Детали перепланировки квартиры в ипотеке в 2019 году

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанка интересует многих. На рынке недвижимости все чаще предлагаются квартиры свободной планировки. Это удобный вариант для творческих личностей. Но не все россияне готовы тратить деньги и время на индивидуальный проект и дизайн. Альтернативой для тех, кто не может найти подходящее жилье и не хочет строить свое с нуля, является перепланировка. Можно купить квартиру с отделкой и поменять некоторые конструктивные элементы.

Перепланировка ипотечной квартиры Сбербанком разрешается при соблюдении условий процедуры согласования. То есть ипотека не служит преградой для законного внесения изменений в проект жилого помещения.

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по закону

По закону алгоритм проведения перепланировки следующий:

1. Составление проекта или эскиза, отражающего будущие изменения конструкций помещения.
2. Согласование проекта (получение технического заключения) в БТИ или строительной организации, имеющей лицензию на оказание такой услуги (специалисты проверяют, возможно ли технически реализовать проект, не нарушив конструкцию всего дома и интересы других жильцов).
3. Получение согласия на проведение работ ото всех собственников помещения и от соседей, если планируется затрагивать несущие конструкции, общую жилую площадь.
4. Подача заявления и пакета документов (в него входят перечисленные в пунктах 1-3 бумаги, паспорт квартиры и план этажей и общей жилой площади) в местный орган жилищного надзора. Он выдаст разрешение на проведение работ.
5. Подписание акта о завершении работ.
6. Замена технического паспорта. Когда перепланировка уже проведена, нужно вызвать специалистов из БТИ, чтобы они оценили соответствие видоизмененного помещения проекту. Если отклонений нет, будет выдан новый технический паспорт на квартиру.
7. Изменение данных о помещении в органах Росреестра и получение нового свидетельства о праве собственности.

Кроме того, до обращения за разрешением на реконструкцию нужно получить согласование от органов пожарной безопасности, Водоканала, Энергонадзора, если перепланировка предусматривает изменения, влияющие на соответствующие виды безопасности.

На практике многие россияне выбирают более быстрый путь — узаконивание нового проекта после проведения строительных работ. Разрабатывается проект, он реализуется, а затем утверждается в жилищной инспекции и БТИ.

Неузаконенная перепланировка — причина применения к владельцу квартиры мер административной ответственности, а в некоторых случаях — и уголовной. Административный штраф составляет около 2500 руб.

Перепланировка в ипотечной квартире Сбербанком по общему правилу не запрещается. Случаи, когда банк включает в договор условие о невозможности внесения изменений в проект помещения, встречаются редко. Если в соглашении на ипотеку о перепланировке ничего не сказано, ее можно проводить, только получив согласование кредитора в письменной форме.

Таким образом, алгоритм для владельцев ипотечных квартир включает все вышеперечисленные процедуры, а также дополнительные по требованию банка. По общему правилу, это разрешение страховой компании и справка от оценщика.

Что касается неузаконенных строительных работ, при ипотеке в Сбербанке, как и в любом другом банке, проводить их крайне нежелательно. Причина в том, что законодательство не защищает интересы граждан в этой ситуации. Санкции остаются на усмотрение банка.

Если за незаконные строительные работы в собственном помещении можно заплатить штраф, быть привлеченным к уголовной ответственности или получить судебное постановление с требованием вернуть прежний вид квартиры, то при наличии ипотеки банк, кроме этого, вправе обязать кредитополучателя вернуть всю сумму займа в короткий срок.

По закону жилищный надзор или суд (если владелец квартиры обратится с иском, чтобы оспорить решение местного органа надзора) могут не согласовать перепланировку и потребовать привести помещение в соответствие с техническим паспортом, только если произведенные изменения опасны для жителей дома.

Что дозволено перепланировать в ипотечной квартире

Выплата процентов по кредиту перепланировке квартиры по ипотеке Сбербанка не препятствует. Правила внесения изменений в проект помещения также не отличаются.

Органы жилищного надзора не разрешат и привлекут к ответственности в случае незаконного проведения следующих видов работ:

• перекрытие доступа к пожарным лестницам;
• нарушение требований к системе вентиляции;
• увеличение площади балкона за счет выносных конструкций;
• объединение кухни с жилым помещением (в жилой комнате не может находиться газовая плита);
• переведение нежилой площади в разряд жилой;
• остекление лоджий, если через них проходят пожарные лестницы;
• оборудование на балконе теплого пола;
• демонтаж несущей конструкции;
• увеличение размера квартиры за счет общей жилой площади.

Кроме того, запрещены изменения, которые затруднят другим жителям дома доступ к общим коммуникациям.

Что касается разрешенных работ по перепланировке, они могут производиться по эскизу или по проекту. Если используется эскиз, его можно сделать самостоятельно. В таком случае сразу после согласования с банком подается заявление в органы жилищной инспекции.

По эскизу осуществляются:

• добавление или снос ненесущих конструкций;
• изменение расположения сантехники;
• разборка встроенных шкафов.

Проект разрабатывается, когда нужно:

• изменить размеры комнат;
• объединить/разделить санузел;
• перераспределить нежилую площадь (например, увеличить санузел за счет коридора);
• переместить сантехнику на большое расстояние;
• поменять устройство пола;
• сделать проем в несущей стене или изменить его размер, местоположение;
• внести изменения, касающиеся установки газового оборудования.

Негативные последствия нарушения требований законодательства по перепланировке могут быть следующими:

1. За проведение запрещенных изменений в жилом помещении ее владельцу грозит уголовная ответственность, если из-за этих изменений пострадают люди — произойдет обрушение, пожар, потоп и т. п.
2. После неофициального перепроектирования покупка/продажа квартиры будет затруднена (новому владельцу понадобится самостоятельно согласовывать изменения, регистрировать их в БТИ и Росреестре).
3. За несанкционированные изменения в проекте на владельца будет наложен административный штраф.
4. Банк также вправе применить меры на свое усмотрение или согласно договору, если собственник залоговой квартиры самовольно изменит ее проект.

