Многие граждане самостоятельно делают перепланировку в собственной квартире. И все считают это правомерно, не регистрируя действие должным образом.
Но при выявлении такого правонарушения на собственника могут налагаться штрафы и иные наказания, которые приведут к большим затратам.
Основные понятия
Для комфортного проживания хозяева нередко делают капитальный ремонт, который нередко приводит к обязательной регистрации в БТИ.
Но делать этого никто не собирается. Ведь стоимость перепланировки и ее узаконивание – 2500 рублей. А занимает действие по регистрации достаточно продолжительное время – 2 месяца.
Все это приводит к таким последствиям, как штрафы и невозможность реализации имущества на рынке.
Понятие перепланировки оговаривается в действующем законодательстве. Это изменение интерьера, которое необходимо должным образом зафиксировать в техническом паспорте. Это позволит минимизировать количество проблем при совершении дальнейших сделок с недвижимостью.
Необходимо заблаговременно составить план действий и предоставить его сотрудникам БТИ для согласования перепланировки.
Некоторые ремонты нужно дополнительно согласовывать с Жилищной инспекцией. Все действия сопровождаются дополнительными расходами, но они не соизмеримы со штрафными санкциями при пренебрежении такого совета.
Не нужно регистрировать следующие действия:
- поклейка обоев, обновление потолка и стен;
- монтаж мебели, ее разбор и замена, в том числе и встроенных систем;
- замена сантехники, радиаторов, лоджий и балконов;
- замена оборудования или монтаж оборудования с улицы, например, кондиционеров или антенн;
- перемещение кухонной плиты, замена аналогичного оборудования по свойствам;
- монтаж витрин и дверей, перегородок, которые не предполагают дополнительного давления на перекрытия;
- удаление не несущей стены или тамбура;
- формирование проема в не несущей стене.
Незаконная перепланировка влияет существенно на конструкцию дома, а соответственно на его прочность. А это может привести к таким последствиям, как разрушение дома.
Многие собственники даже не задумываются о том, что они усложняют доступ иных жильцов в свои квартиры. Многие даже пользуются объектами из общедомовой собственности, что карается по закону.
Перепланировка признается незаконной при проведении следующих видов работ:
- ремонт помещения, который ухудшит жилищные условия заявителя;
- установка отопления на лоджии или балконы;
- демонтаж несущей стены, который ослабит прочность всей конструкции;
- установка балконов свыше второго этажа, если там этого ранее не было;
- установка отопления полов от сети общедомового типа;
- объединение нескольких помещений;
- проведение работ в аварийном здании или техническом помещении;
- увеличение жилплощади за счет присоединения жилплощади к лестничной площадке;
- внесение конструкций газовой трубы в стену;
- различные нагрузки на несущие стены дома;
- монтаж перегородок для оформления нового помещения, которое не будет отвечать по нормам (без окон и отопления);
- заделывание вентиляции.
Зачем это нужно?
Собственник столкнется с необходимостью официального оформления сделки и получения разрешения. Ведь для легализации произведенных ремонтных работ потребуется внести изменения в БТИ.
Это позволит в дальнейшем совершать различные юридические действия с собственностью, в том числе продавать и передавать в наследство. При отсутствии такой легализации придется отвечать по закону получившему жилье человеку.
О незаконной перепланировке может быть известно и коммунальным службам, которые впоследствии обяжут собственника оплатить штраф. Либо придется самостоятельно убирать то, что было сделано не по закону.
На практике о незаконности перепланировки становится известно только при проведении сделки. либо это замечает покупатель, если просматривает технический паспорт, либо в государственном органе.
Часто паспорт даже не просматривают. И уже через несколько лет, когда покупатель уже ужился в квартире, сотрудники замечают факт перепланировки и назначают штраф. И уже старый владелец не отвечает за такое действие.
Любые сделки с недвижимостью оформляются в Росреестре. А для регистрации потребуется поэтажный план и в некоторых случаях технический паспорт.
На этих документах сотрудники государственной власти обозначат все выполненные работы не по закону.
Специалисты не рекомендуют умалчивать о факте перепланировки. Если это было выявлено, то в разделе обременения ставится отметка о незаконности перепланировки.
Это многих покупателей отпугивает. Особенно кто приобретает недвижимость с помощью заемных денежных средств.
Для минимизации таких рисков необходимо сверить текущую планировку с таким документом. Можно приобретать недвижимость, если в поэтажном плане отсутствуют красные линии.
Если покупатель соглашается на покупку даже в случае неузаконенной планировки, то продавцу придется сделать существенную скидку. Ведь новому владельцу потребуется потратить свои деньги и время на проведение сделки честным путем.
Размер скидки напрямую зависит от характера изменения в интерьере. И чем сложнее провести сделку, тем дороже легализация.
Идти перед покупкой и проводить сделку по перепланировке необязательно. Особенно если имеется согласие второй стороны.
Но если продавец скрывал от покупателя перепланировку, то покупатель вправе оспорить факт в судебной инстанции. А это позволит добиться расторжения договоренности о купли–продажи помещения.
Правовое регулирование
Оговаривают вопрос о перепланировке статья 25 и статья 26 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Здесь представлено понятие перепланировки, в каких случаях это дело нужно регистрировать и пакет документов, необходимых для данного действия.
Жилищный кодекс
Жилищный кодекс позволяет гражданам ознакомиться с процессом оформления сделки заблаговременно. Он оговаривает необходимость вносимых изменений отражать на бумаге, в том числе в технических документах на недвижимость.
Это позволит избежать спорных ситуаций при продаже недвижимости или иных сделках, производимых с ней.
Как узаконить перепланировку?
Собственник недвижимости вправе легализовать свои действия как в административном, так и в судебном порядке.
