Некоторые граждане оформляют договор аренды земельного участка в целях его субаренды. Это передача прав на пользование участком лицом, которое уже является арендатором. При первом варианте это делается для заработка, когда цена за вторичную аренду повышается и гражданин, являющийся первичным получателем прав, оставляет себе разницу, в этом случае он также будет должен выплачивать НДС. Второй вариант — при ненадобности использования участка, но расторгнуть договор не представляется возможным, тогда для избавления от лишних затрат ищется лицо, готовое принять условия субаренды.
Передача прав вторичному арендатору устанавливается в соответствии с законодательными актами, указанными в ГК РФ и ЗК РФ. Из-за того, что это не является сделкой с участием прямого собственника, существуют особенные нюансы, которые должны соблюдаться всеми сторонами процесса.
Составление договора повторной аренды должно учитывать условия первичной сделки. Если субарендатор не будет выполнять свои обязательства, то владелец и арендодатель получают полное право на расторжение сделки, так как оба являются правообладателями.
Общие понятия
Субаренда – это сделка, которая подразумевает передачу уже арендуемой земли другому юридическому или физическому лицу. То есть после того, как человек получил право пользование участком на основании договора аренды, он сам заключает договор субаренды уже на другого гражданина.
Главное условие такого соглашения – его содержание не должно противоречить пунктам, определенным при аренде. Например, для того, чтобы запретить передавать уже арендуемую землю в третьи руки, в договоре может содержаться информация о запрете передачи территории в субаренду. Такой пункт не позволит арендующему гражданину заключать последующие сделки такого плана.
Обязательное условие заключение сделки субаренды – наличие оплаты или предоставление услуги взамен денежных средств. Такой договор не может быть безвозмездным.
При заключении сделки необходимо учитывать все регулирующие нормы, которые устанавливаются ГК РФ. Это правило относится ко всем лицам.
Образец договора субаренды земельного участка:
Законодательство о субаренде муниципального земельного участка
Порядок передачи земельных участков регламентируется статьей №22 ЗК РФ, согласно которой, территории переходят в собственность арендующим в соответствии с ГК РФ. Статья №607 ГК РФ уточняет, что под собственностью может подразумеваться и земельный участок. Имущество сдается в аренду, а гражданин, получивший права на землю, должен выполнять все условия составленного договора.
Если владелец разрешил арендующему оформлять договор субаренды, то передаваемая в новые руки собственность будет возможна. Если владелец запретил оформлять такое соглашение, что прописано в документе, составляемом при сделке, то субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, становится невозможной.
Статья 607. Объекты аренды
Статья 22. Аренда земельных участков
Передача территории разрешается без соответствующего пункта при оформлении сделки, если договор аренды будет действителен более пяти лет, в таком случае потребуется лишь уведомить владельца о передаче его собственности, что можно сделать уже после оформления документов.
Невыполнение условий договора приведет к его расторжению, также возможно начисление компенсаций или штрафов. Передача прав на недвижимость без согласия собственника, если срок заключенного договора более пяти лет, возможна только без торгов.
Основные условия
Оформление договора
В 2018 году договор субаренды может быть составлен в свободной письменной форме. Сделка должны быть оформлена в органах Росреестра, в противном случае передача прав не будет считать законной. Если при оформлении аренды сделка заверялась нотариусом, то и договор субаренды должен будет пройти аналогичную процедуру, в ином случае этого не требуется.
Скачать образец договора субаренды земельного участка
Значимые моменты, которые должны присутствовать в таком договоре:
- описание правоотношений;
- характеристики сделки;
- реквизиты обеих сторон;
- обязанности субъектов;
- права субъектов;
- условия, которые регулируют формат прекращения действия соглашения.
Для оформления сделки потребуются следующие документы:
- нормативы качественных и количественных показателей;
- кадастровый паспорт объекта;
- график выплат или предоставляемых услуг;
- свидетельство на право заключения субаренды.
Обе стороны могут использовать услуги гарантов. Благодаря этому появляется возможность обеспечить безопасность заключаемого договора.
Если нет согласия
Составляемый договор аренды может содержать условия передачи и эксплуатации земельного участка. Именно этим правилам должно подчиняться арендующее лицо при использовании земли, но если в договоре эти пункты не указаны, то он должен опираться на условия, указанные для вида и типа имущества. Образец будет идентичен тому, что использовался при заключении первичной аренды.
