(Романова Г. В.) («Юрист», 2006, N 1) Текст документа
ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА
Г. В. РОМАНОВА
Романова Г. В., преподаватель, соискатель кафедры гражданского права и процесса ГОУ «Саратовский юридический институт МВД России».
Становление рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю (ч. 2 ст. 9 Конституции Российской Федерации). Проблема участия земли в гражданском обороте приобрела чрезмерную остроту вследствие того, что она напрямую связана с утверждением частной собственности на землю <*>. Земля стала объектом экономического оборота и опять попала в сферу действия гражданского права, следствием чего являются распространение на имущественные земельные отношения норм Общей части гражданского права и необходимость отнесения этих отношений к компетенции Федерации <**>. ——————————— <*> См.: Сыродоев Н. А. Земля как объект гражданского оборота // Государство и право. 2003. N 8. С. 27. <**> См.: Дозорцев В. А. Проблемы совершенствования гражданского права Российской Федерации при переходе к рыночной экономике // Государство и право. 1994. N 1. С. 26.
Земля как объект рыночных отношений имеет многофункциональное назначение, поэтому совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами и земельным правом, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Более того, земля как уникальный природный ресурс имеет особый юридический статус. Бесспорно, аренда земельных участков является одним из наиболее распространенных видов сделок с земельными участками. Аренда земли в Российской Федерации на сегодняшний день — это действительно наиболее приемлемый путь, чтобы развитие арендных отношений осуществлялось в строгих рамках современного законодательства. Аренда — это предоставление какого-либо имущества во временное пользование за определенную плату на основании договора аренды <*>. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное владение и пользование землей для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности <**>. В настоящее время при заключении договоров аренды земельных участков должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства. ——————————— <*> См.: Гусев Р. К. Земельное право: Учебник. М.: Инфра, 2000. С. 36. <**> См.: Никишин В. В. Вещные и обязательственные права на землю в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов Российской Федерации: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Саратов, 2003. С. 53.
Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем. Арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком и обязан использовать земельный участок в соответствии с законом и договором. Таким образом, что касается аренды земельных участков, то отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования наряду с земельным законодательством составляет ГК <*>. ——————————— <*> См.: Боголюбов С. А. Единое российское правовое пространство и земельная реформа // Журнал российского права. 2001. N 11. С. 140.
Общие положения о договоре аренды определены гл. 34 ГК <*>. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК). ——————————— <*> См.: Гражданский кодекс Российской Федерации (ч. 2) от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (с изм. и доп. от 12 августа 1996 г.; 24 октября 1997 г.; 17 декабря 1999 г.; 26 ноября 2002 г.; 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г.; 29, 30 декабря 2004 г.; 21 марта, 9 мая, 18 июля 2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации (далее — СЗ РФ). 1996. N 34. Ст. 4025; 1997. N 43. Ст. 4903; 1999. N 51. Ст. 6288; 2002. N 48. Ст. 4737; 2003. N 2. Ст. 160. Ст. 167; N 13. Ст. 1179; N 46 (ч. 1). Ст. 4434; N 52 (ч. 1). Ст. 5034; 2004. N 1 (ч. 1). Ст. 15. Ст. 45; 2005. N 13. Ст. 1080; N 19. Ст. 1752; N 30 (ч. 1). Ст. 3100.
Статья 22 ЗК <*> регулирует особенности аренды земельных участков. Однако данную норму ЗК «следует рассматривать как недочет юридико-технического характера» <**>, так как «при разрешении споров, касающихся правомочности сдачи в аренду земельных участков, приоритетными должны считаться нормы гражданского законодательства» <***>. ——————————— <*> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (с изм. и доп. от 30 июня 2003 г.; 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г.; 7 марта, 21, 22 июля 2005 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147; 2003. N 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. N 27. Ст. 2711; N 41. Ст. 3993; N 52 (ч. 1). Ст. 5276; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17; N 10. Ст. 763; N 30 (ч. 2). Ст. 3122, 3128. <**> Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков // Законность. 2004. N 1. С. 50. <***> Там же.
