Земли сельскохозяйственного назначения — это земли, которые расположены за пределами населенных пунктов, предназначенные и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Согласно действующему законодательству они могут использоваться в следующих формах:
- для ведения сельскохозяйственного производства;
- для других целей, которые включают: личное подсобное хозяйство, крестьянское (фермерское) хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство.
Общий правовой режим для них заключается в предоставлении земельных участков непосредственно для сельскохозяйственных целей.
Земли сельскохозяйственного назначения следует отличать от земель сельскохозяйственного использования. Последние включают в себя земельные угодья, которые могут относиться и к другим категориям, в частности, земли несельскохозяйственных предприятий или государственного лесного фонда, переданных во временное пользование для сельскохозяйственных целей гражданам и сельхозпредприятиям.
Непосредственно земли сельскохозяйственного назначения обслуживают цикл выращивания сельскохозяйственной продукции, включая земли, занятые складами, административными зданиями, дорогами и другими элементами инфраструктуры.
Следует отметить две особенности правового режима:
- Приоритетное положение земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым пригодные для сельскохозяйственных нужд земли предоставляются прежде всего в сельскохозяйственных целях, а для несельскохозяйственных нужд предоставляются земельные участки, имеющие несельскохозяйственное назначение, не пригодные для ведения сельского хозяйства или сельскохозяйственные земли худшего по кадастровой оценке качества. Законом предусмотрена охрана от необоснованного изъятия земель из сельскохозяйственного оборота.
- Не все без исключения земли, которые пригодны для сельскохозяйственных нужд, могут использоваться непосредственно для осуществления сельскохозяйственной деятельности, например, существуют ограничения по использованию земель в заповедных зонах.
Виды разрешенного использования
Правовой режим всех земель, в том числе и сельскохозяйственного назначения, определяется их категорией и видом разрешенного использования, определенном на основе зонирования территорий.
Для земель сельскохозяйственного назначения установлены 6 групп:
- Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под сенокосы, пастбища, сельскохозяйственные угодья, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, многолетними насаждениями, каналами, водными объектами, а также отведенные для личного подсобного хозяйства (всего 11 видов разрешенного использования).
- Земли, которые малопригодны для пашни, но могут использоваться для выращивания некоторых технических культур, ягодников, винограда, чая, риса и др.
- Земли, занятые зданиями, сооружениями и строениями сельскохозяйственного назначения (коровник, свинарник, телятник, убойный цех, машинный двор, пилорама и др., — всего 17 видов разрешенного использования).
- Земли, занятые водными объектами и используемые в предпринимательских целях (разведение и ловля рыбы, и др.).
- Земли, на которых расположены леса.
- Прочие земли, в том числе болота, овраги, свалки, скотомогильники, нарушенные земли и иные земли, не вовлеченные в градостроительную деятельность.
Для конкретного земельного участка могут применяться такие виды разрешенного использования:
- основные;
- условно разрешенные;
- вспомогательные, которые допускаются только в качестве дополнительных к основным или условно-разрешенным видам.
Оценка земель
Оценка таких земель производится на основе Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения. Данный документ не применяется для кадастровой оценки земельных участков, принадлежащих садоводческим, огородническим и дачным объединениям.
Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков I-VI категорий:
- Формируется Перечень земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения.
-
Определяются удельные показатели кадастровой стоимости данных земель на основе следующих действий:
- определение перечня разновидностей почв и площадей, ими занимаемых;
- определение перечня всех сельскохозяйственных культур, которые возможно выращивать для каждой почвенной разновидности;
- выбор допустимых чередований посевов (севооборота);
- определение нормативной урожайности для каждой сельскохозяйственной культуры;
- определение рыночной цены по каждой сельскохозяйственной культуре;
- расчет удельного валового дохода с 1 га для каждой сельскохозяйственной культуры;
- определение удельных затрат на возделывание и уборку урожая сельскохозяйственных культур;
- расчет удельного валового дохода на 1 га для каждого севооборота;
- расчет удельных затрат на возделывание 1 га для каждого севооборота;
- расчет удельных затрат на поддержание необходимого уровня плодородия почв;
- расчет удельного показателя земельной ренты в разрезе севооборотов (прибыли предпринимателя);
- определение максимального значения удельного показателя земельной ренты в разрезе почвенных разновидностей;
- расчет коэффициента капитализации земельной ренты;
- определение удельного показателя кадастровой делением удельного показателя земельной ренты на коэффициент капитализации по каждой почвенной разновидности;
- расчет средневзвешенного удельного показателя кадастровой стоимости по всем почвенным разновидностям в составе земельного участка.
- Рассчитывается кадастровая стоимость, как сумма произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель групп I-VI и занимаемых этими землями площадей в пределах земельного участка.
Особенности аренды и купли-продажи
Оборот земель сельскохозяйственного назначения – совокупность сделок, в результате которых возникают или прекращаются права на земельные участки. Принципиальной особенностью является исключение возможности предоставления юридическим лицам и гражданам земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся в муниципальной либо государственной собственности, что соответствует нормам Земельного кодекса.
