Как без проблем оформить перепланировку квартиры в 2019 году

Любое жилье может стать уникальным и неповторимым. Кто-то предпочитает большое пространство и не любит делить его на малые зоны. Другим, например деловым людям, наоборот, нужен покой и сосредоточенность в собственной квартире, особенно если в ней проживает большое количество народа, а тем более детей. И такие люди стараются оградить себя от помех внешнего мира, организовать для себя отдельный кабинет, разделив комнату на две части.

Но порой не все зависит от желания и фантазии владельца квартиры. Перепланировка подчас так была бы кстати, но какие-то работы по переоборудованию жилья без санкций управляющей компании проводить просто запрещено. И в голове начинает выстраиваться алгоритм тягостного процесса бумажной волокиты, которая отнимает у вечно занятого современного человека время и силы.

Поэтому в стремлении сделать перепланировку как можно скорей люди обращаются к неквалифицированным работникам или делают все самостоятельно в надежде сэкономить и время, и деньги. Ремонт своими руками – это похвально, но часто люди «забывают» оформить перепланировку квартиры, получить необходимую разрешительную документацию для осуществления каких-либо работ. И с этого момента человек остается по ту сторону законодательства, рискуя получить серьезное наказание. Особенно остро этот вопрос стоит у владельцев частных жилых комплексов, которые почему-то забывают про возможность возникновения таких бедствий, как аварии линии электропроводки, затопления или даже обрушения зданий. Идя в обход закона, русский человек как обычно надеется на «авось» и рассчитывает на получение документов постфактум, задним числом, совершенно забывая о безопасности и своей, и других людей.

Не следует забывать о том, что по факту выявления нарушений квартира «отличившихся» собственников приобретает план БТИ с красными линиями, и такое жилье очень сложно реализовать, поскольку будущим владельцам вряд ли захочется обивать пороги ведомств для оформления нужной документации.

Тем не менее существует совершенно четкий порядок оформления перепланировки квартиры, и если уже проведены работы, и у владельца есть желание узаконить все сделанное, есть определенный алгоритм самостоятельных действий.

Что такое перепланировка квартир, как оформить ее, согласно букве закона

Если человек задался вопросом о том, как оформить перепланировку квартиры самостоятельно, не идя вразрез с законом, то ему необходимо знать, что это не секрет, и существует четкий алгоритм действий по сбору документов и посещению соответствующих инстанций. Как определить, что сделана именно перепланировка, что включает в себя это понятие?

Все виды строительно-монтажных работ необходимо согласовывать в трех случаях:

При полной и частичной замене некапитальных конструкций.
В случаях проведения монтажных работ сантехники и оборудования инженерного назначения.
Нарушения целостности стен, попросту говоря, оформления стеновых проемов.

При этом строительные работы не должны менять первоначального назначения помещения, то есть если это жилая квартира, то зоопарком она стать не может.

Самостоятельная регистрация планируемой оптимизации помещения

Если вы только планируете проводить перепланировку вашего жилья, то самая простая процедура в рамках узаконивания работ по переоборудованию помещения — это предоставление эскиза тех работ, которые будут проводиться. Этот вариант применим в тех случаях, когда работы касаются некапитальных стен, и назначение помещения не меняется.

Другое дело, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции, и здесь уже речь идет о более трудоемкой процедуре узаконивания проекта.

В любом случае, для того чтобы юридически грамотно осуществить согласование перепланировки квартиры, предстоит пройти следующие этапы:

Получение в жилищной инспекции разрешительного документа на выполнение работ по перепланировке.
Выполнение проекта работ или его эскиза, непосредственное выполнение заявленного в проекте объема работ.
Засвидетельствование жилищной инспекцией проведенных работ с составлением акта их приемки.

Трудности перевода в русло закона

Если же работы по перепланировке помещения уже проведены незаконным путем, то играть придется по другим правилам.

У владельца такой квартиры в ряде случаев обязательно возникнет проблема с последующей куплей-продажей или обменом этого жилья, а также ее дарением и даже процедурой наследования. В особенности если проводились работы по изменению несущих конструкций. Любая недвижимость должна проходить официальную процедуру регистрации в госоргане, никто не захочет связываться с проблемной недвижимостью и получить план БТИ с красными линиями, которыми обозначены незаконные изменения.

Если квартира находится на первом этаже, и ее площадь была увеличена за счет присоединения лестничной клетки, то сделки купли-продажи и прочие процедуры также обречены на провал. Дело в том, что поскольку менялась общая площадь помещения, то юридически объект перестает существовать в изначальном виде, а если нет объекта, то нет и документов, подтверждающих факт его существования. То есть, проще говоря, присоединив к квартире часть первого этажа, мы теряем ее саму в ее первоначальном виде.

