Способы узаконить перепланировку квартиры в 2019 году

Каждый человек хочет сделать свой дом оригинальным и необычным. Однако во всех квартирах в нашей стране присутствует стандартная планировка.

Единственным выходом является перепланировка жилплощади. При этом неизменно появляется вопрос – как узаконить перепланировку квартиры в 2018 году?

Получение разрешения

Все монтажные или строительные работы требуется юридически согласовывать, если они осуществляются в отдельных помещениях, сохраняют назначение объекта, а также предусматривают:

1. Полную или частичную замену стен (не несущих).
2. Пробитие проема в стенах (не несущих).
3. Смену инженерных коммуникаций, сантехнических систем.

Варианты согласования

Чтобы узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, необходимо предоставить эскиз или проект перепланировки. Рассмотрим каждый из этих вариантов в отдельности.

По эскизу

Это несложный вариант согласования, ведь эта процедура используется в ситуациях, когда несущие конструкции не подвергаются изменениям.

Также к согласованию с эскизом прибегают, когда функциональное назначение комнаты остается неизменным. При этом не потребуется юридического оформления.

При создании эскиза необходимо использовать два цвета – зеленый (то, что будет возведено) и красный (то, что будет изменено).

В эскизе требуется отметить:

• монтаж не несущих стен;
• замену окон;
• изменение перегородки санузла;
• создание новых проемов.

По проекту

Такой вариант более долгий и сложный. Его необходимо использовать в ситуациях, когда при строительных работах будут застрагиваться несущие стены.

Также проект потребуется, если:

• одно помещение будет перенесено в другое место;
• будут заменяться слои пола;
• газовая плита заменяется электрической моделью;
• устанавливаются тяжелые перегородки;
• устанавливаются сантехнические коммуникации.

Разработкой проекта занимается СЭС, МЧС или главный архитектор. В проекте будут указываться все произведенные изменения.

Незаконное переустройство жилья

Если владелец жилого помещения не относится серьезно к вопросу узаконивания перепланировки, считая, что незачем тратить личное время и финансы на оформление документации, то нарушитель может быть привлечен к административной ответственности с наложением финансовых санкций.

Обладатель квартиры, где проводилась перепланировка, не только будет привлечен к ответственности, но и должен будет:

• пройти процедуру согласования;
• зарегистрировать осуществление нелегальных строительных работ.

Если владельцы с несанкционированной перепланировкой не будут реагировать на требования органов Инспекции, то они рискуют остаться и вовсе без квартиры.

По судебному решению жилые помещения, находящиеся в собственности злостных нарушителей, продаются с торгов.

Даже, если о сделке не знают органы управления, владелец квартиры не сможет распоряжаться ею в полном объеме – он не сможет продать, обменять, подарить жилплощадь.

Обусловлено это наличием технического паспорта, планировка квартиры в котором не будет соответствовать действительности.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2018 году?

Чтобы не столкнуться с этими неприятностями, рекомендуется заняться узакониванием планировки.

Как это сделать и с чем придется столкнуться в 2018 году? Рассмотрим все подробно.

Самостоятельно

Узаконить перепланировку можно несколькими путями:

• в судебной форме;
• подача документов задним числом (как будто перепланировка еще не была проведена);
• узаконивание до начала перепланировки.

Уже сделанную

Порядок действий при узаконивании уже проведенной перепланировки:

1. Необходимо собрать перечень документов и предоставить в БТИ для оформления технического паспорта: старый паспорт жилплощади, свидетельство собственности, соглашение основания, заявление от владельца квартиры на получение нового технического паспорта.
2. С БТИ будет прислан технический работник, который осмотрит и проверит все изменения в помещениях.
3. Обратитесь в СЭС, чтобы выписать справку, подтверждающую соответствие квартиры всем требованиям санитарных, жилищных норм.
4. С техническим паспортом, выданным в БТИ, нужно обратиться в лицензированную проектную компанию, чтобы получить технический проект.
5. После того, как на руках будет вся документация, нужно отправиться в архитектурный отдел района и поставить их в известность о проведенных изменениях.
6. После этого требуется обратиться в суд, чтобы узаконить перепланировку. При этом необходима следующая документация: заявление, свидетельство, подтверждающее право собственности на квартиру, технический паспорт – в двух экземплярах (старый и новый), справку из СЭС, архитектурный проект.
7. После положительного решения суда требуется обратиться в кадастровую палату за получением кадастрового паспорта.

Еще не сделанную

Для узаконивания еще не сделанной перепланировки необходимо:

1. Собрать документацию на квартиру (будет указана ниже).
2. Отнести её в отдел архитектуры, расположенной в администрации вашего района.
3. Предоставить им эскиз или проект.
4. Далее в продолжение месяца ваша заявка рассматривается, затем комиссия даст соглашение или отказ в проведении перепланировки.
5. После утверждения эскиза разрешается приступать к работе.
6. После осуществления перепланировки необходимо пригласить работника инспекции, чтобы он осмотрел помещения и подтвердил, что все произведено в соответствии с разрешением.
7. Далее необходимо отправиться в БТИ, чтобы получить новый технический паспорт.

Условия оформления

Чтобы планировка прошла законно, необходимо соблюдать следующие условия:

• запрещается разбирать перегородки между квартирами;
• запрещается оборудовать полы с подогревом от общедомовых коммуникационных систем;
• запрещается переносить радиаторы в застекленные лоджии.

Порядок действий

В какие органы необходимо отправляться, чтобы провести перепланировку рассмотрели немногим выше. Теперь необходимо затронуть вопрос, касающийся документации.

