Основные риски покупки участка без межевания в 2019 году

недвижимостьЦИАН — база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/

  • Журнал
  • Вопросы риэлтору
  • Загородная недвижимость

советыЗагородная недвижимость20 мая 2013・Москва 10 983 16

Подскажите пожалуйста какие риски возникают и как их по возможности минимизировать при покупке участка без межевания?
Существуют ли в настоящее время проблемы с регистрацией отмежеванных границ участка на территории Новой Москвы в государственном кадастре недвижимости?

Советы 16

Даниил ПятецкийЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента

Узнать подробнее20 мая 2013,
22:41

Риск один — купить не то, что смотрели на самом деле.
Никаких проблем с регистрацией в ГКН нет.

Рован-вилладж

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента

Узнать подробнее20 мая 2013,
22:50

Если это бывший подольский р-он и вашим соседям межевало подольское БТИ, то вполне возможна накладка на бумажном носителе.

Олег Школяренко20 мая 2013,
23:00

Разумнее будет провести межевание участка, а затем уже покупать и проблем с регистрацией не будет.

Вадим Лященко21 мая 2013,
0:00

При покупке без межевания свои риски можно только максимизировать.

Армен Гаспарян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента

Узнать подробнее21 мая 2013,
1:00

С регистрацией проблем нет, но представьте, после межевания окажется, что сосед прихватил пару метров вашей территории. Вам надо начинать соседство с ссор и судов? Внесите задаток продавцу на межевание, оно стоит около 30т.р., потом оформите исключив проблемы.

Армен Гаспарян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента

Узнать подробнее21 мая 2013,
11:35

Если это СНТ и один уже выставил точки, померьте сами рулеткой участок, если площадь совпадает, можно не морочиться.

спасибо за комментарии, если йз трех соседей один межевался и уже обозначил существующую границу,
двое других не межевались? Купить то, что смотрели можно при сверке на кадастровом плане СНТ?

Без определения границ на местности земельный участок покупать опасно, Вам показали одно место его расположения, а на самом деле он находится в другом, в 100 метрах от предполагаемого места в овраге. Внесите аванс, произведите межевание на старого собственника и покупайте.

Роман Писарев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента

Узнать подробнее21 мая 2013,
9:22

Риск существует купить не совсем то, что смотрели. Если участок находится в сложившейся застройке — риск минимален.

Ирина Николаева21 мая 2013,
14:15

Уважаемый Алексей, не рискуйте, заключите преддкп или авансовое соглашение. В Москве и Московской области разные системы координат, сделайте межевание и получите документы на старого владельца. Вас, при покупке ЗУ, прежде всего должен интересовать один пункт на первой странице «площадь земельного участка соответствует результатам межевания» — все в порядке. А если: «площадь участка нельзя однозначно определить» — то это значит, что в случае какого либо спора, этот кадастровый план не сможет подтвердить точные границы Вашего имущества. Не ищите себе проблем и не рискуйте своими деньгами.

Безопаснее проводить сделку с межеванием участка, исключаются риски быть обманутым.

Считаю,что зем.участок без межевания должен стоить меньше аналогичного,но с межеванием. Историй рассказать можно много. Был случай,когда пришлось при межевании ОЧЕНЬ ДОЛГО «освобождаться» сразу от двух» непрошенных «соседей.

Алексей21 мая 2013,
18:24

спасибо за ответы, по факту сложившихся границ участок даже больше на сотку, чем площадь в паспорте и свидетельстве на собственность, при межевании рассчитываю на +10% -пол сотки, возможно ли всю сотку?
извиняюсь за излишнюю настойчивость, но застройка частично сложилась и соседние участки имеют существующие границы более 10 лет, адрес и кадастровый номер в паспорте уже с изменениями по Новой Москве. Какие остаются риски, кроме как договориться при межевании с двумя не межеванными соседями?

Кроме несговорчивых соседей,еще может быть несговорчивая администрация.Договоритесь с продавцами или с риэлтором ,чтобы он помог сделать межевание.