Административная легализация несколько похожа с согласованием законной планировки до еще проводимых работ.
Квартиры
Для административной регистрации перепланировки квартиры необходимо:
- Обратиться в государственный орган, который выполняет согласование по территориальному местонахождению недвижимости. В частности, таковыми организациями могут быть специализированные жилинспекции, отдел капитального строительства, Мосжилинспекция. Если уже готова вся документация, а вопросов к сотрудникам нет, то можно обратиться в многофункциональный центр для оформления. Это позволит сэкономить время.
- Необходимо также заказать проект или самостоятельно предоставить эскиз перепланировки. Проект выполняют специальные фирмы, имеющие на это лицензию. Такие организации самостоятельно получают разрешения в компетентных органах. По эскизу возможно оформление перепланировки, но не во всех случаях. Возможно здест отразить демонтаж стен, которые не являются несущими, перемену санитарного узла. Иными словами, всех тех, кто не имеет серьезных последствий.
- Необходимо собрать полный пакет документов и обратиться в компетентный орган.
- Получить разрешение о легализации изменений. Законодательство оговаривает срок в 45 дней для решения по данному вопросу. Дополнительно трехдневный период дается для направления решения заявителю.
- При положительном ответе решение предоставляется в БТИ для согласования изменения.
Оформление перепланировки
осуществляется в порядке, установленном законодательством.
Какой порядок согласования перепланировки нежилого помещения? Смотрите тут.
Частного дома
Аналогичные методы регистрации присутствуют и при наличии частного дома. Возможно узаконивание работ в судебном и административном порядке. Дополнительно документы подаются в палату Росреестр.
В судебном порядке необходимо доказать:
- проведенные работы в соответствии с действующим законодательством;
- отсутствие нарушения прав иных граждан и отсутствие угроз жизни и здоровью;
- то, что человек предпринимал меры по узакониванию сделки.
При положительном ответе необходимо предоставить решение судебной инстанции и постановления.
Нежилого помещения
Нежилое помещение регистрируется аналогичным образом, что и квартира. В судебном порядке и в административном, нежилое помещение регистрируется в порядке, предусмотренном законодательством.
Для согласования дополнительно необходимо предоставить техническую документацию о том, что проведенные работы не нарушили конструкцию дома.
Пошаговая инструкция
Узаконить перепланировку квартиры в 2018 году очень просто. Достаточно выполнить следующий алгоритм действий:
- подготовить полный пакет документов;
- обратиться в действующее БТИ;
- обратиться в Жилинспекцию и предоставить новый план БТИ.
Куда обращаться?
По факту необходимо обращаться в БТИ и Жилинспекцию по месту нахождения недвижимости:
- В БТИ предоставляются документы для получения нового плана, где отражаются все изменения. Представитель органа обязуется в назначенное время посетить квартиру и составить документ.
- Затем обращение происходит в Жилинспекцию, где предоставляется уже новый проект. В течение 45 дней выносится решение и в течение трех отправляется должным образом.
При положительном решении выдается новый кадастровый паспорт. Уже после этого необходимо обращаться в Росреестр.
Необходимые документы
Узаконить перепланировку не так сложно. Для проведения сделки необходимо предоставить полный пакет документов:
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- согласие всех собственников и проживающих;
- техпаспорт из БТИ;
- технический план.
Образец свидетельства о праве собственности здесь,
образец согласия на перепланировку здесь,
образец технического паспорта здесь.
Сроки
В течение 45 дней рассматривается заявление установленного образца.
Дополнительно дается еще трехдневный период для извещения заявителя должным образом.
Сколько стоит?
Стоимость перепланировки зависит от возможных последствий, которые могут возникнуть из–за проведенных работ.
Чаще всего эта сумма фиксированная 2000–2500 рублей.
Если она уже сделана
Если перепланировка уже сделана, но оформлять ее должным образом никто не собирается, то наступает ответственность за такое действие.
Оговаривается она в действующем законодательстве. Но может быть наложена только в случае обнаружения факта перепланировки сотрудниками БТИ.
Ответственность
Ответственностью за такое правонарушение становится:
- штраф в размере 2000–2500 рублей, для юридических лиц эта сумма больше;
- возврат к прежнему виду помещения в указанные сроки;
- повторные штрафные санкции при игнорировании приказа к прежнему возврату;
- продажа недвижимости на публичных торгах.
Через суд
Также стоит помнить, что узаконить сделку можно и в судебном порядке. Для этого:
- Составляется исковое требование об оспаривании отрицательного решения представителей.
- Принимается участие во всех заседаниях.
Для оформления в судебном порядке понадобится предоставить документы:
- отказ жилинспекции;
- технический паспорт недвижимости;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
- перепланированный проект;
- соглашение с проектом;
- заключение;
- иные документы, которые подтвердят точку зрения заявителя.
Образец проекта перепланировки тут.
Из всего вышеперечисленного стоит сделать вывод, что лучше зарегистрировать предполагаемые изменения заблаговременно.
На видео об узаконивании переустройства
Многоэтажное жилое здание подвергается существенным нагрузкам. Проектировщиками и строителями с самого начала возведения дома выполняются нормативы по соблюдению прочностных норм конструкции. Ведь обрушение здания из-за просчетов конструкции, непрочных или ветхих перекрытий может привести к трагическим последствиям. Следовательно, под эксплуатацию жилых зданий, в т.ч. внесение изменений в конструкцию подведена солидная нормативно-правовая база и бюрократический аппарат. Поэтому чтобы провести ремонт, включающий перепланировку, требуется предварительно провести согласование работ с жилищной инспекцией.
