Практическое решение вопросов, связанных с оформлением договора аренды земельных участков, предусматривает необходимость в устранении массы технических и юридических коллизий.
Большинство граждан, желающих получить собственную недвижимость для реализации тех или иных целей, не знают о том, какие правила устанавливаются действующим законодательством и что нужно учитывать людям, желающим получить какую-либо территорию в аренду.
В частности, при возникновении каких-либо проблемных ситуаций будет полезно узнать о том, как выглядит судебная практика насчет расторжения аренды земельных участков в 2018 году.
Положение закона
Иностранным лицам или тем, кто в принципе не имеет гражданства, предоставляется возможность использовать земельные участки, расположенные на территории России, на основании договора аренды, за исключением тех ситуаций, которые прописаны в Земельном кодексе.
Территории за исключением тех участков, которые прописаны в статье 27 данного Кодекса, могут предоставляться со стороны их владельцев в аренду в соответствии с гражданским законодательством, а также действующим кодексом.
Статья 27. Ограничения оборотоспособности земельных участков
После того, как заканчивается установленный срок действия договора аренды земельного участка, арендатор территории получает преимущественное право на продление действия данного соглашения, если он соблюдал ранее указанные условия. При этом в Земельном кодексе перечисляются также определенные ситуации, при которых преимущественное право не предоставляется.
Договор аренды участка, который находится в муниципальной или государственной собственности на берегу водных объектов общего пользования, оформляется с пользователем данного объекта в том случае, если гражданам будет предоставлен свободный доступ к этому объекту.
В договоре аренды в обязательном порядке устанавливается точный размер арендной платы. Общие начала, которыми определяется сумма арендной платы при аренде участков, находящихся в собственности муниципальных или государственных органов, могут устанавливаться действующим Правительством.
При этом арендатор имеет полное право на то, чтобы передавать свои обязанности и права каким-либо третьим лицам, включая передачу право предоставление земельного участка в залог или внесение его в качестве вклада в уставной капитал.
В процессе продажи арендатору также предоставляется преимущественное право на приобретение данной территории в том порядке, который устанавливается нормами гражданского законодательства.
Если договор аренды оформлен на срок не менее пяти лет, арендатор имеет право на то, чтобы передавать какие-либо обязанности или права, предоставленные ему договором аренды, третьим лицам, не спрашивая об этом согласия собственника имущества.
Если земельный участок наследуется гражданами, не достигшими совершеннолетнего возраста, законным представителям этих лиц предоставляется возможность предоставления этих участков в аренду на определенный срок до того момента, как наследники достигнут совершеннолетия.
Вне зависимости от обстоятельств запрещается арендовать участки, которые были по каким-либо причинам изъяты из оборота, за исключением тех ситуаций, которые устанавливаются нормами федерального законодательстве.
Образец договора аренды земли:
Основные темы споров
Наиболее распространенными темами конфликтных ситуаций можно назвать следующие:
- подведомственность различных конфликтных ситуаций;
- применение норм действующего на сегодняшний день материального права;
- признание права собственности на территорию определенного гражданина в порядке наследования;
- передача прав собственности на какую-либо недвижимость, расположенную на территории чужого земельного участка, третьим лицам;
- признание права собственности на определенную территорию гражданина, если она не была оформлена на кадастровый учет в соответствии с действующим законодательством;
- факт использования определенной территории и определение приобретательной давности;
- реализация сервитута для земельного участка.
Часто встречаемые ситуации
На сегодняшний день судебная практика включает в себя огромнейшее количество прецедентов, связанных с взаимоотношениями граждан и распоряжением земельными участками, в связи с чем гражданам стоит подготовиться к наиболее распространенным ситуациям:
| Два владельца | Для официального получения прав аренды определенной территории, которая находится в собственности государственных или муниципальных органов, нужно в обязательном порядке оформить соответствующий документ. В частности, нужно получать бумагу, которая подтверждает наличие законного права на определенную территорию.
При этом важно учитывать, что всевозможные условия и правила использования земельных участков обговариваются заранее, и в договоре уже указываются те нормы, которые обе стороны сделки должны знать заранее. Крайне внимательно следует изучить материал следующей ситуации:
|
| Составление договора | На сегодняшний день преимущественное большинство территорий, которые можно оформить в аренду, являются собственностью различных государственных органов.
Сама процедура будет проводиться в несколько шагов:
Не стоит забывать о том, что любые нарушения порядка, установленного выше, в конечном итоге могут привести к тому, что оформленный договор аренды в конечном итоге будет признан недействительным. В связи с этим лучше заранее изучить причины отказа, которые могут присутствовать в процессе оформления арендного договора.
|
| Переход прав | Часто в суде рассматриваются ситуации, когда право собственности на определенные постройки, возведенные на определенной территории, передается на законных основаниях, в то время как одновременно проводящийся процесс смены собственников земли посредством передачи прав аренды вызывает определенные споры и сомнения в законности данной процедуры.
В данном случае стоит разобраться в ситуации, основываясь на нормах статьи 37 Земельного кодекса. Этот нормативный акт включает в себя нормы, в соответствии с которыми передача законных прав третьим лицам осуществляется автоматически, но для подтверждения этого требуется оформление специального документа, которым подтверждается наличие владельца права распоряжаться земельным участком, на территории которого присутствуют купленные им здания или капитальные строения.