Несомненно, «положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии» <*>. ——————————— <*> Кириллова С. Указ. соч. С. 50.
Следовательно, важной проблемой является определение соотношения указанных отраслей законодательства в регулировании общественных отношений, объектом которых является земля, принимая во внимание, что по ряду позиций в ГК и в ЗК имеют место диаметрально противоположные подходы. В нормах действующего ЗК имеются неоправданные противоречия с нормами ГК, которые будут рассмотрены ниже при анализе важных теоретических и практических проблем земельного законодательства в области арендных отношений. Однако гражданское право имеет приоритет в сфере регламентации имущественного оборота земли перед земельным правом <*>, так как гражданское и земельное право базируются на различных принципах правового регулирования имущественных отношений. ——————————— <*> См.: Ахмедшина Л. М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 7.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). По мнению О. П. Скребовой, сдача в аренду земли осуществляется только собственниками <*>. Однако это противоречит п. 2 ст. 264 ГК, так как лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. ——————————— <*> См.: Скребова О. П. Договор аренды земельных участков: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Самара, 2003. С. 7.
В настоящее время существуют договоры аренды и право аренды, возникшее из самого договора и принадлежащее арендатору. Данные положения регулируются как гражданским законодательством, так и земельным законодательством. Однако существенные отличия содержатся в положениях ГК и ЗК, касающихся прав арендатора на сдачу арендованного имущества в субаренду либо иного перехода прав и обязанностей арендатора к другим лицам <*>. ——————————— <*> Там же.
Бесспорно, в настоящее время актуальным является вопрос о субаренде, так как на практике арендодателю совсем не безразлично, кому арендатор намерен сдать арендованный участок в субаренду <*>. ——————————— <*> См.: Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков. С. 51.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации <*>. ——————————— <*> См.: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 января 2002 г. N 1266/02 «О государственной регистрации договора субаренды» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. N 3. С. 33.
В свою очередь, земельное законодательство позволяет арендатору передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (п. 6 ст. 22 ЗК). Нельзя исходить из того, что аренда земли является полной или частичной передачей арендатору права самовольно хозяйствовать на земельном участке. Арендатор не должен иметь самостоятельного права распоряжаться арендованной землей, так как данное положение будет противоречить сущности арендных отношений, закрепленных нормами ГК. Следовательно, положения ЗК, содержащие нормы гражданского законодательства, могут стать неприменимыми на практике. ЗК, устанавливая нормы гражданского права, внедряется в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, хотя, в свою очередь, земельное законодательство регулирует земельные отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК). Более того, нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК, не должны применяться, потому что это противоречит абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК, в соответствии с которым нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК. Следует отметить, что определенный баланс между государственными и частными интересами в сфере договора аренды земельных участков <*> возможно выстроить только на основе соблюдения защиты интересов арендатора от произвола собственника и интересов собственника от произвола арендатора даже в тех случаях, когда речь идет о сдаче в аренду частнособственнических земель <**>. ——————————— <*> См.: Краснов Н. И. Принят новый Земельный кодекс // Законность. 2002. N 8. С. 26. <**> См.: Краснов Н. И. Указ. соч. С. 26.