Если же перепланировка уже произведена без согласования, существует вероятность штрафа согласно статье Кодекса об Административных Правонарушениях за номером 7.21, предусматривающей штраф в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда.
И дело даже не в сумме, которая составит примерно 5 тыс. рублей. Гражданина, производящего незаконную перепланировку, жилищная инспекция обяжет официально вносить изменения в документацию. В тех случаях, когда собственник квартиры не исполняет предписание контролирующей организации, следует еще один штраф, уже на порядок больше предыдущего. Далее следует иск жилищной инспекции об отчуждении собственности. Приватизированная квартира продается через суд с публичных торгов с существенным дисконтом. Деньги за минусом судебных издержек конечно возвращаются предыдущему владельцу, который может начинать искать себе более скромное жилье.
И это еще только цветочки! Сбыть квартиру с незаконной перепланировкой просто не получится. Для нотариальной регистрации сделки требуются документы БТИ, которые можно получить только через осмотр сотрудником БТИ жилых помещений и установления соответствия их планировки первоначальному плану. Конечно, иногда можно «договориться» с техником. Однако бремя узаконивания ранее сделанной перепланировки квартиры ляжет на будущего владельца и даст тому аргументированный простор для торга по цене в меньшую сторону.
Так что если собственник квартиры уже был оштрафован, или предстоит сделка по продаже квартиры, следует позаботиться как узаконить уже выполненную перепланировку квартиры. Да, процесс не быстрый и требует обращения в суд, но деваться по сути уже некуда.
В этой статьей будут рассмотрена процедура оформления и различные нюансы уже сделанной перепланировки.
В каких случаях требуется узаконивание?
Под узаконивание перепланировки квартиры подпадают следующие виды работ:
- Операции по сносу-перемещанию-строительству не несущих стен квартиры.
- Демонтаж газовой плиты и замена ее электрической.
- Перемещение газовой плиты.
- Объединение-разъединение санузла.
- Внесение изменений в конструктивную схему сантехнического оборудования.
- Операции по изменению констукций пола.
- Операции с оконными и дверными проемами.
Документы для оформления перепланировки
Часть 4 ст. 29 Жилого Кодекса РФ предусматривает узаконить уже сделанную перепланировку квартиры только через суд. Для вынесения положительного решения о внесении изменений в планировку в суд надо предоставить следующие документы:
- Правоустанавливающие бумаги на собственность жилья.
- Оба экземпляра технических паспортов.
- Бумага о соответствии санитарным нормам, выдается Санэпидемстанцией.
- Заключение экспертов о достаточной прочности опорных конструкций из проектировочной организации, имеющей лицензию.
- Исковое заявление от собственника или его представителя, в качестве истца выступает владелец, ответчиком же в крупных территориальных образованиях администрация района, в небольших — города.
- Одобрение Госпожарнадзора о соответствии перепланировки пожарной безопасности.
С чего начать узаконивание перепланировки?
Начать узаконивание проведенной планировки надо с похода в территориальное отделение БТИ для изготовления нового технического паспорта. К заявлению надо будет приложить:
- Свидетельство о собственности.
- Экземпляр технического паспорта до перепланировки.
Порядок действий
После осмотра заявленной собственником перепланировки в жилых помещениях, техническим сотрудником Бюро Технической Инвентаризции и внесении им изменений в план помещения через некоторое время будет выписан новый технический паспорт. Выдача документа по процедуре происходит в течение 2-3 месяцев.
Как уже было указано, узаконивание перепланировки квартиры начинается с внесения изменений в паспорт БТИ, но это только первый этап.
Далее требуется оформить справку о соответствии санитарным нормам в СЭС, разрешение госпожарнадзора и ждать от БТИ свежий паспорт на жилье с внесенными изменениями, с которым можно будет обращаться в проектную компанию, лицензированную на проведение технических проектов перепланировок. На предпоследнем этапе надо уведомить архитектурный отдел района о внесенных в планировку изменениях.
Решение о признании перепланировки правомерной принимает районный или городской суд по месту нахождения жилья, куда надо предоставить:
- Правоустанавливающий документы собственности на жилье — обычно свидетельство.
- Новый и старый технический паспорт на квартиру.
- Справка их СЭС о соотвествии санитарным нормам.
- Технический проект от лицензированной проектной компании, включающий заключение о достаточной прочности опорных конструкций дома.
- Заявление, где в качестве истца выступает владелец жилья, а в качестве ответчика администрация района или города.
- Разрешение Госпожарнадзора о соответствии перепланировки нормат пожарной безопасности.
Сроки
Сроки приобретения разрешения на уже сделанную перепланировку достаточно длительные. Получение нового технического паспорта БТИ — в среднем 2 месяца. Рассмотрение простого гражданского дела в суде в зависимости от очереди занимает 1-2 месяца. Остальные нюансы зависят от сложности согласования внесенных в планировку изменений. Замена инженерного оборудования и внесение изменений в несущие стены может занять до 5 месяцев. Итого по грубым прикидкам прохожение бюрократических процедур в среднем может занять порядка полугода.
Стоимость узаконивания перепланировки
Стоимость решения вопроса как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры зависит от следующих составляющих:
- Тариф на выдачу нового технического паспорта от БТИ устанавливается для каждого региона и квартиры индивидуально, чем больше общая площадь, тем дороже
- Государственная пошлина на выдачу кадастрового паспорта
- Оплата судебных издержев в виде как минимум пошлины суду, как максимум — услуг юриста, так как многие не сведующи в юридических вопросах и не могут узаконить уже сделанную перепланировку квартиры самостоятельно
- Составление технического проекта квартиры лицензированной организацией от 5000 рублей
В целом с судебными издержками признание перепланировки законной может стоить 20-100 тысяч рублей
Законодательное оформление всех документов способно свести на нет удовлетворение от перепланировки квартиры сообразно вкусовым предпочтениям хозяина. Чтобы этого не случилось, желательно еще до начала ремонтных работ пройти все бюрократические процедуры.
