Судебная практика в связи с перепланировкой квартиры делится на несколько видов. Первый – разрешают оставить квартиру в нынешнем состоянии, но придется заплатить штраф за самовольные действия. Второй – вернуть квартиру в прежнее состояние.
Если рассматривать нежилые помещения в качестве собственности для перепланировки, то здесь действуют похожие правила, так как здание в любом случае эксплуатируется людьми. Решения суда также могут быть двух вышеописанных типов.
Решения принимаются в зависимости от инстанций, проверяющих соответствие нынешнего плана и реальной планировки, пожарной и эпидемиологической инспекций.
Нормативная база
Опираясь на статью 29 Жилищного Кодекса Российской Федерации, можно сделать следующие заявления по вопросам судебной практики в связи с самовольной перепланировкой:
- Самовольными действия по перепланировки считаются только при условии, что ремонтные работы проведены вопреки основаниям из части 6 настоящей статьи. Вторая причина, показываются неправомерность действий – нарушение проекта переустройства собственности по пункту 3 части 2 настоящей статьи.
- Ответственность за проведенные работы будет полностью ложиться на собственника недвижимости. Строители никакой прямой связи с незаконной перепланировкой не имеют.
- Если суд установил, что необходимо привести жилое помещение в прежнее состояние, то собственник или наниматель должны за свой счет устранить результат противоправных действий. Порядок и сроки устанавливаются законодательным органом.
- Есть случаи, при которых суд разрешает оставить квартиру в нынешнем состоянии, но только при условии, что перепланировка не нарушает интересы граждан, проведенные ремонтные работы не создают угрозу жизни для жителей дома.
- Если собственник или наниматель не имеет возможности привести квартиру в прежнее состояние, либо не смог уложиться в установленные судом сроки, то принимается решение о дальнейших действиях. Это может быть выставление собственности на публичные торги, где собственник после продажи получит разницу за вычетом суммы, необходимой для изменения перепланировки на стандартную.
- Орган, ответственный за согласование действий нового собственника жилья, основывает новый договор, следуя которому покупатель должен будет в новые сроки устранить все незаконные перепланировки в квартире. Если же ремонтные работы не были проведены снова, то процесс с торгами повторяется. С новым владельцем также заключается договор с определенными датами для устранения несогласованных перепланировок.
Образец искового заявления о перепланировке квартиры:
Чем грозят незаконные изменения
Судебная практика в связи с перепланировкой показывает, что необходимо заплатить штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей. После чего в квартиру отправляется инспектор, который должен решить, есть ли необходимость возвращения квартиры в первоначальное состояние.
Судебная практика в связи с перепланировкой квартиры
Несмотря на то, что процедура согласования перестройки максимально упрощается, она остается сложной. Из-за чего некоторые граждане принимают решение о перепланировки в разрез законам Российской Федерации. Такие собственники являются нарушителями, а изменения в квартире считаются самовольными.
Многие считают, что никто не узнает о незаконной перепланировке, хотя коммунальные службы рано или поздно раскроют завесу тайны. Изменения могут быть замечены соседями, при плановых проверках, возникновении аварийной ситуации и так далее.
Потому во избежание различных проблем, лучше всего как можно скорее исправить, если перепланировка несогласованна, а лучше всего – сначала получать разрешение, только после чего приступать к ремонтным работам. В некоторых случаях самовольному собственнику придется не только заплатить штраф, но и привести недвижимость в первичное состояние.
Есть некоторые работы, которые не получится узаконить даже с помощью судебного разбирательства. Дело в том, что перепланировка может быть одобрена даже после проведенных работ, главное – соответствие нового вида квартиры строительным и санитарным нормам.
Если же изменения никак не создают опасность для жителей квартиры или дома в целом, то есть высокие шансы получить одобрение. В качестве примеров можно разобрать две следующие ситуации.
Перепланировка была намечена с целью объединить две комнаты в одну большую. Убранная перегородка не изменяет целостности всего здания, а значит узаконить изменение можно даже после перепланировки.
Если перепланировка планируется в формате превратить обычную квартиру в студию совсем без перегородок, то высокий шанс того, что будут задеты несущие конструкции, а значит она будет незаконная и небезопасная. Если это произошло, то изменение придется убрать и вернуть квартиру в прежнее состояние. Но при условии, что несущие стены не были демонтированы, службы могут принять работу и разрешить ее регистрацию.
Также работает система и при желании создания или демонтажа гардеробной комнаты. Скорее всего, работу примут, но необходимо проверить изменения на соответствие санитарным нормам. Если было принято решение часть комнаты превратить в гардероб, то оставшееся пространство должно соответствовать минимальным требованиям жилой территории.
Если сначала производить согласование работ, а потом подходить к самой перепланировки, то это поможет заранее создать условия, при которых все действия и результаты будут полностью соответствовать правилам и требованиям. Суд не даст разрешение на согласование, если в работе были задействованы несущие стены, из-за чего увеличивается нагрузка на инженерные системы дома.
Причина проста – создание опасности для других жителей дома. В таком случае суд требует вернуть квартиру в прежнее состояние. Особенно осторожно нужно подходить к перепланировкам в старых домах, так как конструкция может ослабнуть из-за срока давности.
Если было принято решение о необходимости изменения планировки с затрагиванием несущих стен, то такие работы зачастую согласовать невозможно. Чтобы выполнить подобную работу в соответствии со всеми нормами безопасности, необходимо не только создавать подробный план проекта перепланировки, но и проводить технические исследования. При этом нельзя заказа проект у простого человека, любая организация или частное лицо должно иметь разрешение на создание проектов, так как ответственность за решения будет возлагаться на них.