Процедура оформления перепланировки

Если владелец надлежащим образом спланирует и оформит перепланировку квартиры, ипотека Сбербанка, вероятнее всего, не помешает ее осуществить.

Исключение составляют 2 ситуации:

• условие о запрете перепланировки предусмотрено договором (типовая форма договора такого запрета не содержит, данный пункт может быть внесен для плательщиков с недостаточно хорошей кредитной историей или в случае просрочки внесения платежей);
• стоимость залогового имущества — менее 1,5 млн руб.

Куда обратиться

Можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире Сбербанка и как получить согласие на ее проведение, регламентируется условиями договора кредитования. Если в договоре этот вопрос не рассмотрен, следует обратиться в банк и уточнить, какие документы нужно приложить к заявлению на согласование внесения изменений в проект.

Прежде всего необходимо выбрать организацию (это может быть БТИ или компания-проектировщик), которая разработает проект изменений и гарантирует безопасность его реализации. Затем нужно обратиться в страховую компанию и к оценщику. Их заключения чаще всего требует банк в качестве гарантии, что перепланировка не уменьшит ценность залогового имущества.

Направив в банк нужные для согласования документы и получив разрешение на проведение работ, можно приступать к дальнейшим этапам оформления перепланировки по закону, начиная с обращения в местные органы жилищной инспекции. Все последующие процедуры для ипотечной квартиры такие же, как и для необремененной собственности (получение согласия других владельцев и соседей (при необходимости) -> обращение за разрешением в жилищную инспекцию -> заказ в БТИ нового паспорта объекта -> перерегистрация в Росреестре и подача заявления на новое свидетельство о праве собственности).

Перечень необходимых документов

Чтобы правильно оформить перепланировку, понадобятся:

• проект либо эскиз и техническое заключение о безопасности их реализации;
• заключение организации-оценщика (оно требуется банку, чтобы убедиться, что стоимость жилья не снизится после проведения строительных работ);
• разрешение страховой организации (для оформления ипотеки заемщик обязательно страхует свою жизнь и залоговый объект недвижимости; чтобы банк разрешил перепланировку, страхователь должен подтвердить, что она не увеличит риск разрушения квартиры и страховой полис останется действительным);
• письменное согласование банка (нужно обратить внимание, что банк вправе установить срок проведения работ и утверждения новой документации на помещение, чаще всего он составляет 3-6 месяцев);
• разрешение органов жилищного надзора на реконструкцию;
• акт приемки работ (прикладывается к заявлению на выдачу нового технического паспорта);
• новый технический паспорт объекта (он выдается БТИ при условии соответствия проведенных работ утвержденному проекту и направляется в составе пакета бумаг в Росреестр для получения новых правоустанавливающих документов на помещение).

Сроки оформления

Сроки оформления зависят от сложности проекта. В среднем на перепланировку затрачивается около полугода, т. к. такое требование часто выставляет банк.

Сам банк принимает решение по заявлению около месяца. Составление проекта занимает 2-3 недели. Оценщик может подготовить заключение в течение нескольких дней. Страховая компания и БТИ рассматривают заявления в порядке очереди, по общему правилу срок составляет до месяца. Жилищная инспекция обязана дать ответ по заявлению не позднее чем через 45 дней.

Строительные организации устанавливают срок проведения работ средней сложности 2-3 месяца.

Учитывая, что после их завершения потребуется еще получить новый паспорт помещения и документы из Росреестра (что может занять до 2 месяцев), если банк указал при согласовании срок 6 месяцев, все заявления нужно подавать как можно быстрее, чтобы избежать применения банком санкций за несоблюдение сроков.

Стоимость

Рассмотрим средние цены на получение необходимых для проведения перепланировки документов и согласований:

• проект — от 3 тыс. руб. за простой вариант, от 15 тыс. — за сложный;
• рассмотрение банком заявления — 2-5 тыс. руб.;
• услуги оценщика — 3-5 тыс. руб.;
• акт о завершении работ — около 15 тыс. руб.;
• новый технический паспорт — 2-7 тыс. руб.

В качестве альтернативы самостоятельному оформлению всех документов можно воспользоваться услугами организаций-посредников. Цена за согласование перепланировки по проекту составит от 30 тыс. руб., по эскизу — от 10 тыс. руб.

Почему могут отказать в перепланировке

Есть несколько возможных причин для отказа в перепланировке:

1. Поданные в жилищную инспекцию документы не соответствуют установленным данным органом требованиям, не получены все необходимые согласования.
2. В представленном в жилищную инспекцию проекте есть ошибки, предусмотрены запрещенные законодательством изменения.
3. Не получено разрешение от соседей в случае, когда оно необходимо (либо соседи против).
4. Заявление подано гражданином, не имеющим права проводить перепланировку в данном помещении (у третьего лица нет доверенности на представление интересов владельцев квартиры).
5. Заявитель не представил запрошенные у него недостающие документы в установленный срок.
6. Перепланировка несет угрозу конструкции дома. Возможна ситуация, когда владелец квартиры запланировал изменения, которые по общему правилу разрешены законом, но при некоторых обстоятельствах недопустимы. Например, если один жилец сделал проем в несущей стене, то второй жилец, квартира которого находится непосредственно над квартирой первого, уже не сможет произвести такое же изменение.

При получении отказа заявитель вправе как подать апелляцию в суд, так и повторно представить документы, исправив отмеченные сотрудниками органа жилищного надзора ошибки.

