Определение (установление) порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, числа совладельцев и вида прав на земельный участок, т.е. принадлежности на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Отказ в иске о разделе земельного участка по мотиву его неделимости не исключает возможности определения порядка пользования этим участком.
При определении порядка пользования каждому из сособственников передается конкретная часть земельного участка. Однако с установлением порядка пользования земельный участок юридически остается неразделенным, право общей собственности на него не прекращается, отдельные его части могут находиться в совместном пользовании для проезда, прохода к основному строению и подсобным помещениям.
При определении порядка пользования необходимо учитывать статус земельного участка. Если земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то на основании п. 2 ст. 247 ГК РФ единственным критерием, который должен быть положен в основу определения порядка пользования общим имуществом, является соотношение размера долей сторон в праве общей собственности на это имущество.
Положения ст. 247 ГК РФ имеют универсальный характер и распространяются в полном объеме на любое имущество, в том числе и на земельные участки, принадлежащие нескольким лицам на праве собственности.
Несколько сложнее ситуация с определением порядка пользования земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Как предусмотрено ст. 35 ЗК РФ, в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на строение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Судебная практика правильно исходит из того, что правовое значение может иметь не любой сложившийся порядок пользования, а только такой, в основе которого лежит добровольное соглашение сторон (письменное или устное) о распределении общего земельного участка.
В связи с этим сложившийся порядок пользования земельным участком как результат добровольного соглашения сторон, т.е. гражданско-правовой договор, необходимо отличать от фактического пользования земельным участком, когда в силу тех или иных причин участок может находиться в пользовании только одного из совладельцев, поскольку другие участники не имеют в этом интереса либо просто лишены такой возможности по объективным причинам. Такое пользование земельным участком, безусловно, не может иметь юридические последствия.
Установленный судом порядок пользования земельным участком не подлежит по закону государственной регистрации.
Отношения собственников участка или индивидуального строения по владению и пользованию общим земельным участком относятся к числу длящихся. Из этого обстоятельства следует, что при определенных условиях по требованию заинтересованного лица ранее установленный решением суда порядок пользования земельным участком может быть пересмотрен.
Новые исковые требования не должны быть идентичны прежним — с точки зрения круга лиц, участвующих в деле, основания иска и его предмета. К тем же лицам по закону относятся не только лица, участвовавшие в деле, но и их правопреемники — ранее принятое решение для них обязательно в той же степени, что и для лиц, которых они заменили в гражданском правоотношении (ч. 2 ст. 209 ГПК РФ). Поэтому даже при полной смене сособственников, но в рамках прежних долей ранее установленный порядок пользования земельным участком сохраняет свою силу. И более того, при предъявлении соответствующего иска одним из таких правопреемников исковое заявление не может быть принято к производству суда.
Чаще всего основанием для определения нового порядка пользования земельным участком является изменение размера долей в праве собственности на строение у всех его совладельцев в результате отчуждения частей дома путем купли-продажи, мены, дарения, а также наследования.
При изменении размера долей у части сособственников в результате указанных выше сделок или наследования порядок пользования земельным участком может быть определен вновь только между этими лицами. Для тех сособственников, чьи доли не изменились, сохраняется ранее установленный порядок пользования общим земельным участком.
Несколько иная ситуация возникает при обращении в суд тех сособственников, доля которых увеличилась в связи с разделом дома в натуре. Нередко реальный раздел дома связан с выполнением значительных работ по его переоборудованию, устройству дополнительных выходов, тамбуров, сносом подсобных строений и возведением новых. Все это может не совпадать с границами земельных участков, закрепленных ранее за каждым из этих сособственников. При таких обстоятельствах имеются все основания для пересмотра ранее установленного порядка пользования земельным участком.
Изменение предмета иска по данной категории дел чаще всего связано с увеличением размера земельного участка либо изъятием его части для государственных или муниципальных нужд. С определением нового порядка пользования земельным участком ранее установленный порядок пользования утрачивает силу.
Увеличение одним из собственников своей доли путем пристройки, надстройки или перестройки не рассматривается в качестве основания для дополнительного выделения земельного участка за счет земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании других совладельцев.
Без заключения землеустроительной экспертизы о возможных вариантах порядка пользования земельным участком в принципе не может быть разрешен спор по существу.
В силу закона дела об установлении (определении) порядка пользования земельными участками подсудны районным судам по месту нахождения земельных участков.
Право
постоянного (бессрочного) пользования
земельным участком в соответствии со
ст. 216 ГК РФ отнесено к вещным правам.
ГК
РФ включил землю в число объектов
гражданских прав (ст. ст. 129, 130, 164 ГК РФ).
Приостановление действия гл. 17 ГК РФ не
прекращает гражданский оборот земли,
поскольку земля может отчуждаться или
переходить от одного лица к другому
иными способами в той мере, в какой ее
оборот допускается законами о земле
(п. 3 ст. 129 ГК РФ). Гражданский оборот
земли урегулирован второй частью ГК
РФ, федеральными законами и указами
Президента РФ[1].
