Перепланировкой жилого помещения считается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Как правило, перепланировку делают для увеличения жилой площади в квартире, объединяя или разъединяя несколько помещений.
На перепланировку требуется специальное разрешение. Это условие обязательно для всех видов недвижимости и собственности. При этом, даже если перепланировка проведена не вами, а теми, кто использовал эти площади до вас, претензии, если они возникнут, будут обращены к вам.
Перепланировке должны предшествовать создание и согласование проекта, осуществление технических работ, составление акта приема, заключение комиссии. Перепланировка осуществляется в обязательном разрешительном порядке, предполагающем обращение в жилищную инспекцию и местные органы власти.
Перепланировка касается внесения технических изменений в параметры квартиры. Заинтересованность в изменении конфигурации жилых помещений не должна затрагивать целостность общедомового имущества, безопасность и здоровье граждан.
Разрешительным документом на перепланировку помещения является распоряжение Государственной жилищной инспекции Москвы. При этом предполагается, что согласовывать изменения в квартире или доме вы будете до проведения непосредственных работ. Несмотря на это, львиная доля перепланировок в лучшем случае согласовывается постфактум, в худшем – просто не афишируется. И это притом, что в случае выявления несоблюдения условий согласования хозяину грозит вначале штраф, а после – судебное разбирательство.
Перепланировка начинается в тот момент, когда вы решаете перенести или изменить перегородки, перенести с одного места на другое кухню или санузел, переоборудовать ванную комнату или даже просто сделать в другом месте дверь (в любом типе стен). Если вы захотите расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений (например, технической подсобки), это тоже будет считаться изменениями плана БТИ.
Перепланировка может касаться как квартиры целиком, так и отдельных жилых помещений. Технический проект предусматривает внесение полных или частичных изменений в перегородки и др. технические элементы. Законом определен перечень мероприятий, требующих согласование у профильных ведомств (статья 26 ЖК РФ). К таким работам относятся: расширение площади жилья за счет вспомогательных помещений; уменьшение размеров ванны и санузла; объединение балкона с кухней или лоджией и т.д. Планирование всех работ должно начинаться с подробного проекта и завершаться актом комиссии о допустимости планируемой перепланировки.
Перепланировка в частном доме не должна касаться распределительных инженерных систем. Снос межкомнатных перегородок, пристройка террас и других можно выполнить по типовым проектам.
Для нежилых помещений обязательным является наличие заключение пожарного надзора. Мероприятия по перепланировке зависит от специфики и назначения помещения. В пакет документов может входить справка о приспособлении – в том случае, если объект недвижимости представляет культурную или историческую ценность. Завершается перепланировка актом ввода в эксплуатацию, который подписывается представителем технической комиссии на основании статьи 28 ЖК РФ.
Регистрация перепланировки в БТИ является обязательным этапом в процессе оформления переустройства жилья.
Порядок согласования предполагает: составление проекта с подробными изменениями; подачу пакета документов в жилищную инспекцию по месту нахождения объекта недвижимости. В заявлении указывается перечень проводимых перепланировок, с приложением проекта и правоустанавливающих документов.
Технический проект позволяет объединить две смежные квартиры; устроить в перекрытиях внутренние лестницы и проемы. В проектной документации можно устроить перегородки, с увеличением нагрузок на несущие стены, изменить конструкцию полов. На основании проекта можно осуществить следующие мероприятия по переустройству: устройство санузлов, ванной и кухни; замена сантехнического, инженерного оборудования; замена газовых плит на электрические; перемещение отопительных устройств. Проект составляет автором дома – архитектором либо специалистом проектной организации, имеющей лицензию на осуществление соответствующей деятельности.
При перепланировке допустимо: осуществлять косметический ремонт в жилых помещениях; менять инженерные сети на аналогичные по конструкции устройства; сносить не несущие перегородки внутри квартиры; устанавливать стены из гипсокартона и других легких материалов. В уведомительном порядке (без проекта) можно: остеклять лоджии; менять сантехнические приборы; заделывать дверные проемы в не несущих перегородках.
Запрещается выносить отопительные приборы и радиаторы на балкон или лоджию; устанавливать перекрывающие устройства на общедомовые сети; увеличивать нагрузку на несущие перегородки; объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами; демонтировать каналы естественной вентиляции.
Полностью запрещено сносить несущие стены и выносить радиаторы на лоджии. В этом случае хозяину предлагается вернуть все в исходное состояние. Cогласованию обычно не подлежит еще несколько типов перепланировок. Так, перепланировка не будет согласована, если она заведомо приведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, а также сохранности и внешнего вида фасадов, не должны изменения нарушать и противопожарные устройства. Если изменения очевидно ухудшают условия эксплуатации и проживания граждан дома или квартиры, если в результате образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,5 м, перепланировка не будет законна. Даже если изменения не ограничивают ничьи потребности, требуется согласие всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников. Не приветствуется увеличение подсобной площади за счет жилой, однако это возможно, если соблюдаются площади комнат (не менее 9 кв. м).