Владелец помещения с незаконно проведенной перепланировкой обязан уведомлять потенциальных покупателей его недвижимости о проведенных изменениях. Иногда сделки по реализации такого имущества удается осуществить. Чтобы впоследствии не ходить по судам, в которых, возможно, придется отстаивать законность проведенной сделки, надо вовремя предоставлять полную информацию и ничего не скрывать.

Негативные последствия факта незаконного переобрудования жилплощади

Возможно, кому-то покажется, что согласование перепланировки квартиры в рамках законодательства РФ представляется достаточно строгим и суровым, но разве мало негативных последствий можно ожидать от сокрытия действий по перепланировке?

Если квартиру удастся продать, то цена на нее окажется намного ниже рыночной. В ипотеке будет, скорей всего, отказано, а если же проблемная недвижимость была приобретена в кредит, банк может потребовать досрочного погашения задолженности по ее оплате.

Государственные органы вправе потребовать от владельца привести квартиру в первоначальное состояние, если она приватизирована, и вправе реализовать ее на аукционе в случае уклонения от их требований.

Нотариус не сможет выдать документ о наследовании, поскольку текущий паспорт БТИ отличается от первоначально выданного.

Если жилье не приватизировано, процесс получения документов о собственности затянется, так как он возможен только после узаконивания перепланировки жилплощади.

Алгоритм легализации проведенной незаконной перепланировки

В случае, когда самостоятельно произведена перепланировка квартир, как оформить необходимую документацию? Существует два способа легализации незаконной перепланировки. Первый способ – узаконивание переоборудования жилплощади в административном порядке. Собственник обращается в орган, в обязанности которого входят вопросы оформления переоборудования помещений, в том числе перепланировка квартир, как оформить всю документацию, они подскажут. Зачастую этим занимается местная жилинспекция. Второй способ – суд. Во втором случае будет необходимо собрать все документы, подготовиться к защите целесообразности проведенных действий. В ходе разбирательства надо доказать, что перепланировка не противоречила нормативам строительства, и никто из проживающих на жилплощади не был ущемлен в правах.

Визит в специализированный территориальный орган за получением консультации

Это может быть ваша местная жилищная инспекция, отвечающая за согласование перепланировки помещений. С собой необходимо иметь техпаспорт объекта, поэтажный план и экспликацию. В них необходимо отметить все проведенные изменения. Если эти документы отсутствуют, следует обратиться в БТИ за их получением, и в них уже будут отмечены красными линиями все незаконные изменения перепланировки.

Заказ эскиза или проекта перепланировки

Если собственником задумана перепланировка квартир, то как оформить проект или эскиз работ? Это можно сделать своими силами, если это несложный эскиз, или с помощью компетентного органа, который имеет допуск на проектирование. Далее этот проект подлежит регистрации в СЭС, органах пожарного надзора, и в управлении, отвечающем за архитектурные планировки.

Если оформление перепланировки квартиры, проведенной незаконно, производится в административном порядке, то готовится пакет документов и направляется в соответствующие органы. Пакет документов включает в себя:

Заявление.
Документы о собственности на квартиру
Разрешение от собственников жилплощади на реализацию работ по переоборудованию помещения.
Документы БТИ.
Эскиз или проект.
Контракт со строительной компанией на проведение дальнейших работ по перепланировке.
Техническое разрешение на запланированные работы.

Перепланировка квартир — как оформить разрешительную документацию через суд

На вынесение соответствующего решения потребуется около месяца. Отрицательное решение можно оспорить в суде. Чтобы обратиться в суд, необходимо собрать следующие документы:

Иск о сохранении квартиры в переоборудованном состоянии.
Оплаченная квитанция госпошлины, сумма составляет 200 р.
Правоустанавливающие документы, а также документы БТИ.
Проект или эскиз.
Контракт с проектировщиком, заключения СЭС, Роспотребнадзора и органов пожарной безопасности.

Заседание суда

Лучше принимать непосредственное участие в судебном заседании. Решение суда может быть получено в течение одного месяца. Как только собственник получил разрешение на перепланировку квартиры, новые документы необходимо зарегистрировать в БТИ.

Какие виды работ не подлежат узакониванию

Не лишним будет знать, что имеется перечень работ, после проведения которых ни один суд не признает перепланировку законной и потребует вернуть квартире ее первоначальный вид.

Перебазирование санузла в комнату.
Демонтаж балкона.
Перенос элементов отопления на балкон или лоджию.
Вертикальное совмещение жилого пространства методом сноса перекрытий между этажами.
Ликвидация звукоизоляции пола.
Демонтаж вентиляционных систем.
Присоединение к жилой квартире на первом этаже многоквартирного дома пристройки и оборудование погреба за счет этой пристройки.

