Апартаменты появились на российском рынке недвижимости относительно недавно. До сих пор является камнем преткновения их неопределенный правовой статус. На данный момент они считаются коммерческими помещениями, рассчитанными для временного проживания.
Поскольку данная недвижимость относится к коммерческой, она может не удовлетворять требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Например, возле апартаментов может не быть необходимой для проживания инфраструктуры и парковок. Строительство коммерческой недвижимости часто ведется без учета норм инсоляции и прочих нормативов, применяемых к жилой недвижимости.
В апартаментах нельзя оформить постоянную прописку. Для граждан, проживающих в коммерческой недвижимости, доступна лишь возможность временной регистрации, которую можно осуществить через управляющую компанию на основании свидетельства о праве собственности.
Перед приобретением подобного жилья многие покупатели интересуются, насколько велики коммунальные платежи в апартаментах по сравнению с жилой недвижимостью.
Нюансы проживания
Владельцы апартаментов могут столкнуться со всеми недостатками, присущими коммерческой недвижимости. Один из них касается начисления коммунальных платежей.
Для такой недвижимости плата за ЖКХ считается по коммерческим тарифам. А это означает, что в апартаментах платеж может быть в разы больше по сравнению с аналогичным платежом для жилых помещений.
Другой нюанс, который можно отнести к недостаткам, касается исчисления налога на недвижимость в отношении апартаментов. При оплате аналогичных налоговых взносов для жилого помещения граждане могут воспользоваться вычетами по метражу.
Для апартаментов такие вычеты на данный момент не применяются. Кроме того, при расчете налога на апартаменты используется минимальная налоговая ставка в 1%, а не 0,1%, как для жилой недвижимости.
Исходя из вышеперечисленных нюансов, стоимость апартаментов зачастую оказывается существенно ниже, чем стоимость жилых квартир. К примеру, средняя цена 1-комнатной квартиры в городе-миллионнике может составлять от 2,5 до 3 млн рублей. В то же время, стоимость апартаментов в аналогичном городе может быть около 1,5 млн рублей.
Если бы апартаменты по статусу приравнивались к жилым помещениям, это дало бы возможность решить множество затруднений застройщиков и покупателей. Тем не менее на федеральном уровне этот вопрос пока никак не решается.
Отличия от квартиры
Основные отличия апартаментов от жилых помещений:
- невозможность оформления постоянной прописки, доступна лишь временная с правом регулярного продления;
- высокие тарифы ЖКХ и повышенный налог на недвижимость;
- несоблюдение норм, действующих для жилых помещений;
- в апартаментах нет возможности повлиять на шумных соседей, так как правило о соблюдении тишины в определенные часы для коммерческой недвижимости не действует.
Несмотря на существенные отличия от квартир, которые, в основном, являются недостатками, апартаменты имеют и некоторые преимущества, а именно:
- Часто такая недвижимость строится в районах города, отличающихся выгодным территориальным расположением.
- Имеется возможность перевода апартаментов в жилой фонд, при этом сделать это допускается как на стадии строительства, так и после сдачи объекта в эксплуатацию.
- В апартаментах не запрещено по закону производить перепланировку. Важное условие состоит лишь в том, чтобы изменения не затрагивали конструкцию всего здания.
- Апартаменты, как и квартиры, можно приобрести в ипотеку. Ранее ходил миф, что банки неохотно кредитуют такой вид недвижимости. Однако на практике это совсем не так. Тем не менее ипотечная ставка в этом случае может быть несколько выше.
Законодательная база
В соответствии со ст. 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся комнаты, квартиры и жилые дома. Важной отличительной чертой жилья является функциональная характеристика ‒ оно должно быть рассчитано для постоянного проживания граждан.
В отличие от жилой недвижимости, апартаменты имеют иное функциональное назначение. Подобная недвижимость предназначается для временного проживания. При этом в самом Жилищном кодексе не содержится упоминания об апартаментах.
Коммунальные платежи в апартаментах
Проживание в апартаментах является более дорогостоящим по сравнению с обычными квартирами за счет коммунальных платежей. В среднем, в 2018 году платежи ЖКХ в апартаментах обходятся жильцам примерно на 20% дороже по сравнению с обычными квартирами.
Для отдельных категорий граждан стоимость коммунальных услуг выходит выше за счет невозможности применения субсидий и льгот.
В частности, ветераны войны, инвалиды, многодетные семьи и прочие категории обязаны оплачивать услуги ЖКХ в апартаментах по полной ставке. А это, в свою очередь, может ударить по кошельку таких граждан.
Граждане, приобретающие апартаменты в отдаленных районах или за пределами города, могут столкнуться с неприятной неожиданностью. Дело в том, что застройщики зачастую экономят и приобретают землю под строительство на тех территориях, где еще не были проведены инженерные сети. В итоге владельцам помещений приходится из своего кармана доплачивать определенные, весьма существенные суммы за подвод коммуникаций.
Как начисляются?
Содержанием апартаментов занимается управляющая компания застройщика, поэтому она может самостоятельно устанавливать тарифы по коммунальным услугами. Кроме того, платежи также будут определяться и классом недвижимости. Чем он выше ‒ тем больше эксплуатационные платежи.