Заранее осуществить все предусмотренные законом мероприятия значительно легче и быстрее, чем потом оформлять модернизацию жилья в судебном порядке. Можно самостоятельно заняться узакониванием перепланировки или доверить эту процедуру специализированной фирме.
Отказ от услуг посредников поможет владельцу недвижимости сэкономить приличную сумму. Чтобы самому заняться решением вопроса, необходимо знать, где узаконить перепланировку квартиры, какие требуются для этого документы и ряд нюансов, связанных с этой процедурой.
Основные понятия
Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, включающее перенос стен и проемов, вспомогательных площадей, перестройка, объединение или разделение отдельных комнат. Такие переделки, в особенности, затрагивающие несущие конструкции, часто отражается на интересах и правах других жильцов.
Неправильное выполнение строительных работ чревато возможностью возникновения аварийных ситуаций и нанесением вреда окружающей среде. Поэтому требуется согласование модернизации изначального расположения конструкций и помещений с компетентными государственными органами.
Нормативная база
Законодательная база перепланировки жилья — это Градостроительный кодекс, Жилищный кодекс Российской Федерации (глава 4), другие региональные и федеральные нормативные акты. Административную ответственность за несогласованное переустройство определяет ст. 7.21 КоАП РФ.
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
Образец заявления на перепланировку жилого помещения:
Когда не нужно получать разрешение
Согласовывать перепланировку нет надобности, когда произведенная модификация пространства не подлежит внесению в технический паспорт помещения.
О следующих изменениях достаточно только уведомить госструктуры, но получение на них законодательного разрешения не требуется:
- строительство или демонтаж ненесущих временных перегородок;
- установка сантехнических приборов;
- выполнение проемов в ненесущих стенах;
- модернизация прихожей без изменения ее габаритов;
- остекление балконов;
- косметический ремонт, затрагивающий только смену отделки.
Для уточнения в каждом конкретном случае, подлежит ли итог приложения вашей дизайнерской мысли согласованию, можно обратиться за консультацией в отдел справок Жилищной инспекции или архитектурное подразделение администрации района.
Порядок самостоятельного оформления
Самые элементарные изменения пространства, не касающиеся модификаций инженерных коммуникаций или несущих конструкций, что не несет необходимости в узаконивании проекта, можно просто зафиксировать по факту их выполнения.
К примеру, если вы устроили проем в ненесущей перегородке или демонтировали встроенный шкаф в прихожей, вам достаточно подать заявление и эскиз модификации пространства в Жилинспекцию. После этого следует приход инспектора, который при отсутствии нарушений, например, противопожарных норм, составляет акт об оконченной перепланировке.
Эскиз в обязательном порядке делается на копии плана квартиры или дома, сделанной с технического паспорта БТИ, который заказывается в МФЦ.
Перепланировка туалета
требует согласования с компетентными органами для узаконивания работ.
Про перепланировку двухкомнатной сталинки можете подробнее узнать здесь.
Однако, для перепланировок в большинстве, как правило, требуется разработанная документация. В зависимости от ситуации, в нее входит проект с определенными разделами, нередко техническое заключение об обследовании состояния здания и прочие материалы. При этом встречаются обстоятельства, когда законодательное оформление произведенных изменений невозможно никаким образом.
Необходимый пакет бумаг для согласования перепланировки:
- заявление о вносимых изменениях в помещения;
- документ, подтверждающий, что вы владелец или арендатор площади (ксерокопия, заверенная нотариусом или оригинал), дополненный выпиской из домовой книги;
- согласие всех собственников (для многоквартирного дома) или всех жильцов (в случае соцнайма);
- предоставляемая БТИ документация — поэтажный план, включающий экспликацию, техпаспорт;
- чертеж, отображающий предполагаемую модификацию площади;
- в случае изготовления проекта по найму проектной организацией — договор на предоставление услуг;
- заключение компетентных инстанций;
- технический документ, где подтверждается безопасность и допустимость проведенных строительных работ.
В случае не предоставления полного перечня бумаг, они могут быть дополнительно в самостоятельном порядке запрошены структурой, занимающейся согласованием перепланировки. После приема документов, заявитель получает на руки расписку.
Скачать бланк домовой книги
Узаконить уже сделанную перепланировку, если она не попадает в перечень запрещенных, можно тремя способами:
- В случае, если о проведенных работах неизвестно, они могут быть оформлены, как только планируемые. А именно — подготовить документы, заказать разработку проекта, подать все бумаги в МФЦ.
- Проведение согласования самовольной перепланировки в законодательно установленном порядке, основываясь на техническом заключении о безопасности и допустимости выполненных работ, выданном, например, МосжилНИИпроетом, или автором проекта дома, для чего необходимо обращение в соответствующую организацию.
- В случае выявления факта незаконной перепланировки Жилинспекцией, вам назначается штраф и инспектором выдается предписание, определяющее дальнейшие шаги. Если выполненные работы не несут каких-либо нарушений, вам будет необходимо только их узаконить. В противной ситуации, от вас потребуют привести помещение к согласуемому со строительными нормами состоянию или в полной мере восстановить его проектное положение.
Образец технического паспорта квартиры:
Где можно узаконить перепланировку квартиры
В настоящий момент согласовать изменение конфигураций недвижимости можно путем судебного разбирательства, что сейчас практикуется чаще всего, или административной процедуры, назначаемой органами местной власти и представляющей собой аналог порядка получения разрешения на проведение работ по перепланировке.