Необходимые документы

Для узаконивания перепланировки потребуются практически все документы на квартиру, а именно:

• свидетельство, подтверждающее право собственности на жилплощадь, договор, в соответствии с которым гражданин получил право собственности (купли-продажи, наследования, приватизации);
• справка из домовой книги, указывающая на количество прописанных в квартире лиц, получить её можно в паспортном столе;
• заверенное в ТСЖ согласие на проведение перепланировки всех жителей жилплощади, достигших совершеннолетнего возраста;
• копия финансового счета, которую требуется получить в отделе бухгалтерии паспортного стола.

Запрещенные изменения

При перепланировке запрещается:

• увеличивать помещение кухонной комнаты или санузла путем уменьшения жилой комнаты более чем на 5% от её площади;
• объединять кухню с комнатой аркой, если в кухонной комнате располагается газовая плита;
• сносить несущие конструкции;
• уменьшать или разрушать общедомовые системы коммуникаций;
• переносить санузел в места, снизу под которыми у соседей расположены жилые помещения;
• увеличивать площадь лоджии путем уменьшения жилого помещения.

Сроки

Сроки согласования перепланировки следующие:

• на первом этапе владелец квартиры обращается в БТИ, чтобы получить технический паспорт – процесс займет около 14 дней;
• получение справки из СЭС длится около 10 дней с учетом того, что квартира действительно соответствует всем нормам и требованиям;
• районная администрация рассматривает перепланировку в течение месяца.

Как показывает судебная практика, на узаконивание перепланировки уходит от трех месяцев до полугода.

Стоимость

Какова цена перепланировки? Узаконивание перепланировки – бесплатная услуга.

Однако если вы в нужный момент не провели этой процедуры, то придется заплатить штраф, размер которого равен от 1000 до 30000 руб.

Также дополнительно придется заплатить за создание проекта.

На видео об узаконивании перепланировки

Стремление людей сделать свои квартиры максимально удобными и комфортными приводит к тому, что некоторые из них не ограничиваются косметическими ремонтами, а переделывают, порой весьма значительно, существующее жильё. При планировании и проведении подобных действий необходимо знать, что не всякое изменение в квартире, связанное с нарушением существующей технической документации, допустимо.

В идеале ситуация выглядит следующим образом. Человек планирует какие-либо работы, связанные с перепланировкой, в своей квартире. Прежде чем начинать ремонтные работы он получает надлежащее разрешение в градостроительном комитете при администрации муниципального района. И только после этого, он начинает вносить изменения в квартире, в полном соответствии с разработанными и утверждёнными чертежами и схемами.

Но зачастую ремонт и связанная с ним перепланировка проходят без всякого согласования и без получения разрешения. В будущем собственник жилья всё равно столкнётся с необходимостью придать законность тем изменениям, которые были внесены в планировку всей квартиры или отдельных её элементов.

Почему необходимо узаконить любые изменения в квартире?

1. Человеку, изменившему планировку своей квартиры без наличия согласования и разрешения, грозит административный штраф. Сумма штрафа невелика (максимум 2,5 тысячи рублей), намного серьёзнее то, что вернуть помещение в первоначальное состояние собственник будет обязан за свои средства.

Если он не выполнит это требование возможно выставление квартиры на публичные торги для направления вырученных средств на исправление ситуации. Это значит, что человек фактически лишится своей собственности. Естественно, что любые подобные действия администрации муниципального района возможны только по решению суда.

2. Никаких действий по отчуждению собственности с квартирой, в которой имеется неузаконенная перепланировка, совершить не удастся. Такой объект недвижимости нельзя продать, подарить и так далее.
3. Если незаконная перепланировка станет причиной аварий, обрушений, нарушений целостности зданий и так далее виновная сторона будет вынуждена оплачивать все издержки за свой счёт.

Закон допускает узаконивание уже сделанных изменений и никогда не следует пренебрегать этой возможностью. Если по каким-то причинам получить разрешение до начала ремонтных работ не удалось, то необходимо уже после них сделать это в кратчайшие сроки.

Когда изменения в квартире недопустимы?

Далеко не на каждый вид перепланировки можно получить разрешение. Некоторые из таких изменений прямо запрещаются строительными нормами.

• разрушение несущих стен внутри помещения; любая несущая стена воспринимает на себя часть нагрузки от веса всего здания и поэтому любое отступление от проекта может стать причиной уменьшения прочности, надёжности и устойчивости всей конструкции;
• разрушение общих для дома инженерных коммуникаций – канализационных, вентиляционных, отопительных, газовых и любых других;
• изменение расположения туалета или ванной таким образом, что в результате изменений они окажутся над жилыми помещениями нижнего этажа;
• вынос радиаторов отопления на лоджии или балконы;
• объединение кухни и жилой комнаты с уменьшением жилой площади более, чем на 25%%
• увеличение площади лоджии или балкона за счёт жилой площади.

Процедура узаконивания уже сделанной перепланировки

Вопросами узаконивания изменений в жилых помещениях занимаются соответствующие отделы в администрациях муниципальных образований – строительные отделы, отделы капитального строительства, архитектурные отделы.

На первом этапе необходимо зафиксировать те изменения в квартире, которые были совершены. Это можно сделать двумя способами. Первый способ – вызов техника БТИ и составление нового плана жилого помещения. За основу такого плана берётся первоначальный план и на нём красным цветом изображаются все внесённые изменения. Второй способ – сделать всю эту работу самостоятельно. Точно также все изменения должны быть изображены красным цветом.

На втором этапе необходимо собрать документы для согласования перепланировки:

• заявление с просьбой узаконить уже внесённые изменения в план квартиры;
• документы, подтверждающие право владения этим объектом недвижимости;
• согласие всех собственников квартиры на изменения в ней
• технический паспорт помещения и поэтажный план; на плане квартиры должны быть красным цветом изображены все изменения; если перепланировка осуществлялась по проекту, то необходимо предоставить сам проект и договор с той компанией, которая осуществляла проектирование;
• заключение о безопасности и возможности подобной перепланировки; заключение оформляется в тех органах, чьи интересы затрагиваются при перепланировке (санэпидстанция, пожарный надзор, архитектурный отдел).

