Федеральными законами № 171-Ф3 от 23.06.2014
г., № 224-Ф3 от 21.07.2014 г., № 487-Ф3 от 29.12.2014 г.
в Земельный кодекс РФ внесены изменения,
существенным образом меняющие порядок
распоряжения земельными участками.
4.1. Положения зк рф о предоставлении земельных участков после 01.03.2015г.
Как было указано выше, в соответствии
с ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договоры
аренды земельных участков, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности, заключаются на торгах,
проводимых исключительно в форме
аукциона, за исключением случаев, прямо
предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Таким образом, по общему правилу, любое
предоставление земельных участков в
аренду должно проводиться на аукционе,
кроме случаев, прямо предусмотренных
Земельным кодексом РФ.
4.2. Порядок проведения аукциона
Порядок предоставления земельного
участка на аукционе может быть представлен
как последовательность следующих
этапов:
1. Подготовка к выставлению права аренды земельного участка на аукцион:
1.1. Подготовка и утверждение схемы
расположения земельного участка (при
отсутствии проекта планировки);
1.2. Проведение кадастровых работ и
постановка участка на кадастровый учет;
1.3. Подача заинтересованным лицом
заявления о предоставлении участка;
1.4. Получение технических условий
подключения (технологического
присоединения) объектов к сетям
инженерно-технического обеспечения;
1.5. Проведение рыночной оценки стоимости
аренды земельного участка (в случае,
если начальный размер арендной платы
рассчитывается не в процентах от
кадастровой стоимости земельного
участка.
1.6. Принятие местной Администрацией
решения о проведении аукциона.
2. Аукцион и заключение договора:
2.1. Публикация извещения о проведении
торгов на сайте torgi.gov.ru;
2.2. Прием и рассмотрение заявок на участие
в торгах, подписание протокола рассмотрения
заявок;
2.3. Проведение торгов;
2.4. Составление протокола о результатах
торгов;
2.5. Подписание договора аренды земельного
участка;
2.6. Государственная регистрация договора
аренды.
Этап 1.В том случае, если земельный
участок не сформирован, подготовка
проведения аукциона начинается с
подготовки и утверждения схемы
расположения земельного участка, кроме
случаев наличия утвержденного проекта
планировки территории.
После формирования земельного участка
заинтересованное лицо обращается в
Администрацию с заявлением о его
предоставлении, указывая кадастровый
номер и цель использования участка
(подп. 6 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ).
Если отсутствуют основания для отказа
в принятии решения о проведении аукциона,
установленные подпунктами 1, 5 — 19 пункта
8 ст. 39.11 ЗК РФ, орган местного самоуправления
не позднее чем за 30 дней до даты принятия
решения о проведении торгов по продаже
права аренды земельного участка обязан
предоставить заинтересованным лицам
технические условия подключения
(технологического присоединения)
объектов к сетям инженерно-технического
обеспечения (подп. 8 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ, п.
5 Правил определения и предоставления
технических условий подключения объекта
капитального строительства к сетям
инженерно-технического обеспечения,
утв. Постановлением Правительства РФ
от 13.02.2006 № 83(далее – Правила)).
Для получения технических условий, а
также информации о плате за подключение
к сетям инженерно-технического обеспечения
орган местного самоуправления в срок
не позднее чем за 45 дней до даты принятия
решения о проведении торгов обращается
в организацию, осуществляющую эксплуатацию
сетей инженерно-технического обеспечения,
к которым планируется подключение
объектов капитального строительства.
Организация, осуществляющая эксплуатацию
сетей инженерно-технического обеспечения,
обязана в течение 14 рабочих дней с даты
получения указанного запроса определить
и предоставить технические условия или
информацию о плате за подключение
объекта капитального строительства к
сетям инженерно-технического обеспечения
либо предоставить мотивированный отказ
в выдаче указанных условий при отсутствии
возможности подключения строящегося
(реконструируемого) объекта капитального
строительства к сетям инженерно-технического
обеспечения (п. 9 Правил).
Подготовка земельного участка к
проведению аукциона заканчивается
принятием Администрацией решения о
проведении аукциона либо решения об
отказе в проведении аукциона. Данное
решение должно быть принято в срок не
более чем два месяца со дня поступления
соответствующего заявления (подп. 9 п.
4 ст. 39.11 ЗК РФ).
