Большинство квартир строится по типовому проекту, и существующая планировка не всегда соответствует потребностям владельцев объекта. Многие собственники квартир при покупке не только делают капитальный ремонт, но и перестраивают внутренние конструкции. Подобные работы выполнять без разрешения жилищного комитета нельзя. Одним из документов, необходимых для узаконивания изменений, является техническое заключение инженера-архитектора на перепланировку.
Что такое техническое заключение?
Техническое заключение — это инженерно-строительный документ, содержащий информацию о состоянии конструкций многоэтажного дома. Его необходимо получить, если владелец квартиры собирается перестроить своё жильё.
Многие работы по изменению первоначального вида жилища требуют согласования в жилищном комитете и архитектурном бюро. К ним относятся:
- изменения дверных и оконных проёмов;
- снос стен, не являющихся несущими;
- перенос сантехники и газового оборудования;
- перенос коммуникаций.
Техзаключение представляет собой экспертную оценку, которую выдаёт инженер-архитектор. Она содержит информацию о том, возможно ли проводить в здании строительные работы, каково состояние конструкций, не повлияют ли предстоящие изменения на целостность дома, безопасны ли они для жильцов.
Техзаключение бывает двух видов:
- до перестройки;
- по факту перестройки.
Любые действия по изменению внутридомовых конструкций требуют согласования. Если хозяин дома решил перестроить свою квартиру, ему необходимо подготовить все документы заранее. В этом случае он приглашает инженера до начала работ, чтобы тот составил техническое заключение о допустимости перестройки и безопасности перепланировки. Только после получения этого документа можно приступать к строительным работам.
Не всегда владельцы жилых помещений согласовывают переделку своих квартир. Кто-то не обращается в жилищный комитет по неведению, кто-то намеренно нарушает закон. Перестраивать недвижимость без разрешения незаконно и карается штрафами. Скрыть перепланировку затруднительно, потому что УК или соседи могут направить жалобу в жилищный комитет. Даже если удалось провести работы незаметно, такую квартиру невозможно будет впоследствии продать или подарить.
Что же делать, если перестройка уже выполнена? Заказать техническое заключение по факту выполненной перепланировки. Инженер оценивает состояние здания и, если перестройка не повлияла на безопасность, выдаёт заключение. Если же работы привели к нарушению конструкции, то владельца жилого помещения принудят исправить нанесённый вред.
Как сделать техническое заключение?
Итак, вам потребовалось получить техзаключение — куда обращаться и как происходит процедура составления этой бумаги? Техническое заключение на перепланировку квартиры делают инженеры-архитекторы государственных или коммерческих организаций. В зависимости от того, какие работы будут производиться, потребуется обращаться в разные службы:
- несущие конструкции и коммуникации нетронуты — любая проектно-строительная организация, имеющая лицензию на подобный вид работ;
- задействованы несущие стены и конструкции — только автор проекта дома.
Процесс составления документа можно разбить на несколько этапов.
- Специалист организации, разрабатывавшей проект дома, или проектно-строительного бюро посещает здание и осматривает его параллельно с изучением плана дома.
- В процессе осмотра специалист проверяет состояние несущих конструкций, осматривает стены, производит измерения, выявляет трещины и другие изъяны.
- После проведения визуального осмотра и изучения проекта дома составляется техзаключение.
На составление документа уходит 2 недели. Он имеет срок действия 1 год с момента выдачи. Цена работ разнится в зависимости от организации, которая составляет техзаключение. В проектно-строительном бюро получение бумаг может обойтись в 15—20 тыс. рублей, а автору домового проекта придётся выплатить сумму в размере 100 тыс. рублей.
Образец документа
Техзаключение на перепланировку недвижимого имущества оформляется по образцу, имеющему строгую структуру.
- Титульная страница, на которой пишется наименование документа, адрес здания, дата составления, название компании, проводившей работы.
- Содержание.
- Чертёж дома с указанием несущих и межкомнатных стен, гидроузлов и коммуникаций. На чертеже отмечается состояние конструкций.
- Текстовое описание — содержит данные о помещении, номер проекта, описание здания.
