Приложение
к Порядку организации работы
по передаче в субаренду
земельных участков
(частей
земельных участков
),
находящихся у ОАО «РЖД»
на праве аренды
(в ред. Распоряжения ОАО «РЖД» от 01.07.2009 N 1394р)
(примерная форма)
дата и место подписания
Открытое акционерное общество «Российские железные дороги», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице ___(должность, ФИО)___, действующего на основании ___(реквизиты доверенности)___, с одной стороны, и __________________(полное наименование юридического лица_________________, либо фамилия, имя, отчество и паспортные данные физического лица)именуемый в дальнейшем «Субарендатор», в лице ___(должность, ФИО)___, действующего на основании ___(наименование и реквизиты положения, устава, доверенности и т.п.)___, с другой стороны, далее именуемые «Стороны», заключили настоящийДоговор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендатор передает, а Субарендатор принимает и использует на праве субаренды земельный участок (часть земельного участка) общей площадью _________________________ кв. м из земель ___(категория земель)___
с кадастровым N _____________________
находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): _________________,
________
(субъект Российской Федерации, город, поселок, село и др., улица,
________
дом, строение и др., иные адресные ориентиры)
__________________ (далее — Участок),
(разрешенное использование)
в границах, указанных в кадастровой карте (плане) Участка,
прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой
частью.
1.2. Субарендатор использует Участок с даты подписания настоящего Договора.
1.3. Участок предоставляется для
___(цели использования участка Арендатором)___
1.4. На Участке расположены:
а) _
(здание, строение, сооружение, в т.ч. подземные, их характеристики)
___(описание права пользования и принадлежности объектов)___
б) _
(природные и историко-культурные памятники)
в) _
(многолетние насаждения)
1.5. Участок обременен сервитутом ____________________________
___(реквизиты документа, установившего сервитут)___
2. СРОКИ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
Настоящий Договор действует до и
(срок действия Договора)
вступает в силу с даты его _________.
(подписания, государственной регистрации)
3. ПЕРЕДАЧА УЧАСТКА ВО ВЛАДЕНИЕ И ПОЛЬЗОВАНИЕ СУБАРЕНДАТОРА
Передача Участка во владение и пользование Субарендатора осуществляется Арендатором по месту его нахождения и оформляется актом приема-передачи, подписываемым Сторонами и являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. На дату передачи Участок обладает характеристиками, предусмотренными разделом 1 настоящего Договора.
4. РАЗМЕР И УСЛОВИЯ ВНЕСЕНИЯ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ СУБАРЕНДЫ
4.1. Величина арендной платы по настоящему Договору составляет _______________________ руб. в год, (сумма цифрами и прописью) в т.ч. НДС _________ руб.
4.2. Расчет арендной платы по настоящему Договору определен в приложении к настоящему Договору, являющемся его неотъемлемой частью.
4.3. Арендатор вправе в одностороннем бесспорном порядке изменять величину арендной платы по настоящему Договору, но не чаще одного раза в год.
Ежегодное изменение арендной платы может производиться по решению Арендатора:
а) не более чем в полуторакратном размере максимального прогнозируемого уровня инфляции в Российской Федерации на финансовый год, в котором производится изменение арендной платы, либо на следующий непосредственно за ним финансовый год по выбору Арендатора. Для расчета используется прогнозируемый уровень инфляции, предусмотренный в федеральном законе о федеральном бюджете на соответствующие годы.
При отсутствии в федеральном законе о федеральном бюджете на соответствующие годы значения прогнозируемого уровня инфляции используется величина уровня инфляции (потребительских цен в целом по России) за последний истекший календарный год, ежегодно устанавливаемая (сообщаемая) внутренним документом ОАО «РЖД», определяемая в соответствии с официальными данными федерального органа государственной статистики (либо иного федерального органа государственной власти, уполномоченного сообщать официальные статистические данные об уровне инфляции за год);
б) в ином размере, определяемом с учетом отчета независимого оценщика об оценке рыночной арендной платы за Участок.