Бесспорно, принципиальных изменений в регулирование арендных отношений ЗК от 25 октября 2001 г. не внес. ГК, в свою очередь, устанавливает разрешительный порядок определенных действий арендатора по распоряжению своим правом аренды земельного участка (п. 2 ст. 615 ГК — при согласии собственника), а ЗК устанавливает уведомительный порядок совершения подобных действий (п. 6 ст. 22 ЗК — при уведомлении собственника). Таким образом, разрешения собственника на заключение сделок субаренды не требуется, поэтому правила, которые устанавливает п. 6 ст. 22 ЗК, необходимо изменить и привести в соответствие с п. 2 ст. 615 ГК. ГК и ЗК имеют различные подходы к регулированию однородных по характеру общественных отношений, а именно имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками и совершению сделок с ними. В частности, ЗК, как специальный закон, недостаточно четко регламентирует порядок совершения сделок и заключения договоров с земельными участками, находящимися в частной собственности, перекладывая решение данной проблемы на подзаконные нормативные акты, а также в большей степени на нормы ГК. Учитывая изложенное, полагаем, что такого рода коллизии норм следует решать в пользу ГК, поэтому целесообразно отнести регулирование договора аренды к нормам ГК, а ЗК, как специальный закон, должен регулировать порядок предоставления и приобретения земельных участков в частную собственность, а также вопросы изъятия земельных участков.
——————————————————————
Название документа
В 2018 году аренда участков земли является одной из наиболее распространенных процедур, напрямую связанных с оборотом имущества. Практика показывает, что аренда по праву считается удобным и выгодным вариантом взаимоотношений для всех интересующихся сторон.
Заключение специального арендного соглашения значительно облегчает доступ к территориальному наделу тем, кто может в соответствии с законодательством рационально использовать его. Также это позволяет удовлетворить потребности тех категорий граждан. которые остро нуждаются во временном использовании участков для ведения хозяйственной деятельности.
Для понимания того, какие существуют особенности правового регулирования аренды земельных участков, необходимо ознакомиться с существующими уточнениями по закону, с центральными пунктами контроля, с опорой на правовое регулирование процесса, с ключевыми особенностями, а также с порядком судебного разбирательства.
Уточнения по закону
Арендные соглашения по праву считаются одними из наиболее популярных в сфере оборота имущественных объектов в настоящее время. Действующее федеральное законодательство дает четкое определение таким договорам. Так, в соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса РФ по соглашению об имущественном найме арендодатель обязуется предоставлять арендаторам имущество за определенную плату на временной основе.
Специфическим параметром, который обуславливает выделение аренды земельных участков в качестве особой разновидности арендных отношений, является предмет соглашения. Именно это попадает под правовое регулирование аренды земельных участков.
Статья 606. Договор аренды
Статья 607 Гражданского Кодекса РФ содержит в себе исчерпывающую информацию о том, что особенности сдачи земельных участков в аренду определяются законодательством.
Статья 607. Объекты аренды
Что касается Земельного Кодекса Российской Федерации, то там вопросы об аренде регламентируются главой №4, которая полностью посвящается различным форматам использования территорий.
Статья 20 рассматриваемого Кодекса гласит, что юридические лица, имевшие право на бессрочное пользование землей, были обязаны переоформить соответствующее право до 2006 года. В противном случае возможность аренды исключалась.
Условия арендных соглашений и порядок выкупа участков земли, на которых размещаются приватизированные имущественные объекты, определяются на основании статьи 28 Федерального Закона №178 от 27 февраля 2003 года.
Каждый конкретный собственник строения, размещенного на федеральной или муниципальной земле, может оформить аренду участка на срок до 50 лет.
Сдача федеральных или муниципальных территорий в аренду производится по результатам публичных торгов, но может осуществляться и без них. Порядок аукциона определяется Правилами, принятыми в Постановлении Правительства РФ №808 от 11 ноября 2002 года.
Последние изменения в земельном законодательстве устанавливают необходимость регулирования определенного перечня гражданских правоотношений. При этом многие специалисты считают, что большинство существующих законных нормативов не отвечают необходимому высокому уровню, а в целом ряде случаем и вовсе противоречат Гражданскому Кодексу РФ.
Образец договора аренды земли:
Центральные пункты контроля
Возможность передачи земли по арендным договорам может предусматриваться соглашением доверительного управления имущественными объектами, постановлениями межведомственных комиссий, а также агентскими договорами. Об этом в полной мере указывается в статьях 51-53 действующего Гражданского Кодекса РФ.
