Что такое неузаконенная перепланировка и в чем ее отличие от незаконной?
Незаконная перепланировка – это, с точки зрения законодательства, ситуация, когда реальная планировка помещений (конфигурация стен, расположение оборудования и другие составляющие понятия «планировка» ) квартиры, дома или любого другого объекта недвижимости отличается от зафиксированной в документах БТИ. То есть, достаточно без согласования снести встроенный шкаф, отражённый на плане, или переместить раковину в пределах санузла, чтобы это квалифицировалось как неузаконенная перепланировка. Чем же отличается этот термин от привычного нам «незаконной перепланировки».
Неузаконенная перепланировка — это мероприятие, которое уже обнаружили контролирующие органы и на которое выписано предписание по возвращению квартиры в исходное состояние или узаконивание.
Незаконная перепланировка, фото:
Совершенно не задумываясь, владельцы квартир меняют остекление оконных проемов и балконов (лоджий), устанавливают наружные блоки кондиционеров, уменьшают вентиляционные короба, переносят кухни и санузлы на площадь жилых комнат, устраивают проёмы в несущих стенах, и даже сносят такие стены полностью! И тем самым портят внешний облик и архитектурную целостность фасада здания, причиняют неудобства и лишние хлопоты соседям. А затрагивая несущие конструкции, ставят под угрозу собственные жизни и жизни других людей.
И не важно, что именно приводит к осуществлению неузаконенной перепланировки — непонимание принципов строительства, незнание законодательства, неудобства стандартной планировки или желание сэкономить деньги на согласовании. Ничто, никакие причины не смогут оправдать возможные жертвы последствий. Даже если не рассматривать возможность такого трагического сценария, неузаконенная перепланировка, произведённая с нарушением строительных или санитарных норм, рано или поздно приведёт владельца к ситуации, когда придётся восстанавливать изначальную планировку под угрозой выселения. А это сложнее любого «евроремонта».
Предписания Мосжилинспекции, фото:
Чем чревата неузаконенная перепланировка для собственника или нанимателя?
Ну, как минимум, сложностями в случае проведения каких-либо юридических операций с жилплощадью. Например, если квартиру захочется приватизировать, продать, обменять или передать в наследство, неузаконенная перепланировка будет являться непреодолимым препятствием, поскольку ни одна сделка не регистрируется органами власти без предъявления «свежего» плана БТИ, отражающего реальную планировку.
В такой ситуации придётся сначала произвести узаконивание перепланировки. А на это уйдёт время, что, с учётом постоянных перемен на рынке недвижимости, может грозить владельцу потерей выгодных предложений и денег. И это в лучшем случае. Ведь не редки случаи, когда без получения официального разрешения жильцами производятся гораздо более глобальные перепланировки, чем безобидный снос встроенных шкафов.
Санкции отличаются для владельцев квартир и нежилых помещений. Если нелегальную перепланировку обнаружат в арендуемом помещении, то скорее всего, договор аренды будет расторгнут. В 2014 году имелась масса подобных примеров. Если же вопрос не решить, надеясь на то, что власти о вашем нарушении «забудут», то вполне вероятно и лишиться недвижимости, которая будет продана, а вам придется довольствоваться его неполной стоимостью.
Как устранить неузаконенную перепланировку
Вариантов тут немного — всего два: либо «переделать ремонт обратно», то есть вернуть квартиру в прежнее состояние, либо узаконить то, что вам удалось в ней изменить. Не факт, что второй вариант окажется рабочим — некоторые изменения не получится узаконить никак. Подробнее о том что не получится узаконить читайте в этой статье.
Если узаконить перепланировку вам разрешат, то объем документов будет зависеть от того, насколько широко развернулся ваш творческий потенциал — если дело обошлось без проема в несущей стене, то согласовать перепланировку можно без технического заключения от автора проекта дома, если же проем имеет место — не факт что он вырезан в разрешенном месте.
Документы для узаконивания перепланировки, фото:
Узаконить нарушение можно только на основании технического заключения по факту выполненной перепланировки, которое разрабатывает частная компания с допуском СРО или автор проекта дома. Наша компания может как разработать проектную документацию, так и согласовать все бумаги в инстанциях, не стесняйтесь звонить.