- Схема дома — здесь указана инженерная информация о материале стен, их состоянии, степени износа, расположении вентиляции и коммуникаций.
- Расчёты прочности конструкций.
- Экспертное заключение.
На основании приведённых схем и расчётов инженер делает вывод, можно ли проводить перепланировку. Пример экспертной оценки должен содержать информацию о том, могут ли стены выдержать повышенную нагрузку, не повредит ли демонтаж отдельных элементов целостности зданий, являются ли предполагаемые работы безопасными для жителей здания.
Перестройка нежилого дома
Техническое заключение на перепланировку нежилого помещения выдаётся по той же схеме, что и жилых зданий. Если владелец нежилого здания, например торгового центра, отдельно стоящего магазина, офисного здания решил сделать перепроектирование, то сложность работ будет зависеть от того, является ли здание отдельно стоящим или нежилое помещение находится в многоквартирном доме.
Отдельно стоящий дом, в котором не проживают люди, перепроектировать намного проще. Однако к перепланировке всё равно выдвигаются строгие требования: она должна быть безопасной для людей, не нарушать целостность конструкции и не вредить проходящим коммуникациям.
Получение техзаключения на перестройку помещения, находящегося в жилом доме, практически ничем не отличается от оформления экспертной оценки на квартиру. Для этого тоже нужно обращаться в проектно-строительное бюро или к автору дома.
Жилищный Кодекс РФ разрешает изменять структуру помещения, осуществляя перепланировку или переустройство (ст. 25), требуя при этом выполнение всех действий в рамках установленных правил. Информация об изменениях должна быть отражена в обязательном порядке в техническом паспорте на основе проведенного технического заключения (ТЗ).
Техническое заключение о допустимости и безопасности перепланировки – сложная процедура для осуществления которой необходимо пройти согласование с контролирующими органами. Перепланировка – это внесение изменений в конфигурацию помещения путем манипуляций со стенами (снос стен, расширение или сужение проемов, строительство новых перегородок и др.).
Что это такое
Техническое заключение (проектная документация) – специальный документ в котором содержится техническая оценка состояния здания, где находится объект перепланировки. Заключение производится специалистами на основе проведенного исследования.
Главная задача экспертизы – выяснение состояния несущих конструкций и возможных последствий перепланировки на состояние их функциональности. При проведении исследования производится осмотр не только помещения, в котором планируется перепланировка, но и смежных по вертикали квартир.
Вердикт выносимый специалистом отражает состояние конструкции здания и выносимое разрешение или запрет на проведение планируемых технических работ.
Для составления технического заключения специалисты помимо проведения визуального осмотра анализируют данные строительной документации, а именно:
- год осуществления строительства здания;
- серию дома;
- технологические особенности эксплуатации здания;
- этаж, на котором размещается объект перепланировки;
- состояние несущих стен.
Бывают случаи, когда незаконная перепланировка уже была осуществлена и теперь заключение составляется уже по факту действия для ее легализации. Эксперт должен выяснить соответствие проведенных мероприятий жилищному законодательству и безопасность произведенных изменений на основании нормативных регламентов.
Техническое заключение по факту выполненной перепланировки позволяет составить акт, который служит основанием для внесения изменений БТИ в техпаспорт.
За заключением могут обратиться собственники жилья или иные законные владельцы помещения, готовые подтвердить свои права документально. При обращении к подрядчику следует обосновать законность своих действий предоставлением выписки из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
На квартиру
Техническое заключение на квартиру делается с целью выяснения дальнейшей эксплуатации помещения с учетом безопасности здания для собственников и их соседей. Осмотру подвергается не только объект перепланировки, но и смежные квартиры.
Сотрудник проектной фирмы или государственного учреждения при анализе изучает цельность и толщину стен в соседних квартирах, так как это напрямую может зависеть на принятие решения.
Экспертиза позволяет выявить:
- степень изношенности несущих стен;
- деформации и дефекты, возникшие от многолетней эксплуатации по естественным причинам;
- прочность конструкций, задействованных в ремонте.