На официальных сайтах некоторых апартаментов можно ознакомиться с установленными тарифами на услуги управляющих компаний, занимающихся их обслуживанием.
Размер
Размер тарифов по коммунальным услугам зависит от того, в каком населенном пункте находятся апартаменты. В пример можно привести показатели для г. Санкт-Петербург. Если 1 куб. м воды владельцы жилых помещений оплачивают по ставке 21,03 руб., то владельцы коммерческой недвижимости платят за него уже 21,84 руб.
В то же время, ситуация с электроэнергией обстоит несколько иначе. На основании законодательства, размер таких выплат не регулируется на государственном уровне. Поэтому цена за 1 кВт прописывается в договоре между компанией, обслуживающей здание, и владельцем недвижимости.
Несмотря на то, что в апартаментах коммунальные платежи относительно велики, данный вид недвижимости не теряет своей популярности ввиду низкой стоимости.
Позволить себе подобную покупку могут многие граждане, поэтому повышенные коммунальные платежи и налоговые взносы их не пугают.
Оценить преимущества и недостатки апартаментов можно еще на этапе подбора жилья. Поэтому каждый покупатель способен самостоятельно оценить: привлекает его такой вид недвижимости или нет.
Необходимо еще на этапе планирования приобретения недвижимости определиться, когда экономить: на покупке или в период содержания. Если есть сомнения, покупать апартаменты или нет, можно проконсультироваться с профессиональным риэлтором.
На видео об апартаментах и квартире
Покупка квартиры | Вся Россия | 2017-07-03 | Админ
Метки: Апартаменты
|
Квартира
|
Юридические вопросы
|
Пожарная безопасность
|
Инсоляция
|
Парковочные места
|
Шумоизоляция
|
Перепланировка
|
Бизнес стратегии
|
Регистрация
|
Коммунальные расходы
|
Вычет при покупке
|
Налог на имущество физлиц
|
Патент
В последние годы существенно вырос объем предложения
апартаментов на рынке недвижимости. Их в первую очередь выделяет
привлекательный ценник, который обычно на 10-20% ниже, чем для аналогичных по
площади и местоположению квартир. Но стоит ли соблазняться такой внушительной
скидкой? Ответ – в статье от Estimate-Estate.ru.
Что
такое апартаменты и их отличия от квартир
В соответствии с статьей 16 Жилищного кодекса РФ :
Квартирой признается структурно обособленное
помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к
помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких
комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком
обособленном помещении.
В соответствии с Постановлением Госстандарта №82 от
26 сентября 2001 года:
Апартамент – номер высшей категории в средстве
размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное
оборудование
Иными словами, квартира
напрямую является жилой недвижимостью, в то время как апартаменты по своей
юридической природе являются разновидностью гостиничных номеров (то есть
нежилой недвижимости), для которых законодательством предусмотрена возможность
их продажи (а не аренды на определенный срок). Упрощая, апартаменты – это нежилая
недвижимость, переоборудованная под жилую. То есть нужно понимать, что с
функциональной точки зрения существенных отличий между квартирами и
апартаментами нет – они одинаково пригодны для постоянного проживания, качество
и состав коммунальной инфраструктуры сопоставимы (санузел, кухня, отопление). Основные
же отличия – в ценовой и юридической
плоскости.
Строительные,
санитарные и пожарные нормативы для квартир и апартаментов тоже идентичны?
Сравним последовательно
основные виды нормативных требований для двух видов помещений:
- Пожарная безопасность – закон классифицирует
помещения по функциональной пожарной опасности (ст. 32 123-ФЗ) в
зависимости от количества пребывающих внутри людей, вероятности пребывания в
спящем состоянии, возраста и физического состояния и ряда других факторов. Для
каждого класса помещений разработаны свои противопожарные требования
(количество входов и выходов, наличие пожарной сигнализации, отделка путей для
эвакуации и пр.). Жилые помещения относятся к классу Ф1.3, а гостиницы – к классу
Ф1.2 (ст. 32 123-ФЗ). Но для апартаментов опять же сделано исключение –
они относятся к классу Ф1.3 (п. 5.2.1 СП 4.13130.2013, СП 160.1325800.2014
Приложение Б). Так что по пожарной безопасности отличий нет. - Инсоляция – степень освещенности
помещения в течение суток (очень важный фактор для здоровья человека при
длительном проживании в одном и том же помещении). Для жилых помещений
установлены четкие нормативы по инсоляции (п.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01). Для
офисных зданий и гостиниц таких нормативов нет, так как предполагается, что
человек не будет проживать там на постоянной основе и небольшие отклонения от
нормативов не окажут радикального влияния на состояние его здоровья. Вместе с
тем, для апартаментов опять же сделано исключение – нормы по инсоляции точно
такие же, как для жилых помещений (п. 6.2.2 СП 160.1325800.2014).