Если прибегать к услугам непрофессионалов без специального образования, то это может отразиться на всех жителях дома, приведя его в аварийное состояние. При неправильном проекте над работами с несущими стенами первый показатель ошибки – появляющиеся трещины через некоторое время. В итоге это может привести к обрушению стены и трагическим последствиям.
Суд ни при каких условиях не примет решение об узаконивании квартиры, в которой перепланировка затрагивала запрещенные виды работы.
В список входят не только манипуляции с несущими стенами, но и:
- затруднение доступа к стоякам, отключающим устройствам;
- проведение работ с демонтажем вентиляционного короба;
- объединение комнаты с лоджией или балконом;
- полное объединение помещений.
Все из этих пунктов можно избежать, главное – сначала создать проект работ на основе технического паспорта квартиры, только после чего приступать к строительству.
Как узаконить переустройство
Существует только один способ узаконивания перепланировки – через суд. Основанием для этого служит статья 29.
Удовлетворение заявления может произойти только в том случае, если не были нарушены правила по отношению к соседям, а также нет негативных последствий по причине перепланировки.
Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения
Чтобы обратиться в суд с прошением, истец должен иметь при себе два документа: паспорт, подтверждающий личность собственника, и план квартиры до перепланировки. Вся техническая сторона документации должна подготавливаться сотрудниками Бюро.
Технический паспорт собственности можно получить у кадастрового инженера, при помощи подачи соответствующей заявки с приложенным заключением по нынешнему состоянию квартиры. Важным элементом при обращении в суд является проводимая экспертиза для подтверждения на соответствие пожарной безопасности.
Образец согласия различных банков на перепланировку
Куда обращаться
Для получения разрешения необходимо обратиться в жилинспекцию с уже готовым проектом, где будут содержаться все изменения в планировке.
Если был замечен факт незаконной перепланировки у соседей, то можно обратиться в следующие инстанции для начала разбирательств по вопросу:
- управляющая компания;
- жилищная инспекция;
- прокуратура;
- суд.
Каждая из инстанций готова принять заявку, главное условие – наличие доказательств, после чего на место нарушения закона будет направлен специалист из отдела архитектуры.
Если переустройство уже совершено, то нужно отправиться в муниципальный орган, занимающийся вопросами градостроительства. Если здесь был получен отрицательный ответ, то можно составить исковое заявление в суде и отстоять свои права как собственника.
Чтобы провести процесс узаконивания нужно обращаться в следующие инстанции:
- БТИ (для получения техпаспорта по новой планировке);
- в кадастровую палату (для получения кадастрового паспорта);
- в регистрационную палату (для получения свидетельства на квартиру в соответствии с перепланировкой).
Важные аспекты
Особенным вопросом является перепланировка квартиры, взятой в ипотеку. Дело в том, что согласно документам, квартира является полностью в распоряжении заемщика, но на него наложены определенные запреты в связи с банковским договором. Он не может предпринимать никаких действий с собственностью.
Причина со стороны банка проста – уменьшение рисков. Если заемщик и собирается предпринимать какие-то действия, то нужно сразу сообщать о них банку.
Если же собственник решил пойти вопреки договору, то придется заплатить штраф, а также при необходимости восстановить квартиру до прежнего состояния. Все зависит от требований в соответствии с законодательством.
Квартира, в которой присутствует самовольная перепланировка, не могут продаваться или обмениваться из-за несоответствия техпаспорта и действительности.
Вследствие того, что переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные изменения технических характеристик жилого помещения, которые могут повлиять на несущие способности всего многоквартирного дома, а также могут затрагивать интересы третьих лиц, выполнение таких изменений допускается только с соблюдением требований законодательства и прохождения процедуры согласования ЖК РФ (гл. 4) [1]. ЖК РФ также регламентирует последствия несоблюдения такой процедуры.
Обзор судебной практики позволяет понять тенденции рассмотрения судами данной категории дел, обозначить новые вопросы, возникающие в судебной практике, изучить и распространить положительный опыт отдельных судов. Изучение судебных дел свидетельствует о том, что факты обращения граждан в суд для сохранения самовольной перепланировки (переустройства) имеют место достаточно часто. Как правило, судебная практика по данным спорам складывается в пользу сохранения жилого помещения в измененном виде. Однако из каждого правила есть исключения, а потому, рассмотрим нетипичные споры по вопросу перепланировки (переустройства) жилого помещения.
Первая категория нетипичных споров связана с разграничением перепланировки (переустройства) от смежных действий, требующих различных порядков согласования.
1. Действия по изменению технических характеристик жилого помещения, не требующие изменения в технический паспорт, не могут рассматриваться как перепланировка (переустройство) жилого помещения.
К примеру, в вопросе необходимости согласования остекления балкона (лоджии) одни суды ссылаются на пп. б п.15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме: в состав услуг и работ по обслуживанию и содержанию ОИ МКД не входят: утепление оконных и балконных проемов,…. не являющимися помещениями общего пользования [2]. Другие судебные решения содержат ссылки на пп. 1.7.2 п. 1.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, согласно которым не допускаются «переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств» [3]. Таким образом, установка стеклопакетов на лоджии не относится к переоборудованию и перепланировке жилых помещений.
2. Суды по-разному квалифицируют действия, связанные с изменением внешних границ жилого помещения. В одном случае они признаются перепланировкой жилого помещения, в другом случае – реконструкцией, что требуетприменение иного порядка согласования.
