим перечнем:

Объединение помещений по горизонтали путем организации проемов в несущих конструкциях.
Обустройство лестниц.
Объединение помещений по вертикали путем организации проемов в перекрытиях.
Установка дополнительных перегородок, которые увеличивают нагрузку на несущие конструкции.
Переустройство пола.
Создание или ликвидация дверных и оконных проемов, а также изменение их формы.
Остекление балконов.
Изменение входа в жилое помещение путем обустройства крылец, тамбуров и прочих объектов.
Установка наружных объектов, к которым относятся кондиционеры, антенны и прочее.
Изменение вида материалов, из которых состоят балконы и прочие наружные конструкции.
Соединение лоджии с внутренним жилым пространством.
Изменение конструкции или перенос санузлов или кухонь.
Замена газовой плиты на электрическую.
Установка оборудования, которое требует дополнительного потребления ресурсов (воды, газа, электроэнергии).

Переустройство, перепланировка, переоборудование жилых помещений регламентировано законодательством. Данные действия нельзя совершать самовольно, а следует согласовывать их с соответствующими органами с целью обеспечения безопасности и соблюдения интересов жильцов.

Отличие перепланировки и переоборудования от реконструкции

Понятие переустройства, перепланировки жилого помещения достаточно часто путают с реконструкцией, что является недопустимым. Последний термин означает изменение параметров здания или его отдельных частей, а также восстановление несущих конструкций с целью улучшения эксплуатационных и эстетических показателей.

Такое понятие, как реконструкция, может быть охарактеризовано следующим образом:

возведение пристроек или высотных надстроек или же разбор и демонтаж части здания;
замена изношенных инженерных конструкций на более новые и современные, которые улучшают эксплуатационные характеристики, а также повышают показатель безопасности;
обновление инженерного оборудования (за исключением магистральных сетей);
улучшение внешнего вида здания, а также территории, примыкающей к нему.

Таким образом, можно сказать, что о реконструкции может идти речь в том случае, когда речь идет об изменении технических и эксплуатационных показателей жилого дома в целом. Что же касается перепланировки, то данное понятие может входить в предыдущее. При этом вносятся обязательные отметки и изменения в технический паспорт помещения.

Запрет на перепланировку

В соответствии с законодательными нормами, переустройство и перепланировка жилых помещений недопустимы в следующих случаях:

если вследствие внесенных изменений ухудшаются условия проживания людей в других помещениях;
если затрудняется доступ к коммуникациям;
если помещение после перепланировки рискует попасть в разряд непригодных для проживания;
если количество жилых помещений значительно уменьшается в пользу подсобных без соответствующей смены их статуса;
если речь идет о помещениях, принадлежащих оборонному ведомству;
если в результате перепланировки происходит нарушение целостности или устойчивости несущих конструкций;
если планируется обустроить комнату, площадь которой будет менее 10 квадратных метров;
если преобразования каким-либо образом влияют на пользование коммуникациями.

Стоит отметить, что запрет на перепланировку в первую очередь бывает вызван соображениями безопасности жильцов помещения. Особенно тщательно проверяются случаи, когда затрагивается целостность несущих конструкций и перекрытий, а также значительно увеличивается нагрузка на них.

Заявка на перепланировку

Если планируется переустройство и перепланировка жилого помещения, то данный вопрос ни в коем случае нельзя решать самовольно. Для начала в соответствующий орган по месту жительства стоит подать следующий перечень документов:

заявление от непосредственного собственника жилого помещения или же его доверенного лица;
оригиналы или заверенные в нотариальном порядке копии документов, которые подтверждают право собственности;
проект, в соответствии с которым будет осуществляться переустройство и перепланировка жилого помещения;
технический паспорт на жилое помещение;
документ, содержащий письменное согласие на перепланировку всех членов семьи, проживающих в данном помещении (это касается также временно отсутствующих жильцов);
заключение соответствующего органа о том, что здание или помещение, которое планируется перестраивать, не принадлежит к объектам культурного или исторического наследия.

В течение 45 дней будет принято решение о разрешении или запрете перепланировки. Вторая ситуация может быть связана с ненадлежащим оформлением документов или прочими причинами, установленными законодательством.

Стоит отметить, что условия перепланировки (переустройства) жилого помещения не всегда требуют предоставления столь широкого пакета документов. Так, например, если речь идет о ликвидации встроенного шкафа-купе, который был предусмотрен изначально, или же монтировался предыдущими собственниками, достаточно письменного согласия со стороны всех нынешних жильцов помещения (квартиры или дома).