Суть обращений заключается в том, что уполномоченные представители муниципальных или исполнительных органов могут заведомо отказать собственникам помещении в получении земли на правах бессрочного владения с правом последующего выкупа, причем действие это заведомо незаконно. Для сторонников данной позиции суть понятия «переход права использования» заключается в том, что оно предусматривает передачу прав распоряжения и хозяйственного пользования данной территорией, но не автоматический переход вида разрешенного пользования. В данном случае нужно обратить внимание на то, что рассмотрение правосубъектности осуществляется следующим образом:
|
| Установление платы |
|
Проблемные вопросы по процедуре
В зависимости от особенностей рассматриваемой ситуации можно столкнуться с самыми разными проблемами, в связи с чем лучше всего подготовиться к ним заранее:
| Нарушение порядка |
|
| Расторжение |
|
| Продление |
|
Анализ судебной практики по аренде земельных участков
В зависимости от обстоятельств и особенностей каждой конкретной ситуации судебные органы могут принять решение в пользу любой из сторон, при этом в некоторых случаях изначально даже сложно предсказать заранее, как именно будет решен рассматриваемый вопрос.
В связи с этим в каждом отдельном случае следует внимательно изучать различные обстоятельства, а лучше всего заручиться поддержкой квалифицированного специалиста, который поможет в решении дела в свою пользу.
Однако документы могут свидетельствовать о том, что сторонами достигнута договоренность о сдаче земельного участка в аренду по отдельному договору, хотя по тем или иным причинам договор заключен не был. При таких обстоятельствах суд правомерно посчитал, что арендатор нежилого помещения неосновательно сберег денежные средства в размере арендной платы за землю, которые он должен был выплатить за использование земельного участка [20]
.
Выходом из сложившейся ситуации может явиться заключение единого договор аренды недвижимости, объединяющий договор аренды недвижимого имущества и договор аренды земельного участка. Заключение таких договоров возможно при условии формирования единого реестра недвижимости.
Заключаемые с администрациями договоры не содержат четкого механизма пересчета арендной платы на будущий период, в них, как правило, указывается, что размер арендной платы пересчитывается в случае изменения ставок арендной платы, устанавливаемых соответствующими нормативными актами. Ставки арендной платы, устанавливаемые государством в одностороннем порядке как собственником, изменяются ежегодно и отнюдь не в сторону понижения. Такой подход к арендной плате как существенному условию договора аренды противоречит нормам Гражданского кодекса РФ (ст. ст. 432, 614, 654 ГК РФ), требованиям антимонопольного законодательства.
Несмотря на спорность включения в договор аренды земельного участка положений об одностороннем пересмотре размера арендной платы, судами, при принятии решений по искам о взыскании задолженности по арендной плате, поддерживается правомерность данных условий договоров. Решения арбитражных судов основываются на положениях п.4 ст.421, ст. 424 ГК РФ. Согласно им условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, а в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. При таких обстоятельствах, арбитражный суд исходит из того, что базовые нормативы арендной платы, в соответствии со ст.21 Закона РСФСР «О плате за землю» устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, поэтому изменение данных ставок соответствует требованиям ст.422 ГК РФ [21]
. Примечательно, что высшие судебные инстанции России признали сделку аренды земель, находящихся в государственной собственности кабальной лишь однажды, когда арендная плата была повышена властями в несколько раз.
Часть прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка установлена в законодательстве и не может быть изменена соглашением сторон, другие, хоть и установлены в законодательстве, но могут быть скорректированы по усмотрению сторон, третьи – прямо устанавливаются соглашением сторон. Арбитражные споры в этой сфере довольно часто имеют предметом устранение нарушений прав арендаторов, а также взыскание убытков, вызванных таким нарушением.
ООО «Рынок» обратилось с иском о признании частично недействительным постановления городской администрации о закреплении прилегающей к рынку территории за третьим лицом, поскольку оно существенно нарушает его законные права и интересы. Рынок располагается на земельном участке, арендуемом истцом. Согласно условиям договора аренды участок предоставлен в целях оказания услуг населению и торговой деятельности. Договором аренды (п.4.2.3) установлено, что арендодатель со своей стороны обязуется не допускать проведение на соседних территориях деятельности, наносящей ущерб архитектурно-планировочным решениям арендатора и приводящий к снижению ценности арендуемой территории и (или) ухудшению показателей хозяйственной деятельности арендатора. Вместе с тем оспариваемым постановлением прилегающий к рынку участок закреплен для организации торговли физических и юридических лиц. Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции и апелляционной инстанции, что указанное постановление вынесено с нарушением гражданского законодательства, в частности ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, и в силу ст.13 ГК РФ признается недействительным, поскольку ответчик нарушил п.4.2.3 договора аренды земельного участка, что привело к нарушению прав арендатора. [22]
Особенностью прав и обязанностей сторон по договору аренды земельного участка является то, что помимо установленных гражданским законодательством, существуют права и обязанности арендаторов, общие для всех землепользователей и установленные законодательством земельным. За невыполнение обязанностей по надлежащему использованию земельного участка и охране земель арендатор может быть привлечен к административной ответственности. Арбитражными судами рассматриваются дела по искам о признании недействительными постановлений органов госземконтроля о наложении штрафов за несоблюдение требований земельного законодательства. При рассмотрении таких категорий споров, обязанность доказать обстоятельства, послужившие основанием для принятия указанных актов, возлагается на орган, принявший акт. Любопытен вывод суда по делу о признании недействительным постановления Городского комитета по земельным ресурсам и землеустройству о наложении штрафа за порчу и уничтожении плодородного слоя почвы на переданном в аренду истцу земельном участке. Указанное постановление признано недействительным, поскольку ответчик не представил доказательств, что при передаче в аренду состояние почвы было иным, чем на момент составления протокола. Судом проанализированы условия договора, из которых усматривалось, что при передаче земли в аренду какого-либо освидетельствования и определения состояния почвенного слоя не проводилось, что также послужило основанием для удовлетворения иска [23]
.