В
соответствии со ст. 268 право постоянного
(бессрочного) пользования земельным
участком, находящимся в государственной
или муниципальной собственности,
предоставляется как гражданам, так и
юридическим лицам. Однако в ЗК РФ
закреплено, что гражданам земельные
участки на праве постоянного (бессрочного)
пользования не предоставляются.
право
постоянного пользования земельным
участком занимает не маловажное место
в отношениях права собственности и
других вещных правах на землю и возникают
вопросы по предоставлению и по
переоформлению права постоянного
пользования земельным участком.
1. Общие положения о праве собственности на землю
Земельный
кодекс, принятый 25 апреля 1991 г., в своей
большей части утративший силу, не может
регулировать земельные отношения
согласно нормам ГК, поскольку не отвечает
его принципам. Чтобы исключить противоречие
между этими актами, Вводный закон
приостановил действие гл. 17 ГК о земле.
ГК
РФ включил землю в число объектов
гражданских прав (ст. ст. 129, 130, 164 ГК РФ).
Приостановление действия гл. 17 ГК РФ не
прекращает гражданский оборот земли,
поскольку земля может отчуждаться или
переходить от одного лица к другому
иными способами в той мере, в какой ее
оборот допускается законами о земле
(п. 3 ст. 129 ГК РФ). Гражданский оборот
земли урегулирован второй частью ГК
РФ, федеральными законами и указами
Президента РФ.
В
соответствии со ст. 9 Конституции РФ
земля и другие природные ресурсы могут
находиться в частной собственности.
При этом они используются и охраняются
как основа жизни и деятельности народов,
проживающих на соответствующей
территории. Это предопределяет особый
правовой режим земли и других природных
ресурсов как объектов права частной
собственности. Помимо ГК, который
регулирует частноправовые имущественные
отношения по поводу данных объектов,
правовой режим земли и других природных
ресурсов устанавливается в отраслевом
законодательстве, содержащем нормы
публичного права (о территориальном
зонировании, кадастровом учете земли
и других природных ресурсов, их охране,
целевом назначении, о порядке предоставления
и изъятия этих объектов у собственников).
Объектами
права частной собственности являются
обособленные участки природных ресурсов,
определенные на местности и имеющие
четко обозначенные и удостоверенные
соответствующими органами границы
(земельные участки, в том числе участки
лесного фонда, обособленные водные
объекты). В отношении всех объектов
недвижимости ведется государственный
кадастровый учет. Кадастровый учет
земельных участков ведется в соответствии
с Федеральным законом от 2 января 2000 г.
«О государственном земельном
кадастре» Федеральным агентством
кадастра объектов недвижимости. Указанное
Агентство должно также создать и вести
единый государственный кадастр всех
объектов недвижимости. Наряду с этим,
кадастровый учет водных объектов ведется
Федеральным агентством водных ресурсов.
Особенности
правового режима собственности на
земельные участки регулируются гл. 17
ГК РФ «Право собственности и другие
вещные права на землю», Земельным
кодексом, а также некоторыми другими
актами земельного законодательства и
законодательства об иных природных
ресурсах[6].
Все
земли в Российской Федерации делятся
на определенные категории. По целевому
назначению подразделяются на следующие
категории:
1.
земли сельскохозяйственного назначения;
2.
земли населенных пунктов;
3.
земли промышленности, энергетики,
транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, земли для
обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли
иного специального назначения;
4.
земли особо охраняемых территорий и
объектов;
5.
земли лесного фонда;
6.
земли водного фонда и земли запаса.
Для
каждой из указанных категорий
устанавливается особое целевое
назначение, в соответствии с которым
такие земли должны использоваться. В
этой связи правовой режим земельных
участков определяется исходя из их
принадлежности к той или иной категории
и разрешенного использования в
соответствии с зонированием территорий.
Собственники обязаны использовать
земельные участки по целевому назначению.
Пользование земельным участком допустимо
лишь в пределах, определяемых его
назначением (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Лица,
имеющие в собственности земельный
участок, вправе продавать его, дарить,
отдавать в залог или сдавать в аренду
и распоряжаться им иным образом постольку,
поскольку соответствующие земли на
основании закона не исключены из оборота
или не ограничены в обороте.
На
основании закона и в установленном им
порядке определяются земли
сельскохозяйственного и иного целевого
назначения, использование которых для
других целей не допускается или
ограничивается. Пользование земельным
участком, отнесенным к таким землям,
может осуществляться в пределах,
определяемых его целевым назначением
(ст. 260 Гражданского кодекса РФ).
Содержание
права собственности на землю характеризуется
традиционной триадой правомочий
собственника по владению, пользованию
и распоряжению своим имуществом, хотя
в данной статье законодатель счел
необходимым указать лишь на некоторые
права собственника по распоряжению
земельным участком, тогда как ст. 40 ЗК
РФ дает примерный перечень прав на
использование земельного участка: право
использовать для собственных нужд
общераспространенные полезные ископаемые,
пресные подземные воды, пруды, обводненные
карьеры; возводить недвижимость;
проводить мелиоративные работы, строить
водные объекты и др.
Пределы
осуществления собственником земельного
участка своих правомочий определяются
не только установленными для всех
собственников общими требованиями (ст.