Первый шаг — это обращение в инстанции, где можно узаконить перепланировку квартиры. Ими может выступать жилищная инспекция или отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Для обращения в эти организации необходимо предоставить поэтажный план, включающий экспликацию, и техпаспорт помещения.
В технической документации, полученной до перепланировки, должны быть внесены все переделки конфигурации недвижимости — при отсутствии соответствующих чертежей, они могут быть оформлены в БТИ путем выезда техника на объект. При этом участки, подвергшиеся самовольной модификации, будут выделены красным цветом.
Образец эскиза перепланировки квартиры
Что для этого требуется
В случае досудебного оформления документов перечень требуемой документации может отличаться, исходя из конкретных обстоятельств. В любом случае, при обращении в государственное учреждение для получения консультации заявителю необходимо предоставить удостоверение личности, техпаспорт помещения, эскиз или разработанный имеющей соответствующую лицензию фирмой проект (этот вариант наиболее надежный).
После приема бумаг обращение рассматривается на продолжение 45 суток, затем принимается решение об одобрении или отказе в согласовании перепланировки. При получении положительного ответа гражданин получает возможность обращения в БТИ для внесения соответствующих корректировок в техническую документацию объекта недвижимости.
Требуемый пакет документов:
- заявление о перепланировке;
- техпаспорт помещения, выданный БТИ;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- эскиз или проект с приложенным договором с архитектурным бюро и заключением экспертных органов;
- согласие всех совладельцев;
- техническая экспертиза, удостоверяющая безопасность внесенных модификаций.
Скачать бланк заявления на перепланировку квартиры
В случае отказа уполномоченного органа, в срок 3 месяцев с момента получения извещения об этом гражданин в праве подать в районный суд административное
исковое заявление
. Иск может подаваться по месту проживания заявителя или нахождения отказавшего государственного учреждения.
Скачать образец искового заявления о перепланировке квартиры
Подача иска сопровождается приложением следующих документов:
- техпаспорт, выданный БТИ;
- эскиз или проект перепланировки, сопровождающийся договором с компанией и заключением компетентных органов;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- чек, удостоверяющий оплату пошлины в размере 300 рублей;
- решение соответствующего государственного органа об отказе в согласовании перепланировки;
- прочие документы, предусмотренные законом.
Рассмотрение иска осуществляется в течение 30 дней после его приема. Если заявителю удастся доказать, что перепланировка не оказывает влияния на надежность конструкции постройки, не нарушает права и не создает угрозы для жизни других лиц, решение, как правило, принимается в пользу истца, после вступления которого в силу заявитель может обратиться в БТИ.
Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку
Стоимость
Цена согласования перепланировки — важный момент.
Стоимость работ зависит от особенностей процедуры согласования и сложности работ:
| Внесение изменений без составления проекта | 30-40 тысяч рублей. |
| Проектирование без технического заключения | В зависимости от специфики работ, обойдется в пределах 30-100 тысяч рублей. |
| Согласование проекта с привлечением автора дома | Стоит около 100 тысяч рублей (без затрагивания несущих конструкций). В случае их изменения — в пределах 150-180 тысяч рублей. |
Результат работ — документы БТИ, выполненные в черных линиях, с нанесением новой планировки.
Какие изменения не подлежат согласованию
К нарушающим действующее жилищное законодательство строительным работам относятся:
- снижение эксплуатационных показателей здания и условий для проживания в нем;
- работы, повлекшие разрушение несущих конструкций;
- уменьшение сечения или заделка вентиляционных шахт;
- превышение допустимых нагрузок на несущие конструкции;
- вынос радиаторов на балконы и лоджии;
- подключение систем теплых полов к общедомовому горячему водоснабжению или отоплению;
- несоблюдение санитарных, строительных, пожарных норм;
- объединение помещений с газовым оборудованием с помещениями без установки двери или перегородки;
- устройство проемов, ниш, выполнение отверстий в колоннах, диафрагмах, пилонах, узлах связки между сборными элементами;
- обустройство террас и лоджий в любых местах, кроме первых этажей;
- выполнение штроб в перекрытиях, стеновых панелях, под ними, в горизонтальных швах, применительно к многоквартирным типовым домам.
От разнообразных неприятностей со стороны властей можно обезопаситься, если заранее оформить разрешение на работы. В случае необходимости сложных изменений, касающихся несущих конструкций и инженерных коммуникаций, согласования предпочтительнее производить с привлечением посредников. Опыт свидетельствует, что такой вариант позволяет, как правило, быстрее и с меньшими дополнительными расходами приступить к ремонту.
При необходимости узаконить перепланировку — состоявшуюся или планируемую, мы всегда можем предложить клиентам услуги проверенных партнеров, работающих в сфере согласования!
Почему необходимо узаконить перепланировку квартиры?
Любую перепланировку квартиры или нежилого помещения следует своевременно узаконить, чтобы в дальнейшем не возникало проблем с надзорными органами, и была исключена вероятность аварий и обрушений после ремонта. Безусловно, речь не идет о косметическом ремонте, который не нуждается ни в каких согласованиях.
Мы говорим о тех изменениях, которые в дальнейшем, так или иначе, отразятся на плане БТИ — новых проемах, сносе перегородок, укладке гидроизоляции и других серьезных мероприятиях. Все это, согласно жилищному законодательству, должно быть оформлено как перепланировка. Во всяком случае, Жилищный кодекс РФ (в части главы 4) и Постановление Правительства Москвы № 508 в редакции №840, не оставляют в этом никаких сомнений.
