Что нужно делать с долгом по квартплате в 2019 году

38589

Особенности покупки квартиры с долгами по ЖКХ

На практике нередки случаи, когда покупатель уже после оформления всех бумаг обращается в расчетно-кассовый центр или управляющую компанию и узнает, что на его новой квартире «висит» большая задолженность. Вопреки мифам, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не осуществляется с обременением. В законе явно не запрещается продавать квартиры с долгами, если таковые не установлены судом. Обращаться к судебному разбирательству у многих поставщиков услуг по-прежнему считается крайней мерой.

Управляющая компания может прибегнуть к хитрости и пытаться убедить лицо в том, что долг записывается за определенной квартирой, а не человеком. Согласно ЖК РФ, в частности статьи 153, обязанность оплачивать счета возникает лишь с момента возникновения права собственности (там же приводятся иные основания – аренда или вступление в кооператив). Решая вопрос, переходят ли старые долги по ЖКХ при покупке квартиры к новому владельцу, законодатель отвечает отрицательно.

Статья 154 относит к таким платежам и взносы на капитальный ремонт, но здесь данная норма вступает в противоречие с пунктом 3 статьи 158, которая назначает ответственным за все долги по капитальному ремонту собственника, обладающего жильем в данный момент. Избежать данного платежа невозможно, только если иное не оговорено в договоре.

Как узнать о долгах по ЖКХ?

На продавца не возлагается обязанность передавать документы, согласно некоторому перечню, но, согласно ГК РФ, покупатель должен быть ознакомлен со всеми существенными условиями сделки. Таким образом, при возникновении необходимости, сделка с такими долгами может быть оспорена по инициативе покупателя.

Покупатель может как во время проведения сделки, так и после произвести анализ ситуации с задолженностью:

Больше всего повезло жителям Москвы – здесь действует портал центра координации ГУ ИС, на котором предоставляется общая информация, а также частичная, рассчитанная за определенные интервалы времени. Справка подробно расскажет, как узнать долги по квартире в любом районе города.
Многие управляющие компании создают подобные порталы для информирования жильцов, к процессу также подключаются банковские и иные государственные учреждения.
Аналогичная информация может быть предоставлена в расчетно-кассовом центре. Сведения предоставляются интегрировано, но в момент передачи от соответствующих поставщиков услуг.
Из первых рук получить информацию можно в ЖЭК, офисе Ростелекома или энергосбытовой компании, обслуживающей район.

Среди банков, подобную услугу оказывает Сбербанк. В Москве наиболее распространено получение информации через Банк Москвы. Там же имеются опции оплаты онлайн, которые вряд ли понадобятся, если есть все основания того, что долг был накоплен прежним владельцем.

Если УК требует с нового владельца квартиры оплаты долгов?

Хорошо проработанный договор купли-продажи должен изначально содержать пункт об отсутствии возможностей передачи долга по коммунальным услугам новому владельцу. Даже при такой защищенности, управляющая компания может начать требовать средства от лица нового владельца. При этом не стоит опасаться судебного преследования: никаких прав требования с нового владельца не существует, за исключением того, если в договоре с продавцом или управляющей компанией сказано обратное. В таких случаях долг действительно придется оплачивать на основании статьи 391 Гражданского кодекса.

При покупке квартиры долги по квартплате не списываются в силу особенностей бухгалтерского учета, но и опасаться санкций новому владельцу не стоит. В случае если платежные документы с требованиями оплатить долг все же приходят, необходимо:

Снять копии с договора купли-продажи, свидетельства (выписки).
Написать заявление с требованием прекратить выставлять счета за период, предшествующий регистрации.
В случае если в акте приема квартиры был пункт о снятии показаний счетчиков (а его лучше включать), приложить также его.
Документы отправить заказным письмом или передать под расписку в офис компании.
Любые действия по взысканию средств после данного обращения являются вымогательством и караются в том числе по 163 УК РФ.

Также следует отметить, что предоставлять данные о нынешнем месте жительства прежнего владельца или передавать ему какую-либо информацию новый собственник не обязан. При аналогичном общении с телефонной компанией следует обратить внимание, что потеря права собственности прекращает также договор обслуживания абонента.

Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Если есть подозрения на то, что квартира продается с долгами, следует действовать согласно данным этапам:

Обратиться к продавцу с просьбой предоставить документы на собственность, имеющиеся выписки.
Запросить выписку в ЕГРП, в частности, чтобы установить наличие уже наложенных арестов и прочих обременений.
Обратиться в управляющую компанию, специализированный портал или расчетный центр, где получить сведения о текущей задолженности. Получение некоторых сведений возможно лишь с согласия собственника. С другой стороны, если собственник не предоставляет данных о квартире и долгах – это уже повод от нее отказаться.
В случае если долги обнаружены, предложить в договор внести пункт о самостоятельном погашении долгов или о сохранении задолженности за старым собственником.
В качестве варианта, если продавец согласен на погашение долгов новым владельцем, дополнительно указать размер скидки от стоимости квартиры. Прописывать скидку следует отдельным пунктом, но никак не в рамках итоговой цены. Причина проста – в случае оспаривания сделки, продавец вернет себе квартиру (вернув деньги покупателю), но с оплаченными счетами.
Обратиться в Росреестр за регистрацией прав собственности.
Составить передаточный акт, передать средства любым удобным способом и зафиксировать отдельным документом показания счетчиков. Для большей уверенности необходимо заверить акт с показаниями в управляющей компании.

Список необходимых документов

Для регистрации подобной квартиры необходимо предоставить:

Паспорта сторон.
Выписки из реестра.
Справку из налоговой об отсутствии долгов.
Справку из службы судебных приставов (можно получить онлайн), если вынесено судебное решение об исполнительном производстве.
Справку-счет из расчетного центра, ЖЭК или УК.
Основной договор и дополнительное соглашение о погашении задолженности за счет средств, передаваемых по договору купли-продажи и данные о том, кто платит за долг.
Документы основания, свидетельствующие о легитимности прав собственности в отношении продавца;
Сведения о прописанных лицах, включая выписку из домовой книги.
Свидетельство о регистрации.
Квитанция из банка об уплате 2000 рублей в качестве пошлины.
Акт приема-передачи квартиры.
Акт передачи денег.
Расписка.

В отдельных случаях, если деньги передаются через ячейку или аккредитив, предоставляются экземпляры соответствующих договоров.

Пример по порядку покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Гражданин, недавно купивший квартиру, решил обратиться в управляющую компанию с целью заключения договора. При этом он был абсолютно уверен в том, что никаких долгов нет, поскольку риелтор, который вел сопровождение сделки, сказал, что никаких задолженностей не имеется.

В данном случае новый собственник должен обратиться в ТСЖ с требованием о переводе лицевого счета на его имя. В отношении риелтора предусмотрены штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей: подобное некачественное оказание услуги подразумевает возврат всей суммы вознаграждения. Управляющая компания, на основании предоставленных документов и статьи 153 ЖК РФ, не может отказать в переоформлении счета на новое лицо, более того – не вправе требовать платежей, поскольку ни за некачественную работу риелтора, ни за расходы прошлого жильца покупатель ответственности не несет.

Заключение

Приобретение квартиры с долгами по платежам в пользу коммунальщиков – не является существенным обременением, кроме случаев, когда в отношении владельца и его имущества (в частности, квартиры) наложен арест. Законом определено, что:

Новый владелец не несет ответственности по долгам старого за исключением платежей за капитальный ремонт.
Покупатель имеет право требовать справки из расчетных и коммунальных учреждений.
Судебная практика при покупке квартиры с долгами свидетельствует о защищенности покупателя в юридическом поле, что не убирает возможности произвола.
Иной порядок долгов стороны могут устанавливать в рамках как договора, так и дополнительного соглашения.

Список законов

Статья 153 ЖК РФ
Статья 154 ЖК РФ
Статья 158 ЖК РФ
Статья 391 ГК РФ
Статья 163 УК РФ

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

153 статья ЖК Российской Федерации гласит, что все физические и юридические лица, получающие услуги жилищно-коммунального хозяйства, обязаны ежемесячно оплачивать их, а также расходы за содержание и обслуживание помещений. Однако в условиях кризиса, а также повышения стоимости коммунальных услуг многие граждане либо из принципа, либо просто из-за трудностей с финансами перестают платить за них, тем самым создавая и постепенно накапливая долги по ЖКХ.

