В редакции федерального закона от
Сегодня владельцы объектов загородной недвижимости сталкиваются с проблемой получения налогов на проданное имущество. Это связано с тем, что процедура отчуждения имущества открывает ряд технических и кадастровых ошибок учета земельных участков.
Самая распространенная ситуация, когда проводились изменения границ участка, из одного участка делалось несколько маленьких, либо наоборот производилось слияние в единый участок. Так, например, один участок может иметь два кадастровых номера, либо два участка могут иметь единый номер.
Если у вас имеется участок 10 соток, вы решили продать 5 соток, вам необходимо провести процедуру разделения участков. После межевания и оформления всех документов, у вас получается 2 участка с двумя разными кадастровыми номерами. Однако на практике не редкие случае, когда при продаже такого одного участка, происходил сбой номеров и собственник продолжает получать налоги на проданный участок.
Как исправить ошибку задвоенных номеров?
Исправление ошибки не происходит в автоматическом режиме, каждый случай рассматривается индивидуально и исправляется сотрудником Росреестра в ручную. Поэтому эта процедура длительная и не всегда собственники правильно формулируют свои требования для исправления ошибки. Получая отказ на свое заявление, собственники отправляются в суд, что еще больше затягивает процесс и больше отнимает времени на решение проблемы.
Главная ошибка собственников при обращении в Росреестр.
С технической точки зрения, Россреестр рассуждает так – ошибки не существует, какой номер был указан в заявление, тот номер подлежит государственной регистрации. Ведь задвоенная нумерация произошла при территориальном изменении границ участка. Поэтому когда собственник обращается в россреестр с просьбой исправить ошибку, ему отказывают. Повторимся – ошибки не существует. В россреестре необходимо требовать снятие участка с регистрационного учета недвижимости. Для этого заново подается аналогичный пакет документов, как и при отчуждении участка. Мы согласны, что это подмена понятий, ведь в Россреестр подавался такой пакет документов и до определенного времени документы сохраняются.
Однако, для решения проблемы необходимо:
- Требовать снятия земельного участка с кадастрового учета, в связи с продажей объекта недвижимости;
- Приложить пакет документов, подтверждающий данное отчуждение.
К сожалению, у Россреестра нет ресурсов и возможностей заблаговременно исправить данную ситуацию, поэтому людям нашего времени приходится справляться с данной проблемой самостоятельно.
Довольно распространенная ситуация. Один из соседей провел межевание границ своего участка и поставил на кадастровый учет. Когда другой сосед через некоторое время проводит межевание своего участка выясняется, что произошло наложение границ земельных участков и ему отказывают в постановке на кадастровый учет. Еще распространенный случай, когда по новому межевому плану оказывается, что граница проходит в стороне на несколько метров по участку соседа и соответственно двигается забор.
Есть две причины такого наложения: техническая ошибка или кадастровая ошибка (ст.28 Закона «О государственном кадастре недвижимости»).
Технической называется ошибка, произошедшая в государственном органе кадастрового учета (описка, опечатка, арифметическая ошибка и т.п.). Такую ошибку достаточно просто исправить – необходимо направить заявление установленной формы в орган кадастрового учета. В настоящий момент он называется ФБУ «Земельная кадастровая палата».
Чаще всего наложение границ земельных участков происходит вследствие кадастровой ошибки. Так называется неправильно определение границ кадастровым инженером, который проводит межевание границ участка и составление межевого дела. Сами геодезисты называют причиной такой ошибки неправильную привязку границ, т.е. неправильно выбирается точка привязки, от которой ведется измерение. Бывает также проводится межевание по существующему между соседями забору, который был установлен в свое время неправильно. Такое происходит в случае, когда в правоустанавливающих документах на землю отсутствуют сведения о координатах границ.
Кадастровый учет земельного участка проходит две стадии (условно):
- Межевание границ и составление межевого плана. Отправление межевого плана в орган кадастрового учета.
- Внесение сведений в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета. Сведения берутся из межевого плана. В результате выдается кадастровый паспорт со сведениями о границах участка.
Как правило, наложение границ земельных участков выявляется еще на первой стадии — межевания границ.
Есть два пути решения проблемы: административный и судебный.
Административный путь предполагает совместные действия соседей по устранению ошибки. В таких случаях кадастровые инженеры вносят коррективы в границы смежного земельного участка без изменения площади этого участка. После чего составляется акт согласования границ смежными землепользователями.
Но редко бывает, чтобы сосед согласился изменить свои границы. Каждый считает, что его границы правильные, а сосед ошибается. Поэтому чаще всего проблема решается в судебном порядке.
Для решения проблемы в судебном порядке подается исковое заявление об установлении границ земельного участка в районный (городской) суд.
Если имеется Свидетельство о праве на земельный участок, то исковое заявление содержит требования об установлении границ земельного участка, исправлении кадастровой ошибки путем внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости. При этом в требованиях должны быть указаны координаты сформированного земельного участка на основании заключения кадастрового инженера.
Если Свидетельства о праве нет, а есть только правоустанавливающие акты, то в исковое заявление, кроме того, включается требование о признании права на земельный участок, с указанием его местоположения (адрес, координаты точек) и площади. В таком случае исковое заявление будет называться «о признании права и установлении границ земельного участка». Но, заявляя такой иск, необходимо доказывать, в первую очередь, права на земельный участок. Это немного другой процесс.
Ответчиками указываются правообладатель земельного участка, с которым происходит наложение границ и орган кадастрового учета (ФБУ «Земельная кадастровая палата»).
В заявлении необходимо описать существующее положение и его причины (выявленное пересечение границ). Указать, что допущена кадастровая ошибка при кадастровом учете ранее сформированного смежного земельного участка. В кадастр включены ошибочные сведения на основе ошибок допущенных при составленного межевого плана.