Или покупайте с межеванием, или дисконт от 30%. Есть риск оказаться в болоте или под ЛЭП.

спорные вопросы с границами соседей

Продажа неотмежованного земельного участка может быть оспорена в суде. Сама процедура определения границ земли способна обернуться проблемами. Рассказываем, как грамотно провести сделку без последствий.

В 2018 году россияне еще могут продавать земельные участки без межевания. Отметим, что зарубежным компаниям и иностранцам запрещено покупать подобные активы. Но кому вообще можно продать?

Во-первых, тем, кто владеет другими долями данного земельного участка. Во-вторых, любым другим российским гражданам и компаниям. Но только после того как выкуп будет предложен совладельцам земельного участка. Этот момент регулирует ст. 250 Гражданского кодекса РФ, по которой необходимо перед продажей уведомить в письменной форме остальных соучастников долевой собственности. Только после их отказа можно продавать третьим лицам.

Хотите продать земельный участок без межевания? Рассказываем, сколько можете потерять на такой сделке. Как поможет установление границ. Каким образом могут повлиять на сделку содольщики. Читайте далее наш текст.

Но и здесь есть свои нюансы, которые сказываются на цене участка. Например, если доля земельного участка определена, даже если не было межевания, существуют конкретные границы территории, которые закреплены документально. Но если доля не выделена, даже непонятно, где проходит граница. Такой участок может стоить на 30%-50% ниже рыночной стоимости. Установление и согласование границ успешно проводят земельные юристы «ВЫСШЕЙ ИНСТАНЦИИ» с 2008 года.

Еще один момент, который может повлиять на цену земли: после купли-продажи неотмежованного участка бывший владелец может на него претендовать. Если такая ситуация возникнет – ее придется решать через суд.

Документы необходимы для продажи земельного участка

Для реализации земельного актива понадобятся:

  • Кадастровый паспорт;
  • Свидетельство, подтверждающее получение право собственности на участок;
  • Официальные документы, подтверждающие факт получения земельного участка (купля-продажа, завещание, дарение и пр.);
  • Бумаги, подтверждающие отсутствие задолженности по уплате налогов и коммунальных платежей;
  • Справка формы № 9 (если земля продается вместе с домом) плюс выписка из домовой книги;
  • Выписка из ЕГРП, подтверждающая, что участок и дом не арестованы и не находятся в залоге.

Возникнуть проблемы могут и с Росреестром. Если в организации будет выявлено, что нарушены наложения границ договор купли-продажи будет аннулирован. Проще будет тем, кто поставил на кадастровый учет земельный участок по «Дачной амнистии» и приватизировал его.

Земельный участок без межевания можно продать, но соблюдая процедуры, а также по более низкой цене. Но и здесь могут возникнуть проблемы, например, с Росриестром который может отказать. Также и процедура затянется на несколько месяцев.

Продать земельный участок не по бросовой цене помогут земельные специалисты «ВЫСШЕЙ ИНСТАНЦИИ», которые смогут помочь провести сделку без рисков, как для продавца, так и для покупателя. Получить бесплатную консультацию можно по телефону 8 (812) 748-23-61.

Оценка: 4.68 из 5. На основании: 786 голосов

Большинство собственников задаются вопросом о правомерности использования недвижимого имущества без межевания. Финансовые операции, связанные с недвижимостью требуют основ в правовой области – многим знаком процесс регистрирования земли или участка для дальнейшей его эксплуатации (аренды, продажи). Статья поможет разобрать с вопросом необходимости межевания при различных ситуациях с оборотом недвижимости.

Обязательно ли делать?

Межевание представляет собой измерение границ участка. Для определения земельного надела на местности необходимо знать не только его расположение, но и площадь.

СПРАВКА – при регистрации земли участвуют такие показатели как кадастровый номер, площадь, границы. Самостоятельно провести замеры не получится – это обязаны делать государственные органы (землеустроительная компания).

Можно ли продать дачу, садовый участок, гараж без межевания земли?

