Правила установления вида разрешенного использования земельного участка в 2019 году

Нередко у собственников либо арендаторов земельных участков появляется намерение использовать их не в соответствии с их назначением. Чтобы сделать это, не нарушая требований закона, добейтесь сначала согласия уполномоченных органов на изменение вида его разрешенного использования (далее – ВРИ).

Виды разрешенного использования земельных участков

Законодатель устанавливает следующие ВРИ земель, о которых говорится в ст.37 Градостроительного кодекса:

• основные. Они означают неукоснительное использование конкретного участка в соответствии с его назначением. Так, на землях сельскохозяйственного назначения недопустимо возведение жилых домов. Их можно использовать только для выращивания сельскохозяйственных культур. Эксплуатация земель вразрез их целевому назначению признается нарушением законодательства и может повлечь наложение на виновного лица административного наказания;
• вспомогательные (не являются самостоятельными и дополняют основные или условно разрешенные ВРИ). Позволяют владельцам земельных участков возводить строения, не нуждающиеся в узаконении, которые нельзя отнести к капитальным постройкам. Они никоим образом не изменяют целевого назначения участка. Например, на тех же землях сельскохозяйственного назначения владелец земли может установить временную постройку для обеспечения сохранности инвентаря или других предметов;
• условно разрешенные. Предоставляют владельцам или арендаторам участков больше полномочий в их использовании. К примеру, собственник земли, отведенной под размещение сада, вправе построить на ее территории капитальное помещение для обеспечения сохранности урожая.

Помните о том, что этот вид использования земли требует соблюдения следующих условий:

• обязательного согласования его применения с местной администрацией;
• не допущения использования земли не по его назначению;
• соблюдения регламента использования окружающего массива.

Если в документах на участок нет конкретного указания на его ВРИ, то подразумевается, что речь идет об основном его виде.

Когда необходимо менять вид разрешенного использования земельного участка

Если хозяин земли предполагает возвести на принадлежащей ему территории жилой дом или коммерческий объект, а земля для этого не предназначена, то возникает объективная потребность в изменении ВРИ. При этом обратите внимание и на категорию земель, к которой отнесен ваш участок. Ведь на некоторых землях в зависимости от их категории законом допускается возведение определенных построек. На землях, предназначенных для дачного строительства, разрешается построить жилой дом, зарегистрировать его, оформить прописку в нем и проживать.

В таких случаях изменение ВРИ не повлечет одновременного изменения категории земли.

Если же речь идет о землях, отведенных для занятия садоводством, то проживать на них запрещено. Однозначно, что начать на нем строительство никто не позволит.

В большинстве случаев вопрос о возможности начала строительства на определенной территории может быть решен только при изменении ВРИ этой земли и ее категории. Это не единственная причина, которая побуждает владельцев участков заняться изменением вида их использования.

На практике встречаются следующие основания, по которым собственники или арендаторы земель обращаются с подобным ходатайством:

• для последующей продажи участка по более высокой цене. Как известно, земли, отведенные под ИЖС, стоят намного дороже предназначенных для сельскохозяйственных целей. Хлопоты, связанные с изменением ВРИ и ее категории, могут принести владельцу участка в будущем при совершении сделки немалый доход;
• желание заняться бизнесом и разместить на своем участке торговую точку, производственный цех или офис, что противоречит его назначению;
• намерение построить многоквартирный жилой дом на земельном участке, предназначенном для других целей;
• начать строительство коттеджного городка на землях сельскохозяйственного назначения. Встречается часто, так как эти земли обладают большой площадью и удобны для обустройства жилого массива.

Способы изменения вида разрешенного использования земельных участков

Законодательство, охватывающее вопросы изменения ВРИ земель, представлено указанными ниже нормативными актами:

• ФЗ от 03.2012 №172 «О переводе земельных участков в другую категорию». Согласно его земельному участку допускается присвоение любой категории земли;
• Градостроительным кодексом, ст. 37 которого устанавливает ограничения и оговаривает, что изменение ВРИ производится только с соблюдением технического регламента.