Следовательно, различий нет. - Обеспеченность парковочными местами – для
жилых зданий действует общая норма «число мест хранения автомобилей следует
определять исходя из уровня автомобилизации … на 1000 человек: 350 легковых
автомобилей» (п. 11.3 СП 42.13330.2011). Для многофункциональных комплексов,
включающих в себя апартаменты, норма установлена выше – 450 автомобилей на 1000
жителей апартаментов (п. 5.2 СП 160.1325800.2014). Иными словами, отличия есть,
но они в пользу владельцев апартаментов. - Шумоизоляция – по крайней мере,
законодательно для апартаментов установлены те же самые требования, что для
всех прочих жилых помещений (п. 8.2 СП 160.1325800.2014). На практике
многофункциональные комплексы могут размещаться иногда в более шумных районах. - Возможность перепланировок – в
апартаментах, как в нежилых помещениях, она гораздо шире, чем в классических
квартирах (например, можно перенести санузел в комнату и т.д.). Впрочем,
определенные ограничения все же остаются – сносить несущие конструкции нельзя,
а проемы в несущих конструкциях также требуют специального укрепления и
согласования.
Таким образом, с точки зрения большинства технических и санитарных нормативов между квартирами и апартаментами существенных различий нет. Этому во многом поспособствовало
введение в 2014 году СП 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные», который приблизил нормативные требования для этого типа жилья к стандартным требованиям для жилых помещений.
За
счет чего апартаменты стоят дешевле, чем квартиры?
Основная мотивация покупателей, приобретающих апартаменты вместо квартир – более низкая цена.
Действительно, стоимость апартаментов обычно на 10-20% ниже, чем стоимость
сопоставимых по местоположению и метражу квартир. Например, цена самой дешевой квартиры
площадью 19м2 в ЖК Амурская Level составляет 3 015 000 рублей, а
стоимость самых дешевых апартаментов той же площади в том же ЖК –
2 559 000 рублей, что на 15% ниже. Так за счет чего же достигается
экономия?
ЖК Амурская от Level Group
Самое главное
направление экономии – снижение социальной нагрузки на застройщика. Как
правило, городские власти заставляют девелоперские компании вместе со
строительством ЖК возводить также социальную инфраструктуру – детские сады,
школы, поликлиники, заниматься обустройством окружающей территории. Размеры
такой нагрузки напрямую зависят от объема возводимых жилых помещений. Так как
апартаменты относятся к нежилой недвижимости, застройщик существенно экономит.
Поэтому покупателю важно оценить, насколько подобные неудобства для него
критичны.
В некоторых случаях
жители апартаментов «паразитируют» на социнфраструктуре окружающего района и
практически не замечают неудобств
Апартаменты часто возникают в составе многофункциональных комплексов. Например, девелопер
офисного или гостиничного комплекса (с разрешительной документацией на строительство
нежилого объекта) понимает, что не сможет полностью заполнить офисами или
номерами гостиницы весь свой объект и отводит несколько этажей под апартаменты,
позиционируя её как жилую недвижимость. Такое решение обычно также положительно
влияет на срок окупаемости проекта (вместо сбора арендной платы можно вернуть
часть вложенных денег быстрее сразу после продажи объектов).
Апартаменты иногда появляются в результате изменения концепции проекта в ходе строительства.
Например, в 2015-2016 годах некоторые московские девелоперы поняли, что спрос
на офисную недвижимость насыщен и частично переформатировали свои проекты на
продажу жилой недвижимости. В тех нежилых объектах, по которым уже была
получена разрешительная документация и начаты работы, часть помещений была
переоборудована под апартаменты. Или, к примеру, номера в сочинских гостиницах,
невостребованные в таком объеме после проведения Олимпиады, также начали
выставляться на рынке в качестве апартаментов.
Как результат, апартаменты дают застройщику возможность гибкого управления финансовыми показателями проекта, что для покупателя оборачивается в закономерную скидку.
Ещё одна небольшая, но тоже заметная статья экономии – по нежилым помещениям, продаваемым по договорам долевого участия, закон не требует страховать ответственность застройщика (ст.
12.1 п.2 214-ФЗ). Если вы собираетесь покупать апартаменты, то это тоже очень
важно помнить – страховую выплату в случае банкротства застройщика вы не
получите.
Возможность регистрации («прописки») в апартаментах
Так как апартаменты имеют юридический статус
гостиницы и не являются жилым помещением, регистрация по месту жительства в них
невозможна, а разрешена (п.3 абз.1 Постановление Правительства РФ №713) только
временная регистрация по месту пребывания (по аналогии с турбазами,
санаториями, домами отдыха и т.д.). Её максимальный срок – 5 лет (законодательно
это нигде не закреплено, но практика сложилась именно так, ФМС в регистрации на
более длительный срок откажет), после этого придется регистрироваться вновь и
так до бесконечности. При этом обязанность по регистрации жильцов возложена на
администрации этих объектов (в случае апартаментов это обычно управляющая
компания).
С точки зрения пользования социальной инфраструктурой (школы, детские сады, больницы, госучреждения) регистрация по месту пребывания дает те же самые права, что и регистрация по месту жительства.
Но важно обратить внимание, что все вышесказанное
относится лишь к тем объектам, которые имеют юридический статус гостиницы (чаще
всего апарт-отель). Данную информацию можно посмотреть в разрешении на
строительство и проектной декларации, которые застройщики обязаны выкладывать
на свои сайты. Вот так, к примеру, это выглядит у застройщика элитного жилого
комплекса «Резиденция на Покровском бульваре».