Все документы передаются в жилищную комиссию при муниципалитете (или другой орган, занимающийся выдачей разрешения). Возможна подача всего пакета документов через МФЦ. На рассмотрение заявление и принятие окончательного решения законом отводится 45 дней.

Результатом будет мотивированное решение о согласовании всех внесённых изменений или отказе от такого согласования.

Портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на то, что отказ от согласования уже сделанной перепланировки можно обжаловать в суде. Если доводы истца будут убедительными, то суд примет решение об узаконивании изменений в плане квартиры. Решение суда будет основанием для органов БТИ для внесения необходимых поправок в техническую документацию на квартиру.

Особенности узаконивания перепланировки в квартире, приобретённой в ипотеку

Особенностью перепланировок в квартире, которая приобреталась на ипотечный кредит, является необходимость учитывать мнение банка.

Здесь возможны два варианта:

1. В тексте ипотечного договора прописано, что заёмщик не имеет права на внесение каких-либо изменений в квартиру до полного погашения кредита. В этом случае никаких законных способов узаконить уже сделанную перепланировку не существует.
2. В договоре нет прямого запрета на перепланировку, но содержится требование о необходимости получения предварительного согласия кредитного учреждения.

В пакет подаваемых для согласования перепланировки документов обязательно включение данного согласия.

Процесс узаконивания перепланировки можно осуществлять самостоятельно или через специализированные компании. В первом случае экономятся деньги, но теряется время. Второй случай, кроме всего прочего гарантирует учёт всех обстоятельств, составление и подбор всей нужной документации, что естественно увеличивает шансы на благоприятный исход дела.

Каждый хороший хозяин желает сделать свое жилье максимально комфортным, поэтому и стремится все доступные метры помещения использовать наиболее рациональным образом. В некоторых случаях застройщики реализуют далеко не самые удачные перепланировки, которые не сходятся с требованиями или планами владельцев жилья. В таких ситуациях возможна незаконная перепланировка, к которой и прибегают жильцы. При этом они редко задумываются над тем, какие последствия могут иметь место в будущем.

Впрочем, есть выход – произвести согласование перепланировки, но для этого придется собрать много разных документов и получить необходимые подписи. Это достаточно сложная бюрократическая процедура. А без согласования за незаконную перепланировку предусмотрена ответственность – об этом стоит помнить.

Понятие

Любое переустройство жилища, если оно не предусмотрено строительными или санитарными нормами, что не позволяет его согласовать с определенными службами, считается незаконной перепланировкой. Однако даже в том случае, если она будет соответствовать нормам проектным и санитарным нормам, то она все равно будет считать незаконной по причине отсутствия разрешения и предварительного согласования.

Законодательство

Есть определенные законы, которые регламентируют вопросы и порядок проведения перепланировок, их узаконивания. Оно весьма обширны и состоит из актов федерального и регионального уровня.

В частности, можно выделить:

1. Постановление Правительства от 25.10.2011 №508.
2. Распоряжение Правительства от 21.06.2010 №1047.
3. Федеральный закон №384.

Гражданам грозит штраф за незаконную перепланировку, размер которого указывается в кодексе об административных правонарушениях.

Какие нарушения могут быть?

Когда жильцы начинают делать у себя в квартире ремонт, то они часто выходят за рамки дозволенного. Они сами этого не замечают. Например, часто для установки межкомнатных дверей приходится расширять дверные проемы, что является нарушением. И таких вот мелочей достаточного много. Даже штробирование по горизонтали несущей стены является нарушением, но об этом мало кто задумывается.

Переустройства, которые признаются незаконными на всех уровнях, следующие:

1. Переоборудование подсобных или чердачных помещений для производственных целей.
2. Видоизменение несущих стен (увеличение проемов, снос, создание новых проемов, навешивание нагрузок, превышающих допустимый предел).
3. Переустройство проводки с нарушением электрических или пожарных норм.
4. Перепланировка жилья в здании, которое имеет статус «Аварийное».
5. Переустройство жилья, которое повлекло за собой образование наружных или внутренних трещин.
6. Изменение размещения систем коммуникации.
7. Манипуляции со стенами, которые делают помещение непригодным для проживания.
8. Создание ниш за счет изменения конструкций стен.
9. Создание террас на уровне выше второго этажа.
10. Обеспечение обогрева пола при помощи общедомовой трубы.

Этот список можно продолжать очень долго.

Чем грозит незаконная перепланировка?

Незаконное изменение конструктивных особенностей помещения чревато последствиями. И это логично, ведь нарушение конструкции и норм безопасности может поставить под сомнение возможность эксплуатировать по назначению не только помещение, но и само здание в целом. Штрафные санкции в рамках административного процесса будут обязательно.

При проведении проверки жилищной комиссией (например, по жалобе одного из соседей) незаконная перепланировка помещения может быть обнаружена. В этом случае собственнику жилья придется нести ответственность. Если есть наниматели с договором найма, то ответственность возлагается на них, только в данном случае необходимо доказать, что изменение конструктивных особенностей жилья является выполненной ими.

Размер штрафа

В зависимости от того, кто является субъектом правонарушения, размер штрафа будет отличаться. Штраф для физического лица (собственник помещения или наниматель) будет составлять 1500 рублей в том случае, если действия будут квалифицированы как порча жилья. А именно, за самовольную перепланировку, согласование которой не проводилось, придется заплатить 2-2,5 тысячи рублей штрафа.

