Как перепланировать двухкомнатную квартиру?
Передел трёхкомнатной квартиры
Что это такое?
Зачастую собственники квартир путают такие два понятия как проект перепланировки квартиры и дизайн-проект.
Дизайн-проект – это, по сути, зарисовка внешнего вида вашего жилья после внесённых изменений.
Юридической силы у него нет, и он составляется исключительно для вас.
Проект перепланировки
квартиры (образец документа можно посмотреть здесь) – это документ, который включит в себя идеи дизайн-проекта, а также отразит все изменения, планируемые относительно старого плана. Возможно, не все задумки дизайнера будут воплощены в действительности, так как их могут ограничить технические характеристики здания.
Существуют недопустимые изменения внутреннего пространства (снос несущих стен, расположение санузлов и кухонь над или под жилыми помещениями, оборудование каминов в панельных домах, демонтаж и перенос газовых стояков) которые не могут быть включены в проект, поскольку такой документ не может быть согласован.
Где сделать проект перепланировки квартиры? Проект составляется специализированными организациями, имеющими лицензию (допуск СРО). Данный документ имеет юридическую силу и подлежит согласованию в Жилинспекции.
В финансовом плане и в плане скорости оформления целесообразнее его заказать в такой организации, которая занимается также и согласованием документа. В этом случае все недочёты, допущенные в первоначальном варианте и не прошедшие согласование проекта перепланировки квартиры, будут устранены составителями без дополнительных затрат с вашей стороны.
Вы получите гарантию на утверждение плана только в том случае, если требования к проекту перепланировки квартиры будут соответствовать всем нормативам и жилищному кодексу. Существует перечень того, что можно, а чего нельзя делать.
Не всякий ремонт требует составления подобного документа. Если вы планируете заменить пол, провести отделку потолка с изменением его конфигурации, застеклить балкон, не утепляя его и не устанавливая в нём отопления, заменить сантехническое оборудование (например, установить душевую кабину вместо ванны), проект заказывать не нужно.
Совет: Если планируемые изменения затрагивают несущие конструкции, и ваша квартира находится в новом доме, проект лучше делать у его автора. Так вам удастся избежать ответственности в случае возникновения трещин в стенах или при каких-либо спорных ситуациях.
Отличие проекта от эскиза
У вас намечается перепланировка квартиры: проект или эскиз нужен вам?
Если в вашей квартире не планируется серьёзного переустройства, изменения простые, не затрагивающие несущих конструкций, то достаточно оформить эскиз перепланировки.
Его отличие от проекта в том, что на согласование представляется копия плана БТИ с пометками собственника.
Эскиз допустим только в тех случаях, если не планируется серьёзных изменений в плане квартиры. К примеру, переносится сантехника, но не меняется площадь санузла. По самостоятельно составленному рисунку можно перенести батареи в пределах одной комнаты. Исключение составляет перенос батарей на лоджию, такая перепланировка требует составления проекта.
По эскизу можно снести перегородки между ванной и туалетом, а вот устранение межкомнатных перегородок требует проекта и для согласования (образец должен быть заверен нотариально), так как меняет количество комнат в квартире.
Эскиз можно выполнять на копии поэтажного плана квартиры. Для этого требуется заказать в БТИ техпаспорт с планом. Главное условие, чтобы линии переносов были понятны.
Согласование изменений по эскизу проводится по упрощённой схеме, не требующей согласования в различных инстанциях. Такой порядок носит название «уведомительный».
Достаточно предоставить его в Жилинспекцию, приложив заявление на перепланировку, копии документов, удостоверяющих личность, документ на жилплощадь, технический паспорт квартиры. В современных условиях целесообразно воспользоваться «службой одного окна» МФЦ.
Образец заявления на проведение перепланировки.
Зачем нужен проект?
Перепланировка – это изменения, которые требуют обязательного внесения в технический паспорт квартиры. Оформить перепланировку можно самостоятельно.
Во внутреннем пространстве может расшириться размер полезной площади за счет утепления лоджии.
Измениться количество и размер комнат, следовательно, это уже будет другой объект, по сравнению с тем, на который у вас имеется свидетельство. Такие изменения необходимо согласовывать с государственными органами, и получить новый документ о собственности, таким образом узаконив перепланировку.
Если у планируется перепланировка хрущевки, проект не составлен или не согласован, тогда она будет считаться незаконной.