С начала 2018 года отменена правомерность сделок с недвижимостью с отсутствием сведений об измеренных границах. Это касается следующей недвижимости:

  • земельные участки;
  • личное подсобное хозяйство;
  • участок садоводства и огородничества;
  • гаражное или индивидуальное строительство;
  • дачное хозяйство.

ВАЖНО – норма была введена на основе ФЗ № 447 “О внесении изменений в ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” и отдельные законодательные акты Российской Федерации”. То есть без проведения кадастровых работ запрещено продавать, арендовать, обменивать или закладывать землю, даже при наличии свидетельства о собственности.

На сегодняшний день участок, поставленный на учет без межевания, считается учтенным. В кадастровом паспорте ставится отметка в графе пятнадцатой “Особые отметки” о не установленной границе. Проводить межевание необязательно, но могут возникнуть проблемы с соседними владельцами. Но, раздел, продажа и передача в наследство требует процедуры измерения границ.

Покупка

Купить участок без определения границ можно при расплате наличными. Если используется ипотека, кредит, то банк имеет право для страховки потребовать провести межевание.

Его выполняет за свой счет первоначальный владелец. Но так как он может продать землю и без межевания, то возможно стоит договариваться о разделе трат на данную процедуру.

Аренда

Самый простой способ избежать бумажной волокиты и денежных трат сдать в аренду гараж либо участок. Новые временные пользователи не будут задаваться вопросами о границах земли или гаражной территории.

Если производиться оформление договора аренды сроком более одного года, тогда потребуется регистрация в Росреестре. Последний в свою очередь потребует проведение межевания и осуществления кадастрового учета на часть земли, которую передают в аренду.

На практике – если между сторонами арендования есть соглашение и границы указаны графически или описаны текстом (зафиксировать графическим рисунком на плане), то измерения не требуются.

Приватизация

Приватизация требует оформления границ. Проводятся следующие шаги:

  1. Согласно закону о приватизации № 1541-1 правообладатель недвижимого имущества, который не является еще собственником, должен обратиться в администрацию с заявлением (в документе описывается местоположение участка земли, период владения, ранее неучастие в приватизации земельной собственности).
  2. Правообладатель подает прошение о бесплатной процедуре перевода права собственности.
  3. Ожидание решения – положительный результат регистрируется в Росреестре. потребуются документы – гражданский паспорт, свидетельство о праве, административный акт, право на постоянное пользование или аренда.
  4. Росреестр потребует проведение межевания, либо на этапе обращения в администрацию, ее работки на запрос о приватизации, ответят просьбой проведения измерительных работ.

Наследование

Вступить в наследство можно без измерения участка, если в порядке кадастровый паспорт. Но с изменениями 2018 года приватизировать его будет невозможно.

До периода наследования необходимо провести уточнение границ территории, зарегистрировать их. Также процесс межевания потребуется при разделе недвижимого имущества, доставшегося в наследство сразу нескольким родственникам.

Это необходимо для уточнения долей и фиксирования права собственности за каждым.

ВАЖНО – Право собственности не сможет быть оформленным юридически, при отсутствии в кадастровом паспорте информации о координатных расположениях границ земли.

Вероятные последствия и риски

  1. Претензии на установление границ участка (например, соседи строят баню и захватили часть вашей земли).
  2. Проблемы с приватизацией – если до 1 января 2018 года не проводилось межевание, то можно потерять право собственности.
  3. Проблемы с эксплуатацией земли – продажей, делением на доли, дарением, передачей в наследство.
  4. Мошенничество при покупке участка без обозначенных границ (например, купили дачу с примерным графическим указанием, начали посадку/застройку, но оказалось, что влезли на чужую территорию). При наличии только кадастрового номера может оказаться, что территория занимается меньшая, чем есть на самом деле.

ВНИМАНИЕ – реализация и эксплуатация участка требует вмешательства государственных органов, без межевания продажа и аренда будет считаться противозаконной, так как можно захватить территорию частного или государственного сектора, а это повлечет административную и уголовную ответственность.