Существует несколько карательных мер:

Начисление пени. Это определенный процент (неустойка), которая взимается за просрочку по платежам за коммунальные услуги. Её размеры варьируются в зависимости от срока, в течение которого потребитель услуг не оплачивает их. Также для разных типов потребителей, будь то организация или гражданин РФ, будут действовать различные системы расчета пени.
Приостановка получения услуг/полное их отключение. Эта мера применяется в случае, когда оплата не производится более трёх месяцев. Холодную воду и отопление не отключают.
Взыскание долга по приказу суда. Чаще всего собственник узнаёт о наличии большого долга в самый последний момент, так как УК достаточно представить суду письменное подтверждение того, что долг есть, с указанием размера задолженности.
Выселение. Эта мера применяется крайне редко и грозит она только съёмщикам жилья, собственника же выселить не могут.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

Пеня

Согласно п. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ для расчёта пени применяется такой порядок:

За первый месяц просрочки (31 день включительно) пеня не начисляется.
За второй и третий месяц пеня начисляется в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
За четвёртый и последующий месяцы пеня начисляется в размере 1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Размер пени для предприятий и организаций составляет 1/130 ставки рефинансирования Центробанка России и утверждён на законодательном уровне. Ранее показатель ставки мог меняться в течение года, колеблясь от 7 до 14%, влечя за собой соответственное увеличение либо уменьшение размера пени. На сегодняшний же день Банк России объединил ключевую ставку со ставкой рефинансирования, которая составляет 11%. Именно её и используют для расчёта пени.

Приостановка и отключение услуг

О приостановке коммунальных услуг неплательщика обязаны письменно (под подпись) уведомить не позднее чем за 30 календарных дней. Если за это время ничего не изменилось, за три дня поступает новое уведомление о точной дате и времени прибытия технической бригады. Но это ещё не отключение, а приостановка – перед отключением неплательщику предоставляется ещё 30 календарных дней, только по истечении которых, если ситуация не изменилась, производится полное отключение. Итого у вас есть 2 месяца и три дня для полного либо частичного погашения долга.

Судебное взыскание долга

Если и эта мера не помогла, управляющей компанией будет направлен иск в суд с целью принудительного взыскания такого долга. Ответчик должен надлежащим образом быть информирован о предстоящих разбирательствах в суде – повесткой либо заказным письмом. Если размер долга составляет менее 50 тысяч рублей, иск подаётся на рассмотрение мировому судье. Если больше – подача заявления осуществляется в районный суд по месту жительства должника.

Как правило, решения по таким искам принимаются быстро и решения принимаются в пользу коммунальной службы. Согласно решению суда, должник будет обязан выплатить долг полностью в течение 10 дней с момента вынесения вердикта по делу. Чаще всего выполнение данного условия является невозможным, и в таком случае приходят судебные приставы с целью описи и изъятия имущества.

Также возможна ситуация, когда судебные приставы применяют другие меры: ограничение на выезд из РФ либо на регистрационные действия с имуществом.

Выселение должника

Если после вынесения судебного решения должник не выполняет ни требований соглашения о реструктуризации суммы долга, а взыскать с него ничего не удаётся, наступает время крайней меры – выселения. Необходимо отметить, что такая мера применяется, если срок неуплаты услуг составляет шесть и более месяцев. В этом случае, решение о выселении принимается по отдельному исковому требованию коммунальных служб строго в судебном порядке.

Данная процедура проводится таким образом:

Должника письменно уведомляют о будущем выселении из квартиры.
Далее подаётся иск в суд о принудительном выселении.
После вынесения решения суда о выселении, должнику будет предоставлено 7 дней для того, чтобы добровольно выехать, а затем уже применяются принудительные меры.

Исключением может стать ситуация, когда собственник предоставляет документы, подтверждающие наличие уважительной причины (потеря работы либо болезнь) для накопления долга.

