При использовании нежилого помещения в качестве организации, направленной на конкретную деятельность, владельцу порой необходимо адаптировать имущество под нужды бизнеса. Например, расширить или уменьшить площадь помещений, входящих в здание, изменить их функциональное назначение, переместить санитарно-техническую зону, снести или установить новые оконные/дверные проёмы, установить инженерно-техническое и прочее оснащение и т.д.
В таком случае необходимо проводить перепланировку или переустройство нежилой собственности. Такая процедура обязывает владельца провести её в соответствии с
законодательством Российской Федерации
, посещая при этом соответствующие государственные органы и собирая пакеты документации и т.д.
Только при наличии разрешения на перепланировку данный процесс является легальным.
Обзор главных понятий
Прежде чем проводить процедуру перепланировки, нужно понимать, что это такое, и на каких условиях осуществляется процесс. Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) содержит основные понятия процесса перепланировки, и указывает, чем отличается перепланировка от переустройства.
Согласно законодательным актам, перепланировка представляет собой масштабное внесение изменений в составляющие здания конструкции и их площадь. Так, во время перепланировки могут изменить высоту и конфигурацию пола, потолка, сместить вход/выход, снести, устроить или переустановить несущие стены и т.д.
Переустройство же подразумевает внесение незначительных изменений, которые затрагивают техническое, инженерное, инженерно-техническое, санитарно-техническое, электрическое оборудование и т.д.
Основные моменты
Владелец нежилого помещения вполне может изменить функциональное назначение нежилого помещения и входящих в него комнат, если это необходимо ввиду конкретных нужд предпринимательской деятельности.
Следует учитывать, что любые из перечисленных выше изменений должны проводиться в соответствии с нормативно-правовыми, строительными и санитарно-гигиеническими требованиями.
Для того чтобы начать строительные работы любого из указанных типов, владелец должен собрать необходимую документацию на разрешение. Проводить изменения самостоятельно без уведомления об этом соответствующих органов запрещено по закону, и за такое деяние владелец нежилого имущества будет нести ответственность.
Самовольно на предприятии разрешается вносить такие незначительные изменения, как обновление отделки, мебели и оборудования.
Перечисленные виды работ в обязательном порядке должны проводиться согласно законодательству РФ, потому как масштабные изменения конфигурации и площади нежилых помещений могут быть небезопасными по причине отсутствия необходимых условий. Убедиться в безопасности проводимых работ поможет только соответствующий специалист.
Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:
Что говорит закон
Жилищный кодекс Российской Федерации содержит основные термины, список документации, алгоритм действий и ответственность при проведении процедур перепланировки и переустройства. Данные процессы регулируются ст.25 ЖК РФ.
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
Согласно положениям, перечисленным в статье, владельцу нежилого помещения следует узаконить перепланировку в случае внесения таких изменений:
- увеличение площади помещения и входящих в него комнат (происходит благодаря сносу или переносу стен);
- установка стен/перегородок;
- устранение дверных/оконных пространств;
- ликвидация дверей/окон;
- создание новых проёмов;
- установка нового инженерно-технического оборудования;
- преобразование одного большого помещения в несколько небольших;
- установка или устранение лестниц;
- увеличение площади дверных/оконных отверстий;
- установка нового санитарно-технического оснащения и т.д.
- перенос санитарного помещения;
- изменения конструкции пола/потолка;
- размещение санитарно-технического оборудования, которое требует подключения к коммуникационным сетям;
- подключение коммуникационных сетей.
Чтобы уточнить полный список таких работ, которые оформляются официально, можно обратиться к специалистам.
Всеми перечисленными изменениями может руководить не только собственник нежилого имущества, а его арендатор, но только в случае оформления доверенности на второе лицо.
Некоторые ситуации позволяют не оформлять ремонт в соответствии с законом. Например, косметический ремонт нежилого помещения можно проводить самостоятельно, не уведомляя об этом органы. Под таким ремонтом подразумевают изменения, которые не затрагивают опорные конструкции нежилого здания (стены, полы, потолки, лестницы и т.д.).
Получить согласие на перепланировку или переустройство можно, обратившись в любые саморегулируемые организации, деятельность которых направлена на перепроектирование помещений и зданий.
Согласие или разрешение на внесение изменений в конструкцию нежилого имущества – это акт, который позволяет оформлять проектные документы, а также направляться в прочие учреждения с целью согласования проводимых действий и законного оформления ремонтных работ.
В том случае, если владелец нежилого помещения начал проводить его перепланировку или переустройство без получения соответствующего разрешения, то итоговые изменения будет считаться нелегальными, а руководитель понесёт предусмотренную законом ответственность.
Зачастую встаёт вопрос о том, как узаконить уже начатую нелегально перепланировку. Для этого необходимо обратиться в судебные органы.
Также в процессе законной перепланировки могут принимать участие Градостроительный кодекс РФ и Временный регламент согласования проектной документации на перепланировку.
