Энциклопедия МИП » Земельное право » Земельные споры » Перераспределение земельных участков
Суть правовой категории «перераспределение земельных участков» раскрыта в ст. 11.7 Земельного кодекса РФ. В результате этого юридически значимого события из нескольких ранее существовавших смежных участков образуются новые.
Перераспределение земельных участков: определение, особенности
Элементарной единицей земельного фонда России признается участок земли. Как объект гражданских и земельных правоотношений он обладает такими характеристиками, как границы, площадь, целевое назначение, виды разрешенного использования. Участок не является чем-то неизменным. Он может быть образован, изменен или ликвидирован.
Суть правовой категории «перераспределение земельных участков» раскрыта в ст. 11.7 Земельного кодекса РФ.
В результате этого юридически значимого события из нескольких ранее существовавших смежных участков образуются новые. В такой трансформации может учувствовать неограниченное количество участков. Все они как самостоятельные объекты гражданских прав прекращают существование в связи с образованием новых.
Особенности перераспределения земельных участков таковы:
- Такого рода трансформации характерна множественность на всех стадиях процедуры. Ситуация, в которой из одного участка образуются несколько, именуется разделением. Если же результатом действий заинтересованных лиц является создание одного участка из нескольких исходных, речь идет об объединении.
- Как и объединение, перераспределение может касаться исключительно смежных участков. При этом смежными считают соседние участки, часть границ которых совпадает.
- Количество участков, создаваемых в результате перераспределения, может отличаться от исходного. Но даже если оно совпадает (например, из двух «старых» участков образуются два «новых»), их границы изменятся. Может существенно варьироваться площадь участка.
Перераспределение как способ образования земельных участков
Передел представляет собой один из способов создания участков наряду с объединением, разделением и выделом (ст. 11.2 ЗК РФ).
Суть такой трансформации легче всего уяснить путем сравнения. Перераспределение позволяет добиться того же эффекта, какой имеет последовательное объединение и новый раздел.
Логический объем рассматриваемого понятия таков: перераспределение = объединение + разделение. Однако для заинтересованных лиц перераспределение предпочтительней, поскольку позволяет произвести все необходимые действия (объединение и раздел) в ходе процедур одного цикла.
Если бы законодатель не предусмотрел существование перераспределения, для достижения нужного эффекта правообладателям пришлось бы дважды последовательно проходить все бюрократические процедуры:
- инициировать принятие административного акта либо заключать сделку (сначала об объединении, позже о новом разделе);
- разрабатывать проектную документацию и проводить межевание;
- регистрировать новые участки (сначала объединенный, потом разделенные) в органах ГКН, ЕГРП.
Юридические режимы перераспределения участков, пребывающих в частной и публичной собственности, существенно различаются. Правовым основанием в первом случае признается гражданское соглашение, во втором – административный акт компетентного органа.
Сохранение прав и обременений при перераспределении участков
Возникновение и сохранение права собственности на образуемые при распределении участки осуществляется согласно правоустанавливающему документу (решение компетентного органа либо соглашение частных собственников) и статей 11.4 — 11.7 ЗК РФ. У гражданина, которому исходный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование в результате преобразования, возникает аналогичное право на участок другой площади и конфигурации.
Точно так же обстоит дело с правами наследуемого владения и безвозмездного пользования. Иными словами, при перераспределении объект владения изменяется, а суть права остается прежней.
Сервитуты (право беспрепятственного прохода, проезда, прогона скота, доступа к водоемам) и другие обременения переходят с исходных участков на вновь созданные в прежних границах.
Ст. 11.8 ЗК РФ специально защищает права арендаторов. Согласно предписаниям п. 4 указанной статьи в случае преобразования арендуемых участков, граждане вправе перезаключать договора на прежних условиях без проведения новых торгов, аукционов или конкурсов.
Реализация преимущественного права осуществляется на основании ст. 621 Гражданского кодекса РФ. Необходимость перезаключения арендного договора (невозможность внесения изменений в существующий) обусловлена изменением его предмета.
Цель перераспределения земельного участка
Существует множество разноплановых жизненных ситуаций, в которых необходимо перераспределение земельных участков. Первый вариант: конфигурация и расположение участка усложняют его использование по целевому назначению.
Возможные причины:
- неудачная форма, изломанная линия границы;
- вкрапления/вклинивания смежных участков;
- логистические сложности;
- необходимость использования чужого участка для подвода и обслуживания коммуникаций;
- отсутствие выхода к дорогам общего пользования;
- неудобный подход/подъезд.
Зачастую собственника устраивает конфигурация участка, однако его площадь является недостаточной. В этом случае можно оформить «прирезку» к участку за счет земель соседа.
Чтобы сделать собственника смежного участка более уступчивым, необходимо предложить ему денежную или иную компенсацию. Договоренность о новом разделе земель и размере доплаты оформляется соглашением.
