Стараясь улучшить условия проживания, собственники часто меняют планировку жилья. Но не все соблюдают официально установленный порядок. Как в 2018 году узаконить незаконную перепланировку квартиры?
Долгое время жилье в СССР и позже в РФ строилось по стандартам эконом-класса. Квартиры сложно было назвать просторными и удобными с точки зрения его использования.
Поэтому многие собственники такого жилья стремятся его модернизировать, снося стены и перестраивая помещения.
Но не всегда такие изменения осуществляются в официальном порядке. Как узаконить в 2018 году незаконную перепланировку квартиры?
Важные моменты
Перепланировка предполагает реконструкцию внутренней конфигурации помещения. Довольно часто владельцы квартир перестраивают жилье по своему предпочтению.
При этом не все из них задумываются о необходимости официального оформления изменений. Мнение о том, что в собственной квартире можно делать все, что угодно, весьма распространено.
А меж тем незаконная перепланировка чревата неприятными последствиями. В многоквартирном доме тесно взаимосвязаны все помещения.
Перепланировка любой квартиры меняет конструкцию всего дома. Нередко самостоятельное изменение помещения создает угрозу обрушения дома либо выполняется с нарушением санитарных и противопожарных норм.
Поэтому необходимо заранее согласовывать планируемые работы с уполномоченными органами. На практике большая часть работ по перепланировке выполняется без получения разрешения.
Хозяева могут всю жизнь прожить в такой квартире, не удосуживаясь документальным оформлением. Необходимость в узаконивании конфигурации возникает, как правило, в случае отчуждения жилья.
Квартиру с неузаконенной перепланировкой не удастся продать или иным образом передать иному лицу, поскольку информация в технической документации будет неактуальной.
Определения
Перепланировка квартиры это изменение ее изначальной конструкции. Существует перепланировка сложная и поверхностная. Каждая из них имеет свой порядок.
Простой вариант перепланировки включает в себя работы, не оказывающие влияния на состояние дома и не затрагивающие интересы владельцев иных помещений в МКД.
Простые работы, выполняемые с соблюдением правил техники безопасности, не грозят ущербом конструкции в целом.
Тем не менее, необходимо получить разрешение, поскольку после завершения работ в техпаспорт вносятся коррективы. Процедура не является сложной.
Достаточно уведомить уполномоченные органы о планируемых работах, предоставив эскиз предстоящих работ и после их завершения пригласить ответственного сотрудника для сверки достоверности произведенной перестройки с данными в паспорте.
При сложной перепланировке осуществляются изменения несущих конструкций, площади помещения, назначения отдельных комнат и т.д.
Сложная перепланировка требует более серьезного подхода. Понадобится создание проекта с привлечением специалистов.
Проект обязательно согласовывается с архитектурным отделом. При осуществлении работ необходимо строго следовать проекту, иначе приемная комиссия не позволит узаконить перепланировку.
Для чего нужна процедура
Узаконить неузаконенную перепланировку важно, поскольку необдуманные изменения конструкции здания могут привести к разрушению всего многоквартирного дома.
Помимо угрозы жизни и здоровью незаконная перепланировка создает сложности при свершении любых юридических действий с жильем. Нельзя подобную квартиру продать, подарить, обменять и т.д.
Об ответственности на нарушение планировки квартиры сказано в КоАП:
| Взыскание штрафа в сумме 2 000-2 500 рублей | И возвращение помещения в первоначальное состояние (работы обратного характера могут обойтись еще дороже сделанной перепланировки) |
| Конфискация квартиры и реализация ее с торгов | Если владелец не желает устранять последствия незаконных работ (норма касается как муниципальных квартир, так и приватизированных) |
| Отказ в нотариальном заверении и госрегистрации сделки отчуждения | Если выясниться расхождение сведений в техпаспорте и правоустанавливающей документации |
| Отказ в приватизации жилья | В случае выявления самовольной перепланировки |
| Невозможность покупки такой квартиры в ипотеку | Поскольку банк потребует немедленного возврата средств, если выясниться наличие неузаконенной перепланировки |
Кроме того нужно учитывать, что некоторые ремонтные работы по перепланировке запрещены категорически. Узаконить их «задним числом» не получится.
Речь идет о сносе несущей стены, увеличении или уменьшении общей площади помещения и о работах, нарушающих утвержденные нормативы.
Правовое регулирование
Все нюансы перепланировки квартиры описаны в гл.4 Жилищного Кодекса РФ (ст.25-29), Градостроительном Кодексе, Постановлении Правительства РФ № 508, Уголовном Кодексе РФ.
Кроме того применяются отдельные нормы, действующие на региональном уровне. В ст.25 ЖК РФ понятие «перепланировки» трактуется как изменение конфигурации помещения.
Российское законодательство защищает права и интересы граждан, которым может навредить незаконная перепланировка, проведенная соседями по МКД.