Регламент изменения разрешенного использования земельного участка

Какие конкретно действия следует предпринять владельцу земельного участка, чтобы изменить его ВРИ? Об этом говорится в ст.8 ЗК РФ. Изменение категории земель или ВРИ относятся к компетенции местных органов власти. С этими вопросами обратитесь в земельный комитет при администрации по месту нахождения земельного участка. Если в районной администрации такой отдел отсутствует, то подайте заявление в земельный комитет городской или областной администрации.

Предварительно уточните, какие документы вам понадобятся для разрешения вашего вопроса. Эту информацию получите непосредственно в администрации или посредством интернета.

Находясь дома, можете зайти на официальный сайт вашей администрации и получить все интересующие вас сведения. Это поможет избежать излишней траты времени на хождение по различным инстанциям и облегчит решение вашей проблемы. Дело в том, что перечни необходимых документов в каждом регионе могут отличаться друг от друга, так как утверждаются каждым органом власти самостоятельно. То же самое можно сказать и о регламенте изменения ВРИ участков.

Не всегда процесс смены ВРИ связан с изменением категории земли. Возможно, что существующая категория вашего участка позволяет иметь тот вид использования, который вы планируете получить.

Тогда необходимость вносить изменения в категорию земли отпадает. Если захотите построить на землях сельскохозяйственного назначения многоэтажный жилой дом, то сделать это придется. Надо будет изменить их категорию на земли населенных пунктов, ибо такое строительство допускается только на них.

Можно выделить основные действия, которые придется совершить владельцу земельного участка для планируемого изменения ВРИ.

Прежде всего, надо будет провести публичные слушания по вашему вопросу с участием проживающих в этом административном округе лиц. Если реализация вашего намерения может стать опасной для экологической обстановки в регионе, то обязательно участие в них всех владельцев недвижимости в предполагаемой зоне риска.

После сбора всех документов подайте заявление в земельный комитет. На его основании решением главы администрации будет сформирована специальная комиссия для рассмотрения этого вопроса. Именно она и займется организацией публичных слушаний, извещением о месте и дате их проведения всех заинтересованных лиц или опубликованием информации в СМИ.

По результатам публичных слушаний комиссия подготовит документы для главы администрации со своими рекомендациями, на основе которых им будет принято соответствующее решение. Он может согласиться с заключением комиссии или отклонить его. При положительном исходе дела на основании вынесенного главой администрации решения вносятся изменения в государственный кадастр и ЕГРН.

Все земельные участки с имеющимися на них постройками должны соответствовать регламенту, в котором определены ВРИ и предельно допустимые размеры строящихся объектов.

Пошаговая инструкция, как изменить вид разрешенного использования земельного участка

Если вы планируете изменить ВРИ своего участка, руководствуйтесь этими рекомендациями:

• получите выписку из кадастра на участок;
• уточните насколько реально изменение его ВРИ;
• определитесь с тем видом его использования, который вам необходим, выбрав его из рекомендованного списка;
• при получении положительного решения главы администрации подайте документы для внесения изменений в данные кадастрового учета. Приложите к ним правоустанавливающий документ на свой участок;
• получите кадастровый паспорт с указанным в нем новым ВРИ земли;
• получите в Росреестре новые правоустанавливающие документы.

После завершения всей этой процедуры можно смело совершать любые сделки с участком или использовать его по новому назначению.

Инициировать процесс изменения ВРИ может только лицо, обладающее правами на земельный участок. При этом имеется в виду не только его собственник, но и арендатор. Единственное ограничение: срок аренды участка для получения права на внесение этих изменений не должен быть менее пяти лет.

Документы для изменения вида разрешенного использования земельного участка

Для положительного решения вопроса с ВРИ заявителю придется собрать определенные документы, без которых не представляется возможным рассмотреть его просьбу:

• паспорт лица, обратившегося с заявлением;
• правоустанавливающие документы на участок;
• его кадастровый паспорт;
• письменное согласие сособственников и соседей.

Приложите к заявлению копии этих документов, однако с собой имейте оригиналы.

Будьте готовы к тому, что возможно понадобятся документы из Росреестра, отдела архитектуры и других инстанций. Это зависит от конкретных обстоятельств. Например, если ваш земельный участок расположен в исторической черте населенного пункта, то без согласования с отделом охраны памятников в решении вопроса не обойтись. В заявлении обязательно перечислите все прилагаемые вами документы.