До недавнего времени по общему правилу перераспределение возможно было только между землями одной формы собственности. В связи с изменениями, внесенными в Земельный кодекс Федеральным законом №171 от 23.06.2014 г., частный собственник участка вправе претендовать на оформление «прирезки» за счет земель, принадлежащих государству или территориальной общине.
В частности, можно оформить самовольно захваченные смежные земли. За их присоединение к существующему участку в местный бюджет вносится плата, порядок расчета которой установлен соответствующим муниципалитетом. В большинстве случаев стоимость «прирезки» оказывается ниже рыночной.
Правила перераспределения земельных участков
Передел осуществляется согласно общим правилам, оговоренным ст. 11.2 ЗК РФ. Специальные нормы применяются в случае, если в процедуре перераспределения задействованы искусственно созданные земли либо в результате перераспределения создаются многоконтурные участки.
Передел осуществляется в процессе землеустройства. С точки зрения заказчика эти работы направлены на установление границ участков на местности, описание их местоположения. В глобальном масштабе землеустроительные мероприятия призваны обеспечить организацию рационального землепользования и охраны земель.
Регламентация землеустройства, помимо ст. 68, 69 ЗК РФ обеспечивается профильным законом №78 «О землеустройстве», множеством правительственных и ведомственных подзаконных актов. Установление границ участка, образованного в результате перераспределения в натуре, выполняется по координатам характерных точек. Сведения о них содержаться в госкадастре недвижимости.
Участки, образованные в результате перераспределения, должны соответствовать общим требованиям, оговоренным ст. 11.9 ЗК РФ. Они касаются:
- непревышения граничного размера объектов, могущих передаваться в частное владение (устанавливается муниципальными градостроительными регламентами);
- непересечение границ муниципальных образований, населенных пунктов, лесничеств, территориальных зон;
- неущемление прав собственников недвижимости, расположенных на исходных участках, а также иных правообладателей;
- границ и расположения вновь образуемого участка, недопустимости чересполосицы, вкрапливания или иных недостатков, препятствующих рациональному землепользованию.
Распределение земельных участков, находящихся в частной собственности на основании соглашения
На текущий момент перераспределение земельных участков чаще всего регистрируется в отношении частных владений. В результате процедуры у заинтересованных лиц возникают права собственности на преобразованные участки.
Юридическим основанием передела служит соглашение, заключенное между собственниками соседних участков по правилам Земельного кодекса России (п. 2 ст. 11.7 ЗК). Оно может представлять собой:
- отдельный самостоятельный договор;
- часть комплексной гражданско-правовой сделки (купли-продажи, мены, дарения).
На соглашения об образовании новых участков путем преобразовании распространяется принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ). При этом договор не может противоречить земельному законодательству и публичному порядку. Его нотариальное удостоверение не является обязательным, может проводиться по желанию и на средства сторон. Сделка вступает в силу при условии ее государственной регистрации в ЕГРП (ст. 164 ГК РФ).
Перераспределение земельных участков муниципальной и частной собственности
Основания передела земель, пребывающих в публичной собственности, оговорены ст. 39.27 ЗК РФ. Допускается перераспределение муниципальных земель и участков:
- не предоставленных в пользование частным лицам и при этом не обремененных правами сторонних лиц (сервитут не учитывается);
- предоставленных на одном виде права одному лицу (с его согласия).
Если перераспределение производится на основании проекта межевания, соответствующее соглашение или решение об образовании новых участков должно содержать ссылку на административный акт, которым этот проект утвержден. Если передел проводится согласно схеме расположения участка на кадастровом плане, такая схема прилагается к соглашению либо решению муниципалитета и утверждается им же.
Правовое регулирование передела земель муниципальной и частной собственности между собой претерпело значимые изменения в связи с принятием Федерального закона № 171 от 23.06.14 г. Согласно ст. 39.28 ЗК РФ в действующей редакции, процедура возможна, когда:
- исходные участки расположены в пределах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии, при условии, что цель передела – приведение границ существующих участков в соответствие с проектом межевания территории;
- осуществляется приведение границ частных участков в соответствие с ранее утвержденным проектом межевания с целью исправления таких недостатков как чересполосица, изломанность границ, вклинивание, вкрапливание при условии, что после передела площадь частного земельного участка не превысит граничных лимитов;
- осуществляется перераспределение муниципальных земель и участков, предназначенных для ведения огородничества, садоводства, личного подсобного или дачного хозяйства;
- преобразование связано с изъятием участков для муниципальных нужд для строительства линейных и других капитальных объектов недвижимости.
Перераспределение земельных участков, находящихся в частной и публичной собственности, подразумевает подписание соглашения. Перераспределение может осуществляться на основании (одно из двух):
- проекта межевания территории;
- схемы расположения участка на кадастровом плане.
К соглашению в обязательном порядке прилагается кадастровый паспорт участка. Если передел предполагает увеличение площади земельного участка, находящегося в частной собственности, заинтересованное лицо вносит плату, порядок расчета которой устанавливается муниципалитетом.
