Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Обмен участка из государственных или муниципальных земель на частный участок
Земельный участок — это объект правовых сделок, предусмотренных российским законодательством.
В 2014 году вступил в силу Федеральный закон РФ под № 171, который собой в значительной степени модифицировал ЗК РФ. В частности, были затронуты и смежные вопросы земельного, лесного, градостроительного законодательства. Кроме того, были заполнены некоторые правовые пробелы, которые касались обмена земельного участка, находящегося в государственной или же муниципальной собственности.
Понятие и случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности
Перед тем как рассмотреть данный вопрос более детально, следует остановиться на самом определении земельного участка. Опираясь на ЗК РФ, можно вывести следующую дефиницию:
Земельный участок — это объект правовых сделок, предусмотренных российским законодательством, который официально признается недвижимым имуществом.
Иными словами, земельный участок — это вещь, которая обладает определенными характеристиками, что установлено ст. 6 ЗК РФ.
Земельный надел, находящийся в государственной или же муниципальной собственности, может представлять собой объект сделок обмена, купли-продажи, мены, дарения и пр.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что законодательством РФ предусматривается возможность обмена земельных объектов, находящихся в муниципальной или государственной собственности, на наделы, которые принадлежат субъектам правоотношений на праве частной собственности.
Однако следует помнить о том, что подобный обмен недвижимых объектов возможен лишь в том случае, если происходит изъятие территории для обеспечения государственной или муниципальной нужды, в том числе передача осуществляется с целью строительства на территории объектов социальной инфраструктуры.
При этом нормативный порядок подразумевает, что обмен земельных объектов должен происходить на основании документации, с прописанными в ней целями, с учетом которых и осуществляется изъятие. Собственник объектов, передача которых происходит на законодательном основании со стороны государства или же муниципалитета, получает новый земельный надел, по правилам, которые установлены законом.
Изъятие земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд
Изъятие надела, находящегося в частной собственности, происходит с учетом условия, которое закреплено в действующих российских нормативно-правовых актах. Подобный обмен может быть осуществлен только по решению уполномоченных на то органов муниципальной или же государственной власти.
Передача земельного участка подразумевает целый перечень дополнительных юридических действий, в частности:
- Прекращение права собственности владельца подобного надела (это может быть как физическое, так и юридическое лицо);
- Прекращение права собственности на земли, которые принадлежали собственнику на праве безвозмездного пользования или полученные в качестве наследства, но которые причисляются к рангу муниципальной или же государственной собственности;
- Прекращается и безвозмездная или возмездная аренда земельного участка, о чем у субъектов правоотношений был ранее заключен договор.
Кроме того, изъятие надела подразумевает также полное прекращение действия сервитута, залога и иных ограничений объектов, в отношении которых происходит безвозмездная или возмездная передача. Но законодательный порядок предусматривает и некоторые исключения из общего правила, в частности, передача земельного участка, находящегося в частной собственности, возможна и без снятия сервитута.
Особенности этого обмена состоят в том, что сервитут не должен ограничивать цели, с которыми надел из частной собственности переводится в муниципальную или же государственную.
При этом собственник должен быть заранее оповещен о решении органов государственной или муниципальной власти, в котором прописана безвозмездная или возмездная передача объектов для обеспечения государственных нужд. Законодательный порядок при этом должен быть соблюден.
Условия, которые подразумевает безвозмездная или же возмездная передача объектов обмена, прописываются в соглашении об изъятии земельных наделов. В частности, указываются условия: временные сроки, денежная компенсация и иные выплаты. Если безвозмездная или возмездная передача объектов происходит принудительно, то особенности обмена прописываются в судебном решении.
Понятие договора мены земельных участков
Особенности мены участка состоят в том, что между участниками правоотношений, заключается соглашение, в котором прописывается главное условие передача участка, находящегося в собственности, другой стороне-контрагенту, но в обмен на иную землю или же интересуемую вещь.
Это правило закрепляется Гражданским кодексом РФ, а именно, ст. 567.
В результате обмена участка, находящегося в государственной собственности, на частную землю у участников возникает право собственности на приобретенные объекты.
Договор мены земельных участков — это официальный документ, который закрепляет собой легитимность осуществленной сделки. Образец договора можно получить как в уполномоченном на то органе, так и на портале государственных услуг.
Соглашение, которое заключается между участниками, подразумевает, что земля имеет равноценную стоимость, что является гарантом того, что ни один из субъектов не будет ущемлен в своих правах и интересах.