Заявление на изменение вида разрешенного использования земельного участка

В некоторых земельных комитетах имеются уже готовые бланки заявлений. Внимательно заполните все его графы, не оставляя пустых мест. Постарайтесь убедить администрацию в том, что при изменении ВРИ вами не будут допущены нарушения законодательства. Предоставьте все данные по своему участку: его уникальный кадастровый номер, месторасположение и площадь, категорию земель. Укажите на основании каких документов вы приобрели на участок право собственности или аренды (договора купли-продажи, обмена или документы о получении его по наследству).

Разъясните и обоснуйте необходимость изменения ВРИ вашего участка: с какой целью вы предпринимаете данные меры.

Можно сослаться на владельцев соседних участков, которые уже добились положительного результата в решении этого вопроса. Обязательно отразите тот момент, что изменение ВРИ производится вами с согласия других его пользователей.

Декларация на изменение вида разрешенного использования земельного участка

Не путайте декларацию на изменение ВРИ с заявлением под тем же названием. Составление этих документов преследует разные цели. Если заявление содержит вашу просьбу касательно ВРИ, то декларация означает, что эта просьба уже удовлетворена и разрешение вами получено.

Она подается для последующего внесения изменений ВРИ участка в кадастровый учет и содержит следующую информацию:

• наименование органа власти, кому оно адресовано;
• сведения о собственнике или арендаторе участка: полное имя и адрес проживания;
• краткие данные об участке с указанием категории земель;
• просьбу об изменении данных кадастрового учета в части изменения ВРИ участка;
• подтверждение получения согласия соседей.

В конце поставьте дату ее написания и подпишите декларацию.

Решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка

На рассмотрение заявления об изменении ВРИ уполномоченным органам предоставляется пять дней. За этот срок глава администрации примет решение об его удовлетворении или откажет вам в просьбе. Все зависит от материалов, представленных ему комиссией, и ее рекомендации.

При отрицательном ответе указывается ссылка на нормативные акты, которые послужили основанием для принятия отрицательного решения. В любом случае отказ должен быть мотивированным и обоснованным.

Принятию решения предшествуют публичные слушания по изменению ВРИ конкретного участка.

Сведения о времени и дате их проведения и рассматриваемом вопросе обычно публикуются в СМИ и доводятся до всех заинтересованных лиц. Это дает возможность его участникам подготовиться к его проведению. И при наличии возражений они имеют достаточное время для сбора нужных документов.

На публичные слушания уходит немало времени: от одного до полутора месяцев. Если ваш вопрос будет одобрен на слушаниях, и вы получите положительное решение главы администрации, то приложите его к документам, направляемым в регистрирующий орган. Изменения ВРИ обязательно отражаются в кадастровом учете.

Отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка

Итоги публичных слушаний могут повлиять на принятие уполномоченными органами решения по поданному вами заявлению и послужить основанием для отказа. В большинстве случает отказ заявители получают в случае выявления нарушений нормативных актов. Или если изменения ВРИ земель способны привести к несоблюдению регламентов земельного или градостроительного законодательства.

При отсутствии полного пакета документов или наличии к ним несущественных замечаний заявление может быть возвращено для их устранения или сбора отсутствующей информации. После устранения всех недочетов собственник участка вправе вновь подать заявление на рассмотрение.

Исходя из сложившейся практики, можно выделить основные моменты, послужившие основаниями для отказа в изменении ВРИ:

• заявление подписано и подано от имени лица, которое не вправе инициировать данный вопрос;
• неполный пакет документов или неверное оформление некоторых из них;
• наличие возражений от владельцев соседних участков или сособственников;
• представленные документы имеют повреждения, которые не позволяют принимать их в расчет.

Все эти причины отказа условно можно разделить на категории:

• подлежащие исправлению. В этих случаях устраните указанные нарушения и подайте заявление повторно;
• неустранимые самим заявителем. При их наличии обжаловать отказ по этим основаниям и добиться положительного решения можно только в суде.

Вид разрешенного использования земельного участка может быть установлен или изменен двумя способами:

1.          На основании заявления о выбранном виде разрешенного использования правообладателем земельного участка из тех видов, которые установлены Правилами землепользования и застройки.