Самовольная перепланировка

Стоит отметить, что перепланировка является достаточно деликатным вопросом, ведь она может значительно повлиять на состояние жилого помещения. Именно поэтому данный процесс требует таких длительных подготовительных процедур и получения множества разрешений. И даже если изменения были несанкционированными, инициаторы часто пытаются их быстро легализовать уже после проведения строительных работ.

Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения заключаются не только в наступлении ответственности согласно законодательству. Это может привести к аварийным ситуациям, среди которых затопления, обрушения и прочие неприятные моменты. Достаточно часто собственников обязывают вернуть помещению его первоначальный вид.

Узаконить самовольную перепланировку можно через суд. Для этого собственник помещения подает иск, в котором указываются следующие данные:

паспортные данные, а также точный адрес заявителя;
юридический адрес ответчика, в качестве которого выступают те или иные государственные органы, в ведении которых находятся помещения (это может быть городская или районная администрация и так далее);
описание просьбы сохранить помещение в перепланированном состоянии;
перечень документов, которые прилагаются к иску;
дата и подпись.

Для того чтобы в судебном порядке узаконить такие преобразования, как переустройство и перепланировка жилого помещения нанимателем, необходимо приложить к иску следующий перечень документов:

технический паспорт из БТИ, который отражает состояние объекта до и после внесения изменений;
заключение по результатам технической оценки несущих конструкций;
заключение соответствующих органов о том, что перепланировка не нарушает санитарных и противопожарных норм;
документы, устанавливающие права заявителя на объект недвижимости.

Стоит отметить, что на самовольную перепланировку люди решаются не только из-за неосведомленности о нормах законодательства, но также из-за нежелания тратить время и денежные средства на официальные процедуры. Важно понимать, что вы рискуете не только понести наказание, но также причинить вред жизни и здоровью жильцов и собственников помещения.

Судебные споры

Судебные споры по перепланировке (переустройству) жилых помещений возникают тогда, когда данные действия были произведены самовольно. При этом, согласно законодательству, лицо должно доказать, что данные действия не затронули интересы и права других жильцов данного строения. Кроме того, должны быть представлены четкие доказательства с обеих сторон о том, что имел место факт перепланировки (важно отличать от самовольной постройки, которая несет за собой другие юридические последствия). Истцом по таким делам может выступать непосредственный владелец жилого помещения, его сожители или соседи, прочие собственники, а также органы городской администрации.

Достаточно часто владельцы недвижимости выступают с иском о сохранении изменений, которые возникли в результате таких действий, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Судебная практика показывает, что решение оказывается положительным в том случае, когда документально доказано, что ничьи законные права и интересы данным действием не были нарушены (постановление суда выносится на основании статьи 29 Жилищного кодекса).

Для того чтобы сохранить за собой право на перепланированное помещение, стоит предоставить широкий пакет документов, которые выдаются следующими инстанциями:

управление архитектуры и градостроительства (о том, что не был нарушен эстетичный вид, а также сохранена прочность несущих конструкций);
центр гигиены и эпидемиологии (о том, что перепланировка или переустройство не нарушают гигиенических норм проживания в помещении);
экспертный центр (дает заключение в том случае, если нарушалась целостность каких-либо конструкций здания).

Если лицо, самовольно совершившее перепланировку, в кратчайшие сроки обратится в соответствующие инстанции, чтобы придать своим действиям официальный статус, вполне возможно избежать штрафа, а также более серьезных наказаний.

Нормы законодательства

Основной нормативный документ, который регулирует такие вопросы, как переустройство (перепланировка) жилых помещений, – Жилищный кодекс. Он базируется на таких основных постулатах:

обеспечение достойных условий для проживания граждан, должного уровня безопасности, а также неприкосновенности права собственности;
обеспечение безоговорочного соблюдения жилищного законодательства;
равенство всех участников жилищных отношений, которые связаны с собственностью, распоряжением, а также прочими категориями;
восстановление жилищных прав, которые были нарушены третьими лицами;
обеспечение сохранности жилого фонда;
контроль за целевым использованием помещений.

Каждый ответственный владелец жилого помещения, прежде чем приступать к перепланировке, должен ознакомиться с данным документом, чтобы определить необходимость получения разрешения на те или иные виды работ.

