Чем характерна перепланировка нежилого помещения в нежилом здании в 2019 году

Изменение определенных параметров характеристики помещения, которое относят к нежилым, называют перепланировкой.

Переустройство и перепланировка нежилого помещения могут заключаться в таких непосредственных действиях, как увеличение площади, расположение оконных проемов в местах, где они отсутствовали или их демонтаж, изменение конфигурации внутреннего пространства и т.д.

Закон о перепланировке нежилых помещений определяет перечень действий, которые необходимы к выполнению в каждом конкретном случае. В частности, согласно ЖК РФ, ГК РФ, а также опираясь на закон о перепланировке нежилых помещений, потребуется получить согласие от лиц, которые могут проживать по соседству с помещением, оформить разрешение на такие действия, а также согласовать саму перепланировку.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Регламент перепланировки нежилого помещения подразумевает выполнение определенного вида действий, перечень которых может отличаться в зависимости от того, какой тип помещения и в каком здании будет претерпевать изменения.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом доме

При осуществлении действий по перепланировке помещения в нежилом доме, которое также по своим характеристикам является нежилым, допускается осуществлять меры относительно изменения площади помещений, расположения проемов, их устранения, а также при наличии возможности увеличения общей площади. Поскольку осуществлению работ предшествует получение специального разрешения, то стоит отметить, что легче всего такие разрешения оформляются на работы, которые не будут затрагивать несущие стены. В любом случае кроме обращения в БТИ также потребуется утверждение перепланировки нежилого помещения от органов, занимающихся санитарным и пожарным надзором.

Перепланировка в жилом доме

Осуществление перепланировок в нежилом помещении жилого дома осуществляется с учетом следующих особенностей:

• Обязательно оформление проектной документации действий, которые будут осуществляться;

• Необходимо получить разрешение на перепланировку;

• Потребуется получить согласие жильцов дома на факт, что в данном помещении будет расположен определенный тип объекта (магазин, мастерская и т.д.)

Перепланировка нежилого помещения в жилом многоквартирном доме

Положение о перепланировке нежилых помещений многоквартирного дома предполагает выполнение следующих действий:

• Получение согласия ото всех жильцов дома. В данной ситуации на основании Статьи 51 ГК РФ допускается получение такого согласия на проводимом периодически общем собрании. Причем если согласие дает большая часть проживающих, то такой факт оформляется отдельным протоколом;

• При необходимости получение согласия от управляющей компании. В таком случае стоит понимать, что данное действие может быть оспорено жильцами в судебном порядке.

Перепланировка в арендуемом помещении

Сама по себе перепланировка в помещении, которое арендуется, не отличается от прочих. Единственным отличием такого процесса будет являться получение письменного согласия от владельца помещения, от которого лицо, намеренное выполнять определенные действия, получило его в пользование. При проведении работ без согласия собственника арендодатель имеет законное право расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Порядок перепланировки нежилого помещения

Порядок осуществления перепланировки предполагает составление проекта предполагаемых работ, согласование действий, которые необходимо будет осуществить, сбор необходимой документации, непосредственно осуществление работы и сдачу в эксплуатацию.

Проект перепланировки нежилого помещения

Проект перепланировки должен состоять из таких частей:

• Наименование проекта и адрес помещения;

• Перечень изменений;

• Подтверждение разрешения на проведение действий с помещением (подпись главного инженера);

• Договор на осуществление перепланировки;

• ПЗ к проекту с подробным описанием здания и данных по каждому объекту;

• Нормы противопожарной безопасности;

• Рекомендации относительно проводимых работ;

• Справка и перечень актов, на которые допустимо ссылаться при подтверждении законности выполнения действий.

Согласование переустройства и перепланировки нежилых помещений

Согласование переустройства осуществляется путем выполнения следующих обязательных шагов:

• Оформление заявления на осуществление перепланировки;

• Подготовка документации, подтверждающей право собственности (а также согласие владельца, если помещение арендуемое);

• Если собственник юр. лицо, то подготовка копий учредительной документации, заверенной нотариусом;

• Получение согласия от жильцов дома или управляющей компании;

• Подготовка проекта перепланировки и необходимых разрешений;

• Составление страхового договора, необходимого при непосредственном проведении работ.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения

Оформление разрешения на перепланировку заключается в прохождении таких этапов:

• Обращение в БТИ для того, чтобы получить необходимую документацию;

• Оформление перепланировки в проекте;

• Согласование возможности осуществления перепланировки в госорганах;

• Обращение в жилищную инспекцию.

Сдача в эксплуатацию

После проведения всех работ по перепланировке должна последовать сдача объекта в эксплуатацию, которая заключается в проверке соответствия проведенных действий проектной документации, соблюдении положенных норм строительства, а также санитарных и противопожарных норм. Составляется акт выполненных работ, который предоставляется в БТИ, после чего вносятся изменения в кадастровый паспорт и в свидетельство, подтверждающее право собственности.

Самовольная перепланировка

При осуществлении действий по изменению характеристик нежилого объекта без соблюдения положенного законом порядка, без наличия необходимой документации, а также при игнорировании строительных и прочих норм, действия собственника или арендатора помещения подпадают под формулировку «незаконная перепланировка нежилого помещения». Такой факт влечет за собой привлечение к ответственности с наложением штрафных санкций и возможности принудительной ликвидации произведенных строительных работ.

Штраф за ответственность самовольной перепланировки

При действиях относительно помещения, которые будут характеризованы как самовольные, привлечение к ответственности может грозить необходимостью выплаты следующих сумм штрафов:

• Относительно собственника помещения в размере 300-350 тысяч рублей;

• Относительно физического лица, которое выполнило подобные действия незаконного характера – 2000-2500 рублей.