Процедура мены земельными участками, находящимися в собственности у участников контракта, не всегда подразумевает единовременную передачу надела лицу. В юридической практике распространены случаи, когда право собственности на участок сначала переходит к одному лицу, а спустя время, второй субъект правоотношений также выступает в свои законные права.
В подобном случае гарантией защиты прав считается ст. 328 ГК РФ, которая подразумевает встречное выполнение обязательств.
Предмет договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности
Как и любое другое правовое соглашение, договор мены подразумевает четкую регламентацию того, какой объект будет признаваться предметом этого контракта. Иными словами, указание предмета договора — это одно из ключевых условий, чтобы документ вступил в юридическую силу. Образец оформления данного пункта можно посмотреть в типовом договоре мены.
Предмет договора мены участками, находящимися в различной собственности, должен включать следующую информацию:
- точный адрес земельного участка;
- категорию надела, а также целевое предназначение земли;
- сведения о находящихся на территории участка объектах недвижимости;
- конечную цель использования территории;
- кадастровый номер участка, который был подвергнут межеванию;
- наличие притязаний со стороны третьих лиц и обременений;
- итоговую площадь земельного участка.
При этом следует отметить, что предметом мены не могут выступать участки, которые были изъяты из оборота или ограничены в своем обращении. Вопрос, который касается территорий, взятых в ипотеку, решается в каждом конкретном случае индивидуально. Несмотря на наложенные ограничения, если залогодатель даст свое согласие, то надел может подлежать процедуре мены.
Обязательная оценка участка при заключении договора мены
Договор мены земельных наделов и его регистрация подразумевает соблюдение всего законодательного порядка проведения юридических сделок. Одним из таких условий, которое возводится в ранг обязательных, считается оценка участка.
Это нормативное правило зафиксировано в земельном законодательстве, а именно, в ст. 39.22 ЗК РФ.
Оценке подвергаются как сами земельные наделы, которые выступают в качестве предмета договора мены, так и все объекты недвижимого имущества, расположенные на указанной территории. Оценка стоимости земельного участка осуществляется на основе законодательной базы, которая разрабатывалась как на федеральном, так и местном уровне.
При этом производить оценочную деятельность могут только уполномоченные на то специалисты, которые имеют лицензию на данный тип работ. Образец оценочного листа можно посмотреть в Интернете, так как он содержит в себе типичные пункты.
Следует отметить, что регистрация мены земельного участка невозможна, если оценка будет не произведена, так как государственная регистрация подразумевает указание истинной стоимости надела.
Цена обмениваемых земельных участков
Договор мены по сравнению с договором о свершении сделки купли-продажи (образец можно найти в Интернете в свободном доступе) имеет существенные отличия. Именно поэтому все правовые нюансы должны учитываться при оформлении подобного обмена. В частности, в договор мены обязательно включается стоимость земельных участков, которые подлежат мене. При этом учитываются два основания:
- Кадастровая стоимость. В этом случае определение цены происходит на основе данных, полученных из кадастрового паспорта объекта. Это необходимо для того, чтобы рассчитать финансовые издержки на уплату госпошлины и работу нотариуса.
- Справедливая стоимость. Это основание подразумевает включение в договор информации о том, какую цену за меняемый участок хотят получить законные владельцы.
Если цена обмениваемых объектов не фиксируется договором и не обговаривается сторонами правоотношений, то подобные наделы, согласно законодательству, считаются полностью равноценными. При этом все бремя издержек ложиться на плечи лица, которое заинтересовано в проведении подобной сделки.
Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене:
1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;
2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.
Комментарий к статье 39.21 ЗК РФ
Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ЗК РФ дополнен новой главой 5.2, устанавливающей возможность обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, а также регулирующей условия и правила такого обмена.
Вопрос о возможности мены таких земельных участков до внесения данных изменений являлся дискуссионным. Так, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 21 июня 2011 года N 18545/10 высказана правовая позиция, согласно которой распоряжение земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, путем заключения договора мены не допускается, поскольку ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень способов распоряжения такими земельными участками.
________________
Вестник ВАС РФ. N 12. 2011.
Мена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, имеет определенные особенности, поскольку заключение такого договора мены должно быть обосновано со стороны соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления необходимостью передачи в государственную или муниципальную собственность земельного участка, находящегося в частной собственности.