Справочно. Подпункт «б» не включается в договоры, заключаемые с собственниками (субъектами права хозяйственного ведения и оперативного управления) объектов недвижимости, расположенных на передаваемых в субаренду земельных участках (частях
земельных участков
), на которые распространяется действие Постановления Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2006 г. N 264 «О порядке пользования земельными участками, являющимися федеральной собственностью и предоставленными открытому акционерному обществу «Российские железные дороги».
При этом коэффициент увеличения арендной платы по настоящему Договору в любом случае не может быть меньше коэффициента последнего увеличения арендной платы по договору аренды Участка, заключенному между Арендатором и Арендодателем Участка.
Изменение величины арендной платы по настоящему Договору происходит по истечении месяца с даты письменного уведомления Арендатором Субарендатора об одностороннем изменении размера арендной платы. Датой уведомления признается дата вручения Субарендатору соответствующего извещения под расписку (при направлении извещения курьером), либо дата вручения Субарендатору заказной корреспонденции почтовой службой, либо дата отметки почтовой службы на заказной корреспонденции об отсутствии (выбытии) Субарендатора по указанному в Договоре почтовому адресу (при направлении извещения заказной почтой).
4.4. Субарендатор перечисляет плату по договору субаренды __________________________. (сроки перечисления платы по договору субаренды)
4.5. При неуплате Субарендатором арендной платы по настоящему Договору в двадцатидневный срок с даты окончания срока платежа, установленного в пункте 4.4 настоящего Договора, Арендатор вправе взыскать с Субарендатора задолженность в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
4.6. Арендная плата по настоящему Договору за первый подлежащий оплате период в размере _______ руб. вносится в течение двадцати дней с даты подписания настоящего Договора.
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
5.1. Арендатор имеет право:
5.1.1. Ежеквартально беспрепятственно проходить на Участок с целью его осмотра на предмет соблюдения использования Субарендатором Участка по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования, а также проверки характера способа его использования, предварительно уведомив об этом Субарендатора за два дня.
5.1.2. Требовать от Субарендатора устранения в определенный арендатором срок нарушений, связанных с использованием Участка не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду его разрешенного использования, а также прекращения применения способов использования, приводящих к его порче. При этом Арендатор может потребовать досрочного расторжения настоящего Договора при использовании Участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче.
5.2. Арендатор обязан:
5.2.1. Предупредить Субарендатора обо всех обязательствах Арендатора, вытекающих из Договора аренды земельного участка с кадастровым N _________.
5.2.2. Предупредить Субарендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемый в субаренду Участок.
5.2.3. Не вмешиваться в деятельность Субарендатора, связанную с использованием Участка, если она не противоречит условиям настоящего Договора и законодательству Российской Федерации.
5.3. Субарендатор имеет право:
5.3.1. Проводить работы по улучшению состояния Участка, в т.ч. экологического, при наличии утвержденного в установленном порядке проекта такого улучшения.
5.3.2. По истечении срока действия настоящего Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор субаренды на новый срок на согласованных условиях по письменному заявлению, направленному Арендатору не позднее чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия настоящего Договора.
5.4. Субарендатор обязан:
5.4.1. Нести бремя содержания Участка.
5.4.2. Содержать в исправном состоянии, а в случае необходимости производить ремонт транспортной и инженерной инфраструктуры Участка.
5.4.3. Соблюдать правила и режим использования полосы отвода железной дороги в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормами экологической, противопожарной безопасности, содержать в надлежащем санитарном состоянии арендуемый Участок и прилегающую к нему территорию, не допускать нанесения вреда объектам железнодорожного транспорта, соблюдать условия эксплуатации и безопасности движения.
———————————
Учитываются при заключении договора субаренды на земельные участки полосы отвода железной дороги.
5.4.4. Не возводить временные и капитальные здания, строения, сооружения без письменного разрешения Арендатора.