Отказать в перепланировке может и банк. В отличие от органов жилищной инспекции он не обязан аргументировать свой отказ.

Таким образом, для проведения в квартире перепланировки ипотеку досрочно возвращать не нужно. Достаточно получить согласование банка.

В случае осуществления в залоговом помещении строительных работ, изменяющих конструкцию пола, несущих стен и других элементов, по эскизу или проекту без согласия на перепланировку ипотечной квартиры, выданного банком, последний может потребовать вернуть всю сумму, полученную плательщиком по договору кредитования, досрочно.

Поэтому при подготовке к реконструкции залогового помещения нужно учесть, что перепланировку в нем нельзя узаконить после проведения работ, как в любой другой квартире (это грозит санкциями со стороны банка), следует все документы оформлять предварительно.

Видео как правильно оформить перепланировку квартиры:

Перепланировка квартиры – сложное мероприятие, которое требует немалого числа согласований.

Тем более это касается жилья в залоге, ведь относительно изменений в нём придётся советоваться и с кредитором, и со страховщиком. Перепланировка квартиры в ипотеке без получения одобрения – верный путь к неприятностям, штрафам, возможно и разрыву договора с банком в случае, если факт переделки обнаружится.

Понятие и правовые основы перепланировки

Как гласит статья 25 Жилищного кодекса, перепланировка – это изменение конфигурации помещения, вследствие которого требуется внести изменения в его технический паспорт.

Выделяют несколько видов:

• по эскизу;
• проектная;
• с переделкой несущих конструкций.

Первая из перечисленных наиболее простая из всех, а значит, на неё проще всего будет получить разрешение банка и страховой компании. Чтобы провести согласование, не потребуется предоставлять проектную документацию, если переделка будет совсем небольшой. Например, если возводятся новые или демонтируются старые перегородки, не относящиеся к несущим, сантехника переносится на другое место, убираются стенные шкафы. Тем не менее даже такую перепланировку в случае ипотеки придётся сначала согласовать.

Проектная перепланировка сложнее, но обычно банки дают согласие и на её проведение. К проектным относятся такие инициативы, как расширение ванной за счёт включения в неё части коридора, изменение конструкции пола или добавление ещё одного санузла. Чтобы провести согласование, будет нужна проектная документация, после чего через Жилищную инспекцию перепланировка согласовывается в государственных ведомствах таких, как санитарно-эпидемиологическая служба, противопожарная служба, архитектурно-планировочное управление и так далее.

Наконец, если необходимо будет затронуть несущую конструкцию, то это порождает немало проблем при согласовании. Да и просто достаточно затратно – потому такие перепланировки проводятся нечасто по сравнению с предыдущими двумя видами. Банки крайне неохотно дают согласие на их проведение, как и БТИ. Если же такого рода перепланировка проводится без получения одобрения, БТИ может предписать вернуть квартиру к прежнему состоянию. Может даже наступить административная ответственность – и всё это не считая мер со стороны банка.

Порядок согласования

Согласие на перепланировку государственных ведомств и банка крайне важно.

Без получения всех разрешительных справок не стоит ничего начинать, в особенности если это ипотечная квартира, поскольку это чревато особенно плохими последствиями. Рассмотрим, в каком порядке лучше всего узаконивать переделки и проводить согласование, ведь инстанций, в которых его нужно пройти, несколько.

Первый этап – визит в БТИ. Для обращения в БТИ необходим эскиз помещений после проведения перепланировки, который инспекция должна оценить на предмет того, возможна ли это технически. Кроме того, будет выяснено, необходимо ли обращаться за полноценным проектом, или достаточно эскиза, поскольку перепланировка невелика по масштабам и важности.

Второй этап – жилищная инспекция. Для обращения в неё потребуется лишь эскиз, на основе которого будет выявлено, какие согласования требуются для планируемой модификации квартиры, ведь в зависимости от деталей число необходимых согласований может меняться.

Третий этап – обращение в банк. Чтобы согласовать перепланировку в банке, не потребуется ничего тратить, это значит, что обратиться можно и неоднократно – как на стадии эскиза, так и проекта, если эскиза окажется недостаточно.

В зависимости от банка, при согласовании на этом этапе могут иметься свои особенности. Рассмотрим требования на примере Сбербанка, в этом банке для согласования необходимо будет получить разрешение от страховщика, а также не иметь просрочек. Если перепланировка проведена незаконно, банк потребует отменить все сделанные в её ходе изменения. При полностью законном проведении в течение полугода после его окончания потребуется предоставить техпаспорт квартиры и изменить закладную.

Четвёртый этап – проект. Он может быть составлен в БТИ либо независимом проектном бюро, располагающем соответствующей лицензией. После того как проект составлен в независимом бюро, потребуется всё-таки вновь обратиться в БТИ, чтобы согласовать его.

Пятый этап – получение разрешений от различных государственных служб, список которых был составлен в жилинспекции.

Шестой этап – подача документов в жилинспекцию и получение разрешения – после всех предыдущих многочисленных справок, оно, наконец, будет последним, которое необходимо для начала самой перепланировки.

Седьмой этап – перепланировка.

Но и после её проведения оформление документов не заканчивается – затем потребуется закрепить итоги и изменить необходимые документы так, чтобы перепланировка была в них отражена.

Восьмой этап – составление и подписание акта ввода в эксплуатацию, за которым нужно идти в жилинспекцию.

Девятый этап – обращение в БТИ за обновлённым техпаспортом.

Десятый этап – изменение закладной и передача банку копии документации, в которой отражены проведённые изменения.

Как видно из всего списка выше, провести перепланировку крайне сложно. Вернее, даже не столько провести, сколько согласовать это в различных службах, а при ипотеке также с банком и страховщиком. На это требуется немало времени и денег, тем более что не всегда получить согласие удается с первого раза. Иногда потребуется что-то изменить или предоставить дополнительные документы.