Особенностью правового регулирования договоров купли-продажи земельных участков сельхозназначения является законодательно закрепленное преимущественное право государственных или муниципальных органов власти на покупку продаваемого участка.
Купля-продажа определяется такими факторами:
- форма собственности на участок;
- субъектный состав участников сделки;
- вид разрешенного использования, и др.
Продавец обязан известить высший исполнительный орган государственной власти о своем намерении продать участок в письменной форме. В извещении обязательно должна быть указана цена и другие существенные условия договора (расположение недвижимости на участке и др.), иначе условия договора не могут быть согласованы.
Что касается особенностей договора аренды, то он может заключаться на срок не более 49 лет. Участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в аренду только резидентам РФ. Участки, принадлежащие частным лицам, могут сдаваться в аренду также иностранным субъектам и лицам без гражданства.
Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие формы
В ряде случаев возникает необходимость изменения категории земли сельскохозяйственного назначения на другую форму. Обычно это связано с обеспечением активизации оборота земли, а также с ростом спроса на загородные поселки, коттеджи, и др.
Однако при этом придется столкнуться с рядом законодательных ограничений, в соответствии с которыми изменение категории земель допустимо лишь в исключительных случаях, связанных с: консервацией земель, созданием заповедных или иных охраняемых государством территорий, изменением границ поселений, размещением промышленных объектов, включением непригодных для сельского хозяйства земель в состав лесного или водного фонда либо земель запаса, строительством дорог и иных сооружений и коммуникаций, выполнением международных обязательств, добычей полезных ископаемых, размещением объектов здравоохранения, социального и др. назначения.
Перевод земель из состава сельскохозяйственных угодий в случае, когда их кадастровая стоимость на 50% более выше среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу, действующим законодательством не допускается. Также запрещен перевод в другую категорию для особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.
Чтобы изменить категорию, собственник должен направить в местную администрацию ходатайство, в котором указывается:
- кадастровый номер соответствующего земельного участка;
- действующая и предполагаемая для перевода категории земли для данного участка;
- обоснование для перевода участка в другую категорию.
Также нужно провести государственную экологическую экспертизу о возможности такого изменения категории.
В двухмесячный срок с момента поступления ходатайства уполномоченный орган принимает решение либо о переводе земельного участка в другую категорию, либо об отказе. Акт направляется заявителю в течение двух недель с даты его принятия.
Переоформлять документы на земельный участок в случае изменения его категории не требуется.
Понятие «земли сельскохозяйственного назначения». Землями сельскохозяйственного назначения ЗК РФ (п. 1 ст. 77) признает земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Таким образом, земли данной категории должны отвечать трем признакам. Эти земли, во-первых, находятся за границами населенного пункта, во-вторых, предоставлены для нужд сельского хозяйства, в-третьих, предназначены для сельскохозяйственных нужд.
Основное целевое назначение земель данной категории — использование их для нужд сельского хозяйства.
Сельское хозяйство представляет собой сферу материального производства, целью которой является получение растительных продуктов и продуктов животноводства путем выращивания и использования сельскохозяйственных растений и животных. Сельское хозяйство делится на две основные отрасли: растениеводство и животноводство.
В Федеральном законе «О развитии сельского хозяйства» (п. 2 ст. 1) говорится, что этот Закон устанавливает правовые основы реализации государственной социально-экономической политики в сфере развития сельского хозяйства как экономической деятельности по производству сельскохозяйственной продукции, оказанию услуг в целях обеспечения населения российскими продовольственными товарами, промышленности сельскохозяйственным сырьем и содействия устойчивому развитию территорий сельских поселений и соответствующих межселенных территорий.
Под сельскохозяйственным производством признается совокупность видов экономической деятельности по выращиванию, производству и переработке соответственно сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия, в том числе оказание соответствующих услуг (ст. 4 названного Закона).
Классификация видов деятельности, относящихся к сфере сельского хозяйства, закреплена в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности, утвержденном постановлением Государственного комитета РФ по стандартизации и метрологии от 6 ноября 2001 г. № 454-ст. Растениеводство включает выращивание: зерновых, технических культур, картофеля, масличных культур, кормовых и прочих сельскохозяйственных культур. К растениеводству относятся также овощеводство; декоративное садоводство; выращивание грибов, винограда, плодовых, ягодных культур, орехов и т. д. Животноводство включает разведение: крупного рогатого скота; овец, коз, лошадей, ослов, мулов и лошаков; свиней; сельскохозяйственной птицы; пчел; кроликов и пушных зверей в условиях фермы; водных пресмыкающихся и лягушек в водоемах; дождевых (калифорнийских) червей и др.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (п. 2 ст. 77 ЗК РФ).
Таким образом, земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на два вида. Основную их часть составляют сельскохозяйственные угодья, т. е. земли, непосредственно используемые как средство производства. Другая разновидность земель данной категории — это несельскохозяйственные земли.