5.4.5. Не препятствовать ремонту, обслуживанию коммуникаций, проходящих по Участку.
5.4.6. Обеспечивать Арендатору и органам государственного надзора свободный доступ на участок для осуществления контроля за использованием и охраной земель.
5.4.7. Не осуществлять на Участке деятельность, в результате которой создавались бы какие-либо препятствия третьим лицам в осуществлении их прав и законных интересов.
5.4.8. Немедленно извещать Арендатора и соответствующие государственные органы о событии, нанесшем (или способным нанести) Участку и находящимся на нем объектам, перечисленным в пункте 1.4 настоящего Договора, а также близлежащим земельным участкам ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы и против дальнейшего разрушения или повреждения Участка и расположенных на нем объектов.
5.4.9. Не заключать договоры и сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных Субарендатору по настоящему Договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, внесение прав субаренды Участка или его части в уставный капитал хозяйствующих обществ и товариществ) без письменного разрешения Арендатора.
5.4.10. Не допускать неправомерное использование Участка третьими лицами.
5.4.11. Уведомлять Арендатора о передаче прав собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на Участке.
5.4.12. Своевременно и полностью выплачивать Арендатору арендную плату по настоящему Договору в размере и порядке, установленном настоящим Договором.
5.4.13. Своевременно возмещать Арендатору убытки, понесенные им по вине Субарендатора.
5.4.14. В течение 5 (пяти) рабочих дней после окончания срока действия настоящего Договора и в случае, если новый договор субаренды Участка не заключен, за свой счет освободить Участок от самовольно возведенных на нем Субарендатором строений и сооружений, других объектов, а также находящихся на Участке грузов и передать Участок Арендатору по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального.
5.4.15. Письменно сообщить Арендатору не позднее чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении Участка в связи с окончанием срока действия настоящего Договора.
5.4.16. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении своих реквизитов.
5.4.17. Произвести государственную регистрацию настоящего Договора в органах по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в случае, если договор заключен на срок более года).
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий настоящего Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
6.2. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Субарендатором обязательства по внесению арендной платы по настоящему Договору он уплачивает Арендатору неустойку в размере __% от месячного размера арендной платы по настоящему Договору за каждый день просрочки.
6.3. В случае неисполнения Арендатором обязательства по передаче Участка во владение и пользование Субарендатора Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере __% от месячного размера платы по договору субаренды за каждый день просрочки. При этом указанная неустойка засчитывается в счет требования Арендатора по внесению арендной платы по настоящему Договору.
6.4. В случае невозвращения Участка Арендатору при прекращении настоящего Договора в срок, указанный в подпункте 5.4.14 настоящего Договора, Субарендатор уплачивает Арендатору неустойку в размере __% от месячного размера платы по договору субаренды за каждый день просрочки. Неустойка не выплачивается, если просрочка в возвращении Участка была вызвана действиями Арендатора.
6.5. Уплата неустойки не освобождает Стороны от исполнения обязательств по настоящему Договору. В случае просрочки исполнение обязательства должно быть произведено Стороной, допустившей просрочку исполнения обязательства, на следующий день после даты истечения срока исполнения обязательства. Просрочка исполнения обязательства не освобождает добросовестную Сторону от принятия исполнения обязательства в натуре.
7. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
7.1. Ни одна из Сторон не несет ответственности перед другой Стороной за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору, обусловленное действием обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных ситуаций и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, в т.ч. объявленной или фактической войной, гражданскими волнениями, эпидемиями, блокадами, пожарами, землетрясениями, наводнениями и другими природными стихийными бедствиями, а также изданием актов государственных органов.
7.2. Свидетельство, выданное Торгово-промышленной палатой Российской Федерации или иным компетентным органом, является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия обстоятельств непреодолимой силы.
7.3. Сторона, которая не исполняет свои обязательства вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, должна не позднее чем в трехдневный срок известить другую Сторону о таких обстоятельствах и их влиянии на исполнение обязательств по настоящему Договору.