В особенности сложным становится дело, если перепланировка проводится масштабная – тогда даже можно получить отказ. Чтобы уменьшить риск этого, да и просто сэкономить время, можно обратиться в организации, занимающиеся согласованиями вместо клиента – но это обойдётся дороже, чем делать всё самостоятельно.

Подготовка проекта

Если перепланировка достаточно глубока, обязательным будет составление проекта. Выполняется оно в проектной организации либо одной из частных компаний, занимающихся этим – необходимо, чтобы составитель проекта имел лицензию на это и состоял в саморегулируемой организации проектировщиков.

Выполняется проект в соответствии с нормами, различающимися от региона к региону, ГОСТами и другими нормативными документами. В нём должно быть несколько частей:

• текстовая – сюда входит пояснительная записка, указания по производству и противопожарные меры;
• графическая – нынешний план квартиры, а также план после перепланировки, чертёж демонтажа и монтажа, отдельные схемы для коммуникаций, иногда чертежи различных деталей и тому подобное;
• теплотехническая – необходима только при установке стеклопакетов вместо старой подоконной части, в ней должны содержаться расчёты того, какими теплопотерями чревато это изменение;
• светотехническая – требуется, если кухня переносится в помещение, не имеющее окон.

Все эти части объединяют в основной раздел, но, кроме него, могут потребоваться дополнительные, посвящённые отоплению, канализации, вентиляции, электрооборудования и тому подобному, если перепланировка значительно затрагивает одну из этих сфер.

Сделаем пояснение относительно нескольких элементов плана:

• Пояснительная записка должна содержать описание всего, что вы собираетесь реализовать, а также указание важных нюансов, с которыми придётся иметь дело в ходе перепланировки.
• Чертёж демонтажа и монтажа должен отражать планируемые изменения конструкции, имеющие разделение по цвету – красным выделяются те элементы, которые будут удалены, а зелёным добавляемые.

Проект должен быть оформлен в чётком соответствии с многочисленными относящимися к нему предписаниями, а все его листы и чертежи проверяются и утверждаются руководителем организации; каждый из них должен содержать две подписи – проектировщика и руководителя.

Стоимость проекта может колебаться в широких пределах в зависимости от компании, в которую вы обратитесь, а также сложности его составления. В среднем нужно исходить из стоимости в 50-200 рублей за один квадратный метр, хотя иногда она может быть и выше.

Обращение в страховую компанию

Обычно в банке требуется предъявить разрешение на перепланировку от страховой компании, следовательно, придётся обращаться и в неё. Это и понятно, ведь несогласованная перепланировка может послужить для страховщиков поводом отказать в выплатах при наступлении страхового случая.

После обращения в страховую компанию в ней будет рассмотрено, не повысят ли изменения риски, при этом учитываются также и те из них, которые возникают во время её проведения. В результате тариф иногда может быть пересмотрен в сторону увеличения, и даже вырасти значительно, если компания сочтёт, что риски стали намного выше. Вместо этого, иногда по договорённости сторон может быть просто внесено исключение в страховое покрытие, в результате чего оно станет неполным, но зато и доплачивать будет нужно гораздо меньшую сумму.

Заключение оценщика

Поскольку из-за перепланировки стоимость квартиры может измениться, обязательным будет также обращение к оценщику, который и определит, изменилась ли она, и насколько, если да. Для банка этот параметр очень важен, ведь необходимо, чтобы при невыплате средств со стороны заёмщика, квартиру можно было продать и выручить достаточно денег, чтобы покрыть его долг.

Полностью согласованная перепланировка, повышающая удобство, может даже повысить стоимость квартиры, а если её удобство неочевидно, то стоимость может снизиться. И тем более она снижается, если перепланировка не была согласована со всеми необходимыми инстанциями.

После предоставления документов оценщик делает заключение с указанием новой стоимости жилья.

Получение согласия банка

Письменное согласие банка обязательно для проведения перепланировки квартиры, за которую ещё не выплачена ипотека.

Если раньше получить такое согласие зачастую было непросто, то со временем банки из-за ужесточения конкуренции стали лояльнее относиться к желанию клиентов провести перепланировку, и сейчас их согласие получить проще.

Некоторые банки даже завели должность, специальный сотрудник консультирует по вопросам перепланировки, как относительно того, в каких пределах она допустима для банка, так и тонкостей её оформления.

Если его рекомендации выполнены, в договоре не было специального запрета на перепланировку, а клиент не имеет задолженностей по платежам, то проблем с получением разрешения возникнуть не должно. Но понадобится заранее взять разрешение в страховой компании, а часто банк предлагает также обратиться к оценщику и вновь провести оценку квартиры с учётом изменений.

Обращение в жилинспекцию

Когда все документы и разрешения собраны, можно обращаться в жилинспекцию. В неё подаётся заявление и предоставляются:

• свидетельство о праве собственности;
• техпаспорт квартиры;
• поэтажный план дома;
• проект или эскиз перепланировки;
• разрешения, получить которые ранее предписала та же жилинспекция;
• согласие других собственников жилья, а также соседей.

После получения разрешения можно будет приступать к работе. Именно жилинспекция является финальной инстанцией, и в неё же нужно будет обратиться после завершения работ для их принятия и составления акта сдачи в эксплуатацию.

Отдельный важный нюанс, на который стоит обратить внимание – согласование перепланировки с соседями. Оно необходимо не всегда, а лишь если она их напрямую затронет, то есть подвергнутся изменениям либо места общего пользования, либо несущие конструкции – во втором случае может возникнуть угроза для прочности всего дома. Если не получить согласие соседей в этих случаях, то затем кто-то из них может обратиться с жалобой, что существенно затруднит всё дело.