Порядок перераспределения земельных участков разных форм собственности: общие положения
Правила и процедура передела земель напрямую зависят от формы собственности. Если исходные участки находятся в частных руках, инициатива может исходить от владельца любого из них. Остальные правообладатели вправе, но не обязаны соглашаться. Споры разрешаются в суде. Процедура переговоров не подвержена бюрократическим формальностям: допустимы официальные письма, устные предложения.
Кадастровые работы по переделу участков частные собственники поручают специализированной организации. На основании полного пакета технической, правоустанавливающей и правоудостоверяющей документацией они обращаются в органы госкадастра и регистрации прав на недвижимость.
Если все преобразуемые участки подведомственны одному органу госвласти или муниципалитету, преобразование происходит по его решению. Он же ответственен за разработку земельно-кадастровой документации, инициацию внесения соответствующих сведений в ГКН, ЕГРП.
Перераспределение земельных участков, распоряжение которыми находится в компетенции нескольких муниципалитетов, происходит по соглашению между ними. Административное соглашение также необходимо, когда перераспределяются земли или участки муниципальной и госсобственности между собой. Документ должен определять:
- взаимные обязательства по организационному и финансовому обеспечению образования участков;
- распределение издержек на выполнение кадастровых работ;
- сведения о правах, возникающих на вновь образуемые участки.
Частные лица, заинтересованные в перераспределении участков с участием муниципальных земель, обращаются в муниципалитеты с заявлением. Если оно не соответствует требованиям, не сопровождено необходимой документацией, документ возвращается заявителю. Если оснований для возврата нет, на протяжении следующих 20 дней компетентный орган рассматривает заявление по сути. Результатом может стать:
- утверждение схемы расположения участка;
- согласие на заключение соглашения о перераспределении участков согласно проекту межевания территории;
- мотивированный отказ.
Регистрация перераспределения земельных участков
Правила кадастрового учета передела участков оговорены 221-ФЗ «О госкадастре недвижимости». Данные, внесенные в госкадастр недвижимости при постановке на учет вновь образуемых объектов, носят временный характер.
Они обретают постоянство с момента госрегистрации прав в ЕГРП. Временные данные аннулируются и исключаются из госкадастра в случае, если преобразуемые участки не были поставлены на учет в ЕГРП на протяжении 2-х лет.
Процедура госрегистрации прав на участки, образуемые при перераспределении, оговорены 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Внесение сведений осуществляется в заявительном порядке, на основании надлежащего пакета бумаг.
Основным правоустанавливающим документом может быть решение административного органа либо соглашение правообладателей. Исключение из реестра сведений о преобразуемых «старых» участках и внесение данных о «новых» вновь созданных проводится при наличии необходимой технической и кадастровой документации.
Отказ в перераспределении земельного участка
Перечень обстоятельств, препятствующих заключению административного соглашения о перераспределении земель муниципальной и госсобственности, оговорен ст. 39.27 ЗК РФ. Это:
- отсутствие письменного согласия лица, в пользование которого находится один из исходных участков;
- предусмотрен передел объектов, хотя бы один из которых выставлен на аукцион;
- в отношении одного из исходных участков принято решение о предварительном согласовании предоставления, и срок его действия не истек;
- границы исходного участка подлежат уточнению;
- имеются основания для отказа в утверждении схемы расположения участка (перечень которых дан в ст. 11.10 ЗК РФ);
- в отношении одного из исходных участков подано заявление о предоставлении, и оно находится на рассмотрении.
Отказ в перераспределении участков, находящихся в частной и публичной собственности, последует при отсутствии:
- оснований для передела, исключительный перечень которых содержит ст. 39.28 ЗК РФ;
- нотариально удостоверенного согласия всех правообладателей.
Отказ ждет частное лицо, обратившееся в муниципалитет за переделом участков в случае, если по его окончании в частных руках окажутся земли и участки:
- превышающие гранично допустимые размеры;
- ограниченные в обороте;
- зарезервированные для публичных нужд;
- в отношении которых оглашено извещение о проведении аукциона;
- касательно которых принято решение о предварительном согласовании предоставления или получено заявление по этому поводу.
Отказ в перераспределении может быть дан:
- если муниципальные земли, которые подлежат передаче в частные руки в ходе передела, могут стать самостоятельным полноценным земельным участком;
- границы исходного объекта, находящего в частной собственности, подлежат уточнению на основании Закона №221 «О госкадастре недвижимости»;
- есть основания к отказу в утверждении схемы расположения участка, документ разработан с нарушениями требований к особо охраняемым природным территориям;
- хотя бы один из образуемых участков расположен в границах территории, касательно которой утвержден проект межевания территории.
Отказ в заключении соглашения о переделе должен быть мотивированным. Примечательно, что отсутствие в госкадастре недвижимости сведений о местоположении земельного участка, находящегося публичной собственности, самого по себе не считается основанием для отказа в перераспределении.
Выполнение кадастровых работ в этом случае обеспечивает заявитель. По решению органа власти он же обращается с заявлением о кадастровом учете.
Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. При этом, исходя из положений ст. 130 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки являются объектами недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации.
Согласно ч. 7 — 9 ст. 38 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Образование земельного участка представляет собой создание нового объекта недвижимого имущества в результате:
- преобразования существующих земельных участков путем их раздела, объединения, перераспределения или выдела из них нового земельного участка;
- образования нового земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Специальные правовые нормы, регулирующие образование земельных участков из участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены в ст. 11.3 ЗК РФ.
Образование земельного участка осуществляется в процессе землеустройства путем определения границ образуемого участка в установленном порядке.
Особенности осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости установлены в ст. 24 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Следует обратить внимание на то, что в соответствии с ч. 4 указанной статьи внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер.
Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в ч. 3 ст. 24 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем исключения таких сведений из государственного кадастра недвижимости, направляет в установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений порядке документы, представленные в соответствии со ст. 22 указанного Федерального закона вместе с заявлением о кадастровом учете этого объекта недвижимости, по указанному в данном заявлении почтовому адресу.
Поскольку в результате образования земельного участка возникает новый объект гражданских прав, постольку права на данный объект подлежат государственной регистрации. Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, установлены в ст. 22.2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:
- решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
- соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
- иной документ, на основании которого в соответствии с ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.
В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
При этом не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.
В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Исключение составляет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. В этом случае применяется порядок, предусмотренный ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Споры об образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.
Как получить земельный участок в аренду или собственность: Видео
В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель другой категории. Неделимым признается участок, если его невозможно разделить на условиях делимого.
Цены:
| 5 | Подготовка межевого плана по разделу земельного участка (для физ. лиц) | 1 объект | от 10 000 | от 1,5 недель | Стоимость зависит от площади и конфигурации исходного участка, и от необходимости выезда геодезистов. |
| 6 | Подготовка межевого плана по разделу земельного участка (для юр. лиц): | до 50 участков | участок — 1 800 | от 2 недель | Общая стоимость работ не ниже 20 000 руб. Стоимость зависит от площади и конфигурации исходного участка, и от необходимости выезда геодезистов. |
| от 50 до 100 участков | участок — 1 500 | ||||
| от 100 до 200 участков | участок — 1 200 | ||||
| от 200 участков | участок — 900 | ||||
| 7 | Подготовка межевого плана по перераспределению земельных участков | 1 объект | от 10 000 | от 1,5 недель | Стоимость зависит от площадей и количества перераспределяемых участков, и от необходимости выезда геодезистов. |
| 8 | Подготовка межевого плана по объединению земельных участков | 1 объект | от 10 000 | 1,5 недели | Стоимость зависит от площадей, конфигурации и количества объединяемых участков. |
Способы образования
земельных участков предусмотрены
статьей 11.2 Земельного кодекса Российской
Федерации, согласно которой земельные
участки образуются при разделе,
объединении, перераспределении земельных
участков или выделе из земельных
участков, а также из земель, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности.
Земельные участки
образуются или из существующих других
земельных участков (путем раздела,
объединения, перераспределения или
выдела из уже существующих земельных
участков), или впервые из земель,
находящихся в государственной или
муниципальной собственности.
По общему правилу,
предусмотренному Земельным кодексом,
земельные участки, из которых при
разделе, объединении, перераспределении
образуются земельные участки, прекращают
свое существование с даты государственной
регистрации права собственности и иных
вещных прав на все образуемые из них
земельные участки.
Способы образования
новых земельных участков регламентированы
№221-ФЗ от 24.07.2007г «О государственном
кадастре недвижимости»:
1) образование
земельных (земельного) участков из
земель государственной, земель субъекта
федерации, земель муниципального фонда
или из земель собственность на которые
не определена;
2) из учтенного
земельного участка (земельный участок,
сведения о котором внесены в государственный
кадастр недвижимости и границы которого
трактуются однозначно в соответствии
с нормативной точностью для земель
данной категории) путем выделения или
деления исходного на два и более земельных
участка. В этом случае исходный земельный
участок именуется преобразуемым
земельным участком;
3) из учтенных
земельных участков путем объединения
двух и более земельных участков;
4) из земельных
участков путем выделения земельной
доли право на которую подтверждено
должным образом.
Во всех случаях
при проведении кадастровым инженером
кадастровых работ по формированию
нового земельного участка оформляется
межевой план.
Следует
иметь ввиду, что, при образовании
земельного участка путем объединения
двух и более земельных участков
кадастровые номера, выданные земельным
участкам из которых происходит образование
нового земельного участка, прекращают
свое существование, а вновь образованному
земельному участку присваивается новый
кадастровый номер. Подобное прекращение
действия кадастрового номера происходит
и в случае выделения из одного земельного
участка двух и более земельных участков,
а новым объектам недвижимости присваиваются
новые кадастровые номера.