Согласно законодательным актам, арендатор может передавать имущество в поднаем, если для этого есть разрешение владельца земельного участка. Согласно договору субаренды, передается не только арендованное имущество, но и права на его пользование.
Договор аренды дает разрешение на следующие действия, если подобное занесено в пункты:
- сдавать имущество в субаренду;
- передавать права по такому договору;
- передавать обязанности по договору субаренды;
- предоставлять имущество в безвозмездное пользование;
- отдавать арендные права как залог;
- вносить арендные права в уставный капитал товариществ и других сообществ;
- вносить арендные права как паевый взнос в кооператив.
Все эти пункты имеют юридическую силу, если не противоречат установленным правилам согласно ГК РФ или другими управляющими актами.
Заключение договора субаренды запрещено на срок, который превышает срок действия договора аренды. Правила пользования должны быть аналогичными в обоих документах.
Субаренда муниципального земельного участка возможна даже без согласия владельца участка, если обратное условие не занесено в договор аренды земельного участка. Договор перенаема дает полный пакет прав.
У арендатора земельного участка, собственником которого является государство или муниципальные власти, появляется возможность передачи своим прав субарендаторам без получения разрешения, если договор оформлен более чем на пять лет. При этом составляемая сделка субаренды не должна превышать срок аренды.
Вместе с правами передаются обязанности, указанные в статье №22 ЗК РФ. Если возникнет необходимость изменения условий договора, тогда потребуется согласование с владельцем земельного участка, в противном случае договор субаренды будет считаться бессильным.
Если же владелец захочет расторгнуть договор, который заключен на срок более пяти лет, то вопрос может быть решен в его сторону только при наличии весомых оснований, необходимых для предоставления в суд.
В качестве оснований могут использоваться только факты нарушения условий договора. Именно благодаря этому условию разрешается заключение договора субаренды, так как не будет иных факторов, которые потребуют расторжения сделки повторной сдачи недвижимости в аренду. Но в составляемом договоре между арендодателем и арендатором можно указать пункт, согласно которому будет наложен запрет на повторную передачу прав на пользование земельного участка.
Права, обязанности и риски
Вторичный арендатор получает следующие права и обязанности:
- право пользование участком в течение срока, указанного в договоре;
- право на проведение действий, которые не противоречат условиям заключенного договора;
- содержание участка должно соответствовать тому, в котором ему недвижимость была передана;
- стоимость найма должна оплачиваться в полном объеме, который указывается в договоре аренды.
Если же вторичный арендатор не платить исправно необходимую сумму, то владелец и первичный арендатор могут составить коллективный иск для применения санкции в отношении лица, которое не выполняет свои обязательства.
Риски наступают только в случаях, когда документация оформляется незаконными путями. Тогда арендодателю будут грозить серьезные штрафы, а не только разрыв отношений с владельцем земельного участка.
Нюансы передачи прав на территорию
Заключение договора субаренды не накладывает никаких обязательств на владельца территории, так как он не является контрагентом в сделке. Если же собственник не хочет, чтобы на его участок мог получить какие-либо права другой гражданин без его ведома, то стоит включить соответствующий пункт в договор.
Если арендатор решит передать права на земельный участок третьим лицам при помощи торгов, то сделать это можно будет только при наличии документов, позволяющих такую возможность. При отсутствии оснований передача прав не только не будет юридически чистой, но и возложит определенные санкции на первичного арендатора, который попытался составить договор субаренды.
Если же у субарендатора, который получит права на недвижимость путем торгов, возникнут проблемы, то он может нанять юридическую экспертизу для определения правонарушений при составлении договора, основываясь на сделке, которая была заключена между владельцем и первичным арендатором.
Порядок и сроки оплаты
Субарендатор должен выплачивать полную сумму, оговоренную при заключении сделки. Оплата может производиться любым удобным способом для обеих сторон, в том числе передачей прав на собственность или предоставлением услуг. Если договор заключен между частными лицами, то стоимость определяется в устной беседе, после чего сумма заносится в соответствующий пункт документа.