Узаконивание самовольной перепланировки в административном порядке

В том случае, если перепланировка была осуществлена самовольно, все же имеется возможность ее узаконивания в административном порядке. Для этого потребуется собрать всю документацию относительно помещения, в котором производились работы, включая право собственности на объект, а также документацию. В том случае, если во внесении изменений в паспорт будет отказано, то для таких действий потребуется обратиться в суд.

Узаконивание через суд

Обращение в суд согласно действующим законодательным актам должно осуществляться только в случае отказа органов кадастра и БТИ выдавать соответствующие документы, подтверждающие законность выполненных действий и вносить изменения в документацию, определяющую право собственности.

Подача искового заявления заключается в отображении всех действий, которые осуществлялись с нежилым помещением, приложении к нему проектной документации, а также ссылки на нормы строительства и прочие законы, на основании которых помещение можно сдать в эксплуатацию.

В каких случаях не нужно разрешение

При проведении работ определенного характера получение специального разрешения не требуется. К таким работам относятся замена коммуникаций, относящихся к сантехнике или отводу отходов по канализации. Однако при проведении такого рода работ необходимо учитывать, что расположение труб ни в коем случае изменять нельзя. Аналогично не нужно дополнительного согласования при замене дверей между комнатами, окон, а также проведении косметического ремонта.

Судебная практика — расторжение договора купли продажи недвижимости 

В некоторых ситуациях граждане, купившие объект недвижимости, сталкиваются с тем, что фактически помещение было перепланировано и у них в собственности оказывается недвижимость, не соответствующая своим техническим характеристикам. В таких ситуациях может иметь место обращение в суд от новых собственников с последующим расторжением договора и возврате затраченных средств.

Советы: как защитить свои права при переустройстве нежилого помещения

Для того чтобы при осуществлении работ или приобретении недвижимости защитить свои права, необходимо прислушаться к следующим советам:

• Выполняйте действия строительного характера с недвижимостью только при наличии всех необходимых документов;

• Покупая недвижимость, сверяйте соответствие плана помещения фактическому расположению и характеристике объекта;

• При необходимости немедленно обращайтесь в суд для защиты своих прав.

Заключение

Перепланировка нежилого помещения связана с необходимостью сбора определенной документации и получением разрешений. Иногда такие действия при отсутствии определенных бумаг или несоблюдении порядка действий могут быть признаны самовольными.

Отстаивание своих интересов может быть связано с обращением в судебные органы, где потребуется помощь квалифицированных специалистов. Наша компания имеет многолетний опыт в ведении подобных дел, и квалифицированные сотрудники оказывают помощь на любой стадии процесса – от первоначальной консультации, до доведения дела до решения судьи. Связаться с нами можно по указанному номеру телефона или написав консультанту в режиме онлайн.

ЗАДАЙТЕ ВОПРОС НАШЕМУ 

ЮРИСТУ АДВОКАТУ

ВИДЕО: Переустройство и перепланировка нежилого помещения 

Согласно Градостроительному Кодексу РФ, проведение перепланировки недвижимого объекта важно осуществлять с соблюдением целого перечня обязательных условий. Подобный порядок видоизменения помещений относится не только к жилым зданиям, но и к нежилым.

Проведение перепланировки в разрез с законодательством нашей страны – его полноценное нарушение, которое наказывается соответствующим образом. Дабы не допустить такого стечения обстоятельств, как минимум, необходимо ознакомиться с базовыми принципами видоизменения объектов недвижимости.

Более детально о проведении перепланировки в нежилых помещениях поговорим в представленном ниже материале.

Основы перепланировки нежилого объекта

Что подразумевает под собой перепланировка помещения? Фото № 1

С точки зрения Градостроительного Кодекса РФ, перепланировкой объекта недвижимости является процедура, в процессе которой проводится его существенное видоизменение. При этом важно, чтобы изменялись структурные или пространственные свойства помещения, иначе проводимое мероприятие считаться за перепланировку не будет.

Говоря проще, перестановка мебели в комнате – это не перепланировка, а снос стены и объединения нескольких помещений в одно – перепланировка.

В качестве типовых изменений подобного рода также можно выделить:

• увеличение или уменьшение площади объекта недвижимости;
• монтаж или демонтаж оконных и дверных проемов;
• снос стен или отдельных помещений;
• увеличение высоты потолков;
• перестройка каркаса крыши и подобные процедуры.

На первый взгляд может показаться, что относительно нежилых помещений в нежилых зданиях проведение перепланировок не применимо. Но на деле ситуация в корне иная. Как правило, изменение нежилых объектов недвижимости проводится с целью их адаптации под новое целевое назначение. Например, предприниматель арендовал некоторый ангар на длительной основе и получил разрешение проводить его перепланировку.

Дело в том, что данный объект имеет подразделения на 10 отдельных помещений, а арендатор хотел бы использовать его в качестве большого, просторного склада. Дабы добиться своей цели он и прибегает к проведению перепланировки нежилого здания, а точнее – к сносу лишних перегородок.

Данную процедуру и мероприятия аналогичного вида нельзя проводить без получения специального разрешения и оформления соответствующей документации. Проигнорировав подобное правило, между прочем установленное законом, проводящее видоизменение объекта лицо рискует понести некоторую ответственность за проведение незаконной перепланировки, при этом совершенно не важно – имеется ли у перепланировщика право собственности на изменяемое имущество или нет.

Порядок проведения процедуры

Что нужно для проведения перепланировки нежилого помещения? Фото № 2

Как было выяснено в предыдущем пункте статьи, перепланировка – непростая процедура, требующая грамотного подхода к проведению и даже официального узаконивания.