В статье 22 Земельного Кодекса РФ прописывается факт того, что в случае получения участка земли в качестве дара несовершеннолетними лицами, их родители или официальные представители могут передать такие территории в аренду только после достижения ими совершеннолетия.
Статья 22. Аренда земельных участков
Статья 51. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма
Статья 52. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях
Статья 53. Органы юридического лица
Та же статья регламентирует возможность повторного заключения договора арендатором после истечения первоначального срока аренды. Что касается порядка осуществления приватизационной процедуры, то он регулируется статьей Земельного Кодекса РФ. Размер выплат по аренде в каждом конкретном случае определяется соответствующим соглашением.
Статься 614 Гражданского Кодекса РФ определяет порядок, условия и временные рамки для внесения выплат по аренде.
Статья 614. Арендная плата
Данные выплаты могут быть установлены в формате:
- платежей в твердой сумме, вносимым в единовременном или периодическом формате;
- установленной доли, полученной по итогам эксплуатации арендного имущества, продукции или прочих доходов;
- предоставления определенного набора услуг стороной, выступающей в качестве непосредственного арендатора;
- передачи арендатором в пользу стороны, предоставляющей землю, любой вещи, указанной в договоре.
Опора на правовое регулирование аренды земельных участков
Стоит отметить, что за основное условие в рамках заключения арендных соглашений принимается предмет договора. Им является конкретный участок земли и его уникальные параметры.
Кроме того, стоит отметить тот факт, что определяющую роль при составлении соответствующих договоров играет следующий перечень условий:
- сохранение земельного участка в приемлемом состоянии;
- использовании территориального надела исключительно в соответствии с целевым назначением;
- определение фактических сроков действия таких соглашений;
- величина платы за аренду, а также порядок и формат совершения выплат.
В качестве предмета рассматриваемых договором могут выступать участки земли, находящиеся в официальном гражданском обороте. Важно учитывать необходимость
постановки участков на территориальный кадастровый учет
.
Если в соглашении отсутствует позиция о величине арендной платы за участок, то соответствующий договор на законных основаниях признается недействительным.
Сама величина арендных выплат напрямую зависит от характеристик объекта, включая следующие:
- фактический метраж земельного участка;
- кадастровая стоимость территории;
- место, где располагается собственность.
При оформлении в собственность того участка, который принадлежит частнику, потребуется письменное согласие действующего владельца.
Обзор главных особенностей
В соответствии с нормами статьи 607 действующего Гражданского Кодекса РФ законодательством могут устанавливаться определенные нюансы сдачи земельных участков в аренду частным лицам.
На основе анализа ряда нормативов земельного законодательства можно прийти к выводу, что они не могут рассматриваться отдельно от Гражданского Кодекса. Однако в некоторых исключительных ситуациях Земельным Кодексом может применяться иное регулирование.
Статья 607. Объекты аренды
В качестве непосредственных арендодателей могут выступать как физические, так и юридические лица, которые на основании статьи 269 Гражданского Кодекса являются пользователями участков земли, принадлежащих государственным или муниципальным органам власти. Арендаторами могут быть, помимо граждан РФ, также подданные иностранных государств и лица, не имеющие гражданства.
Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования
Что касается объектов арендных соглашений, то в качестве них не могут ни при каких обстоятельствах выступать те земельные участки, которые были ранее
изъяты из официального оборота
. Это не может быть присуще только тем ситуациям, которые полностью регламентируются статьей 22 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Защита в суде
При анализе актуальной судебной практики, присущей рассмотрению спорных ситуаций, связанных с арендной платой, можно сделать несколько выводов. Например, в каждом конкретном случае обязанность по оплате земельного налогового сбора возлагается на непосредственного арендодателя, если прочие нормы не предусматриваются соответствующим арендным соглашением.
Суд может с учетом определенных обстоятельств изменить определенную договором арендную плату. Это осуществляется из-за ее признания несоответствующей условиям соглашения, а также принципам справедливости.