Прочие законодательные акты

Любые изменения, которые вы хотите привнести в свое жилище, стоят достаточно дорого и занимают много времени. Это связано как с бюрократическими процедурами, так и с непосредственными строительными работами. Многие недобросовестные владельцы стремятся сэкономить на таких вопросах, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Законодательство, которое регулирует данный вопрос, помимо Жилищного кодекса, представлено также следующими нормативно-правовыми актами:

утвержденные Правительством правила пользования жилыми помещениями;
правила эксплуатации помещений в многоквартирном доме, а также эксплуатации имущества, содержащегося в нем;
правила технической эксплуатации жилищного фонда, установленные Госстроем;
утвержденные Госгражданстроем нормы и правила, которые регламентируют оценку физического износа помещений;
правила, регламентирующие оценку прочности несущих конструкций и перекрытий (Госстрой).

Стоит отметить, что список нормативно-правовых актов, которые регулируют любые изменения, вносимые в конструкцию жилых помещений, постоянно обновляются и дополняются с целью соблюдения интересов и обеспечения безопасности жильцов.

Выводы

Наиболее распространенным действием, которое владельцы квартир или домов совершают с целью улучшения условий проживания, является ремонт. Переустройство, перепланировка жилого помещения – это более сложные процедуры, которые приводят к изменению технических и эксплуатационных характеристик, а потому к ним выдвигаются особые требования.

Достаточно часто перепланировку и переоборудование путают с реконструкцией, тем не менее это не так. Последнее понятие подразумевает улучшение внешнего вида и укрепление прочности здания. Но оно никоим образом не влияет на эксплуатационные характеристики, заявленные в техническом паспорте помещения изначально.

Для того чтобы осуществить перепланировку (переустройство), следует подать в соответствующие органы целый пакет документов. Среди них заявление, а также документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение. Также стоит подать заранее разработанный проект с точными расчетами, в соответствии с которым и будут вноситься изменения в планировку. В соответствующие органы подается первичный технический паспорт, а также письменное согласие всех жильцов на проведение данных мероприятий.

Решение о выдаче разрешения на перепланировку выносится в течение 45 дней. Стоит понимать, что далеко не всегда оно является положительным. Если комиссия сочтет, что по результатам преобразований ухудшатся чьи-либо жилищные условия, то может быть вынесен отказ. Также это возможно в случае затруднения доступа к коммуникациям, выведения помещения из жилого фонда, увеличение площади подсобных помещений. Особое внимание при проверке уделяется состоянию несущих конструкций. Недопустима чрезмерная нагрузка на них или же нарушение целостности, которое впоследствии может привести к обрушению.

Право собственности на недвижимость не освобождает владельца от обязательств перед законодательством. Совершать капитальный ремонт помещений он может только после того, как получит техническое заключение от государственных контролирующих служб. В противном случае его действия будут неправомерными. За нарушение закона гражданин понесет административную или криминальную ответственность.

Согласовываются работы по переноске стен,

объединении (разъединении) санузлов

, перемещении газовых устройств или облицовке внешних фасадов зданий. Нарушения правил работы с данными инженерными сооружениями могут привести к негативным последствиям. Проект следует показать специалистам и узаконить путем внесения правок в технический паспорт сотрудниками

БТИ

Главные условия перепланировки помещений – это оформление технически правильного проекта строительных работ, их качественное проведение и регистрация в соответствующих органах. Заниматься этим можно самостоятельно или доверить частным организациям. Услуги посредников стоят не дешево. Тем не менее освобождают владельца недвижимости от лишних переживаний и экономят время.

Что это такое

Понятие расшифровывается в действующем Жилищном кодексе Российской Федерации. Специализированные нормативно-правовые акты отсутствуют. Что такое перепланировка? Под ней следует понимать изменение размеров жилых помещений квартиры, которые фиксируются документально.

Главный документ – это технический паспорт объекта недвижимости. Самые распространенные действия: объединение санузла, увеличение площади за счет кладовой, перенос кухни на другое место.

По установленному порядку все действия должны согласовывается с государственными органами. Ответственное за соблюдения правил постройки, эксплуатации и внесения изменений в план квартиры – бюро технической инвентаризации (БТИ). Работники данной структуры согласовывают перепланировку помещения, проверяя действия собственника на законность и безопасность.

Данная процедура не просто прихоть контролирующих органов, а жизненная необходимость. Самовольное перемещение стен, труб, электрики может привести к непоправимым последствиям. Поэтому действия должны быть согласованными. Ремонтировать многоквартирные дома должны профессионалы, которые знают о правилах работы с несущими конструкциями и прочими важными инженерными сооружениями.