Подобный порядок переустройства знаний регламентируется Градостроительным Кодексом РФ и введен исключительно на благо людей. В чем же заключается «благо»? А заключается оно в том, что неправильно организованная перепланировка способна просто-напросто разрушить здание. Хорошо, если это случится в отдельно стоящем объекте, а вдруг пострадает целый многоквартирный дом?

Исходя из этого, можно констатировать, что узаконивание перепланировки – это достаточно важная процедура. Регистрация проведения переустройства является лишь неотъемлемой частью полноценного мероприятия, которое состоит из трех базовых этапов:

1. Создание проектной документации.
2. Проведение ее проверки и узаконивания.
3. Организации перепланировки.

Если обратить внимание на весь процесс переустройства более детально, то процедура проходит следующим образом:

1. В первую очередь, потенциальный перепланировщик должен посетить Жилинспекцию или отделение БТИ по своему месту жительства. В данных госорганах крайне важно проконсультироваться по всем «перепланировочным» вопросам с полномочными лицами, а также пояснить им особенности конкретно вашей ситуации с переустройством объекта и получить некоторые рекомендации по его проведению.
2. После осуществления первого этапа, как правило, суть процедуры перепланировки становится ясна абсолютно каждому гражданину и он уже начинает действовать более грамотно. Сначала проводится формирование проекта, который также может быть составлен в ранее упомянутых Жилинспекции и БТИ. Нередко в данных госорганизациях предоставляются эскизы, по которым может проводиться конкретное переустройство. В том случае, когда среди образцов нужного для вас варианта не нашлось, формировать проектную документацию придется с привлечением профессионала. Главное по итогу создания проекта – его полное соответствие строительным нормам переоборудования нежилого объекта. В ином случае документация одобрена не будет и узаконена, соответственно, тоже.
3. Итак, допустим – проект готов и одобрен, согласование на перепланировку получено: что делать дальше? Ответ крайне просто – начать проводить переустройство нежилого помещения. По окончанию всех работ сотрудник БТИ вызывается для проверки соответствия проведенной перепланировки ранее составленному проекту и выписывает акт «приемки», после чего на измененный объект оформляется новая техническая документация, и процедура его видоизменения официально завершается.

В процессе проведения описанных выше процедур зачастую необходим следующий перечень документов:

• техническая документация на изменяемый объект до внесения изменений;
• паспорт перепланировщика и нотариально заверенное согласие на проведение перепланировки от лица всех собственников изменяемого объекта;
• правоустанавливающие документы на изменяемый объект, принадлежащие перепланировщику;
• проектная документация (оформляется по указанным ранее бумагам);
• проект уже проведенной перепланировки и акт приемки (необходимы для оформления техдокументации на измененное помещение);
• по требованию госорганов — иные бумаги.

Предоставление неполного перечня документов или иное нарушение законного порядка проведения перепланировки способны в разы затянуть проведение данной процедуры или существенно усложнить, поэтому к ее осуществлению важно подходить с должной долей ответственности.

Нюансы процесса видоизменения нежилых помещений

Особенности перепланировки нежилых помещений. Фото № 3

В завершение сегодняшнего материала не лишним будет обратить внимание на наиболее важные нюансы в процессе видоизменения нежилых объектов недвижимости. Для лучшего восприятия информации организуем рассмотрение особенностей процедуры посредством рубрики «Вопрос – Ответ». Ну что ж, давайте приступим.

***

Вопрос № 1: Где получить согласование на переустройство нежилого помещения в нежилом здании? – В соответствующих госорганизациях. Зачастую обращаться необходимо в БТИ, но если речь идет о перепланировке достаточно крупных объектов, но посетить придется городскую или районную Жилинспекцию. Отметим, что при проведении переустройства первых нежилых этажей многоквартирного дома получать одобрение на данную процедуру потребуется и у его жильцов, в ином случае ни один госорган не узаконить проект перепланировки.

***

Вопрос № 2: В каких случаях согласование не требуется? – В любых, когда переустройство нежилого объекта существенно не меняет его свойств. Определением этой «существенности» видоизменения свойств помещения занимаются полномочные лица из БТИ или Жилинспекции. Естественно, не потребуется узаконивать перепланировку, если она заключается в снятии антенны с фасада здания или сноса внутренней полуперегородки высотой в 1 метр.

***

Нюансы получения разрешения для проведения перепланировки помещения. Фото № 4

Вопрос № 3: В каких случаях требуется проект перепланировки? – Опять же в любых, когда переустройство нежилого помещения проходит сразу в нескольких его участках и довольно-таки существенно. Определением этой «существенности», повторимся, занимаются полномочные лица из БТИ или Жилинспекции. Отметим, что зачастую при сносе одной стены или закладывании кирпичами одной из внутренних перегородок проектная документация не требуется, все изменения оформляются сразу в техпаспорте, однако при более глобальных перепланировках без составления соответствующего проекта обойтись не получится.

***

Вопрос № 4: Как ввести нежилой объект в эксплуатацию после проведения его перепланировки? – Здесь все крайне просто. Достаточно вызвать сотрудника БТИ, получить от него акт «приемки» изменного помещения и с помощью данной бумаги, а также – иных документов оформить новую техдокументацию на объект. С того момента как изменения в соответствующие бумаги внесены здание можно начать эксплуатировать.

***

Вопрос № 5: Что будет, если провести планировку без ее узаконивания? – В будущем, при необходимости совершить какую-либо сделку над незаконно переустроенным объектом, придется оформлять техдокументацию. А в случае наличия факта незаконной перепланировки, оформить техдокументацию можно только через суд. Вот такие вот правовые последствия несет незаконное видоизменение нежилых объектов. Более того, если суд признает проведенную перепланировку опасной для здания или иных лиц, перепланировщик должен будет ее устранять, возмещать возможные убытки и проводить иные действия для нейтрализации своих деяний.