Продать квартиру с незаконной перепланировкой очень трудно, также после этого нельзя переоформить на другого собственника по наследству или дарственной. Приватизированный объект с незаконной перепланировкой также нельзя будет расприватизировать.
Сроки выполнения
Время изготовления проекта зависит от сложности предстоящего реконструирования и от площади объекта. В среднем это от трёх дней до одной недели. Цена варьируется в пределах от 10 до 20 тысяч, в зависимости от сложности.
Требования
Существуют государственные правила и требования к проекту.
Начать работу следует с обследования объекта и получения технического заключения о состоянии конструкций. Документация по проекту должна разрабатываться с учетом СНиП, сан. норм, а также требований Роспотребнадзора, подразделений МЧС (газовая и пожарная службы).
Основные разделы зависят от его сложности и требований инстанций, в которых необходимо будет его согласовать.
Состав проекта перепланировки квартиры:
- Конструктивный.
- Архитектурный.
- Замена перекрытий.
- Схема вентиляции.
- Схема отопления.
- Электроснабжение.
- Водоснабжение и водоотведение.
- Замеры помещения.
- Генплан.
- План организации строительства.
Каждый лист документа подписывается автором и руководителем компании-разработчика.
Затем проект заверяется подписью заказчика.
Объём предоставляемой на утверждение информации должен быть полным.
В то же время не стоит включать в документ лишнюю информацию.
Что должен содержать проект?
Типовые проекты перепланировки квартир представляют собой пакет документов, состоящих из следующих пунктов:
- пояснительная записка;
- ситуационный план;
- планы этажей до перепланировки и после неё;
- описание конструктивных узлов и деталей;
- описание усиливающих элементов (при необходимости);
- аксонометрический план;
- схема полов.
Кроме этого могут прилагаться схемы электро-, водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, схема гидроизоляции.
Далее можно скачать пример проекта перепланировки квартиры:
- Титульный лист.
- Лист общих данных.
- Пояснительная записка.
- План квартиры до перепланировки.
- Демонтажно-монтажный план квартиры.
- План квартиры после перепланировки.
- Экспликация и план полов.
- Схема гидроизоляции.
- Водоснабжение и канализация.
- Аксонометрическая схема.
- Фотофиксация.
- Схема металлоусиления несущих конструкций.
- Допуск от саморегулируемой организации.
- Авторский надзор.
Дополнительные разделы:
- проект электроснабжения помещения;
- фотомонтажи;
- теплотехнический расчет;
- монтаж перегородок;
- схема демонтажа подоконного блока.
Куда обращаться?
Начать процедуру можно с обращения в Жилинспекцию города или округа. Кроме того, существует масса проектных организаций, специализирующихся на составлении проектов и согласовании документов.
Собственникам квартир в новостройках целесообразнее заказывать проект перепланировки квартиры для согласования (образец можно скачать выше) у организации – автора их дома. Так вы получите проект с учётом всех особенностей объекта и избежите нарушения авторских прав.
Важно: Перед заключением договора с проектным бюро, выясните, имеется ли у неё лицензия, свидетельство о допуске к работам.
Варианты перепланировок
Перед составлением эскиза или дизайн-проекта перепланировки, учтите качество стен вашего жилья.
-
Перепланировка в панельном доме (типовые проекты можно скачать ниже) или блочных домах ограничивается шириной панелей.
Какие-либо мероприятия по сносу стен, проделыванием в них проёмов зачастую невозможно.
Перепланировку можно сделать за счёт легко демонтируемой сантехкабины.
Санузел объединяется, и за счёт этого освобождаются квадраты для расширения комнат или коридоров.
- объединение двух жилых помещений с устройством проема в перекрытии в панельном доме КОПЭ;
- демонтаж подоконной зоны и устройство совмещенного санузла в однокомнатной квартире панельного дома П-46;
- передел 2 комнатной хрущевки в панельном доме I-515;
- перепланировка трешки в панельном доме II-49Д;
- изменение 4 комнатной квартиры в доме серии П-55;
- перепланирование пятикомнатной хрущевки в доме серии ПД-4.
-
В кирпичном доме внутриквартирные перегородки не несущие и легко демонтируются.
Единственная неприятность при этом, возможность наткнуться на вентиляционный канал, который сносить запрещено.
Переустройство внутреннего пространства кирпичных домов проводится путём расширения площади комнат за счет длинных, узких коридоров или нежилых помещений.