Требования к
образуемым и измененным земельным
участкам, определенные Федеральным
законом №221-ФЗ
от 24.07.2007г «О государственном кадастре
недвижимости»:
1) предельные
(максимальные и минимальные) размеры
земельных участков, в отношении которых
в соответствии с законодательствомо
градостроительной деятельности
устанавливаются градостроительные
регламенты, определяются такими
градостроительными регламентами;
2) предельные
(максимальные и минимальные) размеры
земельных участков, на которые действие
градостроительных регламентов не
распространяетсяили в отношении
которых градостроительные регламентыне
устанавливаются, определяются в
соответствии с настоящим Кодексом,
другими федеральнымизаконами;
3) границы земельных
участков не должны пересекать границы
муниципальных образований и (или) границы
населенных пунктов;
4) не допускается
образование земельных участков, если
их образование приводит к невозможности
разрешенного использования расположенных
на таких земельных участках объектов
недвижимости;
5) не допускается
раздел, перераспределение или выдел
земельных участков, если сохраняемые
в отношении образуемых земельных
участков обременения (ограничения) не
позволяют использовать указанные
земельные участки в соответствии с
разрешенным использованием;
6) образование
земельных участков не должно приводить
к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности
границ, чересполосице, невозможности
размещения объектов недвижимости и
другим препятствующим рациональному
использованию и охране земель недостаткам,
а также нарушать требования, установленные
настоящим Кодексом, другими федеральными
законами.
Правовое регулирование
отношений, связанных с созданием на
водных объектах, находящихся в федеральной
собственности, искусственных земельных
участков для целей строительства на
них зданий, сооружений и (или) их
комплексного освоения в целях
строительства, осуществляется Федеральным
законом №246-ФЗ от 19 июля 2011 года.
Искусственный
земельный участок, созданный на водном
объекте, находящемся в федеральной
собственности — сооружение, создаваемое
на водном объекте, находящемся в
федеральной собственности, или его
части путем намыва или отсыпки грунта
либо использования иных технологий и
признаваемое после ввода его в эксплуатацию
также земельным участком.
Искусственно
созданный земельный участок может
прилегать к существующим земельным
участкам или быть изолированным от них.
Инициаторами
создания искусственных земельных
участков могут быть федеральные органы
исполнительной власти, исполнительные
органы государственной власти субъектов
Российской Федерации, органы местного
самоуправления, физические лица, в том
числе индивидуальные предприниматели,
юридические лица.
Инициатор создания
искусственного земельного участка
осуществляет подготовку проекта
разрешения на создание искусственного
земельного участка на водном объекте,
находящемся в федеральной собственности,
или его части.
Проект разрешения
на создание искусственного земельного
участка на водном объекте, находящемся
в федеральной собственности содержит:
1) указание на
планируемое использование искусственно
созданного земельного участка с указанием
предполагаемого целевого назначения,
в том числе вида, видов разрешенного
использования искусственно созданного
земельного участка. В проекте может
быть указан конкретный объект капитального
строительства, для размещения которого
создается искусственный земельный
участок;
2) планируемое
местоположение искусственного земельного
участка.
К работам, необходимым
для создания искусственного земельного
участка, относятся:
1) подготовка
документации по планировке территории
в планируемых границах искусственного
земельного участка;
2) выполнение
инженерных изысканий для подготовки
проектной документации для создания
искусственного земельного участка;
3) подготовка
проектной документации для создания
искусственного земельного участка;
4) проведение работ
по созданию искусственного земельного
участка (намыв, отсыпка грунта или
проведение работ с использованием иных
технологий).
К заявлению о
выдаче разрешения на ввод искусственно
созданного земельного участка в
эксплуатацию прилагаются следующие
документы:
1) разрешение на
проведение работ по созданию искусственного
земельного участка;
2) акт приемки
искусственного земельного участка (в
случае, если предоставление такого акта
для выдачи разрешения на ввод объекта
в эксплуатацию предусмотрено
Градостроительным кодексом Российской
Федерации);
3) документ,
подтверждающий соответствие искусственного
земельного участка требованиям
технических регламентов и подписанный
лицом, осуществляющим его создание;
4) документ,
подтверждающий соответствие параметров
искусственно созданного земельного
участка проектной документации и
подписанный лицом, осуществляющим его
создание;
5) заключение органа
государственного строительного надзора
о соответствии искусственно созданного
земельного участка требованиям
технических регламентов и проектной
документации, заключение государственного
экологического контроля.
Согласно
приказу
Министерства экономического развития
Российской Федерации от 24 ноября 2008 г.
№412
«Об
утверждении формы межевого плана и
требований к его подготовке, примерной
формы извещения о проведении собрания
о согласовании местоположения границ
земельных участков» определены
основные положения о межевом плане.
Межевой план
представляет собой документ, который
составлен на основе кадастрового плана
соответствующей территории или
кадастровой выписки о соответствующем
земельном участке и в котором воспроизведены
определенные внесенные в государственный
кадастр недвижимости сведения и указаны
сведения об образуемых земельном участке
или земельных участках, либо о части
или частях земельного участка, либо
новые необходимые для внесения в
государственный кадастр недвижимости
сведения о земельном участке или
земельных участках.