7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении 3 (трех) последовательных месяцев, настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон.
8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
8.1. Все споры, возникающие при исполнении настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.
8.2. В случае если споры не урегулированы Сторонами путем переговоров, они подлежат рассмотрению в арбитражном суде в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
9. ИЗМЕНЕНИЕ, РАСТОРЖЕНИЕ, ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
9.1. Настоящий Договор прекращает свое действие по окончании срока, установленного разделом 2 настоящего Договора, в случае досрочного расторжения, а также в любой другой срок по соглашению Сторон. В случае если до окончания срока действия настоящего Договора ни одна из Сторон не уведомит другую Сторону о прекращении настоящего Договора, настоящий Договор считается продленным на неопределенный срок.
9.2. Дополнения и изменения, вносимые в настоящий Договор, оформляются дополнительными соглашениями Сторон за исключением случаев, указанных в подпункте 4.3 настоящего Договора.
9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по требованию Арендатора при следующих нарушениях настоящего Договора.
9.3.1. При использовании Субарендатором Участка под цели, не предусмотренные настоящим Договором.
9.3.2. При неиспользовании Субарендатором Участка в соответствии с целями, указанными в настоящем Договоре, в течение одного года с даты вступления настоящего Договора в силу.
9.3.3. При неустранении в ___ срок нарушений подпунктов 5.4.3, 5.4.4, 5.4.9, 5.4.10 настоящего Договора.
9.3.4. При возникновении задолженности по внесению платы по договору субаренды в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение настоящего Договора не освобождает Субарендатора от необходимости погашения задолженности по плате по договору субаренды и выплате неустойки.
9.3.5. Если Субарендатор умышленно ухудшает состояние Участка.
10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
10.1. Расходы по государственной регистрации настоящего Договора (в случае, если договор субаренды земельного участка (части земельного участка) заключен на срок более 1 года), а также изменений и дополнений к нему возлагаются на Субарендатора.
10.2. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, один экземпляр передается в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в случае, указанном в подпункте 5.4.17 настоящего Договора).
10.3. К настоящему Договору прилагаются:
10.3.1. Кадастровая карта (план) Участка.
10.3.2. Акт приема-передачи Участка.
10.3.3. Расчет платы по договору субаренды.
10.3.4. Документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших настоящий Договор, со стороны Арендатора и Субарендатора.
11. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ АРЕНДАТОРА И СУБАРЕНДАТОРА
1328 юристов сейчас на сайте
Наша фирма взяла в аренду земельный участок у городского совета. Договор аренды оформлен сроком на пять лет. Мы арендуем участок уже год. В связи с сложившимися обстоятельствами мы сейчас не используем всю площадь участка в своей хозяйственной деятельности. Хотим сдать его в субаренду. Субарендатор будет использовать этот участок в таком же целевом назначении, что и мы. В договоре аренды с государственным советом право на субаренду или ее о запрете ничего не сказано. Должны ли мы в обязательном порядке просить разрешение у городского совета на субаренду? Какое наказание может нас ожидать, если мы сдадим земельный участок в субаренду, не согласовывая вопрос с городским советом?
24 Июля 2012, 13:15, вопрос №12642
Пользователь, г. Волгоград
280 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Консультация юриста онлайн
Ответ на сайте в течение 15 минут
Задать вопрос
Все услуги юристов в Москве
Гарантия лучшей цены – мы договариваемся
с юристами в каждом городе о лучшей цене.
Подборка наиболее важных документов по запросу Субаренда земли (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Нормативные акты: Субаренда земли
«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ
(ред. от 03.08.2018)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018)
6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов
земельных участков
, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов
земельных участков
, предусмотренные настоящим Кодексом.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Субаренда земли
Формы документов: Субаренда земли
Иногда возникают ситуации, когда арендатор не имеет возможности использовать полученную землю. И, чтобы компенсировать понесенные затраты, он может принять решение передачи такого участка другому заинтересованному лицу, которое и будет его использовать. В этом случае заключается договор субаренды земельного участка, что и будет регулировать отношения между арендатором и третьим лицом.