Помощь квалифицированных специалистов никогда не будет лишней в вопросах оформления перепланировки помещения. Если нет времени и возможности действовать самим, следует обратиться в специализированные фирмы, профессиональные юристы которых не только знают, как правильно оформить перепланировку квартиры, но и смогут отстоять интересы собственника в суде.

Зачастую для создания уютного и комфортного жилого пространства недостаточно просто купить мебель и повесить красивые шторы требуется перепланировка квартиры. Проводить эти сложные работы можно, только получив разрешение в уполномоченной инстанции. Куда же обратиться за этим документом в 2018 году? Процесс предстоит долгий, сложный, не всегда он увенчается успехом, однако если без изменения конфигурации помещения не обойтись, стоит начать действовать. Виды планировки, требующие согласования В отличие от стандартного ремонта, перепланировка включает в себя снос или возведение новых стен, перенос коммуникаций, сантехнического оборудования. Относится сюда и изменение конструкции полов, остекление лоджий и балконов, заделка дверных проемов, установка кондиционеров на фасадах здания. Существует две разновидности перепланировки:

Простая изменения незначительны.

Как без проблем оформить перепланировку квартиры в 2018 году

Важно

Внимательное изучение законодательных норм позволит самостоятельно, без посторонней помощи контролировать свои права. Порядок оформления Отдельно стоит разобраться с порядком оформления перепланировки. Так как это может стать способом избежать самых разных проблем в дальнейшем.

Инфо

Причем в отдельных случаях перепланировка подразумевает определенные расходы. Если же самостоятельно заниматься оформлением документов желание отсутствует или же попросту нет в достаточно количестве времени — стоит попросту обратиться в специализированные коммерческие компании. Таковые за определенную плату займутся оформлением документов, а также согласованием проекта в Бюро технической инвентаризации.

Соответственно, со всеми тонкостями подобного плана лучше всего будет ознакомиться предварительно.

Правила перепланировки квартиры – что можно, а что нельзя в 2017-2018 гг?

Основные моменты Жилая недвижимость обязательно соответствует некоторым нормативам, в соответствии с которыми имеет место строительство. В свою очередь в последствии недвижимость передается в собственность частным или же юридическим лицам. Отдельно стоит отметить, что в свою очередь собственник может вносить изменения в конструкцию таковой недвижимости.

Сделать это возможно разными способами. При этом перепланировка обязательно должна сопровождаться оформлением проектной документации. Составляется специальный проект, который обязательно проверяется квалифицированными специалистами. Для получения разрешения на ведение соответствующих работ в обязательном порядке потребуется наличие разрешения.
Проект составляется в соответствии с нормами законодательства, строительными правилами. Что это такое В первую очередь следует понимать, что именно представляет собой само понятие перепланировка.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2017-2018 году: исчерпывающая инструкция

К основным наиболее существенным моментам нужно будет отнести:

перечень необходимых бумаг;
куда обращаться;
как оформить перепланировку квартиры в БТИ самостоятельно бесплатно;
что можно сделать через интернет.

Перечень необходимых бумаг Именно вопросу сбора всех требуемых в таком случае бумаг следует уделить максимальное внимание. Отдельно стоит отметить, что как раз отсутствие обязательных бумаг из специального перечня и является основанием для отказа в согласовании перепланировку. Список требуемых документов может отличаться в зависимости от проводимых работ и типа недвижимости.

В то же время возможно будет выделить ряд бумаг, которые требуется собрать во всех случаях без исключения.

Где и как можно узаконить перепланировку квартиры

От вас потребуется предоставить технический проект и эскиз планируемых изменений в квартире.

Затем нужно внести данные изменения в государственную базу.
Также стоит знать существующие ограничения при проведении перепланировок в 2017 году:

Запрещено менять вид здания;
Проекты, которые повлияют на жизнь и ограничат доступ к коммуникациям – запрещены;
Обязательно должно быть согласие не только от самого собственника, но и от несовершеннолетних владельцев.

При соблюдении всех требований и правильном оформлении документов вы избежите неприятных ситуаций и проблем. Стоимость и сроки узаконивания перепланировки Для оформления перепланировки, понадобится внести денежные средства в определенные государственные организации: БТИ, газовая служба, служба саннадзора и архитектурное планировочное управление.

Узаконивание перепланировки в 2018

Под переоборудованием подразумевается следующее:

установка электрических плит вместо газовых или же наоборот;
перенос сантехнических (санитарных приборов);
переустановка оборудования существующих туалетных комнат и ванных;
прокладка новых трубопроводов, других инженерных коммуникаций;
другое.

В то же время перепланировка подразумевает обычно под собой следующие действия:

разборка, возведение или же перенос оборудования;
изменение дверных проемов — их размеров, другого;
изменение площади квартир — как в большую, так и в меньшую сторону;
устройство дополнительных санитарных узлов, а также кухонь;
ликвидация темных кухонь, иные подобные работы.

