Какие могут возникнуть проблемы при приватизации земельных участков в 2019 году

В связи с тем, что приватизация земли пока ничем не ограничена и продолжает свое действие, вопрос о том, как приватизировать земельный участок, до сих пор не потерял актуальности. К тому же многие российские граждане не только так и не оформили свои земельные наделы в соответствии с законодательством Российской Федерации, но и не особо представляют порядок проведения этой процедуры.

Основные задачи приватизации

Приватизация — по сути, то же, что и передача земли в собственность, при одном условии: речь идет только о муниципальных наделах, которые в основном числятся за органами местного самоуправления. Основной задачей этой процедуры является документальное оформление права собственности конкретным физическим лицом (или несколькими) на участок, которым он пользуется на протяжении долгого времени и имеет на нем постройки, находящиеся в собственности.

Такой подход не только позволяет закрепить надел земли за определенным собственником, что хорошо для самого гражданина. Это удобно для государства, так как позволяет вести точный учет всех земель, находящихся в частной собственности, а также получать дополнительные доходы в виде налога на недвижимость.

Какие земли подлежат приватизации?

Прежде чем рассматривать, как приватизировать земельный участок, стоит оговориться, что земли, входящие в сферу государственной безопасности и интересов, вам зарегистрировать не дадут, равно как и природоохранные и прочие зоны. В случае если интересующая вас земля не попадает под эти категории, проведение приватизации вполне возможно. Причем приоритет в оформлении отдается тем владельцам, которые не только пользуются участком продолжительное время, но и имеют на ней постройки и дома, находящиеся в документально оформленной собственности:

земля под частным, дачным или многоквартирным домом;
территория вокруг дома;
земля под подсобными постройками, такими как гараж, сарай, баня и прочие здания.

При этом следует учитывать, что отсутствие каких-либо строений на земле не является поводом для отказа в приватизации, поэтому незастроенные участки также можно оформить в собственность.

Приватизация этих участков может пройти по двум схемам: бесплатно и за деньги, поэтому рассмотрим, как можно приватизировать земельный участок в обоих вариантах.

Бесплатная приватизация

Льгота, позволяющая провести бесплатную приватизацию, предоставляется каждому гражданину РФ один раз. В ситуации, когда оформляется еще один участок, например при участии в коллективной приватизации, земля приобретается на возмездных условиях. Оформление в собственность муниципальных наделов разрешено следующим пользователям земли:

В первую очередь можно приватизировать участки, ранее (до 2001 г.) предоставленные на условиях аренды для проведения строительства индивидуальных домов.
Можно зарегистрировать и дачные наделы, располагающиеся на территории садоводческих сообществ. При этом в большинстве случае оформление проходит гораздо быстрее, так как приватизировать дачный земельный участок можно по упрощенной схеме подачи документов, так называемой дачной амнистии.
Если на участке расположено строение, находящееся в собственности и приобретенное до 2001 г. любым из законных способов, эта земля также подлежит приватизации.
Это относится и к самовольно захваченным участкам, на которых присутствуют строения, возведенные до 1990 г.
Также можно приобрести участок под многоквартирным домом в совместную собственность всех проживающих в здании.
Земля, находящаяся в пожизненном владении с правом наследования или бессрочном пользовании, также может быть приватизирована владельцем.

Есть еще один нюанс в том, как приватизировать бесплатно земельный участок не только частным лицам, но и организациям. Эта процедура разрешена, например, религиозным общинам при условии, что земля не будет использоваться в коммерческих целях.

Основной порядок прохождения процедуры приватизации

При самостоятельном оформлении участка в собственность будьте готовы, что времени процедура потребует довольно много, а согласование в каждой инстанции занимает от двух недель до месяца. По крайней мере, так прописано в законодательстве, регламентирующем приватизацию. На деле же сроки могут быть гораздо больше, а при неправильном оформлении необходимых документов регистрация может затянуться на месяцы, если не на годы.

В зависимости от назначения земли необходимые для приватизации документы могут быть различными, однако порядок прохождения процедуры примерно одинаковый:

В первую очередь собирается требуемый пакет документов, который впоследствии подается в местную администрацию на рассмотрение.
В случае положительного решения осуществляется согласование предварительно установленных границ земельного участка с органами местного самоуправления.
С помощью геодезической компании проводится межевание участка, фиксируются границы на натуре и оформляется кадастровый паспорт участка.
Последним этапом становится заключение договора и акта о передаче земли в собственность на возмездной или бесплатной основе.

Ниже мы рассмотрим, какие документы и справки потребуются для проведения регистрации земли различного предназначения и как приватизировать земельный участок под частными и многоэтажными домами.