Вывод очевиден – неузаконенная перепланировка всегда потенциально является либо проблемой для собственника жилплощади, либо преступлением с юридической и моральной точки зрения. Если кто-то из прочитавших данную статью живёт в квартире с неузаконенной перепланировкой, рекомендуем произвести согласование или, по меньшей мере, получить консультацию, чтобы понять возможные последствия.
Как спасти ситуацию, если в вашей квартире сделана — вами, а может, и не вами — неузаконенная перепланировка.
Типовые дома редко радуют нас, жильцов, своей планировкой. Поэтому, затевая ремонт, один стремится выгадать себе хоть полметра лишнего пространства, другой — поиграть в «архитектора», сделав своё жилище оригинальным. Увы, расхлёбывать заваренную кашу приходится потом и тому, и другому.
Три проблемы перепланировки
Проблемы возникают, в основном, в трёх случаях. Например, вы сделали неузаконенную (и к тому же неправильную) перепланировку и залили соседей. Благодаря чему к вам в квартиру попали сантехники и другие представители ЖКХ-структур, обнаружили ваши архитектурные новшества и немедленно сообщили об этом в местную жилинспекцию. Её представители не станут тянуть с визитом к вам, пришлют несколько предупреждений (если вы, скажем, не откроете им дверь добровольно), а потом подадут в суд и позовут в качестве группы поддержки судебных приставов. Самый печальный для вас итог — утрата права собственности. Не доводите до этого: сотрудничайте с инспекторами. Скорее всего, вы просто не знаете, как можно узаконить вашу перепланировку, исправив всего несколько деталей.
Второй случай, когда жилинспекция обнаружит «непорядок» — это если ваша перепланировка зашла так далеко, что её стало видно с улицы невооружённым глазом. Например, вы застеклили балкон, но как-то вызывающе нестандартно. Это практически 100% гарантия, что бдительные соседи донесут эту благую весть до инспекторов.
Третий случай — если вы решили квартиру продать, а покупатели оформляют на неё ипотеку. Тут уже банк откажется давать добро, если на изменения планировки нет документов.
Так что, разумеется, лучше всё сразу сделать правильно.
Как исправить?
Каковы наиболее частые ошибки и можно ли легализовать такие варианты?
По мнению Владимира Часовского, эксперта по согласованию индивидуальных архитектурных проектов, один из наиболее часто встречающихся вариантов — это объединённые кухня и зал. «В панельных типовых домах такую перепланировку узаконить нельзя. Я не помню ни одного проекта здания, где межкомнатные стены не были бы несущими. Другое дело — сталинские дома, там есть варианты. Чтобы не переделывать потом и не тратить лишних денег, надо ещё до ремонта получить технический паспорт квартиры (это элементарно), заказать проект перепланировки в любой компании, имеющей свидетельство о допуске к таким работам, и сдать пакет документов в жилинспекцию или МФЦ (они сегодня называются „Мои документы“).
Если же вы уже сделали ремонт, то ваша главная проблема — это газ. Он есть, наверное, во всех старых домах, а по требованиям безопасности газовые трубы должны быть отделены от жилого помещения. Однако вы можете установить раздвижную дверь-перегородку, отделяющую зону кухни от зоны гостиной. Дверь эту можно обыграть и вписать в интерьер так, что в открытом виде она вообще не будет бросаться в глаза», — рассказывает Владимир.
Вторая ошибка, которая встречается довольно часто — это остеклённый балкон, который «включили в состав комнаты». «Но и этот вариант можно согласовать с жилинспекцией, если батарея отопления осталась в черте комнаты, а не „переехала“ в бывшую лоджию, — уверен эксперт. — Хозяевам в таких случаях приходилось установить по прежней границе комнаты полноценные „французские“ окна от пола до потолка. Технически их тоже можно сделать раздвижными. И, как говорится, тогда это не проблема, а траты».
Третья ошибка — неузаконенный перенос входной двери. Вот уж что очевидно всем соседям! Если вам необходим такой строительный манёвр, не трогайте установку со счётчиками — и новое положение двери жилинспекция, скорее всего, вам согласует.