Согласие других собственников для проведения перепланировки обязательно всегда.

Перечень документов

Чтобы выполнить перепланировку, потребуется предоставить несколько документов:

• разрешение управляющей организации;
• справка БТИ;
• заявление.

После проведения необходима будет регистрация в БТИ, а затем банку должны быть предоставлены документы о проведённых изменениях.

Ответственность за незаконную перепланировку

Если устроить перепланировку, не согласовав её заранее, то рано или поздно всё равно придётся проходить все описанные выше этапы. Вот только если на каком-то из них не удастся получить разрешение, то могут начаться немалые проблемы: от предписания полностью устранить результаты перепланировки и привести квартиру в изначальный вид, до отказа страховой компании и банка от продолжения сотрудничества. И даже если ничего из этого не случится, но перепланировка так и не станет законной, то продать квартиру впоследствии будет гораздо сложнее.

Помимо этого, нарушитель должен будет понести административную ответственность в виде штрафа от 2 000 до 2 500 рублей согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях. Если суд решит, что жильё следует привести в тот же вид, какой оно имело до перепланировки, то все связанные с этим расходы также понесёт нарушитель.

Можно ли купить в кредит квартиру с перепланировкой

Если изменения узаконены, то проблем с этим не возникнет. Оценщик должен будет учесть переделку, проводя оценку квартиры, и это все последствия. Но вот если она была проведена незаконно, то ни о каком одобрении банка не может идти и речи, потому перед тем, как покупать, стоит внимательно проверить, соответствует ли нынешнее состояние квартиры документам БТИ.

Если изменения невелики, то больших неприятностей можно не опасаться. Нужно будет проконсультироваться с банком относительно срока, в течение которого все документы должны быть приведены в порядок, после чего заняться ими. Если же изменения значительны, то продавец должен первым делом узаконить перепланировку, и лишь потом заниматься продажей квартиры – в кредит её покупка будет невозможной, и даже за свои деньги следует делать это с большой опаской и после консультаций со специалистами.

Перепланировка ипотечной квартиры возможна при наличии письменного согласия банка. При условии, что вы добросовестный плательщик, и в договоре об ипотечном кредитовании не имеется запретов по поводу перепланировки — тогда от банка, в частности, от Сбербанка, ВТБ, никаких возражений не будет. Однако заемщику придется подготовить пакет документов.

После того, как получено письменное согласие банка на перепланировку ипотечной квартиры, необходимо обратиться в Мосжилинспекцию, которая на основании письменного согласования с банком выдаст разрешение на проведение перепланировочных работ.

Как получить согласие банка

Для согласования перепланировки ипотечной квартиры заемщику потребуется подготовить ряд документов:

• Необходимо обратиться в банк с заявлением.
• К заявлению прилагается отчет страховой компании, подтверждающей, что она берет на себя возможные риски при проведении перепланировочных работ и последствий после них.
• Не исключено, что банк предложит заемщику обратиться к оценщикам с тем, чтобы они оценили стоимость квартиры с учетом перепланировки.

Дальнейшее согласование

После того, как вы получили письменное согласие банка на перепланировку квартиры, следует обратиться в районный МФЦ с пакетом документов:

• согласие на перепланировку от всех собственников квартиры и членов семьи нанимателя;
• технический паспорт БТИ (до перепланировки, с поэтажным планом и экспликацией);
• проект перепланировки (от официальной организации, имеющей допуск СРО);
• разрешение от банка на перепланировку.

В список необходимых бумаг входит стандартный пакет правоустанавливающих документов. Однако при оформлении перепланировки до получения права собственности, когда у заемщика нет свидетельства о собственности, дополнительно понадобятся перечень документов, указанных в п.2.11 Административного регламента.

Можно ли делать в ипотечном жилье?

Незначительные изменения разрешены законодательно для владельцев собственного жилья, а для проживающих в квартире, принадлежащей банку, — только после получения согласия кредитора. Независимо от типа собственности, всегда сохраняются неизменными общие требования.

Допустимость перепланировки при сохранении:

• целостности несущих конструкций;
• вентиляционных каналов;
• минимального метража жилой площади.

Незаконно врезать станки, производить стяжки, осуществлять надстройки, которые существенно ухудшают качество проживания других жильцов.

Какими законами и актами регламентируется перепланировка:

1. ЖК РФ. Свод законов устанавливает порядок выполнения изменений после принятия положительного решения органами местного самоуправления (ст. 4).
2. СНиП. Строительные нормы ограничивают некоторые виды перестановок (2.08.01-89 и 2.04.05-91).
3. ГПК РФ. Кодекс определяет возможность легализации или устранения самовольных изменений в судебном порядке (ст. 3).

Без согласования разрешается менять окна и напольные покрытия, менять и устанавливать плитку, демонтировать двери и устанавливать для них замену, то есть любые трансформации, которые не подлежат отображению в техническом паспорте на квартиру.

Как узаконить?

Необходимо получить разрешение соответствующих служб. Виды перепланировки и ответственная структура:

1. Перенос сантехнических устройств. Обращение производится в СЭС.
2. Изменение расположения кухни. Определением усиления риска возгорания занимается МЧС.
3. Демонтаж несущих элементов. Необходимо посетить застройщика и отправить заявку архитектору, который выдаст техническое заключение о допустимости или опасности внесения изменений. Иногда автор может дать рекомендации, которые позволят не возникнуть риску обрушения (пример — расположить дополнительные удерживающие колонны).

На заметку. Если разрешение получено, то следует посетить БТИ и подать полученный документ. Только после одобрения этой структурой возможно начало процесса перепланировки.