Много споров возникает в связи с досрочным расторжением договора земельного участка по инициативе одной из сторон. Такое расторжение возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке. Споры в этой области, можно подразделить на споры по искам о признании недействительными постановлений администраций об изъятии земельных участков у арендаторов в связи с передачей их третьим лицам и споры о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.
Несмотря на заключенные договоры аренды, администрации практикуют изъятие земельных участков у арендаторов и передачу их третьим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом РСФСР.
Судами признается отсутствие права администраций такого внесудебного, административного изъятия арендуемого земельного участка путем издания властного акта [24]
.
Арбитражный суд, удовлетворяя требования истца о признании недействительным постановления городской администрации об изъятии части арендуемого на срок 25 лет земельного участка и передаче его в срочное пользование третьему лицу для проектирования и строительства жилого дома, указал на следующие обстоятельства. Земельный кодекс обязывает администрацию города согласовывать отвод земельного участка непосредственно с арендатором, интересы которого затрагиваются таким изъятием, а не с другими лицами, и оспариваемое постановление не могло изменять договорных условий без соблюдения порядка изменения и расторжения договора аренды, установленного ГК РФ. Изменение же и расторжение договора согласно ст.450 ГК РФ возможно по согласию сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами и договорами. [25]
Основания, по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст.619 ГК РФ, в ст. ст. 284 – 287 ГК РФ. К таким основаниям, в частности относятся использование земельного участка не по назначению, невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
При использовании земельного участка не по назначению, должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, по мнению суда, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора.
Так администрация города обратилась в Арбитражный суд с иском к АООТ «ТТЦ «Бирюса» о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. В иске было отказано по мотиву отсутствия оснований для досрочного расторжения договора. Дело было рассмотрено в кассационной инстанции. Администрация города пояснила, что самовольная реорганизация вещевого мини — рынка в продуктовый (смешанный) со стороны ответчика явилась существенным нарушением договора аренды и фактом, подтверждающим нецелевое использование земельного участка, однако кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.
Предметом иска явились требования о расторжении договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 1 ст. 619 ГК РФ. Основанием иска истец указал следующие обстоятельства. По договору аренды ответчику был предоставлен в пользование земельный участок для размещения открытого вещевого мини — рынка сроком на три года. Пунктами 1 и 3 Особых условий договора предусмотрена обязанность арендатора поддерживать порядок на территории и обустроить мини — рынок в соответствии с требованиями управления архитектуры и градостроительства города. Фактически ответчик нарушил условия договора, а также использует земельный участок не по назначению, что подтверждается постановлением центра государственного санитарно — эпидемиологического надзора о приостановлении эксплуатации мини-рынка и другими доказательствами.
Судебная практика по аренде земли сложилась как на уровне высших судов, так и на уровне федеральных округов. Наш материал посвящен двум видам судебных споров: касающимся арендной платы и признания договора недействительным.
Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой
В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?
Итоги
Судебная практика по аренде земельных участков, связанная с арендной платой
Приведем выводы, сделанные на основе судебной практики по арендной плате:
- Даже если договор не заключен, за фактическое пользование земельным участком (ЗУ) арендатор всё равно будет обязан произвести оплату. Подобная ситуация именуется в судебной практике «фактическими арендными отношениями». Подлежащая оплате сумма рассчитывается судом на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ (решение АС Оренбургской области по делу № А47-4238/2016).
- Размер арендной платы может измениться независимо от воли сторон, если он установлен в договоре как регулируемый и изменились соответствующие нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2016 по делу № А08-7346/2015). Причем дополнительного изменения договора не требуется (п. 19 постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
- По окончании строительства и при выполнении арендатором обязанностей застройщика по договору аренды ЗУ под строительство прекращается его обязанность по внесению арендной платы (постановление ФАС ЦО от 12.08.2011 по делу № А14-7725/2010/206/32). Однако если речь идет о многоквартирном доме, плата подлежит внесению до момента регистрации права за первым из собственников (постановление ФАС ЦО от 03.08.2011 по делу № А54-5329/2010С22).