Резиденция на Покровском бульваре: разрешение на строительство
Если же апартаменты продаются в бывшем промышленном объекте и юридического статуса гостиницы не имеют, то в них, скорее всего, не удастся получить даже регистрацию по месту пребывания. Если вы планируете приобретать апартаменты, обращайте на эту особенность особое внимание – а ещё
лучше обязательно проговорить вопрос с юристами застройщика.
Первоначально апартаменты позиционировались как разновидность жилья комфорт или элит класса (в чем разница можно посмотреть здесь), ориентированная на обеспеченных деловых людей (в маркетинговых материалах такой тип жилья обозначался как «резиденция», «апартаменты» и т.д.). Предполагалось, что этой целевой аудитории важен комфорт и проживание в удобной близости к деловому центру, а помещение для оформления регистрации у них уже есть (либо они приобретают такую недвижимость с целью сдачи её в аренду). На сегодняшний день термин используется продавцами недвижимости в самых разных сегментах (в том же ЖК Амурская от Level Group «апартаменты» начинаются от 19м2), поэтому в первую очередь необходимо обращать внимание на юридическую терминологию, которая прописывается в
договорах, проектных декларациях и разрешительных документах.
Коммунальные расходы в апартаментах
В соответствии с отечественным законодательством,
собственники квартир в многоквартирном доме вместе с правом собственности на
саму жилплощадь получают также долю в общедомовом имуществе (места общего
пользования, инженерное оборудование и технические помещения дома). Именно
общее собрание собственников может назначать и снимать домоуправляющую
компанию. Собственники также могут
объединиться в товарищество собственников жилья для более эффективного
управления жилым домом.
При покупке апартаментов покупатель зачастую получает право
собственности только на само жилое помещение
Статус общедомовых помещений при этом в законе четко не определен. На практике собственность на них может как оставаться у управляющей компании, назначенной застройщиком, так и переходить в общую долевую собственность владельцев апартаментов (это определяется напрямую в договоре купли-продажи). В первом варианте это дает возможность девелоперу влиять на стоимость коммунальных услуг. Возможность создать собственное ТСЖ у собственников апартаментов отсутствует. Конечно, это влияние не безгранично, у собственников присутствуют другие возможности для объединения (простое товарищество, некоммерческие партнерства). Более того, в обычных жилых
комплексах управляющая компания де-факто нередко также навязывается
застройщиком. Но все же принято считать, что стоимость коммунальных услуг на
практике в апартаментах обычно выше.
Налоговые платежи по апартаментам обычно выше
Клубный дом апартаментов Октябрь от Алвек
Первая радостная новость для владельцев апартаментов — имущественный вычет при их покупке можно получить в том же самом порядке. По умолчанию вычет предоставляется по помещениям, которые имеют статус жилого(ст. 220 п.1 пп.3 НК РФ). В своем письме от 08 ноября 2010 года №ШС-17-3/1580 ФНС России говорит, что критерии жилого помещения устанавливаются Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года N 47. Если посмотреть это постановление, то там в основном прописаны технические нормы по противопожарной безопасности, инсоляции и т.д. Мы с вами выше убедились, что выпущенный в 2014 году СП 160.1325800.2014 практически уравнял требования к апартаментам и обычным квартирам. Следовательно, апартаменты полностью соответствуют критериям жилого помещения и получить вычет по ним можно. Подтверждает это и судебная практика — например, Решение по делу № 2-334\2012 от 3 апреля 2012 (Вайнер Б.Г. против ИФНС г. Бердска Новосибирской области). В качестве доводов в пользу истца указано, что Вайнер Б.Г. и его семья фактически проживают в апартаментах, а также договором купли-продажи предусмотрено право в общей собственности комплекса апартаментов. Таким образом, с высокой долей вероятности налоговый вычет по апартаментам можно будет получить.
Суммы платежей по налогу на имущество обычно выше, чем для квартир аналогичной
площади:
- Ставка налога на имущество для нежилых помещений варьируется от 0.5% до
2% от кадастровой стоимости (каждый город / иное муниципальное образование
определяет самостоятельно и закрепляет собственным нормативным актом), в то
время как для обычных жилых квартир – обычно 0.1% от кадастровой стоимости - Кадастровая стоимость нежилых помещений обычно ниже, но как правило не
более чем в два раза для объектов сопоставимой площади, что не компенсирует
полностью разницу в ставках - Вычеты по налогу на имущество (20 метров на каждого собственника, 50
метров для пенсионеров – не облагаются налогом на имущество) не
распространяются на нежилые помещения (в т.ч. на апартаменты)
Таким образом, фактически придется заплатить за
апартаменты гораздо большую сумму налога на имущество – сопоставимую с теми,
которые обычно платят владельцы офисных помещений.
Если вы планируете сдавать приобретаемую квартиру в
аренду и при этом хотите честно платить налоги с получаемых доходов, то за
апартаменты в некоторых случаях также придется заплатить больше. Ставки налога
по патентной системе налогообложения для нежилых помещений могут быть больше
(например, в Москве стоимость патента для помещений площадью до 50 и до 75 квадратных
метров для жилых помещений будет ниже, чем для нежилых помещений). Мы ранее подробно рассказывали о том, какая система предпочтительнее для арендодателя, а этот сервис на сайте налоговой поможет вам точно рассчитать стоимость патента для вашего варианта (квартиры или апартаментов).