Четвёртая ошибка — соединение двух квартир общей дверью. Просто не делайте это, положившись на авось! Такой проём согласовать можно, но он должен быть сделан в правильном месте, так что от вас требуется ещё до выхода на ремонт обратиться за проектом перепланировки и его подтверждением (см. выше). Это практичнее, чем при самодеятельных работах, например, задеть проводку. И неприятностей не оберётесь, и всё равно всё придётся закладывать и восстанавливать, пока стена не приобретёт первозданный вид.
Пятая ошибка: балкон на первом этаже. Ведь обычно на нём балконы не предусмотрены, а владельцам таких квартир эта часть жилплощади позарез нужна. Хорошая новость: если ваш балкон не рискует стать единственным в доме и не портит его внешний вид, подобный вид перепланировки поддаётся легализации! Просто не пытайтесь сделать лоджию «немножко пошире и побольше», чем остальные, и лучше сразу закажите проект. Так вы избежите многих разочарований.
Некоторые виды работ требуют от вас всего ничего: заявления в жилинспекцию — то, что называется «уведомительным порядком». Это:
- перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных, кухонь;
- заделка дверных проёмов в ненесущих перегородках;
- типовое остекление лоджий и балконов;
- ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;
- устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
- разборка ненесущих перегородок (только не межквартирные);
- устройство проёмов в ненесущих перегородках (только не межквартирные).
Зато другие виды перепланировок делать нельзя ни под каким соусом. Например, ломать полностью или частично воздуховод (это общее имущество, а не личное), переносить ванную и туалет на кухню (такое часто делает тот, кто объединяет две соседние квартиры); расширять проёмы в несущих стенах на метр и более.
Однако и у незаконной, и у законной перепланировки есть один нюанс: квартиры с ними значительно сложнее продать. Одна из причин — покупка в ипотеку (об этом мы уже говорили выше). Вторую назовём просто: вкусовщина. То, что вам кажется удобным, другие люди найдут экстравагантным и некомфортным. «Экстраординарные планировочные или дизайнерские решения чаще всего существенно усложняют продажу жилья, — рассказывает директор Департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. — Реализовать его в короткие сроки по среднерыночной цене крайне затруднительно, и у собственника такой недвижимости два полярных варианта действий. Первый, в случае необходимости срочной продажи, — быть готовым идти на серьёзные, до 20%, уступки по стоимости. Второе, если время терпит, — ждать покупателя-оригинала, который потеряет голову от этой конкретной квартиры. В таком случае есть шанс продать жилплощадь «выше рынка»».
По мнению Михаила Куликова, фейерверк самобытных архитектурных и дизайнерских идей, возникший из потребности людей в самореализации, давно отгремел: «Сегодня — время взвешенных решений, функциональных интерьеров и рационального подхода к жизни вообще и реализации жилого пространства в частности. Квартиры с необычными планировками составляют не более 2% объёма предложения на вторичном рынке жилья».
Неузаконенной перепланировкой называется капитальный ремонт, мероприятия которого не отразились в бумагах, к примеру, в техническом паспорте БТИ на квартиру. Иначе говоря, это перепланировка, выполненная без согласования.
Многие собственники не знают о необходимости оформлять свои перепланировки или просто не хотят этим озадачиваться, в результате все всплывает наружу и вызывает неприятные последствия.
Технический паспорт БТИ образец:
Каким образом обнаруживается неузаконенная перепланировка и чем она грозит
Часто в жилищную инспекцию поступают жалобы от соседей, недовольных постоянным шумом ремонта. Иногда при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой внимательный покупатель вызывает сотрудника БТИ для проверки площади.
Делается это потому что многие имеют плохую практику налаживания вопросов с неузаконенными перепланировками, проведенными прежними жильцами.
Этот вопрос всплывает очень часто и в некоторых случаях его не решить без обращения в суд.
Так вот, проверка приходит, устанавливают неузаконенные действия, накладывают штраф на незадачливого хозяина.
Еще хуже дела идут в случае, если хозяин жилого помещения провел мероприятия, запрещенные законодательством. В таких случаях он получает предписание и его обязуют квартиру в прежнее состояние.