Надо сказать, что при любом оформлении недвижимости в собственность главным документом является кадастровый паспорт объекта, независимо от того, платно или бесплатно она вам достанется.

Земельный участок под многоэтажкой

В случае если жильцами многоквартирного дома было принято решение провести приватизацию земли под зданием, потребуется в первую очередь выбрать председателя ТСЖ, который и будет заниматься всей процедурой оформления, а также решением возможных вопросов впоследствии.

Сама процедура, пожалуй, самая несложная из всех возможных вариантов регистрации. Необходимо подать заявление в местные органы самоуправления, пройти экспертизу БТИ, которая обозначит границы земельного участка, попадающего под приватизацию, и дождаться оформления кадастрового паспорта.

Стоит ли приватизировать землю под многоквартирным домом?

После проведения этих процедур все жильцы становятся совместными собственниками земли под многоквартирным домом, что влечет не только ряд преимуществ, но и определенные обязанности. С одной стороны, теперь вы застрахованы от сноса здания, а также проведения различных работ, способных нанести ущерб прилегающей к дому территории, без вашего согласия и соответствующей компенсации. Также вы вольны распоряжаться, огораживать и благоустраивать придомовой участок по своему усмотрению, согласовав изменения на общем собрании жильцов.

С другой стороны, придется ежегодно платить налоги на землю, а также более тщательно следить за порядком и чистотой на своей территории, так как несоблюдение этих правил карается штрафными санкциями. Оформление различных документов впоследствии серьезно усложняется, так как теперь на многие юридические процедуры с недвижимостью потребуется согласие остальных собственников.

Есть еще ряд ограничений, накладываемых на сделки с подобной недвижимостью, так как продать приватизированный земельный участок под домом невозможно по причине долевой собственности.

Приватизация участка под домом, находящимся в частном владении

В основном собственные дома в пригороде строились на муниципальных землях, взятых в аренду у государства, поэтому вопрос, как приватизировать арендованный земельный участок, крайне актуален для сельской местности.

Для приватизации земли, на которой построен частный или загородный дом, необходимо собрать все документы, подтверждающие ваше право на строение, и приложить к заявлению:

Личный паспорт будущего собственника земли.
Договор основания, например покупки, наследования или дарения построек. А лучше, если это будет свидетельство собственности на здание.
Технический паспорт на каждое строение, располагающееся на приватизируемой земле.
Выписку из Единого государственного реестра.
Также необходимо предоставить договор аренды земельного участка.
Межевой план участка.

Последний документ пользователь земли заказывает в геодезической компании за свой счет. Впоследствии на основании межевого плана оформляется кадастровый паспорт участка, который будет основным документом для процедуры приватизации.

Приватизация на возмездных условиях

В остальных случаях предусмотрена возможность платной приватизации, то есть с выкупом земельного участка. Под эту категорию в основном попадают земли, занятые владельцами после 2001 г.

Разрешение на покупку таких земельных наделов, как правило, выдается местной администрацией с учетом категории земли и ее целевого назначения. Сколько стоит приватизировать земельный участок? Стоимость выкупа рассчитывается на момент оформления гражданином заявления о передаче земли в собственность на основании оценочной стоимости участка и суммы земельного налога. Поэтому кроме основных документов вам потребуется представить ряд дополнительных:

Справки о нормативной и оценочной стоимости участка, полученные в земельном комитете и БТИ соответственно.
Справку из налоговой инспекции о размере земельного налога.
Технические паспорта на все строения, располагающиеся на территории участка.

Изменения в законодательстве

Даже если вы доверите проведение всех необходимых мероприятий специализированной компании, все же стоит знать, как правильно приватизировать земельный участок.

Если процедура регистрации проведена по всем правилам, впоследствии проблем с владением участка и при необходимости — его продажей возникнуть не должно. При этом следует учитывать некоторые нюансы, которые могут появиться не только в процессе оформления, но и после приватизации.

Практически каждый год в законы, регламентирующие порядок оформления земельных участков, вносятся различные поправки, и незнание подобных изменений может привести к ошибкам в регистрации собственности. Поэтому все мероприятия по приватизации должны проводиться с соблюдением всех требований текущего законодательства, что исключит неточности в оформлении документов, а значит, и возможные проблемы в будущем.

Возможные проблемы при осуществлении приватизации земли

Первая проблема может возникнуть при межевании, когда соседние участки нередко накладываются друг на друга. Поэтому проведение межевания лучше осуществлять в присутствии владельцев соседних участков, с которыми выполняется согласование границ. Впоследствии это убережет вас от претензий со стороны других собственников.