Так стоит ли все же покупать апартаменты
Для удобства кратко суммируем основные отличия
между квартирами и апартаментами в виде таблицы:
| Тип помещения | Жилое | Нежилое |
| Регистрация | Постоянная по месту жительства | Временная по месту пребывания |
| Цена | Выше | Ниже на 10-20% |
| Класс пожарной опасности | Ф 1.3 | Ф 1.3 |
|
Норма обеспеченности парковочными местами |
350 машин на 1000 жителей | 450 машин на 1000 жителей |
| Инсоляция |
В соответствии с требованиями для жилых помещений |
В соответствии с требованиями для жилых помещений |
| Шумоизоляция | Требования идентичны | Требования идентичны |
| Социальная инфраструктура | В соответствии с утвержденными нормативами |
Строительство дополнительной инфраструктуры не требуется |
|
Страхование ответственности застройщиков |
В соответствии с 214-ФЗ | Не предусмотрено |
| Стоимость коммунальных услуг | Ниже | Выше |
| Общедомовое имущество |
Принадлежит собственникам помещений в доме на долевой основе |
Принадлежит застройщику либо собственникам на долевой основе |
| Возможность создания ТСЖ |
В соответствии с действующим законодательством |
Не предусмотрена |
| Налог на имущество |
Ставка – 0.1%, предусмотрены вычеты на человека |
Обычно выше в 3 и более раз |
| Имущественный вычет | Предусмотрен | Предусмотрен в абсолютном большинстве случаев |
| Стоимость патента |
В соответствии с законом субъекта РФ |
Обычно выше для нежилых помещений |
Резюмируя все вышесказанное,
Апартаменты – это возможность сэкономить на покупке
квартиры сейчас, при этом нести более высокие расходы на содержание жилья в
дальнейшем
Безусловно – это вполне приемлемый вариант решения
жилищной проблемы, особенно в условиях ограниченного бюджета, но специфический
юридический статус апартаментов все же стоит учитывать. Как правило,
приобретение апартаментов может быть выгодно в следующих ситуациях:
- Если у вас уже есть квартира, в которой можно зарегистрироваться
- Если вы планируете сдавать квартиру в аренду
- В условиях ограниченного бюджета на покупку
Если Вам понравилась эта статья или наши сервисы, то приглашаем Вас присоединиться к нашим группам ВКонтакте или Facebook. Гарантируем, что там Вас ждет только качественный контент — анонс новых статей и сервисов, которые помогут Вам экономить деньги. Никакого спама или объявлений по продаже квартир. Мы стараемся быть Вам полезными!
Комментарии:
Здесь пока нет комментариев. Чтобы их оставить, авторизуйтесь вверху страницы или с помощью аккаунта
ВКонтакте
, либо
зарегистрируйтесь
.
Авторизация через:
Апартаментам как классу жилья в России уже более 10 лет. Апартаменты стали уже почти привычным словом на рынке недвижимости. Тем не менее, вопросы из серии: «Чем апартаменты отличаются от обычных квартир?» возникают до сих пор.
Нежилое жилье
Главная особенность апартаментов как класса жилья заключается в том, что эти помещения относятся к нежилому фонду. С правовой точки зрения они обычно рассматриваются как объекты коммерческой недвижимости, предназначенные для временного проживания. С этим связаны как их преимущества, так и недостатки перед обычными квартирами.
Преимущества апартаментов
1. Выгодная цена .Раньше апартаменты относились к элитному жилью, поэтому, по сравнению с «обычными» квартирами, стояли достаточно дорого. Сейчас же можно встретить апартаменты не только бизнес, но и эконом класса.
Разница в цене между квартирой и апартаментами одного класса аналогичной площади в одном районе составляет 15-25%. Квартира однозначно обойдется дороже апартаментов..
2. Свободная планировка. С юридической точки зрения апартаменты не являются жильем, поэтому их переустройство не подлежит согласованию по жилищному законодательству. Как правило, апартаменты имеют свободную планировку, а фантазия их владельца при ремонте ограничена только несущими стенами и «мокрыми зонами»
3. Элитная инфраструктура. Апартаменты высокого уровня предназначаются для обеспеченных клиентов, которые весьма требовательны к качеству инфраструктуры. На их территории или первых этажах комплекса апартаментов часто располагаются банкетные залы, SPA-центры, фитнес-клубы, престижные магазины и даже отделения банков.
Жильцы элитных апартаментов могут получать «люксовый» уровень сервиса, не выходя за территорию комплекса
Апартаменты эконом класса ничем не отличаться от обычных квартир и могут вовсе не иметь своей инфраструктуры.
4. Удобство расположения. В силу своей специфики апартаменты не подпадают под городские ограничения по «точечной» застройке. Они могут располагаться в густонаселенных районах или на верхних этажах премиальных бизнес-центров. Городские апартаменты часто покупают для того, чтобы сэкономить время на дорогу – жилье может располагаться в пяти минутах пяти от офиса. А загородные комплексы имеют возможность предложить своим жильцам эксклюзивные услуги, например, членство в расположенном поблизости яхт-клубе.