Тем не менее, многие граждане пренебрегают буквой закона и «творят что хотят» на своей жилплощади — сносят участки несущих стен, ломают вентшахты, перегружают перекрытия тяжелыми стяжками или трапами для душа, выносят батареи на балкон и так далее. А между тем, все перечисленное, и многое помимо этого, строго запрещено.
Все запреты перечислены по этой ссылке
Поэтому когда по жалобе соседей, уставших от шума ремонта или озабоченных возникшими в потолке трещинами, «нехорошую квартиру» посещает представитель Мосжилинспекции, то ее собственник получает предписание. В нем содержится требование либо узаконить перепланировку, либо вернуть все как было на поэтажном плане, разрушив дорогой ремонт. Ну, и оплатить ремонт соседям, если незаконная перепланировка как-то им повредила.
Пример акта обследования квартиры:
Итак, допустим, вы задумали капитальный ремонт помещений и хотите узаконить перепланировку квартиры, а также убедиться, что не будут нарушены строительные и санитарные нормативы.
Соответственно, вам придется позаботиться о том, как узаконить перепланировку квартиры — самостоятельно или через посредников. В первом случае вы сэкономите деньги, но есть риск затянуть процесс согласования. Во втором случае специалисты помогут узаконить перепланировку квартиры быстро и качественно, с учетом всех действующих нормативных требований.
Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно
Для начала поясним, что самостоятельное согласование в Москве можно пройти относительно легко в тех случаях, когда речь идет о том, чтобы узаконить перепланировку в упрощенном порядке. Он касается тех изменений, которые не затрагивают капитальных конструкций и коммуникаций и безопасны для дома и его жителей. Например, к таким случаям относится перестановка унитаза в туалете на другое место или демонтаж встроенного шкафа в коридоре. Конечно, при условии, что это единственные проводимые мероприятия.
Раньше такие перепланировки назывались «эскизными» и согласовывались по ксерокопиям плана БТИ с отмеченными изменениями. В настоящее время этот порядок сменился «упрощенным», но так как механизм последнего толком не проработан, жилищные инспекции «по старинке» принимают на рассмотрение эскиз. К последнему необходимо будет приложить пакет документов, включающий заявление, согласие собственников, правоустанавливающие документы и техпаспорт БТИ. Полный перечень документов, которые могут понадобиться, содержится в пунктах 2.10 и 2.11 ППМ № 508 в редакции № 840.
| ► До недавних пор в Москве такие работы, как демонтаж или перенос ненесущих стен, устройство проемов в перегородках, перемещение сантехники в пределах существующих помещений при объединении ванной и санузла в типовых домах (без расширения на коридор) также можно было согласовать в упрощенном порядке. Но теперь, чтобы узаконить перепланировку, состоящую из таких мероприятий, нужны техническое заключение и проект. |
Попытку самостоятельно узаконить перепланировку с более сложными видами работ вряд ли можно признать целесообразной, даже несмотря на то, что порядок согласования схож: в «одно окно» МФЦ для Мосжилинспекции подаются те же документы, только вместо эскиза — проект перепланировки, подкрепленный техническим заключением о возможности ее проведения. В этом различии и заключается препятствие узаконить перепланировку квартиры по проекту самостоятельно.
Как узаконить перепланировку квартиры по проекту
Для начала уточним, какие перепланировки требуют разработки специальной проектной документации. Сюда относятся работы, затрагивающие капитальные стены, перекрытия, инженерные коммуникации и функциональное назначение помещений. Весь список этих работ содержится в п.п. 2 и 3 Приложения 1 ППМ № 508 в редакции № 840.
Образец нашего проекта, по которому можно узаконить перепланировку квартиры:
Право заниматься разработкой проектов перепланировок имеют только организации с допуском СРО в проектировании (такие, как наша компания), а также крупные проектные институты – ГУП МНИИТЭП, ГУП МосжилНИИпроект, Моспроект и некоторые другие. Только имея на руках проектные документы, подготовленные этими организациями, можно узаконить перепланировку квартиры, объекта комммерческой недвижимости или любого другого нежилого помещения.
Инженерное обследование дома и квартиры и выдача технического заключения также будут осуществляться одной из этих организаций. Ни дизайнеры интерьеров, ни тем более сами собственники квартир не справятся с таким ответственным делом, впрочем, им этого и не полагается по закону.
После того, как на реализацию проекта будет получено разрешение Мосжилинспекции, можно будет приступать к ремонту. Когда законченный ремонт будет сдан приемочной комиссии вместе с заполненным журналом работ, актами на скрытые работы и авторским надзором, перепланировка будет внесена в документы БТИ. Только после «признания» со стороны БТИ она считается узаконенной, и ее можно будет вносить в правоустанавливающие документы.
Где узаконить перепланировку квартиры?
С таким вопросом, где можно узаконить перепланировку квартиры в Москве, сталкивается каждый житель столицы, решивший в своей квартире кардинально переделать интерьер.
Единственной организацией, уполномоченной заниматься в Москве узакониванием перепланировок, является жилищная инспекция. Именно Мосжилинспекция выдает разрешения и отказы на перепланировку и акты о ее завершении.
Но это не значит, что для того, чтобы согласовать перепланировку, вам придется обращаться только в эту инстанцию.
Так, потребуется идти в МФЦ, ведь все собранные бумаги и заявление на перепланировку сейчас можно подать только через многофункциональный центр государственных услуг, так как жилинспекция лично не занимается приемом документов от граждан.
Причем одним походом в МФЦ вы не ограничитесь. Повторно в центр госуслуг придется обращаться с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке.
Также в МФЦ нужно будет обращаться, чтобы узаконить самовольную перепланировку.
БТИ – еще одна организация, где нужно будет узаконить перепланировку квартиры. Посетить бюро технического учета объектов недвижимости также придется минимум два раза – сначала для того, чтобы оформить действующий технический паспорт, а затем уже после ремонта, чтобы внести в технические документы все произведенные в квартире изменения.
