Перепланировка нежилого помещения в России должна проводиться в строгом соответствии с законодательством.
Какие работы относятся к перепланировке, как получить разрешение и как согласовать действия с органами власти?
Владельцам коммерческой недвижимости для продвижения бизнеса и улучшения условий труда может потребоваться перепланировка помещений.
Проводить ее может как собственник, так и арендатор при наличии разрешения и доверенности.
Перед началом работ необходимо выяснить, что такое перепланировка, в каких случаях нужно получить разрешение на ее проведение и как не нарушить законодательство.
Законодательство
Порядок перепланировки жилых помещений предусмотрен Жилищным кодексом, а точнее, статьей № 25 ЖК РФ.
Переустройство нежилой собственности проводится по смежным правилам, опираясь на действующее законодательство.
Для начала, стоит определиться с термином «перепланировка». Что в нее входит и в каких случаях необходимо согласовывать свои действия с органами власти.
Перепланировка – это изменение конфигурации помещений, расположения комнат, общей площади.
Целью работ становится улучшение качества помещения для его дальнейшей эксплуатации и ведения бизнеса.
Узаконить перепланировку потребуется при проведении следующих работ:
| Установка стен | и/или перегородок, увеличивающих нагрузку на несущую конструкцию здания |
| Смена мест расположения санитарных зон | например, перемещение санузла |
| Перенос, снос и установка вспомогательных элементов | лоджия, балкон, окна, лестницы и изменение их конфигурации |
| Увеличение или уменьшение размеров оконных проемов | удаление их или установка новых |
| Установка оборудования, требующего подключения коммуникационных сетей | душевая кабина, раковина, плита и т.д. |
| Изменение конструкции основания пола | что влечет за собой увеличение давления на несущие элементы здания |
| Установка или демонтаж | лестничных пролетов |
| Подключение | коммуникаций |
Перечисленные виды работ попадают под перепланировку. Но для уточнения информации рекомендуется обратиться к специалистам перед закупкой стройматериалов и получения разрешения.
В некоторых случаях согласование не требуется, выполнение работ возможно самостоятельно, без уведомления органов власти.
Не требуют оформления следующие работы:
| Косметическая отделка внутри помещения | которая не затрагивает изменения в несущих конструкциях (например, поклейка обоев, покраска стен, полов, потолков и т.д.) |
| Замена коммуникационного оборудования | на аналогичное по размерам и назначению (например, смена раковины на такую же по размерам) |
| Демонтаж встроенной мебели | и предметов интерьера, не обозначенных в документациях на помещение |
Получение разрешения
Разрешение на перепланировку выдается в организации, входящей в членство СРО.
Представляет собой документ, позволяющий составлять проектную документацию и обращаться в другие компетентные органы для согласования действий и оформления проведенных работ.
Если у собственника нет на руках разрешения, а перепланировка уже началась, то она считается незаконной и влечет за собой административную ответственность.
Как узаконить?
Согласно главе 4 Жилищного кодекса РФ, узаконить перепланировку необходимо во время проведения проектных работ.
Законодательством регламентируются основные действия собственника помещения, в том числе, используемого для коммерческих целей.
Поскольку действия при переустройстве жилых и нежилых зданий практически аналогичны друг другу, стоит применять нормы и правила, предусмотренные при перепланировке жилья.
Если перепланировка уже проведена без получения разрешения, но принято решение ее узаконить, то потребуется обратиться в суд.
Необходимо доказать, что сделанные изменения не наносят вред жизни и здоровью людям, что не нарушены правила санитарной и пожарной безопасности. Для этого проект отправляется на проверку в органы СЭС и МЧС.
Важно учитывать, что если в нежилом помещении будет проведена незаконная перепланировка, то собственник теряет возможность распоряжаться недвижимостью.
Он не сможет ее продать, обменять, подарить, разменять. Если потребуется провести одну из перечисленных юридических процедур, то придется вернуть первоначальный вид помещению или узаконить перепланировку.
Перепланировка нежилых помещений
Действия при перепланировке зависят, в первую очередь, от расположения помещения.
Например, если офис находится в отдельно стоящем здании, то процедура получения согласования значительно проще, чем для помещения в жилом доме.
При проведении работ важно соблюдать санитарные, пожарные и строительные нормы и правила, не нарушая безопасность людей и исключая возможные риски, которые могут повлечь за собой травмы и смерть третьих лиц.
Итак, перепланировка возможна:
| В ненаселенном здании | используемом с коммерческой целью |
| В многоквартирном доме | предполагающем размещение коммерческого помещения на нижних этажах |
| В жилом доме | как правило, это переустройство недвижимостью с небольшим количеством квартир |
В ненаселенном здании
Если здание не используется с целью размещения и проживания жильцов, то сделать перепланировку не составит труда.
От собственника потребуется получить разрешение в Межведомственной охране префектуры района.
Чтобы действия были одобрены органами власти, потребуется доказать несколько фактов:
| Помещение с новой планировкой | не повлечет за собой нарушение санитарных норм |
| Перепланировка не создает риски | возгорания помещения и самого здания |
| Переустройство не создаст риски для людей | работающих и посещающих данное коммерческое помещение |
Жилищным кодексом предусматривается необходимость проведения проверок компетентными органами, поэтому после подачи документов последует посещение специалистов.