Основные условия
Прежде, чем приступать к подготовке договор субаренды земельного участка в 2018 году нужно удостовериться в наличии разрешения собственника на такие действия. Оно может быть:
- обозначено в основном договоре аренды;
- предоставлено в письменной форме (письмом, согласием на титуле договора, дополнительным соглашением либо другим способом).
Важным условием будущей сделки должна стать норма, согласно которой договоры аренды земельного участка и субаренды земельного участка соответствовали друг другу по условиям, срокам, ограничениям, предоставленным полномочиям. Если же эти нормы не будут соблюдаться, такой договор будет признан недействительным, а его сторонам придется в судебном порядке решать свои отношения и выставлять друг другу потери для компенсации.
Сроки действия соглашения субаренды превышать действия основного договора с собственником не могут. Когда же договор субаренды части земельного участка не содержит конкретного периода, считается, что он действительный на период, не превышающий срока основного документа. Во избежание неоднозначных трактовок целесообразно все же указывать срок. Тем самым вы заблаговременно информируете субарендатора об определенных ограничениях его действий.
Условия соглашения
Ключевым моментом любого соглашения являются его условия. Образец договора субаренды на земельный участок должен иметь такую информацию:
- стороны соглашения;
- разрешение собственника;
- предмет договоренности;
- место, площадь, адрес, кадастровый план участка;
- перечень строений, их целевое предназначение;
- плата за использование;
- как можно использовать землю;
- ограничения, сервитуты, судебные тяжбы.
По сути, договор субаренды земельного участка по образцу 2016 года должен максимально раскрывать всю имеющуюся информацию о земельном участке, с тем, чтобы в сторон дальше не возникало каких-либо разногласий. Если в договоре не прописывается дата начала его действия, то считается, что он вступил в силу с момента подписания его сторонами.
Важно понимать, что все договорённости касательно земли осуществляются исключительно в письменном виде. При этом если соглашение заключается длительностью более года, потребуется государственная регистрация договора субаренды земельного участка. Соглашения же менее года не регистрируются (во избежание разногласий стороны вправе зарегистрировать такой договор у нотариуса).
Не стоит также забывать, что если договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации, потребуется дополнительно уплатить государственную пошлину, без которой осуществить регистрацию вы не сможете.
Права собственника
Учитывая, что собственник вправе вольно распоряжаться своим имуществом, даже не будучи стороной договора субаренды, он все же имеет определенные полномочия. Так, после заключения договора субаренды земельного участка собственник может:
- проверить соответствие договора субаренды основному соглашению;
- требовать от субарендатора информацию о порядке и целях использования надела;
- изменять плату за пользование надела;
- требовать своего участия в соглашении субаренды;
- получить землю в собственность после окончания арендного соглашения.
При этом государственная регистрация договора субаренды земельного участка не ограничивает собственника в возможности разрыва основного документа аренды, что приведет к окончанию действия и соглашения субаренды.
Поэтому крайне важно до момента подписания договора субаренды получить «добро» от владельца земли. Еще лучше предоставить ему на рецензию текст такого соглашения, дабы в будущем не оказаться в неприятной ситуации, когда вследствие прекращения действия договоренности арендующая сторона будет нести существенные финансовые потери. И не важно, будет ли это договор аренды части земельного участка, либо же вся его площадь.
Ограничения, риски и оплата
Нужно помнить, договор субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения не может предусматривать норм строительства каких-либо объектов до тех пор, пока не будет изменено целевое назначение земли. В то же время, если земля передается под конкретные цели (например, возведение дома) невыполнение работ в оговоренные сроки будет поводом преждевременного прекращения соглашения.
