Как правильно и быстро сделать перепланировку в квартире по закону в 2022 году

О том, как провести мероприятия по перепланировке и о том, куда жаловаться, если соседи затеяли неправомерный ремонт можно из ниже представленной статьи.

Понятия

Перепланировка — сложный процесс, в результате которого собственник может получить отремонтированное и обновленное помещение с измененными характеристиками.

Переустройство – часть перепланировки, которая затрагивает только инженерные сети и коммуникации.

Законодательство

Законодательно строго регламентирован весь процесс согласования перепланировочных мероприятий.

Основные моменты, определения, указания к действию, ответы на вопросы «Как сделать перепланировку в квартире по закону?», «Можно ли сделать самостоятельно и как узаконить уже сделанную переделку?», расписаны в Жилищном кодексе, точнее в его четвертой главе.

Особенности согласования перепланировки определены в Постановлении Правительства столицы с присвоенным ему номером 508.

Сам процесс проделывания ремонта должен быть согласован со строительными нормами и правилами, а также с санитарными стандартами соответствия.

Что можно, а что нельзя

Перед тем как сделать перепланировку нужно понять, что существуют различные разрешенные и запрещенные виды работ и что при разработке проекта, потребуется обследование конструкций на износ.

Запрещено проделывать такие действия, как:

разрушение несущих конструкций в частичном либо полном объеме;
увеличение неоправданной нагрузки на несущие конструкции;
объединение кухни с газовыми плитами с помещениями жилого назначения;
перенесение, расширение, разработка сантехнического помещения на площадь жилого элемента.

Работы, которые не требуют никакого согласования вовсе, также существуют, их примерный перечень представлен ниже:

монтаж и демонтаж сплит-систем;
замена стеклопакетов, в существующих проемах;
остекление балконов и лоджий (ранее данные работы нужно было согласовывать);
установка крупной бытовой техники, взамен устаревшей (газовую плиту на электрическую заменить без согласования не получится);
замена сантехники;
разработка проема в стене, не являющейся несущей;
демонтаж перегородок и возведение на том же месте аналогичных стен их легких материалов.

Прежде чем планировать ремонт лучше проконсультироваться со специалистом, иначе по незнанию можно либо потратить много времени и средств на согласование неразрешенных действий, либо сделать работу, которая впоследствии может стать причиной обрушения.

Видео: «Согласование перепланировки: что и как нужно делать»

Виды

Классификация перепланировки по законности:

согласованная – ремонт, на реализацию которого было получено разрешение от жил. отдела;
самовольная переделка – ремонтные мероприятия, которые были сделаны без оповещения властей;
незавершенное переустройство – это перепланировка, на которую было получено разрешение, но после окончания работ не был подписан акт завершения, благодаря которому можно заказать обновленные документы.

Классификация по сложности ремонта:

простая перепланировка – для ее согласования не потребуется проект, достаточно лишь эскиза;
сложная переделка – перепланировка, затрагивающая несущие конструкции и предполагающая внушительный список работ, не может обходиться без создания проекта и без предварительного обследования помещения на состояние несущих конструкций.

Проект или эскиз

Что нужно чтобы согласовать сложную перепланировку, затрагивающие несущие конструкции объекта?

Ответ однозначен – нужно оформить проект.

Проектную документацию должен разрабатывать человек, имеющий высшее специальное образование, лицензию на ведение деятельности, допуск СРО проектировщиков.

Эскиз может быть создан самим собственником, но разрешен он только в случае, если запланированная переделка не предполагает воздействие на несущие конструкции.

Зачем нужен проект

Проект нужен для согласования, т.е. для получения разрешения на реализацию ремонта.

Для собственника полезность проекта заключена в том, что в ходе его создания и согласования становиться понятно, что можно сделать а, что нет. Также проект разъясняет, как выполнить те или иные работы.

Для гос. инстанций проект необходим для изучения его на фактор безопасности и соответствия СанПиНам и СНиПам.

Содержание

Проект состоит из титульного листа, пояснительной записки и раздела с чертежными материалами.

Титульная станица документации содержит основные сведения об объекте, его собственника, о компании-проектировщике.
Пояснительная записка описывает весь процесс реализации задуманного. Также включает информацию по усилению конструкции, на которые накладывается доп. нагрузка.
Чертежи наглядно демонстрируют, что было до перепланировки и что должно получиться в итоге.

Сроки

Сроки изготовления проекта зависят от проектировщика, от загруженности его работой, от сложности планируемой переделки и от того насколько срочен заказ клиента.

Обычно на разработку проекта уходит от 3 дней до пары недель.

Куда обращаться

Для согласования перепланировки необходимо посетить не одну инстанцию. Главное заведение, которое и выдает разрешение на переделку это жилищный отдел при администрации города.

Помимо администрации нужно будет посетить:

БТИ;
отдел пожарной безопасности;
санитарно-эпидемиологическую станцию;
отделения служб, предоставляющих коммунальные услуги (если их интересы будут затронуты в ходе ремонта).

Ранее перепланировщики еще должны были получать справку из отдела архитектуры о том, что объект перепланировки не является значимым для истории.

Но на состояние 2018 года законодательно такая обязанность упразднена, теперь запрос о значимости делает сам жил. отдел.

Согласованию подлежат все сложные перепланировки, вне зависимости от того в панельном многоквартирном доме, в частном или в помещении нежилого назначения она планируется.

Документы

Для получения разрешения из отделения администрации нужно собрать портфель документов.

Ксерокопии паспорта владельца недвижимости.
Копии свидетельства о собственности.
Согласие от лиц, прописанных на объекте вместе с собственником.
Нотариально заверенное согласие от соседей (если речь о переделки в многоэтажке).
Архивные документы на помещение из БТИ.
Проектная документация.
Письменное заключение о соответствии проекта нормам из МЧС, СЭС, иных заинтересованных служб.
Заявление.