Запрещается проводить любые изменения, которые ведут к непригодности квартиры для дальнейшего проживания; могут нарушить прочность установленных конструкций; испортить систему вентиляции; нарушить эксплуатационные, строительные, санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Во всех остальных случаях перепланировка не запрещена (на основании статьи 26 ЖК РФ).
Стоимость и сроки согласования во многом зависят от сложности перепланировки, конструкции самого дома (его типа и серии), общей площади и даже округа, в котором происходит согласование. И не всякое согласование возможно в принципе. Не согласовываются перенос санузла на место комнаты (если под или над вами жилая квартира), перенос кухни на место комнаты (если под вами технический этаж, то такое возможно), уменьшение или изменение и снос вентиляционного короба и стояков (согласовывают в редких случаях) и очень большие проемы в несущих стенах.
Незаконная перепланировка может быть опасна для жильцов. Снос несущих перегородок становится причиной обрушения, пожаров и других происшествий. Погрешности в технической документации существенно снижают рыночную стоимость квартиры, затрудняют ее куплю-продажу.
Статья 7.21 КоАП РФ предусматривает ответственность за незаконную перепланировку в виде штрафа. Контрольный орган выносит предписание об устранении правонарушение, что предполагает восстановление прежнего технического состояние квартиры за счет собственника. Более серьезные случаи могут быть чреваты судебными разбирательствами и выселением жильцов из квартиры. Такие случаи возможны, когда перепланировка небезопасна для проживания не только самих жильцов, но и соседей.
В случае невыполнения установленных по закону предписаний инспектора, к нарушителю могут применяться различные санкции, вплоть до судебных: приватизированная квартира по решению жилищной инспекции может быть продана в судебном порядке на публичных торгах; вырученные от продажи недвижимости деньги будут возвращены собственнику имущества с минусом средством, затраченных на реализацию судебного решения; в дальнейшем переделка квартиры в первоначальное состояние становится обязанностью нового собственника. Если в настоящий момент в квартире проживает квартиросъемщик, то договор аренды считается недействительным между арендатором и съемщиком имущества.
Любому собственнику, пошедшему на перепланировки без согласования, стоит помнить о том, что его квартира не будет считаться юридически «чистой». Владельцев измененного жилья коснутся сложности при: приватизации, продаже, оформлении квартиры в наследство или в дарственную. Поэтому в любом случае придется узаконить несанкционированную перепланировку собственности.
Для того чтобы согласовать перепланировку своими силами, требуется собрать пакет документов и провести ряд согласований (в том числе с СЭС, ДЕЗ и Мосгаз). Чтобы решить этот вопрос при помощи компании – оригинал и копия документа, подтверждающего право собственности на квартиру. Если же на момент согласования идет оформление права собственности, требуется еще несколько документов, в том числе план БТИ, инвестиционный договор, оригиналы акта приемки квартиры, договора инвестирования, акта реализации, передаточного акта, согласие застройщика на получение БТИ и на перепланировку. Если жилье не приватизировано (то есть находится в муниципальной собственности), необходимо предоставить договор найма. Очевидно, что удобнее проводить согласование при помощи специалистов.
Жилищное законодательство в статье 25 ЖК РФ закрепляет понятие «перепланировка», под которым следует понимать изменение квартиры, закрепление которых указываются в паспорте на квартиру.
Перед перепланировкой (переустройством) жилища понимают перенос различных коммуникаций и элементов конструкции, это: проводка, газ, стояки и прочие инженерные сети, которые вам нужно будет указывать в техническом паспорте помещения.Все проводимые перепланировки согласовываются с властями местного самоуправления.
О том как сделать перепланировку квартиры, что можно сносить или объединять, а что нельзя мы расскажем подробно в нашей статье.
Какие действия допустимы без согласования
Не производя согласование можно сделать без опасений следующие действия:
- Монтаж дверных проёмов в ненесущих стенах и межкомнатных перегородках. Поскольку эти стены держат только себя, то можно без опаски проводить массу работ с ними без вреда зданию.
- Замена окон и остекление лоджий, балконов, веранд, эркеров. Эти работы не несут никаких последствий для здания, но они не должны нарушать общий вид дома.
- Монтирование кондиционеров, вытяжек и прочего климатического оборудования. При монтаже такого оборудования возможно будет сделано несколько сквозных отверстий в несущей стене, но это никак не отразится на её несущей способности.