Видео: согласование перепланировки нежилых помещений
С ним обсуждается проектная документация и если будут обнаружены недочеты, то возможно внесение корректировок.
В многоквартирном доме
Значительно сложнее получить разрешение в многоквартирном населенном доме. Чтобы сделать перепланировку, необходимо согласовать проектную документацию не только в органах власти, но и с жильцами дома.
Желательно получить их письменное согласие, с которым уже обращаться для согласования проекта.
Перед началом работ требуется выяснить, является ли здание объектом нежилого фонда и возможно ли проведение перепланировки.
Для этого специалисты изучают состояние электропроводки, системы водоснабжения, устройство полов и несущих стен.
Если здание старого типа, то в переустройстве помещения практически наверняка будет отказано.
А если специалисты и вынесут положительное решение, то потребуется вложить немало средств на замену устаревших сетей.
В жилом
Аналогичная ситуация с жилыми домами других типов. Если в здании проживают люди, то перепланировка без их согласия невозможна.
В некоторых случаях проверяющими органами будет принято решение отказать собственнику, если речь идет о сносе несущих стен.
Также не разрешается проводить коммуникации. В качестве исключения выступают одноэтажные дома, где выделено 1-2 коммерческих помещений.
Стоит отметить, что при перепланировке нежилого помещения не меняется его целевое использование.
Если, к примеру, был офис, а задумано сделать магазин, то сначала потребуется получить разрешение на смену деятельности.
Этапы оформления
Любая перепланировка требует посещения нескольких инстанций, сбор документов, составление проекта и т.д.
Всю работу может проводить собственник помещения или арендатор по доверенности.
Допускается как самостоятельное оформление всех документов, так и через частные фирмы за определенную плату.
Для получения согласования на перепланировку, потребуется сделать следующее:
| Написать заявление от имени собственника помещения | в нем указывается основание для перепланировки и преследуемые цели. Например, увеличение пространства необходимо для оборудования дополнительного офиса или ванной комнаты для персонала. По сути, это простая формальность, но органам власти не достаточно простого желания поменять комнаты местами, поскольку работа трудоемкая и рискованная. Заявление направляется в БТИ. После этого специалист посетит объект и предоставит кадастровый и технический паспорт с внесенными коррективами |
| С полученными паспортами собственнику требуется обратиться в орган регистрации для смены свидетельства о праве собственности | данное действие актуально только в случае изменения площади помещения |
| Дополнительно потребуется получить разрешение от органов муниципальной власти | если здание имеет историческую или архитектурную ценность для города. Перепланировать такие помещения проблематично, особенно, если здание находится в собственности у государства. На рассмотрение документов отводится около месяца, после чего выдается согласие или отказ на проведение работ. Если муниципальные органы не возражают против перепланировки, то можно приступать к дальнейшему этапу |
| Если перепланировка касается санузла и/или ванной комнаты | то потребуется получить разрешение в СЭС |
| После получения одобрения на перепланировку | проводятся ремонтные работы. Законодательством выдается 4 месяца на реализацию проекта |
| Проводится оформление перепланировки | по необходимости – замена документов |
Согласование действия
Согласование перепланировки нежилого помещения – это первый этап, обойти который невозможно.
Предварительно рекомендуется обсудить со специалистом актуальность данного действия, поскольку не все работы попадают под понятие «перепланировка».
Если работы не требуют согласования, то можно спокойно приступать к следующему этапу.
Стоит отметить, что если действия не попадают под перепланировку, то необходимость внесения изменений в документацию помещения все же остается.
Документы, которые понадобятся
Чтобы согласовать перепланировку, потребуется подготовить пакет документов:
| Заявление от обратившегося | собственник или арендатор по доверенности, заверенной у нотариуса |
| Подтвержденные у нотариуса | копии документов на право собственности помещения. Рекомендуется взять и оригиналы |
| Копии учредительных документов | заверенные у нотариуса на юридическое лицо |
| Документальное согласие собственника здания | и/или смежных помещений на проведение перепланировки. Если помещение находится в жилом доме, то требуется письменное согласие жильцов |
| Документы на помещение, выданные в БТИ | к ним относится: копия техпаспорта, планы этажей, выписка из лицевого счета (по запросу). Могут потребоваться и другие документы, данную информацию следует уточнять перед обращением. Важно учитывать, что действие справок ограничено – не более 12 месяцев |
| Проектная документация | где подробно указаны запланированные изменения. Если предполагается снос несущих конструкций, то требуется также авторский надзор за выполнением работ. |
| Если помещение меняет свое назначение | то требуются документы, разрешающие менять вид деятельности |
| Договор страхования гражданской ответственности | необходим для несения гражданской ответственности в случае причинения вреда жизни и/или здоровью людей в процессе проведения перепланировки и после ее окончания |
Разработка проекта
Составление проектной документации считается одним из наиболее сложных этапов перепланировки.
Важно учитывать все действующие нормы и правила СЭС, пожарных служб. Чем меньше изменений будет сделано, тем легче получить разрешение.
Составить проект можно в специализированных строительных компаниях или архитектурном отделе города.
Также подобную услугу оказывают в БТИ. Перед обращением необходимо иметь четкое представление о том, что требуется изменить в помещении, и какие цели поставлены.