Документы можно предоставлять лично, тогда потребуются как оригиналы, так и копии, или можно отравить все бумаги письмом с указанием на то, что при получении сотрудник жил. инстанции должен будет расписаться.

С чего начать

Согласование перепланировки рекомендуется всегда начинать с обсуждения планов с семьей и с консультации со специалистом.

Обсуждение с членами семьи нужно для дальнейшего получения от них письменного согласия, без него разрешение на ремонт не выдают.
Консультация с юристом, проектировщиком или инженером позволяет заранее выявить все проблемные зоны, выяснить, какие работы на объекте в принципе запрещены, определиться с автором проекта.

Когда могут отказать

Отказ в реализации перепланировки можно получить по устранимым причинам и по тем, которые исправить не получится.

Устранимые причины для отказа:

неполный пакет документов;
неверно заполненное заявление;
неверно оформлен тот или иной документ (не хватает подписи, не проставлена печать, не правильно вписаны те или иные данные).

Непоправимыми причинами считаются:

конструкции дома, в силу своей изношенности, не позволяют проводить какие-либо работы;
проектная документация составлена с нарушением правил (создал проектировщик без допуска СРО, предусматривает работы, запрещенные к реализации);
заключение из МЧС или иных служб содержит опасения по безопасности запланированных действий.

Как сделать перепланировку

Перепланировку необходимо проводить силами профессионалов, т.е. с привлечением мастеров в строительном деле, но и мастера не должны быть просто приглашены с улицы.

Для успешной реализации проекта, и для согласования завершения перепланировки потребуется договор с подрядчиком.

Без согласования

Без получения разрешения законно выполнять только определенные работы, такие например, как установки сплит-систем или замена стеклопакетов, замена крупной бытовой техники.
Также без трудоемкой процедуры согласования можно выполнить типовую перепланировку из каталога МНИИТЭП (раздел А).

Но нужно помнить, что перепланировка должна проводиться в помещении серийной застройки от МНИИТЭП в одни в один схожем с тем, что изображен в проекте.

Также по типовому проекту нужно выполнять все указанные в нем работы. Исключение или прибавление работ считается самовольным поведением.

В ипотечной квартире

Сделать переделку в ипотечном жилье также не возбраняется, единственное доп. условие это получение разрешение на перепланировку от банка, выдавшего заем.

После завершения перепланировки банк может запросить оценку измененного помещения.

В коммунальной

В помещениях хрущевской эпохи (коммунальных квартирах) перепланировку нужно делать с предварительным, нотариально заверенным согласием на перепланировку, которое должны подписывать соседи.

Заверение у нотариуса требуется в связи с тем, что скорей всего, в ходе переделки будет затронута площадь общего пользования.

Сложность перепланировки в коммуналке обусловлена тем, что сложно не нарушить минимальные размеры помещений.

Если квартира находится в собственности государства, а жильцы проживают в нем согласно договору соц. найма, то при планировании перепланировки необходимо будет получить согласие от администрации муниципалитета.

Что будет, если без разрешения

При реализации перепланировки без предварительного согласования возникают следующие риски:

обрушение здания;
ухудшение прочностных характеристик дома;
несоответствие санитарным стандартам.

При обнаружении самовольно проделанной переделки собственника жилья наказывают штрафом в размере 2-2,5 тысяч рублей.

Обнаружить неправомерно сделанный ремонт могут при:

наличии жалоб со стороны соседей, отравленных в жил. отдел, в БТИ, или в Роспотребнадзор;
случайном посещении представителем власти;
необходимости распорядиться имуществом.

После наложения штрафа, дело о признании перепланировки передается в суд, в ходе которого выясняется, не опасен ли сделанный ремонт.

Если все выполненные работы, соответствуют должному качеству, то суд может признать перепланировку полностью законной.

Видео: «Перепланировка квартиры»

Согласно российскому законодательству, перепланировка жилого помещения – это не только частичный или полный демонтаж стен и монтаж новых, устройство или заделка проемов. Сюда относится также установка блоков кондиционеров остекление балконов или лоджий, установка антенн и многое другое.

Движимые порывом переделать квартиру по своему вкусу мы частенько забываем, что результатом улучшений, на которые не получено «добро» соответствующих инстанций, может стать множество проблем.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

Например, соседи – они вправе попросить у вас документы на производимые работы. Если разрешительной документации у вас не имеется или вы отказываетесь ее предоставить, то соседи вправе обратиться в Жилищную инспекцию. Ее представители в случае отсутствия необходимых документов могут наложить штраф на нанимателя или собственника жилого помещения, выдать предписание об остановке работ и потребовать немедленно привести жилое помещение в первозданный вид.

Помимо этого, нанимателю или владельцу жилого помещения, пожелавшего переоборудовать его под собственные нужды, грозят не только внушительные штрафы, а еще и невозможность совершения сделок с жилплощадью, и даже принудительная продажа ее с торгов в соответствии со ст. 293 Гражданского кодекса РФ.

Кроме этого, незаконная перепланировка обычно становится причиной снижения цены на квартиру. Такие сделки производятся, как правило, в спешке и по доверенности, и в этом случае покупатель приобретает настоящего «кота в мешке». Например, вместо однокомнатной квартиры с лоджией (по паспорту БТИ) он оказывается собственником студии с гостиной и спальной, но без лоджии (по факту).

Если переделки не несут угрозы конструкции здания, то новый владелец жилья может узаконить переделки, заплатив штраф. Но если все переоборудование проведено вопреки закону, то штраф может составить 25% от стоимости квартиры и новый собственник обязан вернуть жилью его первоначальный облик. За свой счет, разумеется.