В ст.7.21 КоАП расписаны меры ответственности за незаконную перепланировку. Узаконить уже сделанную перепланировку можно исключительно через суд.
В ст.29 ЖК РФ определены основные этапы судебных разбирательств по поводу неузаконенной перепланировки.
Порядок действий
Суть узаконивания перепланировки квартиры состоит в осуществлении нескольких этапов:
- Получение разрешения от властей.
- Сдача осуществленных работ приемной комиссии.
- Внесение изменений в техническую документацию.
Для самостоятельного узаконивания перепланировки необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:
| Заказать в БТИ технический паспорт помещения | Если документ отсутствует или не актуален |
| Создать план будущих работ | в случае простой перепланировки можно обойтись самостоятельно нарисованным эскизом на копии технического плана квартиры; при сложных работах нужно заказать в специализированной организации проект с приложением заключения технического характера |
| Подать готовый эскиз | Или проект на рассмотрение в уполномоченные органы |
| Получить положительное решение | Разрешающее перепланировку или мотивированный отказ |
| Выполнить ремонтные работы | В соответствии с согласованным проектом |
| Сдать завершенные работы комиссии | И получить акт об окончании перепланировки |
| Обратиться в БТИ | За получением нового технического паспорта |
Сбор необходимых документов
Процесс узаконивания перепланировки начинается со сбора нужной документации. Для согласования процедуры понадобятся следующие документы:
- справка и техническое заключение об осуществленной перепланировке, полученные в БТИ;
- технический паспорт квартиры, полученный до проведения перепланировки;
- поэтажный план;
- выписка из домовой книги о составе прописанных жильцов;
- правоподтверждающие документы на квартиру, подтверждающие правомочность обращения заявителя;
- согласие эксплуатационных служб;
- разрешение Госпожнадзора;
- разрешение Роспотребнадзора;
- договор о контроле за реализацией реконструкции, заключенный с технадзором;
- проект перепланировки и описание работ;
- письменные согласия всех жильцов МКД.
Для получения разрешения потребуется согласовывать перепланировку отдельно с каждой инстанцией.
По мере необходимости может понадобиться предоставление дополнительных документов, подтверждающих безопасность изменений.
Самым сложным, как правило, становится получение согласия от соседей. Необходимо знать, что мнение остальных жильцов дома не важно, если планируется проведение простых работ.
Такая перепланировка не затрагивает интересов третьих лиц и собственник вправе самостоятельно принимать решение.
В случае сложной перепланировки согласие соседей играет важнейшую роль. Если найдется хоть один возражающий, то узаконить изменения будет достаточно сложно, если вообще возможно.
Получить согласие от соседей следует посредством созыва общего собрания жильцов. Проблема в том, что не все собственники могут присутствовать на таком собрании.
Потому целесообразнее поквартирно обойти дом и получить письменное согласие от каждого собственника.
Куда нужно обратиться
Для узаконивания перепланировки владелец квартиры должен обратиться в местную администрацию. Допускается подача документов непосредственно в архитектурный отдел при администрации.
Если получено разрешение до проведения работ и план согласованной перепланировки соблюден, то проблем с узакониванием не возникнет.
Когда работы уже выполнены, то возможно несколько вариантов решения ситуации. Так простые работы можно узаконить через обращение в БТИ.
Сотрудник технического бюро посетить квартиру, зафиксирует сделанные изменения. При этом в ранее оформленном техническом плане изменения будут отображены красными линиями.
Если проведенные работы никак не влияют на общее состояние конструкции, то узакониваются они посредством изготовления нового техпаспорта.
Видео: как узаконить самовольную перепланировку квартиры
В некоторых случаях в БТИ отказываются узаконивать работы, осуществленные без разрешения.
Если владелец квартиры уверен в соблюдении всех норм и перепланировка является простой, то можно попытаться получить разрешение постфактум.
При этом соблюдается стандартный порядок обращения с подачей документов и эскиза, получением разрешения и акта о приме работ комиссией. Узаконивать самовольную сложную перепланировку придется, скорее всего, через суд.
Как узаконить незаконную перепланировку квартиры через суд
Независимо от того, кто является инициатором судебного разбирательства (собственник или третье лицо, чьи интересы или полномочия затронуты), владельцу квартиры придется доказать, что внесенные в конструкцию изменения соответствуют нормам жилищного строительства, а также что реконструкция не ущемляет ничьих прав и не создает опасности для проживания.
Узаконить перепланировку в судебном порядке владелец жилого помещения должен в случае, если в этом отказали местные власти (ч.4 ст.29 ЖК РФ). Для этого:
- подается исковое заявление в суд;
- собираются документальные подтверждения соблюдения существующих строительных, санитарных, противопожарных и иных норм;
- оплачивается госпошлина.
В случае положительного решения суда можно обращаться в БТИ для получения нового техпаспорта на квартиру.