Так, признавая увеличение площади квартиры за счет объединения комнаты с балконом (лоджией, террасой) перепланировкой в жилом помещении, суды руководствуются следующим: законом прямо предусмотрено [4], что площадь балкона не может быть включена в общую площадь жилого помещения, а, следовательно, она относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома и снос несущих стен между жилым помещением и балконом ведет к изменению параметров площадей всего дома, что требует внесения изменений в технический паспорт жилого дома, следовательно, проведенные истцом работы относятся к реконструкции [5].
Однако большинство судов приходят к выводу о том, что остекление балкона является перепланировкой квартиры, так как в результате возникает необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.
3. В судебной практике встречается подмена понятий перепланировка (переустройство) и самовольная постройка.
Нередко в судебной практике встречаются дела, в которых истцы устроив пристройки с отдельным входом с улицы, пытались сохранить их выдавая за самовольную перепланировку (переустройство). Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходят из следующего: подобные изменения находятся за пределами использования квартиры, а, следовательно, имеет место создание нового объекта недвижимости, которое связано с нарушением первоначального проекта жилого дома как градостроительного сооружения [6].
Вторая категория нетипичных споров связана с процедурой согласования и отказа в согласовании перепланировки (переустройства).
1. По основаниям, не предусмотренными ЖК РФ.
Наиболее распространенной причиной отказа в судебной практике является ссылка на отсутствие полномочий по сохранению самовольно выполненной перепланировки жилых помещений, однако такое основание не предусмотрено ст. 27 ЖК РФ [7].
При этом нельзя признать незаконным решение органа местного самоуправления на том основании, что в отказе со ссылкой на несоответствие проекта требованиям законодательства не указано, в чем конкретно заключается несоответствие и какого законодательства [8].
2. Несмотря на то, что в некоторых случаях в результате произведенной перепланировки (переустройства) незначительно нарушаются санитарные и технические требования к жилым помещениям, самовольная перепланировка (переустройство) жилого помещения могут быть сохранены.
Суд сохранил технические изменения в жилом помещении, нарушающие СНиП «Здания жилые многоквартирные» в части месторасположения жилых помещений, приняв во вниманию, что в целом перепланировка произведена в соответствии со строительными нормами и правила и не нарушает права третьих лиц [9].
Следующая категория нетипичных споров условно связана с последствиями самовольной перепланировки (переустройства).
- Заявителями по искам о приведении в прежнее состояние самовольно измененного жилого помещения могут быть и иные собственники помещений многоквартирного дома, и их объединения, хотя они и непоименованы в ст. 29 ЖК (Определение КС РФ от 16/12/2010 № 1581-О-О) [10].
- Положения п. 7 ст. 14, ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройства и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии [11].
На этом основании суд признал Регламент согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений в жилых домах, согласно которому для сохранения квартиры в перепланированном состоянии необходимо обратиться в суд, нарушающим права заявителя, а действия Администрации города в отказе в согласовании самовольно выполненной перепланировки жилого помещения неправомерными [12].
Исходя из анализа судебной практики, считается возможным сделать вывод о том, что мы сталкиваемся с проблемами в законодательстве, касающиеся перепланировки и переустройства жилого помещения.
Многие авторы сходятся во мнении, что во избежание огромного количества судебных споров необходимо упростить систему согласования уже существующей перепланировки (переустройства) жилого помещения, не нарушающих права и законные интересы других жильцов [13].
Считаем возможным присоединится к их мнению о порядке сохранения самовольной перепланировке (переустройства) жилого помещения: лицо, выполнившее самовольную перепланировку обращается с соответствующим заявлением в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование перепланировок, далее приемочная комиссия осматривает и дает свое заключение. В зависимости от результатов заключения орган местного самоуправления сохраняет перепланировку либо отказывает в связи с нарушениями действующего законодательства с установлением сроков. Целесообразно установить временные ограничения на возможность воспользоваться упрощенным порядком.
Так же представляется важным закрепление соответствующих полномочий муниципальных органов по сохранению переустроенных (перепланированных) жилых помещений в ст. 14, 26–29 ЖК РФ, что будет способствовать как устранению имеющихся доктринальных разногласий, так и стабилизации правоприменительной практики.
- Главная
- Новости
- Life Hack по недвижимости
- Проблема легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения
Проблема легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения
Одной из наиболее актуальных проблем, связанных с жилищем, является его самовольная перепланировка и переустройство помещений.
Поскольку многие считают, что имеющееся жилье не соответствует понятиям о комфорте, то возникает естественное желание улучшить его. На практике распространенной можно признать ситуацию, когда собственники квартир или квартиросъемщики принимают решение разрушить стену, например соединить кухню с залом, чтобы создать нечто красивое и удобное. При этом согласие государственного органа на выполнение переустройства и перепланировки жилого помещения, как правило, не получено. Не всегда виной тому является беспечность граждан или их правовая неграмотность. Безусловно, эти причины тоже играют свою роль, но в большинстве случаев основной причиной является тот факт, что перепланировка сделана достаточно давно, а проблема узаконения возникла сейчас, особенно при продаже квартиры. Существующий порядок получения разрешения на перепланировку касается только будущих перепланировок, а не уже произведенных.
В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, предоставляющегося в орган местного самоуправления в составе документов, необходимых для согласования переустройства и (или) перепланировки. Далее статья довольно подробно описывает последствия, ожидающие лицо, совершившее такую перепланировку. В большинстве случаев нарушителя интересует не то, как его накажут, а то, как оформить свершившийся факт перепланировки.
Разграничения между такими видами переделки, как перепланировка и переустройство жилого помещения, указываются в п. 1.7.1 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»: «Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Переустройство и перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Чтобы вникнуть в суть проблемы и понять, зачем необходим новый, более упрощенный порядок, необходимо проанализировать и выявить недостатки существующего.