Документы, необходимые для перепланировки квартиры

Правоустанавливающие документы на квартиру — оригинал и копия
Технический паспорт квартиры — оригинал и копия.
Проект, выполненный в установленном объеме специализированной проектной организацией, несущей полную ответственность за принятое конструкторское и санитарно-техническое решение и выполненные расчеты — оригинал и копия.
Письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя (в т.ч. временно отсутствующих), занимающих данное жилое помещение.
Акт осмотра квартиры, заверенный управляющей или эксплуатирующей организацией, председателем кооператива, ТСЖ, и т.п. Акт составляется на официальном бланке.
Выписка из домовой книги (действительна 1 месяц).
Решение общего собрания членов жилищного товарищества (ЖК, ЖСК) в случае, когда перепланировка затрагивает помещения общего пользования.
Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки квартиры, если она находится в доме, являющемся памятником архитектуры, истории и культуры.
Заявление о выдаче разрешения на перепланировку (заполняется при подаче вышеперечисленных документов).

Порядок согласования перепланировки квартиры

Не все изменения могут быть узаконены. Согласование перепланировок проходит в рамках норм, прописанных в Жилищном Кодексе РФ и СНиПах (Строительных Нормах и Правилах).

Собственник или наниматель жилого помещения должен подготовить проект будущих работ перед тем, как начать перепланировку. Эту документацию готовят специализированные проектно-архитектурные организации. Они составляют проект в соответствии с пожеланиями заказчика и дают техническое заключение о возможности или невозможности такой перепланировки.

Согласование проекта происходит в рамках статей 25-28 ЖК РФ. И только после получения разрешения можно приступать к реализации проекта.

На выполнение работ отводится не более четырех месяцев. Если же в отведенный срок уложиться не удается, то нужно написать заявление, чтобы продлить срок выполнения переоборудования жилого помещения.

После окончания работ составившая проект организация выдает акт о соответствии возникших изменений ранее утвержденному проекту.

Затем на обновленный объект приглашаются представители Жилищной инспекции. Если все работы выполнены в соответствии с проектом и нарушений нет, то на руки собственнику или нанимателю квартиры будет выдан акт о проведенной перепланировке (в 3-х экземплярах).

И, наконец, последним этапом законной перепланировки является обращение в БТИ за новым техническим паспортом жилого помещения. Если в ходе перепланировки изменилась общая площадь квартиры (так бывает, если, например, демонтировано несколько стен или убраны встроенные шкафы), то имеет смысл получить новое свидетельство о собственности. В нем на основании новых документов из БТИ будет указана увеличившаяся (или наоборот — уменьшившаяся) площадь жилья.

Понятие «перепланировка» зародилось тогда, когда граждане стали стремиться создавать более комфортные условия для проживания в своих квартирах. Поскольку не каждому человеку по карману сменить старое жилье на новое, люди стараются привнести новшества в уже имеющееся жилье. А массовые «перепланировки» повлекли за собой разработку и принятие новых правил, позволяющих совершать данные мероприятия более безопасно и «безболезненно», в том числе узаконивать уже видоизмененные квадратные метры жилья.

Итак, нужно ли и как узаконивать незаконную самовольную перепланировку квартиры?

Подлежит ли легализации такое мероприятие

Под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилплощади (снос или перемещение перегородок, увеличение или уменьшение жилого пространства). Все эти действия требуют в обязательном порядке внесения корректив в имеющемся техпаспорте и получения разрешительных документов.

Любое изменение параметров жилплощади подлежит обязательной процедуре узаконения, поскольку самовольная перепланировка грозит:

Получением штрафа. Предусмотрена административная ответственность в виде штрафных санкций в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Кроме его погашения владелец или наниматель за свои средства обязаны привести жилплощадь в прежнее состояние. Если в разумный срок этого не сделать, суд может реализовать жилое помещение собственника с публичных торгов с компенсацией, а в отношении нанимателя принять решение о расторжении соглашения соцнайма жилого помещения.
Невозможностью в дальнейшем реализовать право собственника (совершать операции с недвижимостью).
Аварийными ситуациями, влекущими за собой обрушения несущих конструкций, затопления и другие негативные последствия.

Необходимо знать, в каких случаях вообще не допускается осуществление перепланировки:

увеличение кухни или туалета с ванной комнатой за счет жилых квадратных метров (запрещено увеличение больше, чем на 25% от жилой площади);
объединение кухонного помещения с другой комнатой при помощи арки, если в квартире установлена газовая плита (в домах с плитами, работающими от электричества, такое объединение разрешено);
снос несущих конструкций (стен и перегородок);
уменьшение, снос или перенос домовых инженерных коммуникаций (трубы водоснабжения, отопительные батареи, вентканалы и проемы);
перенос санузла в те зоны, где у соседей на нижнем этаже располагаются жилые помещения (за исключением двухъярусных квартир);
установка радиаторов тепла от домовых на балконы и лоджии;
увеличение метража балкона за счет жилых квадратных метров (не запрещается объединять пространства аркой, если ее ширина не больше одного метра).

Кроме этих запрещающих случаев необходимо помнить, что в результате перепланировки не должны быть ухудшены прежние условия проживания. При этом при изменении жилплощади допускается:

объединение пространства кухни (при наличии газового оборудования) с жилой площадью с монтажом дверного проема, арки, раздвижного дверного механизма;
санузел может быть расширен за счет нежилого пространства (прихожей, коридора), при этом полы в помещении туалета должны быть ниже на несколько сантиметров, чем в прилегающем помещении;
возможен перенос водяного оборудования от стояка путем удлинения новых труб с сохранением угла слива.

Следующий видеосюжет расскажет о том, подлежит ли узаконению самовольная перепланировка в кварире и как его лучше осуществить:

А теперь настало время поговорить о том, что нужно, чтобы узаконить перепланировку квартиры.

Как узаконить перепланировку в квартире

На сегодняшний день существует 2 варианта легализации «самоволки»:

Посредством судебного разбирательства (наиболее распространенный способ).
Путем прохождения административной процедуры, которую могут назначить органы местной власти. Данная процедура является аналогичной процедуре оформления разрешений на проведение работ по перепланировке.

Теперь поговорим о том, как узаконить перепланировку в квартире поэтапно и где это можно сделать.