Необходимые документы
Любые процедуры по проведению значительных изменений в конфигурации нежилых помещений, будь то переустройство или перепланировка, требуют нанесения визита в различные учреждения, сбора необходимой документации по оформлению, составления проекта и т.д.
Данными работами может руководить как владелец нежилого помещения, так и арендатор, если он является доверенным лицом владельца согласно закону.
Для законного согласования переустройства, потребуется такая документация, как:
- заявление;
- комплект документов, которые подтверждают право на собственность (ксерокопии)
- учредительные документы (ксерокопии);
- проектная документация;
- технический паспорт (ксерокопия);
- выписка с лицевого счёта;
- планы этажей.
Последние три документа являются документами на помещение, которые выдаёт бюро технической инвентаризации (БТИ). Следует учитывать, что у справок, входящих в пакет, есть срок действия – до 1 года.
Также в том случае, если функциональное назначение нежилого помещения меняется при переустройстве, следует иметь документы, которые позволяют проводить такие работы.
Дополнительно может понадобиться договор страхования гражданской ответственности, который пригодится при нанесении ущерба здоровью лиц в период проведения ремонта, а также после его завершения.
Роль и оформление акта
Оформление акта о законченном переустройстве – последний этап процедуры.
Подписание документа осуществляется только в случае присутствия следующих лиц:
- собственник нежилого имущества или его арендатор, но при оформлении на последнего доверенности;
- держатели баланса здания, которое располагает готовым к перепланировке помещением/помещениями (управляющие компании, товарищество собственников жилья и т.д.);
- сотрудники организации, деятельность которых направлена на создание проекта для перестраиваемого помещения;
- работники организации, которая занималась строительством в период перепланировки нежилого имущества;
- сотрудники учреждения, которые несут ответственность за использование здания и его техничное состояние;
- работники службы пожарного надзора.
Перечисленные физические и юридические лица во время составления акта о завершении строительных работ занимаются проверкой:
- соответствия результата перепланировки подготовленному плану/проекту;
- физического доступа к инженерно-техническому оснащению здания;
- наличия верно оформленных документов на строительные работы.
Акт о переустройстве нежилого имущества в итоге оформления состоит из трёх образцов. Первый остаётся у законного владельца нежилого помещения, второй у сотрудников жилищной инспекции, а последний направляют в бюро технической инвентаризации.
Алгоритм перепланировки нежилого помещения
Алгоритм при оформлении перепланировки нежилого имущества содержит следующий порядок действий:
- Получение разрешения на строительные работы.
- Получение технического плана.
- Посещение государственного реестра недвижимости.
Важные замечания по этапам
Для помещений, расположенных в нежилых зданиях, согласие на переустройство можно получить, предоставив техническое заключение. Этот документ содержит графические и текстовые элементы, описывающие техническое состояние здания. Такое заключение может выдать любая организация, деятельность которой направлена на проектирование.
Для получения технического плана следует обратиться в проектную организацию с пакетом необходимых документов.
Посещение государственного реестра недвижимости необходимо для того, регистрации итоговых изменений перепланировки в данное учреждение. При себе владелец нежилого имущества должен иметь технический план, но только на таком съёмном носителе, как диск.
Процесс согласования
Проводить изменения в опорных конструкциях любого здания, будь то жилое или нежилое помещение, запрещается без предоставления законно оформленного согласия. Получить такой документ можно при обращении в соответствующие государственные органы РФ. Ими выступает БТИ.
Разрешение на переустройство нежилого имущества выдают при предоставлении проектной документации, которую разрабатывает любая компания про проектированию, входящая в число СРО.
Получить согласование на перепланировку можно, собрав такой пакет документов: заявление, документы о праве на собственность, копии учредительных документов, согласие на ремонтные действия от управляющего зданием, документы, полученные в бюро технической инвентаризации, разрешение на изменения функционального назначения помещений.
После предоставления перечисленного комплекта документации, БТИ рассматривает заявление в течение 30 рабочих согласно трудовому законодательству дней. При соответствии документов санитарно-техническим, нормативно-правовым и строительным требованиям органы выдают разрешение на переустройство нежилого имущества.
Прочие детали
При оформлении процесса переустройства владельцу нежилого помещения следует учитывать такие условия:
- самовольная перепланировка запрещена законодательством РФ;
- недопустимы ремонтные действия, которые блокируют доступ к инженерно-техническим коммуникациям и помещениям общественного пользования;
- запрещены физические повреждения опорных конструкций здания.
В том случае, если нежилое помещение перестраивается в продуктовый магазин, владельцу следует обеспечить его вентиляционной системой. При нахождении помещения на втором этаже многоквартирного дома, необходимо убедиться в том, что нижний этаж не является жилым. Любое жилое и нежилое помещение должно быть оснащено средствами противопожарной защиты и планами эвакуации.
Средняя стоимость
В 2018 году действуют следующие примерные цены на переустройство нежилых помещений:
| Название этапа процедуры | Цена в рублях |
| Техническое заключение | 25 тыс. |
| Архитектурно-строительные решения | 15 тыс. |
| Конструктивные решения | 15 тыс. |
| Электропроект | 15 тыс. |
| Водопровод и канализация | 15 тыс. |
| Отопление и вентиляция | 15 тыс. |
| Кондиционирование | 15 тыс. |
| Реконструктивные работы | 15 тыс. |
| Технология | 25 тыс. |
Конкретная стоимость работ зависит от конкретных городов России Московской области и учреждений.