Кроме того, размер арендных выплат может быть изменен и в досудебном порядке, по взаимному решению сторон в те сроки, которые предусматриваются заключенным договором. Сделать это можно не более одного раза за 12 месяцев.
Плата по
налоговому сбору
за земельный участок не может ни при каких обстоятельствах заменить арендные выплаты. В состав соответствующей суммы средств могут включаться не только компоненты, присущие арендной плате, но и прочие составляющие. Например, в подавляющем большинстве случаев такой добавочной переменной является выплата за использование инфраструктуры.
В любом случае, все составляющие арендных выплат должны быть представлены на обозрение заинтересованным сторонам заблаговременно. Не могут входить в рамки соответствующих трат расходы по содержанию объекта в сохранности.
Право на взыскание арендной платы может быть доказано в судебном порядке только при условии предоставления на обозрение компетентного судьи соглашения об аренде земли.
В случае отсутствия документа действующий собственник земли может основаниях, которые устанавливает Закон, потребовать взыскание суммы с пользователя участка, равной арендной плате за период необоснованного использования.
Важно помнить о том, что обязательство по совершению арендных платежей может возникать не только из-за оформления арендного соглашения, но также и по факту покупки строения или прочих жилых/нежилых сооружений, расположенных на конкретном участке земли.
В данной ситуации арендатор получает приоритетное право на выкуп участка, что может быть без особых проблем доказано в суде. Об этом кратко указывается в КОАП РФ.
Срок аренды земельного участка
прописывается в каждом договоре отдельно.
Узнайте далее, как рассчитать стоимость аренды земельного участка.
Какие документы нужны для продажи участка в СНТ — мы расскажем далее.
Аграрное право —
Земельное право (С.Н. Великанова)
25. Правовое регулирование аренды земельных участков
Пункт 1 ст. 22 ЗК РФ предоставляет иностранным гражданам и лицам без гражданства возможность выступать в качестве арендаторов в договорах аренды земельного участка.
Также в этой статье определен круг объектов (земельных участков), по поводу которых могут возникать обязательства, вытекающие из договоров аренды.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть лица, управомоченные законом (например опекуны малолетних и граждан, признанных недееспособными (ст. 32 ГК РФ), попечители несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, а также граждан, ограниченных судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами (ст. 33 ГК), родители малолетних граждан (ст. 28 ГК) и др.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 267 ГК РФ субъекты права пожизненного наследуемого владения имеют право сдавать земельный участок в аренду.
Субъект права постоянного (бессрочного) пользования также вправе передать земельный участок в аренду с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
Возможность сдачи в аренду земельного участка может быть предусмотрена и в договоре доверительного управления имуществом (гл. 53 ГК); комиссии (гл. 51 ГК); агентском договоре (гл. 52 ГК).
В п. 10 ст. 22 ЗК РФ указано, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти участки в аренду до достижения ими совершеннолетия.
Также статья устанавливает право арендатора земельного участка на заключение договора аренды земельного участка на новый срок по его истечении.
Порядок аренды или приватизации земельного участка, на котором расположено здание (строение, сооружение), находится в государственной или муниципальной собственности и собственник здания (строения, сооружения) регламентируется п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
Размер арендной платы устанавливается договором аренды. В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Также размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
Также предусматривается возможность передачи земельного участка в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более года.
При этом арендатор обязан в пределах срока договора аренды: привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования; возместить убытки, которые были причинены при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка и иные обязанности.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении его другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Правовое
регулирование аренды осуществляется
Земельным кодексом РФ (особенности
сдачи в аренду) и гражданским
законодательством (общие положения).
Аренду можно рассматривать как вид
права на земельный участок и как договор,
который является консенсуальным,
возмездным, двусторонне обязывающим.