Важнейшим моментом является то, что
исчерпывающий перечень оснований для
отказа в проведении аукциона установлен
п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, среди которых можно
выделить следующие:
1) в отношении земельного участка в
установленном законодательством
Российской Федерации порядке не
определены предельные параметры
разрешенного строительства, реконструкции,
за исключением случаев, если в соответствии
с разрешенным использованием земельного
участка не предусматривается возможность
строительства зданий, сооружений;
2) земельный участок предоставлен на
праве постоянного (бессрочного)
пользования, безвозмездного пользования,
пожизненного наследуемого владения
или аренды;
3) на земельном участке расположены
здание, сооружение, объект незавершенного
строительства, принадлежащие гражданам
или юридическим лицам, за исключением
случаев размещения сооружения (в том
числе сооружения, строительство которого
не завершено) на земельном участке на
условиях сервитута или объекта, размещение
которого возможно без оформления
сервитута и которое не препятствует
использованию такого земельного участка
в соответствии с его разрешенным
использованием;
4) на земельном участке расположены
здание, сооружение, объект незавершенного
строительства, находящиеся в государственной
или муниципальной собственности, и
продажа или предоставление в аренду
указанных здания, сооружения, объекта
незавершенного строительства является
предметом другого аукциона либо указанные
здание, сооружение, объект незавершенного
строительства не продаются или не
передаются в аренду на этом аукционе
одновременно с земельным участком;
5) земельный участок в соответствии с
утвержденными документами территориального
планирования и (или) документацией по
планировке территории предназначен
для размещения объектов федерального
значения, объектов регионального
значения или объектов местного значения;
6) земельный участок предназначен для
размещения здания или сооружения в
соответствии с государственной программой
Российской Федерации, государственной
программой субъекта Российской Федерации
или адресной инвестиционной программой;
7) в отношении земельного участка принято
решение о предварительном согласовании
его предоставления;
в отношении земельного участка
поступило заявление о предварительном
согласовании его предоставления или
заявление о предоставлении земельного
участка, за исключением случаев, если
принято решение об отказе в предварительном
согласовании предоставления такого
земельного участка или решение об отказе
в его предоставлении.
Этап 2.Согласно п. 1 ст. 39.13 ЗК РФ
аукцион по продаже земельного участка,
находящегося в государственной или
муниципальной собственности, либо
аукцион на право заключения договора
аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной
собственности, проводится в электронной
форме.
Аукцион является открытым по составу
участников (п. 9 ст. 39.11 ЗК РФ).
Извещение о проведении аукциона
размещается на сайте torgi.gov.ru не менее
чем за тридцать дней до дня проведения
аукциона (п. 19 ст. 39.11 ГК РФ).
Объединение более двух земельных
участков в одном лоте не допускается
(п. 2 ст. 39.11 ЗК РФ).
Начальная цена предмета аукциона на
право заключения договора аренды
земельного участка устанавливается по
выбору уполномоченного органа в размере
ежегодной арендной платы, определенной
по результатам рыночной оценки в
соответствии с Федеральным законом «Об
оценочной деятельности в Российской
Федерации», или в размере не менее
полутора процентов кадастровой стоимости
такого земельного участка, если результаты
государственной кадастровой оценки
утверждены не ранее чем за пять лет до
даты принятия решения о проведении
аукциона (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ).
Организатор аукциона устанавливает
время, место и порядок проведения
аукциона, сроки подачи заявок на участие
в аукционе, порядок внесения и возврата
задатка, величину повышения начальной
цены предмета аукциона («шаг аукциона»).
«Шаг аукциона» устанавливается в
пределах трех процентов начальной цены
предмета аукциона (п. 18 ст. 39.11 ЗК РФ).
Победителем аукциона признается участник
аукциона, предложивший наибольшую цену
за земельный участок или наибольший
размер ежегодной арендной платы за
земельный участок (п. 17 ст. 39.12 ГК РФ).
Если единственная заявка на участие в
аукционе на право заключения договора
аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной
собственности, подана лицом, которое
соответствует указанным в извещении о
проведении аукциона требованиям к
участникам аукциона и заявка на участие
в аукционе которого соответствует
указанным в извещении о проведении
аукциона условиям аукциона, либо если
только один заявитель признан единственным
участником аукциона или в аукционе
принял участие только один его участник,
договор аренды такого земельного участка
заключается с указанным лицом (п. 6 ст.
39.6 ЗК РФ).
Результаты аукциона оформляются
протоколом, который составляет организатор
аукциона (п. 15 ст. 39.11 ЗК РФ).
Протокол о результатах аукциона
размещается на официальном сайте в
течение одного рабочего дня со дня
подписания данного протокола (п. 16 ст.
39.11 ЗК РФ).
В течение трех рабочих дней со дня
подписания протокола о результатах
аукциона организатор аукциона обязан
возвратить задатки лицам, участвовавшим
в аукционе, но не победившим в нем (п. 18
ст. 39.11 ЗК РФ).
Уполномоченный орган направляет
победителю аукциона или единственному
принявшему участие в аукционе его
участнику три экземпляра подписанного
проекта договора купли-продажи или
проекта договора аренды земельного
участка в десятидневный срок со дня
составления протокола о результатах
аукциона. Договор заключается не ранее
чем через десять дней со дня размещения
информации о результатах аукциона на
официальном сайте (п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ).