Основными причинами возникновения данной проблемы являются:
Неурегулированность данного вопроса жилищным законодательством в 90-е годы; на это время приходился пик перепланировок, расцвет частной собственности, когда граждане почувствовали свободу и посчитали, что могут делать что хотят — это же их собственность. Можно только представить, сколько с 90-х годов прошлого века и до нашего времени накопилось самовольных перепланировщиков. В сложившихся на сегодня правовых условиях они просто не смогут привести имеющееся у них жилье в полное соответствие с требованиями закона.
Сложность действующего порядка получения разрешения на перепланировку (переустройство). Если бы эта процедура была более простой, то проблем в таких масштабах не возникло бы. Нужна масса сил, упорства, энергии, здоровья, чтобы за несколько месяцев получить долгожданное разрешение. Далеко не у всех есть время и силы заниматься этим.
Необходимо учитывать и тот факт, что перепланировка может затрагивать несущие конструкции, а может быть и косметической. Постановление Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. устанавливает единые требования к инициаторам таких работ.
Развитие подобных ситуаций возможно в двух направлениях:
• если суд сочтет, что произведенная перепланировка не затрагивает интересов других граждан, то он может признать ее законной. Из ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ следует, что необходимо получить доказательство, подтверждающее, что перепланировка квартиры не нарушает прав и законных интересов других граждан и не угрожает их здоровью и жизни, например акт строительно-технической экспертизы, выполненный экспертным учреждением или экспертом, и обратиться в суд;
• если собственник квартиры проиграет иск в суде и откажется вернуть все в прежнее состояние, квартира может быть выставлена на торги. Деньги за нее вернутся владельцу, но не все: судебные приставы вычтут необходимую сумму на устранение последствий перепланировки.
Появление Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 г., утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации, вызвало множество разногласий. Суть всех доводов Верховного Суда состоит в том, что «положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26 — 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройства и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии».
Действительно, в п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. 26 — 28 ЖК РФ прописаны полномочия органов местного самоуправления согласовывать перепланировку и переустройство квартир, но не говорится о том, что в том числе имеются в виду и самовольные перепланировки. О них сказано в ст. 29 ЖК РФ, из которой следует, на наш взгляд, то, что сохранено жилое помещение в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть только по решению суда.
Аналогичная статья Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) — ч. 3 ст. 222 — говорит, что «право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка». Данная статья содержит оговорку о другом порядке признания права собственности. Статья 29 ЖК РФ такой ссылки не содержит.
Особенно четко прослеживается противоречие положений Обзора, если применить рекомендации Верховного Суда РФ.
Разберем такую ситуацию. Допустим, гражданин осуществил в своей квартире, которая принадлежит ему на праве собственности, самовольную переустройство и перепланировку нежилых помещений. Исходя из Обзора Верховного Суда, он может обратиться в орган местного самоуправления за согласованием данной перепланировки и при этом представить указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а именно:
• заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
• правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения
• технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения
• согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма
• заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Как правило, все перечисленные документы у заявителя есть. Но бывают случаи, когда перепланировка проводится без проекта, например убирается или устанавливается небольшая перегородка. В этом случае гражданин должен готовить проект в соответствии с фактически проведенной перепланировкой, т.е. теряются признаки самовольной перепланировки. Возникает вопрос: в чем заключается ответственность за самовольную перепланировку, если проект готовится так, как будто никакой перепланировки и не было?
Далее орган местного самоуправления (или согласующий орган) обязан в течение сорока пяти дней принять решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки. Если документы соответствуют требованиям ст. 26 ЖК РФ, то у согласующего органа просто нет оснований отказать в перепланировке (все документы, в том числе и проект, в полном порядке), поэтому ничего другого не остается, как «закрыть глаза» на произведенную перепланировку и согласовать ее.
Если с органами местного самоуправления не удается решить проблему «мирным путем», Верховный Суд РФ предлагает два пути судебного решения вопроса о сохранении самовольной перепланировки: рассмотрение в порядке дел, возникающих из публичных правоотношений, либо при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде).
Тогда получается, что в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, данный вопрос вообще не может быть разрешен, так как ст. 27 ЖК РФ содержит полный перечень оснований, по которым заявителю может быть отказано в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, а именно:
• при непредставлении определенных ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документов;
• при представлении документов в ненадлежащий орган;
• при несоответствии проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. Такого основания, как отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки в связи с тем, что они выполнены самовольно, ЖК РФ не предусмотрено. Если эти требования и будут заявлены, то зачем тратить время на спор о законности отказа согласующего органа, когда можно сразу перейти к вопросу о сохранении уже существующей перепланировки.
Итак, проанализировав данную ситуацию, можно сделать вывод о том, что мы сталкиваемся с пробелами в законодательстве, и в итоге «узаконить» самовольную перепланировку получается намного дешевле, чем делать ее по закону, так как административный штраф в размере от 2000 до 2500 рублей заплатить легче, чем оплатить изготовление проекта — от 10000 до 15000 рублей. Может, нужно увеличить сумму штрафа? Считаем, что на практике такая мера к решению проблемы не приведет.