Как узаконить

Специального законодательства, которое регулировало бы отношения в сфере перепланировки жилых площадей нет. Проверяющие органы руководствуются ст.4 и ст. 26 ЖК РФ.

Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Основные положения данного нормативно-правового акта:

определение понятия «перепланировка»;
обязательное согласование действий собственника жилья с местными органами власти и контролирующими структурами (БТИ);
перечень документов, которые необходимо предоставить для получения разрешения на перепланировку квартиры.

Самовольное изменение площадей комнат, кухни и санузла незаконно. Главный разрешительный документ – это обновленный технический паспорт на недвижимость. Его изготовляет местное бюро технической инвентаризации.

Услуга платная. Заявитель вносит госпошлину. Процесс оформления займет от двух недель до месяца. Документ возможно получить за более короткий срок. Это будет стоить в несколько раз дороже.

Как оформить перепланировку помещений:

Написать заявление в БТИ. Данная бумага служит вызовом специалистов на объект.
Оплатить госпошлину.
Договорится с работниками Бюро о проверке, обеспечить им доступ к объекту перепланировки.
Через оговоренное время забрать новый технический паспорт.
Разрешение и остальные документы необходимо подать в Госреестр для перерегистрации жилья.

Заниматься процедурой узаконивания может доверенное лицо собственника жилья. Существуют организации, которые специализируются на данных вопросах. Стоимость их услуг начинается от тысячи рублей и выше.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения:

Важные бумаги

Акты и прочие документы

Правомерность действий заказчика перепланировки на каждом этапе подтверждается документально.

Для начала процесса узаконивания капитального ремонта жилого или нежилого помещения необходимо подготовить такие бумаги:

подтверждение права собственности;
свидетельство государственной регистрации недвижимости;
технический паспорт квартиры;
строительный план всего дома (если жилая или нежилая площадь находится в многоэтажном здании).

Перечень важных бумаг может дополняться зависимо от ситуации и нормативных требований. Пакет документов для оформления реконструкции нежилого помещения будет больше, нежели узаконивание изменений в стандартной квартире. Заканчивается организационный процесс оформлением акта перепланировки. Он является основным документом для БТИ и последующей государственной регистрации.

Акт свидетельствует об окончании строительных работ. Оформляется в присутствии комиссии.

Ее состав:

собственник недвижимости или его уполномоченное лицо;
представитель коммунального предприятия – балансодержателя строения, где происходит перепланировка помещения;
сотрудник ЖЕКа;
работника службы пожарного надзора;
представитель строительной организации.

Комиссия обязана проверить правильность отображения данных о перепланировке в проекте, который был подан на согласование государственным структурам. Если все участники осмотра помещения подтверждают правильность и законность работ – подписывается акт перепланировки.

Его оформляют в трех экземплярах. Первый принадлежит владельцу недвижимости, второй – бюро технической инвентаризации, третий передается на хранение в жилищную инспекцию.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Получить разрешение

Перечень документов, который даст «зеленый свет» для начала работ в жилом помещении, отличный от списка для нежилой постройки. Порядок получения разрешения одинаковый для всех.

Состоит из нескольких этапов:

Сбор необходимых бумаг.
Проектирование работ по перепланировке.
Согласование документа с контролирующими инстанциями.
Выполнение строительных работ.
Выезд комиссии на готовый объект и подписание акта.
Внесение изменений в технический паспорт.

Капитальный ремонт жилого помещения начинается с диалога. Инициатор перепланировки должен получить одобрение соседей (если помещение находится в многоквартирном доме) и членов семьи (если это частная собственность).

Офисный ремонт

также нужно согласовывать. Дополняется пакет документов на получение разрешения письменным одобрением действий со стороны местной жилищной инспекции.

Перепланировка нежилых помещений оформляется проще. Дополнительных соглашений не требуется. Разрешение может дать местный орган власти. В г.Москва действует Постановление Правительства от 2005 года «О правилах выдачи документов на проведение капитальных работ в нежилых помещениях».

Этим нормативно-правовым актом власти города упростили процедуру получения разрешительных бумаг. Схожие правила действуют во всех регионах страны.