Также возможна ситуация, когда приватизируемый участок оказывается в пользовании нескольких владельцев, причем выясниться это может в любой момент. В этом случае земля останется за той стороной, у которой документы оформлены более правильно, что нежелательно для второй стороны, так как приватизировать земельный участок бесплатно можно только один раз.

Земельный кодекс Российской Федерации (далее — Кодекс) подробно определил процедуру предоставления, изъятия, оформления прав на земельные участки в РФ. Тем не менее, особого внимания заслуживают нормы, регламентирующие порядок приватизации земельных участков, поскольку процесс передачи земли в частную собственность активизировался именно с введением в действие нового Кодекса. В этой статье мы определили ряд проблем ограничения прав на приватизацию земельных участков.

В частности, в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с положениями Кодекса. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений — в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В существующей редакции Кодекса возникает ряд особенностей приватизации (выкупа) земли:

по субъектному составу (как для покупателей, так и для продавцов);
по объектному составу (в зависимости от категории земель, наличия кадастровых планов);
в зависимости от объектов, находящихся на земельных участках (например, объектов культурного наследия, памятников местного или федерального значения).

Субъектный состав

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются уполномоченным органом в лице органов местного самоуправления, субъектов РФ в зависимости от уровня собственности на земельный участок. В соответствии с пунктом 10 статьи 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» распоряжение землями, находящимися в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Следовательно, если земельный участок не подпадает под категорию земель, находящихся в соответствии с законами РФ в федеральной собственности (например, особо охраняемые территории, заповедники, земли городов — курортов федерального значения), то право распоряжения им принадлежит местной администрации.

Покупателями земельных участков могут выступать физические и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, сооружения, строения, расположенные на них. При этом таким лицам предоставляется исключительное право на приватизацию земли.

Интересной является процедура приватизации неделимых земельных участков, на которых находится здание (помещения в нем), принадлежащее нескольким лицам на праве собственности. Такие лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами. Сложившаяся судебная практика показывает, что зачастую получить согласие всех сособственников помещений оказывается невозможным.

Например, по делу № 7659/05 от 11.10.05 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ сделал следующий вывод.

Согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Поскольку постановлением администрации земельный участок площадью 3145 кв. метров предоставлен в собственность за плату только одному из собственников помещений, с которым в последующем заключен договор купли-продажи земли, выкуп обществом земельного участка только одним собственником является незаконным.

По одному из дел общество с ограниченной ответственностью обратилось в суд с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, находящегося на праве бессрочного пользования. При этом препятствием к заключению договора являлась, во-первых, неделимость земельного участка — первоначальное выделение его в виде доли — 45/100 (отсутствие отдельного кадастрового номера для общества); во-вторых, наличие иных сособственников помещений, находящихся на едином неделимом земельном участке (собственников квартир в многоэтажном жилом доме). Это типичная ситуация, коснувшаяся собственников нежилых помещений, находящихся на первых этажах жилых домов.

Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что в заключении таких договоров следует отказывать, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Кодекса, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами.

Такой формальный подход создавал сложности для собственников нежилых помещений, находящихся на первых этажах жилых домов, поскольку получение согласия всех сособственников не представляется возможным ввиду технических заминок. Однако надо отдать должное воле законодателя, разрешившего эту ситуацию введением в действие Жилищного кодекса РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 16 ФЗ от 29 декабря 2004 года № 189 «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 указанной статьи).

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Интересным представляется порядок выбора собственником недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, права либо выкупить землю, либо заключить договор аренды. В Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 мая 2007 г. №1855/07 разъяснен порядок реализации права на выкуп земельного участка.

Пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», не исключает, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на этом участке, сохраняет право выкупа участка.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в силу названного Кодекса. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений — в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснил: если договор аренды заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды участка, он утрачивает право выкупа этого участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Если предоставленное пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации право реализовано путем заключения договора аренды земельного участка, отказ в удовлетворении заявленного требования является обоснованным.

Объекты приватизации

Земельные участки могут продаваться только как обособленные объекты земельных отношений (пункт 1 статьи 37 Кодекса). Земельный участок как объект земельных отношений —часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Т.е. для продажи земли необходимо наличие кадастрового плана. При отсутствии кадастровой карты орган местного самоуправления на основании заявления заинтересованного лица на основании дежурной кадастровой карты, содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Как правило, при отчуждении земельных участков особое значение имеет категория земель, указанная в кадастровой карте. Например, для отчуждения земель поселений ограничений практически нет, кроме парковых зон; земли особо охраняемых территорий изъяты из оборота и не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (пункт 2 статьи 27 Кодекса). Земли сельскохозяйственного назначения имеют особое целевое назначение и могут быть выкуплены только с сохранением соответствующего порядка использования.