Существует несколько различных способов подачи заявки на аренду земельного участка и получения земельного участка, основными из которых являются покупка и аренда.
При этом способов взять землю в аренду на торгах для данных целей также предусмотрено несколько. Наряду с арендой участка у частных лиц или предприятий, будущий арендатор может обратиться к такому способу, как участие в аукционе по аренде (или торгах). О преимуществах и возможных недостатках этого способа будет рассказано далее в статье.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва: +7(499)350-6630.
- Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.
Понятие торгов
Торги на право аренды земельного участка представляют собой процедуру, которая инициируется исполнительным органом государственной власти или же органом местного самоуправления. Кроме этого, организатором данной процедуры может выступать специальная компания, которая работает с указанными органами по договору.
В ходе ее проведения разыгрывается право на получение земельного участка в аренду для его использования в определенных целях и за установленную плату.
Участки, которые в данном случае выставляются на торги, являются федеральной собственностью.
При этом они должны иметь кадастровый номер, доступ ко всем необходимым коммуникациям (воде, свету, газу) и разрешение на постройку на их территории каких-либо зданий.
Особенности порядка проведения аукциона на право заключения договора аренды
Принять участие в торгах и арендовать землю могут как физические лица (граждане или предприниматели), так и юридические (государственной или частной сферы).
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:
- Москва: +7(499)350-6630.
- Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.
Причем это могут быть как граждане России, так и представители иностранных государств или даже лица без гражданства.
Предусмотрен следующий порядок проведения этой процедуры, закрепленный в ст. 39.12 ЗК РФ:
Принятие решения о торгах
Оно обязательно оформляется документально тем органом, который будет проводить процедуру.
Публикация извещения о предстоящей процедуре в средствах массовой информации
Например, это может быть газета, которая издается в конкретном регионе, специализированное издание, сайт соответствующего местного органа власти и т. п.
Принятие заявок от претендентов и их регистрация в соответствующем журнале
Для участия претендент должен предоставить организатору определенный пакет документов, а именно:
- заявку (ее форма утверждается организатором);
- платежный документ из банка, подтверждающий внесение задатка (обычно его величина составляет 10% от первоначальной величины арендной платы);
- копию документа, удостоверяющего личность (для обычных граждан);
- должным образом заверенный перевод на русский язык документов о госрегистрации юрлица (для иностранных компаний);
- сведения из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (если заявку подает ИП);
- сведения из единого государственного реестра юридических лиц (если такой субъект выступает претендентом на участие в торгах).
Данный список, который предоставляеться организатору является исчерпывающим — организатор не имеет права требовать другие документы.
Стоит учесть, что подать заявку на участие претендент может как лично, так и через своего законного представителя. В последнем случае он должен также предоставить нотариально заверенную доверенность от того лица, которое будет участником торгов.
Сделать это необходимо не позднее, чем за пять дней до начала мероприятия.
Подавать заявку с необходимыми документами лучше всего вместе с их описью, после чего они регистрируются в журнале с указанием номера, даты и времени их предоставления. Далее все эти реквизиты проставляются и на каждом экземпляре документов. При этом один экземпляр отдается организатору, а второй остается у претендента.
Рассмотрение поданных заявок и документов
На этом этапе также устанавливается факт поступления задатка от них, после чего принимается окончательное решение. Претенденту могут как отказать в участии, так и допустить его к этой процедуре. В случае отказа перечисленный задаток возвращается.
Проведение мероприятия
Проходит оно в то время и в том месте, которое было ранее указано в извещении о торгах. Проводит его специально назначенное лицо — аукционист. Начинается мероприятие с оглашения им названия, основных характеристик и минимального размера арендной платы, а также основного порядка проведения торгов.
После этого участники получают пронумерованные билеты, которые могут поднимать после оглашения первоначальной стоимости для ее повышения.
Если после трехкратного объявления повышенной цены никто из участников не предложил больше, аукцион на право заключения договора по аренде земельных участков завершается.
Победителем является тот претендент, который предложил наибольшую величину арендной платы за участок и поднял билет последним.
Он и сможет заключить договор аренды земельного участка.
Оформление результатов
Происходит это путем составления протокола о предоставление земельного участка в аренду, в который заносится вся важная информация относительно хода проведения процедуры, а именно:
- данные об участке (его местоположение, кадастровый номер, сведения о госрегистрации прав);
- имя победителя (или наименование, если речь идет о юридическом лице);
- поступившие предложения от участников аукциона;
- регистрационный номер предмета торгов;
- величина арендной платы, а также порядок и способы ее внесения.
Данный документ подписывается организатором аукциона, его победителем и аукционистом в том день, когда проводилось это мероприятие. Он составляется в двух экземплярах — один остается у организатора, второй передается победителю.
7. Публикация информации о результатах. Делается это в тех же СМИ, где ранее публиковалось извещение о торгах. На это предоставляется определенный срок — один месяц после заключения договора аренды.