На этом наиболее важная информация по перепланировке нежилых помещений в нежилом здании подошла к концу. Надеемся, сегодняшний материал был для вас полезен. Удачи во всех начинаниях!

О нюансах согласования перепланировки нежилого помещения вы сможете узнать, посмотрев видео:

06 Окт 2017      kasjanenko    
    28      

В больших городах ввиду высокой плотности застройки не всегда рационально строить новые здания для использования в коммерческих или промышленных целях. При достаточном количестве инфраструктурного фонда производится перепланировка нежилого помещения в соответствии с целями и задачами собственника или арендатора. Перепланировка представляет собой изменение внутренних конструкционных особенностей здания/помещения с целью приведения его в соответствие новым требованиям к эксплуатации. Перепланировка может производиться в магазинах и офисах, кафе и барах, ресторанах, салонах и других помещениях.

Чем отличается перепланировка от переустройства помещений?

В отличие от перепланировки жилых помещений, перепланировка нежилых помещений представляет собой более сложный процесс не только в техническом плане. Поскольку предполагается, что после изменений конфигурации здание будет посещать большое количество людей, то все этапы работ потребуют обязательного согласования с различными государственными инстанциями, ответственными за выдачу разрешений и внесение изменений в регистрационные документы.

Следует также отличать перепланировку от других видов работ, связанных с изменением внутреннего облика нежилых зданий. В Жилищном кодексе предусмотрено понятие «переустройство», которое предполагает установку, ремонт, замену или демонтаж коммуникаций, сантехники и оборудования. В отличие от него, перепланировка в нежилом помещении предусматривает такие виды работ по изменению его конфигурации:

• увеличение/уменьшение площади и высоты;
• устройство или заделка оконных и дверных проемов;
• объединение двух помещений в одно;
• установка/демонтаж внутренних перегородок;
• замена или обустройство дублирующих перекрытий;
• демонтаж или обустройство лестничных пролетов и тамбуров;
• обустройство изолированного входа с фасада, монтаж крыльца и другие.

При выполнении перепланировок функциональное назначение здания остается неизменным, т. е. должно использоваться в той же области коммерческой деятельности, что и до изменений конфигурации. Но Жилищный кодекс предусматривает такое понятие, как «смена назначения» (перепрофилирование) нежилого фонда, т. е. изменение вида и характера деятельности, в ходе которого осуществляется эксплуатация. Например, может производиться смена назначения помещения ресторана под магазин. Для перепланировки с одновременной сменой назначения здания требуются дополнительные действия для согласования с уполномоченными госструктурами.

Как согласовывается перепланировка?

Согласование перепланировки нежилого помещения — обязательный этап, предшествующий реконструкционным работам. Без него все действия собственника считаются незаконными и могут повлечь за собой административную ответственность и даже лишение права собственности. Согласовывать изменения нужно по той причине, что любые вмешательства в конфигурацию здания несут в себе потенциальную угрозу для людей.

Например, нарушение целостности несущей стены может повлечь за собой серьезную аварию с человеческими жертвами, если рухнет перекрытие, державшееся на несущей стене. Поэтому все действия субъекта, от имени которого планируются изменения, требуют тщательной проверки и согласования с компетентными специалистами, сотрудниками государственных структур.

Порядок обращения в уполномоченные разрешительные инстанции перед началом работ зависит от типа здания. Если речь идет об отдельно стоящем строении, то разрешение на перепланировку нежилого помещения нужно получить в БТИ. Для перепланировки помещения в жилом доме требуется разрешение госжилинспекции, согласие жильцов в письменном виде. Основанием для реконструкции помещения в нежилом здании является проектно-техническая документация, выданная проектно-строительной фирмы, имеющей допуск СРО.

Как происходит согласование?

Проект перепланировки нежилого помещения выдается после тщательного обследования несущих конструкций, коммуникаций и систем, которое должен произвести подрядчик. Именно он выносит заключение о допустимости изменений конфигурации с учетом конструкционных особенностей здания. При утвердительном решении проектно-строительной организации можно переходить к процессу согласования. проекта реконструкции. Для этого потребуется перечень документов, нужных для обработки информации различными инстанциями. В него входят:

• заявление о намерении произвести планировку (подается от имени заказчика);
• заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимость;
• документы БТИ, выданные не позднее года до момента подачи заявления;
• техническое заключение на перепланировку нежилого помещения, выданное уполномоченной проектно-строительной организацией;
• договор страхования гражданской ответственности, фиксирующий возможность ущерба жизни людей во время выполнения работ.

Бюро технической инвентаризации выдает поэтажный план здания, копию технического паспорта или выписки из него. Для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме со сменой назначения потребуются разрешения органов, в компетенции которых будет находиться объект после перепрофилирования.

Например, если планируется из бывшей квартиры сделать магазин, то потребуется разрешение отдела городской администрации, ответственного за ведение розничной торговли. Кроме того, необходимо получить письменное согласие от управляющего зданием, который должен провести инспекцию всех смежных помещений, а также составить акты технического осмотра.

Порядок согласования и проведения перепланировки

Перед началом работ жильцы дома должны быть оповещены об их предполагаемых сроках начала и окончания. Также потребуются копии учредительных документов юрлица, заверенные нотариусом, от имени которого будет производиться перепланировка. После подачи документов этапы согласования и проведения перепланировки будут выглядеть так.

1. Получение в БТИ экспликации, поэтажного плана помещения.
2. Согласование плана реконструкции нежилого помещения в государственных органах.
3. Направление документов с подписями и печатями на разрешение в градостроительный отдел.
4. Получение разрешения на реконструкционные работы.
5. Проведение работ в соответствии с утвержденным планом и техническим заключением.