Причем существует отдельный перечень работ по перепланировки которые осуществлять не допускается.

Ремонт по правилам

О незаконной перепланировке и ответственности за это Некоторые собственники решают, что сбор документов и получение разрешения – процесс и вовсе лишний, и, не желая тратить времени, самовольно вносят изменения в конструкцию жилого объекта. Такие действия грозят штрафом в размере от 2000 до 2500 рублей по ст. 7.21 КоАП РФ, дополнительно потребуется устранить проведенную перепланировку, что приведет к новым затратам. Другая опасность, существующая при самоличных изменениях, это нарушение целостности здания и причинение материального, либо физического вреда третьим лицам.

Например, во время переноса стен перекрытие обрушится. В таком случае собственнику грозит уже уголовная ответственность. Перепланировка квартиры процедура сложная и долгая, для осуществления работ нужно обязательно получить разрешение.

Где брать разрешение на перепланировку квартиры 2018?

Внимание

Куда обращаться Сам же алгоритм оформления перепланировки выглядит следующим образом, включает базовые этапы: Составляется план-проект перепланировки — Далее специальный архитектурный отдел Районной администрации оповещается о перепланировке Проект и остальные документы Сдаются на рассмотрение в БТИ для утверждения После вынесения положительного решения Возможно осуществить процесс перепланировки Если же БТИ без оснований отказывает в осуществлении процедуры — то разрешить ситуацию возможно в суде по месту расположения ответчика. Как оформить перепланировку квартиры в БТИ самостоятельно бесплатно Собрать и подготовить к оформлению все необходимые в такой ситуации документ возможно самостоятельно. Вплоть до самого проекта перепланировки. Что можно сделать через интернет Альтернативой обращению в БТИ станет работа через специальный портал «Госуслуги».

Будут произведены замеры, если изменения соответствуют проекту, в течение 10 дней производится выдача акта приемки;

Затем нужно обратиться в кадастровый орган и с учетом перепланировки получить новый паспорт жилого помещения. На его оформление уходит 30 рабочих дней;
Получив кадастровый паспорт, следует посетить Управление государственной регистрации кадастра, осуществив регистрационные действия;
Теперь можно взять новое свидетельство на право собственности.
Получение разрешения и последующие действия занимают несколько месяцев, процесс этот небыстрый, требующий кропотливого сбора документов. В выдаче разрешения могут отказать, если проект не соответствует законодательным нормам, либо представлен не полный набор бумаг.

Если эти нормы ваша задумка не нарушает, то сможете согласовать создание антресоли онлайн, как и другой вид перепланировок. Кстати Как рассказали «РГ» в Мосжилинспекции, в прошлом году в ведомство поступило больше 22 тысяч обращений, связанных с перепланировкой помещений. Лишь 10 тысяч из них были поданы, как того требует закон, заранее, до начала работ.

А 8 тысяч касались узаконивания уже проведенной перепланировки. Еще около тысячи самовольных перепланировок жилищные инспекторы выявили после жалоб жильцов. Напомню, согласовать, в том числе и задним числом, можно лишь работы, которые не представляют угрозы для дома.

Как оформить перепланировку квартиры 2018

Сметчик прибыл уже послезавтра, сделал все замеры и предложил нам бесплатный дизайн-проект. Ждали проект почти 40 дней, ещё около 5 месяцев шел ремонт, но в итоге оно того стоило! Вышел отличный во всех отношениях лофт, в смету уложились, качество материалов и работ на уровне, мы довольны. 15-04-2018 13:36 о «СВСервис» Не рекомендую эту компанию Остался честно неприятный осадок после сотрудничества с компанией. Свои обязательства не выполнили в полном объеме. Рассчитывали на одно, а в итоге получили другое. 14-04-2018 15:31 о «

РЕМСТРОЙ» Рекомендую эту компанию Обращался в компанию Идет ремонт уже дважды. Они делали ремонт в моей прошлой квартире, и сейчас уже в новой купленной. И в тот и в этот раз показали себя, как профессионалы.

Как оформить перепланировку квартиры 2018 в спб

В 2018 году этот документ выдается в районной администрации по месту расположения жилого объекта. Скачать брошюру Мосжилинспекции «Переустройство и (или) перепланировка. Как правильно согласовать? Видео 1. Как оформить перепланировку квартиры. зам.начальника ГУП Мосгор БТИ 2018 Видео 2. Москвича выселили из квартиры после незаконной перепланировки Видео 3. Перепланировка квартиры – как узаконить перепланировку согласование? Видео 4. Перепланировка квартиры: что можно, что нельзя. Как узаконить перепланировку? Последние отзывы о компаниях 16-04-2018 10:52 о «СВСервис» Рекомендую эту компанию Мы на двоих с моим другом-дизайнером приобрели студию площадью почти 100 кв м в Котельниках.
Сразу возникла идея оформить эту площадь в стиле «лофт». Посмотрели предложения ремонтных работ по рынку и выбрали компанию «СВсервис».