Уделяем пристальное внимание ипотечному договору с банком

Финансовые учреждения прописывают отдельные пункты в договоре, связанные с возможностью планировки квартиры. В них устанавливается порядок направления ходатайства, а при его нарушении — наложение штрафных санкций. Нужно также учитывать, что после изменений внутреннего пространства, вызвавших корректировку соотношения жилого пространства к нежилому, потребуется замена закладной.

После произведенной несогласованной перепланировки клиент банка лишается возможности осуществить переуступку права в период действия ипотечного договора.

Получаем согласие на перепланировку

Разрешение чаще выдают крупные банки, входящие в ТОП-30, реже — компании с меньшими финансовыми оборотами.

Другой нюанс — выдача учреждениями условного разрешения, которое вступает в силу после согласования перепланировки в БТИ.

Дополнительные условия предоставления согласия:

• срок ипотечного кредита составляет более 6 месяцев;
• отсутствуют просрочки по обслуживанию займа;
• производится оплата за операционные услуги.

Некоторые банки также выносят решение только после получения одобрения страховой компанией, поскольку именно страховщик оплачивает ущерб в случае нанесения вреда недвижимости (ГК РФ, ст. 343 и 954). Если предмет ипотеки имеет статус ценного культурного строения, то дополнительно необходимо принести в банк заключение органа, занимающегося охраной памятников архитектуры.

Обратите внимание. Согласие соседей на перепланировку необходимо только для коммунальных квартир, оформленных в ипотеку.

Ипотека и перепланировка квартиры:

Составляем план перепланировки

Ни одно финансовое учреждение не будет согласовывать переобустройство внутреннего пространства устно — необходимо письменное обоснование, которым выступает план перепланировки. Незначительные изменения составляются на основе эскиза (копия), на котором отмечаются красными линиями места устранения лишних элементов. Выдается поэтажный план в органах БТИ.

Рациональность выбора эскиза при:

• соединении или разделении ванной с санузлом;
• устранении перегородок, не имеющих несущих характеристик;
• переносе оборудования;
• формировании дополнительных проемов.

Серьезные изменения подлежат внесению в проект, который требует привлечения знаний и опыта инженеров. Обращение в проектную или строительную организацию, имеющую допуск к СРО, помогает разработать документ с учетом строительных и иных норм.

Целесообразность заказа проекта на перепланировку при:

1. Интеграции балкона или кухни в жилое пространство.
2. Внедрении в интерьер ниш в стене.
3. Переносе санузла в жилую часть квартиры.
4. Остеклении балкона со сносом части стен.
5. Установке арок вместо стен.

Банки охотнее одобряют мелкие изменения, но с опаской относятся к масштабным трансформациям. Заручившись поддержкой страховой компании, можно увеличить шансы на получение положительного решения.

Справка. Опытные исполнители составляют проект быстро — в течение 1–3 дней.

Роль страховой компании

Проведенная перепланировка меняет стоимость ипотечной квартиры, поэтому необходимо проведение оценочной процедуры. Экспертиза (осуществляется только организациями, аккредитованными банком) позволит внести изменения в страховой полис, который рассчитывается именно по размеру стоимости жилья.

Для оценки рисков страховщик запрашивает у клиента пакет документов:

• уведомление о планируемых изменениях;
• проект или эскиз перепланировки;
• фотографии объекта недвижимости;
• полученные разрешения.

Если присутствует риск нарушения строительных и эксплуатационных норм, то страховая компания выдает безусловный отказ на перепланировку. Отсутствие претензий также может принести неудобства, связанные с повышением тарифной ставки по обслуживанию страховки.

Порядок согласования

Пакет документов един для любых квартир (Постановление № 508 от 25.10.11).

Предоставляемые документы:

1. Заявление о согласовании.
2. Письменное согласие собственника (залогодержателя).
3. Паспорт БТИ.
4. Проект перепланировки.
5. Письменное разрешение супруга/и.
6. Свидетельство о праве собственности.

• Скачать бланк заявления на перепланировку жилого помещения
• Скачать образец заявления на перепланировку жилого помещения
• Скачать бланк согласия супруга/и на перепланировку квартиры
• Скачать образец согласия супруга/и на перепланировку квартиры

Ниже представлен образец согласия залогодержателя на перепланировку:

Передать пакет бумаг можно и через МФЦ, где регистрируют заявление и направляют его получателю.

Обратите внимание! Выданное разрешение на перепланировку жилищной инспекцией действует ровно 1 год.

Сроки согласования

Временные издержки зависят от масштабности изменений: без затрагивания несущих стен — до 2 месяцев, со сносом несущих стен — до 3 месяцев. Сроки рассмотрения заявки на согласование жилищной инспекцией длятся от 15 до 30 дней. К этим срокам необходимо прибавить 1 месяц, который уходит на изучение завершенной перепланировки приемочной комиссией. После одобрения выдается измененный паспорт БТИ, который оформляется до 10 рабочих дней.

Стоимость согласования

Общая сумма складывается из нескольких пунктов (в рублях):

• консультационная юридическая поддержка — от 500 до 2000;
• согласие банка — до 7000;
• проведение экспертизы — от 2000 до 5000;
• оформление паспорта БТИ — от 2000 до 6000;
• формирование проекта — от 2500 до 14000;
• согласие жилищной инспекции — до 2500.

При обращении к посредникам, которые полностью занимаются всем процессом, минимальный ценник на услуги начинается от 30 тысяч рублей.

В каких случаях могут отказать?

Внимание! Основное табу — четко прописанная в ипотечном договоре невозможность изменить планировку.

Условия для отказа различными инстанциями:

1. Снижение стоимости квартиры после перепланировки (банк).
2. Устройство подогреваемых полов от общедомовой системы ГВС (БТИ).
3. Устройство террас на этажах выше второго (БТИ).
4. Несоответствие проекта нормативным актам РФ (жилинспекция).