5. Закрытая экосистема. В отличие от городских многоквартирных домов, застройщики которых обязаны отдать часть квартир под муниципальное жилье, застройщик апартаментов не имеет такого обременения. Поэтому жильцы элитных апартаментов могут вращаться в кругу людей, близких по социальному статусу, жизненным ценностям и увлечениям.
Даже в апартаментах эконом класса социальный статус владельцев выше по сравнению с обычным многоквартирным домом. Так как апартаменты — это все-таки второе жилье.
6. Привлекательность в качестве инвестиции. Апарт-квартиры, как и квартиры можно выгодно сдавать в аренду как в долгосрочную, так и в краткосрочную аренду. Особенно, если у апартаментов удачное расположение.
Покупка апартаментов с последующей перепродажей сейчас актуальна только как длительная инвестиция. Увеличения срока владения с 3 до 5 лет необходимого для продажи без уплаты подоходного налога сделало менее выгодными «быстрые» сделки с недвижимостью.
Недостатки апартаментов
1. Невозможность прописки. Поскольку апартаменты не считаются жилым помещением, в них невозможно оформить прописку или долговременную регистрацию по месту жительства. Таким образом, владельцы апартаментов не смогут получить ИНН или встать на биржу труда. Застройщик не несет обязательств обеспечить своих клиентов социальной инфраструктурой, поэтому жильцы таких зданий получают места в школах и прикрепляются к поликлиникам «во вторую очередь», после тех, кто имеет в данном районе постоянную прописку.
Для большинства покупателей апартаментов проблема прописки серьезного значения не имеет. У многих собственников такого жилья апартаменты являются второй или третьей квартирой. Владельцы недвижимости класса «люкс» пользуются платными программами медстрахования и возят детей в частные учебные заведения. Ну а для тех, кто «бегает» от армии или алиментов, отсутствие прописки может стать даже плюсом.
2. Более высокие налоги. Если ставка налога на квартиру составляет 0,1 -0,3% кадастровой стоимости, то для апартаментов эта выплата выше от 0,5 до 2 %. Однако следует учитывать, что апартаменты дешевле аналогичных по метражу квартир, поэтому база налогообложения в случае апартаментов меньше, как и конечная сумма налога.
Ставка налогооблажения для апартаментов Admiral Waterhouse составляет 0,5%
3. Более высокие коммунальные платежи. Тарифы на водоснабжение, канализацию, отопление и электричество для апартаментов рассчитываются как для нежилых помещений, поэтому, по сравнению с обычными квартирами, апартаменты выйдут дороже в обслуживании. Разница составляет всего 10 – 25 %, то есть 2 – 4 тыс. рублей в абсолютном исчислении, что вряд ли будет иметь принципиальное значение что вряд ли будет иметь принципиальное значение для покупателей недвижимости бизнес и премиум класса.
4. Отсутствие жилищных льгот. Поскольку апартаменты не рассматриваются как жилое помещение, их владелец не может претендовать на имущественный вычет или освобождение от налогообложения при продаже недвижимости спустя три года владения. Кроме того, при возникновении судебных тяжб на апартаменты не действует статья 79 Федерального законодательства РФ, то есть на них может быть наложено взыскание, даже если они являются единственным местом жительства гражданина-должника и его семьи. Наконец, на владельцев апартаментов не распространяются и региональные законы о жилищных субсидиях.
С 2014 по 2016 год в прессе периодически сообщают о планах на законодательном уровне приравнять апартаменты к квартирам. Или как минимум разрешить в них долгосрочную регистрации (прописку). Лобби застройщиков, безусловно, продолжит давление на власти. И возможно подобное решение все-таки будет принято. Например, как менее дорогостоящий (в сравнении с гос.поддержкой ипотеки) способ поддержать строительный бизнес в условиях кризиса.
Итог: наша рекомендация выбирать не между квартирами и апартаментами в целом, а выбирать между конкретными жилыми комплексами, взвешивая все их плюсы и минусы.
Удачных покупок!
p.s. C 20 января 2017 года Сбербанк начал выдавать кредиты на покупку строящихся апартаментов. Ставка 11,5-13% годовых.
Апартаменты дешевле квартир в среднем на 20-30% – заманчивое предложение для покупки. Но это «нежилое» жилье, со всеми особенностями коммерческой недвижимости, например, более высокие налоги и счета за коммунальные услуги, отсутствие регистрации и пр. Как живется тем, кто выбрал апартаменты?
«Главный подводный камень – это налоги»
Елена, ЖК «Ярославское шоссе, вл. 122-124» (район Ярославский)
– Я купила апартаменты в 2008 году, тогда о них ещё ничего не было известно. Застройщик предупредил, что регистрации не будет. Но мне она и не нужна была: я москвичка, дочка ходит в частную школу, медобслуживание мне обеспечивает работодатель. А цена была сильно ниже, чем на квартиры – примерно на 2,5 млн рублей. И мы получали просторные апартаменты 81 кв. м в хорошем районе.
У нас стандартный типовой проект жилого здания, и все нормы соблюдены, никаких проблем в плане условий для жизни за эти годы не было. Подача воды, электроэнергии, отопление, звукоизоляция, – все как в обычных квартирах.