Проблемы с согласованием перепланировки – главная сложность на пути к осуществлению капитального ремонта квартиры. Относиться к данному процессу необходимо серьезно и внимательно, как к данности.

Однако не все собственники готовы принять эту данность. Одни не хотят серьезно относиться к существующим нормам, другие же сталкиваются с ними внезапно, когда узнают, что на многие действия по переустройству собственного дома необходимо разрешение.

Так или иначе, перепланировка квартиры требует тщательного оформления и для этого необходимо разбираться в некоторых вопросах.

Разрешение на перепланировку

ДЛЯ ЧЕГО НУЖНО ОФОРМЛЯТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Часто наши клиенты не могут понять, почему те или иные их действия необходимо согласовать и почему вдруг их ремонт приводит к походам по инстанциям, общению с большим количеством организаций. Необходимо понимать, в чем смысл перепланировки и в чем ее разница от ремонта (в привычном нам значении этого слова).

Разница же между работами по внешнему облагораживанию помещения и работами с внутренним устройством очень велика. Окраска, устройство элементов декора и интерьера – целиком и полностью прерогатива собственника. Но если в своем ремонте вы каким-либо образом изменили устройство стен, полов, труб, сантехники, дверей, встроенных шкафов, балконов, это уже считается перепланировкой.

Почему? Потому что есть установленные нормативы проведения перепланировок, документы, в которых запечатлено состояние помещений. Делается это для контроля за изменениями, проводимыми собственниками в их квартирах. А контроль в свою очередь существует для предотвращения конфликтных и аварийных ситуаций.

Поэтажный план БТИ и экспликация

Важно понимать, что при изменении устройства конструкций, инженерных коммуникаций, вы подвергаете риску не только себя, но и весь дом. Также важно понимать, что у каждого дома и квартиры есть свои особенности и характеристики, и при незаконной реализации задумки вы можете получить больше проблем, чем могли представить.

Примечание: перепланировкой считаются любые изменения в плане БТИ.

КАК ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Итак, для того, чтобы избежать незаконных действий с квартирой существует процедура оформления перепланировки, иначе говоря согласование. Существует ряд документов, необходимых при перепланировке, существует ряд организаций, занимающихся перепланировками. Если вы озаботились переустройством квартиры, вам не избежать оформления первых и общения со вторыми.

Для этого существуют организации, такие как наша, специализирующиеся на согласовании перепланировок. Мы давно занимаемся переустройствами, поэтому наши специалисты смогут ответить вам на самые сложные вопросы по капитальным ремонтам, общению с инстанциями и так далее. Наши данные вы сможете найти в разделе «Контакты».

Оформлять перепланировку квартиры можно самостоятельно, либо при помощи специализированных компаний.

ГДЕ ОФОРМИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ, КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НУЖНЫ

Технический паспорт БТИ

Для начала необходимо собрать определенный пакет документов. Обратитесь в службу БТИ за получением технического паспорта БТИ на квартиру, он вам понадобится для разработки проектной документации.

Примечание: раньше возможно было осуществлять перепланировку без составления проектной документации. Такой способ назывался перепланировкой по эскизу. Им можно было воспользоваться, если переустройство не затрагивало несущих перегородок, полов, не затрагивало общедомового имущества и не могло в теории нарушить комфортные условия проживания других собственников.

На данный момент способ не действителен, несмотря на то, что в интернете полно устаревших статей на эту тему. Теперь при любой перепланировке разрабатывается проектная документация.

Если в процессе перепланировки вы планируете работу по переустройству несущих перегородок, необходимо обследование конструкций вашей квартиры инженером от автора проекта дома. Он составит техническое заключение о состоянии конструкций здания, исходя из которого вам и дадут разрешение на перепланировку.

Образец заявления в жилищную инспекцию

Если при проведении мероприятий по перепланировке вы каким-либо образом будете затрагивать общедомовую собственность, необходимо будет иметь протокол, полученный на собрании жильцов дома (нужно 73% подписей).

Надо иметь разрешение банка, если ваша квартира в ипотеке, а также правоустанавливающие документы на квартиру.

С данным набором документов, а также с разработанной проектной документацией вы обращаетесь в службу «одного окна» районного Многофункционального центра. Туда вы предоставляете весь названный пакет вместе с заявлением на перепланировку и ваш запрос рассматривается в течении 1,5 месяца.

Акт скрытых работ

Когда вашему капитальному ремонту дадут добро, вы получите разрешение на перепланировку и журнал ремонтно-строительный работ, который должен будет заполняться в ходе продвижения переустройства.