Суд решит, что работы проведены незаконно, если:
- площадь квартиры увеличилась без изменения функционального назначения;
- ухудшена прочность конструкций;
- усложнен доступ к коммуникациям;
- превышена допустимая нагрузка на конструкцию вследствие замены легких перегородок более тяжелыми;
- перепланировка проведена в муниципальном жилье.
Если планировку не удастся узаконить через суд, то владелец квартиры будет обязан заплатить штраф и вернуть помещение в исходное состояние. Кроме того потребуется оплатить судебные издержки.
Узаконить выполненную перепланировку квартиры в 2018 году можно, но отнюдь не всегда.
Владелец такого помещения может столкнуться с необходимостью расходов по уплате штрафа и устранению последствий перепланировки.
В отдельных случаях есть риск потери жилья. Учитывая все возможные проблемы, позаботиться относительно согласования перепланировки следует заранее.
Вопрос: Добрый вечер. По телевизору слышали об отмене необходимости согласовывать перепланировку квартир (амнистии на перепланировку квартиры в Москве в 2015 году). Действительно ли это так и теперь перепланировка не требует согласования?
Разрешение на перепланировку. Несмотря на «амнистию» перепланировки квартир, его все равно надо получать.
Сразу после подготовки нового постановления Правительства Москвы №508, регулирующего порядок согласования перепланировки, на телевидении, в газетах и других средствах массовой информации заговорили об амнистии на перепланировку квартиры в Москве. Подробно о нововведениях в этом постановлении и новых правилах согласовании перепланировки мы рассказали здесь. Некоторые даже заявляли об отмене необходимости согласования перепланировки. На практике ни о какой амнистии на перепланировку квартиры говорить не приходится. Любые ремонтные работы, которые требуют внесения изменения в планы БТИ на квартиру, по-прежнему нуждаются в получении согласования. К таким работам относятся и любое изменение конфигурации перегородок (даже не несущих) внутри квартиры, заложение или устройство в них проёмов, перестановка сантехнических приборов, таких как унитаз, раковина, кухонная плита и так далее. Все работы, которые раньше необходимо было согласовывать по проекту, по-прежнему требуют согласования по проекту. Более того, список таких работ только увеличился, а к проекту перепланировки ещё понадобилось прикладывать техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Все работы, которые ранее необходимо было согласовывать по эскизу, по-прежнему необходимо согласовывать, но вместо эскиза предоставляется поэтажный план БТИ и экспликация после выполненного ремонта. На практике в этом скрылась большая опасность. В процессе выполнения ремонта многие люди, которые, понятное дело, не разбираются в нормах СНиПов, СаНПиНов, Постановлений и т.д., а также в том, какие работы следует согласовывать по проекту, оптимистично надеются, что после завершения ремонта они смогут согласовать произведенные изменения по поэтажному плану БТИ и экспликации, выполненные после перепланировки помещения. Сдают эти документы после ремонта в жилищную инспекцию, на квартиру выходит инспектор и на месте выясняется, что в процессе перепланировки были нарушены те или иные нормы. К примеру, сделали выход из санузла в жилую комнату, или убрали перегородку между газифицированной кухней и комнатой. В итоге, вместо согласования собственник получает предписание вернуть дорогостоящий ремонт в части нарушенных требований в первоначальное состояние, а это снова ремонтные работы и большая трата денег. С точки зрения чиновников и составителей Постановления, под амнистией на перепланировку квартиры подразумевался тот факт, что теперь перепланировку можно согласовать уже после её выполнения и не получить за это штраф. Однако, с выходом ПП Москвы № 1104 от 29.12.2017 даже такую «амнистию » изменили и теперь, если ремонт был выполнен без разрешения на перепланировку, то собственнику выставляется штраф. Подход с узакониванием перепланировки после её выполнения имеет ряд существенных недостатков. Во-первых, как уже говорилось, без полученного предварительного разрешения на перепланировку квартиры, собственник не уверен, что он не нарушил какую-либо из многочисленных юридических норм, применяемых чиновниками по отношению к оценке законности осуществления той или иной перепланировки квартиры, и ремонт не придётся потом переделывать. Во-вторых, согласно пункту 18 Приложения 1 нового постановления, уже выполненные перепланировки, включающие мероприятия, которые требуют согласования по проекту с затрагииванием несущих стен, утверждаются только по техническому заключению о допустимости и безопасности произведенных работ, которое должно быть выполнено только автором проекта дома. Он, таким образом, является монополистом, а потому волен устанавливать какие угодно цены за разработку такой документации. В действительности эти цены в 3-5 раз превышают рыночные. То есть стоимость согласования перепланировки по такому пути получается в несколько раз дороже.
Таким образом, следует резюмировать, что никакой амнистии на перепланировку квартир и нежилых помещений в Москве не произошло, а были лишь внесены отдельные изменения в саму процедуру согласования.