Если собираетесь затрагивать несущие конструкции здания, узаконить перепланировку квартиры придется с автором проекта дома, сотрудники которого проведут инженерное обследование помещений и выдадут техническое заключение о том, что перепланировку проводить можно.
Узаконить незаконную перепланировку
Принципиально порядок здесь не отличается от согласования перепланировки до ее проведения. Отметим, что сам факт незаконного ремонта грозит вам лишь штрафом и предписанием узаконить перепланировку (если вы ничего не нарушили и она потенциально согласуема). Гораздо хуже, если вы проводили мероприятия, запрещенные жилищным законодательством, а теперь пытаетесь узаконить перепланировку. Список недопустимых действий содержится, в п.11 Приложения1 ППМ №508 в редакции №840. Если вы совершили одно их них, тон предписания будет более жестким: вас обяжут полностью или частично ликвидировать последствия ремонта до согласуемого состояния.
Примеры предписания жилищной инспекции:
У надзорных органов не должно быть сомнений в том, что работы производились без нарушений закона, а также СНиПов, СаНПинов и противопожарных норм, поэтому чтобы узаконить перепланировку, вам потребуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Разработать его могут те же авторы домов или любая организация с допуском СРО – в зависимости от объема изменений.
Пример технического заключения, чтобы узаконить перепланировку квартиры, сделанную без разрешения:
Как узнать, узаконена ли перепланировка квартиры
Бывают случаи, когда в квартире уже производились работы, приведшие к изменению конфигурации помещений (например, в тех случаях, когда вы покупаете или получаете в наследство квартиру). Чтобы проверить, насколько они законны, следует обратиться в территориальное БТИ и запросить технический паспорт квартиры. В его состав входит поэтажный план с чертежом конкретной квартиры. Если на нем имеются красные линии, то налицо выявленная самовольная перепланировка. Черные линии означают, что все в порядке, но не всегда – могли иметь место изменения, о которых органы надзора и технического учета пока не в курсе. Для самоуспокоения можно пройтись по комнатам с планом БТИ в руках и проверить, на своих ли местах все проемы, стены и так далее.
Сколько стоит узаконить перепланировку в Москве
Если вы действуете самостоятельно, то узаконить перепланировку обойдется недорого. Вам придется оплатить лишь стоимость техпаспорта в БТИ, если перечень мероприятий не включает ничего серьезного.
В случае, когда требуется разработка проекта и оформление ТЗ, вам придется оплатить услуги проектной организации. При этом крупные проектные институты-авторы домов просят за эту услугу в несколько раз больше, нежели частные фирмы.
Стоимость услуг посредников по полному циклу – от сбора документов, разработки проекта, получения разрешения и до сдачи готовой перепланировки МЖИ и БТИ, напрямую зависят от объема изменений и сложности согласования. Это весьма затратный путь, но обращаясь к специалистам, вы упрощаете себе жизнь тем, что всю бумажную волокиту они берут на себя, а также исключают риск ошибок и нарушений.
Образцы документов, чтобы узаконить перепланировку
Заявление на перепланировку
Разрешение на перепланировку Акт о завершенной перепланировке
Если вам необходимо узаконить перепланировку, наша компания готова вам в этом помочь.
К вашим услугам наш собственный проектный отдел, который в кратчайшие сроки разработает техническое заключение и качественный проект перепланировки, учитывающий все ваши пожелания и соответствующий всем требованиям законодательства и рекомендациям контрольно-надзорных органов, который будет успешно согласован с Государственной жилищной инспекцией Москвы.
С расценками на разработку проектной документации можно ознакомиться тут.
Не хотите заниматься согласованием самостоятельно? Мы поможем узаконить перепланировку квартиры или нежилого объекта, взяв все вопросы по оформлению документов на себя по доверенности. Наши партнеры с лицензией помогут с алмазной резкой несущих и ненесущих конструкций в процессе ремонта.
В вопросах, как узаконить перепланировку в Москве или Московской области, вам помогут разораться наши консультанты — это бесплатно. Звоните нам по телефону или спрашивайте о перепланировках на нашем сайте.
Самовольная перепланировка жилой площади – изменение конфигурации всего пространства квартиры или отдельной ее части с нарушением строительных и санитарных норм или без разрешения уполномоченного органа исполнительной власти. Это действие карается наложением административного взыскания, а иногда и более серьезными санкциями вплоть до выселения из недвижимости или расторжения договора социального найма. Неприятностей можно избежать, если легитимировать строительно-ремонтные работы, направленные на изменение внутреннего устройства жилплощади.
Самовольную планировку квартиры можно узаконить в административном либо судебном порядке. Легализация возможна только в том случае, если внесенные в жилье несогласованные конфигурационные изменения не несут угрозы жизни находящихся в нем людей или их имуществу, а также не ущемляют права третьих лиц.
Для того чтобы действия по несанкционированной переделке квартиры признали законными следует предпринять следующие шаги:
- Обратиться в местный орган власти, ответственный за согласование перепланировки жилья
В зависимости от конкретного населенного пункта, в котором находится квартира, этим органом может быть:
- жилищная инспекция;
- отдел капитального строительства и архитектуры администрации района;
- в столице – Мосжилинспекция;
- межведомственные комиссии;
- и другие.
Должностные лица определят, к какому типу относится произведенная перепланировка и нужно ли ее согласовывать. Согласование не требуется, если не затрагиваются ненесущие конструкции. В противном случае нужно собрать документы для узаконивания перепланировки квартиры.