По окончанию работ заказчик должен получить правовые акты — выполненных работ и о завершении переустройства. Последний составляется на готовом объекте в присутствии заказчика, собственника (балансодержателя) здания, разработчиков проекта, представителей БТИ и пожарной службы, а также непосредственно подрядчика, выполнявшего перепланировку.

После составления и подписания акта о переустройстве он передается в БТИ. Если работа проводилась в отдельно стоящем здании, то потребуется передать план и в земельный отдел. Тот в свою очередь должен выдать новые документы с учетом совершенной реконструкции.

Узаконивание самовольной перепланировки

В случае незаконной перепланировки нежилого помещения, ее необходимо в обязательном порядке узаконить. Для начала нужно выполнить все шаги в соответствии со стандартным планом согласования.

Категория:	ЖКХ
Дата:	07.02.2017

1. Обратиться в проектно-строительную компанию для получения заключения об инженерном состоянии здания.
2. Запросить в БТИ паспорт с отраженными в нем изменениями (предварительно для этого приглашается техник бюро для осмотра).
3. Полученные документы подаются в управление архитектуры и строительства города для согласования.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения в случае отказа со стороны администрации? Если управление при администрации города отклонило согласование внесенных изменений, для узаконивания перепланировки нежилого помещения можно обратиться в суд, подав иск о сохранении помещения в измененном виде. К документу необходимо приложить:

Категория:	ЖКХ
Дата:	07.02.2017

• техпаспорта до и после перепланировки;
• документы о праве собственности на объект;
• заключение о надлежащем состоянии инженерных коммуникаций;
• справку о соответствии правилам пожарной безопасности;
• справку о соответствии объекта санитарным нормам.

Категория:	ЖКХ
Дата:	07.02.2017

Если самовольный проект перепланировки соответствует всем установленным нормам безопасности, а техническое состояние объекта не представляет опасности жизни и здоровью людей, то суд разрешает сохранить помещение в измененном виде. После постановления суда о сохранении изменений заказчик получает новый техпаспорт, на основании которого вносятся обновленные данные в регистрационные документы БТИ и управления строительства и архитектуры.

Основным критерием, позволяющим разделить понятия жилого и нежилого помещения, является их целевое назначение. Главным и единственным назначением жилых помещений является обеспечение условий для проживания граждан. С этой целью законодательством устанавливаются критерии пригодности объекта недвижимого имущества для проживания граждан.

Целевое назначение нежилых помещений значительно шире – они используются для предпринимательской деятельности, для размещения производства, для обеспечения общественных, культурных, спортивных и иных аналогичных мероприятий. Как правило, целевое назначение нежилого помещения определяется его собственником с учетом норм и правил, установленных законодательством.

В процессе использования указанных объектов возникает объективная или субъективная необходимость в перепланировке одного или нескольких нежилых помещений. Решение о проведении процедуры принимает законный владелец помещения (собственник, арендатор, управляющая организация и т.д.), а ее согласование должно осуществляться в строгом соответствии с положениями и регламентами, предусмотренными нормативными правовыми актами.

Процедура согласования перепланировки нежилого помещения строго формализована и состоит из нескольких обязательных этапов. Несоблюдение обязательных требований законодательств даже на одной стадии может повлечь признание ее незаконной и привлечение виновных лиц к различным видам ответственности.

Общие параметры

Перепланировка нежилого помещения заключается в конструктивном изменении данного объекта, которое влечет изменение следующих параметров:

Технические характеристики	увеличение или уменьшение площади одного или нескольких взаимосвязанных нежилых помещений; изменение высоты объекта; изменение конфигурации помещения, не влияющее на показатели площади и объема объекта; обустройство отдельных выходов или проемов; объединение нескольких нежилых помещений в единое целое и т.д.
Качественные характеристики	замена внутренних перекрытий помещения либо улучшение их отдельных элементов; повышение звукоизоляционных, теплоизоляционных, гидроизоляционных свойств объекта.
Переустройство коммуникаций	Установка или перенос в пределах нежилого помещения электрических, инженерных, технических и санитарных сетей, а также их замена на более современные и качественные аналоги.

Главное требование, которому должна отвечать перепланировка нежилого помещения, подразумевает отсутствие работ, непосредственно затрагивающих фасад здания. Также такие работы должны сохранять функциональное и целевое назначение объекта, а их изменение в процессе перепланировки влечет необходимость дополнительных согласований.

Перепланировка кухни в кухню-гостиную — наиболее распространенное проектное решение при перепланировке квартир небольшой площади.

Можно ли сделать перепланировку двухкомнатной квартиры в трехкомнатную без согласования, если проект не предполагает перенос существующих стен, читайте в этой статье.

Документы и заявление

Проведение работ по перепланировке нежилого помещения подразумевает подготовку документов, необходимых для получения согласования в уполномоченных государственных и муниципальных органах. Данная документация предоставляется собственником или законным владельцем объекта одновременно с заявлением на согласование перепланировки.

В состав проектной документации, предусмотренной законодательством для получения разрешения на перепланировку, включается:

• технические планы, эскизы, паспорта на целый объект, отдельные конструкции или узлы нежилого помещения;
• проект перепланировки, отражающий конструктивные изменения, которые будут выполнены в ходе проведения работ;
• техническая документация на здание, в котором расположено нежилое помещение.

Указанные документы должны отражать итог будущих работ по перепланировке объекта. Их изготовление возможно только после фактического обследования нежилого помещения и целого здания, а также подготовки экспертного заключения.

Подготовкой экспертного заключения занимаются экспертные организации или частные эксперты, имеющие профессиональный допуск профильных саморегулируемых организаций (СРО). Эксперты и саморегулируемые организации несут ответственность за достоверность сведений, указанных в заключении.