Особого интереса заслуживает порядок выкупа земельных участков, находящихся на праве постоянного (бессрочного) пользования. Здесь Закон предусматривает ограничительные сроки переоформления, направленные на ликвидацию такого института, как право постоянного (бессрочного) пользования, не отвечающего природе предпринимательской деятельности.

Право постоянного (бессрочного) пользования предполагает безвозмездное использование земельного участка, за исключением уплаты земельного налога. При приобретении объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, на который распространяется режим права постоянного (бессрочного) пользования, к новому собственнику автоматически переходит и соответствующее право на землю. Однако последующее переоформление права бессрочного пользования не допускается. Такой субъект должен выбрать, как он будет использовать земельный участок: на праве собственности (выкуп) либо на праве аренды.

Неполный перечень возникающих при приватизации вопросов и проблем достаточно четко характеризует процесс, в котором основной акцент придается результату — приобретению в собственность конкретного земельного участка.

Приватизация земельного участка в садоводстве

— достаточно актуальный вопрос. Если в садоводстве выделен участок земли, и вы им пользуетесь много лет, выращиваете и собираете урожай, вас все там знают, это не дает вам права распоряжаться им по своему желанию. Чтобы продать, законно поменять, завещать или подарить такой участок земли, совершить любую другую сделку по отчуждению, нужно его приватизировать.

Какие трудности возникают при приватизации

Как приватизировать землю в садоводстве? Природа возникновения трудностей при приватизации участка в садоводстве состоит в том, что в течение многих лет кадастровый учет земли не велся.

По этой причине возникли спорные вопросы по прохождению границ земель. Поэтому можно выделить моменты, из-за которых трудно оформить в собственность участок:

внешние границы самого садоводства нарушены, и они находятся на территории, которые уже учтены ранее;
несогласованность прав на землю, которыми располагает садоводства с мнением местной Администрации;
земля была «приобретена» в результате само захвата;
несоответствие фактической площади садоводства с той площадью, которая указана;
само садоводство регулярно не выполняет предписанные санитарные и пожарные нормы, о чем есть соответствующие документы от Санэпидемстанции и Пожарной инспекции;
оформление некоторых участков в садоводстве в частную собственность при том, что первичные документы не соответствуют действительности;
в списках садоводства нет данных относительно фактических пользователях ;
фактические размеры участков расходятся с данными, которые указаны в садовой книжке.

Это основные не стыковки и трудности, которые случаются при оформлении права собственности на участок земли в садоводстве, но могут быть и другие. Все они будут серьезным препятствием для получения свидетельства на право собственности.

В процессе подачи документов в Рос реестр, их будет проверять работник, который найдет несоответствие в документах и откажет в регистрации. А некоторые документы просто не получится получить на руки, как например кадастровый паспорт.

Если вы делали приватизацию в садоводстве и вам отказали

Порядок действий когда отказывают в приватизации участка, зависит от того, почему это происходит. Одно дело, когда нет необходимых документов, и вы просто ленитесь их собирать, считая, что и так сойдет. Будет происходить все как с одним мультипликационным героем, который тоже считал, что можно все выполнять так, как получиться.

Как ему не удалось скушать пирожки из печки, потому что он поленился колоть дрова и месить тесто, так и вам не получиться получить свидетельство на право собственности, если всех необходимых документов вы не соберете.

В таких ситуациях необходимо либо самостоятельно оформлять и собирать все недостающие документы, либо перепоручить это специалистам. Вы просто отдаете на аутсорсинг все то, чего не хотите делать самостоятельно.

Другое дело, что вам попался самодур, который руководствуется какими-то только ему известными нормативно-правовыми актами, действовавшими в далеком прошлом, и он от всех будет требовать их исполнения. Например, часто с этим сталкиваются при оформлении договоров дарения.

Сейчас нет требования заверять эти договора у нотариуса, достаточно подпись дарителя и одаряемого, документ необходимо отнести в регистрационный орган. Но там попадаются сотрудники, которые «точно» помнят и знают, что дарственная должна быть нотариально заверена и требуют соблюдение этого правила абсолютно всеми и без исключений.

Если вы попали в подобную ситуацию или вам просто кажется, что над вами издеваются, немотивированно отказывают, поступайте следующим образом.