2.          На основании постановления (решения) об установлении или изменении вида разрешенного использования земельного участка, принятого уполномоченным органом. Такое постановление (решение) может быть подано в орган кадастрового учета самим правообладателем земельного участка с заявлением об учете изменений, или может быть направлено принявшим его органом в порядке информационного взаимодействия.

Как можно воспользоваться первым способом?

     В соответствии со ст.37 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) правообладатель земельного участка (за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, а также арендаторов земельных участков) вправе выбрать любые основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков без дополнительных разрешений и согласования. При этом вспомогательные виды разрешенного использования допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляется совместно с ними (ст. 37 ГрК РФ).

     В этом случае для изменения сведений государственного кадастра недвижимости о виде разрешенного использования земельного участка в бланке заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости в графе «изменение вида разрешенного использования» указывается выбираемый правообладателем вид разрешенного использования  земельного участка (в точном соответствии с видами разрешенного использования, указанными в Правилах землепользования и застройки).

     В случае, если сведения о соответствующей территориальной зоне, в которой расположен земельный участок не внесены в государственный кадастр недвижимости, то к заявлению о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости прикладывается справка, выданная уполномоченным органом местного самоуправления (в том числе Управлением архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета) об отнесении соответствующего земельного участка к определенной территориальной зоне.

 Согласно ч.4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки (т.е. правообладатель не вправе самостоятельно выбирать вид разрешенного использования, предусмотренный территориальным зонированием):

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

2) в границах территорий общего пользования;

3) предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами;

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

Для установления или изменения вида разрешенного использования вторым способом органу государственной власти или органу местного самоуправления необходимо подготовить постановление (решение) об изменении вида разрешенного использования. Образцы таких постановлений (решений) размещены на нашем сайте kadastr.tatarstan.ru в разделе  «Для органов государственной и муниципальной власти и местного самоуправления» в подразделе «Образцы документов»

Принятие решений об изменении видов разрешенного использования в зависимости от вида прав на земельный участок, осуществляют следующие органы (в зависимости от того, к чьей собственности относится земельный участок)

  Классификатор видов разрешенного использования земельных участков (вступил в силу с 24.12.2014 г.)

Последнее обновление: 10 июня 2015, 10:27

09.11.2015

В соответствии с п. 70 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42 (далее – Порядок ведения ГКН) сведения о видах разрешенного использования земельного участка вносятся в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН) в соответствии с зонированием территории, в том числе на основании градостроительного регламента, либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка, в том числе на основании решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, решения об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Согласно ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» вступил в силу с 24.12.2014.

В соответствии с ч. 11 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

При этом, до 1 января 2021 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

Согласно ч. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» по заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка.

Таким образом, для изменения вида разрешенного использования земельного участка необходимо обратиться с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков в орган государственной власти или орган местного самоуправления. После получения решения об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков, необходимо обратиться в межрайонный отдел филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тюменской области, либо через многофункциональный центр по месту расположения объекта недвижимости в пределах кадастрового округа с заявлением о государственном кадастровом учете изменений адреса объекта недвижимости либо направить заявление почтовым отправлением с описью вложения и с уведомлением о вручении.

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 20 Закона о кадастре с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости, либо их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. С заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.

Одной из наиболее важных характеристик земельного участка является вид его разрешенного использования, который напрямую определяет, какие именно цели собственник может реализовывать с его помощью.

При этом данная характеристика является несколько ограничивающей, поскольку использовать участок не по назначению запрещается законом.

Стоит более подробно рассмотреть основные виды разрешенного использования и возможности относительно изменения собственником уже установленного целевого назначения.

Законодательство

Основные положения относительно разрешенного использования земли, а также правил его установления или изменения, содержатся в таком документе, как Градостроительный кодекс РФ. В частности, данному вопросу посвящена статья 37 данного нормативно-правового акта.

Также более подробно этот вопрос освещается в отдельном документе, который носит название приказ Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 года N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Данный классификатор содержится там же, в приложении к приказу.