После согласования проектной документации законный владелец нежилого помещения направляет заявление на разрешение проведения перепланировки. Данное заявление направляется в уполномоченные органы местной власти, которые обязаны создать межведомственную комиссию по рассмотрению поступившего заявления. Образец заявления, как правило, представлен на официальном сайте местных органов власти.

Как происходит перепланировка нежилого помещения

Процесс перепланировки заключается в двух самостоятельных процедурах:

• согласование документации на ее проведение и получение разрешения на перепланировку;
• непосредственное выполнение работ на объекте.

Процедуру согласования проектной документации детально регламентирует Административный регламент каждого из надзорных органов. Его соблюдение позволяет избежать злоупотреблений со стороны должностных лиц государственных органов.

Работы по перепланировке выполняются подрядными организациями или предпринимателями, обладающими допуском саморегулируемых организаций в сфере строительства

Так как выполнение указанных работ осуществляется в строгом соответствии с разрешительной проектной документацией, законодательство предусматривает обязательные требования при их проведении:

• строгое соблюдение согласованного проекта перепланировки;
• соблюдение качества проведения строительных работ в соответствии со стандартами ГОСТ, СНИП, нормами и регламентами СРО.

Завершение строительных работ по перепланировки предусматривает их принятие и утверждение комиссией с участием законного владельца помещения, контрольных и надзорных государственных органов, представителей проектировщика (проектной организации) и подрядчика.

По итогам проверки выполненных работ составляется акт о завершении перепланировки, который является основанием для внесения изменений в технический и кадастровый паспорт нежилого помещения, а также соответствующих изменений в сведениях ЕГРП (в 2018 году на смену ЕГРП пришел ЕГРН – Единый государственный реестр недвижимости).

Порядок согласования

Согласование проектной документации на проведение перепланировки является обязательным условием для получения разрешения на выполнение работ. Проведение перепланировки без согласования незаконно и влечет административную и гражданскую ответственность.

Порядок согласования предусматривает представление проектной документации в следующие органы:

• государственная жилищная инспекция;
• органы государственного пожарного надзора;
• учреждения санитарно-эмидемиологического надзора;
• экспертное бюро либо частный эксперт;
• иные надзорные органы.

Если здание находится под охраной как памятник культурного, архитектурного или исторического значения, требуется дополнительное согласование в уполномоченных государственных органах.

Оформление согласования сопровождается не только проверкой представленных документов, но и фактическим обследованием здания и отдельных нежилых помещений на предмет возможности проведения перепланировки без ущерба для целостности сооружения.

Согласование документации в указанных органах является основанием для направления заявления для получения разрешения на перепланировку. Если предстоящая перепланировка не затрагивает изменение несущих свойств отдельных узлов и конструкций здания, согласование с надзорными органами не требуется.

Разрешение в многоквартирном доме

Проведение перепланировки в нежилом помещении, расположенном в многоквартирном доме, имеет ряд особенностей. Многоквартирный дом представляет собой сооружение, включающее несколько самостоятельных объектов недвижимого имущества, предназначенных для проживания людей.

Ряд помещений в таком доме может использоваться для иной функциональной деятельности, что оформляется переводом жилых помещений в нежилые. Так как в многоквартирном доме, как правило, имеется два и более собственника квартир, для оформления разрешения на перепланировку требуется получить их согласие.

Порядок получения согласия зависит от формы управления многоквартирным домом: непосредственное управление, товарищество собственников жилья и т.д. Такое согласование оформляется протокольно и представляется в органы местной власти на стадии выдачи разрешения на проведение строительных работ.

Условия узаконивания

Условиями соблюдения законного порядка проведения перепланировки являются:

• проведение порядка согласования документации;
• учет требований законодательства при проведении строительных работ;
• соблюдение правил безопасности, исключающих возникновение угрозы нарушения целостности здания или его отдельных конструкций.

Только при соблюдении данных условий будет выдан итоговый акт о завершении перепланировки. Нарушение данных условий будет являться основанием для привлечения виновных лиц к ответственности.

В ряде случаев допускается узаконивание перепланировки после фактического завершения работ без оформленного ранее согласования. Данные случаи не исключают возможность применения мер ответственности, однако позволят привести документы на нежилое помещение в соответствие с требованиями законодательства.

На практике, такие ситуации возможны, когда самовольно произведенные изменения не нарушают права и законные интересы иных лиц, а выполнение работ не привело к нарушению или повреждению несущих конструкций или фасада сооружения.

Роль градостроительного кодекса

Градостроительный кодекс РФ является основным нормативным документом, регламентирующим порядок согласования и проведения капитального ремонта, перепланировки и переустройства жилых и нежилых помещений.

Именно нарушение требований Градостроительного кодекса РФ дает основания признать перепланировку незаконной и потребовать от владельца помещения возмещения убытков собственнику здания или отдельных объектов в этом здании.

В дополнение к кодексу на федеральном и региональном уровне приняты иные нормативные правовые акты, детально регламентирующие каждую стадии согласования и проведения перепланировки.

Чем чревато нарушение

Так как проведение работ по перепланировке нежилого помещения связано с потенциальной угрозой для существования здания и может причинить ущерб жизни, здоровью, имуществу граждан, нарушение процедуры согласования и выполнения строительных работ влечет неблагоприятные юридические последствия для виновных лиц.

Нарушения в сфере градостроительных норм и правил могут выявлять:

• государственная жилищная инспекция;
• контрольные и надзорные органы государственного, регионального и муниципального уровней;
• прокуратура Российской Федерации.

Ответственность за нарушение правил перепланировки наступает в виде административных санкций и возмещения ущерба в порядке гражданского производства

Самовольное оформление

Самовольная перепланировка подразумевает выполнение работ в отсутствие согласования или разрешения, а также с нарушением проектной документации.