Обратитесь в регистрирующий орган с письменным заявлением, где укажите обстоятельства, при которых вам было отказано в приватизации участка или получении какого-то документа для приватизации. Потребуйте дать вам письменный ответ, в котором будет изложена причина отказа. На протяжении 10-15 дней, иногда 30 дней с момента получения заявления, вам должны направить ответ.

В случае немотивированного отказа, как правило, вам ответят, что вы неверно поняли и все документы можно получить беспрепятственно. Если же отказ был мотивированным, то вам укажут его причину. Останется только ее устранять.

Возможно, что и в письменном ответе на ваше заявление будет изложена либо не правдивая информация, либо письмо будет просто отпиской, в которой нет никакой информации по существу заданного вопроса. Тогда вам остается обращаться с заявлением, жалобой в вышестоящую инстанцию, прокуратуру или подавать иск в суд.

Поэтому, чтобы в суде, прокуратуре или вышестоящей инстанции у вас были какие-то фактические доказательства, отправляйте заявление заказным письмом с описью содержимого. Либо вручайте заявление через канцелярию учреждения и требуйте отметки на втором экземпляре этого заявления о дате получения с подписью уполномоченного лица.

В каких случаях приватизация оформляется в ускоренном режиме?

Основная проблема заключается в том, что нужно собирать разные документы, проводить межевание. Иногда сделать это очень трудно, требуется много времени.

Но можно и без этого. Закон предоставляет возможность сразу обращаться в регистрационный орган, если у вас на руках есть любой из следующих актов, постановлений, распоряжений или решений:

о предоставлении земельного участка в пожизненное наследуемое владение либо в постоянное пользование, который выдается местным органов власти;
о праве пожизненного наследуемого владения либо о праве пользования участком постоянно;
о праве, выдаваемый органом власти и в котором не указан вид предоставленного права.

Таким документом может служить выписка, сделанная из хозяйственной книги. Ее выдает пользователю земельным участком орган местной власти в тех случаях, если участок предназначен для ведения подсобного хозяйства.

Более подробно об упрощенном порядке оформления земельного участка в собственность смотрите следующее видео:

А есть ли необходимость приватизации участка земли?

Нужно ли приватизировать участок в садоводстве? Поскольку систематизация данных по землям проводиться последние 10 лет и затронула далеко не все регионы, то стоит ожидать, что на протяжении какого-то последующего периода порядок с учетом земельных участков будет наведен. И может оказаться, что регистрационном органе одни данные, не совпадающие с вашими.

Можно ожидать, что придет собственник на тот участок земли, которым вы пользуетесь уже много лет. У него будут правильно оформленные документы, а вы ему сможете предъявить только то, что вас все знают в округе и что эта земля всегда была вашей.

Оформить право собственности стоит в ближайшее время, пока есть возможность это сделать бесплатно.

Как не приватизировать участок земли и пользоваться им на законном основании?

Если за вами закреплено право пожизненно наследуемого владения, либо вам принадлежит участок по праву постоянного пользования, либо на него есть неуказанное право, то по нормам земельного законодательства оно автоматически переходит в право частной собственности.

Такое положение позволяет регистрировать это право по упрощенной процедуре.

Намерений становится собственником на такой земельный участок нет, его можно передать по наследству.

Тогда новому собственнику придется либо пользоваться этим участком, без возможности осуществить сделку по его отчуждению, либо пройти регистрацию прав частной собственности в упрощенном порядке.

Приватизация земельного участка в садоводстве

(100%)

голосов

Приватизация земельных участков – это способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Классифицировать земельные участки можно по следующим признакам:

по цели использования,
по наличию прав граждан, юридических лиц на участки,
по наличию на земельном участке строений,
по признаку делимости земельного участка.

Субъектами приватизации земельных участков могут выступать как граждане РФ так и юридические лица.

Само количество документов, необходимых для оформления участка в собственность достигает более двух десятков, причем некоторые из них требуют большого количества согласований.

Сделки с земельными участками совершаются в письменной форме и согласно статьи 164 ГК РФ в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Для приобретения земельного участка в собственность в порядке приватизации, необходимо подать об этом соответствующее заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Земельный кодекс РФ не предусматривает никаких ограничений или исключений для возможности приватизации земли. Однако на практике эти ограничения существуют, и они не являются противозаконными.

Изымать ограниченные земли у владельцев за исключением случаев допускаемых законодательством никто не будет. Важно лишь допускать соблюдение правил режима использования земельного участка.

Указанные выше ограничения устанавливаются актами органов государственной власти или местного самоуправления бессрочно или на определенный срок. Для обеспечения условий соответствия ограничениям исполнительные органы отказывают в приватизации некоторых земельных участков. Решения, устанавливающие ограничения, можно обжаловать в судебном порядке, но при наличии оснований, они все же будут установлены решениями судов.