После этого процедура торгов считается завершенной, а победитель и организатор могут переходить к следующему этапу — заключению договора аренды. Задатки, внесенные всеми остальными участниками, должны быть возвращены им в течение трех дней после окончания торгов.
Порядок заключения договора
Оформленный и подписанный сторонами протокол является основанием для дальнейшего заключения между ними договора аренды на земельный участок.
Этот документ составляется в соответствии с общими правилами и требованиями, установленными для него в законодательстве.
В частности, обязательным условием, которое включается в документ, является четкое указание предмета сделки, то есть конкретного земельного участка. Также необходимо определить срок действия договора, величину арендной платы, периодичность и допустимые способы ее внесения, права и обязанности сторон и т. д.
Стоит учесть, что для заключения договора установлен определенный срок — максимум 5 дней с момента подписания протокола (то есть и со дня проведения аукциона).
Задаток, который был внесен победителем, засчитывается ему в величину арендной платы.
Срыв торгов: причины и последствия
В некоторых случаях аукцион может быть признан несостоявшимся. Происходит это в следующих случаях:
- в мероприятии принимали участие менее двух субъектов;
- ни один из участников после троекратного объявления цены не поднял билет;
- победитель аукциона уклоняется от подписания протокола о его результатах или от заключения договора аренды.
В случае признания торгов такими, что не состоялись, их организатор имеет право объявить проведение данной процедуры повторно.
Однако условия при этом могут быть изменены (например, он может увеличить или уменьшить арендную плату).
Что касается участника, который уклонился от дальнейшего заключения сделки, то сведения о нем вносятся в специальный реестр недобросовестных участников аукциона. Обязанности по ведению данного реестра возлагаются на специальный уполномоченный федеральный орган исполнительной власти.
После включения в такой реестр в дальнейшем ему будет сложнее получить доступ к участию в торгах. Кроме этого, организатор аукциона может не вернуть ему величину задатка, внесенного на этапе подачи заявки.
Долгосрочная аренда земли у государства
заключается максимум на 49 лет.
После заключения договора долевого строительства его необходимо зарегистрировать. Как это сделать, подробно описано здесь.
Бюджетники могут оформить ипотеку на очень выгодных условиях. Подробнее читайте здесь.
Аренда участка без аукциона
В некоторых случаях допускается аренда земельных участков и без проведения торгов. Например, сюда относятся ситуации, когда на территории участка расположено строение, принадлежащее претенденту в арендаторы. Также отдельная компания или предприниматель может согласовать условия проведения сделки с муниципалитетом напрямую, однако для этого должны выполняться определенные условия.
На первый взгляд, аренда участка при помощи аукциона — это очень выгодная процедура, ведь в этом случае стоимость аренды может быть в несколько раз ниже рыночной. Однако и риски при этом существуют немалые: на торги часто выставляются неликвидные земли со множеством проблем. Поэтому стоит внимательно изучать все характеристики участка, а также данные об организаторе этого мероприятия.
Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему,
звоните по телефонам
:
- Москва: +7(499)350-6630.
- Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.
Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!
Государственные и муниципальные образования крупные владельцы земельных наделов, и многие фермеры или строительные компании обращаются к ним за выделением участка земли по праву аренды.
Чтобы участок был выделен конкретному пользователю, законодательством установлено проведение торгов, и только с победителем аукциона в дальнейшем будет заключена сделка аренды.
Что это такое
Это инициированное муниципальным образованием или органами самоуправления мероприятие, на котором желающие могут выступить в роли будущего арендатора выставленных на торги земель определенной категории под те или иные нужды организаций.
Вставить на торги можно только те земельные участки, которые прошли кадастровый учет, то есть им присвоен определенный номер в едином реестре прав на недвижимые объекты.
Но через выставленный участок должны проходить все коммуникационные и жизнеобеспечивающие линии, то есть полностью быть готовым к эксплуатации по назначению, указанном в принадлежности по той или иной категории земельных наделов.
Для чего он нужен
Частные лица или коммерческие компании могут намного дешевле оформить право аренды, участвуя в подобных торгах. Цена намного ниже, чем за аналогичную недвижимость, но на рынке объектов земельных прав.
Причем проведение торгов обязательно предусматривают цель и назначение использования выставленных на аукцион земель:
- в один день могут проводится торги на право заключения договора по аренде земель с целью индивидуального жилищного строительства;
- на другой день выставляются участки на комплексное освоение и разработку новообразованных земельных наделов;
- для строительства многоквартирных домом;
- для возведения подсобных хозяйственных сооружений для коммерческих целей и т.п.
Организация и проведение торгов это прерогатива управления имущества, муниципального или сельского поселения. Представителем организации определяется дата и место, устанавливается определенный порядок проведения торгов.
В интернете создан сайт, где органы самоуправления публикуют сведения о проведнии торгов. Узнать о выставленных на торги участков можно Torgi.gov.