Если проводилось устройство гидроизоляции, звукоизоляции или усиления проема в несущей стене, по завершении капитального ремонта вам необходимо предоставить Мосжилинспекции акты скрытых работ.

КАК ОФОРМИТЬ ОКОНЧАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ

Как только работы в вашей квартире прекратятся, вы должны уведомить жилищную инспекцию о завершении переустройства. После этого на вашу квартиру выйдет с проверкой их инспектор. Если все мероприятия выполнены по проекту, он подпишет акт о завершенной перепланировке, который потом передадут в БТИ.

Теперь вашу площадь с проверкой посетит сотрудник Бюро технической инвентаризации. Если сверка квартиры с проектом пройдет удачно, все изменения внесут в технический паспорт БТИ. В случае, если так и случилось, можете считать, что у вас получилось оформить перепланировку.

Акт о завершенной перепланировке

Перепланировкой квартиры является ее внутреннее переустройство, включающее демонтаж перегородок и возведение новых, закладку старых и пробивку новых дверных проемов, изменение функционального назначения помещений, перенос инженерных сетей. Все эти действия требуют внесения в технический паспорт жилого помещения. Если затрагивается фасад здания, это уже реконструкция, о которой мы говорить не будем. Вам также потребуется узнать, как происходит оформление техпаспорта на квартиру.

Прежде чем решиться на перепланировку квартиры, необходимо досконально разобраться во всех тонкостях, с ней связанных. Итак, вам захотелось кардинально изменить свое жилое пространство, но как это правильно сделать и с чего начать?

Неузаконенная перепланировка — довольно распространенная ситуация на современном рынке недвижимости, которая может при отчуждении жилья доставить немало хлопот своему владельцу. Чтобы избежать проблем с узакониванием перепланировки, лучше, конечно, вообще не заниматься ею без предварительного согласования, ведь рано или поздно согласовывать самовольные перепланировочные действия все равно придется.

Если же правовладелец жилья не позаботился о правильном оформлении своих планировочных решений, ему или новым собственникам жилья придется столкнуться с необходимостью узаконивания. При этом алгоритм согласования выполненных изменений будет несколько сложнее, чем при законно проводимой перепланировке.

Зачем нужно узаконивать перепланировку?

Правообладатель жилья столкнется с необходимостью получения всех необходимых разрешений и легализации сделанных в квартире изменений при намерении совершить юридические действия с собственным жильем (продать, передать в наследство, приватизировать, оформить договор дарения). К тому же о незаконно выполненной перепланировке может стать известно коммунальным службам и контролирующим госорганам, которые обяжут правообладателя жилья узаконивать перепланировочные решения либо приводить все измененные конструкции к первоначальному состоянию.

На практике о самовольной перепланировке, если о ее узаконивании собственник не позаботился заблаговременно, становится обычно известно при регистрации сделок. Любые сделки с недвижимыми объектами подлежат императивной регистрации в Росреестре, а одним из требуемых документов для совершения регистрационной процедуры выступает поэтажный план регистрируемого жилого объекта. На этом плане технический работник БТИ обязательно обозначит несанкционированные изменения красными линиями. И даже если в БТИ нет сведений о перепланировке, замалчивать данный факт при совершении сделки не рекомендуется.

По закону, регламентирующему госрегистрацию прав на недвижимость, самовольная перепланировка не включена в перечень нормативных оснований для отказа в проведении регистрационной процедуры.

Тем не менее, при отчуждении жилья факт несанкционированных перепланировочных изменений может иметь достаточно негативные последствия для продающей стороны.

Если факт незаконной перепланировки был выявлен до отчуждения объекта, в регистрационном свидетельстве в разделе «обременения» делается запись о несанкционированной перепланировке. Из-за подобного обременения жилья многие потенциальные покупатели отказываются от покупки, особенно если сделка предполагает ипотечное кредитование.

Чтобы обезопасить себя при покупке, специалисты советуют потенциальным приобретателям жилья самостоятельно сверить текущую планировку с поэтажным планом, даже когда красные линии БТИ на плане квартиры отсутствуют. Если же покупатель соглашается купить жилье с таким обременением, продавцу обычно приходится делать существенную скидку, ведь приобретателю квартиры потребуется в дальнейшем потратить время и средства на узаконивание интерьерных идей бывшего владельца. Размеры скидки, как правило, зависят от характера изменений. Чем сложнее перепланировочные решения, тем дороже их легализация.

Соответственно, узаконивать перепланировку перед продажей необязательно, если имеется согласие покупателя жилья. Если же продавец скрыл от покупателя факт перепланировки, последний может впоследствии оспорить в суде сделку, и добиться расторжения договора купли-продажи квартиры сославшись на отсутствие в в нём существенного условия, скрытого продавцом.

В каких случаях провести сделку с жильем невозможно?