Его сторонами являются арендодатель и
арендатор, которыми могут быть юридические
и физические лица, в том числе и иностранные
и лица без гражданства, а также
государственные органы власти Российской
Федерации и ее субъектов, муниципальные
образования. Сдача имущества в аренду
принадлежит его собственнику, и
арендодателями могут быть также лица,
уполномоченные — законом или собственником
сдавать имущество в аренду.
Предмет
договора аренды — имущество, подлежащее
передачи арендатору в качестве объекта
аренды. Действующее законодательство
(п. 3 ст. 607 ГК РФ) требует четкого определения
предмета договора аренды, им является
земля (земельный участок, который описан
и в установленном порядке установлены
его границы). Учитывая изложенное,
понятие аренды земельного участка можно
сформулировать так: предоставление
арендодателем, вынесенные на местности
в обозначенных размерах и границах
территории определенные категории
земель, имеющей кадастровый номер и
адресные ориентиры, на основании
надлежаще оформленного волеизъявления
собственника или лица, его представляющего,
для возмездного и срочного владения и
пользования в соответствии с целевым
назначением, градостроительной,
санитарной и иной документации.
Договор
аренды земельного участка на срок более
года, а если хотя бы одной из сторон
является юридическое лицо, независимо
от срока, должен быть заключен в письменной
форме (ст. 609 ГК РФ). По общему правилу
договор аренды недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации
(если иное не установлено законом).
Земельный кодекс РФ в ст. 26 установил,
что не подлежат государственной
регистрации (кроме случаев, установленных
федеральными законами) договоры аренды
и субаренды земельного участка,
заключенные на срок до одного года.
Договор аренды может быть заключен на
определенный срок или без указания
конкретного срока, то есть на неопределенный
срок. В последним случае каждая из сторон
вправе отказаться от договора, предупредив
об этом другую сторону за три месяца,
но для того предупреждения законом или
договором может быть установлен и другой
срок (ст. 610 ГК РФ).
По
правилу ст. 621 ГК РФ, если иное не
предусмотрено законом или договором,
арендатор, надлежащим образом исполнявший
свои обязанности, по истечению срока
договора имеет — при прочих равных
условиях — преимущественное перед
другими лицами право заключить договор
аренды на новый срок. Преимущественное
право аренды земельного участка имеют
собственники зданий строений и сооружений,
расположенных на чужом земельном участке
(п. 3 ст. 35 ЗК РФ) и на участки, находящимся
в государственной или муниципальной
собственности (ст. 36 ЗК РФ). Кроме того,
арендатор не имеет право заключить
договор аренды на новый срок, если имеют
место обстоятельства, перечисленные в
ст. 46 ЗК РФ.
Законом
могут быть установлены максимальные
(предельные) сроки договора для отдельных
видов аренды земли или для аренды
отдельных видов земельных участков.
Основная
обязанность арендодателя земельного
участка, предоставить арендатору участок
в состоянии, соответствующим условиям
договора и целевого назначения земли,
в установленный договором срок. Если
этого сделано не было (например, арендатор
не может начать использование участка
предназначенного для выращивания
сельскохозяйственной продукции, потому
что он занят принадлежащими арендодателю
сараями, которые предполагалось снести,
или завален стройматериалами), то
арендатор вправе потребовать передачу
участка в надлежащем состоянии и
возмещение убытков, причиненных задержкой
исполнения, либо расторжение договора
и возмещение убытков, причиненных его
неисполнением (ст. 611 ГК РФ).
Встречаются
ситуации, когда в аренду сдан земельный
участок, который имеет недостатки,
полностью или частично препятствующие
пользованию им. Например, на нем превышены
санитарные и экологические нормы, шум,
вибрация, выбросы промышленных
предприятий; участок заболочен, почва
истощена и т.д. Возникшие в таких случаях
вопросы решаются в соответствии со ст.
612 ГК РФ.
В
соответствии со ст. 65 ЗК РФ, за земли,
переданные в аренду, взимается арендная
плата. Ее размер, является существенным
условием договора аренды. Общие начала
определения арендной платы при аренде
земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной
собственности, установлены Правительством
РФ.