Для получения консультации потребуется техпаспорт квартиры, выпущенный до 2013 года, поэтажный план жилого здания или помещения и экспликация объекта.
Если документы были выданы до начала перепланировки, то в них должны быть внесены все проведенные изменения.
Если документы отсутствуют, то их нужно получить в БТИ. В документах, выданных после перепланировки, БТИ отмечают изменения красными линиями (ставят так называемый штамп о самовольно произведенной перепланировке).
- Заказать проект или самостоятельно исполнить эскиз перепланировки
Выполнить проект перепланировки с учетом действующих строительных норм и правил может только компания с допуском в СПО.
Организация, разработавшая проект, согласовывает его в соответствующих органах исполнительной власти, а именно (в СЭС, архитектурном управлении, Роспотребнадзоре, Госпожарнадзоре).
Эскиз можно изготовить самостоятельно. Как правило, это увеличенная копия поэтажного плана, на котором красным цветом выделены изменения перепланировки.
- Подготовить комплект необходимых документов:
- исковое заявление о перепланировке и (или) переустройстве квартиры;
- документы о праве собственности на жилье (оригиналылибо нотариально заверенные копии свидетельства о владении квадратными метрами либо договор социального найма);
- согласие всех владельцев квартиры (если в результате перепланировки имеет место присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное одобрение всех членов семьи арендатора / нанимателя помещения, занимаемого на основании договора социального найма;
- технический паспорт БТИ до и после перепланировки;
- заключение Центра гигиены и эпидемиологии;
- заключение лицензированной организации о возможности оставить квартиру в перепланированном или перестроенном состоянии;
- проект и эскиз перепланировки;
- техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ;
- соглашение с проектной организацией, если перепланировка проходит по проекту.
Многие, чтобы не мучиться вопросом, как узаконить самовольную перепланировку предпочитают обращаться к профессиональным юристам. Специалисты помогают пройти процедуру в упрощенном режиме, ускорив процесс подготовки документов и их прохождение по государственным инстанциям.
- Получить разрешение или отказ на перепланировку
Документы нужно подать в МФЦ, откуда их переправят в Мосжилинспекцию. На их рассмотрение отводится 45 дней, по истечении которых заявитель получает разрешение на перепланировку или мотивированный отказ в ходатайстве. При несогласии с вынесенным решением, его можно обжаловать в суде либо заново подать документы, внеся в них нужные исправления.
Когда документы для узаконивания перепланировки квартиры подаются через МФЦ, то срок проверки исчисляется со дня их передачи в орган, осуществляющий согласование работ по переделке жилплощади.
В течение 3-х рабочий дней после принятия решения, орган, ответственный за согласование перепланировки, извещает заявителя о результате.
- Подать жалобу в суд
Административное исковое заявление о признании недействительным решения исполнительного органа об отказе в согласовании перепланировки и (или) переустройстве квартиры подается в судебный орган по месту жительства.
В этом документе нужно указать:
- официальное наименование суда;
- информацию об истце и ответчике;
- наименование, номер и дату принятия нормативного правового акта, подлежащего судебному оспариванию;
- свободы, права и законные интересы истца, которые, как он полагает, нарушаются оспариваемым решением;
- нормативные правовые акты либо какие-то их положения, на соответствие которым будет проверяться оспариваемое решение.
Вместе с административным исковым заявлением следует предъявить следующие документы:
- уведомление о том, что участвующие в судебном разбирательстве лица получили на руки копии административного искового заявления и все недостающие документы или копии административного искового заявления и документов по числу ответчиков или третьих лиц, заинтересованных в деле;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- решение об отказе в выдаче разрешения на перепланировку жилья;
- документы, доказывающие право собственности на жилье;
- документы БТИ (техпаспорт, поэтажный план недвижимого объекта вместе с экспликацией);
- проект либо эскиз перепланировки жилья;
- договор на разработку проектной документации (при перепланировке согласно проекту);
- экспертные заключения от уполномоченных инстанций: СЭС, архитектурного управления, Роспотребнадзора, Госпожарнадзора;
- другие документы для узаконивания перепланировки квартиры, на которых основываются предъявляемые требования;
- документы, подтверждающие статус и полномочия адвоката.
- Принять непосредственное участие в судебном разбирательстве административного дела
В суде надлежит доказать:
- самовольная перепланировка квартиры не нарушает ничьих интересов и прав и не угрожает ничьей жизни и здоровью третьих лиц;
- были предприняты все возможные действия для получения документации разрешительного характера;
- самовольная перепланировка произведена с соблюдением всех строительных норм и правил.
В ходе судебного разбирательства, у суда может возникнуть необходимость в проведении строительно- технической экспертизы для подтверждения того, что самовольная перепланировка квартиры выполнена в полном соответствии со строительными, эксплуатационно-техническими и санитарно-гигиеническими нормами.
Оплата расходов за проведение экспертизы производится за счет стороны, обратившейся с заявлением о назначении данной экспертизы.
- Получить разрешение суда и обратиться в Росреестр
После принятия судом решения следует дождаться его вступления в законную силу. Это происходит по истечении срока подачи апелляционной жалобы, который составляет 1 месяц со дня, когда суд изготовит свое решение в окончательной форме.
Как только это случится, истец имеет право получить исполнительный лист.
Если самовольная перепланировка квартиры признается законной, то нужно внести изменения по жилому объекту в его техпаспорт. Для этого необходимо заказать кадастровому инженеру изготовление нового технического плана. Затем следует подать заявление в Росреестр по поводу внесения изменений в ЕГРН.
Вы можете заказать предварительную консультацию по телефону 8 (926) 404-03-28
Или воспользоваться формой обратной связи.
Мы будем рады помочь Вам в решении любых возникающих вопросов.