Составление проекта – это достаточно дорогая услуга (5-30 тыс. руб.), поэтому необходимо сразу продумать все мельчайшие детали, согласовать изменения с органами СЭС и МЧС.
Если проект будет отвергнут муниципальными властями, придется заказывать услугу повторно, вновь заплатив несколько тысяч рублей.
Вынесение вердикта
Все собранные документы предоставляются в органы по работе с жилищным фондом или БТИ для вынесения вердикта. На это уходит от 10 до 30 дней.
Сроки могут затягиваться, если выявляются недочеты в документах или собраны не все необходимые справки.
Согласно законодательству, в перепланировке может быть отказано. При этом обязательно указывается причина. Ее можно устранить и повторно подать документы.
Причин для отказа может быть несколько (указаны в статье 27 ЖК РФ):
| Неполный пакет документов | либо часть из них оформлены ненадлежащим образом, не заверены нотариально и т.д. |
| Предоставление документов в орган | не занимающийся данными делами |
| Неправильно составленный проект | либо он не соответствует требованиям законодательства |
Последняя причина наиболее распространенная. Если в проекте допущены ошибки, либо по мнению органов жилищного фонда перепланировка послужит нарушениям нормам и правилам СЭС и пожарной безопасности, то придется либо отказаться от затеи, либо составить новый план.
Самовольная реконструкция
Переустройство и перепланировка нежилого помещения законодательством разрешается только после согласования с компетентными органами.
Отговорки «не знал», «думал, что не надо» не избавят от наказания. Нарушения выявляются при плановых и неплановых проверках, особенно после поступления жалоб от физических лиц.
Например, соседям не нравится доносящийся запах. На жалобу реагирует СЭС, проводит проверку, смотрит документацию и выявляет сделанные изменения.
Поэтому скрыть самовольную реконструкцию нежилых помещений практически невозможно.
Ответственность за содеянное
На собственников помещения накладывается штраф в размере от 1 до 2,5 тысяч рублей, а в некоторых случаях суд обязывает вернуть в помещении прежнюю обстановку.
Поэтому не стоит перечить требованиям властей, чтобы не платить штраф за незаконную перепланировку.
В любом случае, самовольную перепланировку потребуется узаконить. Недостаточно оплатить штраф.
Если требования органов власти не исполнить, то есть не вернуть все в первоначальный вид или не узаконить проведенное переустройство, то собственнику грозит административная ответственность.
Стоимость
Чтобы узаконить перепланировку через суд, потребуется заплатить от 30 до 100 тысяч рублей.
Процедура аналогична действиям, осуществляемым при согласовании перепланировки до ее проведения.
Но разрешение выдается в суде после тщательной проверки документов и предоставленных данных.
Намного дешевле, быстрее и проще согласовать перепланировку до ее проведения.
В некоторых случаях органами власти даже не проводятся проверки, что экономит время. Поэтому следовать действующим законам РФ выгодно во всех отношениях.
Перепланировка нежилых помещений проводится после предварительно полученного разрешения и согласования с компетентными в данных вопросах органами.
Потребуется собрать пакет документов, обратиться в БТИ, встретить специалистов и согласиться на проведение проверки.
Только после получения разрешения можно приступать к строительным работам, четко следуя составленному проекту.
Основным критерием, позволяющим разделить понятия жилого и нежилого помещения, является их целевое назначение. Главным и единственным назначением жилых помещений является обеспечение условий для проживания граждан. С этой целью законодательством устанавливаются критерии пригодности объекта недвижимого имущества для проживания граждан.
Целевое назначение нежилых помещений значительно шире – они используются для предпринимательской деятельности, для размещения производства, для обеспечения общественных, культурных, спортивных и иных аналогичных мероприятий. Как правило, целевое назначение нежилого помещения определяется его собственником с учетом норм и правил, установленных законодательством.
В процессе использования указанных объектов возникает объективная или субъективная необходимость в перепланировке одного или нескольких нежилых помещений. Решение о проведении процедуры принимает законный владелец помещения (собственник, арендатор, управляющая организация и т.д.), а ее согласование должно осуществляться в строгом соответствии с положениями и регламентами, предусмотренными нормативными правовыми актами.
Процедура согласования перепланировки нежилого помещения строго формализована и состоит из нескольких обязательных этапов. Несоблюдение обязательных требований законодательств даже на одной стадии может повлечь признание ее незаконной и привлечение виновных лиц к различным видам ответственности.
Общие параметры
Перепланировка нежилого помещения заключается в конструктивном изменении данного объекта, которое влечет изменение следующих параметров:
| Технические характеристики |
|
| Качественные характеристики |
|
| Переустройство коммуникаций | Установка или перенос в пределах нежилого помещения электрических, инженерных, технических и санитарных сетей, а также их замена на более современные и качественные аналоги. |
Главное требование, которому должна отвечать перепланировка нежилого помещения, подразумевает отсутствие работ, непосредственно затрагивающих фасад здания. Также такие работы должны сохранять функциональное и целевое назначение объекта, а их изменение в процессе перепланировки влечет необходимость дополнительных согласований.
Перепланировка кухни в кухню-гостиную — наиболее распространенное проектное решение при перепланировке квартир небольшой площади.
Можно ли сделать перепланировку двухкомнатной квартиры в трехкомнатную без согласования, если проект не предполагает перенос существующих стен, читайте в этой статье.