Если договор заключается между частным лицом и государственными или региональными органами, то для расчета будет применяться следующая схема:
S*C*K1*K2
Где:
| S | Площадь участка. |
| C | Базовая ставка. |
| K1 | Личный коэффициент. |
| K2 | Региональный коэффициент. |
Сроки выплат устанавливается в стандартном порядке. Вторичный арендатор должен соблюдать установленные в договоре условия.
Договор аренды лесного участка
должен обязательно содержать перечисленные границы.
Как оформляется продление договора аренды земельного участка — смотрите тут.
Что гласит закон о земельных участках — мы расскажем далее.
Владельцы многих земельных участков сдают наделы в так называемую субаренду.
Делается это, как правило, для извлечения дополнительной прибыли с участка, которая получается из разницы арендной платы за землю субарендатора и отчислений, выплачиваемых собственнику надела.
Что представляет из себя сделка?
Субарендой называется сложная сделка, при которой арендатор ещё раз сдаёт землю в пользование, уже другому физическому или юридическому лицу, которое в дальнейшем непосредственно пользуется переданным участком.
Заключение договора субаренды земельного участка возлагает на стороны соглашения определённые обязанности и предоставляет им определённые права. При этом все положения договора не должны противоречить основному договору и действующему законодательству.
В случае, если в основном договоре прописано, что арендатор не имеет право передавать земельный надел в субаренду, то для того, чтобы заключить соглашение, необходимо переподписание основного документа на новых условиях.
Сделка обязательно должна быть возмездной. Субарендатор должен либо оплачивать стоимость пользования землей деньгами, либо оказывать наймодателю определённые услуги, либо передавать ему в собственность личное имущество.
При заключении договора субаренды между физическими или юридическими лицами документ должен составляться в соответствии с нормами, установленными Гражданским кодексом РФ.
Если же одной из сторон сделки выступает государственное учреждение, то основным документом, регулирующим положения соглашения, выступает Земельный кодекс РФ.
Отличие сделки от аренды
Субаренда земельных участков имеет следующие особенности:
- При заключении договора арендодателем является в лицо, которое в действительности не обладает никакими правами собственности на эксплуатируемый объект, тогда как одной из сторон обычного соглашения об аренде является собственник актива.
- Субарендатор должен подчиняться требованиям не только непосредственного арендодателя, но и собственника земли, тогда как наниматель земли по обычному договору обязан координировать свои действия только с собственником надела.
- Субарендное соглашение, в отличие от простого договора найма, не может быть заключено на срок, больший, чем срок окончания основного договора с собственником.
Какова выгода для сторон сделки?
Арендатор первого порядка имеет право сдать часть актива в субаренду по большей цене, чем он сам платит за право пользования наделом.
Эту особенность активно используют риэлторы, получая привлекательный актив по не очень высокой цене и впоследствии делегируя права на него другим лицам, получая с этого неплохую прибыль.
Если арендатор понимает, что у него нет необходимости в использовании количества площадей, предусмотренных первичным соглашением о найме земли, он может частично передать право пользования другим лицам.
Выгода в данном случае очевидна для всех: земля не простаивает, первичный арендатор вместо убытков получает прибыль, вторичный арендатор расширяет поле деятельности, тем самым также увеличивая свой доход.
Права и обязанности субарендатора
В соответствии с договором вторичный арендатор наделяются определенными правами и обязанностями:
- получает право пользования земельным наделом на срок, указанный в соглашении;
- имеет право производить на арендованной земле любые действия, не запрещённые договором (обустроить подсобное хозяйство, возвести какое-либо строение, добывать полезные ископаемые из земных недр);
- обязан содержать участок в том же состоянии, в котором он был ему передан;
- должен в срок и полностью уплачивать первичному арендатору стоимость найма.
В случае, если вторичный наниматель не платит нужную сумму, первичный арендатор вместе с собственником земли вправе применить санкции вплоть до расторжения соглашения.
Сроки субаренды
Срок, на который арендатор имеет право сдать имущество в третьим лицам, определяется, исходя из следующих правил:
- Срок субаренды не может превышать срок основного договора.
- В случае, если субнаёмщик распоряжается землёй неподобающим образом (наносит ей вред или возводит на ней постройки, не предусмотренные соглашением), то договор может быть автоматически расторгнут первичным арендатором или собственником.
- В случае, если срок действия основного договора по каким-то причинам уменьшается на определённую величину, то на эту же величину уменьшается и срок действия договора субаренды.