Согласно п. 1 ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья в зависимости от их естественных природных свойств и экономической целесообразности их использования в целях растениеводства или животноводства подразделяются на следующие виды угодий: пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями, и залежи.
Определения этих видов угодий приводятся в Инструкции о порядке заполнения переписных листов Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года по сельскохозяйственным организациям, утвержденной постановлением Федеральной службы государственной статистики от 30 ноября 2005 г. № 95 (п. 12.5—12.11).
Пашня — сельскохозяйственное угодье, систематически обрабатываемое и используемое под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары. Сенокос — сельскохозяйственное угодье, систематически используемое под сенокошение. Пастбище — сельскохозяйственное угодье, систематически используемое для выпаса животных (и такое использование является основным), а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью. Многолетние насаждения — сельскохозяйственное угодье, используемое под искусственные насаждения древесных, кустарниковых (без лесной площади) и некоторых травянистых растений, предназначенных для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции. Залежь — земельный участок, который ранее использовался под пашню и более года не используется под посевы сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар.
Вместе с тем, в составе сельскохозяйственных угодий выделяются особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научных организаций и учебно-опытных подразделений образовательных организаций высшего образования; сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).
В составе сельскохозяйственных угодий выделяются мелиорированные земли. Правовой режим этих земель урегулирован в Федеральном законе «О мелиорации земель». Мелиорированные земли — это земли, на которых проведены мелиоративные мероприятия. Мелиоративными мероприятиями считаются проектирование, строительство, эксплуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культур-технических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ.
Сельскохозяйственные угодья признаются мелиорированными землями после того, как мелиоративные системы или отдельно расположенные гидротехнические сооружения и защитные лесные насаждения приняты в эксплуатацию (ст. 27 Федерального закона «О мелиорации земель»).
Несельскохозяйственные земли используются как пространственный территориальный базис для размещения объектов, непосредственно обслуживающих нужды сельского хозяйства. К ним относятся внутрихозяйственные дороги, различные коммуникации. На этих землях могут быть построены здания, строения, сооружения, которые используются для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяется также фонд перераспределения земель (ст. 80 ЗК РФ). Он создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, осуществления крестьянскими (фермерскими) хозяйствами их деятельности, расширения такой деятельности, создания и расширения личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота. Этот фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в фонд в случае приобретения Российской Федерации, субъектом РФ или муниципальным образованием права собственности на земельный участок по основаниям, установленным федеральными законами, за исключением случаев приобретения права собственности на земельный участок, изъятый для государственных или муниципальных нужд.
Подпункт 2 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. В подп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК РФ говорится о приоритете сохранения особо ценных земель, изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения для иных целей ограничивается или запрещается.
Земельное законодательство до принятия ЗК РФ 2001 г. развивалось на основе такого важнейшего принципа, как принцип приоритета сельскохозяйственного землепользования, который считался одним из основополагающих принципов земельного права. Как писал Г. А. Аксененок, приоритет земель сельскохозяйственного назначения означает, во-первых, признание сельскохозяйственных земель (особенно пашен и других ценных сельскохозяйственных угодий) больше всего необходимыми и, по существу, незаменимыми в производстве продуктов питания, без которых не может жить человек и существовать человеческое общество; во-вторых, то, что вся земля, и в особенности земли сельскохозяйственного назначения, является продуктом природы, и в этом качестве представляет собой объективную экономическую категорию.
В настоящее время приоритет охраны земель сельскохозяйственного назначения имеет декларативный характер. Согласно п. 1 ст. 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.), — в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть включены в перечень земель, применение которых для других целей не допускается (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).
В то же время использование земель сельскохозяйственного назначения или земельных участков в составе таких земель, предоставляемых на период строительства дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, осуществляется при наличии утвержденного проекта рекультивации таких земель для нужд сельского хозяйства без перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий (п. 2 ст. 78 ЗК РФ).
В законодательстве закреплен обширный перечень случаев, когда земли сельскохозяйственного назначения могут быть переведены в иную категорию земель. Совершенно очевидно, что такая тенденция развития законодательства не может не оказывать отрицательного воздействия на состояние земель сельскохозяйственного назначения, а принцип приоритета в использовании и особой охране этих земель лишен какого-либо реального содержания.
Особенностью правового режима земель сельскохозяйственного назначения является установление на них большого числа разного рода ограничений прав на землю. При этом эти ограничения вводятся не в интересах охраны земель сельскохозяйственного назначения или лиц, которые используют эти земли, а в интересах лиц, которые используют какие-либо объекты, находящиеся на данных землях и на смежных с землями сельскохозяйственного назначения участках, в интересах охраны окружающей среды, охраны водных объектов и т. п. Так, типичной является ситуация, когда права на земли ограничиваются в результате установления охранных зон вдоль линейных сооружений, проложенных (газопроводов, трубопроводов) через сельскохозяйственные земли. Может быть установлена охранная зона государственного заповедника, если он примыкает к землям сельскохозяйственного назначения. На землях сельскохозяйственного назначения может быть установлена водоохранная зона водного объекта и т. д.