Ответственность
Самовольное переустройство нежилого помещения без уведомления о процессе соответствующих органов подвергает владельца имущества ответственности. За совершенный проступок он будет обязан выплатить штраф в размере до 2,5 тыс. руб.
Иногда встаёт вопрос, нужно ли возвращать прежнюю планировку здания. Да, но суд может предложить узаконить новую.
Таким образом, проводить процедуру перепланировки или переустройства необходимо только в соответствии с положениями Жилищного Кодекса РФ.
Перепланировка нежилого помещения предполагает внесение технических и функциональных изменений. Объем работ зависит от деталей проекта и сметы.
Собственник или арендатор площади не должен нарушать технические и иные нормы, обязан проводить работы согласно утвержденному проекту и полученному разрешению.
Общие сведения
Перепланировка предполагает изменение технических параметров нежилого помещения, его функционального назначения.
Мероприятию должны предшествовать формально-юридические действия:
- получение согласия от жильцов;
- оформление разрешения инспекции.
Обязательный этап – согласование перепланировки нежилого помещения и составление проекта в БТИ. Специалисты жилищной инспекции, например, в городе Москве могут предложить заявителям воспользоваться типовыми проектами, не требующими оплаты.
При желании переделать помещение на первом этаже многоквартирного дома в салон и другое заведение необходимо, чтобы для него был отдельный выход.
Если дом небольшой, то возможно получить согласие всех жильцов, прежде всего, соседей.
Законодательство
Перепланировка нежилого помещения выполняется согласно нормам ЖК РФ, и ГрК РФ – ст. 51.
Технические параметры перепланировки утверждены СНиП 31-02-2001. Особенности проектов утверждаются актами БТИ.
Перепланировка нежилого помещения
В проект перепланировки включают способы увеличения метража помещения, установку или демонтаж окон. Работы проводятся для изменения расположения комнат. Могут приниматься меры для увеличения пространства торгового помещения.
Получить разрешение будет легче, если при выполнении работ не затрагиваются несущие (опорные) конструкции дома.
Когда необходимо снести или модифицировать несущую стену, то инициатор перепланировки должен обратиться к проектировщику (автору) дома и получить его заключение о возможности и безопасности такого решения.
Потребуется также получить разрешение от органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора.
В многоквартирном жилом доме
Узаконивание перепланировки в МКД проводится при получении согласия от всех жильцов дома.
До принятия ст. 51 ГрК РФ в новой редакции перепланировка была затруднена в больших домах. Закон позволил проводить работы и получать согласие на общем собрании жильцов.
Если большинство участников собрания согласились дать разрешение на перепланировку, то согласие оформляется специальным протоколом.
Специалисты утверждают, что согласие на перепланировку можно получить от руководства управляющей организации. Но этот момент спорный, так как оно может быть оспорено жильцами в суде.
Разрешение от жильцов требуется, если перепланировка предполагает уменьшение количества общего домового имущества, затрагивает лестничные площадки, мансарды, помещения в цокольном этаже
В нежилом здании
Порядок согласования перепланировки в нежилом здании также предполагает получение согласия от других собственников (арендаторов) помещения.
Разрешение требуется от субъекта, на балансе которого находится здание – города, муниципального образования и т.д.
Должен быть составлен подробный проект, со всеми предполагаемыми изменениями. К нему должна быть приложена пояснительная записка.
Как оформить?
Для перепланировки нужно обратиться за разрешением в жилищную инспекцию или администрацию населенного пункта.
Потребуется получить разрешение от контрольно-надзорных ведомств, если предполагается изменение инженерных коммуникаций или фрагментов помещений, затрагивающих их расположение.
Заявитель обращается за разрешением, предоставляет утвержденный БТИ и подписанный специалистом проект мероприятий. Он, вместе с правоустанавливающей документацией на нежилое помещение, изучается комиссией. Она дает разрешение на перепланировку, устанавливает срок ее проведения.
Комиссия выполняет проверочные мероприятия, подписывает заключительный акт. Заявитель вносит необходимые изменения в поэтажный план и кадастровый паспорт помещения.
Получение разрешения
Если предприниматель или другое заинтересованное лицо обращаются с заявлением на перепланировку с уже готовым проектом, подписанным специалистами БТИ, то должностное лицо должно принять заявление вместе с оригиналом и копией проекта.
Документы
Для перепланировки нужно подать следующие документы:
- заявление, в котором нужно обозначить сроки начала и завершения перепланировки, а также перечень необходимых работ;
- оригиналы и копии правоустанавливающих документов;
- техническая документация на нежилое помещение;
- согласие от собственника здания или собственников (арендаторов) других нежилых помещений.
Образец заявления на перепланировку нежилого помещения здесь.