В какие инстанции обратиться

Первым этапом узаконения выступает обращение в те инстанции, которые отвечают за порядок согласования «самоволки» в квартире по месту ее регистрации. Такими структурами выступают: жилищная инспекция, отдел по капитальному строительству при администрации города или района. Перед обращением в эти структуры необходимо иметь при себе:

техпаспорт квартиры;
поэтажный план с экспликацией.

В документацию, которая получена до проведения «самоволки», необходимо внести все произведенные видоизменения конфигурации жилплощади. При отсутствии данных документов они могут быть оформлены в БТИ с выездом техника на место. Во вновь выданных документах будут обозначены красными линиями те участки квартиры, которые подверглись самовольной архитектурной модификации.

Что потребуется

Следующим шагом является необходимость в изготовлении эскиза (чертежа) перепланировки. Для этого можно оформить заказ проекта в специализированной организации, либо изготовить его самостоятельно. Если проектом занимается организация или ИП, то они должны обладать специальным документом, позволяющим осуществлять данный вид услуги. После изготовления проекта либо организация, либо владелец самостоятельно должен согласовать его в компетентных инстанциях (санэпидстанция, Роспотребнадзор, пожарный надзор, управление по архитектуре и планированию).

При собственноручном изготовлении проекта за основу берется поэтажный план, в котором красным цветом помечаются зоны изменений конфигурации жилплощади.

Последовательность действий

Если легализация «самоволки» осуществляется по административному регламенту, последовательность действий будет такова.

Следующее видео наглядно объяснить, как происходит узаконение нелегальной перепланировки квартиры:

Подготовка документации

Подготовка документации для структур, которые занимаются согласованием перепланировки. Для этого необходимо собрать пакет бумаг:

написать заявление о перепланировке;
правоустанавливающий документ собственника или нанимателя (оригинал либо ксерокопия, заверенная в НК) вместе с выпиской из домовой книги;
дозволение всех собственников на осуществление работ по перепланировке (если результатом перепланировки является присоединение части общего имущества в многоквартирном доме) либо всех членов семьи нанимателя (если жилплощадь занимается по соглашению соцнайма);
документация из БТИ (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади;
если проект изготавливался по заказу проектной организацией – договор на оказание услуг;
решения с заключением компетентных инстанций;
технический документ, подтверждающий допустимость и безопасность проведенной перепланировки.

Данный перечень бумаг может быть представлен заявителем в полном объеме, в случае непредставления отдельных документов, структура, согласовывающая перепланировку, может самостоятельно их запросить в соответствии с межведомственным соглашением. После принятия бумаг заявителю на руки выдается расписка.

Получение решения о согласовании или отказ

После проверки поданных документов орган либо согласовывает, либо отказывает в согласовании видоизменений. Для принятия соответствующего решения предусмотрен 45-дней срок со дня обращения заявителя и получения полного перечня бумаг. Если документы подаются через МФЦ, то течение срока начинается с момента их передачи в органы по согласованию.

После принятия соответствующего решения заявитель уведомляется не позже 3 рабочих дней.

Обращение в суд

А как узаконить перепланировку в квартире через суд? Судебный порядок предусмотрен в следующих случаях:

если при обращении в органы по согласованию было принято решение о невозможности проведения административной процедуры;
в случае отказа органом о согласовании, а заявитель не согласен с таким решением.

В первом случае составляется иск с требованием о сохранении жилплощади в видоизмененном состоянии, а во втором – заявление об оспаривании решения.

Иск по первому случаю подается в судебную инстанцию по месту регистрации жилплощади. Заявление об обжаловании решения необходимо подавать в районный судебный орган по месту проживания заявителя либо по месту нахождения структуры, которая отказала в согласовании. При этом решение органа подлежит обжалованию в течение 3-месячного срока с момента извещения заявителя об отказе.

Для суда, кроме иска или заявления (в подлиннике и ксерокопия для ответчика), понадобятся следующие бумаги:

документ об уплате госпошлины (в соответствии с нормами НК размер госпошлины составляет 300 рублей);
документ, удостоверяющий права собственника или нанимателя (свидетельство, соглашение соцнайма) – в оригинале или заверенные ксерокопии, в том числе копию для ответчика;
документация из БТИ (техпаспорт на жилплощадь, поэтажный план и экспликация) – оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
проект или чертеж видоизменений конфигурации жилплощади — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
заключения соответствующих инстанций — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
соглашение с проектной организацией — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика;
другие бумаги, которыми заявитель обосновывает свое требование — оригинал или заверенные копии, копию для ответчика.

После подачи документов судья назначает дату проведения судебного разбирательства, на которое необходимо будет присутствовать заявителю. В ходе разбирательства истцу подлежит доказать:

что «самовольное» видоизменение жилплощади не нарушает прав и интересов других лиц, а также не угрожает их безопасности;
архитектурная модификация соответствует требованиям строительных норм и правил;
что он предпринимал все действия для получения разрешительной документации по производству работ по изменению конфигурации жилплощади.

Изучая материалы и представленные доводы заявителя, суд для подтверждения обоснованности его требований, может назначить проведение специальной экспертизы. Результат обследования должен подтвердить соответствие произведенного архитектурного видоизменения строительным нормам и правилам. Расходы на обследование объекта несет та сторона, которая выступила с соответствующим ходатайством.

Результатом судебного разбирательства является постановление суда, которым либо узаконивается перепланировка, либо отказывается в ее легализации. Судебное постановление вступает в силу по истечении месячного срока, который предоставляется истцу на обжалование в суде апелляционной инстанции. Если заявитель не воспользовался данным правом, постановление вступает в законную силу.

Если судебное разбирательство окончилось в пользу истца, то с судебным решением необходимо обратиться в БТИ. Основываясь на постановлении суда, организация должна внести в техническую документацию все изменения конфигурации жилплощади.

О том, как узаконить перепланировку квартиры в ипотеке, пойдет речь далее.