Земельный
кодекс РФ закрепляет возможность оборота
прав на землю применительно к праву
аренды, однако в отличие от установленного
Гражданским кодексом РФ, для этого не
требуется согласие собственника
земельного участка. Арендатор земельного
участка, вправе передать свои права и
обязанности по договору аренды земельного
участка третьему лицу, в том числе отдать
арендные права в залог и внести их в
качестве вклада в уставной капитал
хозяйственного товарищества или
общества, либо паевого взноса в
производственный кооператив, в пределах
срока договора аренды земельного участка
без согласия собственника земельного
участка при условии его уведомления.
Однако права собственника также защищены,
так как при заключении договора аренды
земельного участка можно предусмотреть
необходимость такого согласия. В
указанных случаях ответственным по
договору аренду земельного участка
перед арендодателем становиться новый
арендатор земельного участка, за
исключением передачи арендных прав в
залог. При этом заключение нового
договора аренды земельного участка не
требуется. Реализация на практике
последней нормы потребует, скорее всего,
внесение изменений в Федеральный закон
«О регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним». Аналогичный
порядок предусмотрен и для передачи
земельного участка в субаренду.
Более
широкий объем прав предоставлен в
соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного
кодекса РФ, арендатор при аренде
земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной
собственности, на срок не более чем 5
лет.
Арендатор
земельного участка получает право в
пределах срока договора аренды земельного
участка передавать свои права и
обязанности третьему лицу без согласия
собственника земельного участка при
условии его уведомления, но изменить
условия договора аренды и ограничивать
установленные договором права арендатора
не допускается.
В
случае, если государственное и
муниципальное образование — собственник
земельного участка, выразит желание
его продать, арендатор данного земельного
участка имеет преимущественное право
покупки в порядке, установленном
гражданским законодательством для
случае продажи доли в праве общей
собственности постороннему лицу, за
исключением случаев, предусмотренных
п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Принимая
во внимание, что большая часть земельного
фонда продолжает оставаться в
государственной собственности, указанная
норма призвана создать определенную
стабильность в отношении аренды земельных
участков для потенциальных долгосрочных
инвесторов.
Таким
образом, договору аренды принадлежит
одно из ведущих мест в системе создаваемых
при осуществлении экономической и
правовой реформы новых гражданских
правовых институтов. Аренда позволяет
решить ряд задач по рациональному и
экономически целесообразному использованию
земель. Расширенное правовое регулирование
аренды земельным законодательством,
что привело к возникновению противоречий
с гражданским законодательством, при
этом были значительно расширены права
арендаторов, что в дальнейшем может
привести к еще большему распространению
аренды, как одного из основных видов
прав на землю.
Процесс становления рыночной экономики в России и введение права частной собственности на землю обусловили возникновение рынка земли, являющегося инструментом и одновременно гарантией реализации конституционного права собственности на землю.
Один из элементов земельного рынка аренда земельных участков. В настоящее время при заключении договоров аренды земельных участков должны согласованно применяться нормы гражданского и земельного законодательства. Общие положения о договоре аренды определены гл.34 ГК РФ1 , а особенности сдачи земельных участков ст.22 ЗК РФ. В соответствии с нормами ГК арендодателями могут являться не только собственники, но и иные лица, уполномоченные на это действующем законодательством, но по нормам Земельного законодательства арендодателями могут быть только собственники ЗУ. Согласно ГК РФ, законами могут быть установлены максимальные сроки аренды отдельных видов имущества. По ЗК максималь-
style=»display:inline-block;width:240px;height:400px»
data-ad-client=»ca-pub-4472270966127159″
data-ad-slot=»1061076221″>
ный срок аренды 1 год предусмотрен в отношении ЗУ, приобретаемых для проведения изыскательских работ. По Закону «Об обороте земель с/х назначения» и Лесному Кодексу максимальные сроки 49 лет установлены в соответствии с арендой с/х назначения и лесного фонда. ГК предусматривает, что размеры и форма платы устанавливается по договору сторон.