Решение выносится в течение 45 дней после обращения. Для его получения необходима комиссия, в составе которой работает технический специалист.
Если проект составлен правильно и параметры нежилого помещения, всего здания, позволяют выполнить перепланировку, то решение будет положительное.
В ней будет отказано, если работы выполнены самовольно, или технические параметры здания не позволяют проводить изменения, либо если здание признано аварийным.
Проект
Он будет обязательным условием перепланировки. В документе обозначают все работы по изменению или усовершенствованию конструкции нежилого помещения.
Заявитель может заменить инженерное оборудование, увеличить или уменьшить площадь вспомогательных помещений, перемещать отопительные устройства, расширять лестницы, дверные проемы.
Образец проекта перепланировки здесь.
Заявление
В нем обозначают сроки перепланировки, обосновывают необходимость ее проведения. В документе указывают предполагаемое начало и окончание всех технических мероприятий.
Заявление подается на имя должностного лица – руководителя местной администрации. Оно рассматривается в комиссионном порядке.
Сроки
Они зависят от объема работ. Сроки должны быть согласованы с контрольным органом. Их нарушение возможно только по уважительной причине.
Сроки перепланировки могут быть заблаговременно продлены.
Стоимость
Стоимость зависит от затрат на проект, технические мероприятия. Отдельно оплачиваются услуги посредника.
В среднем, стоимость перепланировки, включая услуг юристов, инженеров, составляет 40 – 100 тыс. рублей.
Самовольная
Подобная перепланировка недопустима. С иском об устранении последствий перепланировки могут обратиться надзорные органы и другие собственники (жильцы) дома.
Нежилое помещение с незаконной перепланировкой невозможно нормально продать, поставить на учет.
Подобные недочеты иногда приходится устранять новому собственнику, с возможной оплатой штрафов.
Ответственность и штрафы за незаконные действия
В 2018 году ответственность за незаконную перепланировку (переустройство) наступает по ст. 7.22 КоАП РФ.
Должностные лица будут оштрафованы на 4-5 тыс. рублей. Для юридических лиц выписывается штраф в размере 40-50 тыс. рублей.
Кроме того, может наступить гражданско-правовая ответственность, если перепланировкой был причинен ущерб другим собственникам или когда перепланировка спровоцировала несчастный случай, повлекший травмы и даже смерть людей (возможна также уголовная ответственность).
Как узаконить?
Если самовольная перепланировка несущественна, то ее можно узаконить в административном порядке.
В остальных ситуациях придется обращаться в суд и доказывать, что перепланировка выполнена с соблюдением технических параметров, безопасна для людей.
Суд может признать перепланировку допустимой – частично или полностью.
При грубых нарушениях жилищных и технических норм в легализации перепланировки будет отказано.
Когда разрешение не требуется?
Не требуется разрешение при замене сантехники и инженерных коммуникаций, без нарушения их расположения. Можно также менять межкомнатные двери, делать косметический ремонт, заменять окна.
Для выполнения перепланировки следует определиться с перечнем работ и проектом. Разногласия и проблемные вопросы необходимо решать при помощи специалистов.
На видео о порядке согласования
Законодательная база
Перепланировка территории может производиться в жилом доме с большим количеством квартир или в отдельном здании, с сохранением всех коммуникаций или внесением существенных изменений в коммуникационную систему. Но и в том, и другом случае необходимо обязательное разрешение на нее.
Только для многоквартирного дома потребуется получение большего количества разрешений. А разрешение на перепланировку нежилого помещения можно получить быстрее и проще. В законодательстве переустройство и перепланировка нежилого помещения четко регламентированы.
Что говорит законодательство РФ о перепланировке нежилого помещения в нежилом здании:
- перенос несущих стен, слом перегородок;
- построение новых перегородок;
- организация новых оконных и дверных проемов или закрытие старых;
- изменение конструкции полов;
- замена или переоборудование коммуникационной системы с целью увеличения энерго- или водопотребления;
- создание входов, навесов, витрин.
В этом же нормативном акте оговаривается то, что представляет из себя перепланировка нежилого помещения не требующая согласования.
Если требуется произвести перевод жилого помещения в нежилое, чаще всего нужно создание отдельного входа, что ведет к необходимости переустройства.
В жилищном кодексе перепланировке нежилого помещения посвящена целая 3 глава. Есть и другие правовые акты о перепланировке нежилых помещений.
В статье 22 рассматриваются условия перевода, в статье 23 – порядок перехода помещения из одной категории в другую с определением нужных документов для его совершения, в статье 24 указаны причины возможного отказа в переустройстве.
ВАЖНО: При совершении перепланировки нежилого объекта функциональное назначение помещения должно быть сохранено. Если оно использовалось в качестве юридической конторы, то после перепланировки в нем может размещаться только офис, но никак не магазин или кафе.
Согласование перепланировки нежилого помещения
Провести переустройство нежилого помещения невозможно без согласования с государственными органами. Иначе все проведенные работы будут считаться незаконными. Незаконная перепланировка нежилого помещения приведет к тому, что владелец подвергнется штрафным санкциям. Поэтому необходимо согласовать перепланировку в нежилом помещении.
