Состав проекта перепланировки
Проект перепланировки обычно состоит из следующих листов (как уже было сказано выше состав проекта перепланировки может незначительно варьироваться, в зависимости от того, где – в Москве или Московской области Вы будете его подавать на рассмотрение):
— титульный лист
— Допуск СРО проектной организации
— географическую привязку здания
— план помещения до перепланировки (с экспликацией помещений)
— план демонтажа
— план монтажа
— план после перепланировки (с экспликацией помещений)
— экспликацию полов с указанием «пирога» покрытия
— схемы гидроизоляции мокрых зон
— схемы усиления конструкций (в случае, если Вы затрагиваете несущие конструкции)
— теплотехнический расчет (если Вы удаляете существующий оконно-балконный блок остекления и делаете другой тип остекления)
Проект перепланировки может выпускаться самостоятельно – это правило действует для Московской области и, если Вы не трогаете несущих конструкций. Под понятием “самостоятельно” здесь имеется ввиду не то, что Вы сможете сделать его сами (проект перепланировки может выпускать только проектная организация, имеющая допуск СРО), а то что при подаче документов на согласование подается только проект, а не проект с техническим заключением о возможности перепланировки — как это делается в Москве.
Для Москвы действует требование, что проект перепланировки Вы обязаны предоставить в Жилищную инспекцию строго вместе с техническим заключением о возможности перепланировки. Без технического заключения Московская жилищная инспекция у Вас его просто не примет к рассмотрению.
Проект перепланировки квартиры
Проект перепланировки квартиры отличается от проекта перепланировки нежилого помещения в основном сроком его разработки – такой проект выпускается значительно быстрее, чем на нежилое помещение (от недели до двух). Срок выпуска проекта перепланировки квартиры зависит в основном от скорости Вашего ответа по утверждению предварительно сделанного проекта.
Подробнее:
Стоимость проекта перепланировки квартиры
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения
Проект перепланировки нежилого помещения
Проект перепланировки нежилого помещения, помимо сроков, может иметь и другие отличия от проекта перепланировки квартиры.
Нередко проект перепланировки нежилого помещения может содержать еще и визуализацию фасадов, в случае, если в ходе перепланировки Вы затрагиваете ограждающие конструкции здания.
В проекте перепланировки нежилых помещений редко требуется теплотехнический расчет, т.к. не часто встречается присоединение холодных помещений к отапливаемым.
Состав проекта перепланировки нежилого помещения
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения очень индивидуальна и зависит от множества факторов (расположения, типа здания, вида перепланировки, метража и т.п.) и рассчитывается индивидуально, с примерами расчета стоимости проекта перепланировки нежилого помещения Вы можете ознакомиться здесь. Для расчета стоимость проекта перепланировки нежилого помещения позвоните нам по тел. 8 495 229 04 60 или пришлите заявку на электронную почту [email protected]
После выдачи Вам разрешения на перепланировку, проект перепланировки необходимо хранить вместе с остальным пакетом документов, т.к. он является одним из документов, подтверждающих узаконивание перепланировки в Вашем помещении. Обычно, службы, рассматривающие вопрос разрешения перепланировки на самом проекте (на листе «после перепланировки») ставят свой штамп.
Что касается Московской области на проекте будет штамп не только Администрации, но и Управляющей компании Вашего дома и при возникновении с ними спорных вопросов, сохранив проект, Вы всегда сможете доказать, что представители Управляющей компании были уведомлены о проводимой перепланировке.
Как заказать проект перепланировки
Заказать проект перепланировки квартиры или нежилого помещения Вы можете в нашей компании. Для этого необходимо просто позвонить по тел. 8 495 229 04 60 или прислать заявку на электронную почту [email protected].
Все работы по разработке проекта перепланировки выполняются официально на основании договора. Перед заключением договора с Вами свяжется наш сотрудник и обсудит возможность выполнения желаемой перепланировки и только тогда, когда мы понимаем, что то, что Вы хотите сделать в своей квартире не противоречит действующим нормативам мы берем на себя обязательство выпустить проект перепланировки. Цена на проект перепланировки квартиры или нежилого помещения строго фиксируется в договоре. Измениться стоимость проекта перепланировки может только в том случае, если в ходе выполнения работы выявились скрытые факторы, влияющие на состав проекта перепланировки. Например, в ходе обследования помещения было выявлено, что стена, в которой Вы планировали сделать проем оказывается несущей — это требует дополнительных расчетов по усилению конструкции.
Авторский надзор по проекту перепланировки
В стоимость проекта перепланировки уже входит авторский надзор. Авторский надзор в рамках нашего проекта перепланировки заключается в том, что мы сверяем результат физически выполненных работ на квартире или в нежилом помещении с разработанным проектом. В случае соответствия фактического состояния помещения проектным решениям мы подписываем акт завершенного переустройства (его выдает жилищная инспекция) и акты освидетельствования скрытых работ (их готовит Ваша ремонтная организация).
Проект перепланировки здания
Проект перепланировки нежилого здания отличается от проекта просто нежилого помещения тем, что он может быть выполнен не по всему зданию, а только по части помещений. Делается это в целях Вашей экономии. Например, если в здании несколько этажей, а перепланировка осуществляется только на одном или двух, то проект перепланировки может быть выполнен только на те этажи, которые перепланируются. Так же, только на часть помещений здания можно сделать и заявку в БТИ — опять же, чтобы не расплачиваться с БТИ за обмер всего здания.
Наша компания профессионально занимается разработкой проектов перепланировок на любые типы помещений.
Для заказа проекта перепланировки обращайтесь по тел. 8 495 229 04 60 или присылайте заявку на электронную почту [email protected]avit-proekt.ru
Что это такое?
Проект перепланировки жилой площади – это официальный документ, соответствующий установленным нормам, который отображает все будущие изменения внутреннего пространства квартиры относительно существующего плана. Он включает в себя основные задумки дизайн-проекта, если он не предполагает противоречащего строительным характеристикам переустройства.
Наличие проекта является обязательным условием при следующих работах в помещении:
- увеличение жилой комнаты за счёт её объединения с лоджией;
- переустройство балкона;
- объединение или разделение комнат;
- расширение жилого пространства путём его объединения с помещением технического назначения (его части) или коридором;
- перенос дверных или оконных проёмов (создание новых);
- объединение двух смежных помещений;
- перенос кухни, ванной или туалетной комнаты;
- оснащение санузла технически сложным оборудованием.
Проведение указанных выше работ без одобренного проекта перепланировки может привести к назначению штрафа (
ст.7.21 КоАП РФ
) и обязательному приведению помещения в первоначальное состояние (ч.3,5
ст.29 ЖК РФ
).
Некоторые изменения жилого пространства являются недопустимыми и не могут быть включены в проект, ни при каких условиях: установка каминов и печей в панельных домах, снос капитальных стен, перенос или демонтаж газовых стояков, размещение кухни или санузла над/под жилыми комнатами.
Отличие от эскиза плана переустройства жилого помещения
Эскиз – это самостоятельное указание всех изменений «до и после» на копии оригинального поэтажного плана БТИ. В большинстве случаев эти перемены отмечают разноцветными ручками:
- красными – то, что нужно убрать;
- зелёными – то, что нужно установить.
По эскизу можно согласовать такие изменения, как:
- перенос сантехники, в пределах пригодных для их установки комнат;
- снос и постройка лёгких перегородок;
- объединение ванной и туалетной комнат;
- застройка дверного проёма;
- создание нового дверного проёма (кроме несущих стен);
- постройка и снос встроенных шкафов;
- перенос батареи в пределах одной комнаты (кроме лоджии);
- декорирование пространства с помощью ниш, подиумов, арок и т.д.
Чтобы подобное переустройство возымело законную силу, собственнику квартиры нужно написать «утверждаю», указать дату и поставить личную подпись.
Согласование представленного эскиза не требует подтверждения различных инстанций и проходит в упрощённом «уведомительном» порядке.
С проектом дело обстоит сложнее. Подготовкой проекта должна заниматься специальная фирма, имеющая на это разрешение. В процессе накапливается целый набор документов, чертежей и пояснительных записок. Всё это аргументирует целесообразность проведения работ без причинения вреда зданию и рядом живущим людям.
Зачем он нужен?
По неофициальной статистике до 80% перепланировок квартир происходит без согласования проекта. Владельцы такой жилплощади предпочитают узаконивать изменения «постфактум» или же не делать этого вовсе. Такое поведение грозит в будущем определёнными проблемами:
-
Незаконный перепланировщик – неполноправный владелец. Любые изменения внутреннего пространства отмечаются в кадастровом паспорте и техпаспорте БТИ. Их оформление – это неотъемлемая часть получения права собственности на объект.
При незаконной перестройке новые характеристики не будут соответствовать указанным в документах, что сделает невозможным распоряжение собственностью по своему усмотрению. Владелец не сможет продать, обменять, подарить или отдать в залог квартиру. При вступлении в наследство также не избежать сложностей.
-
Ответственность перед законом. Самое безобидное, что ждёт нарушителя – это штраф, размер которого устанавливается исходя из региона проживания (около 2500 тысяч рублей).
Это взыскание может накладываться не единожды. Также его могут принудить к полной ликвидации произведённых изменений, а в случае отказа собственника могут лишить жилплощади по решению суда.
- Опасность для жизни. Работы, произведённые без учёта установленных норм и характеристик строительного объекта, могут стать причиной обрушения целого здания. Это повлечёт за собой причинение крупного материального вреда и создаст опасную ситуацию для здоровья (жизни) людей. За это предусмотрена уже уголовная ответственность.
Несмотря на то что факт незаконной перепланировки выявить достаточно сложно, заказ официального проекта будет правильным решением и с точки зрения законодательства, и с точки зрения совести.
Сроки изготовления
Срок изготовления проекта перепланировки напрямую зависит от нескольких факторов:
- общая площадь жилого объекта;
- количество комнат подлежащих изменению;
- сложность планируемой перепланировки;
- совокупный объём работ;
- степень занятости инженеров-проектировщиков.
Обычно срок подготовки проекта составляет не более 5 рабочих дней. В отдельных случаях всю необходимую документацию можно получит уже через 2 дня, при условии, что заказчик очень оперативно предоставил свою квартиру для осмотра специалисту организации.
Предъявляемые требования для согласования
Документация должна составляться исходя из строительных и санитарных норм, а также требований пожарной и газовой безопасности. Для одобрения проекта в жилищной инспекции, необходимо чтобы он отвечал некоторым требованиям:
- минимальное количество данных для согласования, чтобы инспектор быстро ориентировался в представленной информации;
- полное соответствие настоящего плана с зафиксированным в БТИ;
- оформление по чётко-утверждённой форме;
- содержание всех положенных разделов.
За неимением плана из БТИ можно использовать план квартиры, конструктивные характеристики которой абсолютно идентичны (например, на этаж выше/ниже).
Все документы, входящие в состав проекта, должны соответствовать положенным нормам и действующему законодательству, иначе он не получит одобрения.
Какую информацию содержит?
Проект перепланировки жилого помещения изготавливается в соответствии с ГОСТ 21.501-93 и ГОСТ 21.101-97, а также САНПИН и СНиП. Основываясь на этом, он должен содержать такие разделы, как:
- Общая информация о квартире.
- Пояснительная записка. Она фиксирует настоящее положение перегородок и технически сложного оборудования и описывает, как они будут размещены после перепланировки.
- Ситуационный план.
- План помещения до планируемых изменений.
- Наглядный план с указанием монтажно-демонтажных работ. Все нововведения отмечаются зелёным цветом, а всё что подлежит сносу – красным.
- План помещения после перепланировки.
- Экспликация. В ней содержатся сведения о площади квартиры, особенностях в конструкции пола, схеме гидроизоляции в санузле и звукоизоляции в жилых комнатах.
- Подробная схема водоснабжения и устройство канализации (если речь идёт о перепланировке санузла или кухни).
- Аксонометрическая схема.
- Фотографии текущего состояния объекта.
- Схема установки металлоконструкций.
- Действующая лицензия проектировщика.
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы:
- фотомонтаж будущих изменений;
- план вентиляции;
- план электроснабжения;
- план сноса подоконной конструкции;
- теплотехническая схема.
Далее приведен пример проекта перепланировки квартиры.
Скачать образец проекта перепланировки квартиры для согласования
Где могут сделать?
Для того, чтобы сделать проект перепланируемого жилого помещения, начать подготовку можно с посещения Жилинспекции города или района. Многие дома строились по одному проекту, поэтому подходящий вариант перестройки уже может быть разрабатывали ранее. Кроме того, подобными планами занимаются в специальных инженерных и строительных компаниях.
Прежде чем заключить контракт на составление проекта, удостоверьтесь, что организация имеет лицензию на предоставление таких услуг.
Если требуется составление плана для новостройки, то разумно будет обратиться к автору строения, т.к. он уже знаком с особенностями дома.
Сколько стоит заказать в проектных организациях?
Стоимость проекта жилого помещения сильно варьируется в зависимости от площади объекта, которую предстоит сделать, сложности самого плана, политики компании и региона. Средняя цена типового проекта в разных городах по состоянию на 2017 год:
| Общая площадь квартиры |
Москва, руб. |
Санкт-Петербург, руб. | Ростов-на-Дону, руб. | Новосибирск, руб. |
| менее 45 кв.м. | 15 000 | 12 000 | 12 000 | 13 000 |
| 45 – 99 кв.м. | 18 000 | 14 000 | 15 000 | 15 000 |
| 100 – 199 кв.м. | 21 000 | 18 000 | 18 000 | 17 000 |
| более 199 кв.м. | от 30 000 | от 25 000 | от 21 000 | от 20 000 |
Стоит отметить, что указанные цены включают в себя только разработку самого проекта перепланировки без оформления всех остальных необходимых документов.
Перепланировка квартиры – это довольно затратное мероприятие и конечная сумма может достигать весьма внушительных размеров: с учётом консультации, госпошлины, техпаспорта, согласования с различными инстанциями и прочими расходами, цена может составить свыше 150 000 рублей. Сэкономить можно, если выбирать готовый вариант из каталога типовых проектов решений перепланировки, чем разрабатывать индивидуальный план.
Изучив представленный материал можно подумать, что правильное составление проекта сильно ограничивает возможности перепланировки, но это не так. Если обратиться к опытному специалисту, то можно вполне органично вписать свои желания в рамки закона. При этом проект позволит избежать проблем с жилплощадью в будущем и предотвратит лишние расходы на суды.
Для того чтобы переустроить квартиру по своему вкусу, но при этом не нарушить действующее законодательство, нужно составить проект будущих работ, а потом узаконить его в установленном порядке.
Куда нужно обращаться для согласования документов и получения разрешения?
Как оформить
Для проведения простого улучшения квартиры, которое не нанесёт вред ни многоэтажному дому, ни соседям, не требуется дополнительных согласований.
Но просто переустройством, не требующим дополнительных согласований, является:
| Удаление старых перегородок | и возведение новых из «легких» материалов. Например, из гипсокартона |
| Изготовление дополнительных проёмов | в межкомнатных стенах |
| Установка пластиковых застеклённых окон | на лоджии или балконе |
Для внесения таких изменений создание и утверждение проекта не потребуется.
Но такая перепланировка, как:
| Увеличение площади квартиры | за счёт общего лестничного коридора |
| Частичное удаление | несущих конструкций помещения |
| Перенос коммуникаций | и объединение несколько помещений в одно и т.д. |
Эти действия требуют создания проекта и его утверждение в госорганах. Существует несколько перепланировок квартир. От этого зависит и объём проекта, и его стоимость.
Это:
| Простая перепланировка | которая не требует внесений в поэтажный план дома и разработки проекта |
| Типовое проектное решение | это уже готовая планировка квартиры, которая предлагается застройщиком дома, и которая уже утверждена, вместе с проектом |
| Перепланировка квартиры, требующая составление проекта | его утверждения, и получения разрешения на проведение работ |
| Самовольная перепланировка | узаконить такие действия собственника довольно сложно, и только через суд. Кроме того, суд может вынести отрицательное решение по иску, и собственнику придётся заплатить штраф, а сделанные работы удалить, вернув квартиру в то состояние, в котором оно было. Сделать придётся за свои собственные средства |
Куда обращаться
Собственник решил сделать перепланировку в своей трёхкомнатной квартире. Чтобы потом не мучиться с её узакониванием через суд, но решил, что сделает это заблаговременно.
Он знает, что нужно делать проект. А кто делает проект перепланировки квартиры, он не знает!
Вне зависимости от того, хочет ли собственник узаконить уже сделанную перепланировку, или он только собирается её делать, наличие необходимой проектной документации является обязательным условием.
Если в ходе работ не будут затронуты несущие конструкции, то собственник может сделать эскиз самостоятельно.
В остальных случаях, необходимо обращаться в специализированную компанию, которая является членом СРО проектировщиков.
Где заказать
Заказать план для перепланировки квартиры можно в специализированной организации, которая занимается составлением проектов для различных целей.
Стоит учитывать, что выбранная организация, в обязательном порядке. Должна быть членом СРО проектировщиков, и иметь непросроченный допуск к работам.
Что для этого нужно
Для этого необходимо обратиться в администрацию муниципального образования по месту регистрации квартиры.
Там подскажут список организаций, которые разрабатывают проекты для перепланировки в соответствии с действующим законодательством.
Также список организаций – членов саморегулируемой организации проектировщиков, которые имеют разрешение от государства на разработку проектов, можно узнать в интернете. Но стоит учитывать, региональную привязку.
Специалисты из Красноярска не поедут в Москву для подготовки проекта перепланировки квартиры.
Выбрав из списка одну компанию, необходимо пригласить специалиста в квартиру и показать ему, какую перепланировку собирается делать заявитель.
Специалист проконсультирует относительно возможности или невозможности удовлетворения желаний клиента.
После согласования всех изменений, будет составлен проект. Его необходимо утвердить.
Проектирование перепланировки квартиры
Особенно часто наши граждане начинают перепланировку так называемых «хрущёвок».
Их начали строить ещё в середине прошлого века. Главной их целью было обеспечить как можно большее количество нуждающихся советских семей жильём, поэтому дома каждая квартира отвечала лишь самым минимальным потребностям человека в жилье и комфорте.
Тем, кому такие квартиры достались в наследство или по другому основанию, стараются максимально обустроить такое жильё под современные потребности человека.
Но производить «глобальную» перепланировку без проектной документации нельзя.
Проект перепланировки квартиры – это документация, которую имеют право делать:
- специалисты компании, являющейся членом СРО проектировщиков;
- автор домов типичной серии;
- ГУП МосжилНИИпроекта, который делает проекты для домов нетипичных серий, расположенных в черте г. Москвы.
Когда проект будет сделан, его необходимо согласовать с жилищной инспекцией муниципального образования
Но только те проекты, которые разработаны компанией – членом СРО, имеют 100% шанс на одобрение жилищной инспекцией.
Когда проект будет согласован, собственнику квартиры будет выдано разрешение на перепланировку.
Но проект нужно заказывать, когда во время перепланировки будут изменяться конструкции помещения, по сравнению с начальным планом БТИ.
Частного дома
Владельцы частных домов часто делают перепланировку самостоятельно, не согласовывая её.
Причина такой беспечности – отсутствие соседей и незнание закона. Но незаконная перепланировка грозит собственнику затяжным судебным разбирательством и материальными затратами.
Перепланировку нужно узаконить обязательно. Если собственник будет отчуждать право на свой частный дом, всё равно придется делать новую техническую документацию на дом.
Именно поэтому рекомендуется узаконить перепланировку заранее. Для этого необходимо подготовить все нужные документы, включая проект перепланировки, и согласовать его в жилищной инспекции.
В противном случае, узаконивание перепланировки нужно проводить через суд.
Но суд может принять отрицательное решение по иску, и собственнику дома придётся всё вернуть в первоначальное состояние за свой счёт, ещё и заплатить штраф.
Нежилого помещения
Проект перепланировки нежилого помещения должен быть разработан компанией, являющейся членом СРО проектировщиков. Это единое условие для всех категорий помещений.
Правила, нормативы и стандарты, которые используются при проектировании нежилого помещения, точно такие же, как при проектировании перепланировки квартир.
В частности, ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения».
Точно так же как и в квартире, в нежилом помещении перепланировку нужно согласовать.
После того, как проект будет готов, его необходимо предъявить специалистам жилищной инспекции.
Видео: проект квартиры для согласования перепланировки — ответы на часто задаваемые вопросы
Именно они занимаются выдачей решений, согласованием проектов, а также контролем и приёмкой перепланировки в нежилых помещениях.
Самостоятельно
Изготовление проекта перепланировки квартиры задача довольно сложная. Составить самостоятельно план перепланировки можно, но вероятность того, что он будет утверждён специалистами жилищной инспекции, ничтожно мал.
Дело в том, что обычный гражданин не знает всех норм действующего законодательства, а также не знает всех нюансов составления проектов.
Даже если он является специалистом в данной области, и даже если имеет соответствующее образование, он не является членом СРО.
А это главное условие для согласования проекта перепланировки.
Конечно, сделать проект может и частное лицо. Но тогда он должен быть членом СРО проектировщиков.
Можно самостоятельно сделать эскиз перепланировки, если сами действия не будут затрагивать несущие конструкции и площадь помещения не изменится.
Например, собственник запланировал перенос сантехнического оборудования в ванной комнате.
Это никак не влияет на несущие конструкции в помещении и не изменяет его площадь.
Проектная документация состав
Проектная документация имеет свой состав, она состоит из:
| Титульного листа |
на котором указывается следующая информация:
|
| Содержание проекта перепланировки | здесь указываются номера страниц проекта, которые относятся к тому или иному разделу |
| Запись руководителя проекта | здесь он указывает, что все принятые решения соответствуют нормам действующего законодательства в области составления проектов. Здесь также ставится печать организации и подпись руководителя |
| Пояснительная записка | здесь перечисляются основные технические характеристики помещения, которое будет перепланировано |
| Копия действующего допуска СРО | на проведение проектных работ |
| План расположения помещения | в муниципальном образовании и фотофиксация |
| Графический раздел проекта |
он состоит их чертежей и схем:
|
Возможны дополнительные разделы и подразделы:
| План и экспликация полов | этот раздел необходимо включать в проект перепланировки в том случае, если собственник помещения задумал внести в конструкцию полов дополнительные изменения. Например, установка тёплого пола с электроподогревом требует наличия этого раздела в проекте |
| Схема гидроизоляции | она нужна в том случае, если собственник задумал расширение ванны или туалета за счёт нежилого помещения. Например, расширение ванной комнаты, и перенос туалета в кладовку. Это помещение необходимо защитить от протечек, так как изначально он не было предназначено под сантехнику |
| План канализации и план водоснабжения | его включают в проект, если собственник помещения решил внести изменения в конструкцию труб или канализации |
| План инженерного оборудования | его включают, если делается план канализации или план водоснабжения помещения. На плане оборудования указывается уже установленная в помещении сантехника, а также имеющаяся вентиляция и отопление |
| Аксонометрическая схема | это цветной чертёж труб и канализации и водоснабжения в трёхмерной проекции |
| Схема усиления несущих конструкций | нужна, если собственник решил делать дополнительные проёмы в несущих конструкциях помещения, либо их переносить, либо расширять |
| План вентиляции | и отопления в помещении |
| Проект электроснабжения | и другие разделы при необходимости |
Пояснительная записка
В пояснительной записке к проекту перепланировки указываются общие технические характеристики помещения.
Также здесь указываются основания для проведения перепланировки. Сюда можно подшить письменную просьбу собственника помещения на составление данного проекта.
Но делать это не обязательно. Все эти сведения указываются в ведении в записке.
Также здесь будут следующие подразделы:
| Общая информация | здесь указывается перечень нормативных актов, на которые опирался проектировщик при составлении документа. А также здесь даётся общая характеристика объекта |
| Архитектурно- строительные решения | это полный перечень всех мероприятий, который будут проводиться при перепланировке помещения |
| Инженерное оборудование | сюда входят следующие подразделы:
|
| Договор | авторского надзора |
| Противопожарные мероприятия и требования | здесь описываются действия, которые необходимо предпринять, чтобы избежать пожара во время производства работ |
| Необходимые указания | к производству работ |
| Необходимые мероприятия | по шумоизоляции |
План до переустройства
Это план помещения, в соответствии с инвентаризационными данными, которые хранятся в БТИ.
Сюда можно приложить и план, заказанный в БТИ. Но он должен обязательно сопровождаться таблицей и экспликацией.
Демонтажно-монтажный
Здесь цветом выделяются изменения, которые будут производиться в помещении при перепланировке.
После переустройства
Это графическое изображение того, что должно получиться после проведения работ. К нему должна быть приложена новая экспликация.
Это план будет утверждаться специалистом – техником из БТИ после получения разрешения на перепланировку.
Затем, на основании этого плана, будет изготавливаться новый технический паспорт помещения, а потом и новое свидетельство о собственности.
Экспликация
Этот термин в строительстве означает пояснение к проекту, в котором отражаются количественные и качественные показатели помещения.
Она должна быть обязательно составлена до перепланировки и после неё, с учётом изменений.
В случае с помещениями, в экспликации отражаются количество комнат, места общего пользования, вспомогательные помещения и их метраж.
После проведённых работ эти помещения уже указываются с измененной площадью.
Дополнительно может изготавливаться и экспликация полов. Она необходима в том случае, если намечается вмешательство в конструкцию полов.
В таблице указывается послойная структура полов в каждом помещении. Если типов полов будет несколько, то их границы отражаются в прилагаемом плане.
Но, стоит понимать, что замена паркета на ламинат не является вмешательством в конструкцию полов. А вот замена паркета на плитку – уже считается.
Водоснабжение и канализация
План канализации и водоснабжения в помещении необходимо тогда, когда планируется вмешательство в сантехнику помещения.
Например, собственник решил перенести кухню в отдельную нишу, а также установить новый унитаз и ванну.
То есть, этот раздел включается в проект, когда планируется вмешательство в систему труб в помещении.
Этот раздел представляет собой цветной чертёж, показывающий разводку труб канализации в помещении, а также горячего и холодного водоснабжения.
Сроки разработки
Сроки подготовки проекта зависят нескольких факторов:
- Сложности предполагаемых изменений в помещении.
- Загруженности специалистов компании, куда обратился собственник помещения.
- Площадь помещения, которое подлежит изменениям.
Учитывая все эти факторы, проект может разрабатываться специалистами порядка 2-5 рабочих дней.
Все листы проекта, включая пояснительную записку, подписываются лично автором, а также его руководителем, который этот проект проверяет, а затем и утверждает.
Когда собственник помещения (заказчик) изучит проект, он ставит свою подпись, что означает, что он согласен.
Если же собственником помещения является юридическое лицо, то проект принимается приказом.
Проект не должен был описан «сложным» техническим языком. Не стоит забывать, что его будут изучать чиновники из жилинспекции.
Поэтому он должен быть удобен в чтении. Чем проще и доступнее изложена информация в документе, тем лучше для собственника.
Объём представленной информации должен быть исчерпывающим, чтобы не возникло вопросов со стороны чиновников. Но! «Вода» в проекте будет оценена против собственника, и может «притормозить» согласование.
Не стоит также забывать, что чиновники «по-разному» читают проект. Кто-то особое внимание уделяет одному разделу, при этом полностью игнорируя неточности в другом разделе.
Но тут без специалистов не обойтись! Именно такие «подводные камни» знают специалисты компаний – посредников, которые оказывают собственникам помещений услуги по узакониванию перепланировки.
Стоимость
Стоимость одного проекта зависит от тех же факторов, что и сроки его изготовления:
| Сложность вносимых изменений | например, проект перепланировки только замены пола с паркета на ламинат будет стоить несколько дешевле, чем проект переноса кухни в нишу, объединение санузла с переносом сантехники и заменой полов |
| От площади помещение, которое подлежит изменению | проект перепланировки однокомнатной квартиры будет стоить на несколько тысяч рублей дешевле, чем проект для двухкомнатной квартиры |
Проект перепланировки однокомнатной квартиры будет стоить на несколько тысяч рублей дешевле, чем проект для двухкомнатной квартиры.
Но, средняя цена проекта по г. Москве и области составляет от 15 до 25 тысяч рублей, в зависимости от указанных факторов.
Если собственник квартиры не хочет заниматься сам согласованием, он может обратиться к фирме – посреднику, которая возьмёт за свои услуги порядка 20 – 30 тысяч рублей.
Перепланировка квартиры – процесс довольно долгий и затратный.
Но чтобы уверенным в том, что действия собственника будут иметь под собой законные основания, суд не вынесет решение против уже сделанной перестройки, необходимо подготовить проект будущих изменений и согласовать его с чиновниками из жилинспекции.
Проект перепланировки — ответственная документация, относящаяся к разделу АР (архитектурные решения) / АС (архитектурно-строительные решения), обязательная при подготовке и согласовании работ по перепланировке квартиры или нежилого помещения.
С чего начать
Планируя проведение перепланировки в квартире или помещении любого назначения, следует сначала «набросать» на бумаге эскизный проект перепланировки. Так будет проще определить сложность дальнейших проектных и строительных работ.
Эскиз перепланировки поможет предварительно определить необходимость в проведении предпроектных строительных экспертиз, обозначить количество обязательных разделов проектной документации, а также — перечень и количество разрешительных документов, необходимых для дальнейшего согласования перепланировки.
Кто должен разрабатывать проект перепланировки
Разрабатывать проект перепланировки, согласно российскому законодательству, могут только профессиональные проектировщики или проектные компании, имеющие соответствующее свидетельство СРО, подтверждающее допуск к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства.
Инженерные и архитектурные решения, заложенные в проекте перепланировки должны строго соответствовать строительным и санитарным нормам, требованиям безопасности жилья, а также — ведомственным нормативным документам и соответствующим законодательным нормам конкретного муниципалитета или субъекта РФ.
Проект перепланировки разрабатывается на основании технического заключения о возможности проведения перепланировки квартиры или нежилого помещения.
Грамотный инженер-проектировщик работает в тесной связке с нашим специалистом по согласованиям. При разработке проекта перепланировки, учитывая пожелания заказчика, мы вынуждены ограничивать его фантазию требованиями законодательства по перепланировкам и безопасности жилья. В противном случае проектная документация не пройдёт согласование, что приведёт к дополнительным финансовым затратам на исправление ошибок в проектировании, потерям времени и нервов всех участников процесса.
Специалисты ЗАО «Мосжилэкспертиза» качественно проведут обследование строительных конструкция здания квартиры, в которой предполагается проведение перепланировки, любого объекта недвижимости, подготовят техническое заключение и проектную документацию для перепланировки.
Предпроектные изыскания
- Обследование здания и подготовка технического заключения о состоянии несущих конструкций и перекрытий (ТЗК);
- Проект перепланировки квартиры или нежилого помещения;
- Проект объединения / разъединения квартир;
- Проект отдельного входа;
- Проект реконструкции фасада;
- Проект устройства встроенных шкафов и антресолей;
- Экспертиза проектной документации с выдачей экпертного заключения;
- Авторский надзор при проведении ремонтно-строительных работ по перепланировке;
- Оформление Акта на скрытые работы;
- Проект и техзаключение по ранее выполненной перепланировке…
Проектирование
Архитектурная часть проекта
- Проект перепланировки квартиры / нежилого помещения
- Проект устройства камина
- Проект устройства отдельного входа
- Проект переустройства части фасада
Конструктивная часть проекта
- Проект устройства антресоли
- Проект устройства, замены, ремонта перекрытия
- Проект устройства проемов в несущих стенах, перекрытиях
- Проект устройства полов
- Проект надстройки этажа
Состав проекта перепланировки квартиры
Обычно в состав проекта перепланировки квартиры наши инженеры и архитекторы включают:
- Титульный лист;
- Ведомость чертежей основного комплекта АР;
- Общая пояснительная записка;
- Противопожарные мероприятия;
- План помещений квартиры до перепланировки;
- Экспликация помещений квартиры до перепланировки;
- Демонтажно-монтажный план (отражает все проектируемые изменения в квартире);
- План помещений квартиры после перепланировки;
- Экспликация помещений квартиры после перепланировки;
- Узел крепления перегородок из пенобетонных блоков к несущим стенам;
- Конструкции гипсокартонных перегородок;
- Схема устройства гидроизоляции в санузлах;
- Электропроект (проект электроснабжения — если предусмотрена замена или перекладка электропроводки);
- Теплотехнический расчёт (при объединении балкона с комнатой или кухней, предполагающего снос подоконного блока);
- Светотехнический расчёт (при переносе кухни в коридор или помещение без естественного освещения);
- Приложения к проекту перепланировки:
- Перечень скрытых работ;
- Рекомендации по производству строительно-монтажных работ при перепланировке;
- Перечень законодательных и нормативных документов;
- Копия свидетельства СРО, подтверждающая компетенцию инженера проектировщика.
Особое внимание при разработке проектной документации уделяется «скрытым работам», которые (для правильного оформления перепланировки) придётся оформлять отдельными Актами в процессе проведения ремонта, ещё до приезда приёмочной комиссии и подписания Акта о произведённом переустройстве (перепланировке).
Скрытые работы при перепланировке, подлежащие актированию
- Бетонирование (заливка) монолитных фундаментов, стен, перекрытий;
- Армирование бетонных и кирпичных фундаментов, стен, перекрытий, колонн;
- Устройство стяжек и оснований под полы;
- Гидроизоляция фундамента и полов;
- Установка закладных деталей в монолитные железобетонные конструкций;
- Монтаж скрытой электропроводки и других коммуникаций;
- Утепление наружных ограждающих конструкций;
- Герметизация стыков перегородок и стеновых панелей;
- Антикоррозийная защита металлоконструкция и сварных соединений;
- Установка оконных и дверных блоков;
- Устройство звукоизоляции полов, стен, перекрытий;
- Антисептическая обработка и огневая защита деревянных конструкций;
- Пароизоляция и теплоизоляция кровли;
Стоимость проекта перепланировки
Стоимость разработки проекта перепланировки зависит от многих факторов:
- площадь квартиры / помещения / здания;
- назначение помещения;
- необходимость разработки и сложность конструктивного раздела (КР);
- и прочие…
Приблизительно стоимость проекта перепланировки можно «прикинуть» из расчёта 60 рублей за 1 м2 площади помешения. Для маленьких помещений стоимость квадратного метра увеличивается, для больших — уменьшается.
Сегодня стоимость разработки проекта перепланировки офисных помещений оценивается гораздо ниже, чем перепланировка помещений под медицинские учреждения, аптеки, рестораны, гостиницы…
Согласование проекта перепланировки
Законодательством РФ установлено обязательное согласование проекта перепланировки квартиры в жилинспекции и других органах гос. надзора необходимо для соблюдения безопасности Вашей семьи и Ваших соседей, проживающих рядом с Вами.
Для согласования перепланировки в Мосжилинспекции помимо Проекта в пакет документов включается соответствующее Техническое заключение.
Техническое заключение на перепланировку
Каждое проектное решение в строительстве требует тщательной проверки и профессиональной экспертизы на предмет безопасности и надёжности строительных конструкций. Наши инженеры и проектировщики подготовят грамотное техзаключение:
- о состоянии несущих конструкций и возможности проведения перепланировки,
- о несущей способности перекрытий здания,
- о возможности устройства проёмов в несущих стенах и перекрытиях,
- о возможности перевода квартиры в нежилой фонд,
- о возможности сохранения ранее выполненной перепланировки,
Проекты перепланировки квартир
Упрощённая процедура согласования перепланировки по типовому проекту позволяет значительно сэкономить время и средства владельца квартиры на подготовку документов по перепланировке. Согласование перепланировки квартиры проходит в «уведомительном» порядке, если квартировладелец использует готовые проектные решения компании, построившей данный многоквартирный дом.
Сегодня Жилинспекцией совместно с ГУП МНИИТЭП разработан ряд проектов перепланировки квартир для жилых домов массовых серий:
Согласно новому порядку согласования перепланировки в Москве, независимо от сложности проведённых ремонтно-строительных работ, получить Акт о завершённой перепланировке можно только после выезда на квартиру приёмочной комиссии из жилинспекции.
Согласование перепланировки по правилам…
Компания «Мосжилэкспертиза» является членом СРО «Объединение градостроительного планирования и проектирования». Мы имеем все необходимые сертификаты и допуск к работам, определяющим безопасность объектов капитального строительства.
В том числе — перепланировке квартир и нежилых помещений.
Мы разработаем проект перепланировки, обеспечим согласование перепланировки, получим разрешение на перепланировку квартиры, офиса, дома.