- Демонтаж перегородок и самонесущих стен также разрешён все стены тоньше 25 см (в кирпичном здании и тоньше 12 см в бетонных).
- Монтаж легких перегородок (гипсокартон, дерево) Более тяжелые материалы могут способствовать провисанию плиты перекрытия.
- Установка и демонтаж дверей.
- Монтаж полов и потолков.
- Демонтаж порожков перед балконами и лоджиями.
- Замена радиаторов отопления и полотенцесушителей.
- Монтаж легких конструкций и кронштейнов.
- Монтаж встраиваемой мебели.
- Проведение всех строительно-отделочных работ.
Запрещенные действия при перепланировке или переоборудовании
- Запрещен демонтаж несущих стен. А также создание нишь. Это может привести к обрушению здания.
- Штробление и пробивание отверстий в плите перекрытия. В лучшем случаи это приведет к трещине.
- Запрещено замуровывать газовые стояки в стену. Трубы должны быть свободны к осмотру и быстрому доступу (переносить при согласовании можно).
- Разрушение и закрытие вентиляционных каналов. Это обычно приводит к излишней сырости и плесени, что уменьшает срок службы зданий.
- Установка санузлов над жилыми комнатами. Из-за возможных протечек и нежелательных шумов.
- Запрещено делать водяные теплые полы за счёт общего отопления и горячей воды. Даже если вы сделаете это незаметно, у соседей сверху станет плохой напор или холодные батареи и после одного-двух вызовов мастера всё станет ясно.
- Запрещено монтирование перегородок при которых образуются комнаты менее 8м2 и кухни без естественного освещения. Речь идет о жилых комнатах, к кладовкам, гардеробам и санузлам это не относится.
- Запрещено оборудования жилых комнат ниже уровня земли (цокольный этаж и подвал).
Основные проводимые работы
Под перепланировкой понимают следующие работы:
- Разборка, перенос и возведение новых перегородок.
- Перенос и монтаж новых проемов для установки двери.
- Объединение маленьких квартир в более крупные.
- Монтаж новых и перенос старых санузлов и кухонь.
- Увеличение жилой площади за счёт близлежащих вспомогательных помещений (балкон, подвал, чердак).
- Устройство или перепланировка (захват) тамбуров.
Очень часто в новостройках необходим монтаж различных коммуникаций. К примеру, если гражданин захочет себе смонтировать водяной пол от отопления, то ему непременно придется собирать нужную документацию.
Если в квартиру монтируется сигнализация это тоже требует согласования, даже монтаж новых перегородок его требует, но в наше время за этим не так строго следят и многие делают эти работы без необходимой документации.
При замене старых коммуникаций, которые ещё в пригодном состоянии тоже необходимо составлять документацию.
Чаще всего у нас люди меняют стояки водопровода и канализации, на более современные. Чугунные стояки заменяют пластиковыми трубами ПВХ, а водопроводные на полипропилен и металлопластик.
Также довольно частая практика, когда людям необходимо сменить расположение инженерных коммуникаций. Например, газовая труба может мешать установке кухни и её переваривают, водопроводные трубы могут прижать к стене, или даже по желанию замуровать в неё, чтобы всё выглядело более эстетично.
Перенос электропроводки не требует составление документов о переоборудовании или перепланировке, если вы, конечно, не собираетесь переносить щиток и главный ввод.
Поэтапный порядок согласования перепланировки
Для законной перепланировки или переоборудовании необходимо сделать следующие действия:
- Собираем всю первичную документацию. К этим документам в первую очередь относятся свидетельства подтверждающие ваши права собственности. Если так случилось, что по каким-то причинам у вас на руках нет этих документов, их нужно срочно сделать. Далее, в паспортном столе берем выписку из домовой книжки, в бухгалтерии ЖЭКА получаем копию лицевого счета и после всего берём план здания из БТИ.
- Собираем проектную документацию. Если вы затеяли простой ремонт, который не тронет несущую конструкцию и важные коммуникации, то достаточно будет сделать эскиза плана. В случае более тотальной перепланировки всё делается после изготовления проекта. Проектами занимаются организации имеющие специальные лицензии.
- Дальше происходит согласование проекта с различными организациями в зависимости от серьезности проекта там могут быть следующие организации: СЭС, МЧС, жилищная гос. инспекция, Гостехнадзор, организация заведующая домом, Водоканал, архитектурная организация, отвечающая за дом, администрация города.
- Проведение необходимых ремонтно-монтажных работ. В общем то делаете задуманное на практике.
- Прием работ. После проведения ремонта нужно сходить в администрацию вашего района, к вам направят комиссию, которая выдаст акт о принятии проведенных работ (что всё без нарушений).