В результате нарушения допустимой нагрузки возможно обрушение здания. Для этого и производится расчет, чтобы определить возможные риски в случае проведения изменений.
При этом следует учитывать, чтобы планируемая перепланировка не нарушала права других жильцов. Ее осуществление не должно ухудшить условия проживания соседей.
На нежилое помещение
В отличие от жилого помещения при подготовке технического заключения на нежилое должна быть учтена возможность использования здания после перепланировки в связи с его целевым назначением.
Техническое заключение должно учесть расчет нагрузки в зависимости от имеющегося в здании оборудования, например, расчет вибрации промышленного оборудования на фундамент и несущие конструкции.
Особенности оформления перепланировки в частном доме рассматриваются в статье:
перепланировка дома
.
Про перепланировку нежилого помещения в нежилом здании читайте здесь.
Где можно заказать техническое заключение на перепланировку
Если несущие конструкции не были затронуты заключение может составить любая организация – действительный член СРО (самостоятельно регулирующих организаций) проектировщиков. При изменениях с затрагиванием несущих конструкций и стен, выходящими за рамки типового проекта право выдачи заключения принадлежит только автору проекта здания.
Под термином «автор дома» понимается организация, непосредственно проектировавшая здание. Если на момент перепланировки автора дома (юридическое лицо) уже не существует или строение имеет историческую ценность получить техническое заключение можно в учреждении, которому были переданы права на разработку проектов для домов старого жилфонда. Например, в Москве это относится к ведению ГУП МосжилНИИпроект.
Процедура получения и образец
Разрешение на перепланировку помещения производится собственником по собственной инициативе, по требованию инспектора жилищной комиссии или по решению суда.
Процедура получения технического заключения будет выглядеть следующим образом.
Владелец квартиры может обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО в части данного вида работ в случае, если планируемые изменения не затрагивают несущих конструкций.
Шансы получить разрешение выше, если:
- нет нарушения прав других жильцов;
- осуществляемая перепланировка не ухудшит условия проживания соседей;
- не представляет опасности для целостности здания и жизни людей;
- если перепланировка планируется у жильцов верхних этажей, где нагрузка на несущие стены намного ниже, чем на первых.
Проектная организация направит специалиста для проведения осмотра и исследований по месту нахождения объекта перепланировки. Для осмотра смежных и прилегающих помещений, если речь идет о квартирной перепланировке следует заручиться согласием соседей для проведения осмотра.
В противном случае подготовка технического заключения может затянуться на неопределенный срок (если соседи в отпуске или отказывают в проведении обследования).
На основании изучения технической документации и проведенного осмотра готовится в течение 10 дней заключение.
Получаемое техническое заключение дает возможность заказать план перепланировки и выполнить согласование последующих изменений в Жилищной инспекции и БТИ. Только в этом случае действия жильца могут считаться законными.
Техническое заключение включает в себя:
- Пояснительную записку.
- Графическую часть, содержащую:
- план помещения до перепланировки;
- план помещения с результатами обследования;
- заключение о состоянии несущих конструкций и экспликации полов.
Образец титульной части технического заключения:
В пояснительной записке указываются цели обследования и описание объекта. Приводятся результаты исследования и оценка возможных последствий изменений. Графическая часть позволяет наглядно подтвердить результаты обследования.
В заключение делаются выводы комиссии и прикладываются документы, подтверждающие полномочия организации, выдавшей ТЗ (копия свидетельства о допуске к производству работ).
Стоимость и сроки
Средние сроки получения заключения при обращении в коммерческую фирму – члену СРО колеблются в пределах 10-14 дней.
Стоимость технического заключения на перепланировку составляет 12-15 000 руб. С учетом составления проекта перепланировки сумма может достигать 20 000 руб.
Обращение к автору дома обойдется существенно дороже – услуги монополиста в области проектирования домов типовых серий могут обойтись в сумму 100 000 руб. и более.
Для того, чтобы избежать штрафов за незаконную перепланировку в пределах 2500 — 5000 руб. для физических лиц и 350 000 – 1 000 000 руб. для юридических лиц (ст. 7.21 КоАП РФ) необходимо избегать самовольного переустройство жилья и все проводимые изменения согласовывать заблаговременно.