Если отказ мотивирован причиной, которую можно исправить, то после корректировки разрешается снова подать документы (вместе с копией отказа) и дождаться нового решения.

Чем грозит незаконное проведение?

Несогласованные изменения приводят не только к наложению административной, но иногда и уголовной ответственности. Выявить их могут при аварийной ситуации и проверке состояния коммуникаций коммунальными службами.

Последствия незаконной перепланировки:

• штраф от 2 до 5 тыс. рублей (КоАП РФ, ст. 7.21);
• получение предписания восстановить исходное состояние (решение суда);
• срок до 5 лет при нарушении правил безопасности во время проведения строительных работ, приведших к смерти (УК РФ, ст. 216);
• выселение из квартиры и выставление недвижимости на публичные торги (при неисполнении судебного требования, ЖК РФ, ст. 29, п. 5).

В случае обнаружения несогласованной перепланировки сотрудниками банка возможно досрочное расторжение договора, которое обяжет клиента выплатить всю сумму досрочно. Если в кредитном договоре присутствует пункт о выплате неустойки, то она также оплачивается.

Обратите внимание! Неузаконенная планировка затрудняет перевод ипотечного кредита в другой банк (рефинансирование).

Заключение

Процедура перепланировки ипотечной квартиры — это необходимость преодолеть длинную цепочку инстанций, через которые нужно пройти клиенту банка, чтобы согласовать изменения.

Намереваясь сделать жилье более комфортным, нужно готовиться к значительным временным затратам, а также возможному получению отказа, который вероятен в 15% случаев при общении с любым промежуточным звеном, участвующим в процессе выдачи разрешения.

Перепланировка: что можно, а что нельзя? Узнайте об этом на нашем сайте. Читайте также о том, какая ответственность предусмотрена за незаконную перепланировку квартиры.

Изучаем договор с банком

Можно ли делать менять планировку, если жилье в ипотеке? Первое, что необходимо сделать, задумав какую-либо переделку — изучить договор.

Ипотечный договор – главный документ, регулирующий все правовые вопросы относительно жилья, купленного в ипотеку.

В нём может содержаться пункт, прямо запрещающий заёмщику менять внутреннее пространство квартиры до тех пор, пока кредит полностью не будет погашен.

Этот пункт служит страховкой для банка, и преодолеть этот запрет будет не просто, а иногда и просто невозможно.

Если прямого запрета на перепланировку в договоре не содержится, значит, согласие банка получить всё-таки можно. Многие крупные организации – Сбербанк, ВТБ – не возражают против проведения таких работ.

О том, как решаются вопросы покупки или продажи жилья с измененной планировкой, узнаете из наших статей.

Получаем согласие

Как начать перепланировку жилья, если оно в ипотеке? Для получения согласия банка существуют два условия:

1. Заёмщик не должен иметь просрочек выплат по кредиту.
2. Договор должен действовать не менее 6 месяцев.

Необходимо будет заплатить комиссию за согласие около 5 тысяч рублей.

Если банк откажет в проведении перепланировки, не делайте её самовольно. Неузаконенная переделка грозит штрафом, требованием вернуть жилплощади первоначальный вид и даже расторжением договора.

Начать согласование нужно с обращения в страховую компанию, поскольку без её вердикта банк действовать не будет. Страховщики должны взять на себя риски, которые могут возникнуть при проведении работ и в случае непредвиденных последствий.

Получив согласие страховой компании, необходимо представить его в банк и написать заявление с просьбой разрешить проведение работ по изменению планировки.

Узнайте на нашем сайте о том, как согласовать переделку лоджии, балкона, кухни или санузла.

Составляем план

Для получения разрешения банка необходимо будет представить его сотрудникам проект новой планировки.

Получить разрешение на незначительные изменения гораздо проще.

К таким несущественным переделкам относятся:

• совмещение или разделение санузла путём сноса или установки перегородки;
• демонтаж встроенной мебели, ненесущих перегородок между помещениями;
• перестановка оборудования в пределах одного помещения;
• остекление балкона или лоджии без изменения их площади.

Такие изменения конфигурации производятся по упрощённой схеме на основе составленного эскиза.

Для подготовки эскиза необходимо взять поэтажный план в БТИ и на его копии нанести красные линии, демонстрирующие запланированные вами изменения. Получившийся эскиз вместе с заявлением следует представить в банк и дождаться его решения.

Если задумали более сложные преобразования, для них нужно будет заказывать проект. Его составлением занимаются специальные организации с допуском СРО. Проект понадобится для следующих видов изменений:

• объединение кухни, балкона, лоджии с жилой площадью;
• перенос санузла на территорию нежилых помещений квартиры;
• расширение площади санузла за счёт территории нежилых помещений;
• снос ненесущих перегородок между комнатами или устройство в них арок и ниш.

Получить согласие банка на подобные работы гораздо труднее, однако при наличии согласия страховой компании и грамотно составленного проекта всё-таки возможно.

Скорее всего, будет предложено вызвать специалиста для оценки стоимости жилплощади после проведённых в ней работ.

Узнайте на нашем сайте также о том, нужно ли узаконивать уже измененную планировку, и как это сделать самостоятельно.

Недопустимые виды переделок

Можно ли сделать перепланировку в ипотечной квартире по своему усмотрению? На какие изменения банк не согласится?

Существует ряд изменений, которые запрещены санитарными и строительными нормами.

Их не позволит вам сделать ни банк, ни контролирующие организации.