- По вопросу об обязанности оплачивать аренду после снятия участка с кадастрового учета встречаются разные позиции. В одном случае суд посчитал, что после снятия с учета участок как объект аренды существовать перестал, поэтому обязательства сторон прекратились в связи с невозможностью исполнения (постановление ФАС ВВО от 28.11.2012 по делу № А43-34631/2011). Но арендатор участком не пользовался. В другом же случае суд, напротив, обратил внимание на то, что прекращение кадастрового учета ЗУ не означает, что он прекратил существовать (постановление ФАС ЦО от 05.08.2014 по делу № А68-9856/2013). В этом случае арендатор участком пользоваться продолжал.
В каких случаях возможно признать договор земельного участка недействительным?
Рассмотрим наиболее типичные ситуации, в которых суды признают договоры аренды ЗУ недействительными:
- Нарушения процедуры предоставления публичного земельного участка разного характера, в том числе:
- неправомерный выбор арендатора, например: претендентов было двое, а договор был заключен без торгов (постановление АС ДВО от 04.04.2017 № Ф03-893/2017);
- отсутствие публичного информирования заинтересованных лиц о предстоящем предоставлении участков (постановление АС СКО от 18.08.2017 по делу № А22-2811/2016).
- Признание недействительными торгов будет основанием недействительности договора, заключенного по их итогам (определение Приморского краевого суда от 17.02.2016 по делу № 33-1369/2016).
- Аренда мешает собственникам земли или иной недвижимости пользоваться ей. Приведем примеры:
- ЗУ частично был расположен на территории, прилегающей к многоквартирному дому и необходимой для его эксплуатации, в связи с чем нарушались права сособственников (постановление АС СКО от 20.11.2015 по делу № А32-5231/2013);
- участок, находящийся в госсобственности, был сдан в аренду неправомерно, так как на нем было расположено имущество истца (постановление АС ВСО от 27.10.2016 № Ф02-5961/2016);
- в аренду была передана часть земли истца, что было вызвано отсутствием согласования границ участков (постановление АС ДВО от 11.03.2016 № Ф03-143/2016).
Итоги
Законодательство об аренде земли находится в стадии активного развития — исчерпывающим назвать его нельзя. Поэтому существует большое количество судебных споров из договоров аренды ЗУ по всевозможным аспектам. Перед формированием правовой позиции по тому или иному спору рекомендуется тщательно изучить практику арбитражного суда округа, в котором будет рассматриваться дело, и решения высших судов.
1. Самовольные постройки
2. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка
3. Раздел дома в натуре
4. Приобретательная давность на земельный участок
5. Кадастровая ошибка
Земельные споры – одна из разновидностей конфликтов, возникающих между землевладельцами и землепользователям из-за нарушения прав одной из этих сторон. Причины споров, как правило, кроются в претензиях, касающихся покупки или, наоборот, продажи, другой передачи права собственности на участок, пользования землей, ее арендой, несоблюдения земельных сервитутов, норм добрососедства, возникающих в результате нанесения ущерба собственникам земли, обязательств и тому подобных причин.
Проблемные вопросы судебной практики
Судебная практика по земельным спорам свидетельствует о том, что споры, касающиеся земельных вопросов, относятся к одной из самых непростых категорий. Это обусловлено несколькими причинами:
- Земля, как объект собственности, длительное время находилась исключительно в государственной собственности. В СССР частная собственность в принципе не существовала и, поэтому судебная практика не может похвастаться большим разнообразием. Возможность приватизировать земельные участки появилась немногим больше 20 лет назад, а это минимальный срок для формирования каких-либо тенденций в праве.
- Изменения в законодательстве, касающемся земельного права, происходят с регулярным постоянством, что не способствует прояснению ситуации в судебной практике.
- Немало сложностей возникает в определении ведомственности вопроса, а именно определении, где спор должен рассматриваться: в хозяйственном суде, гражданском или административном.
Обзор судебной практики говорит о том, что суды, относящиеся к общей юрисдикции, не вправе разбирать претензии и жалобы, связанные с изъятием земель в государственное пользование, выделением, арендой, прекращением прав, отчуждением или покупкой земельных участков и все прочие земельные споры, если участниками конфликта выступают юридические лица независимо от организационно-правовой формы, предприниматели или фермерские хозяйства, так как дела подобного рода относятся к арбитражным судам.
В последнее время судебная практика приобретает массовый характер из-за большой заинтересованности в земельном ресурсе юридических лиц, граждан, органов власти. Как свидетельствует статистика примерно с 1996 года количество споров, относящихся к земельным вопросам, увеличивается каждый год более чем в два раза.
Для того, чтобы появилась возможность разгрузить суды, относящиеся к общей юрисдикции и арбитражные, а также чтобы принятие решений происходило на более квалифицированном уровне, все чаще рассматриваются вопросы о формировании специальных земельных судов с особыми полномочиями и порядком образования. Такая судебная практика по земельным спорам существует во многих государствах. Например, в Германии споры земельного характера рассматриваются в сельскохозяйственном суде, а в Австралии в специальном земельном.
Классификация земельных споров
Споры, относительно земельных отношений, обычно касаются приобретения, изменения или потери (прекращения) прав на землю. Они могут возникать непосредственно между двумя и более пользователями, а также между пользователем или собственником и государством, органами местного самоуправления и регулирования отношений, касающихся этого объекта права. В зависимости от способа рассмотрения спора и его участников обзор судебной практики по земельным вопросам позволяет классифицировать возникающие конфликты на:
- Административные;
- Судебные;
- По объекту конфликта;
- По субъекту конфликта.