Исходя из размера долга, судебные приставы имею право применить такие меры:

Изъятие из квартиры ценных вещей, стоимость которых эквивалентна сумме задолженности. Но здесь есть один нюанс – стоимость ценных вещей определяется не их рыночной стоимостью на момент оценки, а «на глаз», поэтому итоговая стоимость такого взыскания может разительно отличаться от реальной.
В исключительных случаях квартира должника может быть выставлена на торги в счёт погашения задолженности по квартплате. Тогда государство обязано выдать собственнику жилплощадь в расчёте не менее шести квадратных метров на человека в общежитии либо в коммуналке. После того, как квартира будет продана и долги уплачены, оставшиеся средства возвращаются должнику.

Долг за квартплату: что делать

Что делать, если вы вдруг обнаружили, что долги по коммунальным платежам слишком велики?

Прежде всего – без паники. Существует определённый план действий, придерживаясь которого вы сможете в максимально сжатые сроки погасить задолженность, например, за воду, с минимальными финансовыми затратами.

Уточнить сумму задолженности

Для получения такой информации вам нужен паспорт, телефон, квитанция об оплате услуг по ЖКХ, а также интернет. Вы можете:

Обратиться в ЖЭК по месту жительства, где вам сообщат размер задолженности и начисленных штрафов, если таковые имеются. Минусом данного способа зачастую являются огромные очереди.
Если у вас мало времени или нет желания стоять в длинных очередях, то можно узнать информацию с помощью интернета. Для этого требуется зайти на сайт управляющей компании, зарегистрироваться с помощью номера телефона и войти в личный кабинет (здесь необходимо будет ввести номер лицевого счёта).
Сегодня многие банки предоставляют возможность онлайн оплаты за свет, за воду, а также за услуги поставки газа и электричества и, конечно, отопление. На их сайте, пройдя краткую регистрацию, можно не только узнать размер долга, но и моментально оплатить его.

Обратиться в управляющую компанию

Здесь может быть несколько вариантов исхода:

Субсидия. Такой вид помощи от государства доступен как арендаторам, так и собственникам квартир. Важно: субсидия предоставляется в том случае, если содержание квартиры составляет 22 и более процента от суммарного дохода семьи. Узнать, как оформить субсидию вы можете на официальном сайте госуслуг.
Рассрочка. Она доступна только тем гражданам, которые ранее не являлись неплательщиками и предоставляется на 12 месяцев с условием ежемесячного внесения равных частей задолженности. Эта услуга будет стоить около 3%.
Оплата частями или реструктуризация. Для этого необходимо заключить договор с управляющей компанией, тогда должник оплачивает накопившуюся сумму по частям.

По закону срок исковой давности долговых обязательств составляет 3 года. Однако в некоторых поправках к ЖК РФ указывается, что коммунальные службы могут взыскать задолженность за срок 5 лет и более. Здесь необходимо быть внимательным: если управляющая компания подала иск в суд с требованием оплатить квитанции за период более 3 лет, вам необходимо составить заявление в суд, в котором укажете на это. Если такого заявления с вашей стороны не поступит, то никто не будет вспоминать за вас о сроках исковой давности.

Даже в том случае, если задолженность по ЖКХ очень большая и составляет 100 тысяч рублей и более, но вы хотите погасить большой долг за коммунальные услуги и не знаете, что делать, управляющие компании охотно пойдут вам навстречу. Вам необходимо лишь выбрать оптимальный для себя способ погашения долга из предложенных выше и постепенно ему следовать. В данной ситуации лучшим решением будет договориться с коммунальщиками о взаимовыгодном решении проблемы, нежели сталкиваться с неприятными последствиями.

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не является обременительным последствием для нового собственника, так как указанные обязательства не следуют за недвижимостью. Долг может послужить хорошим основанием для уменьшения покупной цены.

Особенности приобретения квартиры с долгами по коммунальным платежам

Вопрос о наличии долгов по квартире, которая является предметом сделки, может быть решен одним из следующих способов:

В договоре по сделке стороны могут указать, что покупатель не против оплачивать долг за прежнего собственника;
Могут быть оформлены дополнительные условия к договору, которые отражают порядок и сроки погашения платежей продавцом за счет средств, полученных от продажи квартиры;
При отсутствии всякого упоминания в договоре о задолженности, она будет следовать за ее первоначальным собственником.