Специальный субъект (должностное лицо) может быть оштрафован на 5 тысяч рублей. Конечный размер штрафа определяется судом. Кроме денежной выплаты, могут также иметь место дополнительные меры воздействия. Также собственнику жилья придется устранить нарушение в заданный срок, а если это не будет сделано, то будет очередное привлечение к ответственности. Сумма штрафа будет расти с каждым разом.

В ряде случаев, если владелец жилища каждый раз игнорирует судебное постановление, то его могут лишить прав на жилое помещение. Тогда по решению суда у него отнимают жилье и продают его на публичных торгах.

Если кто-то сомневается в законности подобной практики, то это зря. Она предусмотрена 29-й статьей ЖК РФ. В соответствии с данным документом по инициативе жилищной инспекции владельца жилья могут лишить прав на него. После того, как жилье будет продано на публичных торгах, часть вырученных денег уйдет на судебные расходы, другая часть – на восстановление жилья в исходное состояние, соответствующее проектной документации. Остальная часть будет выплачена бывшему собственнику.

Теперь вы понимаете, насколько серьезна незаконная перепланировка дома. Впрочем, практика показывает, что случаи лишения прав на жилье исключительно редки. Для этого перепланировка должна создавать угрозу окружающим.

Можно ли не платить?

Если собственник жилья будет признан виновным в осуществлении незаконной переделки жилища с нарушением конструктивных норм, то ему проще всего заплатить назначенный судом штраф. После этого необходимо заняться разработкой проекта перепланировки, узакониванием внесенных изменений или их ликвидацией.

Если собственник не может по любой причине оплатить штраф в указанный срок, то это повлечет принудительное взыскание долгов службой судебных приставов. В рамках исполнительного производства служба имеет право:

1. Арестовать имущество.
2. Установить запрет на выезд нарушителя за пределы РФ.
3. Арестовать его транспортное средство (в этом случае приставы будут взаимодействовать со службой ГИБДД).

В некоторых случаях сознательное уклонение от исполнения судебного постановления о взыскания штрафа за перепланировку может закончиться даже потерей жилья, поэтому владельцам жилища не рекомендуется избегать приставов.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры?

Избежать наказания можно, если после внесения конструктивных изменений обратиться в государственный орган. Это может быть специальная жилищная инспекция, отдел капитального строительства. В обязательном порядке необходимо составить самостоятельно или заказать эскиз перепланировки. Его могут выполнить специальные фирмы, у которых есть соответствующая лицензия.

Сам алгоритм для узаконивания выглядит следующим образом:

1. Подготовка документов для Жилищного комитета.
2. Проведение согласования по факту уже произведенных изменений.
3. Получение новых документов в БТИ.
4. Внесение изменений в кадастровый паспорт.
5. Регистрация нового права собственности на квартиру (помещение) с измененными характеристиками.

Каждый этап имеет определенные особенности. В частности владельцу необходимо подготовить следующие документы для обращения в Жилищный комитет:

1. Заявление-просьба о разрешении внесения изменений.
2. Документы, устанавливающие право на собственность.
3. Проект перепланировки, который заказывается в компании с лицензией.
4. Техническая документация на помещение.

После подачи заявления оно будет рассматриваться в течение 45 дней в Жилищном комитете. После будет вынесено решение о допустимости внесения изменений. Это не единственный способ, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры. Как вариант, можно обратиться в специальную компанию, которая составит эскиз вносимых изменений и возьмет на себя бюрократические процедуры. Правда, это будет стоить денег.

Приобретение жилья с незаконной перепланировкой

Случаи, когда жилье продается уже с произведенными несогласованными изменениями, редкостью не являются. Новые владельцы часто и не догадываются, что купили квартиру с незаконной перепланировкой, но когда это выясняется, то они могут переживать по этому поводу. Делать этого не стоит, так как продажа жилища с проведенной незаконной перепланировкой не является способом передачи ответственности новому хозяину.

Впрочем, если новый хозяин обнаруживает, что его новая квартира имеет конструктивные изменения, не соответствующие проекту, ему необходимо получить разрешение во избежание дальнейших вопросов со стороны жилищной комиссии.

Есть несколько вариантов решения этой проблемы:

1. Судебный.
2. Внесудебный.

Начинать нужно с внесудебного. Для этого придется обратиться в жилищные органы, куда нужно подать:

1. Эскиз перепланировки.
2. План дома.
3. Пояснение к выполненному проекту.
4. Технический паспорт помещения.

Факт наличия перепланировки сильно ограничивает комиссию. Она может только провести проверку и выяснить, имеют ли место нарушения норм безопасности. Если они соблюдены, то комиссия не имеет права отказать в выдаче соответствующего разрешения. Если изменения не будут соответствовать нормам безопасности, то комиссия потребует нарушения устранить.

Если жилищная комиссия не принимает вариант текущей перепланировки, то разбираться придется в судебном порядке. При этом хозяин жилища должен подать иск в суд для обжалования решения комиссии либо о признании перепланировки. Также обязательно нужно привести довод, что попытка узаконивания была предпринята, однако органы власти в этом отказали.

Если по иску будет вынесено положительное решение суда, его нужно передать в органы технической инвентаризации. В случае отрицательного решения владельцу можно обратиться в суд апелляционной инстанции.

Для суда необходимо собрать пакет документов:

1. Заключение комиссии об отказе в утверждении проекта.
2. Проект жилья.
3. Документ, подтверждающий право владения жилищем.
4. Тех. паспорт.
5. Заключение санитарной и пожарной служб, Роспотребнадзора.
6. Чек об оплате государственной пошлины.

К сожалению, продажа квартиры с незаконной перепланировкой осуществляется часто. Поэтому при приобретении жилища необходимо проверить, есть ли изменения в квартире, которые не соответствуют проекту. Любое изменение должно быть отображено в техпаспорте. Конечно, правильно читать техпаспорт могут только специалисты.