Примеры предписаний жилищных испекций:
Но стоит сказать, что иногда квартиры с неузаконенными перепланировками остаются незамеченными много лет. И тем не менее на это надеяться не стоит, так как в большинстве случаев рано или поздно все обнаруживается, причем зачастую не в самый удачный момент.
Примечание: штраф за неузаконенную перепланировку варьируется в зависимости от объема и серьезности предпринятых работ.
Неузаконенные перепланировки, которые не удастся согласовать
Даже в случае, если что-то заставит собственника заниматься согласованием, как мы уже упоминали выше, существуют перепланировки, оставить которые при всем желании у него не получится. Это запрещенные мероприятия.
Запрещенными перепланировками являются работы по переустройству, которые могут каким-либо образом нарушить целостность конструкций дома, создать аварийную ситуацию, ухудшить условия проживания соседей. Есть официально недопустимые действия, которые не обсуждаются Мосжилинспекцией. Очень часто они зависят от серии дома и ее индивидуальных особенностей.
Поэтому согласование и необходимо: вы не знаете, где создадите потенциально аварийную ситуацию.
Нельзя узаконить такие перепланировки, как расширение «мокрой зоны» за счет жилой комнаты, объединение комнаты с газифицированной кухней, удаление балконного порожка в некоторых сериях панельных домов, создание цельного цементного душа-трапа.
Не получится узаконить мероприятие по урезанию или демонтажу вентиляционного короба — вентиляция является общедомовым имуществом и затрагивать ее ни в коем случае нельзя.
Вообще затрагивание общедомовой собственности – очень сложный с точки зрения согласования процесс, который можно решить только при получении одобрения 73% собственников. Примеры: мероприятия по устройству приквартирного тамбура, изменение положения входной двери.
О несогласуемых мероприятиях вы сможете более подробно прочитать в статье «Что запрещено при перепланировке квартир и нежилых помещений».
Как согласовать неузаконенную перепланировку
Пример технического заключения о допустимости и безопасности от нашего бюро:
Если ваша неузаконенная перепланировка обнаружилась, вам необходимо ее согласовать, как согласуют обыкновенную перепланировку, однако есть некоторые расхождения. Допустим, при согласовании постфактум разрешение на перепланировку не требуется.
Вы должны получить техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ (этот документ предоставляет любая проектная организация с допуском СРО, либо автор проекта дома). Подготовить проект перепланировки.
Также понадобятся технический паспорт БТИ, правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из домовой книги о количестве прописанных. Собрав эти документы вы должны обратиться в МФЦ, после чего вашу квартиру осмотрит представитель жилищной инспекции и подпишет акт о завершенной перепланировке.
Образцы актов перепланировки квартиры:
Подробнее с этой темой вы можете ознакомиться, прочитав статью «Согласование перепланировки постфактум».
Если у вас возникнут какие-либо вопросы по перепланировкам, вам могут помочь наши специалисты. Обращайтесь в нашу компанию за бесплатной консультацией. Наши данные вы сможете найти в разделе «Контакты».
Помещения в многоквартирном жилом доме тесно связаны между собой. Пол в одной квартире является потолком в другой. И изменения в каждой комнате могут значительно повлиять на комнаты, сопряжённые с ней.
Об этом стоит помнить при проведении строительных работ. Существует множество технических норм, которые регулируют переустройство и перепланировку в квартирах.
Чтобы не столкнуться с мерами принуждения со стороны государства, следует заранее ознакомиться с основными требованиями в области перепланировки жилых помещений. И направить запрос на согласование строительных работ в местную жилищную комиссию.
Какие законы регулируют данный вопрос
Базовым документом в сфере регулирования жилищных отношений является ЖК РФ. Вопросы, связанные с перепланировкой, отражены в главе 4 этого нормативного акта.
Основным нормативным актом в области перепланировки является постановление Госстроя № 170 от 27.09.2003 г. Этот документ содержит основные правила технической эксплуатации, которыми руководствуют жилищные комиссии при согласовании перепланировок.