Жилье в ипотеке

Заниматься перепланировкой жилплощади, которая была приобретена в ипотеку, можно, однако существуют определенные ограничения. Поскольку ипотечное жилье находится под залогом у кредитного учреждения, владелец может распоряжаться ей только ограниченно.

Ипотечное соглашение может содержать в себе такие пункты:

либо запрет на проведение видоизменений конфигурации жилплощади;
либо обязательную процедуру согласования с банковской организацией.

Данными требованиями банк старается себя обезопасить. Поскольку при самовольной перепланировке владелец несет дополнительные траты на узаконение, существует риск невыплаты по кредиту, либо с задержкой. Также при несогласовании «самоволки» придется тратиться на восстановление жилья в первоначальное состояние. А если в установленный срок не привести жилплощадь в прежний вид, она может быть реализована с публичных торгов.

Особенностью легализации перепланировки ипотечной квартиры является необходимость предоставления в орган для согласования дополнительного документа – письменное согласие кредитного учреждения. Для получения разрешительного согласия банка необходимо подать заявление, за рассмотрение которого придется уплатить комиссионный сбор в размере от 2 до 5 тысяч рублей.

Кроме получения одобрения на внесение архитектурных видоизменений от банка понадобится получить согласие от страховщика. Данное согласие также необходимо предоставить в орган на согласование.

А вот если ипотечным соглашением не предусмотрена процедура согласования с банком, то владельцу придется ждать полного погашения кредита.

О том, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире самостоятельно, мы расскажем далее.

Стоимость услуги

Собственник жилья или наниматель может самостоятельно пройти всю процедуру по легализации незаконной перепланировки от начала до конца, посещая все инстанции и оформляя документы. Однако этот процесс весьма длительный и трудоемкий, за определенные действия все равно придется платить (изыскание документов из БТИ, изготовление проекта, уплата штрафа, согласование с банком – в случае с ипотечным жильем и другие расходы). Зато узаконить перепланировку квартиры самостоятельно возможно по наименьшей цене.

Но можно значительно сократить по времени эту процедуру и сохранить силы и нервы, воспользовавшись услугами посреднической компании. Стоимость того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, у специализированных фирм варьируется в зависимости от многообразности перепланировки, метража жилплощади, услуг по проектированию и т.д., и составляет от 20000 до 100000 рублей.

Как видно, процедура легализации перепланировки не только трудоемкая, но и дорогостоящая. Поэтому лучше быть законопослушным собственником и все видоизменения своего имущества согласовывать заранее.

Еще больше полезной информации по вопросам перепланировки и ее узаконения содержит следующее видео:

Очень много многоквартирных домов возведено после 50-х годов прошлого века. За прошедшие годы, они морально устарели и не соответствуют запросам современных жильцов.

Строились многоэтажки по типовым проектам, и требования к жилью были самыми скромными. На сегодняшний день, квартиры в этих домах не назвать комфортными и удобными.

В связи с этим, у хозяев часто возникает мысль об изменении планировки жилого помещения.

Практически все собственники мечтают об изменении планировки жилого помещения, подгонки ее под свои потребности и желания.

Тем, кто решил воплотить свои планы в реальность, предстоит позаботиться о юридической стороне вопроса — узаконивании изменений планировки.

Не все досконально знают законодательные тонкости этого процесса, поэтому не лишним будет проконсультироваться со специалистом, взять готовый проект для типовой планировки или поручить дело профессионалам.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Что можно делать при перепланировке квартиры

Законодательство РФ позволяет:

Делать косметический ремонт в квартире;
Заменять трубы, проводку, сантехнику на аналоги;
Производить разбор перегородок, не являющихся несущими. За исключением разграничивающих отдельные жилые помещения;
Соединять лоджию с комнатой;
На последнем этаже устанавливать камин, оснащенный качественным заводским дымоотводом;
На первом этаже сделать лоджию или балкон;
Разобрать часть стены под окном;
Сделать кухню из другой комнаты при условии, что под ней находится нежилое помещение или квартира находится на первом этаже.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Есть мнение, что в рамках квартиры владелец волен делать все на свое усмотрение. Однако во время работ нельзя нарушать интересы соседей и подвергать их жизнь опасности.

Во время работ по перепланировке квартиры, недопустимо:

Вторгаться в работу вентканалов, путем их перекрытия или изменения размера;
Превышать значение максимальной нагрузки несущих элементов здания. Данный параметр важен при устройстве перегородок, полов, монтаже различного оборудования;
Организовывать лоджии в жилых помещениях, находящихся на втором и более этаже;
Объединять квартиру с помещениями, относящимися к общедомовому имуществу (чердаки, подвалы и пр.);
Соединять комнату и кухню, оборудованную газовой плитой. Также запрещены проемы между ними, в которых нет дверей;
Устанавливать систему «теплый пол», которая присоединена к трубам отопления или водоснабжения;
Переносить радиаторы систем отопления на лоджии и балконы;
Размещать уборные и ванные комнаты над жилыми помещениями и кухнями. Такое расположение допустимо лишь в квартирах, имеющих два уровня;
Производить работы, в результате которых площадь комнат составит менее 9 м.2 или их ширина не более 225 см.

Не допускаются работы, в результате которых:

Эксплуатация дома жителями и обслуживающим персоналом становится сложнее;
Квартира больше не соответствует нормативам «жилого помещения»;
Не соблюдается ряд норм безопасности: строительных, противопожарных и санитарных;
У многоквартирного дома, который признан объектом культурного наследия, меняется фасад или иные видимые элементы.

Как получить разрешение на перепланировку в квартире

Обычным следствием изменения планировки жилого помещения является уменьшение или увеличение ее площади. Первое происходит в результате, например, объединения комнаты с кухней. Второе, возможно при выделении пространства, например, под еще один туалет.

Работы по изменению планировки нельзя проводить без наличия разрешительных документов от местных властей. Проблема в том, что далеко не все владельцы жилых помещений могут отличить перепланировку от ремонта.