- перенос кухни в однокомнатном жилище в кирпичном доме;
- перепланировка двушки в кирпичном доме II-29;
- передел 2х комнатной хрущевки с переносом кухни в коридор;
- объединением санузла в трешке кирпичного дома;
- переустройство в 4х комнатном жилом помещении кирпичного дома.
Как перепланировать двухкомнатную квартиру?
Самым популярным видом являются проекты перепланировок двухкомнатных квартир с изменением количества комнат.
Если вам необходимо дополнительное изолированное пространство, можно из двух комнат сделать три.
Но такой вариант возможен, при наличии комнат достаточной площади. Перегородки изготавливаются из лёгких современных материалов.
Такая перепланировка весьма популярна, проводится чаще сего при увеличении количества членов семьи.
Противоположным вариантом являются проекты перепланировки двухкомнатной хрущевки в однокомнатную. В ней попросту удаляются перегородки, и собственник получает одну просторную комнату, поделённую на зоны, вместо двух маленьких.
Популярен вариант — объединение гостиной с кухней. Единственным препятствием в этом случае может стать газовое оборудование кухни, поскольку при этом соединение не соответствует нормативам безопасности.
Перепланировка двухкомнатной квартиры, проекты:
- Объединение жилых помещений в монолитном доме.
- Установка раздвижной перегородки в доме серии 1-511.
- Объединением жилой комнаты и кухни в двушке кирпичного дома.
- Перепланировка помещения в блочном доме II-18.
Передел трёхкомнатной квартиры
Трехкомнатная квартира, как правило, имеет одну большую и две маленькие комнаты. Делить небольшие помещения не имеет смысла, поэтому можно увеличить количество помещений за счет гостиной. Дополнительную площадь при таком варианте можно получить за счет коридора или лоджии.
Как и в двухкомнатной, можно объединить гостиную с кухней. При этом можно часть большой комнаты превратить в отдельное помещение. К примеру, можно сделать в ней гардеробную.
Рационально можно использовать площадь коридоров, для устройства в них систем хранения или присоединения к гостиной. Для получения столовой одну из комнат можно соединить с кухней путем сноса перегородки.
Посмотреть проекты перепланировок трехкомнатных квартир можно здесь.
Составление проекта перепланировки и подготовка документов для её проведения — процедура, отнимающая много сил и времени. Поэтому целесообразнее обратиться к специалистам профильных компаний, что позволит избавиться от лишних хлопот и сделать процесс переустройства пространства вашего жилья приятным.
Меню
Что такое проект перепланировки?
Проект перепланировки
и/или переустройства – это обязательный документ, необходимый для получения разрешения на перепланировку. Проект необходим для согласования планируемых мероприятий в инстанциях города, которые должны убедиться в безопасности перепланировки для окружающих, не нарушает ли она прав соседей и соответствует ли требованиям законодательства.
В проекте отражаются все планируемые изменения относительно существующего плана БТИ.
Оформление и содержание
Проект оформляется в соответствии с ГОСТ Р 21.1101-2013 «Основные требования к проектной и рабочей документации» и ГОСТ 21.501-2011 «Правила выполнения архитектурно-строительных рабочих чертежей».
Требования к составу проектной документации для согласования перепланировки квартиры изложены в Приложении 3 Постановления Правительства Москвы №508-ПП от 25 октября 2011 г (с изменениями на 13 февраля 2018 г).
Состав проекта зависит от сложности планируемых работ. Но обязательными пунктами являются:
Текстовая часть
Титульный лист
Данный лист содержит адрес объекта, шифр проекта, номер договора и дату изготовления. Также указываются реквизиты организации, разработавшей проект, ставятся подписи ответственных лиц и Заказчика.
Содержание тома
Содержание проекта оформляется в виде таблицы с указанием сквозной нумерации листов.
Запись ГИПа
Обязательство главного инженера проекта о соответствии проектных решений действующим нормам, заверенное подписью и печатью.
Пояснительная записка
Первым листом пояснительной записки является её содержание. Пояснительная записка включает в себя краткую информацию об объекте: (адрес, этаж, серия дома, год постройки и т.д.), а также описание принятых в проекте решений.
Графическая часть
Местоположение объекта
Фрагмент карты с указанием округа и района, в котором расположен объект проектирования.