Такие потребности органов публичной власти должны быть подтверждены решением об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, которое допускается только в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, где указывается возможность изъятия земельных участков для выполнения международных обязательств РФ, для размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, а также в связи с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Так, например, согласно п.4 ст. 26 ФЗ от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» объявление природных комплексов и объектов памятниками природы, а территорий, занятых ими, территориями памятников природы допускается с изъятием занимаемых ими земельных участков у собственников, владельцев и пользователей этих участков. При этом возможность предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицу, у которого изымается для государственных или муниципальных нужд земельный участок, находящийся в частной собственности, является нормой, направленной на обеспечение гарантий прав на землю при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предусмотренных подп.1 п.1 ст. 63 ЗК РФ.
________________
СЗ РФ. 1995. N 12. Ст.1024.
Необходимость заключения органом публичной власти договора мены земельных участков также может быть обоснована наличием на земельном участке, находящемся в частной собственности, объекта социальной, инженерной или транспортной инфраструктуры, необходимого для развития территории муниципального образования, субъекта РФ или страны в целом, либо запланированным размещением на этом земельном участке подобного объекта, что должно быть удостоверено утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории.
В законодательстве отсутствует определение понятия «инфраструктура». Однако ЗК РФ (ст. 23, 27, 85), ГрК РФ (ст. 9, 10, 23, 35, 46.1, 48.1), а также другие федеральные законы используют этот термин достаточно активно.
________________
См., например, ст. 18 Закона РФ от 20 августа 1993 года N 5663-1 «О космической деятельности» (РГ. 1993. 6 окт. N 186), ст. 2 ФЗ от 10 января 2003 года N 17-ФЗ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» (СЗ РФ. 2003. N 2. Ст.169), ст. 1 ФЗ от 9 февраля 2007 года N 16-ФЗ «О транспортной безопасности» (СЗ РФ. 2007. N 7. Ст.37), и др.
Инфраструктура (лат. infra — под; structura — строение) — это неотъемлемая часть материально-технической базы общества, при помощи которой создаются общие условия для эффективного общественного производства. Инфраструктура включает дороги, различные виды связи, коммуникации, материально-техническое снабжение, представляя собой систему органического взаимодействия всех сфер общественного производства, а также многочисленных подразделений внутри каждой из них.
________________
Российская социологическая энциклопедия / под общей ред. академика РАН Г.В.Осипова. М., 1998.
Данный термин широко используется в экономической географии, экономике, архитектуре, социологии. Инфраструктура подразделяется на виды (производственная и социальная); на подвиды (социально-политическая, социально-культурная, социально-бытовая); по звеньям и на объекты как линейного (дороги, связь), так и точечного характера (стадионы, школы, клубы). Инфраструктура может рассматриваться также на уровне общества, региона, отрасли народного хозяйства, предприятия (объединения). Развитие и функционирование инфраструктуры может быть проанализировано и с позиций удовлетворения потребностей населения. При этом в различных отраслях и нормативных актах данный термин включает в себя различные составляющие.
________________
См., напр.: Денисов Н.А. Социальная инфраструктура России: состояние, проблемы, пути развития. М., 1988; Юлров О.В. Планирование социально-бытовой инфраструктуры: социологический подход. М., 1990; Куксанова Н. Социально-бытовая инфраструктура Сибири. Новосибирск. 1993, и др.
Например, согласно ст. 15 ФЗ от 24 ноября 1995 года N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1995. N 48. Ст.4563) к числу объектов социальной инфраструктуры отнесены жилые, общественные и производственные здания, строения и сооружения, спортивные сооружения, места отдыха, культурно-зрелищные и другие учреждения.
В связи с этим обоснование необходимости заключения договора мены в случаях, предусмотренных комментируемой статьей, требует предварительного определения конкретного вида и назначения объекта, размещенного на земельном участке, находящегося в частной собственности или планируемого для размещения на нем.
Консультации и комментарии юристов по ст 39.21 ЗК РФ
Если у вас остались вопросы по статье 39.21 ЗК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.
Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.
Правовая основа: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ
Перераспределение земельных участков – это своего рода обмен землями, установление новых границ смежных земельных участков в рамках площадей перераспределяемых земельных
участков.
Земельные участки находятся в частной собственности
(собственности физических и юридических лиц).
Обратите внимание!!