ст. 209, 129 ГК РФ и др.), но также целевым
назначением земель, согласно которому
правовой режим земель определяется
исходя из их принадлежности к той или
иной категории и разрешенного использования
в соответствии с зонированием территорий
и требованиями земельного законодательства.
Землями
сельскохозяйственного назначения
признаются земли, находящиеся за
границами населенного пункта и
предоставленные для нужд сельского
хозяйства, а также предназначенные для
этих целей.
В
составе земель сельскохозяйственного
назначения выделяются сельскохозяйственные
угодья, земли, занятые внутрихозяйственными
дорогами, коммуникациями, лесными
насаждениями, предназначенными для
обеспечения защиты земель от воздействия
негативных (вредных) природных,
антропогенных и техногенных явлений,
водными объектами, а также зданиями,
строениями, сооружениями, используемыми
для производства, хранения и первичной
переработки сельскохозяйственной
продукции (ст. 77 Земельного кодекса РФ).
Землями
населенных пунктов признаются земли,
используемые и предназначенные для
застройки и развития населенных пунктов.
Границы
городских, сельских населенных пунктов
отделяют земли населенных пунктов от
земель иных категорий. Границы городских,
сельских населенных пунктов не могут
пересекать границы муниципальных
образований или выходить за их границы,
а также пересекать границы земельных
участков, предоставленных гражданам
или юридическим лицам (ст. 83 Земельного
кодекса РФ).
Землями
промышленности, энергетики, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения,
информатики, землями для обеспечения
космической деятельности, землями
обороны, безопасности и землями иного
специального назначения признаются
земли, которые расположены за границами
населенных пунктов и используются или
предназначены для обеспечения деятельности
организаций и (или) эксплуатации объектов
промышленности, энергетики, транспорта,
связи, радиовещания, телевидения,
информатики, объектов для обеспечения
космической деятельности, объектов
обороны и безопасности, осуществления
иных специальных задач и права на которые
возникли у участников земельных отношений
по основаниям, предусмотренным настоящим
Кодексом, федеральными законами и
законами субъектов Российской Федерации
(ст. 87 Земельного кодекса РФ)
К
землям особо охраняемых территорий
относятся земли, которые имеют особое
природоохранное, научное, историко-культурное,
эстетическое, рекреационное, оздоровительное
и иное ценное значение, которые изъяты
в соответствии с постановлениями
федеральных органов государственной
власти, органов государственной власти
субъектов Российской Федерации или
решениями органов местного самоуправления
полностью или частично из хозяйственного
использования и оборота и для которых
установлен особый правовой режим.
К
землям особо охраняемых территорий
относятся земли: особо охраняемых
природных территорий, в том числе
лечебно-оздоровительных местностей и
курортов; природоохранного назначения;
рекреационного назначения;
историко-культурного назначения; иные
особо ценные земли в соответствии с
настоящим Кодексом, федеральными
законами (ст. 94 Земельного кодекса РФ).
К
землям лесного фонда относятся лесные
земли (земли, покрытые лесной растительностью
и не покрытые ею, но предназначенные
для ее восстановления, — вырубки, гари,
редины, прогалины и другие) и предназначенные
для ведения лесного хозяйства нелесные
земли (просеки, дороги, болота и другие)
(ст. 101 Земельного кодекса РФ).
1.1 Земельный
участок как объект права собственности
Земельным
участком является часть земной
поверхности, границы которой определены
в соответствии с федеральными законами
(ст. 11.1 Земельного кодекса РФ).
Если
иное не установлено законом, право
собственности на земельный участок
распространяется на находящиеся в
границах этого участка поверхностный
(почвенный) слой и водные объекты,
находящиеся на нем растения (ст. 261 ГК
РФ).
Прежде
чем земельный участок станет объектом
права собственности в гражданских
правоотношениях, он должен быть
индивидуализирован в земельных
правоотношениях — определены цель его
использования, размер (площадь) и границы
(местоположение), его кадастровый номер.
Условия и порядок формирования земельного
участка предусмотрены земельным
законодательством.
Государственные
акты, свидетельства и другие документы,
удостоверяющие права на землю и выданные
гражданам или юридическим лицам до
введения в действие ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним», имеют равную юридическую
силу с записями в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним.
В
соответствии со ст. 8 Лесного кодекса
РФ лесные участки в составе земель
лесного фонда могут находиться только
в федеральной собственности.
Согласно
ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник
земельного участка имеет право
собственности на посевы и посадки
сельскохозяйственных культур, полученную
сельскохозяйственную продукцию и доходы
от ее реализации, за исключением случаев,
если он передает земельный участок в
аренду, постоянное (бессрочное) пользование
или пожизненное наследуемое владение
либо безвозмездное срочное пользование.
Отсюда следует вывод, что собственник
земельного участка не обладает правом
собственности на лес, произрастающий
на его участке.
Объектом
права собственности на землю являются
земельные участки, представляющие собой
часть поверхности земли в границах
территории РФ. Что касается использования
природных ресурсов, находящихся в
границах земельного участка, то
собственник в соответствии со ст. 40 ЗК
получает на них определенные права,
перечисленные также в Водном и Лесном
кодексах. Участки недр в границах
земельного участка являются государственной
собственностью и не могут быть предметом
купли, продажи, дарения, наследования,
вклада, залога или отчуждаться в иной
форме (ст. 1.2 Закона РФ «О недрах».