План и экспликация квартиры до перепланировки
Чертёж, отражающий фактическую планировку квартиры. Выполняется на основании документации БТИ и визуально-инструментального обследования. Чертёж дополняется экспликацией, содержащей наименования и площади помещений согласно техническому паспорту БТИ.
План демонтируемых конструкций и оборудования
Чертёж, на котором синим цветом показываются сносимые и/ или переносимые перегородки, проёмы, сантехнические приборы, плиты и пр.
План монтируемых конструкций и оборудования
Чертёж, на котором красным цветом показываются возводимые и/ или переносимые перегородки, проёмы, сантехнические приборы, плиты и пр.
План и экспликация квартиры после перепланировки
Чертёж, отражающий планировку квартиры после реализации проектных решений. Чертёж дополняется экспликацией, содержащей наименования и площади помещений, с пометкой об уточнении их после обмеров техником БТИ.
План и экспликация полов
Чертёж с обозначением покрытия полов в помещениях. Чертёж дополняется таблицей с эскизами конструкций полов и описанием их состава. В жилых зданиях на плиту перекрытия обязательно должен быть уложен слой звукоизоляции. В помещениях санузла и ванной должна быть сделана гидроизоляция. Устройство звукоизоляции и гидроизоляции полов подтверждается актами на скрытые работы.
Схема гидроизоляции «мокрых» зон
Чертёж, содержащий подробное описание работ по гидроизоляции ограждающих конструкций санузла и ванной.
Схемы инженерных систем
Чертёж с обозначением трубопроводов горячего и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления, газоснабжения. Чертёж дополняется пространственными схемами расположения инженерного оборудования.
Дополнительные документы
Теплотехнический расчёт
Выполняется при демонтаже оконно-балконного блока и подоконной части наружной стены с последующей установкой «французских» дверей. Производится согласно требованиям СП 50.13330.2012. Содержит вывод о том, что в результате изменения формы оконного проема суммарные теплопотери новых конструкций не превышают соответствующие показатели существующих.
Схема усиления и конструктивные чертежи
Выполняется при затрагивании несущих конструкций (например, устройство проема в несущей стене или перекрытии). Содержит общий вид проема и рамы его усиления, деталировку узлов, а также указания и порядок производства работ. Устройство усиления проёма подтверждается актом на скрытые работы.
Расчёт коэффициента естественной освещённости
Выполняется при переносе кухни, например, на площадь коридора. Необходим для подтверждения нормативных параметров естественной освещённости помещения.
Однолинейная схема электроснабжения
Выполняется при замене газовой плиты на электрическую с увеличением выделенной на квартиру мощности.
Фотофиксация и фотомонтаж
Выполняется при затрагивании фасада здания (устройство/ закладывание дверных и оконных проёмов в наружных стенах, монтаж вентиляционных коробов, устройство крылец и козырьков и пр.). Данный раздел подлежит согласованию с Москомархитектурой.
Блог о проектировании зданий, сооружений и инженерных систем
Опыт практикующих инженеров и архитекторов нашей компании по следующим направлениям: архитектурное проектирование, конструктивные решения, противопожарные системы, перепланировки, инженерные системы и многое другое.
Перейти на страницу блога…
АР-ГРУПП, ООО. Проектная организация.
06.08.2018
г. Уфа
ООО «АР-ГРУПП» специализируется на разработке и согласовании проектной документации зданий и сооружений промышленного и гражданского назначения.
Архитектурно-строительное проектирование
Разработка проектной документации
Согласование и узаконение перепланировок
Получение положительных заключений
Перевод в нежилой фонд
Проектирование входных групп
Проекты перепланировок
Авторский и технический надзор
Экспертиза несущих конструкций
Помощь на любом этапе!
+7(937) 369-2015, +7(937) 477-2333 или пишите [email protected]
450097, г. Уфа, ул. Бессонова, д. 29/1, отдельный вход
http://ар-групп.рф
Многие люди задумываются о том чтобы сделать перепланировку квартиры, потому что она не подходит под их видение комфортного жилья. Ведь большинство квартир имеет типовую планировку, поэтому не всех устраивает заготовленный вариант жилья. Факторов, которые способствуют проведению работ, может быть много: жилье досталось по наследству или произошло пополнение в семье, а может просто захотелось чего-то нового.
Что же считается перепланировкой квартиры? В статье 25 Жилищного кодекса РФ сказано, что это изменения конфигурации жилого помещения, требующее внесение изменений в технический паспорт о проведении данных работ. Она представляет собой ряд действий и требований, с которыми вы ознакомитесь далее.