Документы и заявление
Проведение работ по перепланировке нежилого помещения подразумевает подготовку документов, необходимых для получения согласования в уполномоченных государственных и муниципальных органах. Данная документация предоставляется собственником или законным владельцем объекта одновременно с заявлением на согласование перепланировки.
В состав проектной документации, предусмотренной законодательством для получения разрешения на перепланировку, включается:
- технические планы, эскизы, паспорта на целый объект, отдельные конструкции или узлы нежилого помещения;
- проект перепланировки, отражающий конструктивные изменения, которые будут выполнены в ходе проведения работ;
- техническая документация на здание, в котором расположено нежилое помещение.
Указанные документы должны отражать итог будущих работ по перепланировке объекта. Их изготовление возможно только после фактического обследования нежилого помещения и целого здания, а также подготовки экспертного заключения.
Подготовкой экспертного заключения занимаются экспертные организации или частные эксперты, имеющие профессиональный допуск профильных саморегулируемых организаций (СРО). Эксперты и саморегулируемые организации несут ответственность за достоверность сведений, указанных в заключении.
После согласования проектной документации законный владелец нежилого помещения направляет заявление на разрешение проведения перепланировки. Данное заявление направляется в уполномоченные органы местной власти, которые обязаны создать межведомственную комиссию по рассмотрению поступившего заявления. Образец заявления, как правило, представлен на официальном сайте местных органов власти.
Как происходит перепланировка нежилого помещения
Процесс перепланировки заключается в двух самостоятельных процедурах:
- согласование документации на ее проведение и получение разрешения на перепланировку;
- непосредственное выполнение работ на объекте.
Процедуру согласования проектной документации детально регламентирует Административный регламент каждого из надзорных органов. Его соблюдение позволяет избежать злоупотреблений со стороны должностных лиц государственных органов.
Работы по перепланировке выполняются подрядными организациями или предпринимателями, обладающими допуском саморегулируемых организаций в сфере строительства
Так как выполнение указанных работ осуществляется в строгом соответствии с разрешительной проектной документацией, законодательство предусматривает обязательные требования при их проведении:
- строгое соблюдение согласованного проекта перепланировки;
- соблюдение качества проведения строительных работ в соответствии со стандартами ГОСТ, СНИП, нормами и регламентами СРО.
Завершение строительных работ по перепланировки предусматривает их принятие и утверждение комиссией с участием законного владельца помещения, контрольных и надзорных государственных органов, представителей проектировщика (проектной организации) и подрядчика.
По итогам проверки выполненных работ составляется акт о завершении перепланировки, который является основанием для внесения изменений в технический и кадастровый паспорт нежилого помещения, а также соответствующих изменений в сведениях ЕГРП (в 2018 году на смену ЕГРП пришел ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости).
Порядок согласования
Согласование проектной документации на проведение перепланировки является обязательным условием для получения разрешения на выполнение работ. Проведение перепланировки без согласования незаконно и влечет административную и гражданскую ответственность.
Порядок согласования предусматривает представление проектной документации в следующие органы:
- государственная жилищная инспекция;
- органы государственного пожарного надзора;
- учреждения санитарно-эмидемиологического надзора;
- экспертное бюро либо частный эксперт;
- иные надзорные органы.
Если здание находится под охраной как памятник культурного, архитектурного или исторического значения, требуется дополнительное согласование в уполномоченных государственных органах.
Оформление согласования сопровождается не только проверкой представленных документов, но и фактическим обследованием здания и отдельных нежилых помещений на предмет возможности проведения перепланировки без ущерба для целостности сооружения.
Согласование документации в указанных органах является основанием для направления заявления для получения разрешения на перепланировку. Если предстоящая перепланировка не затрагивает изменение несущих свойств отдельных узлов и конструкций здания, согласование с надзорными органами не требуется.
Разрешение в многоквартирном доме
Проведение перепланировки в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, имеет ряд особенностей. Многоквартирный дом представляет собой сооружение, включающее несколько самостоятельных объектов недвижимого имущества, предназначенных для проживания людей.
Ряд помещений в таком доме может использоваться для иной функциональной деятельности, что оформляется переводом жилых помещений в нежилые. Так как в многоквартирном доме, как правило, имеется два и более собственника квартир, для оформления разрешения на перепланировку требуется получить их согласие.
Порядок получения согласия зависит от формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, товарищество собственников жилья и т.д. Такое согласование оформляется протокольно и представляется в органы местной власти на стадии выдачи разрешения на проведение строительных работ.
Условия узаконивания
Условиями соблюдения законного порядка проведения перепланировки являются:
- проведение порядка согласования документации;
- учет требований законодательства при проведении строительных работ;
- соблюдение правил безопасности, исключающих возникновение угрозы нарушения целостности здания или его отдельных конструкций.
Только при соблюдении данных условий будет выдан итоговый акт о завершении перепланировки. Нарушение данных условий будет являться основанием для привлечения виновных лиц к ответственности.
В ряде случаев допускается узаконивание перепланировки после фактического завершения работ без оформленного ранее согласования. Данные случаи не исключают возможность применения мер ответственности, однако позволят привести документы на нежилое помещение в соответствие с требованиями законодательства.