Чем регулируется
Вся правовая аргументация по проведению, организации и порядка заключения договоров с победителями торгов содержится в Земельном Законодательстве, в ст. 39.11. и главе № 7 Гражданского Кодекса.
Также к торгам применяется Закон от 26.07. 2006 г за номером 135 «О защите конкуренции», приказ антимонопольной службы от 10.02. 2010 за номером 67 «О порядке проведения торгов на право заключения соглашений на аренду земель».
Также в ГК РФ ст. 438 даны правовые основания для условий, порядка и заключения договоров аренды с победителем проведенного торга.
Порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка
Для торгов на определение победителя аукциона разработаны свои правила, которые следует неукоснительно исполнять. И если не выполнить хотя бы одно условие, или посчитаете его необязательным, то результаты могут быть неутешительными для соискателя.
Установленный регламент проведения торгов следующий:
- председательствующий зачитывает постановление о проведении торгов;
- распорядители торгов определяют лиц, которые проявили желание участвовать в торгах, их должны быть не менее двух, устанавливает все ли желающие были должным образом уведомлены;
- если никто не пожелал принимать участие в торгах, то они не будут проводится, и победителем будет единственный участник;
- все соискатели должны пройти регистрацию, причем сроком за 7 дней до предполагаемой даты торгов. Принимать участие могут российские граждане, иностранные подданные иностранного или российского гражданства, или без него, имеющих только вид на жительство. Для идентификации следует предоставить личные удостоверения личности. Регистрация проводится по заявлению соискателей;
- каждый участник обязан внести залог, который в случае победы будут учтен при оформлении договора аренды.
Подготовительные моменты
Органы самоуправления размещают публичные объявления о проведении торгов на право аренды земельного участка в газетах, по телевидению и в интернете. Публикации должны появиться примерно за 30 дней до начала мероприятия.
В объявлении должна быть указана информация:
- точный адрес проведения торгов, место и дата, время;
- описание объекта, с присвоенным кадастровым номером, чтобы его можно было найти на публичной кадастровой карте, категория земель и цель использования;
- в нем должна стоять стартовая стоимость аренды, чтобы соискатели смогли собрать нужную сумму заранее;
- некоторые организаторы указывают сумму, на которую может быть поднята стоимость за один удар молотка;
- прописывается залоговая сумма, которую должен внести каждый участник аукциона;
Весь ход торгов протоколируется, записывается каждое предложение о повышении первоначальной ставки.
Как проходят торги:
- руководитель мероприятия оглашает о начале торгов, и описывает первый лот. На карте его показывают, дают краткую характеристику, преимущества;
- ответственный сотрудник оглашает стартовую цену и назначает шаг в торгах;
- теперь сами заинтересованные в аренде участники назначают свою цену, все предложение фиксируются в протоколе;
- после последнего предложения, когда нет других вариантов, и стоимость больше не повышается, определяется победитель, называют его регистрационный номер, все личные данные.
Победителя приглашают для оформления договора, сведения о победителе печатаются в газетах и оглашаются в СМИ, телевидении и радио.
Протокол ведения торгов подписывают все участники мероприятия, иначе торги могут признать не состоявшимися.
На что обратить внимание
Вы уже настроились на участие в торгах, внесли залог и запаслись необходимой суммой, но вдруг они отменяются поему так может произойти?
Из-за срыва, для которого есть свои причины:
- банальная неявка всех участников торгов. Заявок подано много, но никто так и не пришел, поэтому торги отменяются;
- или сам муниципалитет передумал передавать землю в аренду, и вывел участок из оборота. В этом случае он заранее предупреждает об отмене, и возвращает участника внесенные в качестве залога средства;
- нет предложений от соискателей, желание выявил всего один коммерсант. Вот с ним и будет заключен арендный договор.
Победитель имеет право на заключение договора аренды земельного участка, в нем обязательно прописывается:
- На каком основании возникло право на заключение соглашения об аренде конкретного участка.
- Оговариваються все права и обязанности сторон по совершенной сделке.
- Устанавливается срок действия соглашения, и определяется преимущественное право продления сделки, он может быть самым различным, вплоть до бессрочного использования. Если точный срок не установлен, то стороны могут расторгнуть его в любое время, если возникнет для этого строгая необходимость.
- Внимание! Если соглашение заключено на неопределенный срок, то следует получить сведения от владельца о том, есть ли наложенные на участок обременения, то есть сам факт аренды будет являться как раз таковым. И если расторжение будет в одностороннем порядке арендатором, то все финансовое бремя по дальнейшей оплате может быть снято только через судебный орган, а это значит, то за этот срок придется уплатить арендную ставку, оговоренную соглашениями.
- В разделе об ответственности прописываются условия, при которых возможно использование земли. А также незамедлительное расторжение, если они будут грубо нарушены. Например, владелец может установить запрет на передачу прав аренды третьим лицам, то есть передавать его в субаренду.