- Завершающие работы. После делается заключительное согласование, в БТИ получается новый технический паспорт, производится оплата за внесение изменений. При необходимости заполняются другие документы, в зависимости от проведенных работ.
Пакет документов для перепланировки или переоборудования
Этот список может незначительно измениться, в зависимости от того, кому необходимо сделать перепланировку.
Общий список выглядит так:
- Заявление, заполняемое по форме согласно вашего региона.
- Из технического паспорта вам будут необходимы справки, выписанные по форме 1а и 5. Для нежилых зданий будет достаточно иметь поэтажный план помещения.
- Полностью подготовленный проект, в двух экземплярах, а также договор о контроле проекта. В зависимости от региона требования к этому пункту могут меняться.
- Документы подтверждающие ваши права на помещение. Тут два варианта необходимых документов.
При долевом строительстве:
- Договор об участии в долевом строительстве (необходимо письменное согласие застройщика на предстоящую перепланировку) оригинал или заверенную копию.
- Договор об уступке прав (если такой имеется) оригинал или заверенная копия.
- Акт приема-передачи жилья, копия или оригинал.
- Справка, подтверждающая, что собственник выполнил все обязательства по договору долевого строительства. Выдается застройщиком.
- Разрешения ввода здания в эксплуатацию.
При постройке здания за счет городского или регионального бюджета:
- Распорядительный документ о строительстве объекта вашего региона. Копия или оригинал.
- Акт о приеме комиссией всех строительно-монтажных работ. Копия.
- Справка, подтверждающая присвоение адреса объекту.
- Документы, которые подтверждают предоставление помещения заявителю.
Все эти документы могут незначительно меняться в зависимости от вашего региона, как правило, в более крупных городах требования к списку необходимых документов более строгие.
Что делать при обнаружении незаконной перепланировки
Очень часто так случается, что нам уже достается квартира со сделанной незаконной перепланировкой. Такое может произойти при наследовании жилья или при покупке квартиры во вторичном фонде. Довольно часто люди об этом сами ничего не знают.
Для того чтобы не было проблем, необходимо узаконить данную перепланировку. Для этого нам необходимо собрать перечень документов, о котором говорилось выше и подать исковое заявление в суд. Если всё хорошо, то вашу перепланировку узаконят.
Если данная перепланировка проведена со слишком серьёзными нарушениями, то вас обяжут вернуть жилищу вид согласно изначального плана. Если вы не сделаете этого в течение назначенного времени по решению суда вашу квартиру продадут, а вам отдадут сумму с продажи за вычетом денег необходимых на проведение работ по восстановлению первоначального плана.
Нюансы перепланировки о которых стоит знать каждому
- Начинаем с прихожей. Эта комната лицо квартиры, очень важно в ней всё правильно расположить.
- Учитываем количество членов семьи и их род деятельности.
- Спальни должны быть как можно дальше от шумных комнат.
- Коридор должен занимать как можно меньше места, так как он очень малофункционален.
- Пространство в комнатах должно быть максимально задействовано. Не к чему делать огромные комнаты, если они будут пустыми.
- На перепланировку должны быть согласны письменно все прописанные в квартире люди.
Эта статья при прочтении даст вам тот необходимый минимум знаний, чтобы не было проблем. Напомню, что необходимо также изучить законодательство вашего региона касательно этого вопроса.
Перепланировка квартиры всегда представляет собой достаточно трудоемкую процедуру, которая при этом проводится по-разному в зависимости от типа обустраиваемого дома.
Действующее законодательство постоянно подвергается различным корректировкам, которые в последнее время направлены на то, чтобы существенно упростить процедуру оформления такого ремонта для граждан, и в то же время увеличить степень ответственности за различные нарушения.
Именно поэтому важно правильно понимать, как осуществляется перепланировка двухкомнатной квартиры вагончиком, и как этот вопрос регулируется законами в 2018 году.
Понятие переустройства
В соответствии с действующим законодательством процедура проведения ремонта может относиться к одной из двух категорий – перепланировка и переустройство.
Переустройство в данном случае предусматривает проведение следующих процедур:
- монтаж электрической плиты вместо газовой;
- перемещение каких-либо газовых или нагревательных приборов;
- обустройство или переоборудование уже использующихся туалетов и ванных комнат;
- прокладка или смена используемых трубопроводов, электросетей, а также оборудования для установки душа, высокомощных стиральных машин и других приборов.
Перепланировка же представляет собой внесение корректировок в жилое помещение, которые предусматривают необходимость внесения соответствующих изменений в его технический паспорт. Данная процедура в обязательном порядке осуществляется с сохранением первоначального функционального назначения выбранного помещения.