Если ваш участок огорожен забором более 15 лет, то в заявлении можно указать, что при определении границ смежного участка не были учтены координаты границ земельного участка, существующего более 15 лет (п.9 ст.38 вышеуказанного Закона).
Указать, что кадастровая ошибка является препятствием в осуществлении прав и законных интересов правообладателя земельного участка, в т.ч. в оформлении кадастрового паспорта.
В судебном процессе, суд может назначить судебную экспертизу с вопросом о варианте устранения пересечения границ. Заключение эксперта (координаты границ) суд может положить в основу решения.
Копия решение суда передается кадастровому инженеру, который включает его в состав документов межевого плана. Если координаты границ участка в решении суда отличаются от координат в межевом плане, то кадастровый инженер составляет новый план границ на основе решения суда. Межевые планы отправляются кадастровым инженером в орган кадастрового учета для внесения сведений в государственный кадастр.
Возможна ситуация, когда наложение границ земельных участков выявлено на стадии проведения кадастрового учета. В таких случаях орган кадастрового учета принимает решение о приостановке кадастрового учета (ст.26 Закона «О государственном кадастре недвижимости»).
Получив такое решение, предпринимаются уже описанные выше действия, т.е. административный или судебный порядок устранения накладки.
P.S. Здесь описана самая распространенная проблема пересечения границ смежных участков, когда спор между соседями. Но в каждом конкретном случае могут быть нюансы, обусловленные некоторыми индивидуальными особенностями земельного участка. Например, смежный участок лесной, заповедный, военный и т.п. или проблемы с правоустанавливающими документами на земельный участок. Но порядок устранения наложения границ земельных участков общий.
Управление Росреестра по Курской области информирует.
Срок уплаты физическими лицами имущественных налогов (земельного, транспортного и налога на имущество) Налоговым Кодексом РФ установлен не позднее 1-го декабря года, следующего за прошедшим налоговым периодом, который равняется году. Эти налоги платят после того, как Федеральная налоговая служба присылает соответствующие налоговые уведомления.
Иногда собственники имущества удивляются наличию в таком уведомлении «лишнего» объекта налогообложения. Тут же возникает много вопросов: Откуда? Это мое? Что делать? Почему я должен платить за чужое имущество? И т.д.
Давайте разберем подобную ситуацию по порядку.
В качестве идентификатора объекта недвижимости выступает уникальный кадастровый номер. Именно его присвоение и внесение сведений о недвижимости является подтверждением факта существования недвижимости, а значит и имущественных прав на нее.
Однако, из-за того, что до 2013 года государственная регистрация прав на недвижимость проходила не в единой базе, а изначально в органах местного самоуправления, а затем в органах государственной регистрации, мог возникать двойной кадастровый учет одного объекта недвижимости, поскольку в государственный кадастр начали вноситься данные об одних и тех же участках, но под разными кадастровыми номерами.
Что делать?
С 01.01.2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218), а также Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 №943 (далее – Порядок ведения ЕГРН).
Пунктом 3 статьи 70 Закона №218 предусмотрено, что орган регистрации прав в соответствии с установленными правилами ведения ЕГРН снимает с государственного кадастрового учета земельный участок, учтенный в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 1 марта 2008 года, в случае, если сведения о правообладателях таких участков отсутствуют в ЕГРН.
Такие земельные участки включаются в перечень объектов, подлежащих исключению из ЕГРН в рамках процедуры, предусмотренной п. 3 ст.70 Закона №218 и п. 181 Порядка ведения ЕГРН.
Орган регистрации прав направляет запрос в органы местного самоуправления о наличии правоустанавливающих документов и оснований для разграничения прав собственности для данного земельного участка в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
В случае поступления уведомления об отсутствии оснований для разграничения права собственности на земельный участок, либо непоступления указанного уведомления в течение 3 месяцев со дня направления запроса, органом регистрации прав записи ЕГРН о «дубле» земельного участка будет присвоен статус «архивный».
Таким образом, нормой Закона №218 предусмотрена минимизация действий правообладателей по исключению «дублирующих» сведений о земельных участках в ЕГРН.
В настоящее время Управлением Росреестра по Курской области проводитяся работы по выявлению и исключению из ЕГРН «дублей» земельных участков в рамках процедуры, предусмотренной п. 3 ст.70 Закона №218 и п. 181 Порядка ведения ЕГРН.
Проверить актуальную информацию о принадлежащих объектах недвижимого имущества возможно в «Личном кабинете правообладателя» на сайте Росреестра (https://lk.rosreestr.ru) в разделе «Мои объекты».
Существует участок № 19, который был куплен. Сделка совершена, договор находиться на регистрации в Росреестре.
После совершения сделки выяснилось, что участок № 19 ранее был разделен на 2-а участка №№ 20 и 20А, сведения, о которых внесены в кадастровый учет (также о чем свидетельствую кадастровые планы на них).
Внесены ли эти эти сведения в единый гос. реестр на недвижимое имущество (об участках №№ 20,20А) не известно — есть ли собственники или нет.
Время на отказ Росреестра в регистрации сделки ещё есть.
1.Каковы правовые последствия такой сделки?
2.Зарегистрирует ли такую сделку Росреестр.
3.Можно ли признать сделку (т.е. договор купли-продажи) недействительной по основаниям:
что на момент совершения сделки участок № 19 отсутствовал, т.е. не существовал, так как был разделен на 2 самостоятельных участка, сведения о которых внесены в кадастровый учет, что подтверждается кадастровыми планами.
Что делать, подскажите, а то деньги уже уплачены