Чем отличается реконструкция от перепланировки?
С термином перепланировка мы уже ознакомились, теперь нужно понять, что такое реконструкция жилого помещения.
Реконструкция – это внесение изменений в технические характеристики помещения без изменения планировки. К таким работам относится добавление дополнительного санузла на втором этаже дома и пристройка еще одной комнаты или остекление балкона. Подходит под это определение и осуществление ремонта без внесения изменений в несущие конструкции.
Составлять план перепланировки – обязательный пункт подготовки к изменению конфигурации жилища. Реконструкция может осуществляться без него. Перед началом работ нужно продумать все моменты воплощения изменений в жизнь.
Проект перепланировки
Виды
1. Требующая согласования
Такие работы требуют четкий проект перепланировки, а также согласование ваших действий, иначе будет наложен штраф. Это сложный вариант проведения организационных работ. Например, при принятии свеженькой квартиры в новостройке люди задумываются о создании нового проекта своего будущего жилья и сразу делают перепланировку. А ведь можно было просто сделать ремонт! Все изменения фиксируются в техническом паспорте. Если у вас его нет, то нужно обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ) для решения проблемы. Технический паспорт содержит подробное описание жилого помещения и все изменения о перепланировке.
Перепланировка данного типа включает в себя работы, содержащиеся в параграфах 2 и 3 Приложения 2 Постановления правительства Москвы № 840 (или приложения 1 № 508).
2. Которую можно выполнить упрощенно (по эскизу)
Сюда относят варианты проведения простых работ, не требующих обязательного расписывания всех этапов. Ведь они не влияют на несущие конструкции здания, но все же требуют внесение изменений в БТИ. Пример проекта: вырезка в стене арки из комнаты на кухню.
В том случае, если вы правильно определили категорию перепланировки, то без проблем получите согласие комиссии на реализацию своей идеи, которую предоставите в БТИ.
3. Без согласования
Такие работы нельзя назвать перепланировкой, так как это противоречит определению и организации процесса. Чаще в эту категорию попадают работы, которые ранее требовали внесение информации в документацию и согласования с БТИ: установка кондиционера и т.п.
4. Типовая
В этом случае перепланировка значительно упрощается. Согласования работ добиваются, следуя следующим пунктам:
— Определите, к какой серии относится дом;
— Узнайте, какие типовые планировки данной серии можно выполнить;
— Согласуйте с экспертами.
Пример
Рассмотрим такой вариант перепланировки: увеличение площади кухни за счет ванны.
Получение согласия:
— составить проект конечного варианта квартиры после перепланировки. Для этого лучше обратиться к проектировщику, который, изучив документацию вашего дома, определит, не затрагиваете ли вы несущих конструкций. Он подскажет, что нужно согласовать с соседями;
— Получить разрешение от компании, которая обслуживает ваш дом;
— Согласовать с БТИ.
В этом примере проекта мы делаем свою ванну меньше, поэтому часть кухни будет находиться под ванной соседей сверху. Получается, вы ухудшаете свои условия, поэтому нужно будет дополнительно дать свое согласие на это.
После того, как все нужные документы будут утверждены, приступайте к утвержденному плану проведения работ.
Увеличение пространства в квартире за счет ванной комнаты
Отказ получают по одному из следующих пунктов:
— В СНиП 2.08.01-89* Раздел 2, пункт 2.6 сказано: «Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями»
— Постановление Правительства № 73 пункт 3.1.: «Не допускается переустройство помещений, при котором ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан»
Можно ли сделать самостоятельно
Многие думают, что сделанную в квартире перепланировку по проекту, который был реализован самостоятельно, можно учесть больше нюансов и избежать лишних затрат. Однако это не так: лучше предоставить это дело специалистам. Может встретиться много «подводных камней». Тщательно узнайте все нюансы конкретно вашей ситуации, если все же решились на проведение данных работ.
Составление проекта
Для того чтобы ваш проект получил одобрение от БТИ, а также всех необходимых спецслужб, найдите оригинальный план помещения. Он подскажет, где находятся несущие стены, все точные размеры. Рекомендуется провести замеры комнат вручную, чтобы проверить, не была ли сделана предыдущими жильцами незаконная перепланировка, убедиться в том, что план соответствует действительности.