Заключение

Продажа земельного участка без межевания процедура возможная, но не правомерная. В дальнейшем могут возникнуть проблемы как административного, так и судебного характера, вплоть до потери права собственности. Следует внимательно относиться к ведения документов на недвижимость. держать в порядке и в полном соответствии кадастровый паспорт с заполнение границ и их четким указанием.

Перед тем, как совершать столь ответственный шаг по покупке участка земли, нужно учесть все моменты, которые касаются приобретаемых владений. Важно проверить, насколько соответствует участок юридическим нормам, соответствуют ли им документы к будущей сделке, какие устанавливают право на владение участком.

В первую очередь, стоит отнестись с вниманием к проведенным работам по геодезии, которые направлены на межевание с оформлением по юридическим нормам. В качестве временного закрепления границ устанавливают колья.

Межевание дает гарантию того, что покупателю достанется именно его участок. В противном случае велика вероятность купить несоответствующий своей площади объект и потратить деньги практически впустую.

Стоит ли покупать земельный участок без межевания

Несмотря на то, что по закону нет запрета на покупку участков без межевания, могут возникать различные проблемы. Причем это возможно даже при сделке с умным продавцом. Одной из них может стать споры с соседями. Особенно это реально, если при оформлении участка указан неточный или несоответствующий реальному размер, в результате участок заходит на территорию соседей. Решение проблем, касающихся проблем определения границ земельного участка, происходит лишь по итогам судебных разбирательств и требуется весьма затратная экспертиза из соответствующего ведомства.

Установленные точным образом границы земельного участка достаточно важны, ведь если покупатель в дальнейшем планирует застраивать территорию, то процедура оформления собственности на готовое жилье будет значительно проще. Кроме того, при рассмотрении порядка наследования участка межевание позволит избежать судебных споров.

Если было юридически оформлено соглашение о покупке или аренде участка, при этом не было межевания участка, то юридические последствия наступят только при появлении претензий на установленные ранее границы. Если они возникают на участке капитального строительства, то последствиями будут несоблюдение красной линии застройки, а также требование о переносе фундаментной границы на то расстояние от межи, которое соответствует юридическим нормам.

Важно: если межевание не было произведено, то это не является причиной, согласно которой можно нарушать красную линию застройки.

При наилучшем варианте имеющиеся нарушения по наложению границ участка будет выяснено, когда будет вестись оформление недвижимости и сделок по ней. Это позволит остановить сделку, ведущуюся с нарушением закона.

Эти действия регулируются положениями федерального закона номер 122, который рассматривает процесс регистрации недвижимости и связанных с нею сделок. Самые сложные ситуации с юридической точки зрения возникают тогда, когда земля не просто приобретена новым покупателем, но и активно им осваивается. Судебные тяжбы по вопросу нарушения границ входят в ответственность нынешнего собственника вне зависимости от того, как возникли проблемы с кадастровыми органами.

Точно так же будет и в случае расходов, какие могут произойти по причине недостаточно компетентного отношения к правовой способности участка. Покупателю необходимо требовать, чтобы было установлено межевание. В этом случае можно предотвратить различные инциденты. Причем требовать нужно вне зависимости от регламента.

Из сказанного ранее следует, что земельный участок, юридически размежеванный, обладает большими преимуществами. 

Причиной тому служит то, что оформление сделки без межевания выгодно исключительно продавцу. Он отдает решение всех проблем по межеванию покупателю, что позволяет продавцу экономить финансы и время. Однако если покупателю приглянулся такой участок без геодезических работ, то нужно ознакомиться со всеми моментами данной сделки.

Можно ли купить земельный участок без межевания

Покупатель в принципе может приобрести участок без проведенного межевания. При этом риск для покупателя в таком случае гораздо больший, нежели для продавца. Также могут происходить неоднозначные ситуации, касающиеся границ участка, которые потребуют разрешения через судебные заседания.

В каких случаях это возможно?