Особенности коммунального бремени:

Долги привязаны к конкретному субъекту правоотношений, а не к недвижимости;
При смене собственника меняется и лицевой счет;
Извещать управляющую компанию необходимо сразу после получения правоустанавливающих документов на недвижимый объект;
В случае, если указанные обязательства возникают перед несколькими организациями, то уведомление направляется в адрес каждой индивидуально;

Приобретение квартиры подразумевает предварительное ознакомление с правоустанавливающими бумагами собственника на нее. Покупатель, в числе общих документов, может запросить и соответствующие выписки лицевых счетов управляющей или ресурсоснабжающей организации.

Что входит в объем долговых обязательств по коммунальным платежам

Перед собственником, который только оформил правоустанавливающий документ на квартиру возникает обязанность по взносу следующих обязательных платежей:

Взносы на капитальный ремонт дома;
Взносы по содержанию лестничных клеток, придомовой территории, подвальных помещений, общедомовых коммуникаций, в том числе и их ремонт;
Плата за потребление холодной и горячей воды согласно приборам учета;
Водоотведение;
Электрическая энергия;
Услуги отопления;
Газ.

Законом предусмотрено правило, по которому представители ресурсоснабжающей организации не могут принудительно отключить подачу холодной воды и отопление в квартире. Этот факт часто побуждает недобросовестных собственников злоупотреблять правом и накапливать долг.

Порядок совершения сделки и отражение долга в договоре

Общий алгоритм покупки квартиры с непогашенными коммунальными обязательствами:

Запросить информацию о наличии, отсутствии задолженности у самого продавца;
Обратиться в государственный орган за предоставлением выписки из ЕГРП, на основе которой удастся ознакомиться с возможными арестами или обременением по квартире;
Обратиться в управляющую или ресурсоснабжающую организацию с соответствующим запросом;
При обнаружении задолженности обсудить с продавцом вопрос о внесении дополнительных условий в договор;
В случае консенсуса покупателя и продавца о погашении долга новым собственником взамен на предоставление скидки в цене, прописать это отдельным пунктом с исчерпывающим объяснением расчета. В противном случае, возможно судебное оспаривание.
Обратиться в регистрирующий орган и перевести право собственности на нового владельца;
В случае, если первоначальный собственник сам обязался погасить долг, то, необходимо составить передаточный акт, в котором отражены сведения по долгам и показаниям приборов учета, данные которого будут направлены в ЖЭУ для подтверждения внесенной оплаты и снятия статуса должника.

Чтобы избежать некоторых правовых проволочек, при оформлении договора сторонам лучше заранее прописать тот факт, что имеющийся долг по квартире будет погашен первоначальным собственником или повлияет на соразмерное уменьшение выкупной цены недвижимости.

Другим способом решения проблемы может послужить предварительный договор, в котором достаточно предусмотреть условие о том, что основной договор купли-продажи будет подписан после погашения обязательства. Эта конструкция позволит сохранить всю договоренность по условиям, цене, избежать отступления от первоначального решения и обеспечить погашение долга.

Как можно узнать о наличии задолженности

При личном обращении в единый информационно-расчетный центр, сеть которых организована, практически, в каждом городе;
При обращении за информацией в ресурсоснабжающую организацию (энергосбыт, территориальная тепловая компания и прочие);
Через интернет портал или при личном посещении управляющей компании;
Посредством портала центра координации ГУ ИС (только для жителей Москвы и ее агломерации).
В отделении почтовой связи (при условии, что организация осуществляет прием коммунальных платежей).

Правовые нюансы наличия долга по коммунальным платежам

Главным нюансом долга является то, что при регистрации договора купли-продажи для последующего получения свидетельства о праве собственности, регистрирующий орган может запросить соответствующий документ, подтверждающий полное погашение коммунального бремени, а при отсутствии такового – отказать в процедуре.

При реализации правомочий в отношении недвижимости с долгами стоит учитывать следующее:

Наличие непогашенных коммунальных долгов не может умалять право собственника на решение продать, обменять, завещать или подарить объект (исключением является наложение ареста в соответствии с судебным постановлением);
На сменившегося собственника квартиры не переходят долговые обязательства от предыдущего владельца;
Срок исковой давности по взысканию долга за коммунальные платежи составляет 3 года (то есть, если собственник не платил за коммуналку в течении 10 лет, то управляющая компания сможет взыскать средства только за последние три года с даты подачи иска);
Цессия (перевод долга) со стороны управляющей компании в отношении коммунальных долгов невозможна;
Долговые обязательства по взносам за капитальный ремонт могут перейти к новому владельцу на основании закона (ст. 158 ЖК РФ).