Существует определенная градация ремонтных работ в пределах квартиры:

Косметический ремонт. В жилом помещении проводятся отделочные работы, к которым относятся замена покрытий пола, потолка и стен. Для этого собственнику квартиры не нужно собирать разрешения и согласовывать проводимые работы. Не требуется этого и для замены сантехники, установки и замены встроенной мебели;
Средний ремонт. Во время него допускается замена несущих перегородок, замуровывание проемов (оконных, дверных), монтаж или демонтаж сантехнического оборудования. При этом должны быть сохранены существующие стояки с холодной и горячей водой, а также канализации. Если в квартире планируется проведение перечисленных выше работ, то необходимо сначала их согласовать;
Капитальный ремонт. Запрещено начинать работы без разрешительной документации и согласования конкретных действий. В результате, квартира переустраивается, у нее меняется планировка. К данному пункту относятся любые действия с несущими конструкциями, как вертикальными, так и горизонтальными;
Запрещенный ремонт. В данную категорию отнесены все работы, противоречащие законам Российской Федерации. Если запрещенные работы были сделаны владельцем квартиры, то впоследствии узаконить «постфактум» перепланировку будет невозможно. Проблемы всплывут при любых дальнейших сделках с недвижимостью (например, при продаже или приватизации).

Изменение планировки жилого помещения условно делят на простое и сложное. К первому типу относят работы, связанные с переносом и установкой несущих перегородок, созданием в них дверных проемов и т.д.

В результате перекрытия, они не получают дополнительную нагрузку. Заделывание дверного проема также относят к простой перепланировке. Для выполнения работ, в большинстве случаев, достаточно эскиза.

Увеличение жилплощади за счет присоединения иных помещений, относят к сложной перепланировке. Для выполнения работ необходимо составление проекта.

Перепланировка — не единственный термин, обозначающий сложные работы в квартире. Изменения в жилом помещении, которые нельзя проводить без согласования, могут относиться к «переустройству» и «реконструктивным работам».

Если в результате ремонта переносится или меняется электрооборудование, сантехника или инженерные коммуникации, то его обозначают термином переустройство.

Следующий вид работ может проводиться как самостоятельно, так и совместно с предыдущими. К реконструктивным работам относят любые изменения, которые отражаются на внешнем облике здания или его несущих элементах.

Разрешительная документация

Владелец жилого помещения, решившегося на перепланировку, может пойти двумя разными путями оформления вносимых изменений:

Получить разрешение компетентных органов и выполнить работы по изменению планировки;
Сделать перепланировку самовольно, а затем попытаться ее узаконить.

Первый путь более простой. Получить разрешение на планируемые работы потребует меньше усилий, чем попытки узаконить произведенные изменения.

Собственник, решивший пойти вторым путем, может столкнуться с тем, что выполненные работы будут отнесены к запрещенным, в оформлении ему откажут и обяжут привести квартиру в изначальное состояние.

Законный путь получения разрешения на изменение планировки

Для согласования предстоящих изменений и получения разрешительных бумаг, собственник должен проделать определенные шаги.

Сначала ему предстоит принести местным органам власти следующий пакет бумаг:

Заявление о перепланировке (переустройстве) жилого помещения. Оформляется в соответствии с существующей формой;
Документы на недвижимость;
Проект изменения планировки, который оформлен надлежащим образом. Документ должен быть создан организацией, имеющей действующую лицензию;
Техпаспорт на жилое помещение. Получить его можно в БТИ;
Заключение местного органа по охране памятников истории, архитектур и культуры, если здание находится в их ведении. Бумага должна содержать резолюцию, разрешена ли в указанной квартире перепланировка или нет.

После этого необходимо взять разрешение на перепланировку жилого помещения. Решением вопроса занимаются в администрации района.

Закон обязывает чиновников дать ответ в течение 1,5 месяцев со дня подачи всех перечисленных выше бумаг. Получив документ с положительным решением, можно приступать к ремонту.

Следующая организация, в которую необходимо обратиться собственнику — БТИ. Посетить ее необходимо уже по окончании ремонтных работ.

Здесь нужно заявить о требующейся внеплановой инвентаризации жилого помещения. Сотрудники организации на месте сверят размеры в проекте и в натуре, после чего выдадут заключении об их соответствии.

За новыми бумагами в БТИ необходимо явиться по истечении 10 дней после составления акта осмотра и проведения замеров.

Далее нужно взять в администрации района приказ о том, что жилье может быть оставлено с новой планировкой.

Внеся корректировки в технические бумаги на квартиру, Бюро технической инвентаризации выдаст техплан жилого помещения. В большинстве случаев, выдается электронный вариант с двумя бумажными экземплярами.

В кадастровой палате оформляется новый кадастровый паспорт. Документ может быть получен на руки в тридцатидневный срок.

Последним шагом на пути узаконивания перепланировки является обращение в Росреестр за новым свидетельством о госрегистрации права собственности на квартиру.

Для этого потребуется новый кадастровый паспорт и правоустанавливающие бумаги на жилье.

Только после этого можно смело заявить, что перепланировка выполнена в соответствии с требованиями закона. Весь процесс затянется на несколько месяцев, не считая времени самого ремонта. Однако узаконить изменение планировки, сделанное самовольно, намного труднее.

Причины, по которым не рекомендуется осуществлять изменение планировки без разрешительных документов:

Возможно, какое-то время сделанные изменения можно скрывать от государственных органов. Но однажды легализацией перепланировки заняться придется. Без разрешительных документов, с жилой недвижимостью нельзя совершать никаких юридических действий (продажа, наследование, дарение, приватизация и пр.). Не стоит забывать о существовании контролирующих органов государственной власти. Если они получат информацию о самовольной перепланировке, то владельцу квартиры останется два пути: легализовать изменения или вернуть жилье в изначальное состояние;
Незаконная перепланировка — основание для привлечения собственника жилья к административной ответственности;
Не все изменения подлежат узакониванию. Некоторые из них снижают несущую способность элементов здания или ухудшают его эксплуатационные свойства. Такие самовольные изменения придется устранять, т.е. приводить квартиру в соответствие типовом проекту.