Таким образом, осуществить перепланировку квартиры или помещения возможно законными способами в порядке, предусмотренном законом. Полученные выводы технического заключения являются основанием для разрешения уполномоченным органам утвердить проект перепланировочных работ и внести соответствующие изменения в документы. В этом случае владелец не будет иметь никаких проблем при продаже или совершении других действий с недвижимостью.
Видео: Техническое заключение на перепланировку
0 комментариев
Если вы решили провести перепланировку квартиры в Москве, которая предполагает серьезное вмешательство в несущие конструкции или инженерные системы (проемы в несущих стенах, перенос или расширение кухни, изменение конструкции полов и т.п.), вам сначала следует узнать, можно ли проводить такие работы в вашем доме и конкретно в вашей квартире.
С этой целью разрабатывается «Заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ». Оно оформляется по результатам обследования несущих конструкций в зоне затрагиваемых участков. Например, межпанельного стыка под несущей стеной, в которой вы хотите сделать дверной проем, или балок и настила деревянных перекрытий в старом доме.
Проще говоря, для выполнения сложных работ по перепланировке, указанных в п. 2 и 3 приложения 1 ППМ № 508, требуется оформление технического заключения по перепланировке от автора проекта дома (или ГУП МосжилНИИпроект, если автор дома недоступен). На основании расчетов и выводов этого заключения изготавливается проект перепланировки.
Вышедший на квартиру инженер изучит текущее состояние конструкций вашего дома с учетом его серии, года постройки, особенностей эксплуатации и массы других параметров. В ходе инженерного обследования будет учитываться этаж, на котором находится квартира (чем он выше, тем меньшую нагрузку испытывает несущая стена и тем вероятнее в ней разрешат проем), а также наличие аналогичных перепланировок в квартирах соседей сверху и снизу.
Важно: доступ сотрудника проектного института в квартиры соседей — это обязательное условие выпуска технического заключения! Более того, если он обнаружит проем у соседей, то отправится, соответственно, выше или ниже по этажу до первой целой стены (соседи могут не беспокоиться, жаловаться на незаконные проемы он не будет).
Отметим, что с тех пор как 508-е постановление вышло в обновленной редакции № 840-ПП, заключение может понадобиться и для более простых мероприятий (кроме типовых решений из каталога ОАО МНИИТЭП). Данное требование закреплено в п. 3.7 приложения 3 ППМ 508 в редакции 840. Например, для демонтажа подоконной части стены жилищные инспекции теперь почти всегда требуют техзаключение от автора дома, а раньше без этого можно было обойтись.
Специалисты нашей организации оказывают квалифицированную помощь гражданам в получении технических заключений. Если вы затрудняетесь, к кому обращаться и где получать заключение по вашей перепланировке, мы можем сделать это за вас.
Сроки проведения обследования и изготовления технического заключения зависят от трудоемкости обследования и в среднем составляют 5-15 дней. Выданное тех заключение на перепланировку действительно в течении года.
Теперь рассмотрим состав ТЗК.
Техническое заключение о возможности перепланировки состоит из:
- Титульный лист с печатью и подписями
- Содержание
- Общая пояснительная записка. Здесь говорится о цели обследования, указываются основные характеристики и конструктивные особенности здания.
- Листы, где перечисляются результаты проведенного обследования. Здесь указываются особенности конструкций, фиксируются их дефекты, деформации (если есть) и общее состояние, приводятся требования по проведению работ (что можно трогать, а что нельзя) с их нормативным обоснованием.
- Расчеты по несущей способности контактно-платформенных стыков, плит, прогонов или балок перекрытий, прочности бетона несущих стеновых панелей, и т.п.
- Общие выводы, сделанных на основе визуального обследования, замеров и расчетов.
- Планы и экспликации помещений на текущий момент (на основе документов БТИ);
- Планы по результатам обмеров и обследования с указанием несущих стен, вентканалов, перегородок, инженерных коммуникаций, мест снятия замеров, и прочего.
- Заключение с выводами о возможности допуска к работам по переустройству и перепланировке.