Возможны случаи ограничения прав на земли сельскохозяйственного назначения в связи с размещением на них предприятий и объектов для производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Это значит, что могут быть ограничены права лиц на собственный земельный участок, который используется для сельскохозяйственного производства. Так, санитарно-эпидемиологические правила и нормативы «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200—03», утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 30 марта 2003 г., предусматривают следующее. Санитарно-защитные зоны устанавливаются не только вокруг крупных сельскохозяйственных производств и объектов — свиноводческих комплексов, птицефабрик, комплексов крупного рогатого скота, хранилищ навоза и помета, ферм, тепличных и парниковых хозяйств и др., но и вокруг хранилищ фруктов, овощей, картофеля, зерна, хозяйств с содержанием животных (свинарников, коровников, питомников, конюшен, звероферм) до 50 голов.
Следует заметить, что в названных правилах и нормативах четко не определен режим этих зон, недостаточно ясно указано, в чем конкретно выражаются ограничения хозяйственной деятельности в этих санитарно-защитных зонах.
Конкретное целевое назначение земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения определяется на основе норм земельного законодательства, которые закрепляют цели эксплуатации этих земель. Земли данной категории могут использоваться, естественно, в соответствии с их целевым назначением. В то же время допускается использование этих земель в целях, которые вступают в противоречие с их основным целевым назначением земель этой категории. Порядок использования одних видов таких земель довольно подробно регламентирован в законодательстве, других — практически нет.
Прежде всего данные земли нужны для ведения сельского хозяйства. Это прямо отражено в п. 1 ст. 78 ЗК РФ. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства). Для этих целей пригодны не только сельскохозяйственные угодья, но и иные земли данной категории.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться в лесохозяыственных целях — для создания защитных насаждений (п. 1 ст. 78 ЗК РФ). Для этого осуществляется посадка полезащитных лесных полос. Порядок таких работ регулируется законодательством о мелиорации земель.
Земли сельскохозяйственного назначения применяются для рыбоводства. На этих землях могут находиться, к примеру, пруды, обводненные карьеры, где создаются рыбоводные хозяйства. Согласно ст. 2 Федерального закона от 2 июля 2013 г. № 148-ФЗ «Об аквакультуре (рыбоводстве) и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» аквакультура (рыбоводство) — это деятельность, связанная с разведением и (или) содержанием, выращиванием объектов аквакультуры. Объекты аквакультуры — водные организмы, разведение, содержание и выращивание которых осуществляются в искусственно созданной среде обитания.
Земли сельскохозяйственного назначения разрешается использовать в целях, которые никоим образом не связаны с ведением сельского хозяйства, в результате чего сокращаются площади сельскохозяйственных угодий, возникают неудобства при пользовании этими угодьями. На землях сельскохозяйственного назначения могут размещаться различные линейные сооружения: дороги, линии электропередачи, линии связи, нефтепроводы, газопроводы и др. (п. 2 ст. 78 ЗК РФ). Такие земли имеют двойной правовой режим. На земли сельскохозяйственного назначения распространяется режим соответствующих категорий и видов земель. Вместе с тем, земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения охотничьего хозяйства (п. 3 ст. 78 ЗК РФ).
На землях сельскохозяйственного назначения собственниками, землевладельцами, землепользователями и арендаторами земельных участках может осуществляться добыча общераспространенных полезных ископаемых в порядке, установленном законодательством о недрах. В течение периода добычи участок земли, продолжая оставаться в составе земель сельскохозяйственного назначения, имеет правовой режим земельного участка для добычи полезных ископаемых, т. е. земель промышленности.
Рассмотрим случаи, когда возможно определить разрешенное использование земельного участка. Так, в отношении земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться градостроительное зонирование. Статья 31 ГсК РФ (п. 2) предусматривает, что применительно к межселенным территориям (в том числе землям сельскохозяйственного назначения) может разрабатываться проект правил землепользования и застройки в случае планирования застройки таких территорий. При этом градостроительные регламенты не устанавливаются для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (п. 6 ст. 36 ГсК РФ). Таким образом, разрешенное использование земельного участка может устанавливаться в результате градостроительного зонирования земель сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями.
Действующее законодательство допускает возможность использования для целей ведения сельского хозяйства не только собственно земель сельскохозяйственного назначения, но и земельных участков в составе иных категорий земель. В отношении таких земельных участков действует правовой режим той категории земель, в составе которой они находятся. Эти земельные участки не являются землями сельскохозяйственного назначения.
Так, если земли используются для сельскохозяйственного производства и находятся в пределах границ населенного пункта, то на них распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Когда осуществлено градостроительное зонирование, эти земли признаются зонами сельскохозяйственного использования (ст. 85 ЗК РФ).
В п. 6 ст. 87 ЗК РФ говорится, что земли промышленности и иного специального назначения могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного производства и иного применения. Согласно п. 2 ст. 90 ЗК РФ свободные земельные участки на полосах отвода железных дорог в пределах земель железнодорожного транспорта могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам для сельскохозяйственного использования.