Споры, возникающие на земельной почве, бывают следующих видов:
- Несоблюдение правил предоставления участков. Примером такого нарушения является выделение земли под строительство с затрагиванием экологических и прочих интересов граждан. Бывают случаи, когда подобные споры должны решаться на местном референдуме или общественном обсуждении.
- Несоблюдение прав при использовании земли. И арендатор, и лицо, обладающее правом собственности на землю, вправе обращаться в суд и оспаривать действия, которые создают помехи в осуществлении хозяйственной деятельности или владении участком, или неправомерного вмешательства в деятельность. Так как право на ведение самостоятельной хозяйственной деятельности определено законом и нарушать его можно только в случаях, когда затрагиваются безопасность окружающей среды, национальная безопасность и т.п.
- Неправомерное изъятие участков.
- Нарушения при земельно-планировочных работах.
- Несогласия с решениями по негаторным искам.
- Несогласия с решениями, связанными с возмещением убытков, нанесенных при пользовании земельным участком.
- Занятия, использования земельного участка без наличия прав на него.
- Несогласия в определении прав на использование участка и прочих.
- Несоблюдение границ использования земли, ее неправомерном переносе, разделе.
Совет: чтобы доказать свою правоту в конфликте об ошибочном размежевании границ, кроме предоставления документов, удостоверяющих право собственности, следует заказать экспертизу размежевания, которую проводит кадастровый инженер. Чем убедительней будут доказательства, представленные на рассмотрение суда, тем больше шансов на успех.
Действующее законодательство РФ предусматривает следующие разновидности образования прав на земельные участки:
- Бессрочное пользование, не подлежащее расследованию;
- Наследуемое имущество пожизненно;
- Собственность;
- Сервитут;
- Безвозмездное пользование с ограниченным сроком;
- Аренда земли.
Каждый из возникающих земельных споров имеют свою особую природу возникновения и должен решаться с учетом индивидуальных особенностей: материальных, процессуальных, юридических.
Совет: учитывая сложность и неоднозначность конфликтов, касающихся земельного вопроса и отсутствия разнообразной судебной практики, не стоит заниматься решением вопроса самостоятельно. Решать возникающие конфликты следует как можно более оперативно, а стать специалистом в этой сфере и изучить все тонкости дела в короткие сроки нереально, поэтому для минимизации риска возникновения проблем по результатам рассмотрения дела обращайтесь за консультацией к профессиональным юристам.
Порядок рассмотрения споров и реализации решений
После вступления в силу Указа Президента РФ от 24.12.1933 года №2287, внесшего изменения в Земельный Кодекс РФ, участники земельного конфликта получили право на разрешение своих споров непосредственно в судебных инстанциях без обращения в местные органы власти. Таким образом, споры по земельным вопросам подлежат рассмотрению исключительно в общем или арбитражном суде, за исключением случаев, когда участники спора самостоятельно обратились в административные органы до принятия дела в судебную практику. В этом случае претензии могут рассматриваться в административном порядке, а в случае несогласия с принятым решением, как свидетельствует обзор судебной практики, его можно обжаловать в судебных инстанциях. Из обзора судебной практики по земельным спорам видно, что предусматриваются различные подходы исполнения принятых постановлений в зависимости от того, кто выступает ответчиком: юридическое или физическое лицо.
Если организация отвечает по исполнительному листу всем своим имуществом, то в отношении граждан предусмотрены законодательные ограничения, касающиеся имущества, которое не может быть взыскано.
Для более упорядоченного решения подобных вопросов судебная практика пользуется разъяснениями, которые даны в Постановлении от 24.03.2005 №11, принятом на Пленум ВАС РФ. В этом документе представлены методы решения проблем, которые возникают в процессе переоформления земельного участка. Еще одним документом, который принимают во внимание суды при решении земельных конфликтов, является информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, рассматривающее практику арбитражных судов по рассмотрению дел, связанных с вопросами ипотеки. Практика решения земельного спора возникает с момента, когда имеющая претензии сторона обращается в суд, который уполномочен рассматривать и решать возникший конфликт.
Документы
В соответствии с судебной практикой для решения большей части конфликтов, касающихся земельных споров, следует подать:
- Акт, подтверждающий право собственности на участок земли (оригинал или копия);
- Паспорт (копия);
- Идентификационный код.
Если стороне, подающей иск, необходимо решить спорный вопрос, касающийся переоформления государственного акта права собственности на землю или внесения изменений в акт в части смены владельца участка, потребуется подача дополнительного пакета документов:
- Договор о передаче праве (дарения, купли/продажи, мены);
- Справку, подтверждающую получения земли в наследство;
- Прочие документы, удостоверяющие передачу права собственности.
Практическое решение вопросов, связанных с оформлением договора аренды земельных участков, предусматривает необходимость в устранении массы технических и юридических коллизий.