Добавить в закладки
Многие счастливые обладатели квадратных метров в новом или вторичном жилье первым делом после покупки квартиры бросаются делать перепланировку.
При этом они либо не знают, либо игнорируют тот факт, что любую перепланировку сначала нужно согласовать, и только потом уже приступать к строительным работам в квартире.
В каких случаях требуется узаконивание?
Узаконить перепланировку необходимо, если в ней были сделаны любые из следующих строительных работ:
- Установка, перенос или снос ненесущих перегородок, целиком находящихся в пределах одной квартиры.
- Установка вместо газовой плиты электрической, а также изменение местоположения газовой плиты.
- Перенос, объединение и разъединение санузла/санузлов.
- Установка сантехнического или инженерного оборудования, влекущая за собой изменение схемы сантехнической системы многоквартирного дома.
- Перенос, установка или демонтаж оконных и дверных проёмов.
- Изменения конструкции полов.
С чего начать процедуру?
Многие собственники квартир, собирающиеся узаконить сделанную ранее перепланировку, не знают, с чего начать этот долгий бюрократический процесс и где можно это сделать.
Процедура и пакет необходимых документов может отличаться в зависимости от региона и конкретного муниципального образования, поэтому универсальной инструкции для узаконивания изменений в жилище не существует.
В первую очередь необходимо узнать в Интернете, у знакомых или специалистов в данной сфере, какие учреждения занимаются узакониванием перепланировок квартир именно в вашем регионе и как проходит данная процедура.
Вариантов оформления документов на перепланировку может быть два.
Через городские власти
В некоторых регионах (правда, число таковых с каждым годом уменьшается) в городскую администрацию можно подать заявление об узаконивании сделанной перепланировки.
В течение 20-30 рабочих дней заявление рассматривается специальной комиссией при городской администрации, которая и выносит окончательный вердикт.
В связи с тем, что собственники квартир часто подают в суд на решение комиссии, а также по причине большого количества подобных заявлений администрации практически всех регионов РФ отказались от такой нагрузки.
Обращение в суд
Гораздо более сложный способ получения разрешения на сделанную перепланировку, однако в большинстве регионов это единственный способ придать изменениям, внесённым в конструкцию квартир, законный характер.
Чтобы узаконить перепланировку квартиры через суд, необходимо собрать нужные документы и подать иск, который будет рассматриваться судом в течение нескольких месяцев.
После вынесения вердикта можно либо продолжать строительные работы, либо, в случае вынесения решения не в пользу собственника квартиры, подать апелляцию в вышестоящий орган.
Самостоятельное хождение по инстанциям или обращение к организациям-посредникам?
Перед собственниками квартир, желающими надлежащим образом узаконить самовольную перепланировку, встаёт выбор как лучше это сделать – самостоятельно или обратиться к компаниям, для которых это является профильным видом деятельности?
Вопрос непростой, однако, многолетний опыт множества совершивших перепланировку в своих квартирах людей дал на этот вопрос вполне однозначный ответ.
Владельцам квартир имеет смысл попробовать самостоятельно узаконить переделку в своей квартире в том случае, если данные работы не являются сложными и масштабными.
Под это определение подходят следующие виды работ:
- установка или снос ненесущих перегородок;
- снос или установка встроенной мебели;
- перестановка установленных строителями сантехнических приборов;
- заделка проёмов, оставленных при строительстве в ненесущих стенах.
Кроме того, оформление надлежащим образом перепланировки в жилом помещении имеет смысл делать в заявительном порядке и в том случае, если собственники квартиры пользуются одной из схем типовых переделок стандартных квартир.
Скачать схемы заранее можно на сайте жилищной инспекции любого муниципального образования.
Обращаться к организациям-посредникам, которые смогут узаконить перепланировку в квартире за определённую стоимость, стоит в следующих случаях:
- Если собственники квартиры не разбираются в законодательстве в сфере технической документации жилых помещений в многоквартирных домах.
- Если собственники не желают возиться с бумажной волокитой и хотят получить результат в сжатые сроки.
- Если изменения, задуманные владельцем квартиры, влекут за собой создание проекта перепланировки и написание технического задания.
При обращении к организациям-посредникам обязательно стоит предварительно выяснить и сравнить, сколько стоит узаконить перепланировку квартиры во всех организациях, выбранных клиентом в качестве претендентов на оказание услуги.
При выборе посредника не лишним будет изучить отзывы клиентов, уже обращавшихся в профильные компании для узаконивания той или иной перепланировки.
Документы для оформления перепланировки надлежащим образом
Чтобы начать процесс узаконивания произведенных изменений, собственнику квартиры необходимо собрать следующие документы:
- Заявление о рассмотрении законности переустройства квартиры (заполняется в территориальном органе БТИ).
- Документы, подтверждающие наличие у заявителя права собственности на переделываемое жилое помещение.
- Проект переустройства квартиры.
- Технический паспорт квартиры или жилого помещения, подвергаемого переделке.