Земли особо охраняемых территорий и объектов тоже могут использоваться для ведения сельского хозяйства, хотя и с ограничениями. Так, согласно п. 4 ст. 9 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» на специально выделенных участках частичного хозяйственного использования, не включающих особо ценные экологические системы и объекты, допускается деятельность, которая направлена на обеспечение функционирования государственного природного заповедника и жизнедеятельности граждан, проживающих на его территории.
Согласно ст. 15 этого Закона на территориях национальных парков могут быть выделены различные функциональные зоны, в том числе хозяйственного назначения, в пределах которых осуществляется хозяйственная деятельность, необходимая для обеспечения функционирования национального парка и жизнедеятельности граждан, проживающих на его территории. В национальных парках, расположенных в районах проживания коренного населения, допускается выделение зон традиционного экстенсивного природопользования. На специально выделенных участках разрешается традиционная хозяйственная деятельность по согласованию с дирекциями национальных парков. На территориях природных парков могут быть выделены агрохозяиственные зоны (п. 2 ст. 21 указанного Закона).
Статья 25 Л К РФ в качестве вида использования лесов рассматривает ведение сельского хозяйства. Статья 38 Л К РФ предусматривает, что леса (т. е. земли лесного фонда) могут применяться для ведения сельского хозяйства (сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, пчеловодства, северного оленеводства, выращивания сельскохозяйственных культур и иной сельскохозяйственной деятельности).
Согласно ст. 77 ЗК
РФ землями сельскохозяйственного
назначения признаются земли за чертой
поселений, предоставленные для нужд
сельского хозяйства, а также предназначенные
для этих целей.
Главная особенность
этой категории земель состоит в том,
что земля здесь выступает в качестве
основного средства производства
продуктов питания и кормов для животных,
а также сырья для промышленности. Поэтому
для земель сельскохозяйственного
назначения установлен особый правовой
режим, имеющий целью как охрану и
повышение плодородия почв, так и
недопущение выведения таких земель из
сельскохозяйственного оборота.
Субъектами прав
на земельные участки сельскохозяйственного
назначения могут быть граждане и
организации, отвечающие установленным
критериям для пользователей этой
категории земель.
В составе земель
сельскохозяйственного назначения
выделяются:
сельскохозяйственные
угодья,
земли, занятые
внутрихозяйственными дорогами,
коммуникациями, древесно-кустарниковой
растительностью, предназначенной для
обеспечения защиты земель от воздействия
негативных (вредных) природных,
антропогенных и техногенных явлений,
замкнутыми водоемами, а также зданиями,
строениями, сооружениями, используемыми
для производства, хранения и первичной
переработки сельскохозяйственной
продукции.
Согласно п. 1 ст.
79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья в
зависимости от их естественных природных
свойств и экономической целесообразности
использования в целях растениеводства
или животноводства подразделяются на
следующие виды угодий:
пашни;
сенокосы;
пастбища;
земли, занятые
многолетними насаждениями;
залежи.
Кроме того, в
составе этих сельскохозяйственных
угодий выделяют также особо ценные для
данного региона продуктивные земли, в
том числе опытные поля (участки)
научно-исследовательских учреждений
и учебных заведений. Перечень участков
таких земель устанавливается
законодательством субъектов РФ.
Следует отметить
также, что к землям сельскохозяйственного
назначения относят земельные участки,
предоставленные гражданам для ведения
личного подсобного хозяйства,
индивидуального и коллективного
садоводства, животноводства, огородничества.
Несельскохозяйственные
угодья — это земли, занимаемые различными
сельскохозяйственными объектами:
внутрихозяйственными
дорогами;
коммуникациями;
древесно-кустарниковой
растительностью, предназначенной для
обеспечения защиты земель от воздействия
негативных (вредных) природных,
антропогенных и техногенных явлений,
замкнутыми водоемами;
зданиями, строениями,
сооружениями, используемыми для
производства, хранения и первичной
переработки сельскохозяйственной
продукции.
Кроме того, к
несельскохозяйственным угодьям относятся
неудобья (овраги, болота и другие).
Земли, занятые
древесно-кустарниковой растительностью,
предназначенной для обеспечения защиты
земель от воздействия различных
неблагоприятных воздействий, занимают
особое положение. С одной стороны, эти
земли используют как средство производства
для выращивания данной растительности,
с другой — как территориальный базис
для ее размещения.
Земли
сельскохозяйственного назначения могут
использоваться для ведения
сельскохозяйственного производства,
создания защитных насаждений,
научно-исследовательских, учебных и
иных, связанных с сельскохозяйственным
производством целей. Однако при выделении
земли отдельным категориям пользователей
могут быть указаны более конкретные
цели использования земли, например, для
ведения крестьянско-фермерского
хозяйства (далее — КФХ), личного подсобного
хозяйства (далее — ЛПХ), садоводства,
огородничества. Эти записи в документах
на землю существенно влияют на права
собственника земли. Например, фермер
может на своей земле построить дом, а
огородник и даже владелец ЛПХ на полевом
наделе не имеют права на строительство
дома.
Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Земли сельскохозяйственного назначения входят в структуру земельных ресурсов России ( ЗК РФ).
Согласно ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения — земли,
- находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также
- предназначенные для этих целей.
ЗК РФ определяет, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться:
- для ведения сельскохозяйственного производства,
- для создания защитных лесных насаждений,
- для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также
- для целей аквакультуры (рыбоводства).
Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены гл. II от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
ФЗ устанавливает особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование
имеет преимущественное право покупки
такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением:
- случаев продажи с публичных торгов и
- случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по вышеуказанным правилам.
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.
Особенности аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
ФЗ регулирует аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.
Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
- на срок от 3 до 49 лет (за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом):
- на срок до 3 лет — для сенокошения и выпаса скота;
- на срок до 5 лет (и без проведения торгов) — крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.
В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных и Федерального закона.
В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.
В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Особенности предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности
ФЗ устанавливает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности предоставлен в аренду, вправе:
- приобрести такой земельный участок в собственность или
- заключить новый договор аренды такого земельного участка,
если у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления ( ЗК РФ) отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка.
Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут
- передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также
- предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду в порядке, установленном ЗК РФ:
- религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации — для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации,
- гражданам — для сенокошения и выпаса скота.
При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.
Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата — в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем 5 лет. Кроме того, указанные участки не подлежат приватизации.
О вопросах приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения до вступления в силу настоящего Федерального закона см. Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11
Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, помимо от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», не допускается.
Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Принятие наследства не должно приводить к нарушению требований, установленных и (или) Федерального закона, а именно:
- иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды;
- предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения имеют ряд ограничений.
В противном случае к наследникам применяются требования, установленные Федерального закона (обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения).
Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения
Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:
- сохранение целевого использования земельных участков;
- установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
- преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
- преимущественное право участников долевой собственности на земельный участок на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
- установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.
В соответствии с действующим законодательством каждая отдельная территория имеет определенное предназначение, для которого предоставляется различным гражданам.
В зависимости от назначения определенного земельного участка будут изменяться и возможности, которые предоставляются его собственнику для обустройства этой территории.
В связи с этим многим стоит разобраться, как осуществляется раздел земельных участков сельскохозяйственного назначения в 2018 году и чем они характерны.
Что это такое
В соответствии с действующим законодательством все земельные участки, расположенные на территории страны, могут относиться к одной из семи категорий. Ключевое различие между ними заключается в том, что они имеют определенное предназначение, в связи с чем ограничиваются и те меры, которые могут предпринимать владельцы таких территорий в целях их обустройства.
Одной из наиболее важных групп на сегодняшний день являются земли, предназначенные для ведения сельскохозяйственной деятельности.
В частности, это касается участков, которые не находятся на территории каких-либо сельских или городских поселений, а также предоставляются гражданам для ведения сельскохозяйственной деятельности, то есть они должны заниматься на них производством всевозможного растительного сырья или же продуктов питания.
Земли сельскохозяйственного назначения также включают в себя всевозможные участки, занятые под строения, где осуществляется хранение или же первичная обработка различной продукции. Помимо этого, на этой территории может осуществляться обслуживание сельскохозяйственной техники или какая-либо другая деятельность, имеющая непосредственное отношение к ведению хозяйства.
Главные понятия
В первую очередь, стоит разобраться с тем, как этот вопрос регулируется действующим законодательством и что нужно знать потенциальным владельцам таких участков.
Виды разрешенного использования
Конкретное предназначение определенного сельскохозяйственного участка, а также возможность ведения собственником той или иной деятельности и возведения соответствующих объектов.
Ключевыми видами разрешенного использования таких территорий являются:
- сельскохозяйственное использование;
- сельскохозяйственное производство;
- ведение фермерского хозяйства;
- дачное строительство;
- садоводство;
- животноводство;
- выпас скота и сенокошение;
- огородничество;
- охотничий промысел;
- пчеловодство;
- формирование защитных лесных насаждений;
- учебные, научно-исследовательские или какие-либо другие цели, имеющие непосредственную связь с ведением сельскохозяйственной деятельности;
- рыбный промысел;
- создание форелевого хозяйства.
Также к землям сельскохозяйственного назначения относятся различные территории, которые занимаются замкнутыми водоемами. Замкнутые водоемы в данном случае представляют собой, в первую очередь, пруды, созданные искусственным или естественным путем.
В частности, они могут быть сформированы для обеспечения стабильного полива угодий, обустройства рыбного хозяйства или даже с целью поддержания экологического хозяйства.
Существуют также особо ценные сельскохозяйственные угодья, которые характеризуются следующим:
- кадастровая стоимость, превышающая средний уровень более, чем на 10% на территории определенного муниципального района;
- пребывание в распоряжении специализированных опытно-производственных подразделений, работающих при различных научно-исследовательских учреждениях, а также учебно-опытных подразделений, работающих при образовательных учреждениях;
- наличие искусственного орошения и осушения с помощью специализированных систем.