- Если по инициативе собственника земельного надела происходит разрыв основного соглашения об аренде, то и вторичный договор автоматически теряет свою силу. В данном случае субарендатор имеет преимущественное право на предоставление ему участка в пользование, и если такой договор заключается, то субнаниматель становится первичным наёмщиком.
Порядок уплаты платежей за пользование участком
Субарендатор должен платить первичному арендатору ровно столько, сколько прописано в договоре.
Формы расчёта субнанимателя с основным нанимателем могут быть различными:
- перевод средств на банковский счёт;
- оплата наличными;
- оказание услуг;
- передача прав на какую-либо собственность.
В случае, если договор заключается между двумя частными лицами, то стоимость пользования землей, а также периодичность внесения оплаты определяется при личной беседе представителей сторон.
В случае, если договор субаренды заключается между частным лицом и государством (либо между двумя государственными учреждениями), то размер арендной платы можно высчитать по следующей формуле:
Sum=S* С * К1 * К2,
где:
- S – площадь взятого в аренду земельного участка;
- C – базовая ставка;
- К1 – личный коэффициент (значение, рассчитываемое исходя из деятельности, которую собирается осуществлять арендатор на земле, а также исходя из категории населения, к которой относится наниматель);
- К2 – региональный коэффициент.
Подводные камни сделки
При заключении договора субаренды права на пользование землёй переходят к третьему лицу, которое не обременено никакими обязательствами перед собственником.
Чтобы избежать недопонимания сторон сделки арендодателю целесообразно включить в первичное соглашение пункт, согласно которому субаренда не может быть произведена без его предварительного согласия.
В случае, если подобный пункт отсутствует в договоре, а лицо, которому участок был сдан в субаренду начинает злоупотреблять полученными правами, собственник вправе обратиться в суд, который с большой вероятностью встанет на его сторону.
Дело в том, что право собственника быть поставленным в известность о заключении субарендного соглашения является неизменным вне зависимости от условий договора.
Видео: Особенности процедуры
В видеоролике рассказывается, как правильно сдать земельный участок в субаренду и какие существуют особенности оформления данной сделки:
Субаренда земельного участка – раскроем вопрос полностью
Размер госпошлины делится на всех участников сделки. Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом, то физическое лицо оплачивает пошлину в размере 2000 рублей, а юридическое лицо – 22000 рублей. Персональные данные собственника, арендатора и субарендатора; Корректная и полная информация об объекте, передаваемом в субаренду: кадастровый номер, площадь, адрес,
Передача земельного участка в субаренду
Согласно п.
1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации. Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ установлено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Кроме того, в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г.
Подлежат ли обложению НДС операции по сдаче Арендатором земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в субаренду?
Согласно п.6 ст.22 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
При этом следует учитывать, что освобождение от обложения НДС в соответствии с п.п.
Договор субаренды земельного участка
именуемый в дальнейшем « Арендатор », с одной стороны, и в лице. действующего на основании. именуемый в дальнейшем « Субарендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем « Стороны », заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем: 1.1.
Арендатор обязуется предоставить Субарендатору земельный участок кадастровый №.
именуемый в дальнейшем – участок, площадью кв.м, расположенный по адресу.
Субаренда земельного участка находящегося в муниципальной собственности
Арендатор вправес согласия арендодателя сдавать арендованное имущество всубаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанность по договору аренды другому лицу (перенаем).
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование. а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
По общему правилу если арендодательне дал согласия на вышеперечисленные действия арендатора (обычно условие о том, что арендатор вправе осуществлять такие действия, прописывается в договоре аренды), то осуществлять их арендатор не вправе.
В п.
18 постановления № 11 Пленум ВАС РФ подчеркнул, что рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника при условии его уведомления.
Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия.
по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Отметим, что в Положении «О порядке предоставления земельных для размещения нестационарных объектов».
утвержденном Решением Екатеринбургской городской Думы от 26.06.2012 г.
№ 31/61, ничего не сказано о порядке передачи прав арендатора третьему лицу.
На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных, предусмотренные настоящим Кодексом. 9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Что такое субаренда земельного участка?
Для начала уделите должное внимание понятиям, которые относятся к субаренде. Данное понятие содержится в Гражданском законодательстве, закреплено в Гражданском кодексе. В полной мере ознакомиться с этим понятием вы можете в статье 615 Гражданского кодекса.