На практике, такие ситуации возможны, когда самовольно произведенные изменения не нарушают права и законные интересы иных лиц, а выполнение работ не привело к нарушению или повреждению несущих конструкций или фасада сооружения.
Роль градостроительного кодекса
Градостроительный кодекс РФ является основным нормативным документом, регламентирующим порядок согласования и проведения капитального ремонта, перепланировки и переустройства жилых и нежилых помещений.
Именно нарушение требований Градостроительного кодекса РФ дает основания признать перепланировку незаконной и потребовать от владельца помещения возмещения убытков собственнику здания или отдельных объектов в этом здании.
В дополнение к кодексу на федеральном и региональном уровне приняты иные нормативные правовые акты, детально регламентирующие каждую стадии согласования и проведения перепланировки.
Чем чревато нарушение
Так как проведение работ по перепланировке нежилого помещения связано с потенциальной угрозой для существования здания и может причинить ущерб жизни, здоровью, имуществу граждан, нарушение процедуры согласования и выполнения строительных работ влечет неблагоприятные юридические последствия для виновных лиц.
Нарушения в сфере градостроительных норм и правил могут выявлять:
- государственная жилищная инспекция;
- контрольные и надзорные органы государственного, регионального и муниципального уровней;
- прокуратура Российской Федерации.
Ответственность за нарушение правил перепланировки наступает в виде административных санкций и возмещения ущерба в порядке гражданского производства
Самовольное оформление
Самовольная перепланировка подразумевает выполнение работ в отсутствие согласования или разрешения, а также с нарушением проектной документации.
Основными негативными последствиями самовольной перепланировки являются:
- привлечение к административной ответственности и штраф с виновного лица;
- взыскание с виновного лица убытков, причиненных фактом нарушения законодательства;
- запрет на внесение изменений в правоустанавливающие документы на нежилое помещение.
Выявление фактов самовольной перепланировки осуществляется уполномоченными органами путем составления акта о нарушении градостроительного законодательства. Данный акт является основанием для возбуждения дела об административном правонарушении.
Ответственность
Помимо привлечения к административной ответственности за незаконную перепланировку, виновное лицо может быть принудительно лишено права собственности или владения нежилым помещением.
Процедура привлечения к ответственности состоит из следующих стадий:
- постановление по делу об административном правонарушении;
- предписание об устранении нарушений требований законодательства (как на стадии выполнения работ, так и после их завершения) и возмещении причиненного ущерба;
- судебное решение об изъятии объекта из собственности или владения виновного лица (допускается в случае систематического игнорирования иных мер ответственности и вынесенных предписаний).
Узаконивание самовольной перепланировки не является основанием для освобождения от административной ответственности и возмещения причиненного вреда. Лишение права собственности в судебном порядке предусматривает реализацию нежилого помещения на публичных торгах с передачей прежнему владельцу вырученных средств за вычетом расходов, понесенных на устранение нарушений.
Штрафы
В случае привлечения к административной ответственности за незаконно произведенную перепланировку, владельцу нежилого помещения грозит штраф. Данная санкция распространяется и на лицо, которое приобрело помещение с самовольной перепланировкой и не привело ее в соответствие с требованиями законодательства.
Размер штрафа за подобное нарушение предусмотрен статьей 7.21 КоАП РФ и составляет: для граждан – до 2500 рублей, для организаций – от 350000 до 1000000 рублей. Уплата штрафа не освобождает виновное лицо от обязанности устранить допущенные нарушения и узаконить самовольную перепланировку.
Стоимость услуги
Стоимость услуги по оформлению перепланировки включает в себя следующие расходы:
- оплата изготовления проектной документации;
- оплата услуг экспертного учреждения при выдаче заключения;
- оплата за выполнение строительных работ по перепланировки;
- госпошлина за внесение изменений в правоустанавливающие документы.
Конкретный размер указанных услуг (за исключением суммы госпошлины) может различаться в зависимости от субъекта РФ и муниципального образования. Стоимость проектной документации зависит от нормативного показателя – в Москве он начинается от 150 рублей за кв. м. При этом общая стоимость всего комплекта документов может составлять 20-25 тысяч рублей для нежилого помещения в пределах площади 100 кв. м.
Перепланировка однокомнатной хрущевки чаще всего осуществляется в виде объединения кухни и комнаты в единое жилое пространство.
Какие еще варианты перепланировки однокомнатной квартиры возможны на практике, читайте тут.
В каких случаях нужно получать согласование перепланировки квартиры, можно узнать здесь.
Процесс согласования перепланировки нежилого помещения осуществляется в соответствии с нормами законодательства. Разберемся в статье, как это происходит, как регулируется и что нужно для проведения перепланировки с точки зрения действующего законодательства.
Рекламный блок:
Перепланировкой в нежилых помещениях чаще всего занимаются для коммерческих нужд. Однако вполне вероятно, что после перепланировки планируется перевод нежилого помещения в жилое. Проводить подобные действия может как собственник недвижимого объекта, так и арендатор при наличии доверенности.
Что говорит законодательство?
Перепланировка – это внесение изменений в существующую конфигурацию объекта недвижимости. Цель таких изменений, как правило, улучшение качеств помещения для удобства его дальнейшей эксплуатации, а в некоторых случаях для получения прибыли.
В целом, перепланировка нежилых помещений проходит по тем же правилам, что и переустройство жилых объектов. Этот вопрос регулируется жилищным законодательством.