Необходимо упростить систему согласования уже существующей перепланировки. Например, сначала лицо, выполнившее самовольную перепланировку, обращается с соответствующим заявлением в орган, осуществляющий согласование перепланировок, далее приемочная комиссия (о ней говорится в ст. 28 ЖК РФ) подписывает акт после проведения строительных работ по перепланировке квартиры. Данная комиссия может осмотреть выполненную перепланировку и дать свое компетентное заключение о соответствии данной перепланировки действующим нормам и правилам. В зависимости от выводов заключения по проведенной перепланировке орган местного самоуправления принимает одно из следующих решений: либо сохранить перепланировку; либо при обнаружении нарушений действующего законодательства обязать лицо устранить выявленные нарушения. Решение о сохранении перепланировки является подтверждением завершения перепланировки и (или) переустройства квартиры и направляется в орган по учету объектов недвижимого имущества. Предписание об устранении выявленных нарушений должно быть исполнено в указанный срок. Если требование исполняется, то помещение опять проверяет установленная комиссия, если нет, то вступают в силу последствия, предусмотренные ст. 29 ЖК РФ.
Кроме этого, предлагаем обозначить временные границы, в рамках которых будет действовать упрощенный порядок согласования перепланировок, естественно, только для незначительных перепланировок (для этого нужно четко определить, что к ним относится). Это необходимо для того, чтобы самовольные перепланировщики в этот временной период решили свои проблемы, связанные с легализацией перепланировки. Возможно, года два или три. Например, таким образом: при БТИ города создать комиссию по перепланировкам, в которую будут обращаться перепланировщики. После обращения компетентный сотрудник приходит на дом, зафиксирует, что угрозы для безопасности действительно нет, и согласует перепланировку на месте.
Также предлагаем следующий порядок для получения разрешения на предстоящую перепланировку: оформление заявки на бланке установленной формы; представление копий документов о правах на занимаемые помещения, плана и экспликации из БТИ, эскиза предполагаемых изменений. Для серьезных, масштабных перепланировок необходимо представлять проект перепланировки (сейчас проект представляется в обязательном порядке для любых видов перепланировки).
Предложенные меры позволят значительно упростить процедуру получения разрешения на перепланировку жилого помещения и снять ряд проблемных вопросов, касающихся ранее произведенных перепланировок жилых помещений.
12.01.2018
По теме:
21.11.2018
Транспортная доступность — ключевой параметр ликвидности новостройки
Подробнее
21.11.2018
Специальное предложение на кладовые в «Мейн Хаус» и «Твин Хаус»
Подробнее
21.11.2018
«Аквилон Инвест» объявляет «черный ноябрь» распродаж
Подробнее
15.11.2018
Октябрьские новички: рынок заваливают жильем
Подробнее
15.11.2018
Акции ноября: дед Мороз уже вышел на охоту
Подробнее
12.11.2018
«Зеленый день» от Сбербанка в ЖК «Огни залива»
Подробнее
30.10.2018
«Красная стрела» дарит теплый паркинг
Подробнее
26.10.2018
Поправки в 214-ФЗ до обманутого дольщика доведут
Подробнее
26.10.2018
Кто и как меняет старое жилье на новое
Подробнее
22.10.2018
Обзор: новостройки Девяткино
Подробнее
Скидки
Судебная практика по незаконной перепланировке
Согласно законодательству РФ, органы муниципальной власти вправе обратиться в суд с иском о восстановлении прежнего состояния квартиры в связи с выполнением незаконной перепланировки.
Обязательство по восстановлению прежнего состояния жилья возлагается на собственника и в том случае, если незаконная перепланировка привела к увеличению площади квартиры.
Судебная практика по незаконной перепланировке
жилого помещения свидетельствует о том, что суды выступают против продажи жилья на публичных торгах вследствие незаконной перепланировки, если проведенный ремонт не нарушает права соседей, а также не приводит к разрушению дома.
На основании ч.5 статьи 29 ЖК РФ. уполномоченное лицо, которое осуществляет согласование переустройства квартир с собственниками, имеет право:
- подать иск в суд;
- требовать признания проведенной перепланировки недействительной;
- приведения квартиры в прежнее состояние.
На практике был случай, когда суд не удовлетворил требование истца на том основании, что истец не имел полномочий, о которых идет речь в статье 29 ЖК РФ.
Переустройство жилья
Перепланировка квартиры (статья 25 ЖК РФ ) предполагает проведение ремонтных и строительных работ, в результате которых может быть:
- изменена конструкция стен;
- изменено местоположение дверных проемов.
Переустройство предполагает увеличение площади квартиры, в результате чего изменения должны быть закреплены в технических документах на квартиру.
Порядок оформления
Проводить переустройство жилья возможно только после согласования проекта с соответствующими инстанциями:
Оформление перепланировки может проводиться:
- по эскизу – если изменения в квартире будут незначительными;
- по проекту – если ремонт предполагает проведение сложных конструкций.
В первую очередь необходимо подготовить необходимый пакет документов. а также заказать в проектной организации проект квартиры.
Проект перепланировки является подтверждением того, что все проведенные работы проводятся на законных основаниях и не предполагает проведение запрещенных строительных работ.
При заказе эскизного проекта, проверяется:
- возможность проведения строительных работ;
- техническое состояние квартиры.
По окончанию изыскательных работ сотрудники проектной организации выдадут техническое заключение о проведении перепланировки. После получения эскиза и технического заключения подготавливается проект, который необходимо согласовывать со многими инстанциями.
При согласовании проведения переустройства квартиры, подготовленные документы сдаются в районный отдел архитектуры, после чего разрешение выдается в течение месяца.
Теперь можно проводить переустройство, по окончанию которой необходимо пригласить сотрудника БТИ, который составит акт осмотра и выдаст новый технический паспорт на квартиру с внесенными изменениями в план квартиры.
Если же переустройство было проведено без согласования в органах местного самоуправления, то в дальнейшем все равно придется узаконивать изменения в плане квартиры.
Квартиру, в которой была проведена перепланировка, можно оставить в измененном состоянии, при условии, что данные изменения:
- не нарушают права соседей;
- безопасны для жителей дома.