Однако, в этом нормативно-правовом акте указывается основание только для общего понятия субаренды.
Если вас интересует субаренда в контексте земельного законодательства, то на этот вопрос вам ответит статья 22 Земельного Кодекса.
Что же понимается под и таким термином, как субаренда?
Это ситуация, когда арендатор конкретного земельного участка имеет право на то, чтобы передать этот надел в субаренду другому лицу, за определенную плату. Таким образом, в договоре аренды появляется третье лицо, с которым тоже складываются определенные финансовые взаимоотношения.
Как вы поняли, учитывая все сложности сделки, в ней участвуют не привычные нам две стороны, а целых три. Существует множество сложностей и нюансов связанных с оформлением это сделки. Следующий пункт будет посвящен тому, на что именно необходимо обратить внимание, заключая договор субаренды земли.
Отличия от аренды
Если вы еще путаетесь с тем, что такое аренда и субаренда земельного участка, вам необходимо выявить различия между двумя этими понятиями. На самом деле, смысл понятия аренды состоит в том, что вам в пользование передается определенное недвижимое имущество, в нашем случае земельный надел, которым вы можете распоряжаться определенное количество времени.
Договоры аренды и субаренды земельного участка имеют отличия. В чём принципиальная разница двух этих терминов? В первую очередь разница в том, сколько субъектов принимает участие в сделке.
В случае аренды в сделке участвуют две стороны: первая является арендатором, то есть тем, кто пользуется недвижимым имуществом, а вторая – арендодатель, то есть лицо, не являющееся собственником. В случае субаренды появляется третье лицо, которое называют субарендатор.
Данное лицо связывается непосредственно с арендатором, и вступает с ним в финансовые отношения. Далее, у данного лица появляются также основания на использование недвижимого имущества.
Также, отличия существуют в сфере финансов.
В случае аренды, арендатор владеет имуществом за определенную плату, которую устанавливает непосредственный собственник.
В случае субаренды, владение может происходить по факту оплаты не собственнику, а арендатору от субарендатора, за цену, указанную лицом, временно владеющим недвижимостью.
Конечно, с экономической точки зрения, выгодно все-таки быть арендатором, ведь это лицо не только имеет право использовать данное имущество, а также получает некоторую выгоду от разницы в цене.
Но сегодня практика субаренды широко распространена ввиду того, что недвижимость получила возможность участвовать в гражданском обороте, а значит, именно с ней могут производиться различные сделки в том числе, и найм.
Предмет договора
Если говорить о том, что выступает предметом договора в данной ситуации, когда речь идет об арендаторе и субарендаторе, то ошибочно предполагать, что предметом является земельный надел. Данное понятие, правда, является предметом договора, но только между собственником и арендатором.
В случае, когда устанавливается соглашения между арендатором и субарендатором, предметом договора выступает право на владение данным недвижимым имуществом.
Субарендатор получает возможность использовать недвижимость так, как разрешит ему арендатор. На самом деле, данный вопрос очень запутан, и будет понятен, разве что, лицу, имеющему определенное отношение к юриспруденции. Однако, вам также необходимо обратить внимание на данные нюансы.
Дело в том, что при составлении договора на субаренду, будет использоваться подобная терминология, чтобы вы могли проследить за тем, насколько грамотно составлен договор. Вы должны быть знакомы с подобными терминами.
Типовая форма договора субаренды земельного участка.
Права и обязанности субарендатора
Для того, чтобы в полной мере изучить, какие права и обязанности ложатся на плечи субарендатора, необходимо обратиться к статье 615 Гражданского кодекса.
Так как субарендатор является своеобразным арендатором, только разница состоит в том, что стоимость, которую он выплачивает, устанавливается собственником и арендатором, значит, он имеет все те же права, что и обычный арендатор.
Так, субарендатор имеет право пользоваться земельным наделом, а также имуществом, которое на нём находится, если это соответствует пункту договора.
Субарендатор имеет право вселить на недвижимое имущество своих несовершеннолетних детей, а также супругу. Субарендатор может предоставить данный надел под своим контролем третьим лицам, предварительно уведомив об этом арендатора.