Федеральными законами прямо предусмотрен запрет на приватизацию некоторых земельных участков. Например, водные объекты, находящиеся в государственной собственности (и тем самым земли водного фонда), не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам. Земли лесного фонда находятся в федеральной собственности. Оборот земель лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение иных сделок, которые могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются.

Можно перечислить некоторые случаи, которые официально ограничивают право приватизации земельных участков. Но на практике при приватизации земли могут возникнуть и иные проблемы.

Например, когда в случаях на земельном участке в настоящее время находится какой-либо объект недвижимости, который изменен или реконструирован. Органы государственной власти или органы местного самоуправления при решении вопроса о приватизации такого земельного участка особый акцент сделают на возведенные здания и сооружения: если собственник реконструированного строения, не узаконил его в новом виде, он не имеет право собственности на него, а соответственно и утратил права на земельный участок.

С одной стороны, право на реконструируемое строения необходимо вновь приобретать, но что касается судьбы земельного участка, то право на него не могло измениться и осталось за пользователем, как и ранее. Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного пользования или имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, сохраняют свои права на них. А в соответствии с Земельным кодексом получают право приобрести их в собственность, в том числе и в порядке приватизации.

Многие собственники зданий, строений не обладают никакими правами на расположенные под ними земельные участки, это так называемое фактическое пользование земельным участком. В этом случае закон предусматривает возможность покупки или аренды собственниками зданий расположенных под ними земельных участков. Вместе с тем он прямо не указывает на лицо, правомочное принимать решение о том, на каком праве приобретать земельный участок: в собственность или в аренду. Это неопределенность уже породила споры между собственниками зданий и собственниками земельных участков. Первые полагают, что участок должен быть предоставлен им на том праве, какое они сами выберут, а вторые считают, что право выбора принадлежит в этом случае им, как собственникам участков.

Процедура изъятия из оборота земельных участков в наши дни отсутствует. И решить этот вопрос смогут: закон о резервировании земельных участков и правила землепользования и застройки, принятые на уровне местного самоуправления. Однако указанные акты на сегодняшний день находятся только в проекте.

В судебной практике существует множество споров и спорных решений по категории приватизации земли, например, такие как:

Одной из проблем для предприятий стало постановление президиума ВАС от 14 марта прошлого года по делу ОАО «Новокурский металлургический комбинат». Суд отказался отнести на себестоимость продукции свыше 1 млрд. руб., затраченных компанией в 2003 году на выкуп земельного участка, поскольку они не являются амортизационными отчислениями, и признал законными 257,7 млн. руб. претензий по налогу на прибыль.

Высший арбитражный суд отказался изменить свою позицию, по которой собственники строений, взявшие землю в аренду, лишаются права выкупа участков по льготной цене. Это означает, что земля под большинством предприятий в ближайшее время приватизирована, не будет: даже льготные цены показались предприятиям высокими, и они выбрали аренду в надежде на изменение ситуации.

Земельный кодекс, действующий с 30 октября 2001 года, обязал собственников строений либо выкупить земельные участки, находящиеся в пользовании, по цене от 5 до 30 ставок земельного налога, либо взять их в аренду. Сделать это необходимо до 1 января 2008 года. Ряд спорных вопросов, возникавших в судебной практике, пленум ВАС разъяснил в постановлении от 24 марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». Постановление запрещает местным администрациям отказываться продавать землю, но в нем есть пункт, по которому арендатор земельного участка, заключивший договор аренды после введения в действие Земельного кодекса, утрачивает право выкупа земельного участка по льготной цене.

Президиум ВАС отказался создать прецедент, позволяющий арендаторам выкупать землю по льготным ценам. Предприниматель из Омской области Андрей Медведев просил суд обязать местную администрацию продать ему участок под зданием автосервиса, а предприниматель из Московской области Олег Золотов — участки под торговыми павильонами. Оба предпринимателя вначале арендовали землю (после введения в действие Земельного кодекса), а потом, когда сроки аренды истекли, попытались ее приватизировать. Суды первой инстанции оба иска удовлетворили, но кассационные суды отказали предпринимателям в праве на приватизацию, сославшись на постановление пленума ВАС. Коллегия ВАС 27 марта передала оба дела в президиум, полагая, что отказ в праве на приватизацию противоречит Земельному кодексу. Но президиум ВАС

Приватизация выступает лишь одной из составных частей общей концепции перехода к новой экономической системе, основанной на функционировании цивилизованных рыночных отношений. Параллельно развитию процесса разгосударствления в обществе должны происходить сдвиги и в других сферах экономической, политической, социальной и культурной жизни, стимулирующие эффективное функционирование нарождающейся частной собственности и уравнивающие ее в правах с государственной. В экономической области – это, прежде всего ликвидация монополий и создание благоприятных условий для развития здоровой конкуренции, коммерциализация существующих госпредприятий, создание мощной финансовой и банковской системы, стимулирующей и обеспечивающей гарантиями малый и средний бизнес. В социальной области – это смягчение последствий возрастающей дифференциации в доходах, распределение тягот приватизации на все слои общества и растягивание этого процесса во времени.