Если говорить о том, какие именно процедуры могут проводиться в процессе перепланировки, можно выделить следующие:
- перемещение или демонтаж установленных перегородок;
- обустройство или перемещение дверных проемов;
- сокращение или расширение многокомнатных квартир;
- обустройство дополнительного санузла или кухни;
- расширение жилой площади за счет имеющихся вспомогательных помещений;
- ликвидацию различных темных кухонь или же входов в кухни, которые идут из жилых помещений;
- обустройство или переоборудование тамбура.
В общем и целом, как первая, так и вторая категория ремонтных работ несут в себе единственную цель – обеспечение лучшего уровня комфортности и благоустройства выбранного помещения.
Виды квартир в хрущевках
На сегодняшний день можно встретить несколько наиболее распространенных вариантов планировок, которые использовались в процессе обустройства квартир-хрущевок, но при этом каждый вариант отличается всегда относительно небольшой площадью помещений, и в особенности это относится к кухонным помещениям и санузлам. Помимо этого, в преимущественном большинстве случаев все помещения имеют низкие потолки, высота которых составляет около 2.5 метра.
Стоит отметить тот факт, что в некоторых ситуациях процедура проведения перестройки в квартирах-хрущевках решается довольно радикальным образом, то есть так, насколько это в принципе допустимо.
К примеру, некоторые проводят полный демонтаж установленных перегородок, которые разграничивают жилые комнаты, после чего перемещают их или в принципе оставляют одно просторное помещение, из которого потом оборудуется студия. Такой вариант является оптимальным решением для молодых семей, которые не имеют детей, но чаще встречается все-таки вариант, предусматривающий проведение изоляции совмещенных комнат.
В связи с этим, если проводится демонтаж стен, то осуществляется это именно для того, чтобы впоследствии установить их как-нибудь иначе, а если учитывать представленные выше рекомендации, при обустройстве перегородки лучше всего воспользоваться какими-либо легкими материалами, которые после проведения ремонтных работ не будут создавать дополнительную нагрузку на какие-либо плиты или балки перекрытия.
Наиболее распространенным материалом, из которого возводятся перегородки, на сегодняшний день является гипсокартон, который прикрепляется к специальному каркасу из металлического или деревянного профиля, потому что с этим материалом предельно просто взаимодействовать, и в то же время он отличается довольно маленькой массой.
Стоит отметить тот факт, что такая перегородка в конечном итоге может быть практически звуконепроницаемой, если в каркасе будут установлены звукопоглощающие или же утеплительные маты.
Практически в любой двухкомнатной хрущевке присутствуют совмещенные комнаты, то есть одно помещение выступает в качестве проходного, в связи с чем его функциональность неизбежно падает. Именно по этой причине нередко встречаются ситуации, когда владельцы таких квартир хотят расширить имеющееся помещение, вследствие чего гостиная одновременно становится также спальней для взрослых.
Реже встречаются ситуации, когда кухня объединяется с залом, вследствие чего он превращается не только в комнату, в которой можно будет принимать гостей, но еще и в полноценную столовую. В любом случае выбор определенного варианта перепланировки в преимущественном большинстве случаев зависит исключительно от возраста и общего количества членов семьи, проживающих на территории указанного помещения.
Образец заявления о перепланировке квартиры:
Что разрешено и что запрещено изменять при ремонте
Если говорить о том, какие работы разрешается проводить в процессе перепланировки такого помещения, можно выделить несколько популярных видов ремонта:
- устранение перегородки, разделяющей ванную комнату и санузел, то есть объединение этих помещений или даже дополнительное расширение за счет площади коридора;
- увеличение площади жилой комнаты за счет пространства в коридоре;
- объединение кухонного помещения вместе с жилой комнатой специальным проходом;
- обустройство дверных проемов;
- устранение ниш, кладовых, антресолей или каких-либо других подсобных помещений, за счет чего обеспечивается расширение помещений;
- обустройство дополнительной входной двери или тамбура между ними;
- устранение определенной части внешней стены, которая находится над оконным проемом.
Не стоит забывать о том, что действующее законодательство также в принципе запрещает проведение некоторых операций, и это:
- объединение кухни, в которой установлено газовое оборудование, с жилым помещением;
- расширение санузла или кухни за счет жилой площади;
- расширение жилых комнат посредством демонтажа несущей стены;
- объединение комнат с лоджией или балконом;
- объединение санузла с кухней или какими-либо жилыми помещениями;
- перемещение радиаторов, подключенных к системе центрального отопления, на лоджию или балкон;
- устранение вентиляционных коробов или каналов;
- если в квартире используется автономное отопление, запрещается самостоятельно менять место, в котором устанавливается газовый котел;
- объединять квартиры, расположенные на смежных этажах, посредством устранения межэтажного перекрытия;
- самовольное обустройство пристроек к тем квартирам, которые находятся на первых этажах;
- переустановка или полное устранение стояков коммуникаций общего пользования;
- обустройство межкомнатных перегородок, изготовленных из тяжелых строительных материалов;
- проведение ремонтных работ в аварийном помещении.