Как уже было сказано, наличие перепланировочных изменений, даже если в документации БТИ фигурируют красные линии, не выступает безусловным основанием отказа в госрегистрации. Но есть и изменения, с которыми совершить сделку не удастся.

К примеру, когда в ходе перепланировки правообладатель объединил две квартиры или присоединил к своему жилью часть межквартирного коридора, и в итоге поменялась площадь жилья, регистрацию сделки не проведут.

При изменении площади жилья прежний объект жилой недвижимости юридически перестает существовать, и правообладателю придется для отчуждения жилья сначала узаконивать изменения (если это вообще возможно), а потом заново регистрировать права собственности на изменившийся объект.

Ответственность за незаконную перепланировку

Поскольку самовольная перепланировка выступает незаконным действием, законодатель устанавливает штрафные санкции и иные неблагоприятные для правообладателя жилья меры ответственности за ее проведение.

Сейчас штраф, согласно статье 7.21 российского КоАП, составляет 1000-1500 рублей при перепланировке жилых домов или жилых помещений, не являющихся частью многоквартирного дома, и 2000-2500 рублей при осуществлении перепланировки правообладателем жилья в многоквартирном доме.

К тому же согласно 29 статье (части 3, 5) российского Жилищного кодекса, правонарушителя могут обязать восстанавливать первоначальный вид квартиры. А при игнорировании названных предписаний можно вообще лишиться жилья.

Соответственно, о возможности узаконивания перепланировки все-таки стоит задуматься еще перед ее проведением, даже если вы в ближайшем будущем вовсе не планируете проводить никакие согласовательные процедуры. В будущем ситуация может измениться, и придется делать дорогостоящую перепланировку, чтобы вернуть объект к первоначальному состоянию.

Когда можно узаконить перепланировку?

Согласно положениям Жилищного кодекса, перепланировка может быть сохранена и, соответственно, узаконена, если произведенные изменения в планировке объекта не нарушают права, законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни или здоровью.

При выполнении работ, касающихся перепланировки, категорически запрещено:

увеличивать кухню, санузел за счет части жилой комнаты, если в результате названных действий площадь комнаты станет существенно меньше (уменьшится на 25% и больше);
сносить, менять несущие домовые конструкции;
объединять комнату и кухню, когда на кухне монтирована газовая плита;
переносить общедомовые коммуникации;
переносить санузел и ванную комнату (исключение — квартиры на первом этаже, под которыми нет других жилых помещений);
расширять комнаты за счет балконной площади.

Порядок узаконивания самовольной перепланировки

Правообладатель жилья, выполнивший незаконную перепланировку, может легализовать изменения в административном и судебном порядке. Административная процедура узаконивания схожа с порядком согласования законной перепланировки до осуществления строительных работ.

Административный порядок узаконивания самовольных перепланировок

Алгоритм действий:

1. Обратитесь в компетентный орган, выполняющий согласование перепланировок, по местонахождению жилья. В зависимости от конкретного населенного пункта таким органом могут выступать:

специализированные жилинспекции,
отделы капитального строительства местной администрации и др.
Так, в Москве согласованием перепланировок занимается Мосжилинспекция,
а в Санкт-Петербурге — межведомственные комиссии, действующие при районных администрациях.

Если у вас нет вопросов относительно узаконивания перепланировки, которые требуют компетентных разъяснений, и уже готова вся требуемая документация, можно обратиться и в МФЦ. Однако если есть вопросы, к какому виду относится выполненная перепланировка, требуется ли выполнять процедуру легализации, лучше обращаться непосредственно в специализированный орган, ведь специалисты МФЦ могут быть и не совсем компетентны в подобных вопросах.

Даже если вы пришли только за консультацией, желательно представить специалистам технический паспорт жилья, поэтажный домовой план и экспликацию. При отсутствии названных бумаг их потребуется заказывать в БТИ.

Если перечисленная документация была получена до выполнения перепланировки, требуется отметить произошедшие конструктивные изменения.

2. Закажите проект осуществления перепланировки или самостоятельно выполните эскиз.

Проекты перепланировок выполняются специализированными компаниями или предпринимателями, обладающими разрешением на такие работы и состоящими в саморегулируемых организациях. Компании, занимающиеся разработкой проектов, сами проведут согласования готового проекта в СЭС, территориальном Роспотребнадзоре, в органах пожарного надзора и архитектурно-планировочном управлении.

Эскиз, созданный самостоятельно владельцем квартиры, обычно оформляется непосредственно на имеющемся плане жилья. По правилам, необходимо зеленым цветом отметить возводимые архитектурные элементы, а красным цветом обозначить те элементы, которые планируется снести.