Берcеневa Ольга Сергеевна

Специалист по экономике и праву

Количество показов: 5910

Сталкиваясь с приватизацией земельного участка лицом к лицу, будущий собственник встречает на своем пути множество подводных камней и неприятностей. В данной статье мы попробуем разобраться, какие вопросы и споры возникают при приватизации земель на практике, каково их разрешение и как обезопасить себя в подобных ситуациях.

ЧТО ТАКОЕ ПРИВАТИЗАЦИЯ?Для начала необходимо пояснить сам термин «приватизация». Под приватизацией земель, в соответствии с положениями ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. По общему правилу предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

КАК ОФОРМЛЯЮТ ПРИВАТИЗАЦИЮ ЗЕМЕЛЬ? ЧТО УЧИТЫВАЮТ ПРИ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬ?

Приватизацию земель можно оформить следующими способами: купля-продажа земельного участка, обмен земельного участка. В соответствии со ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет и, соответственно, у которых установлена кадастровая стоимость. Цена земельного участка, будучи существенным условием договора купли-продажи, договора мены, не может превышать их кадастровую стоимость (п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ). Однако на практике часто бывают ситуации, при которых кадастровая стоимость земельного участка в пять, десять или же пятнадцать раз выше ее рыночной стоимости, что делает, мягко говоря, убыточной подобную куплю-продажу.

Рекомендация N 1. Прежде чем оформлять куплю-продажу земельного участка, необходимо проверить его кадастровую стоимость. Если же кадастровая стоимость невыгодно и существенно отличается от рыночной, то их необходимо привести в соответствие. Как это сделать на практике? Для физических и юридических лиц порядок оспаривания кадастровой стоимости различен. Так, в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические лица оспаривают кадастровую стоимость по своему усмотрению: или в суде, или в специально созданной для этого комиссии — комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (например, в Москве http://www.to77.rosreestr.ru/kadastr/kadastr_stoimost/). Для юридических лиц досудебное обращение в комиссию, как показывает судебная практика, обязательно. Так, Десятый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и оставил заявление истца без рассмотрения на основании того, что не был соблюден досудебный порядок рассмотрения споров такого рода: с 22.07.2014 для рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков установлен досудебный порядок урегулирования спора в специально созданной по этому вопросу комиссии (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2014 по делу N А41-44462/14).

КАКИЕ КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ МОЖНО ПРИВАТИЗИРОВАТЬ?В соответствии со ст. 27 ЗК РФ существуют категории земель, приватизировать которые нельзя. Это земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота. Они не могут предоставляться в частную собственность, быть объектами сделок. К ним относятся государственные природные заповедники и национальные парки, здания, строения и сооружения, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; здания, строения и сооружения, в которых размещены военные суды; объекты организаций федеральной службы безопасности; объекты организаций органов государственной охраны; объекты использования атомной энергии, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объекты, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования; объекты учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний; воинские и гражданские захоронения; инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

В отношении ряда категорий земель существуют ограничения на их оборот. Это участки в пределах особо охраняемых природных территорий; участки из состава земель лесного фонда; участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками; участки, предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд; участки, предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; участки, расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд; в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Так, в споре между юридическим лицом и городским департаментом по имуществу администрации о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка суд поддержал позицию последнего о незаконности оспариваемого договора купли-продажи потому, что целевое назначение земель — эксплуатация и содержание объектов воздушного транспорта, земельный участок создан для обеспечения деятельности ответчика как предприятия воздушного транспорта (см. подробнее Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.09.2014 по делу N А81-3803/2013). Запрещается также приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования.
Рекомендация N 2. При приватизации земель необходимо определить их назначение и удостовериться в том, что они не запрещены и не ограничены в обороте.