2. Межевание земельного участка без геодезических работ — недействительно
В частности, при возникновении каких-либо проблемных ситуаций будет полезно узнать о том, как выглядит судебная практика насчет расторжения аренды земельных участков в 2018 году. Иностранным лицам или тем, кто в принципе не имеет гражданства, предоставляется возможность использовать земельные участки, расположенные на судебная практика по делам об аренде земли России, на основании договора арендыза исключением тех ситуаций, которые прописаны в Земельном кодексе.
Территории за исключением тех участков, которые прописаны в статье 27 данного Кодекса, могут предоставляться со стороны их владельцев в аренду в соответствии с гражданским законодательством, а также действующим кодексом. Ограничения оборотоспособности земельных участков. После того, как заканчивается установленный срок действия договора аренды земельного участка, арендатор территории получает преимущественное право на продление действия данного соглашения, если он соблюдал ранее указанные условия.
При этом в Земельном кодексе перечисляются также определенные ситуации, при которых преимущественное право не судебная практика по делам об аренде земли.
Полезный материал по теме: Расторжение договора аренды на часть земельного участка
В договоре аренды в обязательном порядке устанавливается точный размер арендной платы. Общие начала, которыми определяется сумма арендной платы при аренде участков, находящихся в собственности муниципальных или государственных органов, могут устанавливаться действующим Правительством. При этом арендатор имеет полное право на то, чтобы передавать свои обязанности и права каким-либо третьим судебная практика по делам об аренде земли, включая передачу право предоставление земельного участка в залог или внесение его в качестве вклада в уставной капитал.
В процессе продажи арендатору также предоставляется преимущественное право на приобретение данной территории в том порядке, который устанавливается нормами гражданского законодательства.
Если земельный участок наследуется гражданами, не достигшими совершеннолетнего возраста, законным представителям этих лиц предоставляется возможность предоставления этих участков в аренду на определенный срок до того момента, как наследники достигнут совершеннолетия.
Вне зависимости от обстоятельств запрещается арендовать участки, которые были по каким-либо причинам изъяты из оборота, за исключением тех ситуаций, которые устанавливаются нормами федерального законодательстве.
На сегодняшний день судебная практика включает в себя огромнейшее количество прецедентов, связанных с взаимоотношениями граждан и распоряжением земельными участками, в связи с чем гражданам стоит подготовиться к наиболее распространенным ситуациям: По факту все условия, необходимые для судебная практика по делам об аренде земли земельного участка во временное использование, прописаны в соответствующем акте о предоставлении, в то время как договор аренды представляет собой просто доказательство проведения данной судебная практика по делам об аренде земли.
При этом важно учитывать, что всевозможные условия и правила использования земельных участков обговариваются заранее, и в договоре уже указываются те нормы, которые обе стороны сделки должны знать заранее. Основываясь на судебной практике по таким вопросам, можно сделать вывод о том, что сам составленный договор аренды не может представлять собой единственный правоустанавливающий документ, которым можно будет подтвердить наличие прав арендатора на определенный участок.
Свободное волеизъявление каждой из сторон в обязательном порядке должно свидетельствоваться дополнительной документацией, на которой будут стоять удостоверяющие подписи соответствующих должностных лиц. Составление договора На сегодняшний день преимущественное большинство территорий, которые можно оформить в аренду, являются собственностью различных государственных органов.
В связи с этим перед проведением процедуры оформления и подписания договора аренды на определенную территорию нужно в обязательном порядке принять во внимание различные регламентирующие нормы, прописанные в Земельном кодексе, а также изучить региональное земельное законодательство.
Не стоит забывать о том, что любые нарушения порядка, установленного выше, в конечном итоге могут привести к тому, что оформленный договор аренды в конечном итоге будет признан недействительным. В связи с этим лучше заранее изучить причины отказа, которые могут присутствовать в процессе оформления арендного договора.
Главная суть рассматриваемого дела заключается в том, что определенному кооперативу, который занимается проведением гражданских строительных работ, суд в конечном итоге отказал в реализации исковых требований, ключевой сутью которых было признание недействительным распоряжение мэра.
Распоряжение же заключалось в том, что принятое прежним главой постановление, связанное с выделением определенной муниципальной территории гаражному кооперативу для застройки, должно было отменяться. Причина заключалась в том, что данная территория находится в близости к жилому дому, в связи с чем предоставление недвижимости противоречило нормам статьи 28 Земельного кодекса.
Переход прав Часто в суде рассматриваются ситуации, когда право собственности на определенные постройки, возведенные на определенной территории, передается на законных основаниях, в то время как одновременно проводящийся процесс смены собственников земли посредством передачи прав аренды вызывает определенные споры и сомнения в законности данной судебная практика по делам об аренде земли. В данном случае стоит разобраться в ситуации, основываясь на нормах статьи 37 Земельного кодекса.
Этот нормативный акт включает в себя нормы, в соответствии с которыми передача законных прав третьим лицам осуществляется автоматически, но для подтверждения этого требуется оформление специального документа, которым подтверждается наличие владельца права распоряжаться земельным участком, на территории которого присутствуют купленные им здания или капитальные строения.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Суть обращений заключается в том, что уполномоченные представители муниципальных или исполнительных органов могут заведомо отказать собственникам помещении в получении земли на правах бессрочного владения с правом последующего выкупа, причем действие это заведомо незаконно.