К недопустимым видам относятся следующие:

• остекление балконов с расположенными на них пожарными лестницами, а также расширение площади балконов и лоджий при помощи выносных конструкций;
• монтаж каминов в панельных домах;
• объединение площади кухни, оборудованной газовыми плитами, с комнатами;
• снос подоконного блока и несущих перегородок при объединении балкона и комнаты;
• перенос санузла в место, расположенное над жилыми помещениями соседней квартиры;
• установка в санузле дополнительного сантехнического оборудования;
• перенос на балкон или лоджию батарей отопления;
• устройство тёплого пола на балконе при помощи общедомовых коммуникаций.

О том, с чего начать оформление перепланировки, как заказать проект переустройства и получить разрешение на перепланировку, узнаете из наших статей.

Договариваемся со страховой компанией

Одним из основных условий получения согласия банка является наличие разрешения на изменение планировки от страховщиков.

Дело в том, что в кредитном договоре и соответственно страховом полисе значится один объект с конкретной стоимостью. После переделки может измениться площадь конфигурация застрахованного объекта и его цена.

Стоимость полиса при заключении договора страхования рассчитывается, исходя из технических характеристик конкретного объекта. При измененной планировке эти характеристики поменяются, и соответственно изменится стоимость страховки.

Поэтому страховщикам понадобится произвести экспертную оценку объекта, а это повлечёт дополнительные расходы по оплате экспертизы.

После выдачи экспертного заключения вам, скорее всего, придётся производить доплату по договору страхования залога жилья.

Обращаемся в Жилинспекцию

Когда банк разрешит проведение работ, необходимо сначала обратиться в Жилинспекцию или ту организацию, которая занимается согласованием перепланировок в вашем городе.

К заявлению нужно приложить пакет документов:

• правоустанавливающие документы;
• проект новой планировки;
• разрешения от различных инстанций (Роспотребнадзор, Ростехнадзор, Служба газа, Пожарная инспекция);
• согласие банка;
• разрешение страховой компании;
• техническое заключение;
• техпаспорт и поэтажный план из БТИ.

Образец заявления на перепланировку жилого помещения есть на нашем сайте.

Получив разрешение, можно начинать работы. По окончании ремонта специальная комиссия должна провести осмотр вашей квартиры и выдать акт ввода в эксплуатацию объекта.

Далее следует обратиться в БТИ для внесения изменений в технический, поэтажный и кадастровый паспорта объекта недвижимости.

Новые документы необходимо в обязательном порядке представить в банк, для того чтобы все изменения были зафиксированы официально.

В случае серьёзных изменений, внесённых в планировку квартиры, банк может потребовать заключения нового договора страхования вашей недвижимости.

Сроки и цена согласования

Оформляя и осуществляя перепланировку жилья, находящегося в ипотеке, нельзя медлить. Как правило, банк даёт от трёх до шести месяцев на проведение процедуры согласования. Промедление с вашей стороны может быть расценено как нарушение условий договора и вам придётся заплатить штраф.

Чтобы избежать подобного исхода, лучше обратиться к опытным юристам, занимающимся вопросами согласования перепланировок. Вам достаточно будет оформить доверенность, и профессионалы возьмут на себя все хлопоты по согласованию всех вопросов.

Самостоятельное согласование дешевле, но чаще всего уложиться в установленные сроки довольно трудно.

Мнимая экономия в подобном вопросе может в дальнейшем обернуться ещё большими расходами.

Точную цену согласования назвать невозможно, так как всё зависит от расценок конкретных компаний, в которые обратитесь.

Примерная стоимость документов следующая:

• разрешение на перепланировку – от 20 т.;
• акт о приёмке работ – от 10 т.;
• документы из БТИ – от 7 т.;
• проект новой планировки – от 20 т.;
• госпошлины за документы – от 1,5 т.;
• оформление технического заключения – от 6 т.

К этому может добавиться стоимость получения разрешений в различных инстанциях, каждая из которых устанавливает свою цену за выдачу документа.

Чем грозят неузаконенные изменения?

Можно ли переделать планировку в ипотечной квартире без получения согласия банка? Покупка жилья в ипотеку не ограничивается ежемесячными выплатами по кредиту. Пока не выплатите полную стоимость жилого помещения банку, оно фактически находится у него в залоге и всеми правами на него обладает именно он.

Для осуществления контроля состояния своего имущества, банк раз в год направляет инспекторов для проведения контрольных осмотров. Если, проводя такой осмотр, инспектор вдруг обнаружит, что внутреннее пространство было изменено без согласования, пусть даже совсем незначительно, то неприятностей не избежать.

Санкции банка в этом случае могут быть различные: солидный штраф, обязательство вернуть квартире первоначальный вид, узаконить новую планировку в кратчайшие сроки.

Крайней мерой может быть даже расторжение договора и требование выплаты единовременно всей суммы кредита. Если не сможете этого сделать, рискуете остаться без квартиры.

Как узаконить уже измененную планировку в ипотечной квартире? Если уже что-то изменили, не уведомив об этом банк, не дожидайтесь, пока инспектора обнаружат это, и не надейтесь, что ничего не заметят.

Добровольное признание заёмщика и обязательство узаконить внесённые изменения позволит получить отсрочку на подтверждение действий и карательных мер, возможно, удастся избежать. Хотя штраф, скорее всего, заплатить придётся.

Узаконить уже произведённое переустройство можно самостоятельно или при помощи фирм-посредников, что будет гораздо быстрее и результативнее.

Организация, занимающаяся согласованием, соберёт необходимые бумаги, а заёмщику нужно будет только получить новый техпаспорт квартиры в БТИ и предоставить его в банк.

Все документы по проведенным работам окажутся в вашем личном деле, и у инспектора банка не возникнет претензий во время очередного посещения квартиры.

Все манипуляции с жильём, находящимся в ипотеке, должны проводиться с разрешения банка и в соответствии с кредитным договором. Официально узаконенная переделка – гарантия вашего благополучного проживания в ипотечном жилье.

Смотрите видео на эту тему: