Договор субаренды участка земли – это соглашение, заключаемое между арендатором и арендодателем, который ранее оформил данную сделку с непосредственным собственником площади и также является арендатором.
Этот документ дает гарантию соблюдения прав и выполнения обязанностей сторон, а также подтверждает сам факт сделки.
При заключении сделки нужно учитывать некоторые нюансы:
- Она возможна только в том случае, если сам собственник не против сдачи участка третьему лицу и дал на это разрешение в письменном виде.
- Срок действия соглашения не может быть длиннее срока первичного документа об аренде.
- В договоре должна присутствовать ссылка на первоначальное соглашение, а также его дата и регистрационный номер.
Обычно участки требуются для ведения ЛПХ, однако их необходимо использовать в зависимости от целевого назначения.
Как правильно оформить?
Чтобы сделка была действительной, необходимо учитывать основные правила заполнения данного документа:
- В нем нужно отразить согласие на субаренду от самого собственника земли.
- Он должен содержать права и обязанности сторон: в течение какого срока будет предоставлен участок; информацию о том, что арендатор не может вмешиваться в хозяйственную деятельность субарендатора, на каком основании и когда происходит принятие площади; на что имеет право арендатор и т.д.
- Размер арендной платы и порядок расчетов: каков размер суммы к уплате, по каким числам должна производиться оплата.
- Ответственность сторон: здесь необходимо указать величину пени при просрочке арендной платы, размер штрафа при несвоевременном возврате участка, какова ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение своих обязанностей предусмотрена для сторон.
- Форс-мажор: этот пункт указывает, что арендатор или арендодатель освобождаются от ответственности в случае, если не смогли выполнить свои обязательства вследствие форс-мажорных обстоятельств.
Соглашение о субаренде необходимо составлять в двух экземплярах, т.к. оно должно быть на руках у всех сторон сделки. Данный документ может понадобиться и для урегулирования споров, которыми обычно занимается Арбитражные или Мировые суды в зависимости от проблемы и суммы искового требования.
Вопросы и ответы по теме
По материалу пока еще не задан ни один вопрос, у вас есть возможность сделать это первым
Одним из традиционных видов правовых отношений в отношении земельных участков является аренда. Собственник земли получает двойную выгоду: прибыль от аренды, а также поддержание земли в соответственном состоянии (например, если это сельскохозяйственные угодья, и их необходимо ежегодно обрабатывать, удобрять и т.д.). Оформление договора аренды или субаренды кажется несложным. Но здесь есть несколько существенных моментов, которые необходимо учитывать обеим сторонам.
Понятие аренды и субаренды, ее правовое оформление
Определение понятия об аренде установлено в ст.606 Гражданского Кодекса России. В ней указывается, что аренда – это передача имущества владельцем во временное пользование арендатора за обозначенную плату и на установленных условиях. Такая передача земельного участка подкрепляется договором. При этом важно знать, что регистрация права аренды, субаренды земельного участка необходима в случае, если срок ее превышает 1 год.
Это значит, что только оформление договора не гарантирует соблюдения прав арендатора и владельца имущества. Только после регистрации в соответственных государственных органах такой договор обретает юридическую силу. Аналогичные условия действуют и для договоров субаренды. При этом арендатор повторно передает имущество в пользование третьему лицу на срок, меньший за срок аренды. Регистрация права аренды, субаренды земельного участка проводится после заключения соответственного договора.
Договор аренды или субаренды земельного участка: особенности и важные аспекты
Первым важным условием при передаче имущества в аренду или субаренду является правильно составленный договор. В нем должны быть указаны четко все основные пункты и условия, а именно:
- Персональные данные владельца и арендатора. Для физических лиц достаточно документа, который подтверждает личность, а для юридических – свидетельство о регистрации;
- Данные об объекте аренды. Только четко определенные границы и характеристики земельного участка могут стать основой для дальнейшей регистрации договора;
- Условия сделки (срок, оплата, ограничения по использованию земли или передачи ее в субаренду).
Регистрация права аренды, субаренды земельного участка обеспечивает законную силу действия такого договора. Он считается заключенным только с момента его официальной регистрации.
Особенности перехода земли в субаренду
Арендатор может распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, в том числе, сдавать его в субаренду. Стоит отметить, что есть существенная разница в такой процедуре и переуступке права аренды. Юридически такие процессы схожи, но имеют несколько важных отличий.
В этом случае регистрация права аренды, субаренды земельного участка также обязательна, если срок ее превышает один год. Данные о таком договоре вносятся в Единый реестр, и с этого момента он обретает юридическую силу. Когда же идет речь о переуступке прав аренды, составлять договор о субаренде нет необходимости, в этом случае оформление идет по другой схеме.
Регистрация таких договоров в государственных органах не предполагает сложностей или задержек. Но при неправильном оформлении договора, или возникновении спорных вопросов, такая процедура может затягиваться. Чтобы не допускать такого, стоит сразу обращаться за помощью к квалифицированным специалистам. Юристы нашей компании помогут правильно и точно составить договор об аренде, учитывая все специфические требования и условия со стороны и владельца, и арендатора, с последующей регистрацией в ЕГРП быстро и без проблем.
Сделки по передаче различного имущества во временное пользование, а именно в аренду, являются в гражданско-правовой практике одними из наиболее распространенных.
Особое место среди них занимает такой вид отношений, при которых передается имущество, ранее арендованное у других лиц.
Такая сделка носит название субаренды и имеет свои определенные отличительные особенности.
Более подробно все эти особенности и основные условия ее проведения стоит рассмотреть далее.
Понятие и законодательное регулирование
Субаренда представляет собой вид отношений, при которых во временное пользование предоставляется имущество, на которое уже оформлена аренда.
То есть арендодатель в данной сделке — это арендатор по другому, заключенному ранее договору. При этом данное имущество принадлежит ему не на правах собственности, а лишь на праве владения.
Сделки относительно оформления имущества во временное пользование регулируются таким нормативно-правовым документом, как Гражданский кодекс. В частности, в ст. 606 ГК РФ приводится определение понятия субаренды, а в п. 2 ст. 615 ГК РФ закрепляется право на передачу ранее арендованного имущества третьему лицу.
Условия, на которых происходит передача этого имущества, отображаются в специальном документе — договоре субаренды земельного участка. К его составлению, а также к общим условиям проведения данной сделки предъявляются те же требования и ограничения, которые установлены гражданским и земельным законодательством в целом для аренды.
Когда возможна и запрещена
Оформление субаренды на любое имущество, в том числе и на земельный участок, допускается законодательством только при том условии, что на это имеется согласие от его собственника. Причем данное согласие может быть получено такими способами:
Закреплено в договоре аренды
Если в документе есть условие о возможности субаренды (или хотя бы не содержится запрета на это), то арендатор не обязан еще раз спрашивать у собственника разрешения на сдачу участка. Однако он все равно должен уведомить его об этом в письменном виде.
Получено в виде отдельного документа
Если в договор разрешение на субаренду не включено, собственник может предоставить такое право путем подписания соответствующего документа.
Стоит учесть, что в ситуациях, когда договор содержит прямой запрет за субаренду и дополнительное письменное согласие на это собственник не дает, провести данную сделку не получится. Также довольно сложной будет процедура оформления таким способом земельного участка, арендованного у государства на срок менее 5 лет.
Еще ряд ограничений связан с возможными целями, на которые может быть использован участок.
В частности, допускается ведение на нем только той деятельности, для которой он предназначен и которая также указана в основном договоре. Изменение вида разрешенного использования участка при помощи субаренды не допускается.
Все ограничения и запреты, которые установлены в отношении участка (например, земельный сервитут), распространяются и на сделку субаренды. Кроме этого, в данном договоре могут быть установлены и дополнительные ограничения на использование земли, если этого захочет арендодатель.
Процедура оформления
Порядок проведения данной сделки практически не отличается от ее первоначальной формы, то есть аренды. Она проводится в соответствии с таким примерным алгоритмом:
Подготовка необходимых документов
К ним относятся:
- паспорта обеих сторон (копии и оригиналы);
- заключенный ранее договор;
- кадастровый паспорт участка;
- выданное при регистрации основного арендного соглашения свидетельство из регистрационного органа;
- документы о назначении участка;
- письменное разрешение от собственника (требуется не всегда);
- график арендных платежей (составляется по желанию сторон).
В зависимости от конкретной ситуации при заключении сделки могут потребоваться и другие документы.
Особенно это касается ситуаций с государственными участками, для которых требуются специальные разрешения от различных органов.
Составление и подписание договора
Он оформляется в простом письменном виде и не требует нотариального заверения. Структура документа типовая и ничем не отличается от обычных договоров аренды или субаренды. Существенные условия — это предмет сделки (то есть земельный участок) и необходимость оплаты за его пользование.
Участок необходимо описать максимально точно, с указанием адреса, месторасположения, границ (если сдается часть земли), кадастрового номера и площади. Величину и порядок внесения арендной платы можно оставить такими же, как в договоре аренды, или изменить (по желанию сторон).
Регистрация договора
После корректного составления и подписания документа сторонами его необходимо зарегистрировать в специальном органе — Государственном Реестре. Только после этого он вступит в законную силу и начнет действовать.
Для этого одна из сторон должна обратиться в этот орган с такими документами:
- три экземпляра договора (по одному для каждой из сторон, плюс один остается в ГосРеестре);
- должным образом заверенные копии паспортов участников;
- квитанция об оплате госпошлины;
- документы на участок.
Конкретный перечень документов лучше уточнить непосредственно в том регистрационном органе, куда они будут подаваться.
При условии, что договор составлен верно и пакета предоставленных бумаг достаточно, его регистрация будет проведения в течение одного месяца после обращения.
После окончания установленного срока участникам будет выдано свидетельство о регистрации права пользования землей. Стоит учесть, что данное требование обязательно только для тех документов, которые составляются на срок более одного года.
Для более краткосрочных договоров регистрация не требуется (так же, как и при аренде).
Отличия от аренды
Поскольку субаренда является одним из видов аренды, ее более узким направлением, то эти две сделки имеют между собой много общих характеристик.
В частности, к ним можно отнести:
- обязательное документальное оформление сделки в виде договора;
- внесение определенного платежа в счет стоимости пользования участком;
- преимущественно срочный характер отношений;
- отсутствие требований относительно обязательного нотариального оформления;
- точная индивидуализация предмета соглашения (то есть земельного участка).
Однако субаренде присущи и некоторые свои отличительные особенности, поэтому для сравнения этих двух сделок стоит рассмотреть их основные характеристики в виде таблицы:
| Критерий для сравнения | Аренда | Субаренда |
| Кто выступает арендодателем | Непосредственно собственник имущества | Владелец имущества, который арендует его у другого лица |
| Необходимость получения разрешения на сделку | Отсутствует | Получение разрешения необходимо, если в договоре аренды не указана возможность передачи его во временное пользование третьим лицам |
| Ограничения по сроку | Практически не существуют, однако в некоторых случаях устанавливаются законодательством (в зависимости от вида земель) | Срок напрямую зависит от продолжительности действия договора аренды и не может превышать его |
| Условия договора | Определяются сторонами в свободном порядке (однако должны быть составлены в соответствии с требованиями законодательства) | Не должны противоречить или изменять условиям основного договора |
| Проведение торгов для участков, которые находятся в государственной собственности | Обязательно практически во всех случаях | Необязательно, поскольку процедура в отношении данного участка уже проводилась ранее |
Очевидно, что договор субаренды не имеет существенных отличий от сделки, разновидностью которой он является — то есть от аренды.
На нового субъекта, который будет использовать землю, распространяются все те же самые права и обязанности, что были определены ранее.
Поэтому при проведении данной сделки и составлении договора необходимо руководствоваться общими правилами и требованиями, которые установлены в гражданском и земельном законодательстве.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему,
звоните по телефонам
:
- Москва: +7(499)350-6630.
- Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
Договор субаренды земельного участка надо заключать в письменной форме, поскольку к нему применимы стандартные законодательные нормы ГК РФ и ЗК РФ. Документом описывается общий порядок передачи надела во временное владение и пользование. Такой документ заключают для земель садового некоммерческого товарищества (СНТ), индивидуального жилищного строительства и т. д.
Стороны договора
Сторонами сделки стандартно являются арендатор и субарендатор (пункт 6 статьи 22 ЗК РФ). По желанию может быть составлен трехсторонний договор с прямым участием собственника объекта.
Иногда такие участки сдают крупные промышленные предприятия (статьи 659—660 ГК РФ). Они давно сняли землю — к примеру, сельскохозяйственного назначения — у государства, но сейчас в ней нет никакой необходимости, поэтому организации выгоднее сдавать наделы в субаренду более мелким компаниям и получать доход. В некоторых случаях территорию начинают сдавать — например, из-за сокращения производственных процессов или внезапного повышения месячных ставок.
Стороны сделки могут иметь любой правовой статус. Арендовать землю разрешено не только индивидуальным предпринимателям и организациям, но и физическим лицам. При этом нет никаких ограничений относительно гражданства человека или доли иностранного капитала в бюджете компании даже в случае приграничной территории (там распространяется запрет исключительно на саму собственность).
Права и обязанности участников
Арендодатель должен гарантировать арендатору, что на время действия договора участок будет предоставлен ему для использования в рамках действующего законодательства и оформленного договора субаренды. Это распространяется на вид разрешенного назначения. Арендодатель не может предоставить второму участнику сделки больше прав, чем было закреплено за ним хозяином объекта в договоре аренды. Он же не должен вмешиваться в хозяйственную деятельность контрагента, если та не противоречит российским законам.
Наличие договора переуступки не аннулирует права и обязанности сторон по уже имеющемуся соглашению. При этом наниматель может сам разорвать взаимоотношения с субарендатором, если тот не будет ежемесячно платить или организует опасное (незаконное) производство. Есть и дополнительные основания для расторжения сделки, которое осуществляется в судебном порядке:
- систематическое нарушение ГК РФ;
- стихийные бедствия и аварии на вверенной территории;
- нарушение установленного целевого вида использования земли;
- изъятие надела для муниципальных или общественных нужд.
Если субарендатор нарушил законодательство, то расторжение договора не освобождает его от юридической ответственности за свои действия. Размер штрафа определяется индивидуально в соответствии с действующим законодательством РФ.
Предмет договора, требования к описанию земельного участка для полной идентификации
Предмет договора — земельный участок, прошедший процедуру кадастрового учета для определения фактических границ объекта, которые обозначаются в натуре с помощью специальных знаков или просто указываются в картографических документах.
Договор должен четко описывать надел. На бумаге следует указать:
- площадь сдаваемого участка;
- точный адрес месторасположения (по карте);
- кадастровый номер;
- перечень капитальных строений, если они присутствуют на территории:
- лесные дороги;
- склады и прочие сооружения, необходимые для сбора и хранения древесины;
- биоэнергетические объекты какого-либо производства;
- противопожарные минерализованные участки;
- индивидуальные жилые дома с гаражами;
- объекты незавершенного строительства;
- питомники животных;
- лодочные станции;
- автостоянки;
- здания, принадлежащие религиозным и благотворительным структурам;
- физкультурно-оздоровительные и спортивные объекты;
- гидротехнические постройки;
- пожарные наблюдательные вышки;
- посадочные площадки и полосы для самолетов и вертолетов;
- жилые индивидуальные дома (редко);
- ЛЭП, трубопроводы и т. д.
Если наниматель передает только часть надела, то об этом также должна присутствовать информация. В договоре отдельным приложением должен идти передаточный акт.
Роль собственника надела
Если основной договор аренды оформлен на срок менее 12 месяцев, то ключевым условием субарендных отношений будет являться согласие хозяина земли. В противном случае его разрешения не требуется — достаточно стандартного уведомления. Статья 22 ЗК РФ допускает сдачу земли третьим лицам на срок, который установлен основным договором, без разрешения владельца объекта. В случае длительной аренды участок может перейти в собственность нанимателя, если он до этого принадлежал государству, т. к. относится к вещам, которые не ограничены в обороте.
Порядок заключения договора
В соответствии с российским законодательством договор субаренды надо обязательно регистрировать в Службе государственной регистрации (Росреестр), если он оформлен на срок более года. Документ считается заключенным не с даты подписания, а с момента внесения данных об обременении в ЕГРН.
Необходимость оформления
Договор субаренды объекта закрепляет все соглашения сторон на бумаге. Он нужен, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий между нанимателем, субарендатором и хозяином земли.
Если арендатор продолжает пользоваться хотя бы частью объекта — например, ведет фермерскую деятельность или стреляет животных на своей территории охотугодий, — то в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов. Письменное соглашение несколько сгладит углы, но лучше делать его максимально простым.
В этом документе больше всего заинтересован именно субарендатор. Бумага защищает его интересы, но все выплаты по ней стоит проводить только безналичным способом, чтобы иметь неоспоримые подтверждения денежных перечислений.
Важные условия типового договора
Структура субарендного договора типична для недвижимости. Некоторые уклонения от стандартной формы могут наблюдаться в пунктах, связанных с ежемесячными выплатами, правилами землепользования и правовым регулированием возникших споров. Например, стоимость субаренды может быть фиксированной или плавающей в зависимости от деятельности компании или физического лица.
Договор субаренды не должен противоречить основному соглашению. Ведь передача арендных прав может ухудшить состояние участка для его дальнейшей эксплуатации.
В интересах субарендатора надо включить в договор ссылки на главу 55 ГК РФ и дополнительные пункты о том, что обе стороны собираются объединить усилия (в том числе в экономическом плане) ради достижения общей цели. Эта часть документа защитит в случае недобросовестности ключевого нанимателя по отношению к государственным структурам. Однако, тот может просто не пойти на такое оформление, поскольку оно обяжет его больше, чем обычные субарендные взаимоотношения.
Документы, необходимые для заключения договора
При оформлении сделки арендатору необходимо принести следующие документы:
- основной договор, заключенный с собственником надела;
- разрешение на право сдачи, если такое необходимо по закону:
- специальный пункт в соглашении;
- официальное письмо;
- протокол комиссии и т. д.
- удостоверение личности;
- выписка ЕГРН;
- нотариальное согласие супруги или супруга;
- протокол уполномоченного лица на проведении сделки, если действует юрлицо;
- свидетельства о праве собственности на имеющиеся постройки.
Субарендатор предоставляет только паспорт (для частных лиц) или учредительные документы (для фирм).
Непредставление одной из сторон договора всех необходимых справок можно посчитать уклонением от госрегистрации. В этом случае второй участник сделки будет подавать судебный иск, чтобы зарегистрировать обременение.
Пошаговая инструкция заключения договора
Когда государственный орган выдает согласие на субаренду участка, то в течение 30—90 дней (в зависимости от сроков действия разрешения) надо заключить и зарегистрировать соответствующий договор. Этот документ лучше всего заказать у юриста, специализирующегося на земельных делах.
Из-за неправильно составленного соглашения Росреестр приостановит регистрацию или вовсе откажет в процедуре. Для составления нового документа или донесения справок потребуется много времени, в течение которого срок действия государственного разрешения на субаренду просто истечет, и его необходимо будет получать снова.
Если нет надобности получать официальные разрешения от собственников, можно бесплатно скачать в сети образец договора субаренды земли сельхозназначения (или ИЖС) и доработать его в соответствии с требуемыми нормативами. После подписания бумага сдается в территориальный офис Росреестра или многофункциональный центр.
Как правило, через 5—10 дней (срок устанавливается в договоре) после госрегистрации прав субарендатор может пользоваться наделом. Предоставление земельного надела сопровождается составлением передаточного акта в двух экземплярах. Если наниматель не смог передать объект в оговоренные сроки, он выплачивает субарендатору штраф, размер которого определяется путем согласования сторон.
Срок оформления
Договор субаренды заключается на срок, который не может быть больше периода, указанного в основном соглашении. Если наниматель снял надел у государства на 10 лет, то и в поднаем он может сдать его только на это время или меньше (несколько месяцев).
Требования к оформлению
Договор заключается в простой письменной форме, он не нуждается в обязательном нотариальном удостоверении.
Структура документа
В договоре субаренды должны содержаться такие сведения:
- необходимо указать время и место оформления документа (написание города нужно, чтобы в случае судебных разбирательств процесс шел в населенном пункте, где фактически расположен объект, а не там, где находится юридический адрес одной из сторон);
- в начале документа должно стоять наименование договора субаренды;
- на бумаге следует точно написать реквизиты обеих сторон, а также однозначно определить их роли, при этом не важно, названы они «наниматель», «субарендатор» или по-другому;
- нужно прописать данные из документа, который стал основанием для его оформления (основной договор аренды с реквизитами заключения);
- в конце стороны подписывают договор (если бумагу визирует уполномоченное лицо компании, то необходимо указать основания для этого).
Расходы при оформлении договора
При подаче документов стороны оплачивают госпошлину:
- 2 тысячи рублей — для физлиц;
- 22 тысячи рублей — для компаний.
Если в сделке участвует сразу несколько юридических или физических лиц, то вышеуказанная сумма разделяется пропорционально между ними всеми.
Пошлина оплачивается за саму регистрацию вне зависимости от количества объектов, которые сдаются в субаренду.
Оплачивать надо:
- через терминалы Многофункционального центра (МФЦ);
- в банкоматах или на сайте любого банка, где предусмотрены онлайн-платежи.
Сегодня наличие бумажной квитанции не является главным подтверждением оплаты, поскольку офисы МФЦ и Росреестра оборудованы внутренней электронной сетью, позволяющей видеть платежи онлайн.
Без уплаты госпошлины регистрировать договор не будут.
Возможные спорные ситуации
Существует масса ситуаций, при которых будут иметь место разногласия у участников сделки. Все споры лучше регулировать в досудебном порядке. Для этого необходимо включить изначально соответствующий пункт в договор.
Судебная практика субаренды участков довольно обширна. Это связано с тем, что в ГК РФ не дано точного определения субаренды, а потому участники подписывают соглашения, которые можно трактовать двояко. Малейшее отступление от ключевых параметров основного договора аренды грозит расторжением сделки.
Вопрос №1. Что делать, если договор субаренды заключен, но не определены границы надела?
Ответ. Необходимо разработать проект освоения участка и пройти межевание. Это все должен делать ключевой наниматель участка, ведь именно с ним заключен договор у муниципального образования. Субарендатор может только частично материально поучаствовать в решении вопроса для ускорения процесса, но самостоятельно проводить межевание ему нельзя. Если даже он и разработает проект освоения территории, эта бумага никого не заинтересует в администрации, поскольку у государственной организации нет письменно оформленных договоренностей с нанимателем второго уровня.
Вопрос №2. Как заставить главного нанимателя зарегистрировать договор?
Ответ. Если не были предоставлены все необходимые документы для госрегистрации, то сделка считается незавершенной, а потому субарендатор вправе не платить по соглашению. При этом фактическая передача надела и подписанный акт не являются основанием для выплат.
Вопрос №3. Субарендатор покинул объект раньше окончания срока в договоре и отказывается платить. Правомерно ли это?
Ответ. Досрочное прекращение землепользования не считается основанием для расторжения субарендного соглашения и дальнейшего невнесения платы.
Вопрос №4. Что делать, если ключевой наниматель не справляется с обслуживанием территории и ежеквартально поднимает сумму найма?
Ответ. Обращаться в суд и выходить на собственника надела напрямую. При досрочном расторжении по инициативе хозяина участка наниматель второго уровня не имеет прав даже при полном соблюдении законодательства. Лучше регулировать все вопросы сразу с владельцем.
Вопрос №5. Что делать, если собственник надела дал разрешения на перенаем участка, не указав при этом период?
Ответ. Арендатор вправе установить его самостоятельно и перезаключать новые договоры субаренды, не получая предварительного разрешения у владельца объекта. Если же оно не получено, любой договор поднайма недействителен, а фальсификация сведений преследуется по закону.
Законодательные акты
Субаренда земли регулируется различными правовыми актами:
- статья 615 ГК, где дается разрешение ключевому нанимателю на сдачу участка в субаренду;
- статья 619 ГК о досрочном расторжении, применима для договоров аренды;
- статья 46З ГК о целевом назначении надела;
- некоторые федеральные законы — например, 136-ФЗ «О возможной передаче арендных прав».
При рассмотрении правовых норм придется учитывать региональное законотворчество.
В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды квартиры или иной недвижимости, такой документ считается не заключенным, а сделка недействительной Предмет заключения сделки по описанию должен полностью совпадать с имуществом, передаваемым по арендной договоренности Возможные риски Подписывая любой договор и заключая различные сделки, каждый из нас в той или иной мере рискует: Риски третьих лиц при заключении договора субаренды не стоит забывать, что данная сделка целиком и полностью зависит от условий и выполнения обязательств арендатором перед арендодателем. В случае возникновения напряжения между собственником и арендатором (отсутствие ежемесячной арендной платы, невыполнение ремонтных работ и т.д.) пострадает в первую очередь субарендатор.
Регистрации договора субаренды в росреестре
Инфо
Пошлина оплачивается за саму регистрацию вне зависимости от количества объектов, которые сдаются в субаренду.
Оплачивать надо:
- через терминалы Многофункционального центра (МФЦ);
- в банкоматах или на сайте любого банка, где предусмотрены онлайн-платежи.
Сегодня наличие бумажной квитанции не является главным подтверждением оплаты, поскольку офисы МФЦ и Росреестра оборудованы внутренней электронной сетью, позволяющей видеть платежи онлайн.
Внимание
Без уплаты госпошлины регистрировать договор не будут. Возможные спорные ситуации Существует масса ситуаций, при которых будут иметь место разногласия у участников сделки.
Важно
Все споры лучше регулировать в досудебном порядке. Для этого необходимо включить изначально соответствующий пункт в договор. Судебная практика субаренды участков довольно обширна.
Особенности договора субаренды земельного участка, правила оформления
Порядок заключения договора В соответствии с российским законодательством договор субаренды надо обязательно регистрировать в Службе государственной регистрации (Росреестр), если он оформлен на срок более года. Документ считается заключенным не с даты подписания, а с момента внесения данных об обременении в ЕГРН.
Необходимость оформления Договор субаренды объекта закрепляет все соглашения сторон на бумаге. Он нужен, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий между нанимателем, субарендатором и хозяином земли.
Если арендатор продолжает пользоваться хотя бы частью объекта — например, ведет фермерскую деятельность или стреляет животных на своей территории охотугодий, — то в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов. Письменное соглашение несколько сгладит углы, но лучше делать его максимально простым.
В этом документе больше всего заинтересован именно субарендатор.
Что такое субаренда земельного участка и порядок ее оформления
- в пределах срока действия арендного соглашения;
- с обязательной государственной регистрацией договоров, заключенных на срок свыше 1 года и т.д.
Жилой недвижимости Субарендное соглашение по жилой недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации в следующих случаях: Срок действия договоренности превышает 1 год Поднайм заключается на основании договора аренды жилого помещения иногда граждане заселяются в жилые помещения на основании договора найма, который не подлежит регистрации и соответственно на основании этого документа нельзя передавать имущество третьим лицам Пакет бумаг Для полноценной государственной регистрации субарендного соглашения по жилой или коммерческой недвижимости, необходимо предоставить сотрудникам регистрационной палаты по месту совершения сделки пакет необходимых документов.
Государственная регистрация договора субаренды земельного участка
Границы участка, предоставляемого в субаренду по настоящему договору, обозначены на местности и идентифицированы на плане участка, который является неотъемлемой частью настоящего. 1.2. Для договора субаренды нет исключений 2 ст. 615 ГК РФ).
К субаренды применяются правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Исключение возможно только в случаях, предусмотренных законом.
Право аренды земельного подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 25 Земельного кодекса РФ). Ни в Гражданском кодексе РФ, ни в каких-либо других законах нет норм, которые исключали бы необходимость государственной регистрации договоров субаренды участков.
Оформление субаренды земельного участка
В том случае, если сделка заключается между государством и физическим или юридическим лицом, величина арендной платы определяется по следующей формуле: Плата = C × S × K1 × K2, где:
- S ‒ площадь надела;
- C ‒ базовая ставка;
- K1 ‒ коэффициент, рассчитываемый на основании предполагаемой деятельности арендатора на участке;
- K2 ‒ коэффициент, определяемый в зависимости от региона.
Пролонгация сделки Договор субаренды может быть пролонгирован следующими способами:
- Путем автоматического продления. Условие об автоматическом продлении должно быть указано в первичном договоре.
В этом случае соглашение продлевается на тот же период, в течение которого оно уже действовало ранее. Регистрация этой сделки не требуется. Досрочное расторжение пролонгированного подобным образом соглашения бывает затруднительно. - Перезаключением соглашения.
Понятие и условия оформления субаренды земельного участка
Высока вероятность того, что субарендатор нанесет ущерб земельному наделу. Подобные нюансы следует заранее обговорить в договоре.
- Вероятность задержек выплат со стороны субарендатора.
Многие пренебрегают официальным заключением договора субаренды. Может случиться так, что попадется недобросовестный человек, который не выплатит полностью или внесет арендную плату в частичном объеме. - Вероятность преждевременного расторжения договора субаренды. Этот риск особенно опасен для субарендатора. Ведь в случае расторжения основного договора аренды соглашение с субарендатором также будет расторгнуто.
Части Возможно взять в субаренду и какую-то часть от надела. Для этого данный участок должен быть выделен и детально описан в документах.
Стороны должны согласовать между собой выделение участка под субаренду.
Субаренда земельного участка – раскроем вопрос полностью
- удостоверение личности;
- выписка ЕГРН;
- нотариальное согласие супруги или супруга;
- протокол уполномоченного лица на проведении сделки, если действует юрлицо;
- свидетельства о праве собственности на имеющиеся постройки.
Субарендатор предоставляет только паспорт (для частных лиц) или учредительные документы (для фирм).
Непредставление одной из сторон договора всех необходимых справок можно посчитать уклонением от госрегистрации. В этом случае второй участник сделки будет подавать судебный иск, чтобы зарегистрировать обременение. Пошаговая инструкция заключения договора Когда государственный орган выдает согласие на субаренду участка, то в течение 30—90 дней (в зависимости от сроков действия разрешения) надо заключить и зарегистрировать соответствующий договор.
Условия заключения договора субаренды участка земли + образец документа
- в начале документа должно стоять наименование договора субаренды;
- на бумаге следует точно написать реквизиты обеих сторон, а также однозначно определить их роли, при этом не важно, названы они «наниматель», «субарендатор» или по-другому;
- нужно прописать данные из документа, который стал основанием для его оформления (основной договор аренды с реквизитами заключения);
- в конце стороны подписывают договор (если бумагу визирует уполномоченное лицо компании, то необходимо указать основания для этого).
Расходы при оформлении договора При подаче документов стороны оплачивают госпошлину:
- 2 тысячи рублей — для физлиц;
- 22 тысячи рублей — для компаний.
Если в сделке участвует сразу несколько юридических или физических лиц, то вышеуказанная сумма разделяется пропорционально между ними всеми.
Договор субаренды земельного участка
СНТ), индивидуального жилищного строительства и т. д. Содержание
- 1 Стороны договора
- 2 Права и обязанности участников
- 3 Предмет договора, требования к описанию земельного участка для полной идентификации
- 4 Роль собственника надела
- 5 Порядок заключения договора
- 6 Необходимость оформления
- 7 Важные условия типового договора
- 8 Документы, необходимые для заключения договора
- 9 Пошаговая инструкция заключения договора
- 9.1 Срок оформления
- 9.2 Требования к оформлению
- 9.3 Структура документа
- 10 Расходы при оформлении договора
- 11 Возможные спорные ситуации
- 12 Законодательные акты
Стороны договора Сторонами сделки стандартно являются арендатор и субарендатор (пункт 6 статьи 22 ЗК РФ).
Где регистрируется договор аренды земельного участка
В зависимости от предмета договоренности сторон (жилое помещение, коммерческая недвижимость, земельный участок и т.д.), перечень документов может изменяться, но основными являются следующие: Заявление инициатором регистрации и соответственно заявителем может быть, как арендатор, так и субарендатор Подлинник арендного соглашения данный документ должен быть составлен и заверен надлежащим образом Техническая документация на арендуемую недвижимость и документ, удостоверяющий личность заявителя Документы, подтверждающие статус индивидуального предпринимателя ИНН, ОГРН — при заключении сделки с ИП Учредительные документы юридического лица устав, приказ о назначении директора, ОГРН и т.д.
Где регистрировать договор аренды земельного участка
Бумага защищает его интересы, но все выплаты по ней стоит проводить только безналичным способом, чтобы иметь неоспоримые подтверждения денежных перечислений. Важные условия типового договора Структура субарендного договора типична для недвижимости. Некоторые уклонения от стандартной формы могут наблюдаться в пунктах, связанных с ежемесячными выплатами, правилами землепользования и правовым регулированием возникших споров. Например, стоимость субаренды может быть фиксированной или плавающей в зависимости от деятельности компании или физического лица.
Договор субаренды не должен противоречить основному соглашению. Ведь передача арендных прав может ухудшить состояние участка для его дальнейшей эксплуатации.