В межевой план
включаются сведения о:
1) земельных
участках, образуемых при разделе,
объединении, перераспределении земельных
участков (преобразуемые (исходные)
земельные участки) или выделе из земельных
участков;
2) земельных
участках, образуемых из земель, находящихся
в государственной или муниципальной
собственности;
3) земельных
участках, из которых в результате выдела
в счет доли (долей) в праве общей
собственности образованы новые земельные
участки, а также земельных участках,
которые в соответствии с Земельным
кодексом Российской Федерации и
другими федеральными законами после
раздела сохраняются в измененных
границах, и ранее учтенных (до 1 марта
2008 г.) земельных участках, представляющих
собой единое землепользование (измененные
земельные участки);
4) земельных
участках, в отношении которых осуществляются
кадастровые работы по уточнению сведений
государственного кадастра недвижимости
о местоположении границ и (или) площади
(уточняемые земельные участки).
Межевой план
состоит из текстовой и графической
частей, которые делятся на разделы,
обязательные для включения в состав
межевого плана, и разделы, включение
которых в состав межевого плана зависит
от вида кадастровых работ. При этом в
состав текстовой части межевого плана
обязательно входят титульный лист и
содержание.
К текстовой части
межевого плана относятся следующие
разделы:
1) исходные данные;
2) сведения о
выполненных измерениях и расчетах;
3) сведения об
образуемых земельных участках и их
частях;
4) сведения об
измененных земельных участках и их
частях;
5) сведения о
земельных участках, посредством которых
обеспечивается доступ к образуемым или
измененным земельным участкам;
6) сведения об
уточняемых земельных участках и их
частях;
7) сведения об
образуемых частях земельного участка;
заключение
кадастрового инженера;
9) акт согласования
местоположения границы земельного
участка.
К графической
части межевого плана относятся следующие
разделы:
1) схема геодезических
построений;
2) схема расположения
земельных участков;
3) чертеж земельных
участков и их частей;
4) абрисы узловых
точек границ земельных участков.
При выполнении
курсовой работы был подготовлен межевой
план в связи с образованием земельного
участка путем выдела из земель
муниципальной собственности (Приложение
А). При этом были учтены требования,
предъявляемые к оформлению графической
и текстовой частям межевого плана.
Вы являетесь собственником земельного участка, но вас не устраивают его границы? Подъезд к вашему участку крайне затруднителен? Данные проблемы нередко встречаются на практике.
Исправление данной ситуации возможно посредством перераспределения смежных участков земли, находящихся в собственности вашего муниципального образования. Такой процесс имеет свои особенности, подробная информация о которых содержится в данной статье.
Что такое перераспределение земельных участков с муниципальной землей
Перераспределение земель – это изменение участка, результатом которого является присоединение к участку какой-либо иной территории для достижения определенной цели. Основными способами осуществления данной процедуры являются присоединение земли, находящейся в муниципальной собственности, и покупка части смежного участка у его собственника.
Самое распространенное основание перераспределения – выделение участка из муниципальной или же государственной собственности для передачи гражданам в целях ИЖС, ведения подсобного хозяйства, а также выращивания сельскохозяйственных культур и т. д.
Под прирезкой понимается расширение установленных границ участка посредством присоединения земель, которые уже используются на протяжении определенного времени без документального оформления. Соответственно, в отношении данных земель был осуществлен самовольный захват. Как правило, собственником таких земель является государство.
Не забывайте, что все измерения на местности должен осуществлять исключительно специалист – кадастровый инженер, а перераспределение должно осуществляться фирмой, которая специализируется на геодезической деятельности и имеет на это лицензию.
Основания для перераспределения земельных участков с муниципальной землей
В соответствии со статьей 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, к основаниям для процедуры перераспределения земель относятся следующие:
- Если целью перераспределения является приведение в соответствие межевым планам территорий с особым планом развития, установленном на местном уровне;
- Если целью данной процедуры является исключение чересполосицы или искривлений границ участков. При этом увеличение площади участков не должно превышать определенные величины;
- Если участки, участвующие в перераспределении, могут быть использованы в целях ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, ИЖС. При этом участок должен достигнуть минимального размера по площади;
- Если участок, участвующий в перераспределении, подлежит использованию в целях капитального строительства, в частности, для строительства тех или иных объектов в соответствии с государственными или муниципальными нуждами.
Следует отметить, что приведенный перечень оснований является исчерпывающим и расширен иными основаниями уже быть не может.
Требования к земельным участкам при перераспределении
Для осуществления процедуры по изменению границ участки должны в обязательном порядке соответствовать следующим требованиям:
- должны иметь общую границу;
- должны относиться к одному административному округу;
- должны иметь одинаковую земельную категорию и одинаковый вид допустимого использования;
- их границы должны быть четко определены;
- они должны в обязательном порядке состоять на кадастровом учете.