Особенности
правового режима собственности на
земельные участки регулируются гл. 17
ГК РФ «Право собственности и другие
вещные права на землю», Земельным
кодексом, а также некоторыми другими
актами земельного законодательства и
законодательства об иных природных
ресурсах
Все
земли в Российской Федерации делятся
на определенные категории:
1.
земли сельскохозяйственного назначения;
2.
земли населенных пунктов;
3.
земли промышленности, энергетики,
транспорта, связи, радиовещания,
телевидения, информатики, земли для
обеспечения космической деятельности,
земли обороны, безопасности и земли
иного специального назначения;
4.
земли особо охраняемых территорий и
объектов;
5.
земли лесного фонда;
6.
земли водного фонда и земли запаса
Перейти к следующей статье
«Право ─ предоставляемая законами государства свобода, власть, возможность совершать, осуществлять что-нибудь». Толковый словарь Ушакова
Право иметь землю, в т. ч. право гражданина на земельный участок, ─ одно из неотъемлемых условий экономической свободы, жизненно необходимой для успешного развития рыночной экономики. В современной России в отличие от совсем недавних времен каждый гражданин имеет право купить земельный участок, а в некоторых случаях ─ получить его бесплатно.
Виды прав на земельные участки. Субъекты, объекты и участники земельных отношений
Действующее российское земельное законодательство предусматривает следующие виды прав на земельные участки:
- право собственности;
- право постоянного (бессрочного) пользования;
- право пожизненного наследуемого владения;
- право аренды;
- право безвозмездного срочного пользования;
- право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).
Такие права, как право собственности на земельный участок, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) ─ это вещные права на земельные участки. Вещные ─ субъективные гражданские права, объектом которых является вещь, способная обеспечить субъекту возможность удовлетворять свои потребности, непосредственно воздействуя на нее.
Возникновение прав на земельные участки происходит по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством и соответствующими федеральными законами.
Субъекты прав на земельные участки ─ это граждане, юридические лица, государство (Российская Федерация и ее субъекты) и муниципальные образования.
Земельный участок является объектом гражданских отношений. Что такое земельный участок как объект права разъясняется в статье 6 «Объекты земельных отношений» Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ):
«1. Объектами земельных отношений являются:
- земля как природный объект и природный ресурс;
- земельные участки;
- части земельных участков».
Земельный участок ─ недвижимое имущество. Документы, определяющие его территориальные границы, выдаются территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Согласно ЗК РФ участниками земельных отношений являются: собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, обладатели сервитута. И у каждого из них свои права на землю.
1 726 000 руб.
Продажа участка
Собственники. Право собственности на земельный участок
Права собственника земельного участка включают права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Последнее особенно важно, поскольку право распоряжения земельным участком ─ прерогатива собственника. Не являющийся собственником владелец земельного участка не вправе им распоряжаться, если иное не предусмотрено законом. Он осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Собственник земельного участка имеет право его продать, подарить, отдать в залог, сдать в аренду и распоряжаться своей землей любым иным образом (разумеется, при условии, что она не исключена из оборота или не ограничена в обороте на основании закона).
Сам факт наличия права частной собственности на землю в условиях многоукладной рыночной экономики имеет огромное значение. Без этого вовлечение земельных ресурсов в полноценный гражданский оборот было бы невозможно.
Землепользователи. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком
В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются органам государственной власти и органам местного самоуправления, государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям.
Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Но возникшее у граждан до вступления в силу ныне действующего ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, сохраняется.
Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать его в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. При этом все созданное этим лицом для себя недвижимое имущество является его собственностью.
Еще одно право, которым могут обладать землепользователи, ─ право безвозмездного срочного пользования земельным участком.
Перечень видов земельных участков, которые могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование, установлен статьей 24 «Безвозмездное срочное пользование земельными участками» ЗК РФ. Это участки как из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, так и находящихся в собственности граждан или юридических лиц. И предоставляться они могут как гражданам, так и юридическим лицам.
Землевладельцы. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком
Иногда выражение «право пожизненного наследуемого владения земельным участком» видоизменяют, немного сокращают и говорят ─ право пожизненного пользования земельным участком. Действующим Земельным кодексом установлено сохранение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до вступления Кодекса в силу. После введения ЗК РФ в действие, предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения не допускается. Владелец земельного участка, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, имеет права владения и пользования земельным участком. Так, например, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, он вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
1 444 500 руб.
Продажа участка
1 183 750 руб.
Продажа участка
Арендаторы земельных участков
К числу способов пользования землей, приобретающим в последнее время все большую актуальность и играющим заметную роль в экономике, с полным основанием относится аренда земельных участков. Земельное право не могло обойти ее вниманием. Права арендатора земельного участка рассмотрены в статье 41 (справедливости ради, достаточно краткой) ЗК РФ. Более подробно об аренде имущества (и недвижимого в т.ч.) говорится в главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса (ГК РФ).
Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом. Арендаторы ─ это лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или договору субаренды.
Право аренды земельного участка может быть продано. Продажа права аренды земельного участка имеет место при сдаче в аренду свободных земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Залог права аренды земельного участка истолковывается в законодательстве не совсем однозначно. Если согласно статье 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия его собственника, то в соответствии со статьей 22 ЗК РФ согласия собственника земельного участка не требуется. Достаточно его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Арендатор земельного участка (исключение ─ арендаторы земельных участков, резиденты особых экономических зон) вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Переуступка права аренды земельного участка (еще говорят: передача права аренды земельного участка или право переуступки земельного участка) ─ не просто сдача арендованного имущества в субаренду, а уступка всех прав аренды. Тот, кому права аренды переуступлены, становится стороной договора вместо прежнего арендатора и в полном объеме и без ограничений несет вместо него обязанности перед арендодателем. В случае субаренды в дополнение к основному договору заключается второй договор субаренды.
Обладатели сервитута
Обладатели сервитута имеют право ограниченного пользования земельным участком (разумеется, чужим). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Законодательство различает частный и публичный сервитуты. Примерами публичного сервитута являются:
- проход (проезд) через земельный участок в целях обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования;
- использование земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и иных коммуникаций, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещение на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним и другие.
Сервитут может быть срочным или постоянным. Его осуществление должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Если иное не предусмотрено федеральными законами, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.
Лица, чьи права и законные интересы затрагиваются установлением публичного сервитута, вправе осуществлять защиту своих интересов в судебном порядке.
Земельный участок ─ право получить и право предоставить
Право на получение земельного участка реализуется через возможность приобретения прав на землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности. Земельные участки из состава таких земель предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Право предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ─ за деньги или бесплатно ─ принадлежит исполнительным органам государственной власти или органам местного самоуправления.
В случаях и в порядке, установленных законами субъектов Российской Федерации, граждане, имеющие трех и более детей, имеют право на бесплатный земельный участок, в т. ч. для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов.
Ограничение прав на земельные участки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничение оборотоспособности земельных участков относятся к полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений.
1 489 880 руб.
Продажа участка
1 305 000 руб.
Продажа участка
1 500 000 руб.
Продажа участка
Земельный участок и дом на нем
Согласно статье 271 «Право пользования земельным участком собственником недвижимости», собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право использования земельного участка, предоставленным таким лицом под эту недвижимость.
Если иное не предусмотрено законом, в случае перехода права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) вместе с ним переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием для прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
Если граждане и юридические лица имеют в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, именно они являются кандидатами № 1 на приобретение прав на земельный участок, где эти здания, строения, сооружения расположены.
Регистрация прав на земельный участок
Права на земельные участки, возникающие согласно законодательству РФ, подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В статье 2 этого закона говорится: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также ─ государственная регистрация прав) ─ юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».
Текст статьи дает основание рассматривать факт государственной регистрации прав как признание права на земельный участок государством. Будь то признание права собственности земельного участка или любых иных прав. Из текста этой статьи также следует, что государственная регистрация (переоформление прав на земельные участки) необходима для юридического признания таких событий как прекращение прав на земельные участки и переход права на земельный участок.
Оформление прав на земельный участок требует от заявителя представления соответствующего пакета документов.
Например, если произошла передача прав на земельный участок, оформление прав собственности земельного участка (регистрации прав, возникших на основании договора передачи земельного участка в собственность граждан) невозможно без следующих документов:
- заявления о государственной регистрации;
- документа, удостоверяющего личность заявителя;
- договора о передаче земельного участка в собственность гражданина, заключенного с уполномоченным органом.
По собственной инициативе заявитель вправе представить документ об уплате государственной пошлины.
Договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации. Но, если, например, требуется регистрация права аренды земельного участка, необходимо представить соответствующий пакет документов:
- заявление о государственной регистрации;
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- правоустанавливающий документ;
- нотариально удостоверенное согласие супруга стороны (сторон) по договору, или заявление о том, что лицо (лица) не состоит в браке.
В ряде случаев (например, если арендодателем по договору является юридическое лицо, и целом ряде других) потребуется предоставление дополнительных документов.
Отношение к относительному многообразию прав на землю у экспертов разное. Некоторые полагают, что оно порождает проблему неэффективного и недостаточно быстрого оборота земель и усугубляет противоречия, существующие на рынке земли. Другие (и, наверное, справедливо) полагают, что необходимость наличия в правовом обиходе ограниченных вещных прав – закономерное следствие особенностей земли как объекта недвижимого имущества и невозможности подходить к земельным участкам с мерками исключительно гражданского права.
7 ноября 2014 г.
Сервитут — (от лат. servitus, служащий) установленное законом, обычаем или договором ограниченное право пользования чужой вещью.
Земельное право различает следующие виды сервитутов:
-
- частный и публичный;
- срочный и постоянный.
ЗК РФ устанавливает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
ГК РФ устанавливает, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком ().
Сервитут может устанавливаться для обеспечения:
-
- прохода и проезда через соседний земельный участок,
- прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов,
- водоснабжения и мелиорации,
а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в , установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, за пользование участком.