Однако, обязанностей у данного лица много больше. Так, субарендатор обязан использовать земельный надел, отошедший ему по договору по назначению, а также, обязуется не передавать его повторно в субаренду.
Необходимо соблюдать правила использования земельного надела, в соответствии с пунктом договора. Необходимо освободить на отдел по истечении срока субаренды от своих вещей. Субарендатор обязан беспрепятственно допускать арендатора на земельный надел для того, чтобы тот ознакомился с состоянием земельного участка.
Субарендатор несет материальную ответственность за состояние недвижимого имущества. Арендатор обязуется своевременно оплачивать счета за использование земельного надела. Арендатор обязуется содержать земельный надел в первоначальном виде, не испортив никаких его качеств. Дополнительные права и обязанности могут быть прописаны в договоре между сторонами.
Ограничения права пользования земельным участком
Ограничения на право использовать земельный участок могут возникнуть в результате того, что земельный надел по некоторым причинам был ограничен или изъят из гражданского оборота.
Это относится к ситуации, когда речь идет об охране памятников, редких животных, растительных культур. Обязательно обратите внимание на состояние земель, прежде, чем оформлять договор.
Как сдать земельный участок в субаренду?
Теперь давайте рассмотрим, как надлежащим образом оформить в субаренду земельный участок.
- Как правило, арендатор ищет субарендатора только в том случае, если самостоятельно не может распоряжаться земельным участком, а тем временем, он находится в аренде на длительное время. В этом случае необходимо такое лицо, как субарендатор.
- После того как договоренность состоялась, арендатор должен объяснить субарендатору необходимость составления договора субаренды. Кроме этого, именно арендатор назначает стоимость, которая должна вноситься за месячное использование земельного надела.
- После того, как установлена стоимость использования земельного надела, необходимо оповестить собственников о том, что в договоре появилось третье лицо. Для этого собственник оповещается надлежащим образом о том, что лицо собирается взять участок в субаренду и, соответственно, будет оплачивать все сопутствующие расходы.
Если собственник против, лица не могут оформить субаренду без его согласия. Если же собственник считает, что ничего особенного в подобном вопросе нет, то договор субаренды земельного участка будет составляться далее.
- Когда вы обсудили вопросы, которые касаются стоимости и разрешения от собственника, необходимо установить права и обязанности использование земли. К слову сказать, договор может быть составлен как самими сторонами, так и при помощи юриста.
Именно квалифицированный юрист или нотариус поможет вам избежать различных ошибок в составлении договора субаренды, порекомендует, как наиболее выгодно соблюсти интересы всех сторон. Поэтому, если у вас позволяет время и средства, обратитесь к вышеуказанным лицам.
- Далее, вам необходимо зарегистрировать договор. Если он надлежащим образом подписан, все его участники оповещены и дали свое согласие, то вы должны явиться в отделение Росреестра. Именно этот орган регистрирует различные сделки, которые касаются отчуждения или временного использования недвижимости.
- После того, как процедура осуществлена, вы сдали все документы, необходимо подождать срок, составляющий 14 дней. После этого субарендатор может начинать пользоваться земельным наделом, предусмотрительно, выплачивая денежные средства за его использование.
Порядок уплаты платежей
Арендатор и субарендатор самостоятельно устанавливают порядок уплаты платежей.
Так как арендатор самостоятельно назначает стоимость использования земельного надела, то также в индивидуальном порядке решается и частота оплаты.
Оплачивать субарендатор данную сделку может:
- ежемесячно;
- раз в квартал;
- годами;
- и так далее.
Всё зависит от того, к какому выводу пришли стороны, и как им будет наиболее удобно.
Чаще всего, при составлении такой сделки оплата берется за несколько лет вперед для того, чтобы арендатор был спокоен в плане того, что вторая сторона сделки будет соблюдать все необходимые требования.
На какие сроки может быть установлена?
Сроки – это еще один важный вопрос, который может появляться в теме субаренды. Важно отметить, что срок субаренды не должен превышать общего срока аренды. Допустим, если аренда между собственником и арендатором оформлена на 10 лет, то срок субаренды не должен превышать этой цифрой.
Если речь идет о Государственном или муниципальном земельном наделе, если собственником представлено государство, взять землю в субаренду можно только в том случае, если срок аренды превышает 5 лет. Поэтому, вопрос о сроках также очень индивидуален, однако, не должен выливаться за пределы аренды между собственником и арендатором.