Согласование переоборудования нужно не всегда. Это требуется при проведении следующих видов работ:
- установка или перегородок;
- перемещение мест размещения санитарных зон;
- внесение изменений во вспомогательные элементы – лоджии, балконы, окна, лестницы и т.д.;
- увеличение/уменьшение оконных проемов;
- первичная установка оборудования, требующего подключения к коммуникационным сетям (к примеру, душевая кабина, раковина, кухонная плита и т.п.);
- изменение конфигурации пола;
- установка или демонтаж лестничных пролетов;
- дополнительное подключение коммуникаций.
Для всех перечисленных видов строительных работ требуется согласование и предварительное получение разрешения. Это связано с тем, что подобные изменения влекут за собой корректировку нагрузки на несущие конструкции.
Иные виды работ согласования по закону не требуют. Это:
- косметический ремонт без затрагивания несущих конструкций – поклейка обоев, покраска стен, полов и т.д.;
- замена оборудования на аналогичное;
- демонтаж встроенной мебели и предметов интерьера.
Практически на все остальное согласование все же требуется. Без разрешения на перепланировку в дальнейшем будет очень сложно внести изменения в правоустанавливающую документацию. Чаще всего узаконивание перепланировки осуществляется через суд, а собственник при этом выплачивает штраф.
Как происходит перепланировка нежилых помещений?
Порядок действий при перепланировке зависит от расположения объекта недвижимости. Согласовать строительные работы в отдельно стоящем строении проще, чем в помещении, находящемся в жилом доме.
Проведение работ должно происходить при соблюдении санитарных, пожарных и строительных норм, предусмотренных законодательством. Действия собственника не должны нарушать прав и законных интересов других людей.
Перепланировка помещения возможна:
- в нежилом здании, используемом для целей коммерции;
- в многоквартирном доме;
- в жилом здании с небольшим количеством квартир.
Рассмотрим особенности каждого вида.
В нежилом здании
Когда в здании не проживают люди, согласование перепланировки не составит труда. Достаточно получить разрешение в межведомственной охране районной префектуры.
Для этого нужно доказать, что:
- внесение изменений не повлечет за собой нарушение санитарных или иных норм;
- перепланировка не сможет стать причиной возгорания в здании;
- рисков для жизни и здоровья людей, посещающих здание, нет.
После подачи заявления и документов на согласование скорее всего ведомство направит комиссию для проверки помещения на месте.
В многоквартирном доме
В жилом многоквартирном доме получить разрешение на перепланировку сложнее. Согласовать проект потребуется не только с государственными и муниципальными органами, но и с жильцами дома.
Стоит сказать, что в здании старого типа в перепланировке часто отказывают. Это объясняется тем, что капитальный ремонт и замена коммуникаций не проводилась очень давно (а в некоторых случаях никогда). Любая попытка проведения строительных работ в помещениях может стать причиной нарушения целостности здания или коммуникативных сетей.
В жилом доме
Здесь действует тот же принцип – если в доме проживают люди, перепланировка без их согласия не допускается. Если речь будет идти о сносе несущих конструкций, вероятнее всего, что заявителю откажут.
Стоит уточнить, что при перепланировке не будет изменено целевое назначение нежилого помещения. Допустим, если в помещении размещался офис, а будет магазин, то необходимо получить разрешение на смену вида предпринимательской деятельности.
Пошаговый алгоритм действий оформления перепланировки
Согласование подразумевает сбор документов, посещение определенных учреждений и денежные траты. Собственник или арендатор может заняться этим самостоятельно, а может воспользоваться услугами юриста.
Чтобы согласовать перепланировку нужно пройти несколько этапов:
- Оформить проект в специализированной компании.
- Оформить заявление с указанием причин перепланировки и направить его в БТИ. Сотрудник БТИ внесет корректировки в техническую документацию и передаст ее заявителю.
- Получить разрешение от муниципалитета. На рассмотрение документов потребуется около месяца.
- Получить разрешение от СЭС, если планируемые изменения касаются санузла или ванной комнаты.
- Проведение строительных работ. На реализацию проекта у собственника будет 4 месяца.
- Внесение корректировки в документы. Для этого необходимо обратиться в БТИ, а потом в Росреестр.
Рассмотрим некоторые особенности процедуры согласования подробнее.
Документы
Для согласования перепланировки нежилого помещения потребуются следующие документы:
- заявление;
- заверенные копии и оригиналы правоустанавливающих документов;
- учредительные документы, если заявитель является юридическим лицом;
- согласие собственника всего здания или жильцов, проживающих в нем;
- проектная документация с указанием планируемых изменений;
- документы на изменение вида деятельности (если это планируется);
- технические документы из БТИ – технический паспорт, поэтажный план и т.п.
Этот список может быть скорректирован или дополнен в зависимости от ситуации.
Проект
Это наиболее сложный и затратный этап согласования перепланировки нежилого помещения. Заказать проектную документацию можно в специализированных компаниях, имеющих лицензию на ведение такого вида деятельности, в архитектурном отделе муниципалитета или в БТИ.
Стоимость составления проекта варьируется от степени сложности и количества вносимых изменений. Разброс достаточно большой – от 5 до 30 тысяч рублей.