Последствие задолженности по коммунальным платежам

За неисполнение обязанности по внесению обязательных платежей, к собственникам или ответственным за жилплощадь лицам применяются меры воздействия. К ним относятся:

Применение системы начисления пеней за определенный период, который может исчисляться днями, месяцами, кварталами;
Приостановление или полное отключение коммунальной услуги (за исключением отопления и холодного водоснабжения);
Судебное производство;
Принудительное выселение (допускается только в отношении лиц, проживающих по договору социального найма в неприватизированной квартире).

Заключение

Долг по коммунальным платежам за квартиру может сказаться при прохождении процедуры перехода прав собственности, когда регистрирующий орган потребует предоставления справки о его погашении. Соглашение с первоначальным собственником о исполнении обязательства или переводе долга взамен на скидку в цене при покупке квартиры позволит избежать отказа в оформлении правоустанавливающих документов.

Покупателю следует щепетильно отнестись к процессу и перепроверить продавца, путем направления запросов, справок, посещением управляющей компании или соответствующих интернет ресурсов, которые обладают сведениями по каждому лицевому счету.

Когда человек купил квартиру с долгами по коммунальным платежам, ему нужно понять, что делать в такой ситуации. Покупка жилой площади с имеющейся задолженностью по квартплате не считается обременением – долг не следует за недвижимостью. В некоторых ситуациях такая покупка выгоднее, так как продавец готов пойти на уступки по цене.

Нюансы

Когда продавец реализует квартиру с долгом, это должно быть указано в тексте соглашения. Прописывается, каким способом будет решаться данный вопрос:

покупатель не против оплатить задолженность по коммуналке (это указывается в договоре);
продавец должен выплачивать имеющиеся долги – составляется дополнительное соглашение, где прописывается, в какие сроки суммы должны быть внесены;
если вы купили квартиру с долгами и это не отражено в договоре, то задолженность будет числиться за продавцом.

Важно! Продавец должен иметь в виду, что долги, образовавшиеся в результате неуплаты сервиса, предоставляемого ЖКХ, привязываются не к объекту недвижимости, а к человеку, владеющего этим объектом.

Когда происходит сделка, направленная на куплю-продажу недвижимости, то купивший получает новый номер лицевого счета. Нужно уведомить управляющую компанию о смене собственника. Это должен сделать покупатель после того, как получит документацию, на основании которой устанавливаются его права в отношении жилья. Если платить за оказание коммунальных услуг нужно в несколько организаций, то отправить уведомление потребуется в каждую из них.

Можно ли узнать, имеется ли у продавца задолженность по коммунальным услугам, до заключения сделки? Есть возможность попросить его представить соответствующие бумаги, выданные ЖЭУ.

Состав долга

Тот, кто купил квартиру, должен знать, какие платежи ему необходимо вносить за предоставляемый коммунальный сервис. Собственник оплачивает взносы, которые направляются на производство капитального ремонта, содержание лестниц и лестничных пролетов, подвалов, а также территории, расположенной возле дома. Включается оплата за коммуникации, имеющие общедомовое значение, и производство их ремонта. Обладающие жильем лица должны оплачивать потребление горячей и холодной воды, опираясь на счетчики. Плата вносится за газ, отопление и электричество, водоотведение.

Законодательство предусматривает, что сотрудники ЖЭУ не могут на принудительной основе отключить водоснабжение и отопление у того, не оплачивает данные услуги. В связи с этим собственники могут не оплатить данные услуги несколько раз подряд, накопив задолженность.

Отражение в договоре

Если квартира куплена с задолженностью, то нужно прописать в договоре порядок ее погашения. Перед заключением сделки лучше попросить продавца представить документацию, в которой отражается, имеется ли задолженность за коммунальные платежи. Далее надо обратиться в госорган, который уполномочен на выдачу выписок из ЕГРП. На их основании можно сделать вывод о том, наложено ли на недвижимость обременение. Затем следует посетить ЖЭУ и попросить предоставить сведения о долгах за квартплату.