При передаче в аренду земель, находящихся в гос. и муниципальной собственности обязательно должно учитываться требования, содержащиеся в ЗК., т.е. РФ, ее субъекты и МО обязаны принять нормативно-правовые акты, устанавливающие порядок расчета и условия взимания арендной платы с этих ЗУ.. Споры, возникающие из административно-правовых отношений по вопросам землепользования, также весьма многочисленны и разнообразны. В основном они касаются случаев, связанных с обжалованием решений и действий органов местного самоуправления и их должностных лиц. В случае если эти споры затрагивают права организаций или индивидуальных предпринимателей, они должны рассматриваться арбитражными судами. Круг дел приказного производства, подведомственных суду, исчерпывающим образом указан в ст. 122 ГПК (см. комментарий к ст. 122). Критерии подведомственности дел приказного производства те же, что и по делам искового производства. Пленум Верховного Суда РФ в п. 3 Постановления от 22 апреля 1992 г. №6 «О некоторых вопросах, возникших у судов при применении законодательства о земельной реформе» разъяснил, что отказ местной администрации в предоставлении гражданину в собственность или аренду земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, обжалуется гражданином в суд.
Суд также вправе принять к производству и рассмотреть требование гражданина по существу, если его заявление о предоставлении земельного участка не было рассмотрено местной администрацией в предусмотренный законом срок. Наличие права государственной или муниципальной собственности на землю является условием определения размеров арендной платы, являющейся регулируемой ценой. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. В абзаце пятом пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее Закон N 137-ФЗ) предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Споры, связанные с нарушением сроков и порядка внесения арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются наиболее распространенными в судебной практике. По спорам обозначенной категории суды разрешали вопросы, касающиеся правомерности одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в связи с изменением действующего законодательства, регулирующего порядок исчисления и уплаты арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Следует отметить, что в регионах с 2008 года изменился порядок исчисления арендной платы, за базовую ставку принята кадастровая стоимость земли, что повлекло в большинстве случаев значительное увеличение размера арендной платы, как следствие неплатежи и обращения субъектов арендных правоотношений в арбитражные суды за разрешением возникших разногласий по начисленным суммам. Изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, предусмотренное договором аренды, не является изменением условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора; при этом необходимость заключения дополнительного соглашения и его государственной регистрации отсутствует.
Как установлено судами, стороны согласовали в договоре аренды от 16.07.2007, что размер арендной платы изменяется ежегодно на основании дополнительных соглашений к договору, а также предусмотрели возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы в бесспорном порядке. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 12404/09 дано следующее толкование правовых норм. Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды. Повторное изменение арендодателем размера арендной платы до истечения года является нарушением пункта 3 статьи 614 ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. ВАС РФ рекомендует судам при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Арендная плата за земельные участки, занятые линейными объектами.
В отношении арендатора земельного участка, на которого не распространяется пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, не применяются ограничения размера арендной платы, установленные указанной нормой в отношении предельного годового размера арендной платы. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков. Во всех случаях использование земельных участков на праве аренды является платным. Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п.З ст.65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным.
При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности устанавливаются непосредственно договором. По обзору судебной практики , решение споров по аренде земельных участков. 1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом. Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации* обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. 2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ). Открытое акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании суммы задолженности по арендной плате и об обязании ответчика возвратить сданный ему внаем речной теплоход.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение ответчиком (арендатором) условия договора о своевременном перечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (статья 622 Кодекса). В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора аренды, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.
Е.С. ЗОЛОТОВА
Метки:
земельный участок
,
аренда
Предыдущая запись
Проблемы уголовной ответственности за продажу несовершеннолетним алкогольной продукции (данные по Тюменской области)
Следующая запись
Очередность списания денежных средств с банковского счета: проблемы правового регулирования