Принятие решения по заявлению
Документы будут рассматриваться в течение месяца. Если будут выявлены недочеты, этот период может затянуться.
В перепланировке могут отказать. В этом случае заявитель получит документ, в котором будет написано основание для принятия такого решения. Причину можно устранить и подать бумаги повторно.
Основанием для отказа может быть:
- Предоставление неполного пакета документов.
- Предоставление документов в орган, не уполномоченный решать подобные вопросы.
- Некорректно составленный проект.
Последняя причина наиболее распространена. Чаще всего выявляются нарушения, которые не согласуются с нормами и правилами, предусмотренными законодательно.
Что будет, если сделать перепланировку нежилого помещения самовольно?
Скрыть самовольную перепланировку практически невозможно. Рано или поздно факт нарушения закона будет выявлен.
При обнаружении самовольной перепланировки собственник привлекается к административной ответственности. Ему потребуется выплатить штраф до 2 500 рублей, а в некоторых случаях его обяжут привести помещение в первоначальный вид.
Если власти решат оставить все как есть, изменения потребуется узаконить. Для этого необходимо обратиться в суд.
В процессе судебного заседания нужно доказать, что внесенные изменения не наносят вреда жизни и здоровью людей, а правила санитарной и пожарной безопасности нарушены не были. Все дальнейшие изменения в документацию будут вноситься только по решению суда.
Чтобы узаконить перепланировку уже после ее проведения через суд, потребуется заплатить не меньше 50 тысяч рублей. Гораздо дешевле согласовать планируемые изменения до проведения строительных работ.
При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Своевременное согласование перепланировки нежилого помещения позволит сэкономить денежные средства. По закону не допускается проведения многих строительных работ до получения разрешения уполномоченных органов.
Правильное проведение перепланировки нежилого помещения – это гарантия неналожения крупного штрафа, беспрепятственного получения правоустанавливающих документов.
Что нужно для правильного согласования работ, если офис, магазин или другой объект коммерческой недвижимости находится в многоквартирном жилом доме, какие документы для этого нужны и что будет, если требования закона не соблюдать? Правила проведения ремонта и примеры из судебной практики представлены в этом материале.
Законодательство
Условия выполнения перепланировки регулируются гл. 4 Жилищного кодекса. В ней содержатся понятия переустройства и перепланировки, требования к согласованию действий в уполномоченных государственных структурах. Согласно п.2 ст.25 ЖК РФ перепланировка ведет к изменениям в технической документации на объект коммерческого фонда.
Нормативно перепланировка также закреплена в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России №170 от 27.09.2003.
В указанном акте прописано, что запрещено производить ремонтно-строительные работы, последствиями которых может стать уменьшение прочности или обвал несущих перекрытий помещения или всего строения, также ухудшение работы инженерных систем и встроенного оборудования, изменения внешнего вида здания и его противопожарной безопасности.
Что можно а что нельзя
В Постановлении Правительства Москвы №508 от 25.10.2011 установлен список работ по перепланировке, а также порядок их согласования. Так в нормативном акте указано, что необходимо составление проекта изменений в нежилом объекте в составе многоквартирного дома, если таким ремонтом может наноситься ущерб конструктивным элементам здания, а также создаваться риск для жизни и здоровья граждан.
Под перепланировкой на основании п.2.2 действующего понимаются:
- обустройство новых ванных и уборных;
- создание несущих стен;
- ликвидация перегородок, создание проемов между помещениями в случае газификации здания;
- устройство лестниц между квартирами на разных этажах, принадлежащих одному собственнику;
- ремонт перекрытий с заменой конструкции;
- расширение или обустройство проемов и арок в капитальных стенах, перегородках между помещениями;
- закрытие проемов в несущих стенах и др.
Постановление также содержит перечень работ по перепланировке и переустройству, которые запрещены в многоквартирных домах:
- ведущих к ухудшению характеристик помещения и здания в целом, изменения его эксплуатационных характеристик, затрудняющих доступ к коммуникациям;
- если в результате нежилое помещение становится не пригодных для ведения предпринимательской деятельности;
- при нарушении устойчивости и прочности элементов здания, которые могут привести к их разрушению.
Как согласовать перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме
Производство работ разрешается на основании разрешения о проведении строительства и монтажа с подписанием акта о завершенной перепланировке уполномоченной комиссией. Это положение закреплено в постановлении Правительства Москвые №508 от 25.10.2011. Оформление осуществляется Мосжилинспекцией по принципу «одного окна», также возможно обращение в Многофункциональные центры.
На начальном этапе заявление подается от собственника или с его разрешения арендатора нежилого помещения, в отношении которого планируется проведение мер по узакониванию перепланировки. Адресуется обращение в орган технической инвентаризации. Специалист БТИ выезжает на место и производит осмотр.
Если есть расхождения с технической документацией, такие изменения фиксируются, о чем составляется соответствующий акт. После завершения согласования изменения вносятся в кадастровый паспорт и при необходимости производится получение нового свидетельства о собственности в территориальном подразделении Росреестра.
Если помещение находится в собственности органов муниципальной или государственной власти, то следует начинать согласование с посещения инстанции, ответственной за распоряжение объектом недвижимости.
Когда строение представляет историческую или культурную ценность, но необходимо согласовать план переустройства с органом архитектурного надзора административной единицы. В уполномоченный орган подается заявление с приложением копии проекта и сопутствующей документации. При получении разрешения можно обращаться в орган технического надзора.