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Легализовать самовольную перепланировку можно двумя способами:

Через подачу искового заявления в суд. Данный способ применяется чаще всего;
Через хождение по инстанциям. Административная процедура будет назначена органами местного самоуправления. Этот путь схож с процедурой получения разрешения на еще не сделанную перепланировку.

Инстанции, которые предстоит пройти

Сначала определимся с тем, какие структуры работают с вопросами узаконивания перепланировок жилых помещений в многоквартирных домах: отдел по капитальному строительству при администрации района или города и Жилинспекция. В указанные органы нужно явиться с техпаспортом на квартиру и поэтажным планом дома с экспликацией.

На имеющихся типовых планах и схемах жилого помещения, обозначаются все сделанные изменения геометрии квартиры.

Данную работу может выполнить технический специалист БТИ после выезда на место и проведения замеров.

В результате, на руках у собственника будут чертежи, на которых красным цветом обозначены отклонения от типового проекта.

Какие еще нужны бумаги?

Эскиз перепланировки — еще один важный документ для прохождения процедуры узаконивания. Если есть возможность, то сделать его можно своими силами.

При необходимости, можно обратиться в специализированную организацию. В последнем случае, стоит взять у них копии лицензий на выполнение таких работ.

Подготовленный проект подлежит согласованию в различных инстанциях, среди которых СЭС, Роспотребнадзор, Госпожнадзор, Управление по архитектуре и планированию.

Владелец занимается этим самостоятельно или доверяет фирме, занимающейся составлением проектной документации.

В основе проекта, создаваемого силами собственника, лежит поэтажный план здания. В последнем красными линиями обозначаются зоны, в которых в конструктивные элементы были внесены изменения.

Подготовка пакета бумаг

Для согласования самовольной перепланировки в государственных структурах, потребуется собрать и подготовить следующие документы:

Заявление об изменении планировки квартиры;
Выписку из домовой книги;
Правоустанавливающий документ на жилье. Если подается копия, то предварительно заверенная у нотариуса;
Согласие владельцев всех помещений в доме, если перепланировка затронула общедомовое имущество, которое стало частью квартиры;
Согласие всех граждан, проживающих в квартире, если последняя предоставлена на основании договора социального найма;
Технический паспорт на жилое помещение и планы этажей дома с экспликацией;
Эскиз или проект произведенных изменений геометрии квартиры;
Договор на оказание услуг, если проект составлен третьими лицами;
Заключение государственных органов о соответствии жилья их требованиям;
Технический документ, свидетельствующий о том, что осуществленное изменение планировки допустимо и безопасно для здания в целом.

Если гражданин предоставит полный пакет документов, то государственный орган может сразу начать согласовывать самовольную перепланировку. Недостающие бумаги могут быть запрошены без участия заявителя.

Взаимодействие между ведомствами регламентируется отдельным соглашением. Доказательством того, что бумаги приняты, служит расписка с указанием даты и фамилии должностного лица.

Результат согласования

Переданные документы проверяются, и начинается процесс согласования. Результатом деятельности госоргана является решение о том, что либо внесенные изменения прошли согласование, либо нет.

Законодательство отводит на это 45 календарных дней с момента получения полного пакета документов. Если бумаги подавались при посредничестве многофункциональных центров, то отсчет начинается со дня передачи заявления с приложениями в государственный орган.

О принятом решении заявителя обязаны поставить в известность в течение трех рабочих дней.

Судебный порядок согласования

Каким образом легализовать перепланировку в жилом помещении через обращение в суд?

Исковое заявление подается в двух случаях:

Если в госорганах, занимающихся согласованием, решили, что в данном случае провести административную процедуру невозможно. Тогда собственник квартиры подает исковое заявление в суд по месту нахождения недвижимости, с требованием сохранить жилое помещение в измененном состоянии;
Если в государственном органе отказали в согласовании, а собственник с этим не согласен, тогда владелец жилья в судебном порядке оспаривает решение государственного органа, занимавшегося согласованием. Иск подается в судебный орган по месту нахождения отказавшей структуры или по месту регистрации заявителя. На обжалование принятого решения, у гражданина есть три месяца. Срок отсчитывается со дня получения извещения о принятом решении.

В суд необходимо предоставить следующие документы:

Исковое заявление;
Квитанцию об уплате государственной пошлины. Налоговый кодекс устанавливает ее в размере 300 рублей;
Правоустанавливающие бумаги на квартиру;
Технический паспорт на жилье, план этажей и экспликация;
Проект перепланировки или чертеж;
Заключения государственных надзорных органов;
Договор с фирмой, занимавшейся составлением проекта;
Иные документы, которые заявитель сочтет необходимыми для отстаивания своей позиции.

Истец обязан предоставить все перечисленные выше бумаги в оригиналах. Допускается предоставление заверенных в нотариальном порядке копий. Ответчику достаточно принести копии.

Дата проведения судебного заседания определяется судом после того, как все бумаги будут поданы.

В ходе процесса, заявителю необходимо отстоять свою точку зрения, обосновав следующие положения:

Самовольная перепланировка безопасна для окружающих, не нарушает их права и не противоречит их интересам;
Изменения в конструкции жилого помещения выполнены в соответствии со СНиП;
До производства работ по изменению планировки квартиры, предпринимались действия, направленные на получение разрешения.

В ходе судебного разбирательства, может быть назначена экспертиза объекта. Цель ее проведения — подтвердить или опровергнуть сведения о том, что жилое помещение безопасно для жителей и соответствует СНиП.

Обследование объекта с целью получения экспертного заключения происходит за счет стороны, выступившей с соответствующим ходатайством.

Постановление суда, вынесенное по результатам рассмотрения дела, узаконивает произведенные архитектурные изменения либо отказывает в этом.