Перед тем как покупать квартиру, обсудите с продавцом, кто оплатит долг. Если купил жилье с долгами и согласился оплатить их, то нужно это прописать в отдельном пункте соглашения. Взамен бывший собственник должен предоставить соразмерную скидку на приобретение. В таком случае лучше составить дополнительное соглашение, где подробно прописано, кто и в какие сроки должен оплатить задолженность. В противном случае есть возможность обратиться в судебный орган.

Когда продавец обязуется выплатить долги самостоятельно, нужно составить акт передачи жилья, в котором указать размер задолженности и отметить, какие показания указаны на счетчиках на момент покупки. Это необходимо, чтобы направить данные в ЖЭУ и снять статус должника. Для того чтобы совершение сделки не затянулось, лучше прописать в договоре, кто будет ее гасить. Можно заключить предварительный договор и прописать в нем, что основное соглашение будет заключено только после того, как задолженность по коммунальному сервису погасят. С его помощью вы сохраните ранее достигнутую с продавцом договоренность – он не сможет отступить от данного решения, а также будет обеспечено погашение долга.

Узнать о наличии задолженности можно, обратившись в ИРЦ. Есть вариант пойти в управляющую компанию и попросить сообщить сведения о том, имеется ли задолженность по квартплате. Данное действие можно совершить, воспользовавшись интернет-порталом. Жители столицы имеют возможность обратиться в центр координации ГУ ИС. Также будущий собственник способен посетить отделение почтовой связи и узнать о наличие задолженности, что получится при условии, если организация принимает рассматриваемые платежи.

На рынке недвижимости представлено множество вариантов квартир. Когда нужно купить жилье подешевле, возникает вопрос, как купить квартиру с долгом по квартплате. Сложность сделки заключается в оформлении документации на покупку недвижимости.

Правовая инструкция «33 Юриста.ру» расскажет, как оформить документы для сделки, как происходит покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам.

Как оформить сделку?

Предупредим, что сделка рискованная. При оформлении нужно быть предельно внимательными, чтобы не попасться на уловки мошенников.

3 документа для проверки

выписка из Единого государственного реестра;
справка о долгах;
справка Т-9 о составе семьи.

Для покупки жилья подписывается предварительное соглашение. В нем указывается, что приобретатель вносит аванс. Аванс владелец недвижимости использует для покрытия задолженности по коммунальным платежам.

Обязанность по погашению долга остается за первым владельцем. На нового собственника обязанности не переходят (ст. 210 ГК).

Исключением является обязанность платить за капитальный ремонт. Если старый собственник не заплатил за капитальный ремонт, то платить придется новому владельцу.

Важно! Долги переходят к новому владельцу, если подписывалось соглашение о переводе долга. Если такой документ не подписывался, то долги остаются за старым владельцем.

Если вы не желаете принимать задолженность на себя, сделайте отметку в акте приемки имущества, что прежний собственник обязан внести платежи.

Нужно ли погашать долги за прежнего собственника?

Новый владелец жилья может столкнуться с неприятным фактом, что покупатель не оплачивал коммунальные платежи. Возникает вопрос: купили квартиру с долгами, кто должен платить.

Отстоять свои интересы можно, если сделать несколько действий.

3 совета как не платить чужие долги

Обратиться к прежнему владельцу за получением справки о размере долгов. Если прежний владелец не представит такой документ, можно обратиться в управляющую компанию.
Представить в товарищество собственников жилья либо управляющую компанию документы о смене владельца.
Попытаться решить вопрос с прежним владельцем имущества. Договориться, что он самостоятельно погасит задолженность.

Купить жилье с долгами не получится, если решением суда на недвижимость наложен арест.

Что делать, если купили квартиру коммунальными долгами?

Отсутствие должной осмотрительности при проведении сделки приводит к тому, что покупается квартира с непогашенными платежами по коммунальным услугам. Ситуация крайне неприятная для нового владельца. Можно попытаться оспорить договоренность в судебном порядке.

Если вы выяснили, что вместе с недвижимостью получили и долги, сделайте анализ размера задолженности.