Согласование перепланировки нежилого помещения в нежилом здании начинается с получения всевозможных разрешений. Разрешения на перепланировку нужно получить в БТИ, жилищной инспекции, местной администрации, СЭС, службе пожарного надзора. При переустройстве фасада здания обязательно получение согласия комитета по архитектуре и градостроительству, а также департамента культурного наследия, если здание относится к историческим памятникам.
В этом случае производится перепланировка нежилого помещения по градостроительному кодексу, в котором четко оговорены все ограничения. Согласование нежилых помещений требует меньше формальностей, нежели жилые здания. Так, согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме потребует согласия всех соседей.
Документы
В постановлении Правительства Москвы № 508-ПП в пункте 2.10 представлен полный список документов, требуемых для утверждения переустройства помещения.
Документы для перепланировки нежилых помещений:
- заявление о согласовании перепланировки;
- копии документов, утверждающих права на перестраиваемый объект, нотариально заверенные;
- план этажа с экспликацией;
- технический план всего здания;
- справка о техническом состоянии здания;
- согласие жильцов на переустройство в стенах многоквартирного дома;
- оформленный проект перепланировки.
Пошаговая инструкция
Порядок согласования перепланировки нежилого помещения:
- подготовительный этап заключается в сборе всех требуемых документов, характеризующих нежилое помещение:юридические бумаги, техническая документация, личные документы владельца.
- При согласовании перепланировки потребуется создание проекта. Для этого можно обратиться в службу БТИ, а можно найти организацию, у которой имеется лицензия на данный вид работ.
- Если изменения касаются многоквартирного дома, то необходимо получение разрешения собственников этого здания. Согласно статье 40 ЖК пункта 2 все изменения, затрагивающие общедомовое имущество, должны быть согласованы с его владельцами.
- Обращение в государственные инстанции для согласования проекта переустройства объекта.
- Все собранные документы, соглашения и разработанный проект предоставляются в департамент управления имуществом, который должен вынести свой вердикт.
- Если все разрешения на руках, можно проводить работы в помещении.
- По окончанию работ создается акт о перепланировке при обращении в департамент.
- С актом о сделанных работах нужно направиться в БТИ для создания новых технических документов с учетом перепланировки.
- Регистрация перепланировки нежилого помещения в Росреестер – заключительный этап.
ВАЖНО: Это что касается оформления перепланировки нежилого помещения. Помните, что ответственность за перепланировку нежилых помещений несет собственник и владелец недвижимости.
Незаконное переустройство в жилом доме
Перед началом работ собственник должен оформить разрешение на внесение изменений, связанных с конфигурацией помещения.
Если такого согласования не произошло, то перепланировка считается незаконной. Такие действия ведут к административной ответственности.
На владельца помещения могут быть наложены штрафы за перепланировку нежилого помещения без разрешения. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах может привести и к принятию других мер.
Например, соответствующие организации могут обязать привести помещение в первоначальное состояние полностью за счет собственника. При невыполнении указания по восстановлению помещения владелец может лишиться своей недвижимости. Ее имеют право выставить на торги, и после реализации за счет полученных средств произвести обратную перепланировку.
СПРАВКА: В соответствии с кодексом об административных правонарушениях штрафу подвергаются лица за проведение незаконной перепланировки. Если это физическое лицо, то штраф составит от 2000 до 2500 рублей, для юридических лиц штраф значительно выше – от 40000 до 50000 рублей.
Стоит учесть, то обстоятельство, что при незаконной перестройке нежилого объекта его невозможно будет продать, оставить в наследство, передать в дар.
Узаконивание перепланировки нежилого помещения
Перепланировка может привести к нарушению работы коммуникаций, могут пострадать несущие конструкции, что приведет к созданию аварийной ситуации. Именно поэтому необходимо оформление перепланировки в специальных организациях. Как узаконить перепланировку нежилого помещения?
В случае, если было приобретено помещение с уже проведенным переустройством, но официального оформления на него не было, стоит узаконить перепланировку нежилого помещения ранее совершенную.
- Сбор всех документов и вызов специалиста из БТИ. Если переустройство было незначительное, то сотрудник БТИ сможет оформить новые технические документы на данный объект сразу.
- Если перепланировка касалась несущих балок или организации проемов в стенах фасада, необходимо создание проекта по переустройству.
- Данный проект должен быть утвержден в СЭС, МЧС, Ростехнадзоре, комитете по архитектуре и градостроительству, жилищной инспекции.
- С этими разрешениями необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением о принятии помещения в новом перепланированном виде. Администрация собирает комиссию и в течение 45 дней решается вопрос об узаконивании перепланировки. Если администрация отказывается, то владелец может обратиться в судебные инстанции.
Заключение
Если для удобства эксплуатации нежилого объекта требуется проведение перестройки внутри, или для перевода жилого помещения в нежилое необходимо создание отдельного входа, все эти действия должны быть официально оформлены в государственных органах.