Таким образом, законодательство рассматривает сервитут не только в качестве вторичного вещного права, но и в качестве обременения земельного участка:
-
- с точки зрения собственника земельного участка, который соседи используют для прохода к водоему, сервитут является ограничением его права (обременением);
- с точки зрения соседей, сервитут — это право пользования чужим земельным участком.
Можно говорить о нескольких условиях, при наличии которых собственник недвижимости вправе требовать от соседа установления сервитута:
-
- Наличие двух недвижимых вещей, принадлежащих разным лицам на праве собственности (пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования).
- Наличие общей границы между недвижимостями.
- Более выгодное положение одного участка по отношению к другому, вследствие чего служащий участок может удовлетворять потребности соседа (в обеспечении водоснабжения, прохода или проезда, опоры для здания и др.).
Отличие сервитута от ограничения прав на землю
От сервитута как ограниченного вещного права следует отличать ограничения прав на землю.
Под ограничениями прав на землю в земельном законодательстве понимаются запреты на осуществление определенных видов деятельности и требования о воздержании от совершения определенных действий, связанных с использованием земли, которые предусмотрены законодательством.
Данные запреты различаются по своей природе в зависимости от местоположения земельных участков, в связи с чем они не применяются в отношении других земельных участков, имеющих аналогичное целевое назначение (например, в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта могут устанавливаться охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков).
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации (субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления) в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Согласно ЗК РФ могут устанавливаться публичные сервитуты для:
-
- прохода или проезда через земельный участок;
- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
- проведения дренажных работ на земельном участке;
- забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
- использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
- свободного доступа к прибрежной полосе.
Срочный сервитут устанавливается для проведения временных работ, например осуществления прокладки трубопровода на территории участка, находящегося в собственности.
Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением .
В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, .
Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
После установления сервитута он считается неотъемлемой принадлежностью земельного участка и не может быть отчужден отдельно от участка.
Порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог для прокладки, переноса, переустройства инженерных коммуникаций, их эксплуатации, а также для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов дорожного сервиса, их эксплуатации, размещения и эксплуатации рекламных конструкций устанавливаются от 8 ноября 2007 года N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
ВНИМАНИЕ!
от 03.10.2018 N 349-ФЗ «О ратификации Конвенции о минимальных нормах социального обеспечения (Конвенции N 102)». Россией ратифицирована Конвенция N 102 «О минимальных нормах социального обеспечения», принятая в г. Женеве 28 июня 1952 года
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2018 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих у судов при рассмотрении административных дел и дел об административных правонарушениях, связанных с применением законодательства о публичных мероприятиях»
Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 июня 2018 года № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность»
Право пользования земельным участком — особая форма права, закреплённая в гражданском и земельном законодательстве Российской Федерации (РФ). Содержание права пользования подробно изложено в этом документе. Оно позволяет использовать тот или иной надел по своему усмотрению без выкупа его в собственность. Какие виды такого права существуют и какие особенности эксплуатации земельных участков следует учесть?
Виды прав пользования земельными участками
Право пользования земельным участком (без подразделения на какие-либо виды) закрепляется в статье 271 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Согласно норме этой статьи под правом пользования следует понимать право использовать тот или иной земельный участок в необходимых целях, но без нарушения действующего законодательства.
Право пользования землей подробно извещается в Земельном Кодексе Российской Федерации. Несмотря на то что расшифровки этого понятия там не содержится, основные виды такого права перечислены в Главе 4 этого нормативного акта.
К таким видам будут относиться:
- Аренда земельного участка. Это один из наиболее распространённых прав пользования, когда за эксплуатацию участка арендатор вносит регулярно определённую плату владельцу земли (независимо от того, государство выступает в качестве арендодателя или частное лицо, физическое или юридическое).
- Постоянное бессрочное пользование по распространенности занимает второе место среди прав пользования земельными участками в современной России. Это право характеризуется предоставлением земель для использования в своих интересах исключительно государством из своих фондов. Предоставляться участок может абсолютно для любых целей, которые не противоречат закону. Максимальный срок использования составляет сорок девять лет, однако уже через год с момента заключения договора использования можно оформить участок в собственность при соблюдении условий использования его по назначению.
- Безвозмездное срочное пользование. Этот вид права пользования землей распространён не так сильно, однако число тех лиц, которые заключают такие договоры использования, все равно достаточно велико. Срок, на который заключается договор, может составлять от одного года, а предоставить участок может как государство, так и физическое или юридическое лицо.
- Право пожизненного наследуемого пользования. В настоящее время такое право пользования уже не предоставляется (оно было распространено в советские годы и выступало как единственно возможное право пользования), однако при переходе земельных участков на таком праве ещё возникает, но требует обязательного переоформления в собственность.
- Право ограниченного пользования земельным участком или сервитут — право пользования чужим земельным участком. Это право устанавливается в том случае, если по каким-то причинам полноценное использование соседнего участка невозможно без наложения соответствующего обременения на тот участок, который находится в более привилегированном положении. Сервитут может быть установлен по договорённости между владельцами участков, а также при вмешательстве государства. Время его установления также рассчитывается исходя из условий необходимости эксплуатации, и может быть ограниченным (такой сервитут называется срочным) или неограниченным (постоянный или бессрочный сервитут).