Образец разрешения на перепланировку квартиры
Особенности и порядок перепланировки квартиры вагончиком
В квартирах такого типа можно достаточно быстро и просто провести процедуру перепланировки с разделением комнат, так как можно решить данную проблему с помощью единственной перегородки.
В данном случае нужно будет отгородить определенную часть гостиной, что, конечно, приведет в конечном итоге к сокращению зала, но при этом обеспечит импровизированный коридор, в котором, например, можно будет разместить шкаф. В новом помещении можно будет поставить шкаф-купе, и в дальнейшем можно не беспокоиться о необходимости загромождать комнату какой-то крупногабаритной мебелью.
Если нет возможности провести перепланировку и оборудовать дополнительную стену, в этом месте можно просто поставить шкаф, причем лучше использовать встроенную модель, которая будет закрывать все пространство от пола до потолка. В первую очередь, он будет достаточно вместительным, а во-вторых, он будет также выступать в качестве разделителя комнат.
Образец свидетельства о государственной регистрации права
Процедура согласования
Чтобы согласовать проведение перепланировки, в первую очередь, нужно будет отправиться в отделение БТИ для того, чтобы заказать там оформление технического паспорта на жилье, причем вовсе не обязательно вызывать техника на квартиру для проведения новых замеров.
После того, как документ будет оформлен, нужно будет сравнить ту перепланировку, которая в нем указана, с реальным состоянием квартиры, так как нередко встречается такая ситуация, когда переустройство в квартире проводят предыдущие собственники, а люди, покупающие жилье, не были осведомлены о наличии незаконного ремонта.
После этого нужно будет обратиться в ближайшее отделение жилищной инспекции, предоставив:
- заявление на согласование;
- оформленный ранее технический паспорт;
- проект, на основании которого будет осуществляться проведение перепланировки;
- техническое заключение от компании, имеющей соответствующий допуск для проведения таких работ;
- нотариальная копия или оригинальный образец свидетельства о праве собственности.
В некоторых ситуациях требуется предоставление также некоторых дополнительных документов, список которых будет зависеть от особенностей проводимых работ.
Проектирование перепланировки
проводится на этапе подготовки к ремонту, а не после него.
Узнайте здесь, какие бывают проекты перепланировки типовых квартир.
Правила перепланировки квартиры II68 перечислены далее.
Novostroy-M продолжает рассказывать о дизайне квартир в новостройках. В этой статье речь идет о таком, важном элементе дизайна, как перепланировка. Первую часть статьи, можно прочитать тут.
Свойственное человеку желание доводить до совершенства окружающее пространство, стремление жить в комфорте становятся движущим фактором преобразований привычного пространства – собственной квартиры. Если пару десятилетий назад россияне мало что могли изменить в типичной планировке, то сегодня фантазии покупателей столичных квадратных метров есть где разгуляться. Переоборудование квартиры может быть минимальным (когда ее владелец ограничивается, например, сносом кладовки или антресолей), а может быть тотальным, с перемещением стен, обустройством арок, «наращиванием» площади комнат за счет лоджий. Помимо специалистов по перепланировке, способных осуществить масштабные работы, к «преобразованию» квартиры нередко привлекаются дизайнеры.
Самые популярные работы по перепланировке
Есть ряд причин, по которым люди принимают решение о перепланировке квартиры. Это, прежде всего, неудобное (на взгляд владельцев) расположение комнат, нерационально маленькие или, наоборот, слишком большие помещения. Ну и, разумеется, неприятие стандартных, типичных решений. По мнению экспертов, привычные, стереотипные планировки сегодня уже мало кого привлекают. Самыми популярными вариантами перепланировки были и остаются устранение стены между кухней и комнатой, увеличение площади санузла путем объединения ванной комнаты и туалета, расширение комнат за счет балкона.
Объединить кухню и гостиную, как и ванную с туалетом, технически возможно почти во всех типах домов, за исключением кирпичных постройки середины 90-х, где стена между кухней и комнатой, как правило, является несущей. В панельных высотках нет никаких препятствий для совмещения комнаты с балконом. В домах «сталинской» и «хрущевской» постройки, а также в панельных многоэтажках более позднего периода можно сносить стены в коридорах. В хрущевских пятиэтажках демонтаж стены в коридоре позволяет освободить до 30% площади квартиры. «Сталинки» вообще считаются благодатным полем для дизайнерских экспериментов: именно в этих домах можно беспрепятственно сносить стены и обустраивать просторные студии.