О чем еще следует помнить
Если по результату торгов у лица появилось право на оформление арендных правоотношений, но он этого так и не сделал, хотя и пользуется в полной мере земельным наделом, то в будущем могут быть большие неприятности. Почему?
Только оформленные письменно правоотношения будут считаться юридическим фактором на законное пользование землей.
А если его нет, то руководство может вновь выставить участок на торги, и оформить другой договор, даже если уже внесены средства в счет аренды. Такое случается, правда, не очень часто, так что все деловые отношения обязательно следует оформлять документально.
Во, пожалуй, и все, что хотелось бы рассказать о торгах на право заключения договора аренды земельного участка.
Видео: Открытый аукцион на право заключения договоров аренды
0 комментариев
Решение провести аукцион земельного участка вправе провести уполномоченные органы. Запрещено объединять в один лот аукциона 2 участка.
Для организации публичных торгов необходимо:
- Подготовить и утвердить схему положения земельного участка, если границы земли не определены и предполагается их согласование.
- Подготовить документы на землю и провести кадастровые работы.
- Провести государственный кадастровый учет земли и осуществить регистрацию прав на землю.
- Получение ТУ для подключения к участку инженерно-коммуникационных сетей.
Согласование схемы ЗУ проводится с учетом планирования территории, а также ее комплексной застройки.
Что это такое?
Аукцион земельного участка – продажа или аренда участка через публичные торги. Земля переходит в собственность или аренду участнику, предложившему наибольшую цену за куплю-продажу или аренду.
Проводится уполномоченным органам, гражданами, юридическими лицами и предполагает постепенное увеличение «шага» продажи за выставленный лот.
С победителем заключается договор аренды или купли-продажи недвижимого имущества.
Кто организовывает?
Организация аукционов проводится органами государственной власти или местного управления – согласно федеральному законодательству и муниципальным актам.
Выставить участок через аукцион вправе граждане и компании – собственники свободных в обороте земельных участков.
Право на участие
В аукционе вправе принимать участие граждане и юридические лица, оформившие документы по правилам ЗК и своевременно предоставившие заявки, внесшие необходимую сумму задатка на указанные банковские реквизиты.
Законодательная база
Порядок подготовки и проведения аукциона обозначены в ЗК РФ.
Оформление договоров регулируется ГК РФ – ст. 549-558; ст. 606-625. Порядок государственной регистрации недвижимости обозначен в ФЗ № 218.
Аукцион земельных участков
Начальная стоимость участка, который реализуется по аукциону, является рыночной стоимостью земли, определяемой согласно ФЗ №135 об оценочной деятельности, или кадастровой стоимостью.
Срок государственной кадастровой оценки должен быть не больше 5 лет до объявления аукциона. Начальная стоимость аренды земельного участка определяется результатом первого арендного платежа.
Если аукцион считается несостоявшимся и когда единственный участник публичных торгов не заключил договор аренды или купли-продажи участка, то начальная стоимость земли последующего аукциона может быть снижена, но не больше, чем на 30% от прежней начальной цены участка.
Время, место и порядок проведения публичных торгов устанавливается их организатором. Организатор также обязан опубликовать извещение о проведении аукциона – не позднее 30 дней до начала торгов.
К извещению об аукционе по продаже земельных участков должны быть приложены проект договора продажи или аренды земельного участка. Если земля предоставляется для комплексного освоения – согласно ГрК РФ, то к извещению должен быть приложен проект договора комплексного освоения территории.
Если предполагаемый земельный участок не может быть предметом аукциона, то уполномоченный орган обязан принять извещение об отказе в проведении торгов. Оно должно быть размещено на сайте в течение 3-х дней с момента принятия такого решения.
По продаже
Продажа участков проводится по правилам ЗК РФ. Участники борются за право стать собственниками объекта недвижимости и предлагают свою цену, согласно «шагу» и правилам торгов.
Окончательная стоимость участка остается за покупателем, предложенную стоимость которого не смогли «перебить» конкуренты в течение определенного периода времени.
Иностранцы и юридические лица с иностранным уставным капиталом в размере 50% и более не вправе участвовать в аукционе по продаже участков.
По аренде
Аукцион проводится по общим правилам. Победителем признается участник, который предложил за аренду земельного участка наибольшую цену. С ним заключается договор аренды.
Задаток засчитывается в качестве арендного платежа.
Под ИЖС
Участок под ИЖС может быть реализован через публичные торги на общих основаниях.
Главное, чтобы на него не были оформлены обременения, и он не был изъят для государственных и муниципальных потребностей.
Как проходят?
Аукционы могут проводиться в открытой и закрытой форме или через электронные торги.
Стоимость аренды или рыночной продажи участка может повышаться на 1-3 % от начальной объявленной цены.