Пролонгация сделки
Сделку субаренды можно продлить только в том случае, если будет продлён договор аренды. Но очень часто случается так, что арендатору попросту становится ненужным подобное сотрудничество, и он желает покинуть сделку. В этой ситуации субарендатор запросто может стать арендатором.
Ввиду того, что одна из сторон сделки решила больше не участвовать в подобном юридическом акте, арендатор сводит собственника и субарендатора, для того, чтобы эти стороны составили договор на найм земельного участка между собой.
Это становится очень удобно.
В случае, если арендатор намерен дальше участвовать в подобных сделках, сначала он продлевает договор аренды с собственником, а затем уже субарендатор подключается к данной сделке и продлевает договор с арендатором.
Выгода сделки для сторон
Каждая из сторон получает свою выгоду. Собственник рад, что его земельный надел пользуется спросом, поэтому может впоследствии поднять цену, а также ежегодно получает внушительную денежную сумму за то, что его земельным наделом пользуются.
Кроме того, надел, который постоянно находится в использовании, ценится намного выше, нежели чем тот, который пустует годами.
Арендатор получает свою выгоду в том, что получает денежное вознаграждение в виде разницы от суммы заявленной собственником, которую платит субарендатор.
Субарендатор имеет от данной сделки самое меньшее преимущество, однако, допустимое. Он использует земельный надел, который ему приглянулся по назначению, и возможно, даже получает с него выгоду.
Преимущества и недостатки
Явным преимуществом такого способа является тот факт, что все стороны получают желаемое. Арендатор, который не смог найти применение земельного надела, однако уже заплатил за его использование, может отбить денежные средства, и даже немного обогатиться.
Собственник, владеющий земельным наделом, рад, что тот не пустует. Субарендатор получает в пользование землю, которую хотел.
Казалось бы, все находятся в плюсе, однако существует и существенный риск, который в первую очередь касается арендатора.
Если субарендатор произведет с землей действия, которые запрещены договором, и при этом исчезнет, то именно арендатор будет отвечать за подобное деяние перед собственником, несмотря на то, что собственник знал о том, что землей владел субарендатор.
Такая ситуация будет очень щекотливая, поэтому выбирая третью сторону, арендатор должен быть максимально внимательным.
Кроме того, важно помнить о том, что субарендатор может не оплатить стоимость, и в итоге, после длительного использования земли попросту пропадет из вида.
Поэтому, если арендатору не хочется рисковать, он должен взимать с субарендатора стоимость по договору найма за несколько месяцев вперед.
Еще один риск кроется в том, что собственник может запретить осуществление деятельности арендатору на земельном участке.
Такое решение будет чревато. Арендатор лишиться своих денежных средств, а субарендатор возможности осуществлять задуманное.
Кроме того, если собственник решил, что ему выгоднее сотрудничать напрямую с субарендатором, получать денежные средства, договор может быть расторгнут. А вот стороны, как собственник, так и субарендатор могут работать друг с другом напрямую.
Заключение
Поэтому, если в сделке появляется третья сторона, необходимо быть максимально внимательными и осторожными. Вполне возможно, что ваша непредусмотрительность и недальновидность может стать результатом того, что субарендатор станет арендатором.
Однако, с точки зрения экономического подхода, данные сделки весьма выгодные, поэтому если вам предстоит оформление подобных правоотношений, ни в коем случае не теряйтесь, и постарайтесь оформить их как можно быстрее.
1316 юристов сейчас на сайте
Наша фирма взяла в аренду земельный участок у городского совета. Договор аренды оформлен сроком на пять лет. Мы арендуем участок уже год. В связи с сложившимися обстоятельствами мы сейчас не используем всю площадь участка в своей хозяйственной деятельности. Хотим сдать его в субаренду. Субарендатор будет использовать этот участок в таком же целевом назначении, что и мы. В договоре аренды с государственным советом право на субаренду или ее о запрете ничего не сказано. Должны ли мы в обязательном порядке просить разрешение у городского совета на субаренду? Какое наказание может нас ожидать, если мы сдадим земельный участок в субаренду, не согласовывая вопрос с городским советом?
24 Июля 2012, 13:15, вопрос №12642
Пользователь, г. Волгоград
280 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