Возможно возникновение необходимости на посещение автора первоначального проекта здания путем обращения первоначально к застройщику многоквартирного дома.
Необходимые документы
При обращении в Жилищную инспекцию необходимо предоставить пакет бумаг:
- заявление о согласовании перепланировки в многоквартирном доме;
- копия правоустанавливающего документа, на основании которого возникло право на жилье – договор приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о собственности, другое;
- технический паспорт;
- согласие всех владельцев долей в нежилом помещении;
- проект перепланировки, выполненный компанией с допуском СРО.
Решение принимается на основании п.2.14.3 Постановления Правительства №508 в течение 30 дней. В столице на основании распоряжения Правительства Москвы №333-РП от 01.03.2007 подготовка итогового документа занимает не более 20 рабочих дней.
После получения разрешения составляется акт о завершении перепланировки при предоставлении документации:
- заявление о завершенном переустройстве;
- договоры на выполнение строительных и монтажных работ с подрядчиком и органов авторского надзора;
- журнал производства работ, в том числе скрытых.
Оформление акта производится приемочной комиссией в срок до 10 дней.
Юридические лица также предоставляют:
- доверенность на оформление и получения разрешения на перепланировку;
- устав или решение учредителей, либо иной документ о полномочиях организации и их руководителе;
- удостоверение личности директора или представителя с нотариальной доверенностью;
- свидетельство ЕГРЮЛ;
- договор аренды или право оперативного управления при использовании объекта нежилой застройки;
- акт исполнительного органа власти при изменении категории фонда – с жилой на коммерческую;
- согласие собственника, если такое необходимо на основании договора об аренде, составленное в рамках действующего законодательства.
Ответственность
Любая перепланировка предполагает вмешательство в конструкции здания, что может повлечь его разрушение, что вызовет причинение ущерба имуществу соседей, здоровью и жизни граждан, в том числе работников организации – собственника или арендатора нежилого помещения, в котором производится ремонт.
Административная ответственность возникает на основании ст.7.21, 7.22 и 19.1 КоАП. Штраф для граждан после составления протокола составит 2 тыс. руб., для юридических лиц – от 100 000 руб. до 350 000 руб. в зависимости от степени причинения вреда помещению.
Положения действуют в случаях несогласования перепланировки и проведения ее на самовольных началах.
Гражданским законодательством предусмотрена возможность обращения в судебные органы за компенсацией причиненного вреда в связи с несанкционированным проведение монтажа и строительства.
Также возможно наложение уголовной ответственности при причинении вреда жизни и здоровью граждан, а также обмана органов государственного управления по поводу устранения последствий проведения несанкционированной перепланировки.
Если разрешение на перепланировку не получено в установленном порядке, то Жилищной инспекцией будет выдано предписание о возврате помещения в первоначальный вид за счет нарушителя. Меры необходимо будет принять в установленные сроки.
В некоторых случаях применяется проведение торгов с целью реализации нежилого помещения. Это крайняя мера и она применяется, если перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме проведение без уведомления и получения согласия государственных органов, при сносе несущих конструкций и причинении вреда такими несанкционированными действиями.
А также при использовании помещения для иных целей, например, проживания граждан, если оно не предназначено для этого.
Судебная практика
На практике часто возникают вопросы с узакониванием перепланировки. К примеру, в 2015 году по делу об установлении нежилых помещений в многоквартирном доме в перепланированном состоянии 15-ый арбитражный апелляционный суд вынес постановление об оставлении решения № А32-28851/2014 Арбитражного суда Краснодарского края в силе.
Поводом открытия производства стало предъявления иска компанией к администрации города Краснодар об оставлении перепланировки в отношении нежилых помещений.
Поводом в отказе в удовлетворении иска явилось то, что заявитель не подавал ходатайство в уполномоченный муниципальный орган об узаконивании конструктивных элементов нежилого помещения.
Решение в отказе от сохранения перепланировки было принято Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 31.05.2010 N Ф03-3580/2010 по делу N А73-13425/2009. Суть дела заключалась в том, что истец произвел самовольно переоборудование нежилого помещения в двухкомнатную квартиру и просил сохранить объект недвижимости в измененном состоянии.
Решение обосновано тем, что перепланировка осуществлялась без получения на это соответствующих разрешений и считается незаконной, в связи с чем было постановлено вернуть объект коммерческого фонда в первоначальное состояние.
На основании постановления ФАС Северо-Кавказского округа приняты к удовлетворению исковые требования об оставлении нежилого помещения в перепланированном виде. В качестве обоснования представлены доказательства того, что изменение помещения не нарушает законных интересов и прав хозяев других объектов недвижимости в многоквартирном доме.
Это стало известно в результате проведения технической экспертизы по инициативе суда. Суд установил, что получения разрешения в государственных органах перед переустройством помещения не требовалось.
Определением Ленинградского областного суда по делу №33-27/2014 принято решение о необходимости ликвидации самовольно реконструированной нежилой недвижимости и восстановления объекта в первоначальном состоянии.
Заявление подано муниципальным образованием «город Гатчина». Собственника помещения обязали снести самовольно построенное крыльцо из металлических конструкций и убрать дополнительно организованный вход в здание.