После того, как оригинальный план найден и сделан проект на перепланировку квартиры, приступайте к согласованию. Оно может проходить несколькими способами:
— в уведомительном порядке. Этот вариант является менее трудным и используется, когда не затрагиваются несущие и межквартирные стены, коммуникации.
— второй вариант подразумевает реализацию проекта. Специалисты досконально проверяют, можно ли проводить предложенные работы. Иногда в проект вносятся корректировки или выносится решение об отказе в осуществлении вашей идеи.
Перед проведением работ не забудьте просчитать все финансовые моменты. После реализации проекта на проведение работ может оказаться, что у вас недостаточно финансов для его оплаты. Некоторые настолько ошибаются, что передумывают делать перепланировку после всех расчетов.
Получение разрешения
Для получения разрешения необходимо подготовить проект перепланировки с внесенными изменениями и с ним посетить следующие конторы:
— СЭС;
— БТИ;
— МЧС;
— эксплуатирующие организации;
— жилищная инспекция;
— муниципальные органы власти.
Что запрещено
В квартире запрещены работы, которые приводят к ухудшению эксплуатационных характеристик. Это значит, что вы проживаете не в изолированном доме, а с соседями, ущемление прав которых недопустимо. Не думайте только о себе, будьте благоразумны, ведь вы тоже можете оказаться по другую сторону баррикад.
Разумеется, нельзя делать какую-либо перепланировку с демонтажем несущих стен и межквартирных. Они являются опорой в доме и ваши действия приведут к разрушению здания, что, в свою очередь, может принести плачевные последствия, вплоть до травматизма ваших соседей.
Работы не будут проведены, если будут перекрыты доступы к общедомовым коммуникациям.
Если у вас в доме есть открытые трубы, то проведение работ с их замуровыванием вам, скорее всего, откажут. К ним в любой момент может понадобиться доступ, что повлечет разрушение ваших конструкций.
Запрещаются самовольные действия по установке регулировок на общедомовых инженерных коммуникациях.
Нельзя увеличивать нагрузку на несущие стены.
Задумав сделать теплый пол, помните, что подключиться к общедомовой системе горячей воды не получится, ведь она предусмотрена для бытовых нужд.
Заключение
Настоятельно не рекомендуется действовать самовольно, без разработки проекта и согласования с необходимыми органами, это повлечёт за собой штрафы и жалобы со стороны соседей.
Если вы затеяли проведение таких работ, то этапы, в которых вы плохо разбираетесь, лучше доверить опытным проектировщикам. Они помогут оформить нужные документы, разобраться в чертежах, сделать замеры, добиться согласования, если вы ничего не нарушаете.
Прежде чем начать реализацию идеи, уточните, нет ли типовых проектов. Возможно, вы сможете упростить проведение работ, избежав лишних трудностей и этапов согласования проекта.
Часто задаваемые вопросы:
-
Можно ли избежать штрафа, если перепланировка уже сделана?
Все зависит от соблюдения правила проведения работ, а также их глобальности. Официально вы должны получить штраф, но если работы были «легкие», то в некоторых случаях удается договориться о регистрации изменений задним числом.
-
Насколько долгий процесс согласования?
Среднее время согласования работ составляет 1 месяц
-
Лучше все оформить самому или довериться специалистам?
К этому вопросы подход очень индивидуален, надо обратить внимание на такие факторы:
— финансы и личное время (для одних проще заплатить, потому что очень мало свободного времени, у других приоритетом является экономия при выполнении задуманной идеи);
-квалификация в данной сфере (если вы никогда не сталкивались с подобными ситуациями, то лучше довериться специалистам, в противном случае вы можете потратить много своего времени, допустить ошибки и в итоге все равно прийти к мастерам своего дела).
Что такое проект перепланировки?
-
Проект перепланировки
– проектная документация, к разработке которой допущены исключительно проектные организации с допуском СРО.
- Правила к надлежащему оформлению проектной и строительной документации регламентируются ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93.
- Требования к составу проектной документации изложены в Приложении 3 Постановления Правительства Москвы № 508-ПП.
Целью разработки проекта перепланировки является обеспечение полной конструктивной безопасности, конструкций, инженерных систем и эксплуатационных характеристик здания.
Проект перепланировки
отражает все изменения в поэтажных планов БТИ с учетом конструктивных особенностей квартиры. Подготовкой проекта для перепланировки должна заниматься специализированная компания.
Почему необходим проект перепланировки?