Новостройки: мнения экспертов
Что же касается новостроек, то здесь с перепланировкой не все так просто. Прежде всего потому что, согласно нормам российского законодательства, обязательным условием для осуществления перепланировки является наличие свидетельства о праве собственности. По словам адвоката Олега Сухова («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), заявки на проведение переустройства жилой площади, на которую отсутствуют правоустанавливающие документы, не принимаются. Эксперт объясняет: «Для проведения перепланировки жилого помещения собственник или уполномоченное им лицо обращается в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого жилого помещения, и предоставляет правоустанавливающие документы на помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии)».
А Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити-XXI век», говорит: «По сложившейся практике покупатель может начинать ремонт в квартире после подписания акта приема-передачи квартиры и получения ключей – до оформления прав собственности на нее». Директор «НДВ Проект Концепт» Борис Леонтьев уточняет: «Практика проведения перепланировки до получения свидетельства о праве собственности существует, на усмотрение Управляющей компании. Покупатель квартиры в новостройке должен уведомить о своих планах Управляющую компанию, согласовать с ней все необходимые документы (по требованию УК) и оформить допуск на ремонт». Борис Леонтьев пояснил и некоторые моменты, связанные с покупкой квартиры с отделкой (об этом мы рассказывали в предыдущем материале). «У покупателя, заказавшего отделку, нет возможности заодно выполнить перепланировку – объяснил эксперт. – Эту возможность данная опция не предусматривает».
О том, что запрещено
Как известно, существует ряд работ по перепланировке, которые находятся под запретом. Это, прежде всего, работы, последствия которых могут угрожать жизни и здоровью людей в силу того, что они ухудшают эксплуатационные характеристики дома. Сергей Лядов говорит: «Важно, чтобы перепланировка не нарушала законные интересы соседей, в частности, не затрагивала несущие конструкции здания. В противном случае в результате незаконных перепланировок могут возникать аварийные ситуации, которые, как правило, влекут значительные убытки не только для собственника перепланированной квартиры, но и других собственников помещений в здании». «Демонтаж несущих стен и конструкций (не только полный, но даже частичный) может привести к появлению трещин на стенах, а в некоторых случаях и к их обрушению, – объясняет Олег Сухов. – При перепланировке кухни с объединением кухни и комнаты в гостиную жилищная инспекция откажет в согласовании данных работ, если на кухне установлена не электрическая, а газовая плита». Борис Леонтьев продолжает тему: «Запрещены при перепланировке перенос кухни в жилую комнату и увеличение санузла за счет кухни или жилой комнаты».
Кроме того, нельзя проводить перепланировку, если в результате будет затруднен доступ к общедомовым коммуникациям. Запрещено изменять функциональное назначение ванной или кухни. Олег Сухов уточняет: «Перепланировка с переносом кухни или ванной комнаты возможна только при соблюдении определенных, довольно строгих условий, например, если квартира расположена на первом этаже жилого дома, а под будущей кухней не будет расположено жилых помещений соседей. Во всех остальных случаях перенос кухни относится к тому, что запрещено при перепланировке, и получить разрешения на работы не удастся». Нельзя в процессе перепланировки объединять балкон с комнатой без возможности установить раздвижные перегородки; запрещено демонтировать и переносить вентиляционные короба. К слову, если дом относится к так называемому «ветхому» фонду или в нем не проводился в установленные сроки капитальный ремонт, в перепланировке собственнику, скорее всего, также откажут.
С чего начинать?
Для выполнения перепланировки, по словам Сергея Лядова, необходимо получить разрешение органа местного самоуправления на проведение работ. «Такое решение выдается заявителю в течение 45 дней, исчисляемых от даты предоставления полного пакета документов, в который входят заявление на перепланировку по установленной форме, правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт БТИ, подготовленный и согласованный в установленном порядке проект перепланировки, согласие всех членов семьи нанимателя, и согласие Росохранкультуры в том случае, если квартира находится в доме, который относится к объекту культурного наследия».
Предложения от застройщика
В компании «Сити-XXI век» оригинальным планировочным решениям уделяют пристальное внимание. Так, в миниполисе «Самоцветы» в Люберцах к продаже предлагаются квартиры формата «евро», с объединенными кухнями и комнатами. «Основной предлагаемый вариант при этом «евродвушка», – рассказывает Сергей Лядов. – Стандартная «евродвушка» включает просторную кухню-гостиную (более 23 кв. м), комнату-спальню (13 кв. м), санузел (4,7 кв.м), лоджию (3,2 кв.м), коридор с гардеробной (6,4 кв.м + 2,1 кв.м). В результате получается квартира с двумя полноценными жилыми помещениями площадью более 50 м. При желании можно использовать декоративные перегородки, которые позволят превратить квартиру в двухкомнатную, с изолированными комнатами и отдельной кухней. Такая квартира дешевле классической двушки, но при этом больше и функциональнее однокомнатной квартиры. Именно эти параметры обеспечивают повышенный спрос со стороны покупателей».