- Согласие всех собственников жилого помещения на проведение перепланировки.
Порядок рассмотрения заявления
Процесс узаконивания самовольной перепланировки жилого помещения выглядит следующим образом:
- Сбор документов, которые необходимо предоставить в БТИ (полный перечень документов представлен в предыдущем разделе).
- Через некоторое время после подачи заявления переделываемое помещение посещает сотрудник БТИ. Он осматривает текущее состояние жилого помещения и сравнивает его с первоначальным вариантом и внесёнными в схему квартиры изменениями.
- Переделываемое жилое помещение должно быть посещено также и сотрудником СЭС, удостоверяющимся, что перепланировка никак не нарушает санитарно-эпидемиологических норм.
- После получения заключения из БТИ об отсутствии претензий к внесенным изменениям необходимо обратиться в профильную организацию, работники которой сделают проект перепланировки квартиры.
- После того, как составление проекта будет завершено, необходимо обратиться в архитектурный отдел администрации района (или города) и поставить государственные органы в известность о внесённых в схему жилого помещения изменениях.
- Собрав все ранее полученные документы, необходимо обратиться в районный или городской суд, который рассмотрит вопрос о законности произведённой перепланировки.
- Если суд выносит положительное решение, собственнику квартиры необходимо обратиться в кадастровую палату для получения нового кадастрового паспорта на жилое помещение.
Рассмотрение вопроса в суде
При рассмотрении судом вопроса о законности перепланировки истцом по делу выступает собственник квартиры и инициатор внесения в конструкцию квартиры изменений.
Ответчиком является представитель жилищного комитета местной администрации, а если в квартире прописано несколько человек, то все остальные прописанные граждане являются третьими лицами.
В случае, если у представителя муниципалитета нет претензий к перепланировке квартиры, ждать судебного одобрения внесённых в жилое помещение изменений придётся всего несколько дней.
Однако в случае, если местная администрация выступает против перепланировки квартиры, процесс может затянуться не неопределённый срок.
Стоимость процедуры узаконивания
Собственник, решающийся устроить перепланировку своей квартиры на узаконивание изменений должен быть готов к следующим расходам:
- составление нового технического паспорта обойдется в 900 рублей;
- за составление нового кадастрового паспорта придется заплатить 500 рублей;
- стоимость создания проекта перепланировки — от 4000 рублей.
В случае, если собственник не желает самостоятельно заниматься всеми вопросами, к расходам прибавится стоимость услуг компании-посредника (варьируются в зависимости от региона).
К расходам стоит отнести и судебные издержки, если местная администрация выступает против внесения изменений в конструкцию жилого помещения, принадлежащего истцу.
Видео: Перепланировка квартиры без согласования и как узаконить
В записи радиоэфира разбираются вопросы перепланировки квартир. Специалист знакомит с последними изменениями в законе, касающимися данной сферы, рассказывает с чего начать процедуру ее узаконивания, и как правильно нужно действовать при оформлении перепланировки в жилище надлежащим образом.
В домах, построенных еще в советское время, живет сейчас много граждан России. И не всегда размещение квартир отвечает требованиям жильцов по комфорту и эстетике. Трансформировать ваше жилое помещение можно двумя способами: простым и сложным.
Важные моменты по узакониванию перепланировки
Для того чтобы совершить перепланировку, должны быть определенные основания. Прежде всего, необходимо знать, каким образом проводить перепланировку по закону и не навредить жильцам по соседству.
- Для начала нужно получить официальный документ, разрешающий перепланировку, он оформляется в городской администрации. От вас потребуется предоставить технический проект и эскиз планируемых изменений в квартире.
- Затем нужно внести данные изменения в государственную базу.
Также стоит знать существующие ограничения при проведении перепланировок в 2018 году:
- Запрещено менять вид здания;
- Проекты, которые повлияют на жизнь и ограничат доступ к коммуникациям – запрещены;
- Обязательно должно быть согласие не только от самого собственника, но и от несовершеннолетних владельцев.
При соблюдении всех требований и правильном оформлении документов вы избежите неприятных ситуаций и проблем.
Стоимость и сроки узаконивания перепланировки
Для оформления перепланировки, понадобится внести денежные средства в определенные государственные организации: БТИ, газовая служба, служба саннадзора и архитектурное планировочное управление.
При оформлении перепланировки после ее свершения, стоимость услуг будет выше.
- В данном процессе при обращении в БТИ, нужно поменять техпаспорт на квартиру – для этого потребуется около 2000 рублей, срок ожидания – две недели.
- Также вам потребуется получить согласование проектных документов в агентстве – стоимость 5000 рублей. При обращении в суд – 10000 рублей.
- Разработка проектных документов – от 15 000 рублей.
- Проведение консультаций – 2000 рублей.
- Чтобы конструировать проем стеновой панели нужно будет выделить для этого от 20 000 рублей.