Поэтому, чтобы обезопасить себя изначально целесообразно такие моменты вносить в текст договора субаренды части земельного участка. Образец такого документа можно получить у любого практикующего юриста. Если же такого поблизости нет, тогда есть возможность скачать договор субаренды земельного участка из сети. Правда, в дальнейшем его нужно будет адаптировать под конкретную ситуацию.
Еще одним важным моментом являются условия оплаты. Если это государственная земля – ее условия регулируются правительством либо же местной властью. Частная собственность – исключительно по договорённости сторон. Нужно понимать, что сумма, условия и порядок ее оплаты должны быть обозначены в договоре аренды части земельного участка. По образцу обычно для этого отводится целый раздел.
Помните, субаренда это наиболее быстрый и эффективный способ получить прибыть от арендуемого имущества, которое по каким-то причинам временно не используется. Главное все правильно оформить.
В данной статье мы затронем тему земельных правоотношений, ведь ниже будет рассмотрено такое понятие как субаренда
земельных участков
, правила составления её договора и иные сопутствующие этому понятию вопросы.
В чем её отличие от аренды?
Поскольку субаренда – это лишь одна из разновидностей оформления земельного участка в аренду, вначале рассмотрим последнее понятие.
Итак, под арендой следует понимать некоторую финансово-коммерческую операцию, при которой одно заинтересованное лицо (арендодатель) передает свою собственность во временное использование либо только временное владение другому заинтересованному лицу (арендатору) за определенную договором арендную оплату.
В роли объекта аренды, как правило, может выступать любое движимое и недвижимое имущество (от небольшой печатной машинки и до огромного полевого участка или масштабного промышленного предприятия).
Действующее на сегодняшний день в России законодательство предусматривает, что аренда может иметь несколько видов:
- лизинг;
- субаренда;
- наем;
- поднаем.
Теперь вернемся к основной нашей теме. Под субарендой следует понимать передачу арендатором имущества, которым он временно владеет, и права на данное владение третьему лицу. Таким образом, арендатор теперь становится арендодателем в отношении данного третьего лица, а последний, как уже понятно, получает статус арендатора.
Если говорить более простым языком, то субаренда представляет собой ничто иное, как аренду внутри ещё одной аренды.
Ярких примеров в данной ситуации привести можно просто огромное количество. Предположим, что вы снимаете квартиру.
На определенных условиях вы имеете право заключить с иным третьим лицом (к примеру, с вашим знакомым) договор субаренды этой жилой площади, передав ему тем самым право на временное владение данной квартирой.
Что же касается именно
земельных отношений
, то и здесь нет ничего сложного. К примеру, в области сельского хозяйства
может оплачиваться временное использование подобного участка земли или недр
. Хотелось бы заметить и то, что все собранные плоды и приобретенные доходы, которые арендатор получает в ходе использования арендуемого участка земли, находятся только в его личной собственности.
Итак, подытожим. Субарендой земли называется передача какого-либо участка его арендатором иному лицу или группе лиц во временное использование, на строго определенные сроки и исключительно на условиях, согласованных с арендодателем.
Соответственно упомянутые сроки и условия любой субаренды оговариваются в письменной форме и имеют вид договора. С чем прид1тся столкнуться при аренде
земельных участков
находящихся в муниципальной собственности, читайте тут.
Общие сведения
Обращаясь к нормативно-правовым документам, следует сказать, что сами термины аренды и субаренды определены статьей 606 в Гражданском Кодексе Российской Федерации. Там же сказано и о том, что подобная передача прав собственности должна обязательно подкрепляться юридически оформленным договором.
Таким образом, можно вполне справедливо заметить, что правильно и грамотно составленный договор представляет собой важнейшее условие совершения сделки субаренды участка земли.
Данный договор должен оформляться письменно и обязательно содержать ряд важных сведений и пунктов.