ВАЖНО: На новую перестроенную территорию должен быть составлен технический паспорт с внесением изменений. Объект, подвергнутый перепланировки, должен быть поставлен на учет в ЕГРН.
Перепланировка нежилого помещения по ЖК РФ и ГК РФ требует обязательного согласования, помните об этом.
Полезное видео
Смотрите видео по теме:
Когда перепланировка нежилого помещения считается самовольной?
Незаконная перепланировка – это самовольное (без разрешения) проведение любых строительных или ремонтных работ, вносящих изменение в конфигурацию и площадь помещения. Для того, чтобы перепланировка считалась незаконной, достаточно выполнить любое из 3 действий:
- нарушить ЖК РФ;
- нарушить нормативы (санитарные или строительные);
- не получить предварительное разрешение.
Многие люди проводят перепланировку с нарушением сразу всех факторов. Но достаточно и того, чтобы нарушался какой-то один из них – это уже будет незаконно. В первую очередь, нарушается статья 25 ЖК РФ. Именно она устанавливает порядок перепланировки, нарушать который запрещено. Согласно этому порядку, необходимо уведомить государственные органы и получить разрешение, а уже потом приступать к работе.
Важно! Перепланировка может быть незаконной, даже если на нее получено разрешение. Так бывает, если в процессе работы нарушаются санитарные либо строительные нормы.
Какие последствия наступают?
Самый распространенный вид наказания за незаконные действия – это штраф. Он бывает 3 видов:
- за порчу помещения (пункт 1 статьи 7.21 КоАП). Сумма штрафа устанавливается в зависимости от масштабов «трагедии», но не может быть более 1500 рублей;
- за самовольную планировку (пункт 2 статьи 7.21 КоАП). Здесь сумма уже покрупнее, она колеблется в пределах 2000-2500 рублей;
- для юридических лиц (статья 7.22 КоАП). Юридическое лицо будет вынуждено уплатить 40000-50000 рублей. Дополнительно взимается 4000-5000 рублей с ответственного человека.
Оштрафовать владельца помещения могут более 1 раза. Применяется практика отдельных штрафов за каждое нарушение. Были случаи, когда людей штрафовали по 5 раз в течение полугода.
Если незаконная перепланировка была «размашистой» (например, затронула несущие стены), то она классифицируется как угроза здоровью и жизни людей. В случае с нежилым помещением (в отдельно стоящем здании или многоквартирном жилом доме) – это угроза для здоровья работников, находящихся внутри, или прохожих. Чем больше масштаб события, тем крупнее будет штраф. Иногда даже наступает суд и криминальная ответственность, но это обычно случается, только если кто-то реально пострадал.
Даже если о незаконной перепланировке никто не узнал, и собственник помещения не был оштрафован – для него всё равно наступают негативные последствия. Он не может продать:
- сдать в аренду;
- обменять;
- подарить помещение.
Чтобы сделать какую-то операцию с правом собственности, ему придется признаваться в том, что он скрыл самовольную планировку, и платить штраф.
Важно! Если в результате самовольных действий треснула или обрушилась стена, то непременно состоится суд. По его результатам у собственника могут забрать помещение и продать его с публичных торгов.
Если жилищная инспекция подает на собственника в суд – в 90% случаев она выигрывает дело.
Как узаконить действия: пошаговая инструкция
Чтобы провести перепланировку в полном соответствии с законами РФ, необходимо действовать в таком порядке:
- собрать документы. Список бумаг мы рассмотрим немного далее. Это небольшой пакет, собрать который не составит труда. Его нужно будет предоставить для получения разрешения на проведение работ;
- написать заявление. Его автором должен выступать собственник помещения. Документ не имеет четкой формы, он подразумевает свободное изложение информации официальным языком. Обязательно должны быть указаны цели и основания перепланировки, а также перечень желаемых работ;
- дождаться специалиста – техника из БТИ. Он приедет по адресу помещения, изучит его особенности, и если перепланировка возможна – внесет изменения в технический и кадастровый паспорта. Также он выдаст техзаключение о состоянии здания. В тексте этого заключения содержится вывод о возможности перепланировки, ее безопасности для помещения и людей;
-
получить основное разрешение. Для этого необходимо подать все собранные документы, в том числе из БТИ, в орган местного самоуправления. Органы имеют разные названия. Для Москвы это префектура, для других горисполком или даже мэрия. На этом этапе нужно ждать до 45 рабочих дней, пока будет вынесено решение.
Важный момент: получать разрешение нужно на этапе проектирования планировки. Это обусловлено главой 4 ЖК РФ. Если работы уже начались, «был вбит первый гвоздь», то получать разрешение поздно – закон уже был нарушен;
- получить дополнительные разрешения. Чаще всего требуется оформить разрешение от муниципальных властей. Кроме того, если работы задевают ванную комнату или санузел – нужно еще и разрешение от СЭС;
- приступить к ремонтным работам. Прежде чем это делать, нужно еще раз убедиться, что все необходимые разрешения получены;
- оформить результаты работ. Когда все ремонтные работы завершены, нужно на основании полученных разрешений заменить документы на помещение или внести в них требуемые коррективы.