Конечно же, самостоятельное решение всех вопросов будет стоить дешевле, чем обращение к специалистам. Самостоятельное решение может обойтись в минимальную сумму 50 000 рублей, это все зависит от этажа расположения, здания, площади.
Если вы хотите обратиться к профессионалам для сбора документов и получения разрешения, то это вам обойдется примерно в несколько тысяч долларов.
Порядок узаконивания
Шаг 1. Прежде всего, при планируемой перелпнировке нужно получить консультацию по данному вопросу в государственном органе, который согласовывает эти вопросы.
Шаг 2. Далее следует обратиться в Жилищную инспекцию, отдел капитального строительства. Понадобятся такие документы: экспликация, техпаспорт, поэтажный план. Собрать документы нужно в БТИ.
Шаг 3. На следующем этапе нужно сделать чертеж перепланировки и заказать проект – это может выполнить специальная компания, которая имеет полномочия на совершение такого процесса.
Шаг 4. В определенных органах нужно будет зарегистрировать данный процесс – пожарная служба, СЭС, архитектурное отделение.
Около месяца нужно будет ждать получение документа на разрешение.
Для данного процесса нужна будет такая документация:
- Заявление;
- Проект помещения;
- Документ, подтверждающий право собственности;
- Техпаспорт;
- Согласие жильцов на перепланировку;
- Акт из БТИ.
Для обращения в суд понадобятся такие документы:
- иск,
- квитанции об уплате госпошлины,
- эскиз,
- документы на квартиру,
- другие необходимые справки из учреждений — в индивидуальном порядке.
При сделанной самовольной перепланировке ее можно узаконить либо в суде, либо в органах местного самоуправления. При обращении в органы местного самоуправления вам понадобятся документы, перечисленные выше. При обращении в суд дополнительно предоставить иск и квитанцию об уплате госпошлины. Если выяснится, что при перепланировке вы нарушили определенные правила, вам нужно будет либо выплатить штраф (2000 -2500 рублей), либо вернуть все так, как было изначально.
Узаконить перепланировку при продаже квартиры
Если продается квартира с неузаконенной планировкой, то новому владельцу либо придется платить штраф с такой планировкой либо возвращать все, как было, что, конечно же, сильно ударит по карману.
Снижайте цену при продаже квартиры, так как новому владельцу придется потом за свои деньги оформлять перепланировку.
Запрещено переносить радиаторы в квартирах, так как жильцы дома могут подать на вас в суд, а такую квартиру вы никогда не продадите.
Перепланировка в ипотечной квартире
В первую очередь, решить вопрос о возможной перепланировке нужно с вашим кредитором. Если осуществить этот процесс без согласия банка, то могут возникнуть большие проблем, вплоть до лишения квартиры.
К сведению! Так как ваша квартира находится в залоге у банка, то сотрудник имеет право прийти и проинспектировать ее.
Во многих банках даже есть специальный сотрудник, который проводить консультации по этому вопросу.
При положительном ответе банка на вашу перепланировку, он должен выдать письменное согласие, так как в жилищной инспекции потребуется разрешение фактического собственника. Поэтому такая документация нужна будет при перепланировки ипотечной квартиры: заявление с просьбой к банку, отчетные документы о совершении перепланировки нужно будет предоставить банку, а также все остальные бумаги, которые были перечислены выше.
Важно! Цены на планировку зависят, в первую очередь, от многогранности процедуры и площади работ. В разных регионах цены тоже могут отличаться. Конечная сумма будет известна после проверки всех нюансов.
Перепланировка квартиры и ее узаконение – это очень сложные и трудоемкие процессы, но если вы все же решились на это, запаситесь нервами и терпением. Так как вам придется вложить в это много денег, сил, а также повозиться с документами и побегать по разным учреждениям.
Узаконивание через суд
Если уполномоченные органы по рассмотрению планируемой планировки отказали вам в ней, вы имеете право обратиться в суд.
Предоставить в суд помимо документов на планировку нужно:
- исковое заявление,
- решение об отказе в перепланировке,
- документы, подтверждающие полномочия адвоката.
Рассматривать дело суд должен в течение тридцати дней. В суде необходимо будет доказать, что перепланировка не нарушает установленные законы.
После получения решения суда, его необходимо предоставить БТИ, чтобы там внесли изменения в техническую документацию.
Сравнение цен на перепланировку в разных регионах
- Москва – примерный минимум 61 000 рублей, в это входит согласование без затрагивания несущих конструкций, техническое заключение и проект перепланировки.
- Санкт-Петербург – до 60 000 рублей.
- Пермь – до 60 000 рублей.
- Екатеринбург – около 45 000 рублей.
- Челябинск – примерно 30 000 рублей.
- Воронеж – от 10 000 до 30 000 рублей.
Консультация юриста на видео
Важные моменты узаконивания перепланировки комментирует юрист-консультант Владимир Лыгин.