Конкретизация общих правил постановления № 170 происходит в технических документах, которые называются СНиПы. Там содержаться требования ко всем элементам, содержащимся в жилом помещении.
Что такое неузаконенная перепланировка
Существует перечень строительных работ, на проведение которых в квартире необходимо получать согласование муниципальной жилищной комиссии.
В него включаются следующие манипуляции:
- расширение санузлов за счёт вспомогательных помещений;
- работы, затрагивающие газовое оборудование (например, перенос плиты);
- демонтаж части межкомнатной перегородки;
- создание, заделка или перенос дверного проёма;
- работы, связанные с изменением архитектурного облика фасада;
- установка сантехнического оборудование с характеристиками, отличными от проектных (например, джакузи);
- работы в квартире, признанной историко-культурной ценностью;
- любые манипуляции, которые ухудшают пожарную безопасность, санитарное-эпидемиологическое состояние здания.
Не требуется разрешения на проведение следующих работ:
- установка и замена встроенной мебели;
- косметический ремонт (замена облицовочного материала стен и потолка, покрытия пола и т.п.);
- замена коммуникаций и электрооборудования на другое, но с идентичными техническими характеристиками;
- вынос на фасад здания телевизионной антенны или кондиционера;
- замена материалов облицовки балкона или лоджии.
Неузаконенная перепланировка может означать 2 случая. В одном владелец квартиры провёл ремонт, но не получил на это согласование жилищной инспекции. Но все изменения сделаны с учётом строительных норм, и государственный орган выдаст разрешение на перепланировку.
Во втором случае имеются нарушения технических норм, и получить согласование от жилищной инспекции не удастся. Это значит, что собственнику придётся возвратить прежнее состояние жилого помещения или внести существенные коррективы в проект.
Чтобы узнать наверняка, что делать в квартире можно, а что нельзя, следует составить проект работ и направить его на согласование в жилищную инспекцию.
Образец жалобы о незаконной перепланировке
Как выявляют
Существует несколько способов обнаружения незаконной перепланировки. Чаще всего о проведении несогласованных строительных работ сообщают соседи. Никто не хочет, чтобы характеристики его жилья ухудшились, поэтому жильцы дома обращаются в муниципальные органы для инициации проверки.
Нередко проблему обнаруживают работники управляющей компании. Например, в организацию поступают жалобы об ухудшении вентиляции или о том, что снижается температура поверхности радиаторов. Специалисты начинают искать проблему, проводят обход квартир и обнаруживают причину в проведённом без согласования переустройстве.
Ещё один способ выявления подобных нарушений – попытка продать недвижимость. Покупатель требует обследование жилья специалистом БТИ, а собственник уже не помнит, что когда-то проводил строительные работы без согласования.
Представитель бюро выдаёт техпаспорт с «красными» линиями, где указано расхождение плана квартиры и реального положения вещей. Сведения о нарушении направляются в жилищную инспекцию для разбирательства.
Иногда всё решает случай. Небольшая авария требует доступа в квартиру, где работники управляющей компании обнаруживают незаконное переустройство.
Ответственность и штрафы
Если жилищная инспекция получит информацию о незаконной перепланировке, то владельца квартиры ждёт штраф в размере от 2 000 до 2 500 рублей. Такое положение содержится в статье 7.21 КоАП РФ.
Последствия не ограничиваются административной ответственностью. Также собственник получит предписание за свой счёт и в ограниченный срок восстановить проектное состояние помещения.
Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями
Если он этого не сделает, то представители муниципалитета обратятся в суд для начала принудительного выселения и продажи квартиры иному лицу. Каждый год СМИ сообщают о нескольких подобных случаях, и 2018 не стал исключением.
Самое опасное, чем грозит незаконная перепланировка, — это обрушение конструкции здания, что может привести к травмам или гибели людей. Нарушение целостности несущих конструкций смертельно опасно.
Образец заявления о перепланировке жилого помещения:
Можно ли купить или продать такое жилье
В законодательстве нет запретов или ограничений на продажу жилья с неузаконенными перепланировками. Переход права собственности основан на волеизъявлении двух лиц. И они могут приобретать и реализовывать объекты с характеристиками, отличными от типовых.