Если соседи делают перепланировку

Если соседи вносят конструктивные изменения в своей квартире, то вы должны понимать, что это может отразиться и на вашем жилище. Поэтому не нужно сидеть молча и слушать, как сосед спиливает очередную несущую стену у себя в квартире. Что делать, если вы установили факт проведения незаконной перепланировки, куда обращаться? В первую очередь нужно сообщить об этом в жилищную комиссию.

Также можно обратиться в правоохранительные органы и даже в прокуратору. Они могут либо провести проверку, либо направить обращение в соответствующий компетентный орган. Скорее всего, они обратятся в жилищную комиссию, которая по «наводке» прокуратуры проведет проверку гораздо быстрее и настоятельнее.

Оплата

Для того, чтобы узаконить работы и внесенные конструктивные изменения, необходимо произвести оплату. Оно зависит от определенных факторов:

1. Тариф, установленный за изготовление техпаспорта, получаемого в БТИ. В разных регионах существуют свои особенности, также играет роль и площадь жилья (чем она будет больше, тем выше плата). В среднем, это обойдется в 2000 рублей.
2. Размер госпошлины – ею облагается выдача кадастрового паспорта.
3. Издержки на судопроизводство.
4. Плата компании за составление нового техпаспорта (не менее 5000 рублей).

В результате узаконивание перепланировки может обойтись в 20-100 тысяч рублей.

Сроки

К сожалению, мало кому удается быстро узаконить перепланировку, которая уже была выполнена. Документы типа технического паспорта изготавливаются в БТИ в течение двух месяцев. Также и судебный процесс не может быть осуществлен быстро. От момента подачи заявления до вынесения решения проходит около двух месяцев. Если будут какие-либо сложности в процессе, то может потребоваться больше времени.

Если ориентироваться на среднестатистический случай узаконивания перепланировки, то срок будет составлять полгода.

В заключение

Теперь вы понимаете, что такое незаконная перепланировка. Если есть необходимость в ее проведении, то нужно внимательно отнестись к данной процедуре. В идеале нужно составить эскиз вносимых изменений, согласовать все эти изменения с государственными соответствующими органами и только после этого проводить саму перепланировку. Впрочем, практика показывает, что большинство граждан не придерживается этого алгоритма. Обычно люди не заморачиваются разными проектами и просто переделывают свое жилье без оглядки на правила, хотя при этом практически все понимают, что несущие стены трогать нельзя.

К сожалению, жилищная комиссия не ходит по квартирам и не проверяет состояние помещений на предмет соответствия их проекту, поэтому жильцы справедливо считают, что перепланировку проще и выгоднее произвести «по-тихому», а если вдруг об этом узнает комиссия, то лишь тогда можно предпринимать какие-либо действия по ее узакониванию.

Капитальный ремонт квартиры- предприятие крайне серьезное, требующее ответственного подхода. При этом потребуется провести не только строительные работы с помощью экспертов и инженеров, но и правильно оформить их по закону. Ведь у квартиры должны быть технические и кадастровые паспорта, содержание которых должно быть действительным и актуальным.

В этой статье мы поговорим о том, как узаконить готовящийся ремонт с перепланировкой. Мы расскажем куда вам нужно будет обращаться, какие вам понадобятся документы, сколько эта операция будет стоить, а так же подскажем как узаконить уже выполненную перепланировку избежав проблем с законом.

Узакониваем будущую перепланировку

Начать стоит с юридически верного процесса, а именно предварительного согласования перепланировки в соответствующих службах. И начинается она со сбора полного пакета бумаг. Итак, вам потребуются:

• Заявление на разрешение перепланировки;
• Технический паспорт квартиры не старше 5 лет;
• Правоустанавливающее документы на квартиру;
• Выписка из жилищной конторы;
• Выписка из домой книги;
• Разрешение от других собственников.

При этом вам так же потребуются либо эскиз работ, либо план. Эти документы практически идентичны и служат одной цели:

• Эскиз разрабатывается при внесении незначительных изменений, и только в общих чертах показывает планируемые изменения. В нем показывается, какие стены будут удалены, а какие – добавлены;
• План разрабатывается при внесении значительных изменений, затрагивающих несущие конструкции, системы здания и иные важные для планировки вещи.

Выдаются они в администрации, а именно в архитектурном отделе, но совсем разными способами. Если эскиз можно составить без каких – либо проблем, просто прочертив на плане квартиры несколько линий, то подготовка плана – совсем другое дело. После его завершения вам потребуется обратиться в три организации:

• Санэпидемстанция (для согласования санитарных норм и установки санузлов);
• Отделение МЧС (для согласования норм безопасности);
• Архитектурный отдел (для согласования остальных аспектов строительных работ).

Инфо

В любом случае, пакет документов и готовый план (или эскиз) нужно предоставить в управляющую контору. Только там вам выдадут разрешение на строительство, которое будет действительной только в течение четырех месяцев. По прошествии этого времени к вам будет направлена инспекция, которая проверит новую планировку и составит новый технический план квартиры. На этом законную перепланировку можно будет считать завершенной.

Узакониваем уже сделанную перепланировку

Сложно представить себе операцию более сложную технически и юридически, чем узаконивание сделанной без разрешения перепланировки. Проходит эта процедура следующим образом:

• Обозначенный выше пакет документов подается в БТИ. Оттуда прибывает специалист, который отмечает все внесенные изменения на плане;
• Подается обращение в Санэпидемстанцию. Оттуда так же прибывает специалист, который проверяет нормы установки систем;
• План из БТИ, справка от СЭС и документы передаются в архитектурный отдел, который согласовывает документы и дает разрешение;
• Подается заявление в суд с просьбой узаконить строительство. В ходе заседания все полученные ранее бумаги проверяются, суд выносит разрешение о признании перепланировки законной;
• Разрешение передается в БТИ, на его основе составляется новый кадастровый паспорт.