Основными негативными последствиями самовольной перепланировки являются:

• привлечение к административной ответственности и штраф с виновного лица;
• взыскание с виновного лица убытков, причиненных фактом нарушения законодательства;
• запрет на внесение изменений в правоустанавливающие документы на нежилое помещение.

Выявление фактов самовольной перепланировки осуществляется уполномоченными органами путем составления акта о нарушении градостроительного законодательства. Данный акт является основанием для возбуждения дела об административном правонарушении.

Ответственность

Помимо привлечения к административной ответственности за незаконную перепланировку, виновное лицо может быть принудительно лишено права собственности или владения нежилым помещением.

Процедура привлечения к ответственности состоит из следующих стадий:

• постановление по делу об административном правонарушении;
• предписание об устранении нарушений требований законодательства (как на стадии выполнения работ, так и после их завершения) и возмещении причиненного ущерба;
• судебное решение об изъятии объекта из собственности или владения виновного лица (допускается в случае систематического игнорирования иных мер ответственности и вынесенных предписаний).

Узаконивание самовольной перепланировки не является основанием для освобождения от административной ответственности и возмещения причиненного вреда. Лишение права собственности в судебном порядке предусматривает реализацию нежилого помещения на публичных торгах с передачей прежнему владельцу вырученных средств за вычетом расходов, понесенных на устранение нарушений.

Штрафы

В случае привлечения к административной ответственности за незаконно произведенную перепланировку, владельцу нежилого помещения грозит штраф. Данная санкция распространяется и на лицо, которое приобрело помещение с самовольной перепланировкой и не привело ее в соответствие с требованиями законодательства.

Размер штрафа за подобное нарушение предусмотрен статьей 7.21 КоАП РФ и составляет: для граждан – до 2500 рублей, для организаций – от 350000 до 1000000 рублей. Уплата штрафа не освобождает виновное лицо от обязанности устранить допущенные нарушения и узаконить самовольную перепланировку.

Стоимость услуги

Стоимость услуги по оформлению перепланировки включает в себя следующие расходы:

• оплата изготовления проектной документации;
• оплата услуг экспертного учреждения при выдаче заключения;
• оплата за выполнение строительных работ по перепланировки;
• госпошлина за внесение изменений в правоустанавливающие документы.

Конкретный размер указанных услуг (за исключением суммы госпошлины) может различаться в зависимости от субъекта РФ и муниципального образования. Стоимость проектной документации зависит от нормативного показателя – в Москве он начинается от 150 рублей за кв. м. При этом общая стоимость всего комплекта документов может составлять 20-25 тысяч рублей для нежилого помещения в пределах площади 100 кв. м.

Перепланировка однокомнатной хрущевки чаще всего осуществляется в виде объединения кухни и комнаты в единое жилое пространство.

Какие еще варианты перепланировки однокомнатной квартиры возможны на практике, читайте тут.

В каких случаях нужно получать согласование перепланировки квартиры, можно узнать здесь.

Согласование серьезных изменений в помещении должно проводиться по этапам, утвержденным законом.

Если нормы закона будут нарушены, владелец помещения неизбежно понесет наказание в виде административной или уголовной ответственности.

Понятие

Перепланировкой являются ремонтные работы, которые могут воздействовать как на несущие, так и на не являющиеся основными элементы строения.

Результатом перепланировки является изменение некоторых параметров помещения в сравнении с теми, что отображены в тех. плане объекта.

Переустройство, как часть перепланировочного процесса, затрагивает только инженерные сети.

Перепланировка может быть:

1. согласованной (законная);
2. самовольной (незаконная).

Закон требует согласовывать перепланировку вне зависимости от того, что в каком помещении ее планируется провести.

Законодательство

Перепланировка нежилого помещения является действием, в результате которого можно навредить себе, окружающим, зданию.

Поэтому законодательные документы строго контролируют перепланировочные мероприятия на всех этапах.

• По градостроительному кодексу, действующему в 2018 году, возможно разъяснить отличия перепланировочных работ от работ, например, по реконструкции.
• Жилищный кодекс предоставляет всю информацию, касаемую согласования, реализации, завершения и узаконивания перепланировок.
• В статьях четвертой главы жил. закона представлен порядок согласования, перечень работ, которые требуют обязательного согласования, а также определяет, какие работы реализовывать запрещено.
• В согласии со строительными нормами и правилами, а также с санитарными стандартами возможно реализовать перепланировку, которая не вызовет сомнений по безопасности и качественности у контролирующих органов.

Видео: «С чего начинать перепланировку квартиры»

Как узаконить перепланировку помещения

Узаконивание перепланировки может проводиться двумя путями.

1. Согласование перепланировочных мероприятий до их начала. В данном случае необходимо получить разрешение на перепланировку, выдаваемому в градостроительном отделе администрации города.
2. Узаконить через суд после завершения работ. Довольно опасный способ, т.к. несогласованные действия могут быть реализованы с нарушениями и подвергать людей опасности. Суд может признать перепланировку, только если будет доказано, что все мероприятия выполнены в соответствии со строительными и санитарными предписаниями.

В нежилом здании

Сделать переделку помещения нежилого назначения в здании соответствующего типа довольно просто.

Если запланированные работы затрагивают несущие конструкции, то необходимо согласовать действия с отделом градостроительства, если же мероприятия не воздействуют на основные элементы, то получение разрешения не требуется.

После реализации работ достаточно сообщить об изменениях в кадастровую палату.

В многоквартирном доме

Нежилые помещения нередко располагаются на первых этажах многоэтажек. Согласовать ремонт в таком помещении довольно трудоемкое занятие.

Ремонтные работы будут затрагивать интересы жильцов и коммунальных служб, поэтому разработанный проект должен проходить исследование в управляющей компании и во всех инстанциях, чьи интересы могут быть затронуты. Необходимым также является получение согласий от всех жильцов дома в письменном виде.