Необходимые для согласования документы
Чтобы успешно получить разрешение на перепланировку для узаконивания проекта, необходимо подготовить следующие документы:
- заявление;
- техпаспорт нежилого помещения;
- готовый проект будущей перепланировки;
- техническое заключение по проекту;
- документы, подтверждающие право собственности;
- паспорт собственника помещения (если документы подает не он, а другой человек – вместе с паспортом нужна еще и письменная доверенность);
- заключение муниципальных властей на проект.
Особенности заполнения заявления
Заполнять заявление нужно по установленной форме. Единой формы для него в РФ не существует. В Москве она определена Постановлением Правительства Москвы №508, а в других регионах – другими законодательными актами. Поэтому перед написанием заявления нужно пойти в орган, который будет выдавать разрешение, и уточнить форму документа.
В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:
- ФИО владельца помещения, паспортные данные и телефон;
- полный адрес помещения, подлежащего перепланировке;
- данные о доверенности, если она есть (характерно для случаев, когда получением разрешения занимается не сам собственник, а компания-подрядчик или частный юрист);
- документы о праве собственности на помещение;
- обязательства владельца помещения («Обязуюсь проводить работы строго по проекту, обязуюсь обеспечить свободный доступ проверяющим из жилищной инспекции…»);
- письменное согласие (подпись) от каждого собственника, если их несколько.
Важно! Заявление в БТИ на получение техпаспорта – это совсем другой документ. Он пишется в свободной форме.
Скачать образец бланка заявления в БТИ на получение техпаспорта
Скачать бланк заявления на перепланировку нежилого помещения
Скачать образец заявления на перепланировку нежилого помещения
Куда подавать бумаги?
Сначала необходимо подать заявление на получение техпаспорта. Его подают в бюро технической инвентаризации (БТИ). Такие органы существуют в России, Украине и Беларуси. Так, в Москве его роль выполняет МосгорБТИ. По итогам этого заявления выдается технический паспорт помещения. Его нужно приложить к пакету собранных документов.
Заявление на перепланировку вместе с пакетом бумаг следует подавать уже в другой орган. В разных регионах – разные органы, уполномоченные на выдачу разрешений. Это могут быть МВК, префектуры и прочие организации. Что касается БТИ, то там выдают только техпаспорт, а само разрешение там получить невозможно.
Сроки и стоимость процедуры
Пакет документов рассматривается в течение 45 дней. Считаются только рабочие дни, без выходных и праздников. Если заявителю необходимо что-то исправить, добавить какие-то документы – срок не увеличивается, всё происходит в рамках 45 дней. Платить за разрешение не нужно, оно выдается полностью бесплатно.
Еще один важный срок – это период действия самого разрешения. По умолчанию он составляет 4 месяца, но ввиду большого объема работ может быть увеличен. Если со дня выдачи разрешения прошел 1 год, но работы так и не начались – действие документа отменяется.
Заявителю всё же придется немного заплатить. Но платит он не за разрешение, а за оформление технического паспорта в БТИ. В разных регионах это стоит по-разному, но обычно в пределах 2000 рублей. Когда паспорт уже на руках, платить больше ни за что не придется.
Узаконить перепланировку нежилого помещения довольно непросто. Процесс требует создания качественного проекта, обращения в несколько различных инстанций, суммарного ожидания около 2 месяцев. К тому же, процесс не совсем четко регламентирован – тонкости оформления отличаются в разных регионах России. Но эту процедуру нужно пройти каждому, кто затеял изменение планировки, иначе наступят серьезные проблемы с законом.
Полезное видео
Ниже в видео рассматриваются основные вопросы при согласовании перепланировки нежилых помещений:
Видоизменить нежилое помещение с целью его перепланировки можно как в обычном многоквартирном доме, так и в зданиях, где никто не проживает. Законодательное регулирование и сама процедура согласования подробно описаны в представленном ниже материале.
Законодательное регулирование: что входит в понятие перепланировки
В данном случае необходимо обратиться как к федеральному, так и к региональному законодательству. Общее представление о перепланировке нежилого (и жилого) помещения содержит глава 4 Жилищного кодекса, в которой дается определение и описание порядка действий собственника.
В отличие от переустройства, которое связано с мелкими работами по переносу потенциально движимых объектов (инженерные и коммуникационные сети), перепланировка предполагает существенные изменения внутренние конфигурации помещения.
Вопросы, связанные с такими работами, подробно регулируются местными нормативными актами – например, Постановлением Правительства Москвы №508.
В этом документе подробно описываются признаки, которые попадают в определение понятия «перепланировка нежилого помещения»:
- Создание стен или перегородок, которые в силу своей конструкции и веса значительно повышают общую нагрузку на несущие элементы.
- Любой перенос в пространстве или переустройство ванны, санузла.
- Перемещение в пространстве или создание окон, балконов, лоджий, лестничных пролетов. Сюда же включается изменение их цвета или габаритов, формы.