На обжалование вынесенного решения в апелляционном порядке, истцу и ответчику дается 30 дней. Если ни одна из сторон не подала соответствующего заявления, постановление вступает в законную силу.

Если истец выиграл дело, то с полученным на руки решением, ему необходимо явиться в бюро технической инвентаризации.

Сотрудники организации на основании имеющегося судебного решения, вносят необходимые коррективы в технический паспорт на жилое помещение.

Документы с внесенными изменениями собственник квартиры может получить на руки для получения в Росреестре нового свидетельства о праве собственности.

Дорогие читатели!

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Вы поставили перед собой цель – сделать перепланировку своей квартиры. Что нужно знать тем, кто решил сделать перепланировку. Первое — получить разрешение на эту процедуру, чтобы не быть оштрафованным. какие документы нужно собрать для получения разрешения на перепланировку?
1. Технический паспорт жилого помещения. Получить его можно в БТИ. Если он находится у вас и там прописан раздел 1 «Сведения адресного и технического учета», то обращаться не нужно

2. Сделать проект перепланировки. Проект дома находится у автора или в проектной организации — члена СРО. Вам надо получить этот документ и нужно заказать на его основе план-схему перепланировки, где будут начерчены все несущие и не несущие конструкции. Этот документ поможет вам избежать «красных» стен. Имейте ввиду, что у компании должны быть хорошие отзывы и она должна иметь допуск к подобного рода работам. Как правило, в БТИ дают перечень таких организаций.
3. Пакет документов необходимо представить в жилищную инспекцию или МФЦ. Какие документы должны войти в состав пакета, для разрешения перепланировки квартиры многоквартирного дома, установлены ЖК РФ:

заявление;

правоустанавливающие документы на помещение;

проект переустройства и (или) перепланировки помещения;

технический паспорт жилого помещения (квартиры) (для нежилых помещений – поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану, выписку из технического паспорта строения, справку о состоянии здания/помещения);
согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), если квартира находится в социальном найме (для нежилых помещений – согласие собственника помещения).

Для объектов культурного наследия в соответствии со статьей 44 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации» вместо проекта переустройства и (или) перепланировки в многоквартирном доме представляется проект приспособления для современного использования.
Если в вашей планировке задействовано общедомовое имущество (лестницы, окна, цокольные этажи), пакет документов будет больше. При планировании производства работ, проведение которых связано с передачей в пользование части общего имущества, заявитель дополнительно представляет:
— план объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения (здания, строения)), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
— копию (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке;
— копию (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества, используемого при переустройстве и (или) перепланировке помещений, в случае, если его заключение предусмотрено решением общего собрания собственников помещений;

документ, удостоверяющий право на земельный участок, в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещений, связанные с передачей в пользование части общего имущества, предусматривает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания;

— кадастровый паспорт земельного участка в случае, если предусматривается создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания.

Перепланировку квартиры можно сделать и без разрешения в случаях:
— косметического ремонта,

— заменой наружных элементов без их изменения (цвет, рисунок),

— замены встроенной мебели,

— перестановку напольных электроплит на кухне,

— установку антенн или сплит систем на фасаде здания,

— устройство дверей без изменения площади помещений,

— замена материала балкона и лоджий.

Так же можно выполнить работы без проекта с последующим оформлением:
— перестановку сантехники в пределах ванной,

— заделать дверной проем в несущей стене,

— застеклить в соответствии с типовым проектом лоджию или балкон,

— изменение тамбуров без увеличения площади,

— устройство перегородок, например, из однокомнатной квартиры сделать двухкомнатную,

— разборка перегородок, кроме межквартирных,

— устройство проемов.

Работы, связанные с несущими конструкциями, или изменяющие внешний облик -например, перенос ванной комнаты, можно делать только с оформлением проекта.

Так же есть перечень работ, которые категорически запрещены, к ним относят работы, которые могут нанести вред жизни и здоровью жильцов, вред зданию и мешают для комфортного проживания других людей (обустройство нежилых помещений, снос несущей стены и т.д.).

Чего категорически нельзя делать при перепланировке квартиры. Пункты, запрещенные законом:
— Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднение доступа к инженерным коммуникациям, отключающим устройствам и другие мероприятия (работы), вызывающие ухудшения условий эксплуатации многоквартирного дома и проживания граждан.

— Переустройство помещений или смежных с ним помещений, при котором они могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.

— Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.

— Установление отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

— Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

— Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

— Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления на лоджии, балконы и веранды.

— Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.

— Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

— Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

— Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).

— Перевод технических подполий в подвалы.

— Устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах.

— Переустройство и (или) перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

— Мероприятия (работы) по переустройству и (или) перепланировке в домах, признанных в установленном порядке аварийными.

— Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия).

— Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери.

— Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ ТОТ, КТО РЕШИЛ СДЕЛАТЬ НЕЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ.

Продать квартиру вы не сможете, так как перед продажей вам нужно будет получить заключение БТИ (жилищная инспекция). А они уже придут к вам с план-схемой квартиры и выявят все «красные» стены — то есть то, что вы снесли или сместили самостоятельно. Тут два варианта исхода события:

Если вы не задели несущие конструкции, то вам нужно будет оформить сделанную незаконно перепланировку. Кстати, следите на сайте вашей жилищной инспекции, иногда они объявляют амнистию тем, кто сделал незаконно перепланировку.
Если вы сделали перепланировку однокомнатной, двухкомнатной, трехкомнатной, в общем, не суть, квартиры, задели несущие конструкции, то вам грозит штраф.

За незаконное переустройство или перепланировку предусмотрено наказание в соответствии с Кодексами о правонарушениях и жилищном. Лицо, нарушившее закон должен вернуть помещению первоначальный облик. По решению суда можно оставить перепланировку, если она не наносит вред окружающим, при отказе вы можете лишиться своего имущества с выплатой вам средств вырученных с торгов.