Отметим, что по эскизу можно оформить далеко не все планируемые перепланировки. Так, в эскизе возможно отобразить предполагаемый монтаж либо демонтаж стен, не являющихся несущими конструкциями, переоборудование оконных проемов, перемену изначальной конфигурации санузла и иные не слишком серьезные перепланировочные изменения.

А, например, при монтаже инженерных коммуникаций, не предусматриваемых архитектурным проектом, потребуется легализация по проекту.

По ссылке можно посмотреть более подробно, какие виды перепланировки можно, а какие нельзя оформлять с использованием проекта и эскиза.

3. Соберите пакет документов и представьте бумаги в компетентный орган либо МФЦ.

Для узаконивания перепланировочных изменений потребуются:

Заявление правообладателя жилья (его представителя). Если перепланированное жилье является долевой собственностью, заявление подписывается каждым сособственником, либо заявитель, подающий документацию, должен иметь нотариальную доверенность от каждого правообладателя.
Правоустанавливающую документацию жилья (регистрационное свидетельство, договор соцнайма, арендное соглашение и др.). Если заявителем, легализующим перепланировку, выступает арендатор либо наниматель жилья, вместе с правоустанавливающей документацией потребуется представить письменное согласие квартирного собственника на выполнение работ.
Технический паспорт перепланированного жилого помещения, поэтажный план, экспликация.
Проект либо эскиз выполненной перепланировки. В первом случае дополнительно подается соглашение с проектной организацией.
Техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных изменений.
Разрешительные заключения компетентных госструктур: Роспотребнадзора, органа пожарного надзора, СЭС и территориального архитектурно-планировочного управления.

Некоторые документы не являются обязательными к представлению (техпаспорт, заключения компетентных органов, поэтажный план), и орган, согласовывающий перепланировки, может их запрашивать самостоятельно. Однако, на практике, ждать результатов такого межведомственного взаимодействия не всегда целесообразно, поскольку это увеличивает срок согласовательной процедуры.

4. Получите решение о легализации перепланировочных изменений или отказ в их узаконивании.

Законодатель предусмотрел 45-дневный срок для вынесения решения о согласовании перепланировки. Срок исчисляется с даты представления согласовательной документации. Еще 3 дня дано на то, чтобы компетентный госорган направил решение заявителю.

В согласовании перепланировки может быть отказано, например, если полномочные сотрудники органа, проводящего согласование, посчитают произведенные в квартире изменения недопустимыми или будут обнаружены ошибки в проекте. В этом случае у правообладателя только одна возможность легализовать перепланировку (если только речь не идет о заведомо несогласуемой по закону перепланировке) — обращение в суд, которое должно осуществляться в трехмесячный период после получения отказа.

5. При положительном решении жилинспекции представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.

Судебный порядок узаконивания

Порядок действий при судебной легализации перепланировок выглядит следующим образом:

1. Составьте иск об оспаривании отрицательного решения жилинспекции (иного компетентного органа) и подайте его в районный суд, приложив документы:

письменный отказ жилинспекции в согласовании перепланировки;
правоустанавливающую документацию на жилье;
техпаспорт жилья, поэтажный план с экспликацией;
квитанцию об оплаченной госпошлине;
перепланировочный проект либо эскиз;
соглашение с проектной компанией, выполнявшей проект;
заключения компетентных вышеперечисленных госструктур;
иную документацию, составляющую доказательную базу истца.

2. Принимая участие в заседании суда, попытайтесь доказать 3 основных факта:

выполненная перепланировка жилья не нарушает права граждан и не образует угрозу для их жизни либо здоровья;
перепланировочные работы произведены в соответствии с нормативными требованиями;
вы предприняли возможные меры для согласования перепланировки.

Иногда судья может назначить строительно-техническую экспертизу для выявления нарушений (либо отсутствия нарушений) при выполнении перепланировки. Оплата экспертного исследования будет возложена на сторону, ходатайствующую о проведении экспертизы.

3. При положительном решении суда представьте его в территориальный отдел БТИ для занесения согласованных изменений в техдокументацию квартиры.

Получить консультацию и юридическую помощь по любым вопросам, связанным с перепланировкой, вы можете с помощью онлайн-формы слева в нижнем углу страницы.

Стоимость узаконивания

Расходы по легализации проекта складываются из нескольких составляющих (стоимости выполнения проекта, госпошлины, цены изготовления технической документации БТИ, судебных издержек и др.) и зависят от сложности перепланировочных работ, срочности оформления проектной документации и других факторов.

Так, сумма штрафа за самовольную планировку составит 2000-2500 рублей. Стоимость составления проекта может варьироваться в зависимости от региона (примерно от 4 тысяч рублей). Цена оформления техпаспорта — 900 рублей. Госпошлина при судебном узаконивании перепланировки для граждан — 300 рублей. Если вы пользуетесь услугами посреднических фирм, проводящих легализацию изменений, издержки повышаются на сумму посреднических услуг.