3 способа узнать о долгах по квартплате

Центр координации ГУ ИС.
Сервис работает для жителей столицы. С помощью сайта вы сможете получить информацию, какие сумы долгов числятся за городскими квартирами.
Сайт управляющей компании либо товарищества владельцев жилья.
Некоторые компании создают сайты, где размещают информацию о должниках.
Поставщик услуг.
Компания, которая поставляет услуги, владеет сведениями о том, кто из владельцев недобросовестно относится к обязанностям по оплате.

Как действовать, если от нового владельцы требуют погашения долгов?

Согласно гражданскому законодательству долги к приобретателю не переходят. Но есть одно исключение. Стороны вправе определить иные условия в договоре.

Совет. Читайте внимательно соглашение. Обратите внимание на наличие пункта о том, за кем закрепляется обязанность по погашению задолженности.

Если в договоре сказано, что обязанности по оплате платежек переходят к приобретателю, значит УК получат законное право требовать оплаты. Условие о переходе долга соответствует закону (ст. 391 ГК РФ).

Алгоритм действий для снятия требований по оплате квартплаты

Сделать ксерокопию с соглашения, выписки из Единого государственного реестра.
Направить в адрес компании, управляющей домом, заявление о прекращении выставления счетов. Счета, выставленные до момента, как к вам перешла недвижимость, не соответствуют закону.
Присовокупить акт, где указываются показания квартирных счетчиков.
Отправить документацию в адрес компании, управляющей домом, либо ТСЖ.

Важно! За вымогательство чужого долга предусматривается ответственность статьей 163 Уголовного кодекса.

Как купить квартиру с долгом по квартплате?

Если вы решились на приобретение квартиры с неоплаченными квитанциями по коммунальным платежам, нужно правильно составить соглашение.

Стороны указывают размер скидки. Для покупателя важно, чтобы размер скидки окупал сумму задолженности.

Совет. Прописывайте сумму скидки, как отдельный пункт соглашения.

Формулировка позволит приобретателю возместить свои затраты в случае оспаривания соглашения.

Можно предусмотреть и другой вариант: стороны подписывают промежуточное соглашение. В нем указывают, что приобретатель вносит аванс. Продавец погашает этим авансом долг по коммунальным платежам.

Стороны могут вписать в договор любые условия, по которым смогут договориться. Главное, чтобы они не противоречили закону.

Например, прописать в соглашении, что обязанность по оплате коммунальных платежей остается за продавцом недвижимости.

Документы для оформления сделки

Стороны собирают пакет документов для регистрации договоренности.

9 основных документов для сделки

документы, подтверждающие личности сторон;
соглашения купли-продажи;
свидетельства, подтверждающие законность оснований владения недвижимостью;
справки с расчетами из компании, управляющей домом.
выписка из домовой книги;
одобрение специалистов опеки. Документ является обязательным, если в доме прописаны дети до восемнадцати лет;
приемочные акты;
документ, подтверждающий внесение пошлины. Сумма платежа составляет две тысячи рублей. По закону этот документ не является обязательным. Но мы рекомендуем представить квитанцию при регистрации права. Таким образом, вы избежите приостановки регистрации в связи с отсутствием оплаты;
экземпляры соглашений о передаче денежных средств требуются, когда передача вознаграждения осуществляется через ячейку банка.

Приведем пример. Кузнецов Николай Степанович купил жилье в Москве через риэлтерское агентство. Но квартира оказалась с «секретом». Николай Степанович регулярно получал от управляющей компании квитанции, где указывалась задолженность прежнего владельца.

В этом случае мужчине можно посоветовать обратиться в УК. Цель обращения: завести новый лицевой счет на его имя. Компания, управляющая домом, не имеет права игнорировать такое заявление. УК не может требовать оплаты долгов, поскольку нарушит Уголовный кодекс. А Кузнецов Николай Степанович не несет ответственности за недобросовестность прежнего владельца и риэлторов.

Сделка сопряжена с риском. Нужно предусмотреть каждую деталь и документ, чтобы покупка прошла успешно. При оформлении документов не обойтись без поддержки профессионалов. Профессиональную консультацию юристов можно получить на сайте «33 Юриста.ру». Юристы предупредят о подводных камнях при проведении сделки. Специалисты расскажут, как правильно оформить документацию, чтобы не возникло проблем с законом.

Вопрос о том, как купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, перестанет быть проблемой, если доверить сопровождение сделки профессионалам сайта «33 Юриста.ру».