Как видите, вся процедура очень длительна, сложна, требует постоянной работы со специалистами и множества проверок. Кроме того, вам будут постоянно выписывать штрафы, размер которых зависит от степени внесенных изменений (если они незначительны, то штрафа можно и вовсе избежать).

Инфо

Есть еще один способ узаконить сделанную перепланировку, который использует неточность законодательства. Дело в том, что перед проведением планировки ремонтируемую квартиру никто не проверяет. Так что вы можете подавать в управляющую контору документы, которые будут основываться на старых планах квартиры. В новом же плане при этом отобразятся уже сделанные изменений. То есть вы подадите документы на проведение законной перепланировки уже после того, как сделали её незаконно. Это, в целом, возможно, но если новую планировку не одобрят то вам придется все изменения устранять, возвращая помещение в исходное состояние.

Сколько стоит?

Перейдем к вопросу цены. Перепланировка – удовольствие дорогое, и вам обязательно потребуется оплатить следующие суммы:

• Подготовка нового плана квартиры – от 4 000 рублей;
• Выдача нового техпаспорт – от 1 000 рублей;
• Выдача нового кадастрового паспорта – от 500 рублей;
• Пошлина за судебное признание перепланировки – 1000 рублей.

Внимание

Кроме того, вам возможно потребуется оплатить дополнительные услуги, но только в том случае, если к работе вы привлекаете специальные инженерные организации.

Ограничения при перепланировке

Существует достаточно большой список действий, которые невозможно узаконить ни при каких обстоятельствах. Все они так или иначе затрагивают несущие конструкции дома, системы или нарушают санитарные нормы. К ним относятся:

• Демонтаж несущих стен, сводов;
• Перенос радиаторов на смежные с соседними квартирами стены;
• Перекрытие или замуровывание вентиляционных шахт;
• Строительные работы, препятствующие допуску к разводкам, стоякам и иным важным системным узлам;
• Возведение санузлов над жилыми комнатами;
• Строительство комнат менее 8 М2, а так же не имеющих естественного освещения или отопления;
• Строительство в подвальных помещениях жилых комнат.

Важно

Такие нарушения не будут согласованы ни при каких обстоятельствах, а если вы возведете их незаконно и самовольно, то вам грозят наиболее крупные штрафы.

Когда узаконенная перепланировка грозит штрафом?

При подготовке к ремонту следует помнить, что даже полностью подтвержденная и узаконенная перепланировка может быть признана незаконной в том случае, если вы выполните её неправильно. К таким ошибкам, делающим законный ремонт неправомерным, относятся:

• Изменений, уменьшающие прочность несущих опор;
• Строительные работы, ухудшающие качество жизни других жильцов;
• Постройки, которые препятствуют доступу специалистов к системам дома или же создающим угрозу пожарной безопасности;
• Ремонтные работы, которые приводят к невозможности использования помещения в качестве жилого.

Инфо

Так что помните – законной можно будет признать только ту перепланировку, что прошла полностью в соответствии с планом или же отклонилась от него незначительно.

Когда разрешение не нужно?

Не стоит думать, что разрешение требуется на каждую правку интерьера или малейший ремонт – большинству граждан, покупающих готовые квартиры, разрешение на перепланировку не потребуется вообще никогда. Связано это с тем, что большинство работ в доме можно проводить без согласования. Вы можете абсолютно свободно:

• Расширять жилое пространство за счет кухонь и коридоров;
• Объединять соседние квартиры без нарушения целостности несущих стен;
• Проводить демонтаж подоконников с целью установки дверей;
• Увеличивать площадь санузлов в с помощью нежилых помещений;
• Устанавливать дополнительные двери и окна без нарушения целостности несущих сводов;
• Изменять конструкции систем водоснабжения и подачи газа с помощью лицензированных строителей и мастеров;
• Менять окна, двери, сантехнику, бытовую технику, мебель;
• Вносить базовые изменения в системы отопления;
• Проводить любой косметический ремонт и перестановку мебели.

Как видите, в большинстве случаев изменения планировки, не затрагивающие важные системы и несущие конструкции, законом разрешены и без подтверждения сертифицированным инженером. И за проведение подобных работ штраф вам не грозит.

Наказание за незаконное строительство

Говоря об узаконивании перепланировки, обязательно нужно упомянуть и об ответственности, которая ожидает тех, кто проигнорировал нормы закона и провел строительные работы без получения разрешения. Нарушителей ожидают следующие штрафы:

• За внесение запрещенных изменений – от 2 000 до 2 500 рублей;
• За переоборудование жилплощади с нарушениями – от 1 000 до 1 500 рублей;
• За самоуправные действия при перепланировке – 300 рублей или предупреждение;
• За нарушения, создающие угрозу пожарной безопасности – 1 500 рублей.

Важно

При этом уплата штрафов – только начало. Комиссия, вычислившая правонарушение, обязана будет назначить повторную экспертизу, и до её проведения собственнику потребуется провести обратную перепланировку, сделав все как было. В противном случае недобросовестному владельцу квартиры грозит увеличение штрафов, иски в суд, а в некоторых особенно запущенных случаях – выселение.

Главная » Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно: Основные особенности процедуры

Многие интересуются, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно и заручиться всеми необходимыми разрешительными документами перед тем, как начать переделывать имеющееся жилье.

Кроме того, людям интересны возможные варианты легализации уже проведенной, но, увы, незаконной перепланировки жилого помещения.

Содержание этой статьи:

Почему закон требует обязательного получения разрешительной документации на проведение перепланировки в квартире?

Прежде чем рассмотреть вопрос, как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры, попробуем уяснить, почему это следует сделать обязательно.

Ответ очевиден: многоквартирный дом – сложная конструкция, возводимая в соответствии со строгими математическими расчетами нагрузки и многих других показателей.