Приобретая в собственность квартиру или нежилое помещение, будущий владелец уже «видит», какой он будет делать ремонт.
Зачастую это связано с перепланировкой или переустройством помещения. Как грамотно оформить эти действия, чтобы не возникло проблем? Принят ли какой либо документ. регламентирующий действия собственников и чиновников?
Понятия
Прежде чем приступить к рассмотрению вопроса, необходимо дать определение основным понятиям – «перепланировка» и «амнистия».
Перепланировка
Это понятие включает в себя 2 подпонятия – «переустройство» и «перепланировку».
Перепланировка – это действия по переустройству помещения, которые требуют специального согласования с уполномоченными органами.
К таким действиям можно отнести:
- изменение конфигурации квартиры;
Например, снос стен для увеличения площади одной комнаты за счёт «стационарной» кладовки.
- задел новых проёмов для дверей и окон;
- другие действия собственника, которые требуют внесения изменений в техническую документацию помещения.
Переустройство – это также действия собственника, но их последствия не нужно отражать в техническом паспорте.
К таковым можно отнести:
- перенос сантехнического, электрического или иного оборудования;
- замена или перенос инженерных сетей;
- другие действия собственника, которые не требуют дополнительного согласования с уполномоченными органами, и которые не отражаются в технической документации на помещение.
Амнистия
Это понятие подразумевает под собой упрощённый порядок согласования уже сделанной или будущей перепланировки. То есть, получить разрешительные документы на перепланировку или согласовать уже проделанные работы стало проще. Алгоритм получения этих документов несколько упростился. Это было необходимо для того, чтобы снизить уровень коррупции в этой сфере.
Ранее, до 2011 года, чтобы согласовать перепланировку или получить разрешение на проведение ремонтных работ, собственник помещения должен был обойти множество кабинетов чиновников.
И не все выдавали требуемые документы в рамках своих полномочий. Уровень коррупции в этой сфере вырос в несколько раз.
Анализ законодательства
Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена глава 4 ЖК РФ. В статьях этой главы даётся определение этих 2-ух понятий, раскрываются их виды, а также описываются последствия проведения ремонтных работ без согласования с уполномоченными органами.
Ответственность за проведение несогласованной и неутверждённой перепланировки указана в ст. 7.21 КоАП РФ. Санкцией по этой статье является штраф.
В столице действует Постановление № 508-ПП. Именно этот документ и называют «амнистия по перепланировкам».
Принятие Госдумой закона
После того как экспертами была выявлена повышенная степень коррупции в этой сфере, встал вопрос о снижении её уровня естественным путём на законодательном уровне.
Решено было принять законодательный акт, который значительно упростит порядок получения разрешительной документации.
Теперь собственник собирает необходимые документы и сдаёт их в МФЦ специалисту. Теперь не нужно обходить различные инстанции и посещать чиновников. Сдать документы на перепланировку прошлых лет можно также в МФЦ.
Теперь решение о согласовании уже сделанной перепланировки или выдаче разрешения на будущие ремонтные работы принимает один инженер.
Изменение планировки без разрешения
Если будущие ремонтные работы затрагивают стены или несущие конструкции в помещении, то такое работы необходимо согласовать, и получить разрешение на их проведение.
В противном случае, если такие действия будут проведены без соответствующей разрешительной документации, собственник помещения грозит:
- административный штраф согласно ст. 7.21 КоАП РФ в размере от 1 000 рублей до 2 500 рублей;
- реституция – то возвращение помещения в первоначальное состояние за свой счёт.
Видео: согласование
Лоджии или балкона
Лоджия и балкон являются частью помещения, и собственнику разрешено их переделывать. Но, если он решит застеклить балкон или лоджию, или провести внутреннее оформление, то разрешение не нужно. Также не нужно согласовывать и выемку двери между балконом и комнатой.
А если владелец помещения решит снести стену между балконом и помещением, то эти действия уже необходимо согласовать, так как эта стена может оказаться несущей конструкцией.
Перегородки и проемы
Владелец помещения также может переносить дверные проёмы и сносить или ставить перегородки. Но для этого нужно убедиться, что данная стена не является несущей, и что перенос двери или снос перегородки никак не повлияет на целостность самого здания.
Именно поэтому, прежде чем делать ремонт и убирать стены, необходимо пригласить проектировщика, который оценит состояние помещение и составить проект будущих работ.
Опираться он будет на имеющуюся у собственника техническую документацию.
Сантехника и пол
Перенос сантехнического оборудования не требует дополнительного согласования с уполномоченными органами.
Изменение конфигурации пола также не требует получения разрешения. Сюда можно внедрять и использовать любые варианты благоустройства.
Но, если собственник желает установить подогрев пола за счёт отопительной системы дома, без согласования не обойтись. Но получить его практически невозможно!
Алгоритм согласования
Чтобы согласовать будущие работы, необходимо соблюдать порядок действий.