А вот в процессе реализации другого проекта – жилого комплекса «Янтарный город» – покупателям предложили несколько вариантов перепланировок. «Покупатель может использовать их по своему усмотрению: в дальнейшем согласовать понравившийся вариант и сделать его официальным, либо использовать как основу для дальнейшей разработки собственного дизайн-проекта либо оставить изначальный вариант проекта», – говорит Сергей Лядов.
В адвокатской практике Олега Сухова встречались случаи, когда перепланировка становилась причиной судебных разбирательств. «Санкции за незаконные переустройства предусмотрены, начиная от штрафов и вплоть до конфискации квартиры и ее продажи с публичных торгов, – говорит адвокат. – Впрочем, практика ограничивается штрафами и предписаниями либо вернуть все в прежнее состояние, либо согласовать по закону».
Дата публикации 21 мая 2012
Какие варианты перепланировки хрущевки существуют? Выход в изменении дизайна квартиры используя декоративные приёмы. Несколько правил.
Хрущевка, романтика или пережиток прошлого?
Большинство горожан проживают в квартирах многоэтажных домов. В основном квартиры в этих домах не предусматривают индивидуальных пожеланий жильцов, так как они построены для среднего потребителя. Худшим вариантом среди планировок квартир является «хрущёвка». «Хрущёвка» с тесными комнатами «вагончиком», маленькой кухней, невысокими потолками – символ неудобной квартиры. Нельзя ли как-то улучшить планировку «хрущевки», сделать проживание в такой квартире более удобным и приятным? Дизайнеры уверены что можно.
Для уменьшения временных и материальных затрат на ремонт квартиры перед началом работ необходимо продумать все нюансы, представить, что вы хотите получить, составить план, предусмотрев как мелкие детали так и общий результат.
Перепланировка хрущевки, стоит ли овчинка выделки?
Самый лучший результат приносит перепланировка квартиры. Но после полного сноса стен квартиры и постройки их по-новому, проблемы с соседями обеспечены.
Соответственные государственные инстанции тоже обратят на вас внимание. Выполнения перепланировки строительными организациями обходится довольно дорого. Выход может быть найден в изменении дизайна квартиры путём использования разных декоративных приёмов. При этом нужно следовать нескольким простым правилам.
Заказать дизайн проект
Лучше всего перед началом ремонта сделать или заказать дизайн проект. Таким образом, все ваши замыслы воплотятся на бумаге, и вы сможете вовремя скорректировать некоторые детали. Согласитесь, будет нелегко или практически невозможно переделывать какие-либо детали квартиры уже после ремонта. На это уже не будет не денег, ни сил. Если вы сами не можете сделать дизайн проект или ремонт можно все вместе заказать у фирм занимающихся ремонтом. К примеру, дизайн проект в Тюмени делают фирмы, которые сами же занимаются ремонтом квартир любой сложности.
Полезные советы, лайфхаки
Нельзя использовать отделку, которая уменьшает пространство квартиры, например лепнину. Лучше поверхность стен украшать обоями, или, если это кухня, кафельной плиткой. В «хрущёвке» рекомендуются шкафы-купе с зеркальными дверцами. Использование зеркал создаёт иллюзию большого объёма квартиры. Потолок должен гармонировать с дизайнерским решением всей квартиры.
При оформлении санузла следует использовать глянцевые материалы, например, светлую блестящую керамическую плитку. Это визуально расширяет маленький санузел «хрущёвки». Есть смысл убрать большую старую ванну. Установление современной компактной душевой кабинки освободит место для стиральной машинки.
Спальню «хрущёвки» можно уменьшить при помощи переноса стены. Главное, чтобы в ней было достаточно места для кровати.
Многие объединяют коридор, кухню и большую комнату. Для этого сносят внутриквартирные перегородки. При этом рекомендуется всё равно визуально отделять разные зоны новосозданной залы.
Кухня и жилая зона квартиры могут отделяться барьером, выделяться разными половыми покрытиями. Коридор часто отделяют декоративной решёточкой с вазонами. Иногда устанавливают аквариум, что значительно улучшает интерьер квартиры.
При перепланировке «хрущёвки» можно использовать зеркала, стёкла, раздвижные перегородки. Главное среди множества вариантов перепланировки выбрать тот, который сделает вашу «хрущёвку» комфортной, функциональной и красивой.
Читайте также: Перепланировка квартиры с обстановкой в «советском» стиле