В подобном документе должны быть указаны следующие информационные сведения:
- корректные персональные данные не только лишь владельца этой земли, но ещё и её арендатора. Как правило, для физического лица в такой ситуации будет достаточным предоставление любого документа, подтверждающего его личность (например, паспорта). Если же это юридическое лицо, то в перечень обязательных документов должно быть добавлено ещё и свидетельство о госрегистрации;
- точные данные об арендуемом объекте. Кроме стандартного описания, что из себя представляет предмет этого договора (например, полевой участок, размещающийся в поселке Н) обязательно нужно указать четкие территориальные границы этой земельной зоны и её основные характеристики. Обратите внимание, что без подобных сведений договор просто невозможно оформить дальше;
- подробные условия совершаемой сделки. Сюда следует отнести такие понятия как размер арендной оплаты, графики и сроки ее выплаты, а также наличие каких-то ограничений по использованию данного земельного угодья
Пример договора аренды земельного участка можно посмотреть здесь.
Предмет договора
Как уже становится понятно из выше указанной информации, предметом такого договора будет являться соответственно конкретно взятый участок, а также право на временное его использование или владение им.
Рассматривая данный вопрос, целесообразно обратиться к образцу самого договора. В разделе под названием «Предмет договора» можно увидеть, что в обязательных для заполнения местах необходимо указать такие данные:
- общая площадь участка;
- категория земель, к которым он относится;
- кадастровый номер этого участка;
- точный адрес его местонахождения;
- цель использования земли арендатором;
- объекты, которые размещаются на территории участка (разного рода строения, памятники природного или историко-культурного значения, многолетние зеленые насаждения).
Правила и условия при оформлении
В общем и целом, можно заметить, что практически все правила составления договора субаренды участков земли будут аналогичны правилам составления договора их обыкновенной аренды. Но при этом существует один важный момент, который обязательно необходимо учитывать. Им является вопрос регистрации права аренды/субаренды соответственно.
Все дело в том, что даже грамотно составленный с юридической точки зрения договор всё равно не сможет в полной мере гарантировать вам, что арендатор с владельцем конкретно взятого участка будут исполнять все свои обязанности, прописанные в этом документе.
Иными словами составленный и заключенный в итоге между сторонами данной коммерческой сделки договор приобретет свою полную юридическую правомочность и силу лишь с того момента, когда он официально регистрируется в специально уполномоченных государственных органах (в процессе таковой регистрации все данные об имеющемся договоре вносятся в Единый ГосРеестр).
Соответственно, сама регистрация прав субаренды может быть проведена только после официального заключения договора.
Обратите внимание, что данная госрегистрация прав субаренды не является обязательной в тех случаях, когда срок договора составляет меньше одного года.
Соответственно во всех остальных ситуациях регистрировать такое право необходимо, причем в определенные действующим законодательством временные сроки и в определенном им порядке.
Ещё хотелось бы заметить, что в тех случаях, когда речь пойдет о таком вопросе, как переуступка арендных прав, составлять подобный субарендный договор не имеет никакого смысла, ведь в данном варианте всё юридическое оформление пойдет по другому пути.
Сразу хочу заметить, что процесс регистрации подобных договоров в специально уполномоченных госорганах не подразумевает под собой каких-то особенных сложностей и существенных задержек. Данная процедура может затянуться лишь в случае, если:
- договор был составлен не корректно;
- между сторонами договора возникла спорная ситуация.
Дабы не допустить подобных ситуаций, рекомендую вам не действовать самостоятельно, а обращаться к квалифицированным в этом вопросе специалистам. Опытный юрист сможет не только правильно составить ваш договор с учетом всех специфических особенностей объекта и требований иных сторон, но ещё и оперативно оформить дальнейшую регистрацию прав этой субаренды в ЕГРП.
Кроме того хочу вам заметить, что условия в договоре субаренды ни в коем разе не должны противоречить каким-либо условиям в договоре первоначально аренды. То есть вполне логично и то правило, что срок действия субаренды никогда не может быть больше срока самой аренды.
Скачать образец договора субаренды земельного участка.
Каков порядок заключения?