Самовольное
Если перепланировка была выполнена самовольно, и при этом были проведены запрещенные работы, узаконить такие изменения не получится, ведь никто из соответствующих инстанций не даст разрешения.
В таком случае необходимо будет заново проводить ремонт, но уже с учетом всех правил и норм перепланировки.
Рекомендуется сначала согласовывать все действия, быть уверенным в их законности, а затем уже выполнять все необходимые работы.
- соседи жалуются на ремонт соседей, из-за постоянного шума;
- при проверке квартиры управляющей компанией, в случае подачи уполномоченным органом о проведенной перепланировке;
- собственник лично обратился в БТИ для заключения сделки по квартире.
Интересует ответственность за самовольную перепланировку нежилого помещения? Смотрите тут .
Как узаконить?
Самовольную перепланировку можно узаконить только в судебном порядке на основании статьи 29 ЖК РФ.
Суд может удовлетворить требования о признании перепланировки, только в случае:
- переустройство квартиры не нарушило права соседей;
- отсутствуют негативные последствия, которые могли подвергнуть опасности жителей дома.
Для подачи документов в суд необходимо иметь два паспорта на квартиру:
- один из них – это план квартиры, который был до перепланировки;
- второй – паспорт, в котором будет стоять штамп «самовольная перепланировка», то есть отражать вид жилья на данный момент.
Техническую документацию подготавливает кадастровый инженер или же сотрудник БТИ. Второй же технический паспорт также можно получить у кадастрового инженера, к которому необходимо будет приложить заключение о состоянии несущих конструкций.
Помимо этого, потребуется провести строительную экспертизу, которая подтвердит, что проведенное переустройство жилья не нарушило противопожарное состояние квартиры.
Данное заключение можно получить в любой экспертной организации, которая имеет лицензию на проведение данные услуг.
Обращение в суд
Подавать иск об оспаривании перепланировки необходимо по месту нахождения ответчика либо имущества. Рассмотрение дела проводится в местных судах.
Судебная практика по перепланировке жилого помещения показывает, что категория данных дел довольно часто рассматривается местными судами.
Подать иск в суд может орган, который проводит согласование переустройства квартиры в отношении:
- Владельца квартиры по вопросам продажи жилья на публичных торгах с последующей выплатой денег от продажи, с вычислением из этой суммы судебных расходов. Новый собственник обязан восстановить прежнее состояние квартиры.
- Нанимателей, которые проживают в квартире на условиях социального найма, по вопросам расторжения договора, и возложение на владельца обязанности по восстановлению предыдущего состояния квартиры.
Вышеуказанные действия могут проводиться только после оповещения владельца или нанимателя о их обязанности по приведению квартиры в первоначальный вид.
Исковое заявление будет рассмотрено в течение двух месяцев с момента подачи документов.
Образец искового заявления о перепланировке квартиры можно скачать тут .
Суд не может отказать в удовлетворении иска, если:
- все строительные и ремонтные работы проведены согласно всем требованиям норм и стандартов;
- экспертные заключения – положительные;
- соседи и жители дома не возражают против проведенных изменений.
На основании решения суда можно вносить изменения в техническую документацию на квартиру.
Решение
Если предоставленные суду доказательства подтверждают соблюдение всех правил и норм при перепланировке, суд примет решение о разрешении сохранить квартиру в текущем состоянии.
После того, как решение вступит в законную силу, можно обращаться в БТИ для получения нового технического паспорта.
Если же суд не удовлетворил требования истца, то необходимо восстановить прежний вид квартиры. Также решение суда можно оспорить в апелляционном суде.
Судебная практика по перепланировке жилого помещения
Для проведения перепланировки следует получить согласие от всех владельцев жилого дома, если при перепланировке будет затронута часть дома.
Если же согласие не будет получено, суд откажет в удовлетворении иска.
Рассмотрим случай судебной практики по перепланировке:
- гражданин Ч. подал иск в суд с требованием сохранить квартиру в переустроенном виде;
- при проведении перепланировки владелец изменил вентиляционные выходы, а также соединил балкон с жилой комнатой, вследствие чего пришлось разобрать внутреннюю стену дома;
- истец обосновывал свои требования тем, что квартира находится на мансардном этаже и не предполагала систему вентиляции, а так как Ч. болеет астмой, ему самостоятельно пришлось провести данные изменения, предварительно согласовав все действия с организацией, которая обслуживает дом.
Суд отказал в удовлетворении требований Ч. основываясь на том, что данные изменения предполагали затрагивание кровли дома, которая является общим имуществом всех владельцев в данном доме.
Это означает, что данные действия согласно статье 36 ЖК РФ должны были проводиться только после получения их согласия.
В таком случае данная перепланировка не может быть узаконена на основании решения суда.
Незаконной
Если перепланировка была проведена самовольно, но без нарушения требований законодательства по перепланировке, то узаконить изменения возможно.
Это будет сделать сложнее, ведь потребуется еще техническое заключение, которое стоит около 20 тысяч рублей. Данный документ необходим согласно п.18 Приложения 1 Постановления Правительства №50 от 25.10.2011.
К тому же, продать квартиру с незаконной перепланировкой довольно сложно. В этом случае ответственность по узакониванию перейдет на нового владельца, а также уплата штрафа.
Лучше конечно, если никто из соответствующих инстанций не знает о проведенных изменениях квартиры, так легче вернуть прежний вид жилья, если она была выполнена с нарушениями. Это сэкономит средства, платить штраф не придется.
Где получить техническое заключение по перепланировке? Читайте здесь .
Интересует стоимость перепланировки балкона в комнату? Полезная информация в этой статье .