Правила проведения
Аукционер следит за реакцией участников, их готовностью предложить за участок большую цену. Если цена на участок была названа трижды, и никто из участников не предложил большую стоимость, то аукцион признается состоявшимся.
С победителем должен быть подписан договор аренды или купли-продажи участка — на основании протокола проведения торгов.
Сделка подписывается не позднее 5 дней после проведения аукциона. Организатор торгов вправе разработать свои правила проведения аукциона, не нарушающие земельное и градостроительное законодательство.
Документы
Для участия в аукционе в 2018 году необходимы следующие сведения:
- Заявка, в которой следует указать номер банковского счета для возвращения задатка.
- Копия паспорта гражданина.
- Выписка из ЕГРЮЛ (если в аукционе принимает участие организация) — может быть запрошена организатором торгов.
- Письменные сведения, которые подтверждают уплату задатка.
Один заявитель может оформить только одну заявку на аукцион. Прием документов прекращается не раньше 5 дней до начала торгов. Если заявка подается в день проведения аукциона, она должна быть возвращена заявителю в тот же день.
Протокол рассмотрения заявок ведется заявителем. При отказе к допуску к аукциону заявителю должен быть возвращен задаток.
Порядок расчетов
Задаток засчитывается в счет купли-продажи участка. Оплата проводится способом, указанным в правилах организации аукциона. При отказе заключить договор купли-продажи или аренды победитель теряет сумму задатка.
Извещение о проведении аукциона должно быть размещено на сайте организатора – в течение месяца после проведения торгов.
Оформление права собственности
Правило собственности оформляется по правилам, указанным в ФЗ № 218. Для оформления нужно подать заявку в Росреестр и оплатить государственную пошлину.
Размер государственной пошлины составляет 2 тыс. рублей.
Основания для отмены
Аукцион может быть признан несостоявшимся по решению суда – в случае, когда были нарушены правила его проведения или когда объектом продажи был земельный участок, который по закону нельзя было реализовать.
Когда возможна продажа земли без торгов?
Продажа земель без торгов возможна льготным категориям гражданам – для ведения дачного подсобного хозяйства для земель в целях комплексного развития.
Для организации продажи без торгов нужно оформить заявку и указать категорию (назначение) земельного участка. Организация аукциона проводится специализированными органами и требует точного соблюдения формальностей.
На видео о проведении аукциона
Приобретение или аренда земли – это очень грамотное и выгодное вложение денежных средств, так как она может использоваться для самых разных целей. Самый выгодный путь получения земельного участка – это покупка у государственных, муниципальных органов. Но для того, чтобы приобрести недвижимость таким образом, понадобится пройти процедуру участия в торгах.
Торги землей – законные нюансы
Процедура проведения аукциона является законной и регулируется Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ и правилами организации торгов, утверждёнными постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г.
Сначала государственными или муниципальными органами власти выносится решение об организации торгов. Инициаторами могут быть заинтересованные лица, которые должны предоставить соответствующее заявление в уполномоченную службу. На этом этапе принимается первоначальная стоимость договора продажи или аренды, шаг публичного аукциона, время и место, где будет проводиться мероприятие, вид процедуры, условия. 2 участков в одном лоте быть не может.
Далее местные СМИ (газеты, сайты) публикуют информацию, а затем принимаются заявки и регистрируются в журнале учёта. Заявки должны быть соответствующей формы, которая установлена организатором, в них необходимо указать банковские реквизиты счёта, куда будет возвращаться задаток.
Мероприятие может проходить в:
- открытой форме;
- закрытой;
- электронной.
Побеждает на конкурсе тот, кто предложит наиболее высокую цену или сумму арендной платы. Если предложения равны, то выигрывает тот, кто подал заявку раньше. Сама же стоимость является рыночной или кадастровой.
В результате составляется протокол, на основании которого с победителем заключается договор купли-продажи (аренды).
Аукцион может не состояться в следующих случаях:
- Если на участие заявлено менее, чем 2 участника;
- Никто не поднял билет после оглашения начальной суммы;
- Победивший отказывается от подписания протокола или договора купли-продажи (аренды).
Проведение торгов
Во всех случаях после объявления названия, основных характеристик и начальной стоимости участка претенденты получают билеты, которые имеют номера. Эти билеты они должны поднимать чтобы повысить первоначальную цену после её оглашения.
На право аренды
В случае торгов на право аренды владельцем имущества является государство или местное самоуправление. Участок должен иметь кадастровый номер, доступ к коммуникациям, разрешение на строительство каких-либо сооружений на территории.
Участие в таких торгах разрешается как физическим, так и юридическим лицам, а также лицам без гражданства.
Победитель подписывает протокол о предоставлении земли в аренду, в котором помимо стандартных данных указывается сумма арендной платы, порядок и способы её внесения.
После этой процедуры составляется договор, содержащий срок действия, величину арендной платы, порядок и способы внесения, а также права и обязанности сторон.