Малейшее вмешательство, например, разрушение небольшого фрагмента несущей стены в квартире, способно привести к необратимым последствиям – образованию трещин по фасаду, проседанию коробки дома и даже его разрушению.

Иными словами, в проектной документации продуманы и рассчитаны все технические аспекты и изменение какого-либо их них должно происходить после квалифицированной экспертизы, подтверждающей, что планировочные изменения в квартире не повлекут негативных последствий.

Так, чтобы их избежать, придется пройти весь достаточно длительный путь к официальному разрешению на работы по переделке квартиры.

Добавим, что именно это защитит как собственника жилья, так и квартиросъемщика-нанимателя или арендатора (работающим по договору найма) от весьма внушительных штрафных санкций, предусмотренных законодательством за несанкционированную перепланировку.

Поэтому следует подумать о том, как узаконить перепланировку квартиры.

Самостоятельно это сделать непросто, но мы предлагаем понятный поэтапный алгоритм действий, наглядно представленный в схеме.

back to menu ↑

Перепланировка: что это?

Изменение конфигурации помещения является сутью перепланировки.

Стоит понимать, что все строительно-монтажные работы, производимые в жилой квартире, должны быть проверены на безопасность, утверждены техническими инстанциями, изменения внесены в техпаспорт и, следовательно, юридически согласованы, поскольку осуществляются они в отдельном обособленном пространстве, но сохраняют функциональность и целостность объекта – многоквартирного дома.

Под перепланировкой понимают такие виды работ (в том числе и по договору подряда):

• частичную или полную замену сооружений, не являющихся несущими;
• проведение демонтажных/монтажных работ инженерных коммуникаций и сантехнических приборов;
• выполнение проемов в стенах.

back to menu ↑

Когда составляют эскиз

Наиболее простым вариантом в процедуре узаконивания планирующихся изменений в конфигурации помещения является перепланировка по эскизу, но применяют его лишь в тех случаях, когда реконструируются стены не несущего характера и не изменяется назначение помещения.

Это может быть:

• разборка перегородок (части либо полная);
• устроение или заделка дверных проемов;
• возведение новых перегородок, не повышающих нагрузку на перекрытия;
• замена или установка дополнительного оборудования.

Эти работы можно проводить по эскизу, который можно составить собственноручно или внести намечаемые изменения в план БТИ, очертив красным маркером перегородки, которые планируется снести, а зеленым – возведенные в будущем.

Возможность проведения ремонтных работ по эскизу – самый простой способ в решении проблемы, как самостоятельно узаконить перепланировку квартиры.

back to menu ↑

Когда необходимо составлять проект изменений в планировке

Узаконивание изменений по проекту – более трудоемкий и продолжительный процесс, поскольку строительные работы здесь носят капитальный характер, задевая несущие конструкции.

Т.е. проект составляется на более серьезные изменения, такие как:

• устроение проемов дверей в несущих стенах либо межквартирных перегородках, к примеру, при горизонтальном соединении 2-х смежных квартир;
• установка лестниц внутри помещений и устройство проемов в перекрытиях;
• установление перегородок с повышением нагрузки на несущие стены;
• переделка конструкции полов.

Более сложные работы по перепланировке потребуют и серьезной работы над проектом, сделать которую могут лишь профессионалы.

Заказать его можно в организации, занимающейся соответствующей деятельностью и имеющей на это лицензию. При некачественно выполненных работах, компании можно направить претензию.

Кстати к проекту плана перепланировки необходимо приложить копию разрешительного документа на право осуществления проектировочных работ компании.

Его требуют при приеме заявления на переделку жилья не только в Москве, но и в Екатеринбурге, Самаре, Красноярске, Омске, Бийске и других городах России. Предлагаем образец проекта с перечислением запланированных работ.

back to menu ↑

Регистрация перепланировки: с чего начать

Итак, первым этапом в процедуре самостоятельного узаконивания перепланировки квартиры является грамотная оценка объема планируемых работ и составление эскиза или проекта, наглядно демонстрирующих грядущие изменения.

Дальнейшие действия таковы:

• оформление заявления формы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 28.05.2005 № 266.

Его можно скачать на сайте, предоставляющем доступ к базе утвержденных типовых форм документов, либо на сайтах архитектурных и проектировочных учреждений российских городов: в Москве, Самаре, Екатеринбурге, Красноярске, Бийске, Омске и др.

Прием заявления осуществляют специализированные жилищные инспекции, отделы капитального строительства при административных органах и другие организации (п 2. ст. 26 ЖК РФ).

Заполнить и подать его можно и в многофункциональном центре, специалисты которого предоставят бланк заявления и передадут пакет документов в соответствующий орган буквально на следующий день.

В заявлении указывают:

1. ФИО собственника или нанимателя,
2. реквизиты удостоверяющего личность документа,
3. № телефона,
4. место жительства,
5. сроки и режим проведения ремонтно-строительных работ.

Перечисляют всех проживающих членов семьи, подтверждают их согласие на перепланировку.

• к заявлению прилагают удостоверенные нотариально письменные согласия проживающих с заявителем совершеннолетних членов семьи (в сложных случаях – соседей) на проведение работ;

• правоустанавливающие документы – свидетельства права собственности, договор купли-продажи, социального найма, дарения и др.;

• документацию БТИ (технический паспорт помещения до перепланировки в котором кроме титульного листа присутствует информация о технических параметрах жилья поэтажный план и экспликация к нему, а также особые отметки).

В Москве и других крупных российских городах (Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Омске, Красноярске, Бийске) могут потребовать заключение органа по охране исторических памятников архитектуры о допустимости работ по переустройству квартиры, если она находится в таком здании.

Однако, с начала 2017 года этот пункт, как и предоставление технической документации, становится необязательным для подателя заявления.