Ответственность
За проведение самовольного переустройства, владельцу придется на основании статьи 7.21 КоАП РФ оплатить штраф в размере 2 – 2,5 тыс. руб.
Кроме этого, одной из мер ответственности является восстановление исходного состояния квартиры на основании предписания инспектора жилищной инспекции.
Штраф
КоАП РФ устанавливает наложение штрафа на лиц за проведение незаконной перепланировки квартиры.
При невыполнении обязательства по восстановлению вида квартиры до перепланировки, сумма штрафа может быть значительно выше.
Если же все предписания жилищной инспекции не будут выполнены, дело может быть решено в судебном порядке.
На судебный процесс по незаконному переустройству
http://77metrov.ru
Можно сначала сделать перепланировку, а потом задуматься – а нужно было ли её согласовывать с уполномоченными органами? Как узаконить сделанные изменения?
Иногда приходится делать это в судебном порядке, потому что никакие инстанции согласия на такие работы не дают!
Понятие
Это понятие включает в себя 2 подпонятия – «переустройство» и «перепланировку».
Перепланировка является действием по переустройству помещения, которые требуют специального согласования с уполномоченными органами.
К таким действиям можно отнести:
- изменение конфигурации квартиры;
Например, снос стен для увеличения площади одной комнаты за счёт «стационарной» кладовки.
- задел новых проёмов для дверей и окон;
- другие действия собственника, которые требуют внесения изменений в техническую документацию помещения.
В случае, если перепланировка уже сделана, то её нужно будет узаконить «задним» числом. Это можно сделать, обратившись в уполномоченные инстанции.
Когда ремонт не затронул несущих конструкций и не угрожает целостности постройки, то согласование пройдёт без проблем.
Если же ни одна инстанция не согласиться дать разрешение на проведение работ, то можно попробовать узаконить перепланировку через суд.
Переустройство – это также действия собственника, но их последствия не нужно отражать в техническом паспорте.
К таковым можно отнести:
- перенос сантехнического, электрического или иного оборудования;
- замена или перенос инженерных сетей;
- другие действия собственника, которые не требуют дополнительного согласования с уполномоченными органами, и которые не отражаются в технической документации на помещение.
Чем регулируется
Переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена глава 4 ЖК РФ. В статьях этой главы даётся определение этих 2-ух понятий, раскрываются их виды и типы, а также описываются последствия проведения ремонтных работ без согласования с уполномоченными органами.
Ответственность за проведение несогласованной и неутверждённой перепланировки указана в ст. 7. 21 КоАП РФ. Санкцией по этой статье является штраф.
Какие виды перепланировок нуждаются в узаконивании
Не каждый вид ремонтных работ по перепланировке помещения необходимо согласовывать с уполномоченными инстанциями.
Не нужно согласовывать работы, исчерпывающий список которых представлен в ст. 26 ЖК РФ.
Но в обязательном нужно согласовывать:
- демонтаж встроенного шкафа;
Но этот шкаф должен быть указан в технической документации на помещение.
- сделаны работы по переносу перегородок, которые не являются несущими стенами;
- изменена площадь жилого помещения за счёт вспомогательного помещения;
Например, увеличена площадь холла за счёт демонтажа кладовки.
- демонтаж балконной двери, если за счёт этих действий увеличена площадь вспомогательного помещения.
Чтобы не попасть «впросак», необходимо обратиться в отдел архитектуры администрации муниципального образования, к сотруднику, который может проконсультировать относительно сделанных работ.
Видео: сущность процесса
Пошаговый план обращения в суд
Если всё же нужно узаконить перепланировку через суд, то нужно соблюдать алгоритм действий:
- нужно собрать все документы, имеющиеся на помещение;
Достаточно будет свидетельства о собственности или договора соцнайма. Эти документы подтверждают, что заявитель имеет право пользоваться данным помещением.
- обратиться в БТИ и вызвать специалиста. Он зафиксирует факт сделанных работ;
- после этого специалист из БТИ изготовит новый технический паспорт на помещение;
- согласование сделанных работ с СЭС и МЧС;
- получить разрешение на проведение работ у архитекторов;
- подать иск в суд о согласовании перепланировки.
Пример документа представлен тут.
По такой инструкции проводится согласование любого помещения. В том числе и частного дома, через суд.
Документы права собственности
Заявитель на согласование сделанной перепланировки должен подтвердить, что он имеет право пользоваться данным помещением на законном основании.
Таким документом является свидетельство о праве собственности или же договора соцнайма.
Сейчас свидетельство о праве собственности заменяется на выписку ЕГРП, то есть выписку, которая подтверждает право владения.
У этого документа ограниченный срок действия – 30 дней.
Поэтому получать его нужно непосредственно перед подачей документов в суд.
Обращение в БТИ
Нужно вызвать техника из БТИ, чтобы он зафиксировала сделанные работы. Он придёт со старым техническим паспортом, который считается действительным, пока в него не внесут изменения.
В этом паспорте он сделает пометки в виде красных линий, отметив сделанные в помещении изменения. На основании этих линий он будет делать новый технический паспорт.
Срок изготовления нового техплана – примерно 2 недели, в зависимости от того количества изменений, которые необходимо отразить. Услуга эта не бесплатная. Стоимость можно узнать в местном отделении БТИ.
Изготовление нового техпаспорта
Специалист из БТИ, осмотрев сделанные изменения в помещении, наносит на «старый» технический паспорт красным цветом линии, обозначающие изменения тех или иных конструкций.
Пока владелец помещения занимается согласованием перепланировки с другими инстанциями, в БТИ делают новый технический паспорт. Регламентный срок изготовления документа – 10 дней.