В этом документе подробно приведены все возможные виды использования земельного участка, которые допускаются в действующем законодательстве. Они включают в себя следующие направления деятельности:

1. Сельскохозяйственное использование. Всего здесь предусмотрено 18 различных направлений (1.1–1.18), например:

• садоводство;
• животноводство;
• содержание питомников;
• ведение ЛПХ на полевых участках.

2. Жилая застройка. Под этим понимается возведение жилых зданий различных видов и обеспечения проживания в них людей. Включает в себя 7 разных направлений деятельности (2.1–2.7), в том числе:

• жилую застройку;
• индивидуальное жилищное строительство;
• ведение ЛПХ;
• обслуживание жилой застройки и т. д.

3. Общественное использование объектов капстроительства. В этом случае допускается постройка на участке зданий с целью удовлетворения различных потребностей человека, например:

• коммунальное обслуживание;
• здравоохранение;
• образование и т. п.

4. Предпринимательство. Данная цель предполагает, прежде всего, получение прибыли от построенного объекта. Это могут быть различные торговые и развлекательные центры, рынка, гостиницы, магазины, кафе и т. п.

5. Отдых. В этом случае земля может использоваться для целей, связанных с организацией спортивных мероприятий, пикников, рыбалки и другой подобной деятельности.

6. Производственная деятельность. Этот вид использования предполагает размещение на участке объектов с целью добычи или переработки недр, а также для промышленного изготовления различных вещей.

7. Транспорт. На земельном наделе могут располагаться разного рода пути сообщения, которые используются для перевозки людей или товаров.

8. Обеспечение обороны и безопасности. В этом случае земля может применяться для размещения на ней различных военных и оборонных объектов.

9. Проведение деятельности по охране природы. Сюда относятся охраняемые территории, направленные на сбережение отдельных растений, животных, птиц и т. п.

10. Использование лесов. Это направление включает деятельность по обработке древесины, ее вывозу, а также обеспечению охраны некоторых лесов.

11. Использование водных объектов. Сюда включаются территории с расположенными на них водными объектами различных типов: реками, морями, озерами, водохранилищами и т. п.

12. Земельные участки общего пользования. Данный вид предполагает размещение на земле объектов, доступных всем гражданам.

Помимо названия, в Классификаторе также есть описание каждого вида и присвоенный ему числовой код.

При этом текстовое и числовое наименования являются равнозначными.

Понятие и основные группы

Несмотря на то, что вид разрешенного использования земельного участка выступает одной из его наиболее значимых характеристик, ни в одном законодательном документе не содержится определения данного понятия. Поэтому можно использовать только примерную трактовку, сформированную на основании анализа имеющейся информации.

Итак, разрешенное использование — это одна из важнейших характеристик земельного участка, которая напрямую влияет на правовой режим его использования и устанавливается согласно зонированию территорий.

Она определяет, для реализации каких именно целей собственник может применять свою землю, а какие действия на ней находятся под запретом.

Под видом разрешенного использования (ВРИ), в свою очередь, понимается его допустимое функциональное назначение.

В соответствии со ст. 37 ГрК РФ, все они могут быть поделены на три группы:

Основные

Они могут осуществляться собственником земельного надела без необходимости получать какие-либо дополнительные разрешения или согласовывать этот вопрос с публичными органами. При этом перечень основных видов для конкретного объекта недвижимости устанавливается градостроительным регламентом, который действует в той территориальной зоне, в которой он располагается.

Условно разрешенные

Данные формы использования могут быть определены только после того, как будет пройдена специальная публичная процедура и, как следствие, получено отдельное разрешение. Законодательно это регулируется при помощи ст. 39 ГрК РФ.

В частности, для начала заинтересованное лицо (которое может быть как физическим, так и юридическим) направляет соответствующее заявление в комиссию, которая уполномочена рассматривать подобные обращения.

В заявлении указывается, какое именно условно разрешенное использование участка заявитель хочет установить.

В дальнейшем этот вопрос обсуждается и рассматривается на публичных слушаниях, порядок проведения и организации которых устанавливается нормативно-правовыми актами муниципального органа. При этом расходы за эту процедуру несет заявитель.

В результате слушаний выносится решение о том, предоставлять ли заявителю возможность установления условного разрешения на использование земельного участка или отказать в этом. В последнем случае отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Вспомогательные

Они устанавливаются только в качестве дополнительных к двум из перечисленных выше групп. Как правило, их целью является предоставление возможности обслуживания основных направлений деятельности.