Перераспределить можно только те земельные участки, которые сформированы и поставлены на кадастровый учет
Перераспределить возможно только смежные земельных участков
Земельным кодексом установлено обязательное условие о том, что перераспределение земельных участков осуществляется на основании соглашения, таки образом вне
зависимости от количества сторон соглашения, соглашение должно быть оформлено.
Перераспределить можно только те земельные участки которые относятся к одной и той же категории и виду разрешенного использования. (п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ).
Шаг 1. Оформление соглашения о перераспределении земельных участков
Оформить соглашение о перераспределении земельных участков. Существенные условия соглашения определяются сторонами соглашения. К существенным условиям можно отнести: условие возникновения права
частной собственности, размер перераспределяемой площади, размер денежной компенсации, обязанности по несению расходов по оплате государственной пошлины, адрес образуемых земельных участков, иные
данные по усмотрению сторон соглашения.
Соглашение заключается по правилам гражданского законодательства Российской Федерации с учетом требования специальной нормы п. 4 ст. 11.7 Земельного кодекса.
Примерный образец соглашения о перераспределении земельных участков.
Шаг 2. Составление проекта образования новых границ
Составить проект образования новых границ.
На указанном плане необходимо отобразить новые границы, обозначения (номера) характерных точек новых границ.
Основные характеристики новых участков.
Подписи сторон соглашения.
Имея подписанный всеми сторонами проект образования новых границ, Вы будете застрахованы от возможных споров в будущем по границам со сторонами соглашения.
Шаг 3. Подготовка межевого плана
Обратиться к кадастровому инженеру для составления межевого плана, необходимого для подачи в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или)
государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Шаг 4. Регистрация права собственности на вновь образованные земельные участки.
При образовании объектов недвижимости путем перераспределения, осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав происходит одновременно. (п.п. 3 п. 1 ст. 15
Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности.
Размеры государственной пошлины за совершение регистрационных действий в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации (если за совершение таких регистрационных действий статьей 333.35
Налогового кодекса Российской Федерации не установлены льготы по ее уплате).
Размер государственной пошлины за регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых
действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31, 61 и 80.1 статьи 333.33 НК РФ:
для физических лиц – от 350 до 2 000 рублей; в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка.
для организаций — 22 000 рублей.
Обратите внимание!!
Образование земельных участков путем перераспределения имеет ряд ограничений:
Вновь образуемые земельные участки должны отвечать следующим условиям (ст. 11.9. Земельного кодекса):
1. Отвечать предельным минимальным и максимальным размерам.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности
устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых
градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Например, Законом Московской области от 28 мая 2003 года № 3/59-П «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области»
установлены максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения:
— крестьянского (фермерского) хозяйства — 40,0 га;
— садоводства — 0,15 га;
— огородничества — 0,10 га;
— дачного строительства — 0,25 га.
2. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
3. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов
недвижимости.
4. Не допускается перераспределение земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные
земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
5. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим
препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Земельным Кодексом, другими федеральными законами.
6. Обязательное условие — наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку (п. 26 ст. 26 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости).
Земли или земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности.
Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, между собой и таких земель и (или) земельных участков и земельных участков,
находящихся в частной собственности, осуществляется в случаях и в порядке, который подробно прописан в главе V.4 Земельного Кодекса.
Перераспределение земельного участка с землями или земельными участками, находящимися в муниципальной собственности осуществляется как правило, для увеличения земельных участков, находящихся в
собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, путем присоединения
смежных к участку неиспользуемых муниципальных земель.
Региональная организация кадастровых инженеров поможет Вам оперативно оформить все необходимые для перераспределения земельных участков документы, и
представить их в Росреестр.
В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ,
НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, НАХОДЯЩИЙСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
(введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
Статья 39.21. Случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности
Обмен земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности, допускается при обмене:
1) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности и изымаемый для государственных или муниципальных нужд;
2) земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, который находится в частной собственности и предназначен в соответствии с утвержденными проектом планировки территории и проектом межевания территории для размещения объекта социальной инфраструктуры (если размещение объекта социальной инфраструктуры необходимо для соблюдения нормативов градостроительного проектирования), объектов инженерной и транспортной инфраструктур или на котором расположены указанные объекты.
Статья 39.22. Условия договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности
1. Здания, сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены.
2. В случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность указанных объектов.
3. Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков.
4. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
5. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.
6. В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд с согласия собственника такого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, у которого изымается земельный участок, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок.