Целью разработки проекта перепланировки и переустройства является обеспечение полной конструктивной безопасности, конструкций, инженерных систем и эксплуатационных характеристик здания при проведении ремонтных работ.
Оформление проекта необходимо в случаях, отраженных в приложении 1 508-ПП, то есть в тех случаях, если предполагаемая перепланировка, подразумевает мероприятия, предусматривающие затрагивание несущих конструкций здания, разгружающих перегородок, инженерных коммуникаций или изменение послойной конструкции пола.
Далее представлен подробный проект перепланировки квартиры, образец.
Что входит в состав проекта перепланировки?
Состав проекта перепланировки:
Содержание
Думаем, что особых пояснений не требуется. На этом листе перечисляется состав проекта. Обычно он состоит нескольких частей: текстовая часть, пояснительная записка, графическая часть и приложения. В состав проекта входит пояснительная записка, общая часть, план квартиры «до перепланировки» «после перепланировки», экспликация помещений до и после ремонта, план полов с экспликацией, аксонометрические схемы инженерных коммуникаций, схема крепления ГКЛ к стенам и прочее.
Акт-обязательство сторон
Это документ, регламентирующий отношения между сторонами. В частности, заказчик обязуется в точности следовать проектным решениям, принимать участие в приеме работ, заполнении журнала производства и обеспечить инженеру проектной организации, разработавшей проект, доступ в квартиру для составления актов на скрытые работы.
Запись руководителя проекта
Здесь главный инженер проекта свидетельствует о том, что проект разрабатывался в соответствии со всеми санитарными, строительными, противопожарными и экологическими требованиями и обеспечит безопасность для всех жильцов многоквартирного дома.
Общие данные
Нормативная база для разработки проекта. В этом разделе перечисляются все документы, согласно которым разрабатывался проект. В прошлом эти нормативы назывались СНиПами, сейчас опираются на СП — строительные правила. Также следует учитывать МГСН (архитектурные требования) и НПБ (пожарная безопасность).
Архитектурно-строительные решения
На этой странице вы можете прочитать сведения о квартире: количество комнат, площадь (жилая и нежилая), информацию о жилых и вспомогательных помещениях.
Также указаны, какие мероприятия будут реализованы в рамках проекта перепланировки и выводы по осуществлению этих мероприятий.
Противопожарные мероприятия
Говоря простым языком, описываются меры по предотвращению пожара при ремонте, а именно: назначение старшего по пожарной безопасности, отвода специального места для курения, обустройство квартиры двумя огнетушителями на выходе из квартиры, а также запрет на загромождение эвакуационных путей.
Планы помещения до перепланировки
Исполняются на основании документов БТИ, получаемых в окружном бюро
технической инвентаризации. На этом листе часто расположена и экспликация помещения — выписка о назначении комнат, указанных на плане. В нижней части листа должны быть указаны данные об инженере, разработавшем проект и главном инженере проекта.
Демонтажно-монтажный план помещения
На данном плане показаны разными цветами демонтируемые и устраиваемые конструкции. Как правило эти цвета красный (демонтируемые) и зеленый (монтируемые). Однако это просто общераспространенная практика. В целом, демонтажно-монтажный план можно изображать любыми цветами. Сантехнические приборы и прочее коммуникационное оборудование указывается специальными символами, например электроплита обозначается знаком в виде молнии.
План полов и его экспликация
Расположение напольных покрытий в квартире и расшифровка графических обозначений. тут все достаточно понятно и без пояснений — деревянные покрытия, будь то паркет и или ламинат, обозначаются отлично от плиточного. стоит сказать что одним из важных требований при переустройстве квартиры является запрет на размещение плиточного покрытия в жилых комнатах, так как оно излишне хорошо проводит звук.
План квартиры после перепланировки
С данным планом думаем что все однозначно понятно. На нем отражается конечная планировка квартиры, которую собственник хочет видеть у себя после согласования и ремонта. экспликация и данные о проектировщиках и главном инженере проекта присутствуют на нем также как и на плане «до перепланировки».
Расстановка сантехоборудования в квартире
Как и можно предположить, сантехническое оборудование располагается в санузле, а потому и отображается расстановка сантехоборудования на плане комнаты санузла а не общеквартирном. В частности, указаны подводы горячей и холодной воды и канализации к точкам доступа. Отмечаются они разным цветом. Например, холодная синим, а горячая — красным.