Запрашивать эти документы будут специалисты, рассматривающие заявление (п.2.1 ст. 26 ЖК РФ).

Срок рассмотрения заявления составляет 45 дней. Подателя заявления согласовывающий перепланировку орган информирует о принятом решении в течение 3-х рабочих дней с момента его принятия.

Решение жилищной инспекции оформляется на бланке утвержденной формы:

back to menu ↑

Последующие этапы процедуры

С получением разрешения на производство заявленных работ вопрос, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, уже не имеет первоначальной остроты.

Но необходимо выполнить весь объем работ, описанный в проекте, а затем пригласить приемочную комиссию из представителей жилищной инспекции для обследования возведенных конструкций.

Составление акта приемочной комиссией о проведенных изменениях является завершающим этапом процедуры.

Один экземпляр остается у владельца или нанимателя, второй передается представителем инспекции в органы Росреестра для внесения необходимых изменений в государственный кадастр недвижимости.

Мы рассмотрели алгоритм действий, необходимых для проведения изменений конфигураций квартиры, а далее разберемся, как узаконить уже сделанную перепланировку.

back to menu ↑

Незаконная перепланировка и проблемы, связанные с ней

Узаконить самовольную перепланировку квартиры намного сложнее.

Заметим, что подобные переделки жилья зачастую лишают собственника возможности осуществления сделок с недвижимостью – купли-продажи, дарения, в редких случаях наследования.

Еще острее встает проблема последствий несогласованной реконструкции при возникновении ситуации, когда после совершившейся сделки по продаже квартиры, покупатель не захотел брать на себя ответственность по легализации произведенных изменений и оспорил ее в суде, возвратив приобретенную недвижимость продавцу.

Стоит ли говорить о понапрасну потраченных средствах и нервах.

Иногда владельцами квартир проводятся такие реконструкции, разрешение на которые невозможно получить.

К примеру, при присоединении к жилой площади части лестничной клетки, увеличивается общая площадь квартиры и одновременно объект перестает существовать в первоначальном виде.

Это означает, что документация, подтверждающая право собственности, приобретает ничтожный характер, становясь недействительной.

В подобных случаях судом может быть вынесено решение владельцу о переделке квартиры в первоначальное состояние, либо о выставлении ее на продажу с условием последующего приведения новым собственником к типовому проекту.

Но мы рассматриваем варианты того, как узаконить самовольную перепланировку квартиры, проведенную в соответствии с принятыми строительными нормами.

back to menu ↑

Способы узаконивания несогласованной перепланировки

Легализовать подобную переделку квартиры можно в административном или судебном порядке, преимущественным в большинстве случаев.

Как правило, региональными властями регламентируется порядок узаконивания самовольных переустройств жилья, и мероприятия его обычно тесно перекликаются с действиями по оформлению разрешения на реконструкцию.

Рассмотрим основные этапы действий, необходимых, чтобы узаконить самовольную перепланировку квартиры. Следует:

• Пригласить специалиста лицензированной компании, осуществляющей деятельность в сфере экспертно-проектировочных работ для обследования возведенных конструкций и оформления технического заключения, пример которого демонстрируется.

• Специалистом-экспертом БТИ в технический паспорт квартиры красным маркером должны быть занесены все осуществленные изменения, в заключении же перечисляются проведенные работы, дается их оценка, указывается степень опасности проведенной незаконной реконструкции;
• Заказать проект или собственноручно изготовить эскиз, фиксирующий все проведенные работы. Проект выполняется компанией или предпринимателем, имеющим допуск к подобным работам. Проект обязательно регистрируется и согласовывается в СЭС, пожарного и Роспотребнадзора, архитектурно-планировочном управлении.

back to menu ↑

Административный порядок согласования

Узаконить уже сделанную перепланировку можно в административном порядке. Следует подготовить пакет документов, в который входят:

• заявление о проведении перепланировки;
• правоустанавливающие документы – свидетельства о праве собственности, договоры найма, дарения и др.;
• техническое заключение проведенных работ;
• проект или эскиз;
• документация, полученная от БТИ.

Пакет перечисленных документов представляется в жилищную инспекцию, отдел капстроительства администрации, либо специалисту МФЦ.

Рассматривается заявление также в течение 45 дней, затем до подателя заявления доводится принятое решение – разрешение узаконить перепланировку, либо, наоборот, отказ.

Не стоит отчаиваться, если получен отказ узаконить самовольную перепланировку квартиры.

Практика показывает, что процедура административного решения этого вопроса чаще носит формальный характер.

Более детальным и действенным является разбирательство в судебном порядке.

back to menu ↑

Как узаконить перепланировку квартиры в суде

Если легализация реконструкции квартиры будет проводиться в суде, то обращаться следует с заранее подготовленным иском о необходимости сохранения проведенной перепланировки (ч.4 ст. 29 ЖК РФ).

Это особенно актуально, если в наличии имеется техническое заключение специалиста об обследовании изменений и отсутствии угрозы функциональности всего объекта.

Прилагают и заявление об обжаловании отказа при административном рассмотрении (при наличии).

Базовый пакет документов в суд для того, чтобы узаконить уже сделанную перепланировку состоит из:

• иска о сохранении квартиры в перепланированном состоянии;

• квитанции об уплате госпошлины;
• правоустанавливающих документов;
• технического заключения;
• документации об объекте из БТИ;
• проекта или эскиза, согласованных с пожарной службой, Роспотребнадзором, СЭС.

В разных городах судебными органами могут быть затребованы какие-либо иные документы.

При получении положительного решения суда, а рассмотрение может продолжаться на протяжении месяца, необходимо будет представить его в БТИ для корректировки технических документов.

back to menu ↑

Перепланировка квартиры – как узаконить перепланировку согласование