Перечисленные виды права на пользование землей являются основными, которые применяются в настоящее время в соответствии с действующим законодательством. Однако закон не исключает возможности возникновения иных форм права пользования, учитывая, при этом, что такое возможно только в случае внесения изменений в действующие нормативные акты.
Субъекты права пользования: какие права и обязанности у них есть?
Как и в любом другом праве, в праве пользования землей существуют объекты пользования и субъекты. Объектами считаются те земельные участки, в отношении которых осуществляется такое пользование. В качестве субъектов следует рассматривать физических и юридических лиц, а также государство, так как именно они осуществляют определённые действия по использованию существующих земель.
У субъектов права пользования существуют свои права и обязанности по отношению друг к другу и к тому объекту, относительно которого такое пользование осуществляется.
Право пользования земельным участком состоит в возможности (права субъектов):
- Возникновения права собственности на все культурные растения и их семена, произрастающие на конкретном участке, независимо от того, были они посажены данным пользователем или иным человеком;
- Самостоятельного осуществления всех хозяйственных мероприятий на предоставленном в пользование участке;
- Использовании в режиме, не противоречащем действующему законодательству, обнаруженные на участке полезные ископаемые, а также находящиеся на его территории водные и лесные массивы;
- Строительстве различных построек бытового, хозяйственного, социально-культурного или производственного назначения, если такое использование не противоречит целевому назначению конкретного участка;
- Создании новых водных объектов, осуществлении комплекса мелиоративных мероприятий, направленных на улучшение состояния земель, находящихся на территории конкретного участка;
- Получении компенсации затрат, вложенных в приведение в надлежащее сельскохозяйственное состояние, в том числе для повышения плодородия земель на данном участке.
Перечисленный список прав не является исчерпывающим и может быть изменён или дополнен условиями договора о праве пользования конкретным участком.
Что касается обязанностей субъектов земельных правоотношений, то к таким обязанностям будут относиться:
- Содержание земельного участка и почв на нем в должном состоянии, в том числе проведение всех необходимых мероприятий, направленных на сохранение и повышение плодородия почвенного покрова на конкретном участке;
- Осуществление использования данного участка только в соответствии с его целевым назначением, в том числе и осуществление только разрешённого строительства на данном участке;
- Возведение зданий и различных сооружений исключительно с соблюдением необходимых санитарных и строительных норм, что позволит минимизировать тот ущерб, который может быть причинен участку подобной деятельностью;
- Обеспечивать осуществление свободного прохода и проезда к соседним участкам, а также беспрепятственный доступ к находящимся в зоне расположения лесным и водным объектам, если такое обеспечение относится к ведению пользователя участка;
- Своевременно вносить плату за использование участка, если наличие такой платы предусмотрено договором пользования;
- Предоставлять все необходимые сведения об эксплуатации земельного участка в органы субъекта федерации или муниципальной власти, если такие действия утверждены положениями договора, а также сообщать информацию о любых нарушениях состояния участка, независимо от того, по чьей вине произошло такое нарушение.
Перечень данных обязанностей сформирован на основе правоприменительной практики, связанной с правом землепользования. Однако этот перечень не является исчерпывающим и в каждом конкретном случае составления договора пользования может быть расширен путём добавления ещё каких-либо обязательств со стороны пользователя участком.
Если пользоваться участком более 15 лет…
То можно предпринять попытку оформления права собственности на этот участок. Такое право за пользователем закрепляется в статье 234 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Согласно положениям этой статьи, если физическое или юридическое лицо на протяжении длительного времени добросовестно исполняет свои обязанности по использованию недвижимого имущества (например, земельного участка), то в том случае, если у такого имущества нет владельцев среди частных лиц (участок принадлежит государству), он может подать
документы
на определение права собственности на этот участок за ним.
Однако в этой же статье содержится норма, в соответствии с которой оформить участок в собственность с использованием такого основания, как приобретательная давность, можно только на основании обращения в суд с исковым заявлением о признании права собственности.
Исковое заявление о признании права собственности на таком условии будет иметь ряд особенностей, которые заключаются в оформлении такого заявления и в определении сторон-участниц процесса:
- Если говорить о сторонах-участницах процесса, то истцом будет выступать пользователь конкретного земельного участка, а ответчик может быть определён только в том случае, если рассматриваемый участок ранее находился в собственности. Если он принадлежал государству, то ответчика как такового не будет, так как предмета спора тоже не будет.
- При оформлении иска по основанию признания права собственности отличие будет содержаться в возможном отсутствии ответчика (то есть указание на него может вообще отсутствовать в тексте заявления). Кроме того, в тексте документа при наличии спора должны содержаться требования о разрешении такого спора. В том случае, если предмета спора нет, истец выносит только одно требование — о признании за ним права собственности на рассматриваемый земельный участок.
Как показывает судебная практика, в большинстве случаев такие иски удовлетворяются ввиду отсутствия каких-либо споров по ним.