Порядок заключения подобного договора опять же аналогичен и порядку заключения договора первоначальной аренды.
Однако, учитывая, что речь пойдет именно о повторной передаче прав собственности, необходимо учесть один важный момент.
Следует различать ситуации, в которых арендатор участка может передать его в субаренду с согласием на то владельца или же без этого согласия. Снова обратившись в нормативно-правовым документам действующего законодательства, обратим внимание и на некоторые статьи в Земельном Кодексе РФ.
В частности пункт шестой статьи №22 этого Кодекса предусматривает, что арендатор какого-либо участка земельных угодий (территорий) вправе в любой момент передать его во временное использование третьему лицу/группе лиц без прямого согласия на это владельца (т.е. его арендодателя), но с обязательным условием его своевременного уведомления о данной сделке.
Исключением в таком случае может являться лишь тот случай, если договор, составленный ранее между владельцем и самим арендатором, предусматривает какие-то другие условия. В общем и целом, на субарендатора будут распространяться все законные права арендатора земли, которые оговорены в соответствующих данному вопросу статьях Земельного Кодекса РФ.
При этом пункт девятый этой же нормативной статьи определяет, что аренда земли, которая располагается в государственной/муниципальной собственности, и на временной срок больше 5 полных лет, также позволяет арендатору передать этот участок непосредственно в субаренду без согласия на это владельца. Как и в предыдущем примере, арендатор должен заблаговременно уведомить о предстоящей сделке своего арендодателя.
Важно знать, что любое изменение каких-то условий договора аренды без прямого согласия на это его арендатора
является не допустимым
. Что касается преждевременного
расторжения договора
, составленного на срок больше 5 лет, и по требованию арендодателя, то оно
возможно только при наличии соответствующего судебного решения
.
Сопутствующие документы
Основная информация, касающаяся процесса оформления, составления и заключения подобного договора, уже была рассмотрена нами выше.
Но в данном вопросе необходимо упомянуть ещё об одной важной детали – сопутствующей документации.
То есть, кроме базовых составляющих договора (к ним относят размеры арендной оплаты, порядки и сроки её выплаты, а также все остальные условия эксплуатации участка), к нему должен прилагаться ряд некоторых дополнительных документов. Пакет таких документов будет отличаться зависимо от того, на какие сроки составляется договор. Рассмотрим оба варианта.
В той ситуации, если ваш договор субаренды заключен на временной срок, составляющий более одного года, к договору нужно приложить следующие документы:
- подробное описание данного участка земли;
- кадастровый паспорт и участка, и здания;
- точный график выплат (арендных);
- свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию субарендного права.
В той ситуации, если ваш договор субаренды заключается на срок, составляющий меньше одного года, то к договору нужно приложить такие документы, как:
- акт приема-передачи объекта (земельного участка);
- обязательное дополнительное соглашение;
- протокол имеющихся разногласий;
- протокол согласования вышеуказанных разногласий.
В последующем возможно продление срока аренды земельного участка. Подводя итоги, можно сказать, что в целом вопрос составления договора субаренды любого земельного участка мало чем отличается от оформления договора обычной аренды. Разумеется, различия всё же есть, но их совершенно справедливо можно назвать малозначительными.
Проанализировав всю указанную выше информацию, вы наверняка сможете правильно организовать свои действия в этом вопросе.
Но не забывайте, что помощь квалифицированного специалиста при этом будет не только не лишней, но ещё и очень полезной.
Вмешательство профессионального юриста сможет уберечь вас от любых ошибок и разногласий в отношениях с вашим арендодателем в дальнейшем.
Если же вы всё-таки настроены решить вопрос составления подобного договора самостоятельно, я рекомендую вам внимательнейшим образом изучить всю нормативно-правовую документацию, которая характеризует этот процесс, т.е. перечь статей Гражданского и Земельного Кодексов Российской Федерации, которые относятся к вопросу аренды и субаренды движимого и недвижимого имущества.