Как выглядит судебная практика по аренде земельных участков
В данном случае нужно обратить внимание на то, что рассмотрение правосубъектности осуществляется следующим образом: Размер арендной платы Проблемные вопросы по процедуре В зависимости от особенностей рассматриваемой ситуации можно столкнуться с самыми разными проблемами, в связи с чем лучше всего подготовиться к ним заранее: В зависимости от обстоятельств и особенностей каждой конкретной ситуации судебные органы могут принять решение судебная практика по делам об аренде земли пользу любой из сторон, при этом в некоторых случаях изначально даже сложно предсказать заранее, как именно будет решен рассматриваемый вопрос.
Большинство граждан, желающих получить собственную недвижимость для реализации тех или иных целей, не знают о том, какие правила устанавливаются действующим законодательством и что нужно учитывать людям, желающим судебная практика по делам об аренде земли какую-либо территорию в аренду.
Договор аренды участка, который находится в муниципальной или государственной собственности на берегу водных объектов общего пользования, оформляется с пользователем данного объекта в том случае, если гражданам будет предоставлен свободный доступ к этому объекту. Если договор аренды оформлен на срок не менее пяти лет, арендатор имеет право на то, чтобы передавать какие-либо обязанности или права, предоставленные ему договором аренды, третьим лицам, не спрашивая об этом согласия собственника имущества.
Положение закона
Участки под строительство дома выделяются территориальным отделом администрации города. В связи с этим в каждом отдельном случае судебная практика по делам об аренде земли внимательно изучать различные обстоятельства, а лучше всего заручиться поддержкой квалифицированного специалиста, который поможет в решении дела судебная практика по делам об аренде земли свою пользу.
Деньги вместо земельного участка многодетным семьям можно получить, только необходимо собрать весь пакет документов. Существует ли налог на дарение земельного участка. Правила выдела земельного участка. You may also like. Для официального получения прав аренды определенной территории, которая находится в собственности государственных или муниципальных органов, нужно в обязательном порядке оформить соответствующий документ.
В частности, нужно получать бумагу, которая подтверждает наличие законного права на определенную территорию. Крайне внимательно следует изучить материал следующей ситуации: На сегодняшний день преимущественное большинство территорий, которые можно оформить в аренду, являются собственностью различных государственных органов.
- Регистрация права собственности на объект недвижимости сама по себе не дала заявителю права на продление аренды;
- Арбитры отметили, что по нормам пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным, а формами платы за использование земли являются земельный налог, налог на недвижимость и арендная плата;
- Арбитры заметили, что при выполнении кадастровых работ организация, нанятая для межевания участка, не выполнила геодезические работы по координированию границ участка, земельный участок с кадастровым номером 35;
- Новый Закон о жилищно-коммунальных услугах 2017.
Сама процедура будет проводиться в несколько шагов: Часто в суде рассматриваются ситуации, когда право собственности на определенные постройки, возведенные на определенной территории, передается на законных основаниях, в то время как одновременно проводящийся процесс смены собственников земли посредством передачи прав аренды вызывает определенные споры и сомнения в законности данной процедуры.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства Суть обращений заключается в том, что уполномоченные представители муниципальных или исполнительных органов могут заведомо отказать собственникам помещении в судебная практика по делам об аренде земли земли на правах бессрочного владения с правом последующего выкупа, причем действие это судебная практика по делам об аренде земли незаконно.
Оплата аренды земельного участка взимается только в том случае, если в процессе оформления договора аренды указывался отдельным пунктом факт наложения на арендатора обязательства внесения определенной суммы.
Судебная практика по земельным отношениям
В данном случае суть спорных решений часто заключается в том, что суд должен основывать свое решение на нормах Гражданского и Земельного кодекса, но выбрать основания правильно удается далеко не.
К примеру, истец обращается в суд с просьбой о признании правомерным отсутствие какой-либо арендной платы по той причине, что ранее он уже выплачивал деньги, в то время как арендодатель изначально указал в договоре обязательство по выплате дополнительных сумм. В данном случае истец основывался на судебная практика по делам об аренде земли статьи 654 Гражданского кодекса, а дополнительным мотивом было то, что в законе отсутствует какой-либо пункт, предусматривающий внесение отдельной оплаты при наличии соответствующих прав и обязательств.
- Постоянное жилое помещение, предоставляемое лицу, которое выселяют, должно быть указано в решении суда;
- А статья 450 Гражданского кодекса РФ регламентирует, что договор считается расторгнутым или измененным в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон;
- Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере их рыночной стоимости, организация-арендатор обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости;
- Между комитетом имущества и коммерческой организацией был заключен договор на инвестиционных условиях на аренду земельного участка для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству объекта нежилой недвижимости;
- Помощь при рождении ребенка;
- Полагаю, что суд РБ в этой ситуации вынес ошибочное решение.
Суд в конечном итоге принял решение отказать истцу с признанием его позиции неправомерной по той причине, судебная практика по делам об аренде земли в соответствии с нормами судебная практика по делам об аренде земли законодательства владельцу недвижимости предоставляется право на указание в договоре раздельной оплаты аренды за земельный участок и ту недвижимость, которая на нем находится.