Основанием для осуществления процедуры является соглашение о перераспределении земельных участков с муниципальной землей. В субъектах Российской Федерации требования к образцу бланка могут существенно различаться.
Особенности перераспределения земельных участков
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае если участок, участвующий в перераспределении, является дачным участком или же относится к садовому товариществу, при перераспределении в обязательном порядке должен учитываться проект межевания территории.
Если предметом перераспределения являются участки, в отношении которых установлено право постоянного бессрочного пользования, направьте запрос в соответствующий орган, который является их непосредственным собственником.
В соответствии со статьей 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации срок, установленный для вынесения администрацией решения по данному вопросу (согласия или отказа, содержащего определенную мотивировку) составляет 30 дней.
Стоит отметить, что в соответствии со статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации те участки земли, с помощью которых были сформированы участки новые, прекращают существовать после регистрации участков новых.
Однако в соответствии с положением статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации при осуществлении выдела территории тот участок, из которого была выделена земля, продолжает существовать с новыми границами, что является неким исключением из общего правила.
Как оформить перераспределение земельных участков с муниципальной землей
Чтобы оформить увеличение вашего участка за счет государственных и муниципальных земель, осуществите следующие действия:
- Подайте соответствующее заявление в администрацию вашего района;
- Дождитесь рассмотрения вашего заявления комитетом по земельным вопросам. Установленный срок для рассмотрения составляет тридцать дней;
- Организуйте кадастровые работы на вашем участке;
- Оформите предварительный межевой план на новый участок;
- Представьте результаты кадастровых работ в комитет по земельным вопросам;
- Подпишите соглашение о перераспределении в исполнительном органе;
- Оплатите перераспределение территории (срок оплаты – тридцать дней с момента подписания соглашения);
- Оформите право собственности на ваш новый участок.
Образец заявления о перераспределении земельных участков
В заявлении с просьбой о перераспределении участков должна в соответствии с пунктом 2 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации в обязательном порядке содержаться следующая информация:
- Сведения о заявителе (паспортные данные, ФИО, адрес);
- Кадастровый номер участка, который будет в дальнейшем перераспределен;
- Кадастровый номер участка, за счет которого будет осуществляться увеличение;
- Реквизиты проекта межевания территории.
Если ваш участок относится к садовому или дачному объединению, сам проект межевания находится в правлении данного объединения или же непосредственно в исполнительном органе, который ранее предоставил землю объединению.
Соглашение о перераспределении земельного участка с муниципальной землей
Следует отметить, что при отсутствии соглашения заключить сделку будет невозможно. Чтобы осуществить перераспределение земельного участка с землей муниципальной, необходим договор между собственником участка и местной администрацией.
Соглашение должно быть составлено письменно и содержать следующие сведения:
- технические характеристики участков;
- информацию о собственниках каждого из участков;
- сведения о правах собственности каждой из сторон на соответствующие участки;
- цель перераспределения.
Документы для перераспределения земельных участков
Приложите к заявлению следующие документы:
- Свидетельство, подтверждающее ваше право собственности на участок;
- Копию вашего паспорта;
- Схему расположения вашего участка;
- Кадастровые документы на ваш участок;
- Документы, на основании которых было установлено ваше право на участок (например, это может быть договор купли-продажи и др.)
С момента осуществления геодезических работ, в результате которых был составлен представляемый вами кадастровый документ, до момента подачи заявления должно пройти не более двух лет.
Схема перераспределения земельного участка с муниципальной землей
Ряд требований предъявляется к оформлению схемы:
- Она должна быть изготовлена на основе топографической съемки. В ней должны быть указаны сведения из кадастрового плана, а также площадь вашего участка;
- Можно изготовить только одну схему для двух и более земельных участков.
Основой для изготовления схемы перераспределения являются следующие документы:
- Кадастровый план;
- Данные из градостроительного органа;
- Документы, устанавливающие права на участок;
- Иные документы.
Документ должен в обязательном порядке содержать сведения о допустимом использовании участка, категории земли, площади и основании перераспределения.
В схему должны быть в обязательном порядке включены следующие части:
- Титульный лист;
- Графическая часть;
- Каталог координат для границ участка.
Если схема подлежит представлению вместе с заявлением об ее утверждении, она должна содержать следующие документы:
- Данные ЕГРН;
- Пояснительную записку;
- Обзорную схему границ участка, на которой указаны все объекты недвижимости;
- Документ, подтверждающий право собственности на участок;
- Согласие иных владельцев земли.
Следует отметить, что все документы должны содержать подпись исполнителя. Оборотная сторона должна содержать штамп «Согласовано», сведения о вас как о заказчике и вашу подпись. Представьте документы в электронном виде.