Образец договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения:
Нюансы классификации и состава
Категории земель, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности, выглядят следующим образом:
- насаждения;
- пашни;
- покосные угодья;
- пастбища, предназначенные для выпаса скота;
- дороги и прогоны;
- лесные полосы, предназначенные для обеспечения защиты полей;
- участки, расположенные под хозяйственными дворами или специализированными постройками;
- наделы, которые были подвержены временной консервации.
В соответствии с нормами государственного кадастра предусматривается возможность определения степени пригодности определенного земельного участка для ведения на его территории сельского хозяйства, и приоритетным в данном случае является целевое использование предоставленных ресурсов.
Для того, чтобы вести строительство каких-либо промышленных предприятий и всевозможных объектов, а также линий связи, трубопроводов и прочих инженерных коммуникаций, предоставляются земли невысокого качества, не попадающие в категорию сельскохозяйственных угодий.
Законы, договор и аренда
В соответствии с нормами, указанными в статьях 81 и 82 Земельного кодекса, сельскохозяйственные земли предоставляются:
- специализированным товариществам;
- частным лицам;
- кооперативам;
- хозяйственным обществам;
- государственным и муниципальным организациям.
Ведение сельскохозяйственной деятельности может осуществляться определенным гражданином или же объединенной группой лиц. К категории последних относятся, в частности, всевозможные исследовательские или научные сообщества, предприятия, учебные и религиозные организации, а также другие аналогичные категории.
Участки сельскохозяйственного назначения, на которых проживают народы, обеспечиваются государственной защитой в соответствии с нормами статей 12 и 13.
Помимо этого, в соответствии с действующим законодательством такая деятельность должна вестись так, чтобы обеспечивать требуемую сохранность экологических систем, предотвращать возможность загрязнения, а также всевозможные нарушения и прочие негативные последствия.
Аренда таких территорий также осуществляется в полном соответствии с нормами действующего законодательства. В частности, действия должны обязательно согласовываться с органами местного самоуправления, которые, в частности, несут ответственность за предоставление или прием земельных участков в аренду.
При этом между сторонами в обязательном порядке должен быть оформлен договор, чтобы обе сторон выполнили взятые на себя обязательства.
В этом документе должна присутствовать следующая информация:
- месторасположение указанного объекта и его точные габариты;
- размер арендной платы, учитывая форму платежа, инфляцию, а также точные сроки внесения;
- информация о качестве земли;
- условия, на которых должен осуществляться возврат земельного участка в соответствии с договором или в досрочном порядке;
- ограничения, связанные с использованием указанной территории, а также всевозможные обременения;
- срок, на который оформляется договор;
- ответственность, которую несет каждая из сторон за уничтожение или какие-либо случайные повреждения объекта;
- целевое предназначение пая, а также условия, на которых должна использоваться недвижимость;
- ответственность и обязательства, которые возлагаются на каждую из сторон.
В чем заключается его ценность
Земли сельскохозяйственного назначения имеют определенный правовой режим, и виды разрешенного использования непосредственно связаны с определением территориальных зон. В первую очередь, это касается удаленности участка от города, а также его целевого предназначения.
Таким образом, разные участки могут использоваться по-своему, а именно:
- сенокосы, угодья и пастбища в преимущественном большинстве случаев используются для ЛПХ;
- угодья используются для производства фруктов, овощей и прочих культур;
- возведение сельскохозяйственных построек, таких как сараи, коровники, молотильни, загоны и прочее;
- водные объекты, предназначенные для ведения рыбного промысла;
- леса, которые в преимущественном большинстве случаев обустраиваются под ведение охотничьего промысла.
Помимо этого, существуют также всевозможные могильники и болота, которые изначально не предусматривают возможность выращивания каких-либо сельскохозяйственных культур. При этом стоит отметить тот факт, что все виды разрешенного использования могут отличаться определенными ограничения, и также положение отражается в условном использовании земельного участка.
Акт приема-передачи земли
Чем примечательны земельные участки сельскохозяйственного назначения
В зависимости от того, какое предназначение имеет определенная сельскохозяйственная территория, изменяются также ее характерные особенности.
Кто может пользоваться
В соответствии с действующим законодательством использовать сельскохозяйственные земли могут следующие лица:
- граждане, получившие официальный статус фермеров;
- коммерческие компании, имеющие любую организационную форму;
- некоммерческие компании;
- организации казаков;
- подразделения, ведущие свою деятельность при каких-либо научных или леченых организациях;
- общины коренных народов.
Разрешения на строительство
Несмотря на то, что в преимущественном большинстве случаев такие участки предназначаются исключительно для сельскохозяйственного производства, действующее законодательство предусматривает ведение строительства на их территории.
Не стоит забывать о том, что земли данной категории включают в себя также достаточно большое количество особо ценных участков, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднюю цену. В то же время ведение на них какой-либо деятельности, кроме сельскохозяйственной, не предусматривается.