- Работы по остеклению балкона или лоджии.
- Демонтаж лестничного пролета или тамбура, переоборудование их в другое помещение.
- Установка внешних коммуникаций к кондиционеру, антенны, рольставни.
- Любые изменения, которые приведут к увеличению или уменьшению проемов окон и дверей. Сюда же включается монтаж проемов в несущих стенах.
- Полная ликвидация проемов окон или дверей, которые выходят на улицу.
- Установка оборудования, которое потребует создание дополнительных сетей и, соответственно, увеличение нагрузки на уже существующие сети (например, ванна, электроплита и т.п.).
- Конструктивные изменения в поверхности пола, в результате которых существенно усиливается нагрузка на несущие конструкции (например, стяжка или монтаж нового покрытия).
Таким образом, без согласования можно производить текущие работы (косметический ремонт, устранение неисправностей оборудования), а также полную замену сетей, отделочные работы, если они никак не влияют на конструктивную целостность здания и не увеличивают нагрузку на несущие части.
Отличие согласования в нежилом и многоквартирном доме
Отличие в реализации этих процедур только одно, но оно существенное. Если производится изменение конструкций в жилом многоквартирном доме (обычной многоэтажке), требуется письменное согласие от всех жильцов. Если же изменения производятся в нежилом здании, подобного согласия не требуется. В остальном порядок действий выглядит одинаково – перепланировка нежилых помещений предполагает три этапа:
- Сначала необходимо собрать все документы и подать их в местную Администрацию.
- Затем получить разрешение и провести работы.
- После чего комиссия принимает работу, составляется соответствующий акт. Новые изменения вносятся в кадастровый паспорт, свидетельство о собственности и другие документы.
Право совершения изменения принадлежит как собственнику, так и арендатору территории, который заключил официальный договор аренды. Арендатор дополнительно согласовывает свое решение с владельцем. Допускается также подача заявления от имени представителя, действующего по нотариально заверенной доверенности. Порядок получения согласования и выполнения работ для них одинаков.
Пошаговая инструкция по согласованию
Собственник, арендатор или их представитель должны обратиться в местную Администрацию, которая выдает разрешение на перепланировку нежилого помещения. Например, в Москве эти полномочия имеет Мосжилинспекция, в регионах аналогичные структуры обычно называются Департамент жилищного хозяйства.
Шаг 1. Сбор необходимых документов
К таким документам относятся:
- заявление, бланк которого выдается непосредственно на месте;
- копии всех учредительных документов юридического лица, заверенные у нотариуса;
- свидетельство о собственности;
- договор купли-продажи или иной документ, на основании которого помещение перешло в собственность;
- договор аренды (в случае с арендатором);
- кадастровый паспорт помещения;
- проект перепланировки;
- договор на авторский надзор.
В случае с многоквартирным домом необходимо также принести письменное согласие всех собственников и оформить договор страхования ответственности.
Шаг 2. Получение разрешения и проведение работ
Принятие решения о разрешении производится в течение 30 рабочих дней и в отдельных случаях может занять большее время. По результату выдается соответствующий документ, на основании которого заявитель может приступить к работам по перепланировке нежилого помещения. В документе подробно описывается весь перечень работ, устанавливаются предельные сроки для их осуществления (ниже показана первая страница образца).
Шаг 3. Приемка выполненных работ
Приемку организовывает комиссия, составленная из членов того же органа, куда заявитель обращался для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения – например, Мосжилинспекция. Также в состав комиссии могут входить представители пожарных, экологических, санитарных и иных служб.
По результату визуального осмотра и проведению остальных проверок комиссия в случае положительного решения подписывает Акт о завершенном переустройстве.
С этим документом (а также со списком бумаг, представленным выше) собственник помещения должен отправиться в БТИ и Росреестр, чтобы внести изменения в кадастровый паспорт и свидетельство о собственности. С этого момента выполненные работы официально признаются законными.
Видео комментарий по процедуре согласования^
Ответственность за нарушения
Если перепланировка была сделана без согласования, существует потенциальный риск нарушения целостности нежилого помещения или ухудшения в работе коммуникаций, обеспечивающих квартиры собственников водой, электричеством и т.д. Однако даже если работа была проведена в соответствии со строительными нормами, факт игнорирования согласования также предполагает административную ответственность, которая устанавливается в виде штрафов в зависимости от конкретного случая. В отдельных ситуациях могут быть применены и уголовные меры.
К тому же могут наступить такие последствия:
- Собственник или арендатор обязаны будут ликвидировать все объекты, связанные с перепланировкой.
- Также они будут обязаны компенсировать возможный материальный/моральный ущерб другим собственникам в доме.
- Наконец, до окончания судебного разбирательства собственник не сможет распоряжаться помещением (продать, сдать в аренду, обменять и т.п.).
С точки зрения процедуры согласования перепланировка нежилого помещения проводится примерно так же, как в жилом, однако имеет свои особенности. Соблюдение всех этапов и получение соответствующего акта приемки – гарантия законности сделанных изменений.