Пример технического заключения от ОАО «Архитектурно-проектное бюро № 1»
Пример технического заключения от ОАО МНИИТЭП:
Техническое заключение от ГУП МосжилНИИпроект
Техническое заключение по факту проведенной перепланировки
226
Необходимость в проведении работ в занимаемом жилом помещении может быть обусловлена различными обстоятельствами, в том числе желанием повысить уровень благоустройства или планировки помещения.
Легальность данной процедуры обеспечивается путем получения технического заключения о возможности перепланировки.
Понятие
Приобретение жилого помещения в собственность или иной законный вид владения подразумевает наличие у объекта определенных технических и качественных свойств, зафиксированных в технической документации. В процессе эксплуатации объекта (например, квартиры) граждане могут принимать решение о перепланировке одного или нескольких помещений.
Под перепланировкой понимается изменение физических или качественных элементов конфигурации объекта, по сравнению с первоначальным состоянием, зафиксированным в технической паспорте или иной аналогичной документации.
Самостоятельным видом перепланировки является переустройство элементов инженерного оборудования, которое также подлежит отражению в документации на объект.
Каждый факт изменения таких характеристик объекта должен быть легализован путем согласования проводимых работ.
Проведение перепланировочных работ без согласования с уполномоченными органами неизбежно:
- приведет к проблемам при регистрации прав на объект;
- а также может повлечь привлечение виновных лиц к ответственности, вплоть до принудительного выселения из жилья.
Законодательство
Требование о необходимости согласовывать каждый факт изменения свойств жилого помещения регламентировано в Жилищном кодексе РФ (гл. 4).
Так как в результате незаконного проведения работ могут нарушаться права владельцев смежных объектов (квартир), а также возникает угроза сохранения целостности сооружения, в ЖК РФ не только предусмотрены основания для согласования таких работ, но и содержится указание на привлечение к ответственности виновных лиц.
Привлечение к ответственности осуществляется в результате административного производства по КоАП РФ, и допускается при следующих основаниях (ст. 7.21):
- самовольная перестройка или переустройство жилого объекта – фактическое проведение работ без получения предварительного утверждения со стороны уполномоченных органов;
- выполнение работ с существенным нарушением утвержденной документации.
Порядок согласования и проведения перепланировочных работ содержится в Градостроительном кодексе РФ, а также стандартах и регламентах, принятых на федеральном уровне.
Видео: что законно а что нет
Виды технического заключения
Даже самовольную перепланировку в ряде случаев можно легализовать путем обращения в суд. Истцом в данном случае будет выступать законный владелец объекта, а для доказательства законности выполненных работ потребуется представить техническое заключение по факту перепланировки.
Если согласование происходит до момента начала работ, будет выдаваться техническое заключение о возможности перепланировки.
О возможности
Техзаключение о возможности перепланировки является наиболее простым вариантом получить согласование о предстоящих работах на объекте.
Оно оформляется на стадии подготовки перепланировки в виде отдельного блока проектной документации.
В заключение входят следующие элементы:
- текстовая часть, содержащая описание исходных и запланированных свойств объекта;
- графическая часть, содержащая изображение объекта и вносимых изменений на планах, схемах и т.д.
Такой тип заключения выдается на основании:
- обследования объекта в натуре; изучения технических характеристик помещения;
- и документального анализа.
После утверждения технического заключения, оно включается в виде приложения к проекту перепланировки и направляется на согласование в местные органы власти.
Какие перепланировки возможны в газифицированном доме?
Законодательством установлено требование недопустимости объединения помещения, в котором было установлено газовое оборудование, с жилыми комнатами. Нарушение данного правила повлечет привлечение к ответственности с необходимостью вернуть объект в первоначальное состояние.
По факту
В случае если работы проведены без предварительного согласования с уполномоченными органами, необходимо легализовать их путем обращения в суд.
Единственным основанием для рассмотрения дела в суде станет технической заключение, составленное по факту перепланировки.
Оформлением такого документа имеют право заниматься учреждения, получившие в установленном порядке доступ профильного строительного СРО для осуществления данного вида деятельности. При изготовлении техзаключения будут использоваться правила и стандарты СанПиН.