По закону на такой территории можно строить следующие объекты:
- всевозможные сооружения и здания, предназначенные для сельскохозяйственного производства;
- коммуникационные объекты, использующиеся внутри хозяйства;
- жилищное строительство.
Оценка и перевод
Оценка таких земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями, на основании которых осуществляется государственная кадастровая оценка участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности.
При этом стоит отметить тот факт, что данный документ не используется в процессе определения кадастровой стоимости участков, находящихся в огороднических, садоводческих и дачных объединений.
В первую очередь, осуществляется перечень участков, которые относятся к данной категории, после чего определяются удельные показатели кадастровой цены, основываясь на:
- видах почв и площади каждой из них;
- перечне сельскохозяйственных культур, которые могут выращиваться на указанной территории;
- выборе допустимых чередований посевов;
- определении нормативной урожайности для отдельных культур;
- определении рыночной стоимости по каждой отдельной культуре;
- расчете удельной валовой прибыли с каждого гектара по разным культурам;
- определении удельных затрат, необходимых для обработки и уборки урожая;
- расчете удельного валового дохода с каждого гектара;
- расчете удельных затрат, необходимых для обработки каждого гектара;
- расчете удельных затрат, необходимых для сохранения требуемого уровня качества почвы;
- расчете удельного показателя прибыли предпринимателя;
- определении предельно возможного значения удельных показателей земельной ренты;
- расчете коэффициентов капитализации оплачиваемой ренты;
- определении удельной кадастровой стоимости посредством деления удельного показания ренты на коэффициент капитализации, рассчитанный для каждого отдельного вида почвы;
- расчете средневзвешенного удельного показателя кадастровой цены по различным разновидностям почвы, находящимся в составе земельного участка.
Образец договора купли-продажи земельного участка:
Детали купли-продажи
Если было принято окончательное решение по приобретению определенного земельного участка в частную собственность, то в таком случае нужно будет обратить свое внимание на достаточно большое количество различных нюансов.
В первую очередь, нужно будет определиться с тем, насколько удаленным данный участок является от черты города. В особенности это важно в процессе приобретения дачных участков, так как, несмотря на то, что место для отдыха выбирается в соответствии с личными потребностями, одним из наиболее важных факторов является возможность быстро добраться до места обучения или работы.
Отдельное внимание нужно уделить инфраструктуре. Дачники в любом случае должны достаточно часто отправляться в город, в связи с чем лучше всего заранее определиться с возможными трудностями и потенциальными возможностями.
Скачать договор купли-продажи земельного участка
Скачать образец заполнения договора купли-продажи участка
Если нужно будет регулярно пользоваться железнодорожным транспортном или автобусом, то в таком случае всего будет сразу узнать о том, есть ли маршруты и как они функционируют. На сегодняшний день далеко не все дачники располагают личным автотранспортом, в связи с чем, по возможности, стоит максимально нивелировать возможные проблемы.
Выбирая участок, на территории которого будет осуществляться ведение сельскохозяйственной деятельности, стоит обратить внимание на то, какая там плотность населения и насколько он удален от автомагистралей. Также довольно важную роль в данном случае имеет газификация, наличие связи и электричества.
Все эти нюансы в конечном итоге сказываются на итоговой стоимости земли, которая будет непосредственно зависеть от тех или иных факторов. Большую роль в данном случае играет наличие организованного вывоза бытовых отходов или мусора, так как, если сразу не обратить внимание на этот фактор, в дальнейшем он может стать довольно неприятным сюрпризом.
В процессе оформления сделки стоит предварительно проконсультироваться с квалифицированными специалистами, которые посоветуют и объяснят какие-либо тонкости. В частности, возможно, нужно будет обращаться в кадастр для получения всей необходимой информации.
Прочие допустимые действия на территории
Помимо уже указанных вариантов использования сельскохозяйственных земель, можно выделить также еще несколько допустимых способов их применения:
- выращивание декоративных культур, овощей и продуктов, предназначенных для различных питомников;
- разведение грибных участков в целях последующего сбора и переработки их продукции;
- выращивание кустарников и фруктовых деревьев;
- посадка и уход за различными ореховыми насаждениями;
- разведение ягодных и плодоносных кустарников, а также виноградников;
- выращивание семян, предназначенных для обеспечения дальнейшего роста урожайности;
- выращивание фруктов для дальнейшего производства напитков на их основе;
- обустройство участков, на территории которых будут выращиваться пряности.
Возможность оспаривания
Снести построенную недвижимость могут только в том случае, если она:
- наносит ущерб соседям, что подтверждается соответствующей документацией;
- построена на территории какой-либо природоохраняемой зоны;
- построена на территории, находящейся в непосредственной близости к какой-либо магистрали, то есть на газовой трубе, вблизи кабелей, находящихся под высоким напряжением, а также на месте, где проходит автомобильная трасса.
Именно по этой причине рекомендуется крайне внимательно относиться к подробному изучению всей предоставленной строительной документации, имеющей отношение непосредственно к тому участку, где будет строиться указанный дом.