Многие проблемы у нас решились в первые годы благодаря активности жителей. Знаю, что инициативная группа от дома договорилась с муниципалитетом, и всех детей спокойно взяли в садики и школы без регистрации. Поначалу счета за коммуналку были завышенными, и мы долго вели переговоры с управляющей компанией. Сейчас всё в порядке. За апартамент 81 кв. м я плачу около 9500 рублей, включая коммунальные расходы, электричество и воду.
Самая главная проблема – это налоги, которые рассчитываются как для коммерческого помещения. В прошлом году я заплатила около 70 тыс. рублей (ставка 1,2% от кадастровой стоимости), в этом году 80 тыс. рублей (1,3%), а в следующем году будет уже 150 тыс. рублей (1,4%). У нас выросла кадастровая стоимость, а льготной ставки 0,5% мы никак не можем добиться. Для её получения наш дом должны внести в реестр апартаментов Москвы, но Департамент экономического развития нам отказал. Этот процесс чётко не прописан и не отработан, поэтому поводов для отказов масса.
В следующем году налог на имущество будет уже 150 тыс. рублей. Мы никак не предвидели такого подвоха
Еленажительница ЖК «Ярославское шоссе, вл. 122-124»
Мы будем подавать в суд, потому что это очень важный вопрос для большинства жителей. У нас есть пенсионеры, инвалиды, молодые пары, для которых это существенные суммы. Мы никак не предвидели такого подвоха, кто же знал в 2008 году, что у нас изменится налоговое законодательство.
Что посоветую: обязательно читайте все документы и погружайтесь во все юридические тонкости. Смотрите на разрешённый вид использования земли, разрешение на ввод в эксплуатацию. В общем перед покупкой проделайте очень кропотливую работу, которая поможет вам не попасться на рекламу застройщика.
«Идеально для молодых, для мам – не посоветую»
Дарья, ЖК Tribeca apartments (Басманный район)
– Изначально, когда решили покупать недвижимость, об апартаментах особо не думали. Нужна была небольшая квартира для сына. И главное – это должно было быть уже сданное жильё, недалеко от метро и по адекватной цене. Риелтор нам предложила комплекс Tribeca. Хотя Бауманскую мы не рассматривали, поехали смотреть… и влюбились.
Современный красивый дом с панорамными окнами, исторический район, рядом стоит храм. Больше не думали ни секунды, купили апартаменты 53 кв. м за 14,7 млн рублей. Сравнить по стоимости с аналогичными квартирами в этом районе мне сложно, поскольку больше и не искали, но вот по серой ветке метро все предложения были дороже.
Для меня странно, зачем с маленьким ребенком покупать студию в апарт-комплексе, когда он явно для молодёжи
ДарьяЖК Tribeca apartments
Молодому человеку отлично подходят апартаменты. Сыну очень нравится комплекс, особенно местоположение – рядом с центром, от метро 5 минут пешком, в итоге до любой точки Москвы можно добраться за 30 минут. Знаю, что есть те, кто недоволен. Например, мамы с детьми постоянно жалуются на музыку, даже в разрешённое время. Слышимость, к сожалению, прекрасная. Хотя мы сразу сделали звукоизоляцию, но им доносится через вентиляцию, по крайней мере по их уверению. Сын выучил часы, когда можно шуметь по законодательству, а когда нельзя. Хотя вообще-то они живут в нежилых помещениях, на которые эти нормы не распространяются. Для меня странно, зачем с маленьким ребенком покупать студию в апарт-комплексе, когда по целевой аудитории он явно для молодёжи.
Из замеченных минусов: подача электроэнергии и воды. Как мы поняли, мощность меньше, чем в квартирах. Если включено много техники, то люстра начинает мерцать. И напор воды не такой сильный, как мы привыкли.
Статус апартаментов нас не смущал. «Прописка» уже есть московская. Конечно, стоит вопрос коммунальных счетов и налогов. Но мы придерживаемся мнения, что за удобную и комфортную жизнь надо платить. На самом деле выходит не так много. За всё, включая счетчики, апарт площадью 53 кв. м в центре города обходится в 8000 рублей ежемесячно. Мы считаем, это нормальная цена. За трёхкомнатную квартиру около 70 кв. м в Новопеределкино наша родственница платит 7500 рублей, живёт там тоже одна.
Что посоветую: знать, что вы покупаете, и понимать, какие у вас цели. Если нужна регистрация и инфраструктура, не посоветую. Не нужна – смотрите на объект. Нравится и есть ощущение, что в нем хочется жить – берите. Это ж не крепостное право, всегда можно продать и купить другое жильё.
«При нынешних ценах я бы выбрала квартиру, а не апартаменты»
Ольга, ЖК Loft Garden (район Сокольники)
– Мне нужно было жильё в центре города, чтобы не ездить далеко и не стоять в вечных пробках, это был главный критерий. По цене были приемлемы только апартаменты. Я выбирала между ЖК «Парк Мира» на проспекте Мира и ЖК Loft Garden на 2-й Рыбинской рядом с «Сокольниками». Стоимость и там, и там была 12 млн рублей за 55-57 кв.м (на момент лета 2014 года). Но первый объект мне не понравился, качество строительства плохое, и материал – монолит. А Loft Garden – это переделка здания 1950-х годов постройки, где раньше располагалось конструкторское бюро им. М. Миля. Соответственно, это кирпич, большие окна, свой двор с каштанами.