Хотите узнать, что грозит за проведенную перепланировку вне закона? Читайте об этом в нашей статье:
незаконная перепланировка.
О том, как провести перепланировку через суд, смотрите тут.
Варианты перепланировок
От варианта перепланировки зависит не только сама возможность ее согласования, но и выбор органов, уполномоченных на проверку и утверждение проектной документации.
Несущие конструкции не затрагиваются
В случае если основные конструктивные элементы сооружения и капитальные несущие конструкции не изменяются в результате проведения работ, оформление документации имею право заниматься любые учреждения и предприниматели, обладающие допуском СРО.
Предметом такого допуска обязательно должны быть работы по проектированию жилых объектов.
В результате исследования объекта, а также изучения документации, будет выдано заключение о возможности или невозможности сохранения произведенных работ.
Рекомендации по приведению состояния объекта в надлежащую форму будут изложены в выводах и рекомендациях проектной организации.
Например:
- В монолитных домах перепланировка может осуществляться практически в каждом жилом помещении, так как подавляющее большинство перегородок в нем не являются несущими элементами.
- В каркасном доме панели, как правило, также не относятся к капитальным элементам , поэтому согласование перепланировки имеет относительно свободный характер.
Несущие конструкции затрагиваются
Если перепланировка выполнена с нарушением конструктивного единства несущих конструкция или иных капитальных элементов здания, возможность получения техзаключения значительно усложняется, так как в этом случае документ может быть оформлен только автором проекта на сооружение.
Помимо стандартных требований, предъявляемых к изготовлению заключения, стоимость работ автора проекта всегда будет существенно выше, чем у сторонних организаций, ввиду монопольного положения.
Можно ли заказать заключение не у автора дома
Выполнение работ по изготовлению технической документации на перепланировку без участия автора проекта здания допускается только в следующих случаях:
- процесс выполнения строительных работ не затрагивает состояние капитальных конструкция здания;
- результат выполненных работ не окажет влияние на целостность и состояние несущих элементов сооружения.
Во всех остальных случаях проект перепланировочных работ и техническое заключение могут изготавливать сторонние организации с допуском СРО.
Не знаете, кто выдает право на перепланировку? Смотрите об этом в статье:
разрешение на перепланировку.
О том, куда обращаться при перепланировке, смотрите тут.
Детальный план перепланировки через Госуслуги, представлен здесь.
Кто может обратиться
За оформлением техзаключения имеют право обратиться собственники или иные законные владельца помещения. При обращении к подрядчику за изготовлением документов будет необходимо представить выписку из ЕГРН. подтверждающую право собственности.
Если за документами обращается законный владелец помещение (например, наниматель), ему потребуется представить согласие собственника помещения на возможное проведение перепланировки.
Образец заключения о возможности перепланировки
В организации, которая занимается проектированием документов и оформлением технического заключения, можно предварительно ознакомиться с типовым образцом данного документа, а также установить обязательные элементы его содержания (текстовая и графическая часть, выводы и рекомендации, и т.д.).
Также образец заключения доступен для изучения и скачивания тут, а рекомендации по его содержанию позволят соблюсти все требования законодательства на стадии согласовании перепланировки.
Отдельного внимания заслуживает вопрос о возможности перепланировки при ипотеке. В этом случае у банка сохраняется право залога на объект, поэтому запрет на перепланировочные действия может быть прямо установлен соглашением о залоге. Если такой пункт отсутствует, согласования с банком возможности перепланировки все равно нельзя избежать, так как происходит изменение технических характеристик предмета залога.
Пример согласия банка можно увидеть здесь.
Выводы и необходимые условия
Выводы и необходимые условия являются итоговым элементом технического заключения, которые позволяют установить возможность или невозможность проведения отдельных видов работ, а также рекомендации по приведению состояния объекта в надлежащее состояние.
Скачайте пример решения тут.
Выводы автора заключения будут использоваться на стадии принятия решения об утверждении проекта перепланировочных работ в уполномоченных органах власти.