Необходимо:
- обратиться в проектное бюро для составления проекта будущих работ. Для этого необходимо иметь на руках действующую техническую документацию на помещение. Поэтому, если её нет, то сначала нужно посетить БТИ;
- собрать дополнительные документы;
Например, получить разрешение банка, если квартира находится в ипотеке.
- после получения всех документов необходимо посетить МФЦ и сдать все имеющиеся документы;
- после этого владелец помещения получает разрешение на проведение перепланировки, или мотивированный отказ;
- владелец может провести все согласованные ремонтные работы;
- теперь нужно вызвать приёмочную комиссию. Её члены проверят соответствие проведённых работ согласованному проекту;
- если всё соответствует, то подписывается акт о завершённой перепланировке. К акту прикладывают акт скрытых работ и авторский надзор;
- теперь нужно обратиться в БТИ для оформления всех изменений в технический паспорт;
- если в ходе перепланировки уменьшилась или увеличилась площадь помещения, то нужно получить новое свидетельство о собственности.
Сроки амнистии по перепланировки квартиры пока не установлены.
Ваша квартира еще в ипотеке, но уже требуется перепланировка? О том, что делать в этом случае, написано в статье:
перепланировка квартиры при ипотеке.
Детально понятие перепланировка, рассматривается тут.
Необходимый пакет документов
Чтобы заявитель смог получить от инженера – инспектора разрешение на проведение ремонтных работ по перепланировке помещения, он должен подготовить пакет документов, в который входит:
- заявление с просьбой разрешить ему перепланировку помещения;
- документы, которые подтверждают, что заявитель владеет указанным помещением на основании права собственности;
- разработанный план или проект будущих ремонтных работ;
Проект составляется проектным бюро или частным проектировщиков, имеющим действующий допуск СРО.
- если в помещении прописано несколько человек, или оно принадлежит нескольким людям в долевой собственности, то нужно получить согласие каждого прописанного или каждого собственника;
- если помещение относится к памятнику архитектуры или имеет историческое значение, то необходимо получить соответствующее разрешение на перепланировку от уполномоченных органов. Например, от ГосКомНаследие.
Стоимость услуг
Чтобы точно определить стоимость работ по перепланировке помещения, необходимо точно представлять какие конкретно работы будут проведены и стоимость материалов. Не стоит забывать, что нужно оплатить услуги проектировщика.
В стоимость перепланировки помещения нужно включить следующие суммы:
- госпошлина за оформление разрешения на перепланировку;
- разработка проекта. Стоимость такой работы около 15 000 рублей;
- закупка материала для проведения работ;
- проведение самих ремонтных работ. Лучше доверить это специалистам, с которыми нужно заключить договор, а потом, при необходимости, предъявлять претензии. Но в этом случае, стоимость перепланировки значительно возрастает;
- оформление новой технической документации на перепланированное помещение. Стоимость этой услуги можно узнать в БТИ, но зависит от сложности проекта. В среднем Москве и области около 2 000 рублей;
- разработка нового технического паспорта – примерно 500 рублей.
Если владелец помещения не хочет самостоятельно заниматься оформлением всех бумаг, он может обратиться к посредникам.
Цена на их услуги будет зависеть от того, сколько документов нужно подготовить и собрать.
Стоит понимать, что получить разрешение на перепланировку нежилого помещения несколько проще, нежели на перепланировку жилого.
О том, как провести процедуру перепланировки безопасно для себя и окружающих, написано в статье:
степени безопасности перепланировки.
Детально о запретах перепланировок, читайте тут.
Все вопросы перепланировки земельного участка, раскрыты здесь.
Плюсы и минусы амнистии
Так как амнистия – это упрощение процесса согласования перепланировки, то здесь больше плюсов, чес минусов.
К плюсам можно отнести:
- отменено согласование работ по остеклению балконов и лоджий;
- для установки кондиционера также не требуется дополнительное согласование;
- отменено согласование на проведение других аналогичных работ. Например, перенос электрических плит;
- появилась возможность согласовывать проекты, которые подготовлены на основании уже готовых типовых решений;
- акт о завершённой перепланировке теперь подписывается одним человеком;
- сам процесс согласования упрощён, а штрафы за самовольную перепланировку не увеличены.
Но существует и несколько минусов.
Это:
- проект должен основываться на техническом заключении о состоянии объекта, а его может оформить только автор проекта дома. Порой это бывает довольно сложно;
- несколько «расплылись» такие понятия, как «ухудшения качества проживания соседей» и «нарушение условий эксплуатации дома». Поэтому чиновники из Жилинспекции могут трактовать их по-разному;
- и хотя приёмочная комиссия по проведённым работам сократилась до 1 человека, именно он может отказать владельцу помещения в подписании акта о принятии сделанных работ.
Свой отказ он мотивирует тем, что есть расхождения между готовым результатом и заявленным проектом. Тогда получать заключительные документы придётся через суд.