На самом же деле вывод является достаточно спорным, так как в действующем законодательстве не указывает каких-либо запретов на оформление договора аренды земельного участка отдельно от договора, на основании которого арендуется недвижимость на данной территории, а с другой стороны, если по имеющейся документации можно в конечном итоге сделать вывод о том, что изначально сторонами оговаривалась раздельная оплата, но отдельного договора оформлено не было, оплата за землю будет взыскиваться правомерно.
Нередко судебные иски подаются по той причине, что возникают спорные вопросы, связанные с недостаточной индивидуализацией территории в процессе оформления договора аренды.
Выкуп арендованного земельного участка Юрист по земельному праву
Чтобы определенный земельный участок в правовом поле признавался индивидуальным, нужно обеспечить соблюдение некоторых условий, и в первую очередь, это касается оформления четких границ территории, а также постановки участка на государственный учет. В частности, поводом для решения конфликтных вопросов через суд часто становятся вопросы касательно того, предусматривается ли возможность рассмотрения определенной части земельного участка в качестве объекта аренды, если данная территория не была индивидуализирована в соответствии с действующим законодательством.
На самом деле какого-то единого мнения по вопросам, связанным с признанием определенной территории в качестве объекта аренды после того, как будет проведена процедура межевания и получения соответствующего документа, которым подтверждается проведение данной процедуры. Судебная практика по делам об аренде земли в соответствии с Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа, которое было вынесено 2 марта 2010 года, если не проводилась процедура межевания определенного участка, признать его объектом аренды невозможно по той причине, что нет четко обозначенных границ, с помощью которых можно было бы определить четкие условия и параметры аренды.
Отдельная категория споров — это судебная практика по делам об аренде земли расторжение составленного договора аренды, инициированное одной из сторон, так как в данном случае решение ситуации может осуществляться исключительно в судебном порядке при получении обоюдного согласия участников сделки. В данном случае ситуация будет зависеть от того, почему судебная практика по делам об аренде земли рассматривается в судебном порядке, то есть причиной является подача заявления арендатором с требованием об отмене вынесенного администрацией решения о взыскании территории или же администрация потребовала досрочного расторжения договора.
Земельный кодекс четко прописывает полный перечень причин, при которых предусматривается возможность предоставления прав на определенный земельный участок третьим лицам, но в преимущественном большинстве случаев суды в такой ситуации принимают свое решение в пользу арендатора по той причине, что администрации не предоставляется возможности в досудебном порядке проводить изъятие земель у добросовестных арендаторов с последующей передачи прав третьим лицам.
В данном случае преимущественное большинство споров возникает по той причине, что арендаторы требуют бессрочного продления договора у владельцев земли, и после получения отказа отправляются за решением вопроса в суд. На практике любые договоры аренды в качестве обязательного условия включают в себя срок, на протяжении которого должны оформляться арендные отношения.
Если арендатор хочет продлить установленный изначально срок аренды, то в таком случае ему следует заранее подать в администрацию заявление с указанием данного намерения.
- Читайте нас, где удобно. Земля Право собственности и другие вещные права Объекты гражданских прав Гражданское право.
- После истечения срока действия договора аренды он возобновился на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ , поскольку со стороны арендодателя возражений не поступало.
- Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. К такому выводу арбитры пришли на основании норм статьи 621 Гражданского кодекса РФ , в которой установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
- Обязанность уплаты этого налога для его плательщика возникает с момента приобретения перехода в установленном законом порядке права собственности на земельный участок или права пользования им и продолжается до момента прекращения перехода этого права; если определенное лицо приобрело право собственности на здание или его часть, расположенную на арендованном земельном участке, то к приобретателю переходит право пользования таким участком на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего землепользователя; оговорка в договоре купли-продажи объекта недвижимости о том, что продавец продолжает платить арендную плату за земельные участки, на которых расположена приобретенная часть здания, а покупатель возмещает продавцу ее уплату, не освобождает последнего от обязанности уплаты налога за земельный участок, на котором расположено приобретенное им имущество, поскольку договором нельзя изменить выполнение обязанности, установленной налоговым законом.
- Основные проблемы гражданского права Совместная программа МГУ им. С 01 марта 2015 года новые правила вступили в силу, и сейчас, в начале 2016 года, уже можно говорить о первой правеприменительной практике по этим вопросам.
Если же арендодатель указывает в причинах отказа какие-то особые условия использования земельного участка, арендатор имеет полное право на то, чтобы перевести право аренды на себя, если на протяжении года с момента отказа в продлении указанный участок будет предоставляться третьим лицам на правах аренды.
Помимо этого, арендатор имеет полное право на то, чтобы с помощью суда взыскать компенсацию за ущерб, который был нанесен таким отказом в продлении.
- Для возобновления договора стороны арендатор и арендодатель должны совершить определенные активные действия. Поскольку основания для признания отцовства по решению суда, указанные в ст.
- Так было до недавнего времени. Часто в суде рассматриваются ситуации, когда право собственности на определенные постройки, возведенные на определенной территории, передается на законных основаниях, в то время как одновременно проводящийся процесс смены собственников земли посредством передачи прав аренды вызывает определенные споры и сомнения в законности данной процедуры.
- Однако, в силу статьи 24.
- Только в этом случае его выводы будут приняты в качестве доказательств в арбитражном суде.
- Смена фамилии после вступления в брак.