При определенных ситуациях можно приобрести участок без межевания. Условия сделки такого рода, которые обязательны к выполнению, предусматривают правоустанавливающие акты на землю помимо плана размежевания.

В данной ситуации осуществить намерение можно после предварительных переговоров с продавцом. После достижения договоренностей, можно приступать к оформлению предварительного соглашения по сделке и продаже. Нормативы статьи 429 ГК РФ рассказывают об условиях, по которым заключается договор предварительного плана.

В соответствии с ними, стороны возлагают на себя обязательства, согласно которым спустя определенный промежуток времени будет заключено основное соглашение. В основном договоре оговаривается, что передача земли будет произведена согласно условиям предварительного договора.

Обычно форма предварительного договора похожа на форму основного. Если стороны не станут соблюдать правила формы предварительного договора, то последний признается «ничтожным».

В том же договоре должны быть положения, какие помогают установить объект сделки, значимые условия главного соглашения. Туда нужно занести дату заключения основного соглашения. Иначе главный договор будет заключен по истечении года после заключения предварительного соглашения.

При уклонении одной из сторон от заключения соглашения основного типа, надлежит действовать, исходя из положений статьи 445 гражданского кодекса.

Обязательства, которые возлагаются предварительным соглашениям, будут прекращены, когда:

  • Основное соглашение не было заключено до окончания установленного ранее срока;
  • Одна из сторон не стала выступать с предложением по основному договору.

Важным условием таких сделок является межевание до того, как будет заключен основной договор.

Как купить земельный участок без межевания

Стоит ли купить участок, на котором не проводилось межевания? После покупки или продажи такого участка ответственность и риски за него лежат на новом собственнике.

Когда продавец существенно понижает цену земель при продаже из-за отсутствия межевания, то покупатель может как обрести, так и потерять выгоду от сделки.

Суть такова, что межевание помогает выявить проблемы и нарушения, а также устанавливает реальные границы межевания на местности. Неприятные сюрпризы могут появиться до проведения межевания.

При покупке такого участка оформление ведется следующим образом:

  • Между сторонами заключается купчая, которая заверяется у нотариуса;
  • Договор после всех необходимых процедур обязательно регистрируется в МФЦ. Происходит оплата пошлины, составляется заявление на регистрацию сделки по имуществу и прикладывается необходимая документация;
  • Спустя месяц покупатель обретает свидетельство о собственности плюс паспорт кадастра. Следовательно, при покупке участка без межевания вся ответственность за границы участка начинает лежать на нем.

Чтобы оформить сделку в МФЦ, необходимы:

  • Паспорта обеих сторон;
  • Договор в количестве 3 штук;
  • От собственника – документы, свидетельствующие о собственности и устанавливающие право на участок;
  • Квитанция, где указана оплаченная пошлина.

Отсутствие паспорта кадастра не мешает оформить сделку.

Если документация, касающаяся сделки по участку без межевания, оформлена по всем правилам, то это не гарантирует приобретение того объекта, какой указан в договоре. Лучше всего в такой ситуации внести в Росреестр сведения, которые укажут на проведение межевания вместе с координатами точек поворота.

Как провести межевание земельного участка

Межевание осуществляется инженерами, работающими в кадастровых организациях и сдавших экзамен на соответствующую квалификацию. Чаще всего инженеры работают с организацией, которая специализируется на работе с геодезией. Задача таких специалистов – помогать проводить данное мероприятие на местности.

Поскольку работы по землеустройству являются довольно доходным делом, то предложений довольно много. Далеко не все инженеры по кадастру могут произвести их качественно и оперативно. Если межевание было сделано плохо, то участок не сможет встать на учет в кадастре, поскольку неверно определенные границы участка будут накладываться с прочими участками.

Выбирая специалистов, ориентируйтесь на советы знакомых, без учета их эмоций. Необходимо, чтобы были конкретные данные о том, как часто приходилось исправлять план межевания и сколько занимало оформление.