Общие требования, которые предъявляются к представляемым материалам:
- Текст может быть как написанным от руки, так и напечатанным на компьютере. В первом случае необходимо писать максимально разборчиво и понятно;
- Документ не должен содержать исправления;
- Запрещается наличие карандашных записей в документах;
- Материалы не должны быть тем или иным образом повреждены, все должно быть максимально аккуратно;
- Проверяйте сроки действия каждого документа, они не должны быть истекшими;
- Каждый лист документа должен иметь свой порядковый номер;
- Разделы схемы и иные документы должны содержаться в папке;
- Разделы схемы должны быть оформлены на листах формата А4, а графическая часть может быть представлена на листах формата А3;
- Документы должны быть заверены нотариусом, если это требуется.
Существует ряд требований, предъявляемых к оформлению титульного листа.
Реквизиты:
- Гриф утверждения;
- Название документа;
- Номер листа, содержащего схему, и количество листов данного документа;
- Категория и расположение вашего участка;
- Сведения о заказчике;
- Сведения о лице, осуществлявшем кадастровые работы;
- Площадь участка, а также его допустимое использование;
- Кадастровый номер того участка, который граничит с вашим участком;
- Причина перераспределения территории;
- Расположение участка (обязательно обратите внимание на изменения, внесенные в адресную схему).
В графической части должна содержаться следующая информация:
- Гриф утверждения;
- Название документа;
- Количество листов;
- Номер кадастрового квартала;
- План участков из одного квартала;
- Выписка из ЕГРН;
- Условные обозначения;
- Сведения об исполнителе, его печать и подпись.
В Каталог координат для границ участка должна входить следующая информация:
- Название документа;
- Расположение участка и его наименование;
- Геодезические данные участка, а также его площадь;
- Сведения об исполнителе.
Стоимость перераспределения земельного участка с муниципальной землей
Стоит отметить, что процедура перераспределения земель, в результате которой увеличивается площадь участков, находящихся в собственности у граждан, бесплатной не является.
Размер платы зависит о того, в чьей собственности находится земельный участок, за счет которого площадь вашего участка будет увеличена, и определяется следующим образом:
- В утвержденном Правительством РФ порядке, если участки относятся к собственности Российской Федерации;
- В утвержденном государственным органом субъекта Российской Федерации порядке, если участки находятся в собственности данного субъекта или же собственность на них не разграничена;
- В утвержденном органами местного самоуправления порядке, если имеет место муниципальная собственность на земельный участок.
Например, в Тюменской области Постановлением Правительства «Об установлении порядка определения размера платы за увеличение площади земельных участков» было установлено, что размер платы за процедуру перераспределения, посредством которой будет увеличена площадь частного участка за счет земель, принадлежащих Тюменской области или же тех земель, в отношении которых собственность не разграничена, должен быть определен как разница между кадастровыми стоимостями вновь образованного участка и участка, который находился в частной собственности изначально.
Отказ в перераспределении земельного участка с муниципальной землей
В соответствии с пунктом 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации причинами для отказа в перераспределении являются следующие:
- Расположение на участке, который подлежит присоединению, строений, находящихся в государственной или же муниципальной собственности;
- Нарушения в схеме расположения участка;
- Участок заявителя имеет не уточненные границы;
- Участок, который подлежит присоединению, относится к зарезервированным для государственных нужд землям;
- Площадь вновь образованного участка превышает максимально допустимую величину;
- Новый участок выходит за красные линии границ;
- Отсутствует согласие лиц, которые обладают правами на земельные участки, подлежащие перераспределению;
- Наличие достигнутого ранее соглашения о том, что подлежащий присоединению участок из муниципальной собственности предоставляется в собственность физическому или же юридическому лицу;
- Если участок, подлежащий присоединению, изъят из гражданского оборота или в обороте ограничен.
Следует отметить, что максимальная площадь участка для ведения садоводства или подсобного хозяйства регламентируется на региональном уровне соответствующими актами. В соответствии с пунктом 10 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации отказ должен в обязательном порядке содержать письменную мотивировку.
После устранения данных причин допускается повторная подача заявления.
Пример перераспределения земельного участка с муниципальной землей
Гражданка Мария, проживающая в Тюменской области, заказала в межевой компании геодезическую съемку и план своего участка земли, не указав при этом, что в дальнейшем территория будет перераспределяться вместе с участком земли, который находится в муниципальной собственности. После оплаты услуг и получения дела Мария подала заявление в Росреестр для последующей государственной регистрации участка.
Однако через некоторое время она получила отказ в осуществлении регистрации. Причем отказ был мотивирован тем, что имеет место несоответствие нового участка нормам земельного законодательства и отсутствует предварительное согласование о выделении земли из муниципальной собственности в качестве прирезка.
Проблема заключается в том, что после распределения участок, принадлежащий Марии, увеличивался в площади довольно существенно, а для этого ей необходимо было составить соответствующее соглашение с органом местного самоуправления.
После получения данного решения гражданка снова обратилась в межевую компанию с требованием возврата денежных средств или же осуществления повторной геодезической съемки земли, но в этот раз уже после оформления прирезки.
Исполнителями была осуществлена новая съемка, при которой были учтены данные требования. По истечении двух месяцев заявительницей были получены новые документы на ее участок.