Например, для отдельной территориальной зоны могут быть установлены следующие виды использования:

• основной — индивидуальное жилищное строительство;
• условно разрешенный — объекты жилой недвижимости площадью до 100 м2;
• вспомогательный — стоянка для легковых автомобилей.

Это означает, что на данном участке можно:

• строить здание в рамках ИЖС без необходимости получать какие-либо разрешения;
• строить нежилые объекты (например, магазин, салон красоты, кафе) только после получения на это отдельного разрешения и только в пределах установленной территории;
• размещать на участке стоянку для автомобилей только после постройки одного из зданий (жилого или нежилого) с целью его обслуживания.

Стоит учесть, что ВРИ устанавливаются к каждой территориальной зоне, при этом определение основного из них является обязательным требованием.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ, выделяются следующие территориальные зоны, к которым могут быть отнесены земельные участки:

• жилые;
• производственные;
• рекреационные;
• общественно-деловые;
• инженерные;
• специального назначения;
• военных объектов;
• транспортных инфраструктур;
• сельскохозяйственного использования;
• иные зоны.

При этом стоит учесть, что границы этих зон должны быть установлены так, чтобы каждый земельный надел принадлежал только к одной из них. Соответственно, данная зона и будет определять вид основного разрешенного использования участка.

Установление и изменение ВРИ

В некоторых случаях собственнику может потребоваться установление вида использования участка или изменение уже установленного.

Например, это может понадобиться в следующих целях:

• строительство на нем объекта с другим функциональным назначением, чем это допускается в соответствии с уже установленными правилами;
• изменение назначения уже существующего объекта;
• уточнение вида из-за его первоначального неправильного установления или приведения в соответствие с Классицикатором.

Алгоритм действий при этом зависит от того, действуют ли в отношении участка установленные градостроительные регламенты.

Если они действуют, то вся процедура как раз и происходит в соответствии с этими регламентами.

В этом случае, как уже отмечалось, происходят следующие действия:

1. Основной вид использования определяется самостоятельно правообладателем из того перечня, который закреплен в Правилах землепользования и застройки. При этом собственник должен составить заявление с указанным в нем ВРИ и подать его в уполномоченный орган.
2. Условно разрешенный — в соответствии со ст. 39 ГрК РФ. Собственник подает заявление, которое рассматривается на публичных слушаниях, где и принимается окончательное решение. В случае положительного исхода дела решение закрепляется специальным документом.
3. Вспомогательный — только в качестве дополнительного по отношению в двум уже перечисленным. Осуществляться он должен также только параллельного основному или условно разрешенному виду.

В ситуации, когда градостроительные регламенты отсутствуют, установление и изменение ВРИ происходит в соответствии с федеральными законами. Заниматься этим вопросом могут, в зависимости от ситуации, органы исполнительной власти (как федерального, так и регионального уровня) или же местного самоуправления.

Конкретный алгоритм действий в этом случае зависит от того, к какой именно категории принадлежит участок.

Возможны ситуации, когда изменение вида использования вообще не допускается законом. Например, это относится к участкам, полученных в результате торгов, а также к некоторым объектам, которые охраняются законом.

Таким образом, можно отметить, что вид разрешенного использования участка представляет собой одну из его важнейших характеристик, которую необходимо обязательно учитывать при осуществлении на нем деятельности. В случае нарушения законодательных требований и использования земельного надела не по назначению правообладателя может ожидать определенная ответственность.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

• Москва: +7(499)350-6630.
• Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Все участки, находящиеся на территории РФ, в обязательном порядке имеют вид разрешенного использования. Он специально устанавливается для каждого участка. От него напрямую зависит, что вы сможете сделать с землей и какие постройки можно построить на ней. Иногда вид разрешенного использования можно поменять.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка:

1. Вид разрешенного использования земельного участка может меняться только по той схеме, которая имеется на этой территории зонирования.
2. Нужно составить заявление и направить его в местную администрацию.
3. После этого проводятся слушания, которые должны быть публичными. В них должны принять участие граждане, которые проживают в этом районе. На слушаниях могут присутствовать и правообладатели смежных территорий, в качестве которых могут выступать не только собственники, но и арендаторы участка.
4. Все участники проведенного мероприятия предоставляют свои предложения. А результаты обязательно публикуются.
5. На основе заключения организовавшей слушания комиссии принимается решение, которое может изменить вид использования земли. Но иногда в данном изменении отказывают.