Однако большинство покупателей желают приобрести за свои деньги объект, с которым не будет никаких сложностей. Поэтому они запрашивают максимум информации о квартире, в том числе и о перепланировках. Ведь никто не хочет тратить время и деньги на согласование строительных работ, проведённых предыдущим владельцем.
Стоит сказать, что не все незаконные перепланировки являются проблемой для обладателей жилого помещения. Например, некоторые владельцы обустраивают встроенные шкафы в кухонных вентшахтах.
Для соседей это вред, так как уменьшается сечение канала, но собственник получает больше полезного пространства. Поэтому решать, можно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой, должен каждый человек самостоятельно.
Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку
Можно ли взять в ипотеку
Одним из базовых условий ипотечного кредитования является предоставления недвижимости в виде залога. Представители банка должны быть уверены в том, что при неплатёжеспособности должника компания сможет реализовать квартиру и покрыть недостающую сумму.
Неузаконенная перепланировка несёт существенные риски. Жилищная инспекция может потребовать восстановления квартиры в соответствии с планом помещения, что повлечёт траты на сотни тысяч рублей.
Поэтому при заключении договора на покупку недвижимости объект тщательно изучается. Представители банка в обязательном порядке требуют оформления актуального техпаспорта после обследования помещения представителем БТИ.
Одним из стандартных условий такого договора с банком является запрет на любое переустройство или перепланировку. Подобные строительные работы могут снизить ликвидность жилья, что несёт опасность для активов банка. При нарушении данного условия
ипотека
подлежит немедленному погашению, а договор будет расторгнут.
Образец согласия соседей на перепланировку
Как оценивается
Профессиональный оценщик сразу заметит перепланировку. Специалист заметит несоответствие фактической конфигурации жилого помещения плану, отражённому в техническом паспорте.
Оценка проводится с использованием объективных методик, и все просьбы владельца о том, чтобы не отражать результат незаконных строительных работ в итоговом отчёте, бессмысленны.
Если на изменения было получено согласование жилищной инспекции, то такая квартира может быть оценена выше среднерыночной цены. Но в случае, когда есть нарушения законодательства, стоимость упадёт на 10% минимум. Поэтому перед тем, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, следует попробовать её легализовать.
Что делать и как узаконить переустройство
Чтобы прекратить нарушение законодательства, следует обратиться в строительную организацию, которая занимается проектами перепланировки квартир. План работ можно составлять не только до, но и после их проведения. Также у инженеров такой компании можно получить консультацию о перспективах получения согласования. Далее можно обращаться в муниципальные органы.
В жилищную инспекцию нужно представить следующие документы:
- заявление на согласование;
- документы, подтверждающие полномочия заявителя (договор соцнайма, свидетельство о праве собственности или иной);
- техпаспорт;
- проектно-сметная документация на работы;
- согласие членов семьи нанимателя, проживающих в помещении, если квартира находится в государственной собственности.
Через месяц заявителю придёт согласование. После этого можно обратиться в
БТИ
для осуществления государственной приёмки. Представитель этого госоргана обследует помещение, ознакомится с проектом и согласованием. Если всё соответствует документам, то подписывается акт государственной приёмки.
Далее владелец имеет право получить новый технический паспорт. Вести работы по перепланировке следует по заранее сформированному и согласованному с жилинспекцией проекту. Это не только гарантия качественного результата, но и требование законодательства.
Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.
Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые. Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.
Когда перепланировку можно узаконить
Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.
Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.
Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:
- Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
- Заявление;
- Копию паспорта собственника квартиры;
- Копии договора купли-продажи на квартиру;
- Техпаспорт на квартиру;
- Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.
В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.
Что такое незаконная перепланировка?
Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.
Не стоит при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.
Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.
Незаконная перепланировка в ипотечной квартире
Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.
Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.
Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?
Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.
Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:
- Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
- Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
- Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.
При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:
- Для граждан — до 5 тыс. руб.;
- Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
- Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.
Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.
Как выявляют незаконную перепланировку?
Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:
- В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию. По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.
- Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.
- В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.
Какой ущерб несет собственник квартиры с незаконной перепланировкой?
Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.
Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.
Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.
Оформлять или …?
Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.
Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.