На продажу
В начале торгов аукционист информирует о наименовании и характеристиках предмета продажи, первоначальную сумму, по которой он продаётся, а также шаг аукциона. Цена может повышаться только с учётом шага.
Оформление результатов осуществляется с помощью протокола, а затем подписания договора купли-продажи.
Под ИЖС
Земля под индивидуальное жилищное строительство может быть реализована через публичный аукцион по общим правилам. Участок не должен иметь обременений, а также не должен был быть изъят государством.
Порядок проведения конкурса
Кто проводит торги?
Аукцион проводится специально назначенным лицом – аукционистом.
Согласно федеральному законодательству и муниципальным актам это могут быть органы государственной власти, местного самоуправления, или граждане и компании, имеющие свободные в обороте земельные участки.
Как принять участие?
Участвовать разрешено всем гражданам и юридическим лицам, имеющих возможность оплатить купленный или арендованный участок. Участие начинается с обращения в местный муниципалитет с заявлением. При себе нужно иметь гражданский паспорт с регистрацией. Также понадобится оплатить первоначальный взнос и предъявить ксерокопию квитанции в администрацию.
Аукцион может начинаться, если участников более двух, тогда их оповещают за 30 дней до начала мероприятия.
Где проходит розыгрыш земли?
Место проведения во всех случаях определяется организатором и заранее указывается в извещении о торгах.
Перечень документов
Для того, чтобы участвовать в торгах, потребуется предоставить следующие документы:
- Заявку в форме, которую требует организатор, обычно её публикуют на сайте организующего учреждения. В заявке должны быть указаны сведения об участнике, а также реквизиты счёта, на который перечисляется задаток;
- Для граждан – документ, удостоверяющий личность, для физических лиц-предпринимателей – выписку из ЕГРИП, для юридических лиц – выписку из ЕГРЮЛ;
- Платёжный документ, удостоверяющий факт перечисления задатка.
Плата за участие
Претендентов аукциона обязуют внести задаток, указанный в извещении о проведении торгов. Он составляет порядка 10% от первоначальной стоимости участка или первоначального размера арендной платы.
Денежные средства возвращаются лицам, которые не выиграли торги.
Участник, выигравший торги, заключает договор, внесённые деньги засчитываются в счёт оплаты стоимости участка.
Где найти список выставленных лотов – в какой газете публикуется?
Информация об аукционах размещается на официальном сайте www.torgi.gov.ru на сайте администрации района, области или округа и в официальной местной газете. Но при этом стоит учитывать то, что объявление может быть незаметно напечатано мелким шрифтом среди других объявлений, поэтому нужно точно иметь понятие где и каким образом искать информацию о торгах.
Как выиграть торги?
Ещё до начала аукциона необходимо осуществить небольшую исследовательскую работу: найти информацию о выставлении объекта на торги, в которой будет указан его кадастровый номер; зайти на сайт Росреестра и с использованием кадастрового номера найти основные параметры участка: размеры, расположение.
По градостроительной карте можно понять, как разрешается использовать данный участок и прилегающие территории; где проложены дороги; наличие природоохранных зон; расстояние до ближайших городов.
Если объект расположен вблизи от экономически развитого города, то, вероятнее всего, других участников будет много. В таком случае необходимо рассчитать свой бюджет так, чтобы была возможность поднимать цену и выиграть.
В той ситуации, когда бюджет ограничен, лучше подобрать участок попроще, предварительно ознакомившись с планами по застройке территории. На такой участок будет меньше заявок, и стоить он может недорого, хотя при правильном использовании может стать одним из лучших.
Заключение договора аренды
Победитель аукциона подписывает договор аренды в соответствии с правилами гражданского законодательства не ранее, чем через 10 дней после объявления итогов торгов.
Договор заключается на срок выше 5 лет. Если выигравший участник обанкротился или приостановил свою деятельность, то организатор в праве отказаться от договора.
Если победитель уклоняется от заключения договора, то составляется документ об отказе, а организатор имеет право обратиться в суд с целью принудить его подписать договор.
Заключение договора купли-продажи
По окончании аукциона выигравшим участником и организатором подписывается протокол, являющийся основанием для оформления договора купли-продажи. Заключение договора происходит не позже 5 дней после того, как подписан протокол.
Окончательный взнос вносится в соответствии с данными, оговорёнными ранее. Оплата производится не наличными, а перечисляется на счёт организатора торгов.
Залог, внесённый для участия в аукционе, вычитается из итоговой стоимости. Претенденты, которые не выиграли аукцион, в течение трёх дней получают свои залоги обратно на те счета, которые они указали в заявлениях.
Заключение
В большинстве случаев участие в торгах с целью получения недвижимости участка является выгодным решением, поскольку земля таким образом имеет меньшую стоимость по сравнению с рыночной. Единственный недостаток этого процесса – на него сложно попасть.