Как же установить и, при необходимости, изменить на более подходящий ВРИ участка земли?

Раньше отдельные чиновники принимали решение об изменении категории участка. С этим было связано много проблем. Но началась земельная реформа, продолжающаяся до сих пор.

В результате этой работы были выработаны определенные нормы, согласно которым выделяют определенные виды разрешенного использования участков земли:

• Условно разрешенные,
• Основные,
• Вспомогательные.

Вся нужная информация, распространяемая на конкретные участки, должна находиться в составе градостроительного права.

Вы ее можете получить, для чего подходят данные способы:

1. Получение справки о зонировании,
2. Получение выписки из правил землепользования и застройки, так называемых ПЗиЗ.

Получаем ГПЗУ и выясняем ВРИ участка земли:

• В орган местного самоуправления необходимо подать заявление. При этом земельный участок должен относиться к территории этого органа. Причем заявление могут подавать не только собственники, но и арендаторы. Оно также может поступить и от заинтересованного в этом лица.
• В местной администрации подготавливают и утверждают ГПЗУ в строго установленный период, который составляет 30 дней со времени получения заявления. При этом оплата за это не взимается.
• Затем необходимо получить ГПЗУ. Обратите внимание на графу 2.1. в ней должны присутствовать сведения обо всех ВРИ, которые допускаются для данного земельного участка.

Обратите внимание! У вас нет обязанности обосновывать цель истребования данного документа. В его подготовке вам не могут отказать, так как администрация обязана его предоставлять по требованию правообладателей.

Всю необходимую для заполнения ГПЗУ информацию администрация собирает самостоятельно. Эта работа осуществляется в рамках сотрудничества между различными ведомствами. Если у вас запрашивают другие документы, помимо заявления, у вас есть право обратиться в прокуратуру.

Как выбрать ВРИ земельного участка?

Получив нужную информацию, правообладатель участка может подобрать любой ВРИ из доступных для него основных и дополнительных ВРИ. Для этого просто в комиссию нужно подать заявление. Комиссия находится в местной администрации.

Сведения о принятом решении из администрации передаются в местное отделение кадастровой палаты. Заявитель не должен предпринимать никаких самостоятельных действий, чтобы это сделать. Вам остается только получить свидетельство о собственности, в котором будет указан новый ВРИ на землю.

Как изменить ВРИ земельного участка?

Это несложно сделать, если рассматривать вопрос теоретически. Но важно выполнить следующие условия:

1. В муниципальном образовании должен находиться градостроительный регламент, находящийся в составе ПЗиЗ.
2. Необходимый вам ВРИ должен присутствовать в перечне ВРИ для конкретного участка.

Но в законодательстве на этот счет есть множество недоработок, которые ведут к многочисленным судебным спорам. Несоблюдение законодательства на любой стадии приводит к отмене ранее принятого решения, как в случае прокурорской проверки, так и в порядке самоконтроля со стороны местной администрации.

Чтобы сменить ВРИ на землю необходимо сделать следующее:

1. Подать заявление на получение выписки на землю. Оно подается в комиссию, находящуюся в районе расположения участка.
2. Убедитесь, что ВРИ участка можно изменить.
3. Выберите подходящий ВРИ из представленного списка самостоятельно.
4. После этого заявление подается в кадастровую палату, чтобы изменить один ВРИ на другой. С заявлением необходимо подать выписку из ПЗиЗ и свидетельство о праве собственности.
5. Кадастровая палата выдает кадастровый паспорт, в котором содержится новый ВРИ. Во время оформления любых сделок с участком этот документ будет необходимым.
6. В Росреестре нужно получить новое свидетельство о собственности.

Обратите внимание! Право на изменение ВРИ находится на стороне правообладателя. Но это не значит, что в качестве него может выступать только собственник.

Правообладателем признается и арендатор. Но на самом деле поменять ВРИ на участок удается не во всех случаях.