Аксонометрическая схема водоснабжения (холодная и горячая вода) и канализации
Аксонометрические схемы вышеперечисленных инженерных систем. Говоря на русском — то, каким образом указанные коммуникации расположены уже не в санузле а в квартире. Если в предыдущем пункте речь шла о том как расположены унитазы и раковины, то в этом — о том как расположены трубы.
Узел гидроизоляции
Схематическое изображение того, каким образом обеспечивается гидроизоляция. Устройство гидроизоляционного слоя является обязательным требованием при соединении санузла как и при любом расширении мокрой зоны квартиры. На этой странице изображена схема гидроизоляционных работ в санузле и ванной комнате. речь идет об укладке гидроизоляционного покрытия на пол, устройстве переливного порожка на выходе из комнаты и обработка межпанельного шва гидроизоляционным составом.
Допуск СРО
Документ, свидетельствующий о том, что организация, которая разрабатывала проект, входит в реестр саморегулирующихся организаций. Наличие подобного документа является обязательным требованием для разработки проекта. Если у организации нет такого допуска, то проект не будет иметь законного основания.
Договор на авторский надзор
Авторский надзор осуществляется проектной организацией при проведении ремонтных работ, для того, чтобы строители не «модернизировали проектные решения» которые в будущем могут негативно сказаться при приемке работ комиссией Мосжилинспекцией.
Осуществляет его как правило инженер, который периодически выезжает на объект и контролирует соотвествие проекту.
Схема устройства перегородок из гипсокартона
Которая поясняет каким образом будут монтироваться профили и листы гипсокартона. Если расшифровывать, то речь идет о том, какие профили будут использоваться при устройстве гипсокартонных перегородок, на каком расстоянии они будут монтироваться, тип гипсокартона (влагостойкий, потолочный и т.д.) и некоторые другие детали.
Указание к производству работ
Этот раздел посвящен технике безопасности. Если указание к пожарной безопасности — частность, то этот раздел затрагивает общие положения техники безопасности: при устройстве проема.
Также здесь имеются рекомендации по производству работ: оборудование, методы и запреты при мероприятиях.
Зачастую, помимо проекта перепланировки требуется техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания и возможности проведения перепланировки .
Подробнее о техническом заключении можно узнать на главной странице нашего сайта.
Стоимость проекта перепланировки квартиры
Часто стоимость разработки проекта путают со стоимостью всей проектной документации. Например, в некоторых случаях, требуется техническое заключение от автора проекта дома (в основном при затрагивании несущих стен) или разрешение от Москомархитектуры (если затрагивается фасад здания). Также в нашей практике постоянно происходит непонимание клиентами того, что стоимость проекта и стоимость согласования проекта «под ключ» — две большие разницы, как говорят в Одессе.
Сроки согласования проекта перепланировки
Прежде всего нужно знать, что проект станет не единственным документом, который потребуется вам на пути согласования перепланировки. Документы понадобятся как при подаче заявления на согласование перепланировки в Мосжилинспекцию, так и в процессе выполнения ремонтных работ.
При устройстве санузла важно помнить об устройстве гидроизоляционного слоя на полах, и зафиксировать это актами освидетельствования скрытых работ. При внесении изменений в полы жилой комнаты вам потребуется акт о звукоизоляции полов. Журнал производства работ — по сути, дневник выполнения ремонта в квартире, также будет необходим.
В случае со сроками, все так же зависит от мероприятий как и в случае с ценами. Например простая перепланировка с переносом не несущих простенков займет около трех месяцев, а если у вас случай, требующий разработки проекта приспособления объекта культурного наследия, то процесс рискует затянуться надолго.
Что дальше делать с проектом перепланировки?
С разработанным проектом следует обратиться в Мосжилинспекцию, которая одобрит его, если проект разработан корректно. После этого, можно приступать к реализации строительных решений.
Не нужно экономить на строителях — выбирайте только специалистов со строительным допуском СРО — Равшан и Джамшут обойдутся дешевле в процессе работ, но вряд ли окажутся знакомыми со строительными нормами и правилами, а в журнале производства работ может оказаться одна из легендарных записей в духе «кошка самоубился и оставил записка».
Если же говорить серьезно и коротко, то строители без лицензии — гарантия проблем со сдачей работ в будущем.
Если эта статья не ответила на все имеющиеся у вас вопросы относительно проекта перепланировки, можете обратиться к нам по телефону или написать на почту, которые указаны в верхней правой части экрана.