КАК ПРИВАТИЗИРОВАТЬ ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ?Сельскохозяйственные земли — земли специального агротехнического назначения, в отношении которых действует особый Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» N 101-ФЗ от 24.07.2002. По общему правилу земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), что накладывает свои особенности. Так, например, в соответствии с Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808, участник торгов обязан уплатить задаток в размере не менее 20 процентов начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы. Начальная цена же определяется на основании отчета об оценке независимого эксперта-оценщика в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Рекомендация N 3. При приватизации земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего, необходимо учитывать законодательство о торгах и аукционах.

КАК ПРИВАТИЗИРОВАТЬ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, ЕСЛИ НА НЕМ УЖЕ ИМЕЮТСЯ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ?

Споры о приватизации земельных участков всегда сопряжены с разрешением судьбы зданий и строений, содержащихся на нем. Так, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. При этом собственники зданий, строений, сооружений (как юридические, так и физические лица) обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, что, в свою очередь, означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением. Например, Высший Арбитражный Суд в своем Определении по делу N А10-4892/2011 от 08.10.2012 N ВАС-12418/12 признал правомерным отказ в удовлетворении требований организации о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, а также о применении последствий недействительности сделки — возврате земельного участка в собственность муниципального образования, определив, что организация не обладала исключительным правом на приватизацию земли. Из вышесказанного можно сделать следующий вывод: в спорах о приватизации земли важное значение имеет факт того, кто является собственником зданий, помещений и сооружений, содержащихся на земельном участке (рекомендация N 4).

В спорах о приватизации земли зачастую возникает вопрос: являются ли здания и сооружения, возведенные на земельном участке, самостоятельным объектом или же они являются неотделимой частью земли и следуют судьбе земельного участка? Ответ на этот вопрос влечет следующие последствия: если объект признан самостоятельным, то его необходимо оформлять отдельно, он является самостоятельным предметом делового оборота, с последующей его реализацией (продажа, дарение, возможность передать в уставный капитал и прочее). Так, по общему правилу если речь идет о зданиях и сооружениях, объектах незавершенного строительства, то они, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, относятся к самостоятельному виду объектов недвижимости.
Однако как быть, если речь идет о нетипичных объектах, например футбольное поле или же спортивная площадка? Эти объекты невозможно переместить без нанесения несоразмерного ущерба, они прочно связаны с землей, поэтому, в соответствии со ст. 130 ГК РФ, вполне могут подойти под понятие самостоятельного объекта недвижимости. Однако судебная практика идет по иному пути. Некоторые объекты признаются частично объектами недвижимости, например беговая дорожка: исходя из нормативного понятия объекта недвижимости, описания отдельных объектов стадиона, содержащегося в техническом паспорте и других материалах дела, суд пришел к правильному выводу о том, что в настоящее время к объекту недвижимости может быть отнесена только беговая дорожка с асфальтовым покрытием на гравийном основании, составляющая пятую часть площади стадиона (Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А13-12423/2008 от 01.11.2010). В остальном спортивные объекты не признаются объектами недвижимости: из объектов, расположенных на спорном земельном участке, объектом, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, является только беговая дорожка с асфальтовым покрытием (Там же).
В отношении таких объектов технического характера, как, например, гидротехнические станции и сооружения, плотины, подстанции, суд однозначно приходит к выводу о том, что они не являются самостоятельными объектами, а признаются улучшением земельного участка, если гидротехнические объекты не имеют самостоятельного функционального назначения, были созданы исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживают только земельный участок, на котором они расположены, поэтому являются его неотъемлемой частью и применительно к статье 135 ГК РФ должны следовать судьбе этого земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ N 4777/08 от 17.01.2012 по делу N А56-31923/2012).
Рекомендация N 5. Возникающие при приватизации земельных участков споры о судьбе строений и сооружений должны разрешаться с учетом назначения и конструктивных особенностей технических объектов, объектов строительства, которые расположены на земельном участке.
Таким образом, при рассмотрении споров о приватизации земельных участков необходимо учитывать следующие рекомендации:
— прежде чем оформлять сделку купли-продажи земельного участка, необходимо проверить его кадастровую стоимость. Если же кадастровая стоимость невыгодно и существенно отличается от рыночной, то их необходимо привести в соответствие;
— при приватизации земель необходимо определить их назначение и удостовериться в том, что они не запрещены и не ограничены в обороте;
— при приватизации земель сельскохозяйственного назначения, прежде всего, необходимо учитывать законодательство о торгах и аукционах;
— в спорах о приватизации земли важное значение имеет факт того, кто является собственником зданий, помещений и сооружений, содержащихся на земельном участке;
— возникающие при приватизации земельных участков споры о судьбе строений и сооружений должны разрешаться с учетом назначения и конструктивных особенностей технических объектов, объектов строительства, которые расположены на земельном участке.