Жилом

Нежилое помещение, расположенное в границах жилого здания, может быть перепланировано при условии наличия документов, подтверждающих перевод назначения помещения из жилого в нежилое.

Арендуемом

Помещение, которое находится в пользовании у лица на основании договора аренды, может быть переделано, если владелец помещения оповещен о предстоящем ремонте и письменно заверяет что не имеет ничего против.

Этапы оформления

Оформление перепланировочных действий следует проводить, руководствуясь нормами закона.

Закон обязывает собственника помещения получить разрешение на перепланировку до ее начала.

Куда обращаться

При перепланировании нежилого объекта за разрешением необходимо обращаться в отдел градостроительства.

Согласование действий

Согласование действий по перепланировке является необходимым для получения разрешительных бумаг.

Согласование – это создание необходимых бумаг по перепланировке (проектной документации) и их исследование в различных инстанциях.

Документы

Для получения разрешительных бумаг потребуется собрать некоторые документы и совершить некоторые процедуры.

1. Паспорт собственника (необходимо будет сделать ксерокопию).
2. Свидетельство о собственности на объект.
3. Технический паспорт (нужно заранее заказывать в БТИ).
4. Проектные документы, созданные специалистом с допуском СРО.
5. Заключение о проведенной проверке проекта из различных организаций (МЧС, СЭС, водоканал, горгаз и т.д.).
6. Заявление на получение разрешения.

Если перепланировку затеял арендатор, то потребуется его паспорт, документы о его бизнесе, согласие от собственника.

Проект

Проект на перепланировку имеет право создавать только проектировщик с достаточным опытом, специальным образованием и действующим членством в саморегулируемой организации проектировщиков.

Разрешение

Собранные документы необходимо предоставить в отдел градостроительства муниципалитета вместе с заполненным заявлением.

Заявка на получение разрешения может рассматриваться на протяжении сорока пяти суток.

После одобрения заявления и получения заветных бумаг, позволяющих начать ремонт, необходимо приступить к реализации работ как можно раньше, т.к. срок действия разрешения довольно ограничен.

Условия узаконивания

Получение разрешения – это не окончательный этап узаконивания ремонта.

Чтобы перепланировка была признана законной, необходимо:

1. получить разрешение;
2. реализовать ремонт по всем правилам, утвержденным законом;
3. пройти этапы завершения перепланировки.

Завершить проделанные работы можно только при соблюдении некоторых условий.

1. Должен быть создан акт по скрытым работам.
2. На перепланированный объект должен приехать инспектор из БТИ.
3. По результатам проверки, должен быть подписан акт завершенной перепланировки.
4. Заказать новый кадастровый паспорт с внесенными изменениями.

Сроки

• Срок рассмотрения заявления на получение разрешения – 45 дней.
• Срок оповещения собственника по принятому решению – 3 суток.
• Действие документа, разрешающего приступать к ремонту – 4 месяца.

Если в четырехмесячный срок ремонт не выполнен, необходимо будет повторять процедуру разрешения на его получение сначала.

Самовольная

Перепланировка, выполненная без предварительного получения разрешения, признается незаконной и может быть узаконена только через суд.

Роль градостроительного кодекса

На основании градостроительного кодекса, глав 2, 3, 6, 8, строго определено, что согласование перепланировки – это обязанность собственника. При выявлении факта незаконной переделки собственнику придется заплатить штраф, а еще оправдываться в суде и доказывать, что выполненный ремонт не несет угрозы обрушения.

Ответственность

Самовольная перепланировка подразумевает ответственность за незаконные действия собственника.

Штраф за произведенные переделки без согласования определен КоАП РФ, статьями 7.21 и 7.22.

При выявлении ремонта, результатом которого является риск обрушения, собственник может быть привлечен к уголовной ответственности.

Последствия

Помимо оплаты штрафа, на собственника недвижимости органы власти подают в суд.

В ходе судебного заседания может быть принято решение о непризнании перепланировки. Тогда владельцу имущества придется за собственные средства вернуть все в исходное состояние.

Штрафы

Размер штрафных санкций равен 2-3 тысячам, если перепланировку сделало физ. лицо и 100-350 тысячам, если закон нарушило юр. лицо.

Фото: штрафы за незаконное переустройство

Стоимость

Стоимость узаконивания перепланировки определяется из таких параметров, как:

1. площадь объекта;
2. сложность работ;
3. сбор документов для согласования до ремонта или для суда, после завершения работ.

Подготовка документов для суда обычно обходится в разы дороже.

Согласование по закону может потребовать вложений от тридцати тысяч рублей.

Вопросы и ответы

По возникающим вопросам относительно перепланировки и нежеланием перечитывать законы необходимо обращаться к опытному юристу, проектировщику или к сотрудникам БТИ.

Как признать незаконной

Примером, когда нужно признать перепланировку незаконной, может быть такая ситуация: в многоэтажном жилом доме проводится перепланировка на первом этаже, где предполагается сделать салон красоты, но владелец помещения не спрашивал согласий от жильцов. Жильцы имеют право подать жалобу на перепланировщика в отдел администрации или сразу написать иск в суд.

Образец написания искового заявления можно скачать на сайте или попросить у секретаря в администрации.

Как получить свидетельство о собственности

Если согласование перепланировки нежилого помещения проходило по всем нормам закона, т.е. с получением разрешения, то после завершения ремонта нужно пригласить инспектора для занесения изменений в тех. план и для подписания акта о завершенной перепланировке.

С указанным актом можно заказать новый экземпляр свидетельства на собственность.

Если ремонт совершен самовольно, то заказать новое свидетельство можно только при наличии решения суда.

Видео: «Как узаконить перепланировку»