Особенности получения права пользования землей по решению суда
Наиболее распространёнными случаями признания права пользования землей по решению суда следует считать такие случаи как:
- Отказ предоставить земельный участок в аренду на праве преимущественного заключения договора;
- Отказ в предоставлении участка в срочное безвозмездное пользование несмотря на наличие утверждённых законом оснований;
- Непредоставление возможности заключения договора сервитута на земельный участок с целью обеспечения нормального функционирования того надела, который находится в худшем территориальном расположении.
В том случае, если одно из перечисленных условий было зафиксировано, необходимо обратиться в суд для разрешения возникшего спора.
Оформление права пользования в случае вынесения положительного решения судом по возникшему спору будет осуществляться на основании вступившего в силу решения суда. Происходить эта процедура начнёт не ранее дня, следующего за днём вступления в законную силу вынесенного судебного акта (то есть на одиннадцатый день с момента вынесения такого решения, если оно не было обжаловано).
Что касается регистрации возникшего права, то при ее осуществлении копия решения суда, заверенная нотариусом, должна быть включена в перечень основных документов, которые предоставляются для получения свидетельства, подтверждающего законность возникшего права.
Кроме того, экземпляр судебного решения с отметкой о вступлении его в законную силу должен быть обязательно приложен к тексту договора о праве пользования на земельный участок, а в тексте самого договора должна содержаться ссылка на такое приложение.
Все действия по получению права пользования землей могут быть осуществлены только после того, как решение суда вступило в законную силу. Это означает, что предъявление претензий о наделении землей истца ранее этого срока будет необоснованным.
Особенности использования земель различных категорий
Для каждого земельного участка, относимого к той или иной категории, есть свой правовой режим использования земель, который не должен противоречить действующему законодательству.
Если говорить о землях, расположенных в городских населенных пунктах, то здесь следует указать такие нюансы:
- Строгое соответствие всех осуществляемых на земельном участке мероприятий генеральному плану города (если речь идёт об осуществлении строительства);
- Недопущение нарушения экологических и санитарно-эпидемиологических норм при осуществлении эксплуатации земельного участка;
- Согласование проводимых мероприятий экономической целесообразности развития бюджета города (если речь идёт, в том числе, и о коммерческой деятельности на территории участка);
- Обязательное наличие документов, подтверждающих целевое фактическое пользование земельным участком (например, если он выделен под осуществление индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то на нем должно осуществляться только такое строительство).
Кроме того, в каждом муниципальном образовании есть свои требования по использованию предоставленных в пользование земельных участков:
- Если речь идёт о конкретных землях, которые выделены, например, для ведения личного подсобного хозяйства, то главным требованием к ним будет строгое соблюдение их целевого назначения.
- При рассмотрении пользования землями, выделенными для создания крестьянского фермерского хозяйства необходимо обязательно соблюсти требование, связанное с использованием участка по прямому назначению. Это означает, что все действия, которые осуществляются на конкретном участке, должны быть направлены на создание такого хозяйства или организацию сельскохозяйственного производства.
- При выделении в пользование земли, целью которой является осуществление индивидуального жилищного строительства, на таких землях запрещено целями их использования строительство домов этажностью более трёх, в которых может проживать более одной семьи.
- Если речь идёт о земельном участке, выделенном для ведения личного подсобного хозяйства, то такой участок можно использовать только в своих личных целях. Передача его в аренду или субаренду запрещена условиями договора. Кроме того, организация иной формы ведения сельского хозяйства в данном случае будет считаться незаконной.
Важные моменты
Какая ждёт ответственность за нецелевое использование?
Если речь идёт об использовании земельного участка в нарушение его целевого назначения, за подобное использование нарушителя ждёт наказание, определяемое в соответствии с нормами действующего законодательства.
В том случае, если выявлено, что нарушение было осуществлено в небольшом размере (например, причинен незначительный ущерб почвенному покрову участка, что повлекло снижение плодородия почвы), наказание будет определяться в соответствии с административным законодательством. Это же касается и нарушений в отношении соблюдения экологических норм эксплуатации участка.
Если ущерб определяется как значительный или выявлен явный факт нарушения целевого использования участка (он выделен под ведение личного подсобного хозяйства, а на нем строится многоквартирный дом), в этом случае недобросовестного пользователя ждёт ответственность уголовная (наиболее часто дела возбуждаются в этом случае по мошенничеству, а также из-за выявления факта нецелевого использования земель или нарушения экологической безопасности, что влечёт более серьёзные нарушения состояния участка).
Право пользования земельным участком собственником недвижимости сейчас является одним из наиболее распространённых в сфере правоотношений, связанных с использованием чужого имущества. Это обусловлено тем, что приобретение земли в собственность может позволить себе не каждый желающий, так как стоимость этого ресурса велика, а заключение договора пользования несет меньшие финансовые затраты.
Как и в любом другом праве, в праве пользования есть субъекты и объекты. Субъекты, в качестве которых выступают физические и юридические лица, наделены своими правами и обязанностями, которые закрепляются в договоре пользования. А в том случае, если они не исполняют свои обязанности и используют предоставленный участок с нарушением норм действующего законодательства, им грозит административная или уголовная ответственность.