Новый документ будет изготовлен в том случае, если перепланировка была сделана без нарушения санитарных, технический и гигиенических норм.
Получение справки из МЧС и СЭС
Владелец помещения должен доказать, что проделанные ремонтные работы соответствуют санитарным и гигиеническим нормам, и не нарушают пожарной безопасности. Для этого необходимо посетить местное отделение СЭС и МЧС. Для того чтобы убедиться в безопасности ремонта, сотрудники этих организаций посетят помещение.
На основании сделанного осмотра они составят акт, в котором будет отражено их решение.
Пример документа представлен тут.
- Если оно положительное, то можно двигаться далее для оформления перепланировки. Если же оно отрицательное, то нужно, либо устранить недостатки, либо оспаривать такое решение в суде.
- Если выносится отрицательное решение, то оно должно быть оформлено в письменном виде, и содержать в себе ссылки на нормы законодательства.
Не знаете, как правильно узаконить план проведения работ по изменению конфигурации жилья? Читайте об этом в статье:
проект перепланировки.
О том, куда можно обратиться с вопросом перепланировки квартиры, написано тут.
Получение заключения от архитекторов
Это самый длительный этап в согласовании сделанной перепланировки. Такие функции, как правило, возложены на муниципальные Управления по архитектуре и градостроительству.
Заключение архитекторов подтверждает тот факт, что перепланировка не коснулась несущих конструкций, и соответствует всем градостроительным нормам.
Образец заявление в суд о перепланировке квартиры
Как только все вышеизложенные этапы будут пройдены, и документы будут на руках у владельца помещения, можно подавать в суд исковое заявление.
Иск оформляется в письменном виде, в соответствии со ст. 131 и 132 ГПК РФ.
Пример документа представлен тут.
В нём указывается следующая информация:
1. Об истце. Подаётся заявление от заинтересованного лица, не обязательно собственника.
Например, перепланировка ущемляет права соседа.
2. Об ответчике.
3. О третьих лицах, которые могут участвовать в процессе.
4. Сведения о помещении:
- адрес, по которому находится;
- вид помещения – жилое или нежилое;
- реквизиты документа, который подтверждает право собственности;
- период, когда была произведена перепланировка;
- если работы выполняла нанятая бригада, то нужно указать сведения о ней, а также контактную информацию;
- если же собственник производил работы самостоятельно, то необходимо указать какими навыками он обладает;
- если работы производила специализированная организация, то нужно указать сведения о ней.
5. Причины, по которым собственник не смог получить разрешение на проведение работ от специалистов жилищного отдела.
6. Реквизиты заключения СЭС о том, что сделанная перепланировка не противоречит требованиям.
7. Реквизиты заключения МЧС о том, что сделанная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности.
8. Для уверенности в положительном исходе процесса, владелец помещения может пригласить независимого эксперта для того, чтобы он вынес своё заключение, в котором будет указано, что данное помещение может быть сохранено в переделанном виде, и что это не угрожает жизни и здоровью граждан.
9. Просьба истца сохранить переустроенное помещение в таком состоянии. Здесь же нужно указать, что именно изменилось после проведения перепланировки.
10. Список документов, которые истец прикладывает к иску для подтверждения изложенных сведений.
11. Дата составления документа и подпись истца.
Хотите понять, какая перепланировка расположена вне закона? Вся информация об этом в статье:
незаконная перепланировка.
О том, как получить разрешение на перепланировку, смотрите тут.
Детальное представление о перепланировки дома, описано здесь.
Судебное разбирательство
К иску необходимо приложить все имеющиеся у владельца документы в оригиналах и копиях.
Суд будет рассматривать дело:
- в присутствии истца;
- а также в присутствии специалистов из БТИ и других организаций.
Подсудность дел о согласовании сделанной перепланировки принадлежит районным судам по месту нахождения объекта недвижимости.
Если пакет документов исчерпывающий, и суда не возникает вопросов относительно материалов дела, то в течение 1 – 2 судебных заседаний, дело будет рассмотрено.
Если суд вынесет положительное решение, то на его основании перепланировку можно считать узаконенной. На основании этого документа, будет получен новый кадастровый паспорт с изменениями, и новое свидетельство о собственности, если площадь помещения изменилась в ходе ремонтных работ.
Если же решение суда отрицательное, то собственник может подать в вышестоящую инстанцию для апелляции.
Уплата госпошлины
Сколько стоит подача заявления?
Согласно ст. 333. 19 НК РФ, размер государственной пошлины при рассмотрении дел в районных судах, равен 1 000 рублей для физлиц. Квитанцию необходимо приложить к иску.
Стоимость согласования может возрасти, если нанимать адвоката.
Нотариальное заверение документов
Заверять копии всех документов у нотариуса не нужно. Если от лица собственника будет выступать его представитель, то нужна будет нотариальная доверенность.
Пример можете скачать тут.
Подача документов
Документы подаются в районный суд по месту нахождения помещения. Как правило, заседание будет назначено через 1 – 2 недели после подачи документов, если пакет документов полный.
Рассмотрение и вынесение решения
За 1 – 2 судебных заседания дело будет рассмотрено. Суд вынесет решение либо в пользу истца, либо откажет ему в согласовании.
Решение оформляется письменно. Если оно отрицательное, то суд аргументирует его ссылками на нормы закона.
Оспаривание решения суда о перепланировке
Если истец не согласен с таким решением суда, он может подать апелляцию в вышестоящий суд в течение 1 месяца с момента поступления дела в канцелярию суда.
Подавать апелляцию нужно через суд, который вынес неудовлетворительное решение. Последней инстанцией будет решение верховного суда.