Для регистрации изменений арендатором срок его аренды должен составлять не менее 5 лет. Если же это не так, кадастровая палата может отказать в регистрации изменений.

Получаем разрешение на условно разрешенный ВРИ (статья 39 Кодекса)

Согласно 39 статье Кодекса, важно выполнить следующие действия:

1. Подайте заявление в специально созданную для этого Комиссию,
2. Пройдите публичные слушания. В них должны участвовать все заинтересованные лица, в качестве которых могут выступать местные жители и правообладатели, владеющие соседними участками.
3. Получите кадастровый паспорт и новое свидетельство о собственности. Оно должно содержать новый условно разрешенный ВРИ.

Комиссия предоставляет свои рекомендации, которые появляются в итоге слушаний. Они бывают следующими:

• Обоснованный отказ,
• Предоставление разрешения.

Рекомендации представляют собой документ, направляемый главе администрации. Именно за ним остается окончательное принятие решения. Глава должен вынести решение за три дня и опубликовать его. Решение можно обжаловать, но для этого придется обратиться в суд. В целом же с момента получения заявления и до опубликования результатов должно пройти не больше 30 дней.

Обратите внимание! Расходы на организацию и проведение слушаний будет нести в полной мере заявитель.

Но есть территории, смена категории которых невозможна, хотя и допускается в исключительных случаях. К ним можно отнести следующие категории:

• Угодья с особой ценностью и продуктивностью;
• Земли лесного фонда, которые никогда не предоставляют под огородничество, садоводство и дачное строительство.

Правила зонирования территории

Земельный кодекс устанавливает понятие, которое связано с зонированием территорий. Оно заключается в разделении большой территории на зоны развития не только поселений, но и других территорий. Также определяется вид градостроительного использования. Устанавливаются и ограничения, связанные с использованием некоторых участков.

Согласно действующему в России зонированию выделяют следующие земли:

1. Лесного фонда,
2. Водного фонда,
3. Населенных пунктов,
4. Запаса,
5. Сельскохозяйственного значения,
6. Особо охраняемых объектов и территорий,
7. Радиовещания, промышленного назначения, связи, для обеспечения косметической деятельности, энергетики и обороны, а также некоторые другие категории земель.

Как можно поменять вид пользования?

Все более актуальным для многих становится вопрос смены категории земельного участка. Особенно это относится к сельскохозяйственным землям. Многие хотят использовать эти земли под индивидуальное строительство.

Основная причина связана с тем, что на сельскохозяйственной земле нельзя просто так построить дом. К тому же, стоимость земли сельскохозяйственного значения существенно ниже. Многие собственники именно по этой причине планируют поменять разрешенный вид использования на свои участки.

Есть достаточно быстрые, а главное законные методы смены категории. В дальнейшем при желании на участке можно проживать комфортно. Вам не придется беспокоиться о необходимости смены категории.

Так, на землях с сельскохозяйственным значением сегодня разрешается возвести дачу. В таком доме можно будет даже зарегистрироваться. Но понадобится разрешение на возведение дома. А территория может использовать под личные нужды.

Если вы планируете сменить разрешенный вид использования, можно воспользоваться двумя основными вариантами:

1. Перевести участок из одной категорию в другую,
2. Сменить вид использования, не меняя категорию участка.

Первый вариант предполагает получение любого варианта разрешенного использования. В другом случае вам достаточно просто выбрать категорию участка из списка, действующего для конкретной земли.

Советы

1. Всегда необходимо учитывать не только возможные ограничения, но и запреты в рамках законодательства. Они могут действовать при смене ВРИ на некоторые участки.
2. Уточняйте наличие в администрации ПЗиЗ.
3. Внимательно изучите не только классификатор ВРИ, но и перечень ВРИ для данного участка земли.

Вы обязательно должны учитывать, что земельное законодательство на данный момент переживает свое становление. По этой причине следует постоянно следить за изменениями и относиться очень критически к требованиям органов местного самоуправления, если они необоснованные.

Дмитрий Баландин

Специалист по недвижимости. Автор публикаций по вопросам ипотеки, материнского капитала, покупки и продажи квартир. Консультирует по юридическим вопросам, связанным с ТСЖ и ЖКХ