Чтобы провести межевание, потребуются:

  • документы на землю (договор купли-продажи, дарения, подтвержденное свидетельство о наследстве и прочее);
  • техническая документация (кадастровый паспорт, справка из БТИ о том, что на участке не имеется лишних строений, и другие важные сведения);
  • паспорт владельца-гражданина либо копия учредительных документов владельца-организации данного участка.

С указанным пакетом документов необходимо будет подать соответствующее заявление в необходимую организацию.

Точный перечень документов нужно уточнять у специалистов, которые занимаются делами по межеванию.

Непосредственно работы по землеустройству не занимают много времени. Чаще всего специалисты тратят на это от 10 до 14 дней. Однако за месяц до мероприятия необходимо уведомить соседей о согласовании по поводу границ. Таким образом, при правильном оформлении и без требований от Росреестра внести исправления в документ срок изготовления плана межевания будет составлять полтора месяца.

Подробности
Просмотров: 1369

       Чтобы ответить на все возникающие по этой теме вопросы, нужно подробно разобрать в ней. И в первую очередь нужно четко дать определение такого понятия как «участок без межевания«.

              Межевание — это процесс определения точных границ земельного участка с последующим его закреплением за конкретным лицом. Стоит так же отметить что к межеванию относится и измерение площади участка и другие данные. Следовательно, можно сказать, что участок без межевания — это кусочек земли, который не имеет четких границ, в документации не указанный точные данные о его размерах и площади, по той причине, что они просто не определены.

Стоит ли покупать земельный участок без межевания?

       На самом деле, этот вопрос является спорным на протяжении довольно длительного периода времени. И действительно, с одной стороны можно найти определенные плюсы для себя, если Ваш участок четко не ограничен. Так как в документации его размер будет лишь приблизительным, в реальности его можно сделать немножко больше, а это уже как ни как финансовая выгода. Но не спешите радоваться. Минусов куда больше.

        Ведь эта ситуация может развернуться с точностью до наоборот. И Вы получите значительно меньше, чем заплатили. Да и вечных споров с соседями никто не отменял. А если окажется, что у Вас с соседним участком произошло наложение границ, то и вовсе до суда дело дойти может. А это уже совсем не быстрый и уж точно не дешёвый процесс.

        Как видим, покупка участка без межевания — рискованный и не всегда финансово оправданный шаг. Лучше воздержаться от какого приобретения.

Можно ли продать участок без межевания

       Вкратце — нет такой участок не продается.

       Ответ на этот вопрос становится понятным после прочтения предыдущего абзаца. Такая сделка может принести очень много неприятностей для покупателя, а значит и проблемы с продажей тоже будут.

       Никак утаить и скрыть этот факт от покупателя не получится, ведь информация о межевании указана в технической документации на участок. Да и вообще, такое известие может насторожить покупателя. И если уж сделка и состоится, то цена точно будет другой.

       Реальность такова, что продавец, при продаже участка без межевания, все хлопоты перекладывает на плечи будущего владельца. Да и выгодна такая сделка разве что только продавцу. Ведь после покупки у нового владельца может появится масса проблем ка с документами, так и в быту.

       Из всего вышеизложенного можно сделать лишь один вывод: прежде чем принять такое серьезное решение, нужно очень хорошо подумать, взвесить все, а уже потом решать. А еще лучше обратиться к специалисту в данном вопросе за консультацией. Ведь только он разбирается во всех тонкостях законодательства и сразу может сказать, стоит ли рисковать деньгами ради этой сделки.

       Помните, что каждый отдельный случай уникален, поэтому по шаблону действовать не получится. А на кону стоит не только крупная сумма денег, а и Ваше спокойствие, что стоит гораздо дороже любой земли.

тел. для справок: 8-924-202-4013

Читайте также по теме:

  • Рейтинг кадастровых инженеров — инструмент отбора лишних.

  • Оформление земли под домом. Дом золотой или позолоченный?

  • Перечень работ по межеванию земли. Основные виды.

  • Как правильно оформить землю. Как не нужно оформлять землю.