Для меня это квартира. Я не сижу каждый день и не думаю о том, что живу в апартаментах, поскольку не чувствую никакой разницы. Например, слышимость в пределах нормы (у нас кирпичные стены), с парковкой проблем нет, у нас у дома охраняемый паркинг. Регистрация мне не нужна была изначально. Коммунальные расходы такие же, как в квартире.
У нас сейчас все проблемы из-за банкротства застройщика.
ОльгаЖК Loft Garden
У нас сейчас все проблемы из-за банкротства застройщика (RED Development). Нет горячей воды и постоянного отопления, нет освещения во дворе и прочее. Для решения всех этих проблем своими силами собираем деньги, для жильцов это большие дополнительные затраты. Но тут дело не в том, что у нас апартаменты. Такая ситуация могла сложиться и с квартирами.
Что посоветую: каждому нужно своё. Мне кажется, что сейчас стоимость на квартиры снизилась, поэтому при нынешних ценах я бы выбрала жилое помещение, а не апартаменты.
Апартаменты привлекают покупателей выгодной ценой, оптимальными планировками и удобным расположением. Данный вид недвижимости подходит как для проживания, так и в качестве выгодных инвестиций. Но зачастую покупателей смущает правовой статус апартаментов – нежилая недвижимость. Что это значит? Каким образом возможно приобрести апартаменты и в дальнейшем эксплуатировать? Выгодна ли данная покупка? Сегодня специально для портала «Новостройсити» об этом рассказывает Ольга Денисова, директор департамента маркетинга компании «Магистрат» (ГК Интеко).
Апартаменты: возможность перевести в статус жилого помещения
С правовой точки зрения апартаменты являются нежилым помещением, но согласно Постановлению Правительства Москвы от 27 октября 2015 г. N 692-ПП «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания» по заявлению от физического лица предоставляется государственная услуга «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение». Вся процедура после подачи документов и регистрации их в Департаменте городского имущества г. Москва занимает 48 рабочих дней.
Временная регистрация сроком на 5 лет дает аналогичные права, что и постоянная
Регистрация бывает постоянной и временной. По закону в апартаментах возможна временная регистрация сроком на 5 лет. Оба типа регистрации гарантируют гражданам одинаковые права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, получение ИНН, постановку на воинский учет и т. д.
Стоимость апартаментов ниже аналогичных предложений квартир
Цена на апартаменты, как правило ниже предложений квартир в жилых комплексах одного класса. Например, в комплексе «Лайнер» (район Ходынское Поле, СЗАО) стоимость апартаментов площадью 46 м2 – 7,91 млн рублей. Минимальная цена на квартиры 46 м2 в соседних строящихся жилых комплексах: 8,23 – 8,42 млн рублей. Минимальная цена на квартиры на вторичном рынке (с ремонтом) – 11,2 млн рублей. То есть, разница между стоимостью квартир и апартаментов одного класса составляет около 15 %. В случае самостоятельного перевода апартаментов в жилье, Вы получаете возможность обмануть рынок, повысив стоимость недвижимости, как минимум на 15 %, а в случае роста рынка выиграть еще больше.
Покупка апартаментов осуществляется в рамках 214-ФЗ
Апартаменты в комплексе «Лайнер», как и квартиры, реализуются путем заключения Договора Долевого Участия (ДДУ), то есть в рамках 214-ФЗ. Таким образом, интересы покупателей апартаментов защищены также, как и при покупке жилого помещения. Договор Долевого Участия проходит регистрацию в Росреестре, в нем четко прописаны все условия покупки недвижимости, предусмотрены механизмы получения компенсации за неисполнение договора. Данная схема реализации самая надежная на рынке.
Покупатели апартаментов могут воспользоваться ипотечным кредитованием
Банки активно кредитуют покупателей апартаментов. В частности, при покупке апартаментов в комплексе «Лайнер» покупатели могут воспользоваться услугами крупнейших российских банков: «Сбербанк России», «ВТБ 24», «БИНБАНК» и «Возрождение». Ставки от 10,25 %, первоначальный взнос от 0 %.
Коммунальные платежи в апартаментах не сильно превышают квартирные
Расчет коммунальных платежей для апартаментов 45м2 в комплексе «Лайнер» (2 жильца)
Сравнив две таблицы, мы получаем, что в настоящее время разница в оплате коммунальных услуг составляет 715 рублей. С 01.07.2017 г. разница в оплате коммунальных услуг снизиться до 556 руб. в месяц.
Налог на апартаменты может быть ниже, чем на квартиры
Апартаменты, находящиеся в составе гостиничного комплекса (комплекс «Лайнер»), относятся к иным объектам, облагаемым налогом по единой ставке 0,5 % от кадастровой стоимости. Средняя кадастровая стоимость апартаментов в комплексе «Лайнер» составляет 72 443,85 руб. за 1 м2. Средняя кадастровая стоимость квартир в этом же районе составляет 250 257 руб. за 1 кв. м. Сравнив налоги на апартаменты и квартиру (45м2) мы видим, что налог на апартаменты ниже на 355 руб. Что является бесспорным плюсом. Если мы сравним налог на квартиру и апартаменты площадью 35м2, то разница составляет всего 2300 руб. в год.