Инструкция по перепланировке помещений

Процесс перестройки квартир и домов условно можно разделить на четыре этапа:

Создание проектной документации и получение разрешения	Перед тем, как начать создавать проект перестройки жилой квартиры или дома, первым делом необходимо получить согласие местной жилищной инспекции на проведение работ. Оформляется все актом. *При перепланировке нежилого помещения разрешение инспекции не нужно*. К пакету документов прилагается бумага с описанием технического состояния объекта перестройки.
Улаживание вопросов по тех. паспорту помещения в бюро технической инвентаризации	Регламент узаконивания перестройки требует проверки готового объекта. После завершения строительных работ сзывается комиссия. По результатам осмотра необходимо проследить, чтобы был составлен и подписан всеми участниками акт о перепланировке. Данный документ предоставляется сотрудникам БТИ. Они вносят изменения в технический паспорт недвижимости.
Утверждение нового тех. плана квартиры или дома	На этом этапе составляется новый технический паспорт недвижимости. Его составные части: графический рисунок новой жилплощади, описание характеристик квартиры или дома, общая площадь, адрес помещения. Занимается составлением данного документа кадастровый инженер.
Повторная регистрация обновленной недвижимости в государственной службе	Владелец недвижимости или его доверенное лицо обращаются с заявлением в государственную регистрационную службу. Технический план подается на электронном носителе. По истечении десяти дней служащие госструктуры должны выдать собственнику выписку из реестра.

C согласованием и без него

Осуществление перепланировки жилой или нежилой площади сопровождается бюрократическими процедурами. Заканчивается все это внесением измененной недвижимости в реестр. Вид и количество строительных работ обязательно должны быть согласованы с государственными органами, ответственными за правильность эксплуатации недвижимости на территории населенного пункта.

Разрешение необходимо если:

производится демонтаж стен помещения;
делаются арки или другие отверстия в перегородках квартиры;
манипуляции с санузлами: перемещение, объединение, установление дополнительных единиц;
работы по изменению внешних стен здания.

Не требующее согласование действие с недвижимостью:

косметическая отделка потолка, стен и других инженерных конструкций;
замена сантехники на аналогичные приборы, только более новые;
демонтаж встроенной мебели и техники.

Грань межу капитальным и текущим ремонтом достаточно тонкая. Собственник может увлечься процессом перевоплощения квартиры, не заметив, как перешел от косметической отделки до перепланировки.

Если внеплановая проверка контролирующих органов определит неправомерность действий владельца, ему придется вернуть все назад. Без этого он не сможет ни продать, ни поставить на учет здание.

Образец технического паспорта помещения:

Средняя стоимость

Оформлять переустройство жилого или нежилого помещения можно самостоятельно или через доверенные организации. Они владеют последней информацией о правилах узаконивания капитальных работ. С их помощью процесс получения разрешения выйдет короче.

Средняя стоимость посреднических услуг:

Название работ	Цена, рублей
Оформление документов в БТИ	25 000 – 50 000
Проектирование строительных работ	20 000 – 100 000
Согласовательные процедуры в разных инстанциях	30 000 – 150 000
Акт о перепланировке	10 000 – 15 000
Проверка документов после ремонта всеми службами	от 10 000
Изготовление нового технического паспорта	10 000 – 60 000
Государственная регистрация отремонтированного объекта недвижимости	от 8 000 и выше

Самостоятельное оформление документов стоит значительно дешевле. Собственник оплачивает только государственную пошлину и услуги проектировщиков. Общие затраты колеблются от 4 000 – 15 000 рублей.

Ответственность и штрафы

Узаконивать процесс перепланировки жилой площади требует законодательство. Выявляется факт нарушения при проведении проверки контролирующими органами. Как правило, сами по себе подобные службы не приходят. Столкнуться с ними можно при переоформлении недвижимости, продаже квартиры или дома, установке нового газового оборудования, оформлении кредита.

Если надзорные органы увидели нарушение, они составляют акт и передают дело исполнительной службе.

Пожаловаться

также могут бдительные соседи. В 2018 году собственнику жилья придется заплатить штраф в размере 5 000 рублей.

Предприниматели, чья недвижимость была незаконно перепланирована лишаться 50 000 рублей. Гражданин может понести уголовную ответственность, если капитальные работы на его объекте стали причиной травмирования или смерти людей.

Узаконивается самовольная незначительная перепланировка после уплаты штрафов стандартным образом. В других случаях доказать правомерность и безопасность строительных работ придется через суд.

По результатам заседания выносится приговор: признать перестройку законной полностью, частично или отказать заявителю. Способствуют негативному решению суда грубые нарушения технических требований.